В принципе, это не сложно, но если он был куплен на материнский капитал, то процесс продажи осложняется.
Вам нужно будет предусмотреть все необходимые нюансы, чтобы сделка была законной. Именно о том, как продать дом купленный на материнский капитал мы и поговорим в статье представленной ниже.
Можно ли продать дом купленный на материнский капитал?
Не секрет, что многие мамочки задаются вопросом: «Купила дом на материнский капитал могу ли я его продать?», давайте по-порядку. Да, несомненно можно продать дом купленный на материнский капитал. Такое позволяет 9 глава Жилищного Кодекса и ФЗ №256 от 29.12.2006 года .
Согласно этим законам, вы можете осуществить продажу только в случае, если новое жилье будет в равнозначных районах или в более привлекательных и успешных. Также новое жилье должно быть больше по площади.
Если дом приобретался на средства маткапитала, то вам нужно будет продавать жилье через нотариуса. При этом сначала вы должны купить новый объект, а потом продавать имеющийся.
В новом объекте дети должны получить такие же доли или большие по размеру. Для этого не нужно через нотариуса составлять соглашение, достаточно прописать данное условие в договоре купли-продажи.
Что касается самого момента продажи, то он возможен только после получения одобрения от органов опеки. Они находятся в здании районной администрации.
С тем, можно ли продать дом купленный за материнский капитал разобрались, теперь поговорим об условиях, которые необходимо будет выполнить для успешной продажи.
Продажа дома купленного за материнский капитал: условия
Как продать дом купленный за материнский капитал? Если коротко, то реализовать купленный на средства маткапитала дом возможно, следовав следующей инструкции:
Если обращаться в агентство недвижимости, то вы сможете значительно ускорить весь процесс. Это связано с тем, что специалисты знают все нюансы в области жилищного законодательства и смогут все оформить быстро и с первого раза.
Когда можно совершить сделку?
Итак, когда можно продать дом купленный на материнский капитал? Продавать можно любой момент после выдачи детям долей в жилище.
Однако Гражданский и Налоговый Кодексы предусматривают оплату налога, если вы находитесь в собственности менее 5 лет. Это сделано, чтобы препятствовать деятельности спекулянтов.
Однако при продаже жилья по заниженной стоимости вам нужно будет оформить налоговую декларацию и подать ее в соответствующие органы в соответствующие законом сроки .
Если вы действительно не получили прибыли в результате перепродажи недвижимости, то вам не придется платить подоходный налог 13%.
Теперь, когда вы немного больше узнали о том, через сколько можно продать дом купленный за материнский капитал, какие документы нужны для осуществления данной сделки — следующая по важности тема, которую мы рассмотрим в секции ниже.
Перечень необходимых документов
Вам нужно будет иметь на руках документы на свой объект и на новый объект недвижимости. Для того, чтобы осуществить продажу дома купленного на материнский капитал, вам надо будет собрать следующие документы:
На новый объект недвижимости вам потребуются следующие документы:
- Выписка из ЕГРП.
- Предварительный договор купли-продажи.
- Выписка из домовой книги и бухгалтерии управляющей компании.
- Технический и кадастровый паспорт.
После сдачи пакета документов в Росреестр вам потребуется ждать. Когда факт перехода права собственности будет зарегистрирован, останется только зарегистрировать эту сделку у нотариуса.
Стоимость услуг нотариуса составляет 1% от стоимости жилья плюс 3-5 тысяч рублей на проведение технических проводок.
Пошаговая инструкция
Как продать дом купленный под материнский капитал? Изначально нужно будет заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. Специалисты смогут правильно составить договор купли-продажи и будут отстаивать ваши интересы. Также они смогут быстрее найти покупателя на ваш дом.
Когда у вас будет покупатель, вы должны получить задаток. Следующий этап – предоставление задатка продавцу.
Стоит отметить, что деньги хранятся в агентстве недвижимости . Если одна из сторон решит разорвать сделку по неуважительной причине, то нужно будет заплатить штрафные санкции.
После предоставления задатка можно собирать пакет документов для органов опеки. Обычно заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней. Вам понадобится следующее:
В заявлении необходимо указать адреса продаваемого и покупаемого объектов, а также имена детей и родителей.
Вам потребуется указывать паспортные данные и данные свидетельств о рождении. Оно сдается в соответствующий отдел районной адинистрации
Также у вас могут затребовать дополнительные документы . При сдаче оба родителя должны присутствовать лично.
Когда вы получите разрешение со стороны органов опеки можно продолжить регистрацию сделки. Так, вы составляете договор купли-продажи, где предусматриваете выдачу детям долей.
В нем должны быть прописаны ФИО всех членов сделки, в том числе детей. За них расписываются их законные представители, а именно родители.
В договоре также указываются адрес объекта. Его состояние, какие именно вещи остаются в нем и стоимость.
Если сделка осуществляется с использованием банковских средств, то именно финансовое учреждение назначает дату перечисления средств.
Именно в этот день продавцы получают свои деньги, сдают документы в Росреестр и заверяют сделку у нотариуса.
Важно отметить, что вы сами можете выбрать нотариальную контору. Имеет смысл обзвонить несколько из них, чтобы узнать, какую цену они предоставляют. Также надо быть готовым подождать.
Дело в том, что нотариусу необходимо подготовить все необходимое для совершения сделки с участием детей. Обычно они регистрируют все через 2-3 дня после предоставления документов.
На сделке должны лично присутствовать все члены, которые фигурируют в договоре.
В Росреестре регистрация происходит в течение 3-5 дней. После получения документов вы можете наслаждаться жизнью в новом жилье.
Заключение
Таким образом, приобрести новое жилье, продав дом, который покупался на маткапитал, возможно. Но вы должны выделить детям долю, размер которой будет больше или таким же, как в вашем доме.
Иначе сотрудники отдела опеки не дадут разрешение на совершение сделки. Если вы будете работать с агентством недвижимости, то все произойдет значительно быстрее и легче.
Более того, на всех этапах вас будет сопровождать юрист, что гарантирует чистоту сделки. Надеемся, наша статья помогла вам найти ответ на вопрос: «Можно ли продать дом купленный под материнский капитал, если да, то как это сделать?».
Вопрос о том, , может возникнуть совершенно неожиданно. Бывает, что еще совсем недавно семейный бизнес приносил постоянный стабильный доход, но в связи с непредсказуемыми обстоятельствами ситуация резко изменилась, и необходимо срочное вливание капитала для поддержания функционирования его деятельности.
Жизнь очень непредсказуема и если ещё вчера вы были уверены, что продажа дома, приобретенного с помощью материнского капитала, вам совершенно не нужна, то сегодня обстоятельства могут сложиться уже иначе. Причинами могут послужить не только проблемы с бизнесом, но и другие форс-мажорные ситуации: здоровье, необходимость помочь близкому человеку, срочный переезд и многое другое. В этой статье мы постараемся подсказать вам ответы на самые распространённые вопросы о том, как продать дом, приобретенный на материнский капитал , и что для этого необходимо.
Для того чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, нужно знать несколько особенностей такой сделки. По большому счету, она ничем не отличается от обычной процедуры продажи недвижимости. Разница присутствует в том, что любая жилплощадь, приобретенная на материнские средства, является также и собственностью всех несовершеннолетних детей, поэтому при любой операции с такой недвижимостью должны быть учтены их интересы. Согласие на продажу части жилья, которая закреплена за несовершеннолетним человеком, могут предоставить исключительно органы опеки, так как до 18 лет ребенок не имеет права решать такие вопросы самостоятельно. Это главная особенность, с которой вы столкнетесь, продавая дом, приобретенный на материнский капитал, все остальные правила и законы идентичны тем, которыми руководствуются при стандартной процедуре продажи недвижимости.
Порядок осуществления и выполнения процедуры продажи жилплощади в таком случае выглядит следующим образом:
Статья 10 закона 256 гласит, что любое жилье, приобретенное с участием материнского капитала, не имея значения, было оно построено, куплено или реконструировано, распределяется в равных долях между всеми членами семьи. В случае рождения других наследников, они также имеют право претендовать на свою часть жилплощади, что обуславливается законом о том, что при появлении нового члена семьи, доли уже имеющихся наследников, уменьшаются. Проживая в гражданском браке с мужем и имея общих детей, он все равно не имеет прав на дом, приобретенный на материнский капитал.
Обязательно необходимо удостовериться в том, что все дети упомянуты, как собственники такого жилья, в противном случае может возникнуть ряд трудностей при попытке его дальнейшей продажи. В последнее время все больше внимания уделяется проверке всех прописанных членов семьи, в частности тех, кто имеет детей рожденных позднее, чем в 2007 году.
Также необходимо уделить внимание и тому факту, что жилищные условия детей после продажи квартиры, не должны ухудшиться. Рассмотрим некоторые условия, которые необходимо учитывать:
Жилье, предоставленное взамен должно быть идентично размером с дом, купленный на материнский капитал. Также оно может превосходить установленные размеры, но не быть меньшей территории;
Условия проживания, состояния жилья и степень благоустройства должны соответствовать тем, которые несовершеннолетние люди имели и в прежней квартире;
Нельзя нарушать долю одного из наследников – все должны получить равнозначное жилье.
Для осуществления продажи такого рода недвижимости, необходимо предоставить всю информацию о том жилье, куда переедут несовершеннолетние жильцы в органы опеки. Здесь эта информация будет тщательно проверена и, в случае соответствия всем требованиям, вы получите согласие на продажу имущества.
Если вы приобретаете для несовершеннолетних детей жилплощадь в строящемся объекте, который не был сдан в эксплуатацию, могут возникнуть проблемы с оформлением, также как и при желании оформить ипотеку. Нет гарантии в том, что банк захочет иметь дело с выдачей ипотеки человеку, который не достиг совершеннолетия. А оформить права собственности на еще не сданную недвижимость не разрешено законами. Конечно, понадобится большое количество документов для совершения сделки.
В случае если присутствуют несовершеннолетние дети, необходимо официальное разрешение органов опеки. Это требование четко указано в статьях 37 ГК Российской Федерации и 20 статье закона ФЗ. Получить такое разрешение возможно только после того, как будут предоставлены доказательства факта, что для детей предоставляется альтернативное жилье, не уступающее предыдущему. Поэтому лучше заранее присмотреть жилплощадь и проверить её соответствие требованиям.
Также необходимо иметь уже заверенный нотариусом документ, подтверждающий факт покупки жилья для детей. Договор может быть предварительным. Предоставлять и получать одобрение от ПФ уже нет необходимости в случае покупки площади на материнский капитал.
Пакет необходимых документов также включает в себя не только копии, но и подлинники перечисленных ниже бумаг:
Паспорта обоих родителей;
В случае если вы находитесь в браке, необходимо предоставить свидетельство;
Заявления родителей или бумаги, подтверждающие отсутствие таковых. Это могут быть документы, с информацией о лишении мужа родительских прав, признании его безвестно пропавшим или же свидетельство о смерти супруга;
Свидетельство о рождении детей;
После достижения 14 лет, ребенок имеет полное право на написание заявления об отказе от продажи своей доли жилплощади. Такое заявление также должно быть приложено к документам, если оно имеет место;
Документы, которые подтверждают то, что вы имеете права собственника на квартиру или дом;
Расписки, полученные от всех собственников, достигших совершеннолетия, о том, что они не имеют претензий к продаже дома;
План дома, приобретенного на материнский капитал, который выдается в БТИ;
Ряд справок, о цене жилплощади, также выдаваемый БТИ;
Справки о том, что хозяева продаваемой квартиры не имеют долгов по коммунальным платежам и налоговым выплатам;
Нотариально заверенный предварительный договор о приобретении альтернативной жилплощади;
Справки с информацией о лицевом счете данного жилого помещения.
Важно также помнить о том, что вышеперечисленные документы касаются непосредственно продаваемой жилплощади, а необходимо предоставить также бумаги о той жилплощади, которая приобретается взамен. К ним относятся:
Документы, подтверждающие собственность владельца покупаемой квартиры;
Паспорт хозяина квартиры;
Заверенное заявление продавца недвижимости о том, что собственность будет передана во владения именно этой семьи;
Справки о задолженностях, о стоимости продаваемой им квартиры и её заверенный план;
Выписка на основании лицевого счета.
Именно такой перечень документом необходимо собрать в любой случае, если вы думаете о том, как продать дом с материнским капиталом. Подаются все эти бумаги в органы опеки и попечительства и будут рассмотрены в течение одного месяца. Данный процесс не подлежит ускорению, не смотря ни на какие обстоятельства. Независимо от того, прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, собрать нужно весь пакет документов, в случае проведения обмена, аренды, дарения и в др.
Если говорить о земельном наделе, который находится вокруг дома, то его приобретение возможно только за личные средства, так как участок не является жилплощадью. Дом, купленный на материнский капитал , не включает в себя никаких земельных наделов. Но вы всегда можете оформить их на несовершеннолетних, но для продажи все равно придется обратиться за разрешением в органы опеки.
Как продать жилплощадь, купленную в ипотеку под средства материнского капитала? Следуя законам всех банковских организаций, любая жилплощадь, которая была куплена в кредит, находится под банковским залогом до момента погашения всей суммы кредита, не зависимого от того проживает ли в ней кто-либо. Именно проблемы с выплатой долга чаще всего вынуждают людей продавать такую квартиру. Заключая договор, обязательно убедитесь в том, что вам предоставляется право выплатить кредит досрочно. Это единственный риск, с которым вы можете столкнуться в такой ситуации, в остальном продажа такого объекта равносильна сделке с любой другой недвижимостью. Обезопасить вас и ваших покупателей от мошенников также поможет обязательная регистрация сделки и залога в УФРС.
Однако существует несколько наиболее частых обманных операций, связанных со средствами материнского капитала и их использованием. Помните о том, что если вы будете выполнять все требования, указанные в законодательстве и действовать согласно рамкам закона, никаких проблем с продажей жилья такого типа возникнуть не должно. Но для того, чтобы минимизировать любые обманные операции, аферы и ущемления прав детей, за любое нарушение таких норм грозит уголовная ответственность. При организации фиктивной покупки жилья с целью его повторной продажи и получения наличных денег, мера пресечения составляет от штрафа до лишения свободы на два года. Такое преступление котируется, как кража средств из государственного бюджета и представлено в статье 159.2 УК. Поэтому, лучше заранее ознакомиться с тем, как продать дом, приобретенный на материнский капитал , какие законы и требования необходимо изучить, чтобы потом не возникло непредвиденных ситуаций.
С целью повышения рождаемости государство РФ создало программу, предусматривающую определенные выплаты за рождение второго или последующего ребенка. Такая мера поощрения называется материнский капитал.
Однако стоит учесть, что просто так потратить государственные деньги нельзя. Средства можно вложить в следующее:
- Покупка недвижимости;
- Улучшений условий, в которых проживает семья;
- Образование матери или детей;
- Пенсия матери.
Самый популярный вид использования капитала – . Но что делать, если вдруг появится необходимость в продаже приобретенной недвижимости? Можно ли это сделать и как?
Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег
На вопрос почему у людей возникает острая потребность расстаться со своим домом или квартирой можно услышать сотни ответов. Причины у всех разные. Это могут быть:
- Переезд в другой город;
- Приобретение нового жилья за счет средств с продажи старого;
- Финансовые трудности.
В законодательстве не предусмотрен запрет на продажу такого жилья, а значит продать его можно. Но перед тем, как это сделать, нужно узнать все нюансы и действовать строго по предлагаемому порядку.
Особенности продажи недвижимости, купленной за материнский капитал
Стоит отметить, что купленное таким способом имущество автоматически становится собственностью не только взрослых, но и их детей. Это означает, что продать дом или квартиру без согласия ребенка, даже несовершеннолетнего, нельзя.
Как получить согласия от детей, если они еще не достигли возраста 16 лет? Вот так: за разрешением нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Можно ли совершить сделку без согласия?
Нет. В случае отсутствия у вас данного документа процесс продажи будет переведен в статус недействительный и продать жилье вам не разрешат.
В случае если дети на момент продажи имущества выросли и обзавелись собственным жилым помещением, то разрешения от них уже не потребуется.
Учтите, что разрешение от органов опеки и попечительства действует не вечно. Оптимальный срок – 3 месяца. Но если заглянуть в один из документов Минобразования РФ, то можно увидеть там четко прописанный срок – в течение месяца. Если за этот период сделку по продаже так и не смогли совершить, то на дальнейшее её осуществление потребуется уже новое согласие.
Условия продажи дома, в который были вложены средства с материнского капитала
Поскольку особых ограничений в реализации таких жилых помещений нет, то по закону продать их можно в любом случае. Однако речь идет о жилье, в котором проживают маленькие дети. Поэтому если у государства не возникнет вопросов и сомнений на разрешение сделки, то они обязательно появятся у органов опеки и попечительства.
Почему так произойдет? Потому что государственным служащим для разрешения на продажу от лица несовершеннолетних важно знать, что дети после сделки будут жить в доме, который равносилен или даже лучше того, что продается.
Для этого жилье, в котором будет проживать семья после свершения операции, обязательно должно соответствовать следующим условиям:
- Площадь должна соответствовать площади проданного дома или быть больше;
- Условия для проживания не должны быть ниже условий жизни в предыдущем жилье;
- После продажи имущества, купленного с помощью материнского капитала, и регистрации детей в новом доме, их доля не должна стать меньше той, чем была.
В случае если недвижимость продается для строительства нового дома доказать его будущую благоустроенность, вследствие чего получить разрешение на сделку от органов опеки очень сложно.
Пошаговое руководство по продаже жилья, приобретенного с помощью семейной программы
Для того чтобы грамотно и в кратчайшие сроки реализовать дом, купленный с помощью материнского капитала необходимо действовать строго по ниже представленному плану:
- Убедиться в наличии всех необходимых документов относительно продаваемого дома и его собственников;
- Подготовить документы, подтверждающие, что после сделки дети будут жить в благоустроенном, достойном по площади доме;
- Найти предполагаемых покупателей;
- Оформить и заверить нотариально предварительное согласие;
- Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу, предоставить им бумаги, подтверждающие дальнейшее благополучное проживание несовершеннолетних в другом жилом помещении;
- При положительном решении заключить с покупателями договор купли-продажи.
Как видите, процесс совершения сделки не такой уж сложный. Главное – действовать строго по закону, правильно и вовремя оформлять и предоставлять все необходимые документы.
Что нужно, чтобы получить согласие от органов опеки
Для того чтобы вам разрешили продавать свое имущество мало предоставить лишь сведения о будущем жилье семьи.
Нужно показать оригиналы и сделать копии следующих документов:
- Паспорта обоих родителей. Все страницы.
- Свидетельства о рождении всех детей, прописанных в доме.
- Свидетельство о браке (нужно только в том случае, если родители зарегистрированы).
- Справка, подтверждающая, что семья не имеет коммунальных задолженностей по дому, который собирается продавать.
- Если кому-то из детей или даже всем уже исполнилось 14 лет, то от них потребуется письменное заявление о согласии на продажу дома. Заверять нотариально его не нужно, достаточно будет лишь подписи заявителя.
- Все собственники продаваемой недвижимости обязаны написать заявление о согласии или несогласии на совершение сделки.
- Документы на жилье.
- , где четко прописана стоимость дома и его план.
- Предварительное согласие продавца и покупателя на сделку.
Как ускорить продажу?
Каждому человеку, даже если он никогда не сталкивался с продажей недвижимости понятно – продать дом за неделю невозможно. Почему так случается? Потому что это очень серьезный процесс, требующий тщательного сбора информации, её проверки и реализации.
В некоторых случаях сроки совершения таких сделок разрастаются до пары месяцев, а иногда и больше полугода.
- Заранее, еще до поиска покупателей подготовить все необходимые документы и сделать, если это нужно, их копии.
- Воспользоваться услугами риелтора для поиска хороших и честных покупателей.
- Точно обозначать цену, рассказывать и показывать все нюансы, особенности, правдиво отвечать на все вопросы.
- Можно также проконсультироваться с органами опеки и попечительства для того, чтобы быть наверняка уверенными в получении согласия от них.
Такие советы помогут вам избежать трудностей в совершении сделки и в кратчайшие сроки получить все необходимые разрешения и заключить договор купли-продажи.
Подведем итоги:
- Продать дом, купленный с помощью материнского капитала, можно только имея другое не менее благоустроенное жилье.
- Разрешение на продажу требуется от всех собственников квартиры.
- Если брак не зарегистрирован, то отец не может быть вписан в недвижимость, купленную с помощью материнского капитала.
- Для того чтобы не попасться в руки мошенников желательно обратиться к профессиональному, зарекомендовавшему себя среди круга ваших близких знакомых, риелтору.
Продажа дома, купленного с использованием материнского капитала
На видео — консультация адвоката по недвижимости Инны Беляковой.
Потратить материнский капитал можно не только на оплату обучения ребёнка и его нужд, но и на приобретение жилья для семьи. Именно на это чаще всего уходят средства. Неважно, это комната, квартира или дом, купленный или построенный на средства материнского капитала. Иногда собственники вынуждены продать купленное таким образом жилье, в связи с чем задаются вопросом «Могу ли я продать дом, который куплен при участии материнского капитала?».
Сделка с продажей дома, купленного на материнский капитал, весьма сложная, но осуществить её можно. Ситуация усложняется, если в доме проживают дети, не достигшие восемнадцати лет и имеющие право на долю имущества, или кредит за дом не полностью погашен.
Согласно нормам российского законодательства, купленный при участии материнского капитала, имеет каждый член семьи. То есть собственниками являются оба родителя и дети, даже если они были рождены после приобретения жилья. В связи с этим и возникают трудности при продаже дома, поскольку права несовершеннолетних ни в коем случае не должны быть нарушены.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Условия продажи
Чтобы ответить на вопрос, могу ли я продать дом, если он был приобретён на материнский капитал, следует знать условия, которые должны быть выполнены для осуществления подобной сделки. Они заключаются в следующих вариантах:
Если возникает необходимость продать дом, который приобретался за материнский капитал, то следует знать, обязательно необходимо получить письменное разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
Если несовершеннолетний ребёнок достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает или состоит в официальном браке, разрешение органов опеки на продажу дома, купленного на материнский капитал, получать не нужно.
Продажа дома в ипотеке
Стоит учесть ещё один нюанс. Что делать, если нужно продать дом, который всё ещё находится в ипотеке? Совершить такую сделку также можно.
Пока вся сумма по ипотеке не выплачена, дом находится в залоге у банка, который ее выдал. Выйти из такой ситуации можно следующим путём:
- Получить у банка согласие на продажу дома, который взят в ипотеку с учётом материнского капитала, и погасить задолженность за счёт средств покупателя. Подобную сделку можно оформить дополнительным соглашением;
- Оформление ипотеки на покупателя, который будет вносить платежи уже от своего имени.
Нюансы и риски
При продаже дома, купленного за материнский капитал, нельзя упускать тот факт, что покупателя на такой объект недвижимости найти бывает непросто. Намного сложнее, чем оформить сделку. Это связано с рисками для покупателя, из-за которых многие бояться проблем.
Органы опеки или ребёнок, достигнув совершеннолетия, может оспорить продажу дома в суде. В результате этого покупатели, вложившие в недвижимость немалую сумму, рискуют потерять деньги вместе с купленным домом. Такой исход событий можно ожидать в том случае, если продавцы дома допустили в оформлении ошибку, умышленно или по незнанию ущемили права ребёнка и это можно подтвердить.
Поэтому к продаже дома, купленного на материнский капитал, стоит относиться со всей серьёзностью. В случае аннулирования договора, деньги за проданный объект недвижимости и потраченные на жильё, придётся вернуть.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Артемий Царев
64966
32
В любых семьях возникают непредвиденные обстоятельства. Вот, казалось, вы приобрели недвижимость на долгий срок, а потом у вас резко изменились планы и вам теперь нужно продать его. Если вы задумались о том, как можно продать дом, который был куплен с использованием материнского капитала, эта статья даст вам необходимые ответы.
Каких-либо ограничений относительно продажи жилья, приобретенного на материнский семейный капитал (МСК) в законодательстве нет. Однако дом или квартира, купленная таким образом - это собственность не только родителей, но и несовершеннолетних детей. При совершении любой сделки по продаже или обмену не могут быть ущемлены их интересы. Но, если взрослые члены семьи способны самостоятельно распорядиться своим имуществом, согласие на продажу доли детей (при условии предоставления иного, равноценного жилья) дается только органами опеки. В остальном на подобные сделки распространяются все принципы и законы, действующие на территории РФ, применимые к обычным договорам о продаже недвижимости.
Порядок оформления продажи дома, приобретенного с помощью материнского капитала
Согласно 10 статье Федерального Закона № 256, жилье, купленное (построенное, реконструированное) с участием МСК, должно быть обязательно оформлено в общую собственность с выделением долей каждому члену семьи. При рождении последующего ребенка он также будет иметь все законные права на долю в жилье, купленного с участием МСК. Поэтому в Соглашении об определении долей обязательно предусматривается возможность уменьшения долей каждого из участников в пользу нового члена семьи. Гражданский муж, даже если он является родителем одного из детей, не имеет права претендовать на недвижимость, приобретенную с помощью материнского капитала, и доля в новом жилье им также не выделяется.
Таким образом, большой ошибкой будет не включить ребенка в число собственников. Подобное нарушение закона обязательно выявится при продаже любого вида жилья, купленного на средства МСК. Сегодня любое из агентств недвижимости очень тщательно проверяют всех участников сделок, имеющих детей, рожденных после 1.01.2007 г. Причем проверка проводится по каждому из лиц, зарегистрированных в данной квартире.
При продаже жилья, приобретенного по сертификату МСК, вы также не имеете права ухудшить жилищные условия детей, поэтому вы будете обязаны предоставить им иное жилье. При этом:
- площадь нового жилья не может быть меньше площади продаваемого дома; она может быть равноценной или превосходящей по размеру;
- вы не имеете права ухудшать жилищные условия несовершеннолетних, т. е. уровень благоустройства нового жилья и его техническое состояние должны быть равными старому;
- доля каждого из детей не может быть уменьшена, она должна быть равнозначной либо большей, чем доля в старой квартире.
Сложности могут возникнуть лишь при приобретении еще строящегося жилья или при участии в долевом строительстве, так как оформление права собственности возможно лишь после введения объекта в эксплуатацию. Также маловероятно, что вы сможете приобрести новое жилье и в ипотеку, т. к. банки вряд ли захотят иметь дело с несовершеннолетними собственниками и взять подобную недвижимость в залог.
Необходимые документы
Согласно 37 статье Гражданского кодекса и 20 статье ФЗ "Об опеке и попечительстве" родители не имеют права совершать сделки с имуществом несовершеннолетних без получения официального разрешения от органов опеки. Причем продажа может быть произведена лишь после того, как вы предоставите все необходимые доказательства о том, что имущество ваших детей после совершения сделки не уменьшилось. Согласия от Пенсионного Фонда, который требовал у вас документы на право собственности при приобретении жилья на материнский капитал, получать уже не нужно.
Так как вы будете обязаны предоставить документальное подтверждение факта приобретения нового жилья, перед посещением органов опеки вам необходимо не только подыскать подходящий вариант нового дома или квартиры, но и оформить предварительный договор о продаже, заверенный нотариально.
В органы опеки и попечительства вы обязаны предоставить подлинники всех документов, а также их копии:
- заявлений от обоих родителей или документы, в которых поясняется их отсутствие (решение суда о лишении вашего супруга родительских прав, свидетельства о его смерти или признании супруга безвестно отсутствующим);
- свидетельства о браке (при наличии такового);
- заявления ребенка в случае, если он достиг возраста 14 лет (повзрослевший ребенок уже имеет выразить свое мнение и оказаться от продажи доли дома и оформления сделки);
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- расписки каждого из совершеннолетних собственников о добровольном согласии на продажу жилья;
- документов, подтверждающих права собственности на жилье;
- справки из БТИ о стоимости дома или квартиры, план квартиры;
- выписки о состоянии лицевого счета жилого имущества;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и налоговым платежам;
- предварительного договора о покупке нового жилья.
Вам также необходимо предоставить документы и их копии по приобретаемой квартире:
- заявления-гарантии продавца о том, что он обязуется продать свою недвижимость именно этой семье;
- паспорта владельца;
- документов о праве собственности на недвижимость;
- технического паспорта БТИ и справки о стоимости жилья и его плана;
- выписки из лицевого счета;
- справки о задолженности по платежам.
Подобный перечень документов вы обязаны предоставить в опеку не только при получении разрешения на продажу недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних детей, но и при совершении любого вида сделок с ним: договоре обмена, дарения, ренты, определения долей и т. д.
Органы опеки и попечительства подготавливают распорядительные документы в течение месяца со дня подачи ваших заявлений. Никакие уважительные причины для ускорения выдачи таких распоряжений в расчет приняты быть не могут.
Земельный участок, граничащий с домом, не может быть приобретен на средства МСК: он не является жилым объектом. Покупка его возможна только на личные средства. Однако, если в последующем вы оформили его в собственность несовершеннолетних детей, на его продажу также потребуется согласие органов опеки.