В России продолжается снижение ставок по ипотеке. Согласно информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, сегодня средний размер ставок на первичном рынке составляет 10%, а на вторичном – 10,6%. Еще полтора года назад их величина превышала 13%.

По словам главы Минстроя Михаила Меня, нынешние ставки – самые низкие за всю историю отечественной ипотеки.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку именно сейчас, или подождать дальнейшего снижения ставок и стоимости жилья?

Время покупать квартиру

Идеально подходящего для покупки жилья момента обычно вообще никогда не наступает. Если ждать дальнейшего падения цены, можно навсегда остаться без собственной квартиры. Поэтому если вам нужно жилье и вы можете себе его позволить, покупайте прямо сейчас. Помимо снижения ставок, дешевеют и сами квартиры, а из-за уменьшения спроса продавцы готовы на скидки.

Согласно информации портала «Мир квартир», на столичном рынке вторичного жилья цены за полгода в среднем снизились на 1,5%. Падает стоимость недвижимости и в регионах. В 43 крупнейших городах страны цены снизились: в Новосибирске – на 8,5%, в Махачкале – на 14,3%.

Если же квартира приобретается с инвестиционными целями (например, для дальнейшей перепродажи), то сегодня ситуация для этого не самая подходящая. Докризисного роста цен новостроек на 25% за год ожидать не приходится. Спрос падает, поэтому квартиры могут дешеветь и дальше. Снижаются и расценки на аренду, поэтому сдавать купленную квартиру с выгодой тоже может не получиться.

Как уменьшить размер ставки и выплат?

Купившие жилье по ипотеке под более высокие проценты сегодня могут . Подобные программы предлагают многие банки, переманивая клиентов своих конкурентов. Банк погасит ваш долг и заключит с вами новый договор. Это выгодно банкам, поскольку они привлекают уже проверенных заемщиков.

К примеру, вы взяли на 15 лет заем 2 млн под 13,5% и платите ежемесячно 26 тыс. руб. После рефинансирования под 11,5% размер ежемесячных выплат уменьшится до 23 тысяч. За год экономия составит 36 тыс. руб., за 15 лет – 540000 руб.

Перед заключением договора рефинансирования стоит хорошо все просчитать.

Изучаем подводные камни

Процедура рефинансирования весьма небыстрая и совсем не бесплатная. Как минимум, вам придется повторно делать оценку недвижимости (что обойдется в регионах примерно в 2 тыс. руб., в столице – в 5–6 тысяч) и оформить страховку. Однако это мелочи. Хуже другое.

Заемщик зачастую узнает реальную стоимость нового кредита лишь в день сделки, когда у него появляется возможность прочесть кредитный договор. Согласно законодательству, у граждан есть 5 дней на изучение договора. На практике редко кто пользуется этим правом. При рефинансировании это усугубляется необходимостью погашения долга по строго определенным датам.

Даже если вы заранее будете знать размер ставки, текст договора может содержать немало сюрпризов. Согласно графику платежей может неожиданно вырасти объем итоговой переплаты по кредиту. Могут быть прописаны неприятные нюансы досрочного частичного погашения. Если заемщик частично погашает долг досрочно, то банк может вместо уменьшения срока кредитования снизить размер ежемесячного платежа – чтобы не допустить уменьшения полученных процентов.

Договоры иногда содержат условия запрета сдачи квартиры в аренду. На сделке внимательно изучить договор не получится. Добивайтесь предварительного ознакомления с договором (со всеми условиями кредитования), либо ищите другой банк.

Для заемщика

В уходящем году ЦБ РФ заменил программу господдержки для ипотечного рынка. По мнению экспертов, именно многократное снижение ключевой ставки позволило рынку фактически процветать. Но о демократичной ипотеке, пожалуй, стоит забыть навсегда: регулятору не нравятся слишком доступные кредиты для подозрительных заемщиков.

Ипотека без поддержки

Как сообщили эксперты «Метриум Групп», в январе–октябре 2017 года в Москве зарегистрировано 41,4 тыс. ипотечных сделок. Похожие по динамике цифры, но уже в масштабах страны, приводит и финансовый мегарегулятор: по данным Банка России, за 10 месяцев 2017 года выдано 813 тысяч ипотечных займов, что на 20% больше прошлогодней статистики в штуках и на 30% - в деньгах. «С учетом динамики последних месяцев совершенно очевидно, что на конец 2017 года объем выданных жилищных ипотечных кредитов превысит 2 трлн рублей», - полагает управляющий директор Санкт-Петербургского филиала Росгосстрах банка Елена Веревочкина.

Господдержка выполнила свою функцию, отмечают эксперты. «После отмены программы ощутимо снизились продажи по ипотеке в целом по рынку, что простимулировало банки к снижению процентных ставок», - подчеркнула начальник отдела разработки ипотечных продуктов Бинбанка Елена Микаилова. «Ситуация в части ценового предложения банков поступательно выравнивалась. В настоящий момент рыночное предложение приблизилось к исторически минимальным значениям. Основные игроки снижают ставки с учетом общерыночных тенденций: сейчас кредит на покупку жилья можно оформить по ставке от 9,25%. С высокой вероятностью тренд на снижение сохранится и в дальнейшем, но темп изменения будет не таким высоким», - продолжает мысль коллеги по цеху руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов.

Управляющий директор дирекции розничных продуктов Абсолют банка Антон Павлов напоминает, что уже озвучены планы по субсидированию процентных ставок по ипотеке до 6% для семей с двумя и тремя детьми с 2018 года, и это может дать рынку дополнительный стимул развития.

Удешевление ставок обеспечило не только снижение спроса, но и планомерное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. В 2017 году регулятор уменьшал значения этого показателя шесть раз, на последнем заседании 15 декабря - сразу на 0,5 процентных пункта, до 7,75% годовых. Совокупность факторов привела к появлению однозначных ипотечных тарифов. «Ставка по ипотеке в 2017 году достигла исторического минимума. По кредитам на новостройки ставка выдачи в октябре составила 9,81% (-1,81 п.п. к октябрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке - 10,02% (-2,92 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в октябре - 9,95%», - напоминает Павлов.

Популярный этап

Продуктовая структура ипотечных портфелей радует новизной: в 2017 году в лидеры вышли займы на покупку новостроек, особой популярностью пользуются предложения на этапе строительства.

Причин этому несколько. «Во-первых, в России очень активно идет строительство новых жилых комплексов различных классов и стоимости, в которых можно найти новые интересные планировки, что, безусловно, привлекает покупателей. Во-вторых, сейчас практически нет повышающих коэффициентов по ставкам на время строительства - раньше многие банки добавляли 1–2 процентных пункта к ставке до момента сдачи дома или получения собственности, сейчас большинство банков этого не делает и дает единую ставку на новостройку на весь период кредитования», - объясняет директор департамента ипотечного кредитования СМП банка Наталья Коняхина. По ее словам, вторичный рынок отошел на второй же план: многие ипотечные заемщики даже не готовы его рассматривать.

Доступ ограничен

Впрочем, не все спокойно в ипотечном королевстве. Заемщики, имеющие лишь минимальную сумму для первоначального взноса, в 2018 году практически не имеют шанса получить кредит на жилье. С 2018 года Банк России ужесточает требования к ипотеке с маленьким первоначальным взносом. «Для кредитов с первым взносом менее 20% будет устанавливаться повышенный коэффициент риска 150%, менее 10% - 200%. Из-за этих поправок банки могут повысить либо минимальный взнос по своим программам, либо ставку для подобных кредитов. Несмотря на то что доля таких кредитов невелика и, по разным данным, составляет около 5% от общего количества, для заемщиков, которые не готовы долго копить деньги на первый взнос, это новость нерадостная», - информирует руководитель отдела анализа банковских услуг портала «Банки.ру» Елена Сударикова.

Логика ЦБ и банков понятна: в последние пару лет активно формируется кредитный рынок для качественного заемщика. И только сохранение этого тренда позволит держать ставки на относительно низком уровне. Таким образом, словосочетание «доступная ипотека» можно трактовать двояко. С одной стороны, ставки действительно приблизились к довольно вменяемым значениям, с другой - получить кредит на халяву уже не получится, доход ипотечника по-прежнему должен превышать средние по региону значения. Так, например, подсчитали эксперты Бинбанка, при стоимости квартиры в размере 10 млн руб., 20%-ном первоначальном взносе, подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ и оформлении страхования жизни процентная ставка по кредиту составит 9,5%, платеж по ипотеке на 20 лет - 74 600 руб. Насколько привлекательным можно считать такой продукт, каждый заемщик решает для себя исходя из размера своей зарплаты.

Зато технически оформить кредит на жилье стало гораздо проще. Онлайн-заявки на сайте банка - это минимум, который в продвинутый цифровой век может предложить кредитор. «Мы видим, что ипотека в целом становится все более технологичной: оптимизируются процессы подачи документов, рассмотрения заявок, аккредитации застройщиков», - говорит Коняхина.

Так, например, в 2017 году появился новый закон об электронной закладной, который вступает в силу с 1 июля 2018 года. Электронная закладная - альтернатива привычному бумажному документу, которая позволит отказаться от части бумажного оборота, ускорит процедуры регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы. «У нас уже есть опыт электронной регистрации залогов строящегося жилья, мы вместе с застройщиками это делаем в Москве и Московской области и будем распространять эту практику на всю страну. Это оправданно: чем ниже себестоимость продукта, тем больше выиграют потребители. Это удешевляет конечную стоимость ипотечного кредита», - рассказывает об опыте банка Андрей Осипов.

Идеальный момент

По сути, наступило идеальное время для оформления ипотеки. «Мы ожидаем в 2018 году дальнейшего снижения ставок: по нашим оценкам, на конец 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке составит около 7,8–8% годовых», - прогнозирует Веревочкина.

В сочетании с низкими ценами на недвижимость есть над чем подумать: не время сидеть на злате. Впрочем, эксперты не считают ипотеку инвестиционным инструментом даже при всех этих идеальных вводных. «Вложить сумму денег, которая есть на руках, в покупку новой недвижимости с учетом того, что цены на последнюю сейчас действительно низкие, - это, с одной стороны, правильный шаг, а с другой стороны, только первый небольшой шаг. Уверена, что только небольшая категория наших граждан готова взять на себя долгосрочную финансовую нагрузку, связанную с платежами по ипотеке, без серьезной на то необходимости», - считает Сударикова.

Лучшее в "МК" - в короткой вечерней рассылке: подпишитесь на наш канал в

https://www.сайт/2015-02-24/uralskie_banki_nachinayut_rasprodazhu_deshevogo_zalogovogo_zhilya_obekty

Охота за дешевыми квартирами в Екатеринбурге

Уральские банки начинают распродажу дешевого залогового жилья. ОБЪЕКТЫ

Купить на торгах можно даже престижные пентхаусы

Как известно, кризис – это не только время финансовых потерь, но и период охоты за подешевевшими активами. Очень часто ожидания потенциальных инвесторов связаны с жилой залоговой недвижимостью, а именно – квартирами. Логика ожиданий такова: банкам будут переходить залоги не рассчитавших свои возможности ипотечных заёмщиков, и эти залоги с солидным дисконтом будут продаваться на падающем рынке, потому что всем известно – банкам нужны не квартиры, а деньги. Тем более в кризис. сайт постарался выяснить, ждет ли Екатеринбург бум дешевых залоговых квартир.

Кризисное предложение от банков на рынке недвижимости уже довольно разнообразно: от комнат в коммуналках и домах в коттеджных поселках до пентхаусов в центре Екатеринбурга. САИЖК выставляет на продажу еще и дома на территории области (выданные по кредитам АИЖК), но это предложение сложно оценить.

Комната на улице Даниловской (Эльмаш), которая предлагается к продаже на сайте САИЖК, пожалуй, немного дешевле аналогов в базе предложений Уральской палаты недвижимости: 745 тыс. рублей против 900 тыс. рублей. Но речь идет о комнате в коммуналке в шлакоблочном двухэтажном доме 1950 года постройки. Для проживания это предложение, как говорится, на любителя. Да и с точки зрения инвестиций оно вообще вряд ли найдет широкий отклик.

Если брать более ликвидные объекты, например трёхкомнатную квартиру на улице Ленина, 54 (4 млн 625 тыс.) то она стоит всего на 25 тыс. дешевле аналогичного предложения в базе данных УПН (4 млн 650 тыс. в соседнем корпусе дома на Ленина, 54).

Квартиры, предназначенные к продаже Уральским филиалом ВТБ24, и вовсе кажутся дороже рынка. Например, трехкомнатная квартира на улице Онежской,10 предлагается банком по цене 7 млн рублей. Одновременно на рынке предлагаются две трёхкомнатные квартиры в этом доме. Одна – за 6 млн 620 тыс. рублей, другая – за 6 млн 900 тыс. рублей.

Предложение должника ВТБ24 - владельца квартиры в этом доме на Онежской более чем на 500 тыс. рублей дороже рыночного

Еще один пример: трехкомнатная квартира на Щербакова, 39. Цена 11 млн 900 тыс. рублей. Аналогичное предложение в этом же доме в базе данных УПН – 8 млн 850 тыс. рублей. У банка есть предложения и наравне с рынком.

Как рассказали сайт в филиале, все два десятка представленных на сайте объектов имеют предысторию проблемной задолженности. Часть квартир находится в собственности банка (банк принял на баланс имущество, нереализованное на торгах после суда), часть выставлена по договорам досудебной реализации. Большинство заемщиков, в случае отсутствия желания дальше обслуживать долг, соглашаются на внесудебную реализацию имущества, о чем подписывается соответствующий документ. «Это тот вариант, когда фактически имущество реализуется на условиях должника», – отмечают в банке. Этим, возможно, и объясняются высокие цены на ряд квартир: люди надеются продать их подороже.

Возможно, за этот вид из окна владелец квартиры на Щербакова просит за свою «трёшку» почти на 3 млн рублей больше, чем сосед

Банку невыгодно продавать объекты по цене ниже оценочной (рыночной), отмечают в ВТБ24. Продажа объекта по цене ниже оценочной возможна только по решению клиента либо в случае, если процесс продажи квартиры затягивается. Но это – редкость, тут же уточняют в банке.

Одно из предложений ВТБ 24 – таунхаус площадью 130 квадратных метров в коттеджном поселке «Снегири». Выставленная цена – 4 млн 800 тыс. рублей. Ровно такой же таунхаус, но на миллион рублей дешевле, до недавнего времени можно было приобрести по предложению Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР). Поселок «Снегири» был проблемной стройкой, затеянной еще до кризиса 2008 года и от этого кризиса серьезно пострадавшей. УБРиР помогал достраивать объект, поэтому в собственности банка сейчас находится 29 квартир.

Не так давно цена квадратного метра в «Снегирях», который полностью сдан в эксплуатацию, составляла 26 тыс. 288 рублей за квадрат (по ценам банка). Поэтому общая стоимость таунхауса составляла чуть более 3,7 млн рублей. Но сейчас, как сообщили в пресс-службе УБРиР, квадратный метр подорожал до 28,5 тыс. рублей. В банке объясняют: цены повышены вслед за рынком. Впереди высокий сезон спроса на загородное жилье, поэтому вряд ли стоит ждать от продавца дисконта. Тем более что предложение по «Снегирям» довольно свежее – таунхаусы выставлены на продажу с ноября 2014 года. Так что банк будет ждать покупателей «в рынке».

УБРиР, который владеет 29 квартирами в этом поселке, надеется реализовать все таунхаусы по рыночной цене: впереди высокий сезон

Изменились и условия продажи. Например, ранее УБРиР предлагал на данные таунхаусы ипотеку под 12% годовых при первоначальном взносе 20% и сроке кредита 15 лет. После того как Центральный банк в декабре прошлого года резко поднял ключевую ставку, проценты по ипотеке выросли до 16% годовых. Правда, в текущих условиях это весьма конкурентные ставки.

Возможно, в свете ужесточения условий кредитования банками по-новому заиграет и предложение от СКБ-банка. Кредитная структура предлагает к продаже два пентхауса на улице Радищева, 61. Пентхаусы выставлены на продажу примерно год назад, но, по сути, только сейчас начинается активная продажа этих объектов – раньше их особо не рекламировали. Цены на квартиры в банке не раскрывают и заявляют, что предложения вроде «куплю объекты за 50% стоимости» их не интересуют. Существенные сроки продажи в банке объясняют спецификой объектов. Дом не является элитным, свободная планировка в пентхаусах невозможна. В сегодняшних реалиях, когда стоимость ипотечных кредитов на рынке превышает 20% годовых, существенным бонусом при покупке пентхауса может стать предлагаемая банком беспроцентная рассрочка.

Два пентхауса в этом доме продаются уже год. Сейчас, когда ипотека стала недоступной, рассрочка на эту покупку может привлечь инвесторов

В Уральской палате недвижимости цены на залоговые квартиры не отслеживают: пока слишком мала их доля и они не могут повлиять на общую статистику. Комментируя завышенные цены, эксперты УПН предполагают, что многие покупали недвижимость на пике, кроме того, пытаются «отбить» уплаченные по ипотеке проценты.

Представитель одного из уральских банков, несколько лет занимающийся продажей залоговой недвижимости, говорит, что есть доля иллюзий в ожиданиях инвесторов, желающих купить у банков квартиры заемщиков-неудачников. Если речь идет об устойчивых банках-продавцах, то вряд ли можно надеяться на большой дисконт. Да, в некоторых отдельных случаях скидка может достигать до 10% от стоимости объекта. Но вряд ли существенно больше. По рыночной цене залоговые квартиры и без того продаются. Перечень объектов регулярно обновляется, подтверждают в ВТБ 24. Банк постоянно продает 20-30 квартир и домов.

Быстро «скидывать» объекты по бросовой цене согласится только банк, который остро нуждается даже в небольших (по банковским меркам) деньгах. Правда, есть исключение: объекты незавершенного строительства, которые переходят банкам по залогам. Впрочем, и в этом случае ситуация не отличается от рыночной: квартиры в недостроях всегда дешевле из-за больших рисков ввода домов в строй.

Судя по реакции собеседника сайт, банки не жалуют инвесторов-«охотников», которым все равно что покупать, лишь бы удачно отбить инвестиции через некоторое время. Им интересно вести диалог с покупателем, который заинтересован в конкретном объекте. «Все понимают, что сейчас наступил рынок покупателя, поэтому готовы вести переговоры. Если понравился какой-то объект, не надо пугаться выставленной цены, надо звонить и вступать в переговоры», – советует он.

«Окончательная цена определяется по договоренности покупателя и продавца, так что есть возможность поторговаться», – рассказывают в ВТБ 24. В банке стараются продать объект в течение года, поэтому цена на него снижается раз в один-два месяца, в зависимости от ряда условий.

Есть и еще одна версия того, почему простому инвестору сложно дождаться появления очень привлекательных, нерыночных по соотношению цена – качество квартир. Независимый аналитик Виталий Калугин говорит, что слышал об историях, когда топ-менеджеры банков, имеющие рычаги давления на нерадивых заемщиков, за личные деньги выкупали залоговые объекты в Москве у должников на 15-20% ниже рынка, оформляя их на своих родственников. И тут же выставляли на продажу по рыночным ценам. Поскольку речь идет о докризисных временах, то проблем с быстрым «заработком» у таких перепродавцов не возникало.

Российский рынок недвижимости продолжают терзать различные противоречия. Иногда в нем даже сочетаются несочетаемые, казалось бы, явления. С одной стороны, объем продаж как на первичном, так и на вторичном рынках падает. Но, с другой стороны, реализация жилья эконом- и комфорт-класса растет и, по прогнозам экспертов, выйдет на докризисный уровень.

Но если на рынке новостроек ситуация выглядит более-менее ясной и вполне себе оптимистичной, то на рынке вторичного жилья наметились определенные трудности. И как долго они будут вставать на пути продавцов, не до конца ясно.

Наиболее яркая тенденция последних месяцев на вторичке: рост стоимости квадратного метра недвижимости жилья в Москве значительно отстает от нынешних темпов инфляции. Плюс ко всему, продавцы зачастую предлагают на свои квартиры существенные скидки. И это нормальный и вполне логичный шаг, если учитывать обстоятельство, что на вторичном рынке недвижимости самая важная задача — это реализовать квартиру или дом как можно быстрее.

Действительно, ситуация на вторичном рынке для продавцов стала весьма тревожной — за последние два месяца на 23,5 процента увеличилось количество объектов, продающихся со скидкой. Ну, а если такая тенденция есть в Москве, то и в других городах в скором времени будет то же самое. По стопам российской столицы уже пошли Санкт-Петербург, Казань и Нижний Новгород — здесь значительная часть недвижимости на вторичном рынке также продается со скидкой.

В последние месяцы реальная цена сделки все чаще оказывается ниже изначально запрошенной. Дошло до того, что в апреле этого года на московском рынке из всех проданных объектов более 60 процентов были реализованы с дисконтом. Иногда скидка может достигать даже 10 процентов, но средний размер дисконта составляет 5,7 процента. Так что на приобретении жилья на вторичном рынке можно сэкономить некоторую сумму, которую затем можно направить на ремонт приобретенных квадратных метров.

Эксперты придерживаются разных мнений относительно будущего вторичного рынка недвижимости. Одни уверены, что скидки будут предоставлять еще как минимум год, а другие убеждены, что к осени все закончится, и цены вернутся к обычным - "бесскидочным" - показателям.

“Надо признать, что для вторичного рынка сейчас далеко не самые лучшие времена. Главная причина в том, что слишком много объектов предлагается на рынке новостроек. Иногда цены там даже немного ниже, чем на вторичке, — говорит независимый риелтор Мария Горячева. — В таких условиях даже скидка при продаже дома или квартиры не станет панацеей. Для того чтобы гарантированно продать свое жилье в сжатые сроки, необходимо начинать скидку процентов с 7-8. А еще лучше сразу же выставить квартиру или дом, который по стоимости будет процентов на 10 процентов ниже аналогичных предложений. Но готовиться необходимо к сбавлению 12-13 процентов от первоначальной стоимости — если, конечно, изначально недвижимость выставлялась без скидок. В ближайшие 9-10 месяцев ситуация не изменится — ведь на первичном рынке сейчас явный перебор предложений, многие покупатели просто не успевают до вторички дойти. Но говорить о чем-либо конкретно можно только ближе к декабрю этого года”.

“Я не очень понимаю всех этих панических прогнозов относительно рынка вторичного жилья. Да, сейчас надо делать скидку, но уже к осени размер этой самой скидки будет существенно меньше, да и покупателей прибавится, — убежден руководитель агентства недвижимости “Мой дом” Сергей Цыгалев. — Мой совет тем, кто сейчас продает жилье на вторичном рынке: если есть возможность подождать до начала осени, ей надо воспользоваться, в скором времени спрос на этот сегмент недвижимости увеличится. Главная причина — это стабилизация курса рубля по отношению к доллару и евро. Тот, кто хотел купить себе уже подержанную квартиру и даже отложил на это необходимую сумму, просто ждал, когда ситуация на валютном рынке успокоится. И теперь, когда падение рублю пока что не грозит, такие покупатели станут выходить на рынок и приобретать недвижимость. Но произойдет это не раньше августа-сентября — в июне-июле на вторичном рынке всегда возникает некоторое затишье”.

Как говорится в докладе департамента денежно-кредитной политики ЦБ РФ, предпринимаемые регулятором действия по оздоровлению банковского сектора, включающие отзыв лицензий, не оказали существенного влияния на конкуренцию среди кредитных организаций. Сокращение количества банков в результате проводимой Банком России политики оздоровления банковского сектора не оказало значимого отрицательного влияния на конкуренцию, говорится в документе.

Активная надзорная политика способствовала снижению волатильности корпоративного и розничного кредитования, поясняется в исследовании. По оценкам ЦБ, показатель системной стабильности возрос на 3,7% в розничном кредитовании и на 41% в корпоративном кредитовании.

И все же участники рынка считают, что ситуация далека от позитивной. Отзывы лицензий Банка России у малых и средних банков, вероятно, продолжатся, и это способно затронуть и более крупные банки, а также негативно повлиять на рынок недвижимости, падение цен на котором вследствие реализации системных рисков может достигнуть 20%, считают аналитики Райффайзенбанка.

Как пишет агентство «Прайм» со ссылкой на исследование банка, ликвидации или реструктуризации других банков (в том числе и крупных из топ-50), при которых незащищенные кредиторы теряют свои средства, вероятно, продолжатся (прежде всего, как ответ регулятора на недобросовестное поведение менеджмента и собственников). При этом потенциальный отток депозитов корпоративных клиентов из малых и средних банков может создать у них дефицит ликвидности.

Влияние политики отзыва лицензий сейчас имеет ограниченное влияние на экономику страны, полагает генеральный директор ИК "Форум" Роман Паршин. По его словам, фонд АСВ, из которого выплачиваются средства вкладчикам в рамках программы страхования вкладов, почти полностью наполнен кредитами ЦБ. Сейчас это сумма около 1.7 трлн рублей, и она растет. Но фактически, это просто эмиссионные деньги, которые вбрасываются в экономику в то время, когда «сгорают» депозиты и средства на счетах коммерческих организаций в тех банках, которые потеряли лицензию, а судя по динамике курса рубля за последние полтора года, этих эмиссионных денег было всегда немного больше, чем «сгоревших», но совсем немного. То есть соблюдается некий баланс между потерянными средствами физлиц и организаций и эмиссией.

Недвижимость действительно является популярным предметом залога, но на аукционах она реализуется обычно почти по рыночной цене, за вычетом 5-7%, напоминает эксперт. И там довольно сложно с правильным юридическим оформлением этой недвижимости, то есть не все физлица могут справиться с этим, и, скорее всего, эти 5% будут потрачены на юридическое сопровождение. Недвижимость слабо пользуется спросом, гораздо быстрее разбирают такие активы, как автомобили и оргтехнику. А общее снижение цен на рынке недвижимости и отсутствие спроса делают ее продажу через аукцион еще более медленной и сложной. Вряд ли это обрушит рынок.

С другой стороны, продолжает Роман Паршин, отзыв лицензий у банков из топ-50 может иметь такие системные последствия, которые сейчас сложно предсказать, там может быть сложная цепочка причинно-следственных связей, которая приведет к очередному шоку в экономике совершенно неожиданно. Чем меньше остается коммерческих крупных банков, и чем большую долю рынка занимают банки государственные, тем система в целом становится менее устойчивой и более восприимчивой к внешним шокам.

Для рынка недвижимости еще одним таким шоком становится запуск программы реновации, когда на рынок будет выведен огромный объем квадратных метров жилья в дополнение к 3 млн квадратных метров, уже имеющихся в наличии, а вдобавок - создается мега-девелопер, который будет обладать большой долей рынка и сможет демпинговать в силу своего административного ресурса. Это может привести к снижению цен на недвижимость на дополнительные 5-10% в течение полутора лет, и тогда, возможно, застройщикам придется продавать сегодняшние квартиры и офисы даже ниже себестоимости. Покупателям квартир остается только подождать еще какое-то время, чтобы сделать действительно выгодную покупку.

Действительно опасения Райффайзенбанка понять можно, признает, в свою очередь, аналитик «Алор Брокер» Алексей Антонов. Рынок недвижимости тесно завязан на банковском кредитовании - крупные банки выступают обеспечителями строительства, они кредитуют дольщиков и в случае краха такого банка образуется сразу несколько проблем - недострой, масса недовольных дольщиков и вопросы решения в итоге лягут на плечи государства. В ряде регионов существуют программы с госучастием по реабилитации недостроев обанкротившихся застройщиков - государство вынуждено привлекать более надежных девелоперов и субсидировать почти половину проектов, чтобы не допустить социального и экономического взрыва.

Соответственно, указывает Антонов, при продолжении действующей политики ЦБ, ожидать позитивных сдвигов на рынке недвижимости в ближайшие годы мне стоит. Однако, скорее всего, все это приведет к определенному сужению банковского сектора, а также рынка недвижимости. То есть в дальнейшем в этой сфере будут присутствовать только крупные банки из топ-30 и застройщики с внушительным портфелем проектов. Однако, как известно проблемы текущих строек, которые могут пострадать от отзывов лицензий решать придется, как мы уже сказали выше, за счет бюджета.

Между тем, говорит эксперт, несмотря на реальные угрозы для рынка недвижимости и для банковского сектора в целом, нельзя исключать такой фактор как связи и влияние административного ресурса. Как известно, в ситуации с банком Югра ЦБ уже как минимум больше года знал о происходивших в банке проблемах. При этом видно, добавляет Алексей Антонов, что регулятор надеялся до последнего что банк удастся спасти. Соответственно, хочется высказать мысль, что активной волны введения временной администрации в банки произойти не сможет по той простой причине, что предварительно ЦБ будет пытаться уладить проблемы за закрытыми дверями и только крайние меры, как в случае Югры, Татфондбанка или Банка Москвы могут привести к такого рода последствиям. Но объективно, если отбросить вариант "закрытых переговоров", - многие банки могут оказаться в зоне риска.

Скорее всего, ожидает аналитик, в подобном заявлении "Райффайзенбанк" пытается выразить точку зрения большей части банковского сообщества и обратить внимание регулятора, что слишком активная политика по отзывам лицензий влияет в общей массе на замедление экономического процесса, что для России сейчас крайне актуально. По мнению Антонова, громких крахов банков как минимум до середины 2018 года не последует, а вот после оглашения результатов выборов президента, ожидаемо, может произойти много неожиданного - зависит от того как проголосуют и сменится ли аппарат правительства.