Аналитика складской недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Компания CBRE проанализировала рынок аутлетов России

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Общее положение на рынке коммерческой недвижимости

Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость .
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

Офисные помещения

По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с . Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:

Рост цен на аренду офисов
Превышение спроса над предложением
Создание новых районов для бизнес центров
Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)

Прогнозы:

Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
Ввод в эксплуатацию новых площадей
Продолжение роста арендных ставок
Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.

Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)

Торговые помещения

Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.

Прогнозы

Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.

Исследование предоставлено
Порталом ДОМЕТРА

заголовок	дата	сегмент
	27.03.2019	Офисы
	10.10.2018	Офисы
	08.07.2018	Офисы
	12.04.2018	Офисы
	15.01.2018	Офисы
	07.11.2017	Офисы
	01.08.2017	Офисы
	25.04.2017	Офисы
	15.02.2017	Офисы
	24.11.2016	Офисы
	16.09.2016	Офисы
	18.05.2016	Офисы
	19.02.2016	Офисы
	02.11.2015	Офисы
	03.08.2015	Офисы
	27.04.2015	Офисы
	30.01.2015	Торговая недвижимость
	30.01.2015	Офисы

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца 2015 года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению, сообщает RRG.

Основные выводы

Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.

Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.

Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.

* Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно говорить, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.

С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс. кв. м.

Общая площадь, тыс. кв. м

Количество объектов, шт.

Ценовые показатели

Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или $3 016$/кв. м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд руб.

Объем предложения

За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.

Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс. кв. м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс. кв. м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.

Общая площадь, тыс. кв. м

Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям - на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 56%.

Общая стоимость, млн руб.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.

Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.

Динамика показателей по торговым помещениям

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв. м, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб./.кв. м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.

Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112руб./кв. м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс. кв. м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс. кв. м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв. м/год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв. м/год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 21% по общей площади и вырос на 22% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 18% по общей площади и увеличился на 13% по количеству.

Всего в декабре 2016 года на рынке был выставлен 201 объект общей площадью 185 тыс. кв. м. в пределах Садового Кольца и 796 объектов за его пределами суммарной площадью 1432 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 997 объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 622 кв. м.

Динамика показателей по офисным помещениям

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2015 по декабрь 2016 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре выросла на 13% до 429 637руб/кв.м, а за пределами Садового Кольца - снизилась на 6% до 186 270 руб./кв. м.

Цена по всем офисным помещениям за 2016 год уменьшилась на 3% и составила 214 089 руб./кв. м. По офисным объектам в центре в 2015 году наблюдалось более значительное снижение цен, чем по объектам за его пределами, поэтому существенный рост цен по объектам в центре в 2016 году может быть следствием произошедшей коррекции и выравнивания спроса.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 10% до 79 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 23% до 266 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2016 году уменьшилась на 20% до 346 млрд руб.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.

С января по апрель объем предложения изменялся незначительно;

С апреля по август его уровень снизился;

С августа по декабрь - вырос.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.

В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:

С января по июнь средний уровень ставок снизился;

С июня по декабрь - так же незначительно вырос.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв. м/год, или $291/кв. м/год.

Снижение ставки как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс. кв. м по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. - по офисным и 569 тыс. кв. м - по производственно-складским объектам.

На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским - на 10%, в то время как по офисным - выросла на 13%.

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв. м/год, на офисные - снизилась на 6% до 16 705 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения - на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.

Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.

Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв. м со средней площадью объекта 358 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 4% до 28 569 руб./кв. м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.

Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .

Street - retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6 %, в т.ч. в центре - на 37 %, а за его пределами вырос на 1 % и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1 % до 37 378 руб./кв. м/год, при этом в центре она увеличилась на 22 % до 74 192 руб./кв. м/год, а за его пределами снизилась на 4 % до 31 838 руб./кв. м/год.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2015 по декабрь 2016 года уменьшился на 38% в центре и на 23% за его пределами. Уменьшение количества помещений составило, соответственно, 25% и 19%.

Всего в декабре 2016 года было выставлено 240 объектов в пределах Садового Кольца и 1393 объекта за его пределами суммарной площадью 103 и 689 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс. кв. м со средней площадью объекта 485 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2016 год в целом снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 2% и составила 25 569 руб./кв. м/год, а на периферии - на 6% до 15 178 руб./кв. м/год.

С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным объектам в центре уменьшилась на 45%, а за пределами Садового Кольца - на 27%.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Данный анализ рынка был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ и др.

По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/) в первом полугодии 2017 года в Москве было зарегистрировано около 600 договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Самая дорогая сделка была зарегистрирована в марте 2017 года: было реализовано нежилое помещение общей площадью 13 404,6 м² в Даниловском районе Южного административного округа города Москвы, сумма сделки составила 1 700 000 000 рублей / 126 822,14 рубля за квадратный метр. Минимальная сумма зарегистрированной сделки была зафиксирована в феврале 2017 года и составила 275 000 рублей / 8 487,65 рублей за квадратный метр: было реализовано нежилое здание общей площадью 32,4 м² в районе Вешняки Восточного административного округа города Москвы.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы говорит о том, что в столице отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. На конец первого полугодия 2017 года в городе предложено к реализации более 50 000 объектов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.

Больше всего предлагается к реализации офисных объектов - 72%, на втором месте торговая недвижимость - 21%, далее следует производственно-складская недвижимость - 7%.

По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте Южный и Северный административные округа (ЮАО и САО), на третьем - Западный, Юго-Западный и Северо-восточный административные округа (ЗАО, ЮЗАО и СВАО), далее следуют Восточный и Юго-Восточный административные округа (ВАО и ЮВАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).

Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости

Больше всего к продаже предлагается офисных объектов - 49%, на втором месте торговая недвижимость - 48%, далее следует производственно-складская недвижимость - 3%.

Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости

Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет офисная недвижимость - 77%, на втором месте торговая недвижимость - 15%, далее следует производственно-складская недвижимость - 8%.

По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте - Южный административный округ (ЮАО), на третьем - Северный и Северо-Восточный административные округа (САО и СВАО), далее следуют Юго-Восточный, Западный, Восточный и Юго-Западный административные округа (ЮВАО, ЗАО, ВАО и ЮЗАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).

Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка коммерческой недвижимости, город Москва был разделен на 24 зоны. В основу разделения легли крупные транспортные артерии города, такие как: Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, проспект Мира, Кутузовский проспект, Павловская улица, Николоямская улица, Московская кольцевая автомобильная дорога и Московское малое кольцо (трасса А107, «первая бетонка»).

Наибольшая средняя стоимость 1 м² офисной недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 394 784 рубля, наименьшая в ЗелАО - 91 326 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от проспекта Мира до Кутузовского проспекта (от СК до ТТК) и составила 24 191 рубль в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 10 460 рублей в год.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 655 000 рублей, наименьшая в САО (за МКАД) - 91 095 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 57 239 рублей в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 15 600 рублей в год.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² производственно-складской недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЮЗАО (от ТТК до МКАД) - 145 051 рубль, наименьшая в ВАО (за МКАД) - 28 036 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 14 223 рубля в год, наименьшая в САО (за МКАД) - 4 140 рублей в год.

Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 1. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 2. Минимальные (min ) и максимальные (max ) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).

Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов (классы А и В), на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 3. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов на конец первого полугодия 2017 года

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 36 344 рубля, максимальная стоимость была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 2 105 263 рубля. Минимальная ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована сразу в двух зонах: на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и в ЮВАО (от ТТК до МКАД), и составила 1 000 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 144 000 рублей в год.

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в ВАО (за МКАД) и составила 33 058 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 3 206 349 рублей. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЮВАО (за МКАД) и составила 1 164 рубля в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и составила 405 000 рублей в год.

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте производственно-складской недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 8 165 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в ЗАО (от ТТК до МКАД) и составила 145 985 рублей. Минимальная и максимальная ставки за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, были зафиксированы в ЮВАО (за МКАД) и составили 970 и 42 840 рублей в год, соответственно.

Москва - крупный культурный центр Европы и мира, в городе сосредоточено более трети исторических объектов страны, многие из которых занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Тысячелетняя история Москвы сохранилась и в ее архитектуре - в городе расположены объекты культурного наследия с федеральным, региональным и выявленным охранным статусом, многие из которых предлагаются к реализации в качестве объектов коммерческой недвижимости.

Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 3. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения г. Москвы по охранному статусу

Больше всего к продаже предлагается выявленных объектов культурного наследия - 45%, на втором месте региональные объекты культурного наследия - 38%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 17%.

Большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляют региональные объекты культурного наследия - 45%, на втором месте выявленные объекты культурного наследия - 40%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 15%.

Большинство предлагаемых к реализации объектов культурного наследия расположено в пределах Третьего транспортного кольца, поэтому для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка объектов культурного наследия коммерческого назначения, город Москва был разделен на 2 зоны: ЦАО (внутри СК) и участок между СК и ТТК. За пределами Третьего транспортного кольца предложений по реализации объектов культурного наследия коммерческого назначения не обнаружено.

Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 4. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 5. Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу на конец первого полугодия 2017 года

* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 458 060 рублей за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 248 472 рубля за региональный объект культурного наследия. Наибольшая средняя ставка за 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения, предлагаемых в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 30 927 рублей в год за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 16 200 рублей в год за федеральный объект культурного наследия.

Общая характеристика рынка производственно-складской недвижимости региона

Прошедший 2013 год был крайне благоприятным периодом для рынка складской недвижимости и характеризуется высокими показателями спроса и предложения - несмотря на высокие объемы ввода, уровень вакантных площадей оставался на низком уровне (1-2%). В 2013 году наблюдался высокий уровень объема поглощения - около 1,3 млн. кв. м.

В качестве одного из наиболее значимых событий рынка эксперты отмечают пересмотр классификации промышленно-складской недвижимости Москвы. По предложенным компанией «Knight Frank» измеримым уточнениям, объекты класса «А+» отличаются от объектов класса «А» большим расстоянием между пролетами, сверхплоским полом с антипылевым покрытием, большей допустимой нагрузкой на полы и системой отопления, обеспечивающей не менее +14 при наружной температуре воздуха до - 35С (исключая низкотемпературные режимы хранения).

Ярким примером подобного объекта (класса «А+») эксперты называют «ПНК-Чехов» компании «PNK Group». Помимо соответствия перечисленным выше характеристикам эксперты отмечают большие разворотные и парковочные площадки, логичную организацию подъездных путей, качество покрытия и т. д. Площадь пятна застройки не превышает 45%, а каждый корпус может работать, как независимый объект, так как обладает удобным расположением, отдельным въездом и автономными системами коммуникаций и электропитания.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

Объем ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона в 2013 году, по разным оценкам, составил около 800 тыс. кв. м, а общий объем качественного предложения - около 9 млн. кв. м. По оценкам экспертов данные объемы ввода являются рекордными за последние 4 года, при этом практически все новые объекты относятся к классу «А». Одной из основных причин роста доли объектов высокого класса в новом строительстве является повышенный спрос со стороны компаний, для которых высокотехнологичный склад является способом увеличения оборачиваемости товаров.

Наибольшие объемы ввода промышленно-складских площадей в 2013 году отмечались на южном и юго-восточном направлениях. Данные направления вкупе с юго-западным традиционно пользуются повышенным спросом, и, как следствие, там сосредоточены наибольшие объемы предложения. Такая направленность спроса и предложения обусловлена грузовыми потоками, проходящими через трассу М-4 и Симферопольское шоссе.

Рисунок 1. Географическая структура ввода промышленно-складских площадей (по данным компании «Praedium»)

Существенную долю в объеме вводимых промышленно-складских площадей в 2013 году заняли крупные игроки рынка. Так, например, компания «PNK Group» продолжила развитие проекта «ПНК-Чехов» (введена первая очередь «ПНК-Чехов 2») и «ПНК-Внуково» (введен корпус №9).

В логистическом парке «PNK-Чехов 2» во II полугодии были введены 2 и 3 корпуса общей площадью около 127 тыс. кв. м. Данный проект стал крупнейшим введенным объектом нового качественного предложения на московском рынке. Логистический парк находится в г. Чехов, в 49 км по Симферопольскому шоссе от МКАД, вблизи одноименного проекта «PNK-Чехов». По планам девелопера, реализация складского проекта будет завершена в 2014 году, тогда общая площадь комплекса достигнет 286 тыс. кв. м.

Второе место по масштабу ввода досталось проекту, введенному в I полугодии 2013 года. Им стал логистический парк «Логопарк Север», площадью 110 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила компания «Каравелла». Данный складской объект расположен на 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском районе. Логопарк обладает удобным местоположением и весьма привлекателен как для крупнейших российских, так и иностранных компаний. Среди компаний-резидентов стоит отметить: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др.

Девелоперская компания PNK Group не только отметилась в Чехове, но и вывела на рынок очередные склады в проекте «PNK-Внуково». В 2013 году компания ввела в эксплуатацию три корпуса (3, 8 и 9) общей площадью 101 тыс. м2.

Во II полугодии 2013 года девелоперская компания Raven Russia повысила свою активность на рынке, продолжив вводить очереди в текущих складских проектах. Таким образом на рынок вышла третья очередь логистического парка «Климовск» (55 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического парка «Ногинск» (37,1 тыс. кв. м).

Рисунок 2. Наиболее значимые производственно-складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2013 году (по данным компании «Praedium»)

В географической структуре ввода прослеживается тенденция освоения более удаленных от МКАД территорий. Традиционно повышенным спросом пользуются комплексы, расположенные в 20-30 км от МКАД, при этом сейчас активно формируется предложение качественных объектов расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД, которые также востребованы, что подтверждается активным использованием схемы «build-to-suit» при реализации данных проектов.

Рынок продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения как в зоне до 30 км, так и в зоне до 50 км представлен в основном объектами низкого класса, пригодными преимущественно для редевелопмента.

Среди комплексов, введенных непосредственно в черте г. Москва, эксперты выделяют только один объект - терминал «Магистральный», который представляет собой склад индивидуального хранения. Внутреннее пространство организовано по принципу конструктора, что позволяет предложить арендатору площади от 1 до 50 кв. м в одной плоскости. Цены стартуют от 950 руб. за кв. м в месяц и зависят от размера выбранного бокса и срока аренды. Выгодное расположение между двумя важнейшими трассами: Хорошевским и Звенигородским шоссе, а также высокий уровень обслуживания обеспечили стабильный спрос услуги на self storage сразу после начала реализации площадей в новом терминале.

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

На рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области сохраняется чрезвычайно высокий уровень спроса - даже рекордный ввод новых площадей практически не повлиял на средний уровень вакантных площадей, который по разным оценкам составил 1-2%. Данное обстоятельство объясняется следующими факторами:

Девелоперы, стремясь минимизировать риски, связанные с рыночной экспозицией объекта, все активнее реализуют проекты по схеме «built-to-suit», в результате чего значительная доля площадей так и не поступает на открытый рынок (по разным данным - от 35% до 60% в 2013 году).
Строительство складов под конкретного клиента является услугой, ориентированной на крупных покупателей (или арендаторов), что в совокупности с низким уровнем вакантных площадей формирует неудовлетворенный спрос небольших покупателей (или арендаторов).
В процессе строительства объектов, ориентированных на открытый рынок заключаются предварительные договоры аренды/продажи, что также сокращает к моменту ввода в эксплуатацию фактический объем площадей, поступающий на открытый рынок.
Перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.

Покупатели и арендаторы складов выбирают схему взаимодействия с девелопером «build-to-suit» не только по причине ограниченности предложения, но и зачастую ввиду узкоспециализированных требований к приобретаемым площадям. Соблюдение данных требований на ранних этапах реализации проекта позволяет экономить на эксплуатации и возможной адаптации типичного склада к специфичным требованиям конкретного клиента.

Уровень спроса (общий объем сделок купли-продажи и аренды) в 2013 году эксперты оценивают в 1,3 млн. кв. м, что незначительно выше показателя 2013 года. Пик спроса пришелся на 2-3 кварталы 2013 года.

Наиболее активными арендаторами и покупателями промышленно-складской недвижимости в 2013 году были крупные торговые компании, дистрибьюторы и производственные предприятия.

Рисунок 3. Распределение сделок на рынке производственно-складской недвижимости по профилю бизнеса арендаторов и покупателей (по данным компании «Knight Frank»)

По данным компании «Jones Lang LaSalle» в 2013 году увеличился средний размер сделки - в среднем за 2013 год он составил около 18 тыс. кв. м (13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году). Самой крупной сделкой года эксперты называют аренду компанией «ИКЕА» 72 тыс. кв. м в «Логопарк Север».

Таблица 1. Крупнейшие сделки на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона (по данным компании «Jones Lang LaSalle»)

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

С точки зрения коммерческих условий, рынок промышленно-складской недвижимости можно охарактеризовать как стабильный - существенных изменений ставок в течение 2013 года не наблюдалось, текущий высокий уровень ставок объясняется в первую очередь дефицитом качественного предложения.

В течение 2013 года уровень арендных ставок качественных промышленно-складских комплексов Московского региона находился в среднем в диапазоне 115-140 USD/кв. м/год (triple net).

Диапазон и средние стоимости предложения промышленно-складских комплексов в зависимости от условной зоны расположения составили (включая объекты под редевелопмент):

В черте города Москва: 16 130 - 158 333 руб./кв. м, среднее значение 58 915 руб./кв. м.
В зоне до 20-30 км от МКАД (Подольск, Одинцово, Зеленоград и т.д.): 3 349 - 61 508 руб./кв. м., среднее значение 36 862 руб./кв. м.
В зоне 30-50 км от МКАД (Электросталь, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и т.д.): 1 916 - 52 174 руб./кв. м., среднее значение 21 725 руб./кв. м.

Рисунок 4. Диапазон и средние значения удельной стоимости предложения промышленно-складской недвижимости в зависимости от зоны расположения объекта, руб./кв.м.

Удельная стоимость площадей в сегменте качественной складской недвижимости Московского региона в среднем находится в диапазоне 900-1 400 USD/кв. м., ставка капитализации - около 11%.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости

Так как стоимость объектов расположенных в черте города значительно выше стоимости объектов расположенных в области, то зависимость удельной стоимости от ценообразующих факторов целесообразно строить по одной из этих групп объектов. Далее для построения зависимостей были выбраны объекты, расположенные в области, ввиду большего количества предложения и, как следствие, более наглядного построения данных зависимостей.

Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:

В первую очередь можно выделить фактор, связанный с местоположением и транспортной доступностью, а именно - расстояние до МКАД. Данный фактор оказывает наибольшее влияние на цену объектов, расположенных за чертой города, так как на объекты в черте города оказывает значительное влияние множество других факторов, связанных с местоположением (например, расстояние до метро, расстояние до крупных улиц и т.п.). Кроме того, значимым является фактор расстояние до основных транспортных магистралей.

Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Расстояние до МКАД» составил 3,6-59 км, среднее - 33 км.

Диапазон значений фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,2-9 км, среднее значение - 1,8 км.

Рисунок 5. Влияние фактора «Расстояние до МКАД» на удельную стоимость объекта

Рисунок 6. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на удельную стоимость объекта

Общая площадь улучшений - по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости Московской области при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 110-75 000 кв. м., среднее значение - 8 939 кв. м.

Рисунок 7. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта

Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 1 300-83 200 кв. м., среднее значение - 22 764 кв. м.

Рисунок 8. Влияние фактора «Общая площадь земельного участка» на удельную стоимость объекта

К наиболее значимым качественным факторам относятся:

Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Таблица 1. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»

Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 2. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

Оснащенность подъездными путями и их удобство - наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.

Таблица 3. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

В 2013 году была пересмотрена классификация промышленно-складской недвижимости - уточнена информация относительно объектов класса «А+».
На рынке по-прежнему отмечается высокий уровень спроса на фоне дефицита качественного предложения, уровень вакантных площадей составлял в 2013 году 1-2%.
Основной ввод новых объектов приходится на популярные направления: юг, юго-восток, юго-запад. При этом практически все объекты относятся к классу «А».
Объем сделок в сегменте промышленно-складской недвижимости составил около 1,3 млн кв. м.
Относительно новой тенденцией является реализация проектов удаленных от МКАДа на расстояние 30-50 км.
Реализация проектов по схеме «built-to-suit» становится все более популярной - по различным оценкам в 2013 году таким образом реализовано от 35% до 60% площадей.
С учетом отсрочки даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, в 2014 году может сохраниться объем ввода 2013 года. При этом ожидается сохранение уровня вакантных площадей на уровне 2-4%.
Роста арендных ставок и стоимости продажи объектов не ожидается - основным сдерживающим фактором является неблагоприятный макроэкономический прогноз на 2014 год (прогнозируется низкий рост ВВП и других социально-экономических показателей).
Среди наиболее крупных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 году, эксперты рынка выделяют: индустриальный парк «Южные Врата» и логистический парк «Радумля», общей площадью 200 и 155 тыс. кв. м. соответственно.

Выводы: близкие к рекордным объемы ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области не оказали существенного влияния на спрос, который продолжает находиться на высоком уровне. При отсутствии серьезных колебаний коммерческих условий на фоне высокого уровня спроса можно сделать вывод о стабилизации рынка. Основными факторами, которые сдерживают рынок от дальнейшего активного развития, являются макроэкономические - нестабильность общеэкономической ситуации увеличивает риски девелоперов, вынуждая последних все активнее работать по схеме «build-to-suit».

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: