К какому виду конкуренции относится рынок недвижимости. Типы рынков. Типы рынков в экономике. Тип рынка в России. Рынок олигополистической конкуренции


Проведем анализ рынка жилой недвижимости на предмет его соответствия типу рыночной структуры. Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, ценовая эластичность спроса и предложения, наличие экономической прибыли, особенности конкуренции в отрасли.

1. На рынке жилой недвижимости присутствует много продавцов недвижимости: строительных компаний (на первичном рынке)- за 2009 год в Российской Федерации составляет 11 %, а за 2011 год 16% и домашних хозяйств (на вторичном рынке)-за 2009 год 89%, а 84% за 2011 год. Однако на вторичном рынке продавцы (домашние хозяйства), как правило, действуют не самостоятельно, а через посредников, которыми являются как мелкие индивидуальный предприниматель, так и средние риэлторские компании. По данным Российской гильдии риэлторов, только в г.Томске сертифицированных риэлторов (НГСР), на сентябрь 2010 года она включала 27 компаний. Таким образом, по данному признаку вторичный рынок жилой недвижимости относится к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Первичный же рынок недвижимости, где продавцы представляют собой средние и крупные фирмы, а число компаний-застройщиков невелико, имеет признаки олигополии. Кроме того, на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как:

2. На рынке жилой недвижимости имеет место значительная дифференциация товара. Обычно на вторичном рынке недвижимости разделяют: старое жилье, старое жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60–70-х годов, панельные дома 80–90-х годов, кирпичные дома. «В Томске существует собственная неофициальная классификация, согласно которой жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки и типовое жилье». Что касается первичного рынка недвижимости, «чаще всего берут за основу московскую классификацию и делят жилье на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом». Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. «Индивидуализация товара делает его еще более дорогим. Объемы производства индивидуальных и серийных благ не достигают своего экономического оптимума, то есть минимума средних издержек. Товар обходится потребителю дороже, чем в условиях совершенной конкуренции, но потребитель согласен «платить за удовольствие» жить в более подходящей ему по местоположению и планировке квартире или в собственном доме. Таким образом, по данному признаку рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».

3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости присутствуют высокие барьеры входа в отрасль для продавцов (заказчиков, застройщиков). Для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Остальные барьеры будут касаться строительства каждого нового объекта в отдельности. Основными препятствиями на пути к увеличению объемов строительства эксперты рынка называют принятие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии: - документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка; - разрешения на строительство; - проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации. Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости: - недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на район одновременно предлагается 1–2 земельных участка. В настоящее время стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство много- этажных жилых домов на территории города Томска дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку; - неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., – либо передать администрации часть возведенного жилья, необходимого для выполнения государственных социальных программ; - потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании (башенные краны разной высоты и грузоподъемности, сваебойное оборудование или сваедавильные установки, бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.), покупать которое неэффективно при малом объеме и временном характере работ, и его приходится арендовать, что связано с рисками отсутствия рыночного предложения. Например, не всегда есть смысл приобретать башенный кран, поскольку в штате строительной компании сразу после покупки придется добавить несколько человек (1–2 крановщика, слесарь, отвечающий за техническое состояние крана, электрик плюс дополнительная работа для инженера техники безопасности). Как особо опасный строительный объект, кран необходимо зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Все эти факторы существенно увеличивают издержки. Кроме того, для разных видов строительных работ, учитывая и условия строительства, нужны башенные краны с разными техническими характеристиками, к которым относятся: грузоподъемность, высота, вылет стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании с устройством самонаращивания башни крана и возможностью крепления башни к строящемуся зданию и т.д. В связи с этим ценовой диапазон составляет от 1.5 до 20 млн руб. на приобретение данного строительного оборудования. Разброс цен также связан с тем, что максимальный срок службы секции башенного крана в зависимости от марки стали составляет 10–18 лет, следовательно, на рынке предлагается большое количество подержанного оборудования по более низкой цене. Аренда же рационально подобранного башенного крана обойдет- ся застройщику от 700 руб. до 5000 руб. за машино-час (от 5600 руб. и выше за одну смену) и избавит его от дополнительных издержек, связанных с содержанием, ремонтом, обслуживанием, хранением, вынужденным простоем и т.д.; - перебои с поставками строительных материалов. Здесь наиболее ярким примером служит «цементный кризис», охвативший в последние несколько лет Европейскую часть России. Цемент – это основной строительный материал, на основе которого изготавливают бетоны и строительные растворы. Объем спроса на него зависит от времени года, так как летом активизируются: промышленное и жилищное строительство, ремонт и реконструкция крупных объектов; индивидуальное жилищное строительство; ремонт квартир; ремонт и реконструкция частных домов; строительство, ремонт и реконструкция дач, садовых домиков и различных построек в личном подсобном хо- зяйстве. На отечественном рынке наблюдается критическая нехватка этого материала. Действительно, «рост цементного рынка за год в России составил 9–12% (мировой рост – 4–6%). За последний год в большинстве регионов этот стройматериал подорожал на 50–60%. В России сегодня действует около 50 цементных заводов, из них семь крупных. Суммарная мощность производств – 69 млн тонн. При этом общероссийское потребление превышает 90 млн тонн, что однозначно предполагает дефицитный характер рынка» . И если крупные компании страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, то небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или же, в случае полного отсутствия цемента на рынке, вовсе переносить сроки строительства; - недостаток квалифицированного персонала. Выбор учебных заведений, готовящих кадры для строительной отрасли, сильно ограничен. С одной стороны, жизненный цикл строительной компании составляет в среднем 5–7 лет, что делает неэффективным присутствие всего набора необходимых дорогостоящих внеоборотных активов с длительным сроком окупаемости. В то же время каждая компания держит достаточную часть внеоборотных активов, позволяющую ей удержаться на рынке при ее ре- организации или создании на ее базе новой компании. Это необходимо также для получения доступа к новым тендерам (конкурсам на строительство объектов). В то же время активы должны быть достаточно ликвидными, чтобы при случае их 88можно было легко продать и выйти из бизнеса, - так компании уменьшают выходные барьеры. Как правило, строительные компании приобретают в собственность: малотоннажные грузовые автомобили (автомобиль «Газель» от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от комплектации и года выпуска), манипуляторы (от 800 до 2.5 тыс. руб.), погрузчики (от 600 тыс. руб. до 5 млн руб. в зависимости от года выпуска и грузоподъемности, мощности, вместимости ковша и др.), дизельгенераторы и дизельные электростанции (от 160 до 2800 тыс. руб. в зависимости от марки, мощности и других характеристик), экскаваторы (от 1.8 млн руб.); геодезические инструменты: нивелиры (от 6.5 тыс. руб.), теодолиты (от 28 тыс. руб.), тахеометры (от 250 тыс. руб.) и т.п. Все это свидетельствует о том, что в строи- тельной отрасли нередко отсутствуют четкие границы фирмы и рынка, как они трактуются в теории Р. Коуза. Выделение отдельных видов работ (электромонтажных, сантехнических, малярно-штукатурных, производство и установка окон и дверей и пр.) в самостоятельные фирмы при сохранении учредительства со стороны головной фирмы или заключение договоров с независимыми фирмами-подрядчиками рассматриваются как две приемлемые рыночные альтернативы, обладающие своими плюсами и минусами. Создание и поддержание «своих» фирм является достаточно распространенным явлением в строительном бизнесе. С одной стороны, это обеспечивает более эффективную организацию отрасли. К тому же сохранение контроля за данными видами работ позволяет преодолеть элементы рыночной неопределенности. С другой стороны, такое «распыление» деятельности часто происходит в ущерб качеству. Кроме то- го, вспомогательным фирмам приходится заключать также договора со сторонними организациями, чтобы обеспечить полный объем работ и необходимую отдачу от масштаба. В то же время передача отдельных работ на откуп рынку часто гарантирует более высокое качество из-за сохраняющейся возможности выбора поставщиков. При этом она порождает риск незаключения договоров, а значит, перебоев в строительных работах. Одним из последствий неопределенности в строительной отрасли является отсутствие четких календарных планов производства работ и сетевых графиков. Они, конечно, разрабатываются, но на практике редко соблюдаются в точности. Неопределенность отраслевого производства можно рассматривать как некий дополнительный барьер входа в отрасль. Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости характерны для рыночных структур «олигополия» и «монополистическая конкуренция». На вторичном рынке жилой недвижимости существуют незначительные входные барьеры в отрасль. Чаще всего домохозяйства прибегают к услугам посредников – агентств недвижимости. Для создания риэлторской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица, однако достаточно и регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Важную роль играет также репутация фирмы- посредника, которая является ее конкурентным преимуществом. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его деятельности: времени присутствия на рынке, количества офисов, наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д. Некоторым конкурентным преимуществом для риэлторской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) РГР и/или НГР. Для этого необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям Стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение, имеющее специально оборудованную комнату для ведения переговоров, обеспечивающую конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги. На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки – в этом бизнесе очень важно иметь хорошую историю и общественное признание. Например, тот факт, что агентство недвижимости «Выбор» было признано по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2011» , проводимого Российской гильдией риэлторов, победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дает риэлтору сильное конкурентное преимущество. Эффект доверия к публичному мнению и публичному поведению является здесь разновидностью известного из экономической теории эффекта присоединения к большинству – не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства) предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями. Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры «монополистическая конкуренция». Для непрофессиональных продавцов и покупателей на вторичном рынке недвижимости (домашних хозяйств) входные барьеры на рынок минимальны. Так, продавец заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает. После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Данное обстоятельство приближает рынок недвижимости для домохозяйств к типу совершенной конкуренции. В то же время от- ношения подробного рода можно трактовать как «нечеткий контракт», предусматривающий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны.

4. Эластичность спроса по цене в целом на недвижимость высокая из-за дороговизны товара (действует эффект дохода), но она различается для различных сегментов покупателей и разного класса недвижимости. Так, для людей с высокими доходами ценовая эластичность спроса ниже, чем для людей с более низкими доходами. На элитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем на жилье бизнес- и эконом-класса. К тому же спрос на жилье премиум-класса – это спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условия проживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), и уровень безопасности (в том числе экологичности) местности. При комплексном строительстве создается некое социальное окружение - вокруг будут проживать люди с таким же достатком, проблемами и запросами. Покупатели элитного жилья готовы платить за клубность (в доме не более 10 квартир), единую социальную среду (продавец проводит строгий отбор жильцов), место- расположение (в исторической части города), а также нахождение дома в престижном квартале (недалеко расположены театры, музеи, бутики), отсутствие массовой инфраструктуры дома (дом должен быть лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир обычно уже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.), наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартиру приходится два места для автомобилей хозяев квартир), высокая степень безопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, входные пластиковые карты для жильцов и др.), автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.), использование в строительстве и отделке только лучших материалов. Уникальность такого товара делает другие товары несовершенными заменителями. При этом эластичность спроса по цене на него уменьшается. Кроме того, завышенная стоимость квадратного метра (по данным на сентябрь 2011г. в Томске цена 1 кв. м элитного жилья колеблется от 55 до 83 тыс. руб.) создает эффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенных социальных слоев повышается, и спрос становится еще менее эластичным по цене. Эластичность спроса по цене зависит от цели приобретения недвижимости. По этому критерию всю жилую недвижимость можно разделить на два сегмента. Первый – жилье, покупаемое в рамках изменения потребительского выбора. Второй – жилье как инвестиционный товар, вложения в который осуществляются с целью перепродажи (получения временного ценового арбитража). Для второго сегмента эластичность спроса по цене выше, так как у вложений в недвижимость есть другие инвестиционные альтернативы. Что касается эластичности предложения по цене, для первого сегмента она невысока, то есть при увеличении цены не будет наблюдаться появления новых продавцов. Во втором сегменте поведение продавцов зависит от их ожиданий относительно дальнейшего изменения цены. Если, с точки зрения продавцов, цена уже достигла своего максимума, на рынок будет поступать свободная недвижимость, приобретенная для инвестиционных целей, что может привести к снижению цены. Но обвала цен вряд ли следует ожидать, в силу малости этого сегмента рынка. При ожидании дальнейшего роста цен индивидуальные продавцы и риэлторы будут «придерживать» квартиры. Таким образом, на втором сегменте рынка ценовая эластичность предложения выше. Наконец, для первичного рынка жилья эластичность предложения по цене выше в долго- срочном периоде, нежели в краткосрочном периоде. Это объясняется тем, что проникновение на рынок новых производителей и продавцов (заказчиков-застройщиков) связано с высокими материальными затратами и длительностью строительства нового объекта. Улучшение экономической конъюнктуры в краткосрочном периоде приведет к росту прибылей существующих застройщиков, но объемы строительства и продаж вряд ли сильно увеличатся. В долгосрочном периоде произойдет усиление конкуренции за счет появления новых фирм (в том числе перепрофилирующихся), которые будут участвовать в распределении общей прибыли.

5. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья при выборе его конкретным покупателем (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы- посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки. На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства. Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером «рынка лимонов» - разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Иными словами, некоторые объекты недвижимости продаются годами или неоднократно возвращаются на рынок, где покупателю становится очень сложно найти «персик» среди «гнилых лимонов». Поскольку массовый рынок для «персиков» отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

6. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов в строительной отрасли и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция. Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структуры «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии» и даже «совершенной конкуренции». Кроме того, этот рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

  • а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
    • - развития (создания) недвижимости;
    • - оборота недвижимости;
    • - управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

  • --преобладание внебюджетных источников инвестирования;
  • --большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
  • --высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
  • --слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

  • в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
    • - купли-продажи
    • - аренды
    • - ипотеки
    • - вещных прав (доверительное управление)
  • г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
  • - нового строительства
  • - подлежащего реконструкции
  • д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.
  • е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
  • ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
  • з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
    • - земельный
    • - зданий и сооружений
    • - помещений
    • - предприятий как имущественных комплексов
    • - кондоминиумов
    • - вещных прав
    • - многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

2. Рынок недвижимости

2.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости

Характеристика

Локализация

Абсолютная неподвижность
- большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции

Несовершенная, олигополия
- небольшое число покупателей и продавцов
- уникальность каждого объекта
- контроль над ценами ограничен
- вступление в рынок требует значительного капитала

Эластичность предложений

Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
- спрос может быть очень изменчивым

Степень

открытости

Сделки носят частный характер
- публичная информация, часто неполная и неточная

Конкурентоспособность товара

Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
- специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Условия зонирования

Регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права
- большая взаимозависимость частной и других форм собственности

Оформление сделок

юридические сложности, ограничения и условия

Стоимость

включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации

Виды рынков

Вид объекта

Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов

Географический (территориальный)

Местный, городской, региональный, национальный, мировой

Функциональное назначение

Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений

Степень готовности к эксплуатации

Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

Тип участников

Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций

Вид сделок

Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав

Отраслевая принадлежность

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

Форма собственности

Государственных и муниципальных объектов, частных

Способ совершения сделок

Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Предыдущая

Рынком в экономике называют механизм взаимодействия продавцов, которые предоставляют предложение, и покупателей, обеспечивающих спрос. В ходе этого устанавливается уровень равновесной рыночной цены. Для каждой продукции существует определенный предельный уровень стоимости.

Участники рыночных отношений действуют в своих интересах: продавцы заинтересованы продать товар по такой цене, которая обеспечит им максимум прибыли, покупатель же напротив - хочет получить по минимальной цене и извлечь из своего приобретения больше пользы. Обычно сделка совершается при промежуточном варианте, это и есть цена равновесия.

Структура и типы рынка

Структура характеризируется внутренним строением рынка, взаимосвязью между отдельными элементами, их удельным весом в общем объеме. Основа, которая определяет конструкцию - это форма собственности, действующая в экономике. Она может быть государственной, частной, коллективной или смешанной.

Основным субъектом хозяйственной деятельности рыночной экономики является домашнее хозяйство, организация бизнеса и правительство. Взаимодействие между этими элементами происходит на всех видах рынка.

В зависимости от предметов для обмена выделяют такие типы рынков в экономике:

  • рынок факторов производства;
  • рынок конечных товаров и услуг;
  • финансовый рынок;
  • рынок интеллектуальных продуктов.

Рынок товаров и услуг

Основным признаком потребительского рынка выступает то, что ценовая политика на нем формируется уже после производства продукции. К сожалению, этот вид больше всего подвержен кризисам.

Рынок факторов производства

К этому типу относятся еще три взаимосвязанных между собой рынка:

  • рынок труда;
  • рынок капиталов;
  • рынок недвижимости или землепользования.

Эта взаимосвязь характеризуется зависимостью спроса и предложения. Рассмотрим на конкретном примере: уровень цен на рынке труда повысился, соответственно, выросла и ставка заработной платы. Как следствие - фирмы увеличивают капитал, замещают им подорожавший труд.

Отличительной чертой данного типа рынка является производный характер спроса. Главной целью здесь выступает получение прибыли, а капитал, человеческий ресурс, земля - это необходимые для производства условия. Спрос, соответственно, порождается стремлением бизнеса или предприятия получить как можно больше прибыли.

Финансовый рынок

Этот тип является очень разнообразным и многоликим. Предметом купли-продажи неизменно выступают деньги, которые предоставляются в пользование различными формами.

Типы финансовых рынков классифицируются несколькими способами:


На таком рынке производится обмен ценными бумагами, драгоценными металлами и иностранной валютой.

Типы финансовых рынков:

  1. Валютный рынок.
  2. Рынок золота.
  3. Рынок капитала.
  4. Денежный рынок.
  5. Рынок ценных бумаг.
  6. Страховой рынок.

Рынок интеллектуальных продуктов

Сюда входят разнообразные изобретения в области науки, инновации или информационные услуги. К интеллектуальным рынкам также относятся литературные произведения и различные формы искусства.

Типы рынков определяются по нескольким критериям.

Географическое положение:

  • местные рынки;
  • национальные;
  • мировой рынок.

Степень ограничения конкуренции:

  • монополистические;
  • олиполистические;
  • монопсонические;
  • свободные;
  • смешанные.

По характеру продаж встречаются такие типы рынков в экономике:

  • оптовые;
  • розничные.

Типы и виды рынков по уровню насыщения:

  • равновесные;
  • избыточные;
  • дефицитные.

В соответствии с действующим законодательством типы мировых рынков бывают:

  • легальные;
  • нелегальные (черные).

Отраслевой критерий:

  • компьютерные;
  • вещевые;
  • книжные;
  • продуктовые и т. п.

Основные типы рынков разделяются на субрынки и рыночные сегменты.

Сегменты рынка - это части рынка или потребительские группы, которые объединены одинаковыми требованиями относительно данного товара или услуги.

По демографическому принципу рынок сегментируется по возрасту, полу, семейному положению потребителей.

Конкуренция

Основа конкуренции - это свободный потребительский выбор, который проявляется в том, чтобы получить максимальную денежную прибыль. Это и есть главная задача предложения.

Типы рынков, в зависимости от степени конкуренции и характера ценообразования, бывают четырех видов:

  1. Такой, в котором присутствует свободная (чистая, совершенная) конкуренция.
  2. Монополистическая.
  3. Олигополистическая.
  4. Чистая монополия.

Определить тип рынка, учитывая конкуренцию, можно, исходя из количества продавцов и покупателей.

Рынок свободной конкуренции

Другими словами, на таком рынке существует чистая, или совершенная конкуренция. Это самый распространенный тип. Его главная особенность состоит в том, что здесь находится большое количество продавцов (не меньше сорока) и еще большее количество покупателей. Цены устанавливаются самим рынком, и ни один продавец не может завышать их, в противном случае он лишит себя клиентов.

Типы рынков со свободной конкуренцией характеризуется однородностью предлагаемых товаров: продукты, одежда, металлы и т. п. Это должна быть одинаковая или взаимозаменяемая продукция.

Ценовая политика складывается на основе анализа спроса и предложения, ни одна фирма не может значительно повлиять на ценообразование.

На сегодняшний день типы и виды рынков с чистой или свободной конкуренцией - это биржи, ярмарки и городские рынки или базары.

Рынок монополистической конкуренции

Следующий по массовости тип рынка. Здесь присутствует от десяти до сорока продавцов. Главным отличием является ценовая политика: она колеблется в достаточно широком диапазоне. Предлагаемые товары отличаются друг от друга и не всегда взаимозаменяемы.


Ценообразование происходит в условиях конкуренции организаций, которые производят подобные, но взаимозаменяемые товары. У каждого предприятия специфические особенности производства, это позволяет им самостоятельно устанавливать цены на собственную продукцию. В связи с этим в некотором роде они являются монополистами.

Сюда можно отнести такие виды продукции: безалкогольные напитки (соки, минералки), табачные изделия, алкогольные напитки, кондитерские изделия, лекарственные препараты, одежду и обувь с фирменными логотипами, бытовую химию, спортивные товары, сантехнику, инструменты, технику и др.

В современной экономической системе Российской Федерации есть все возможности для развития рынка с таким типом конкуренции и создания сферы конкурентных цен.

Рынок олигополистической конкуренции

Это особенный тип, который состоит из небольшого количества крупных фирм, обеспечивающих своей продукцией весь рынок. Обычно число предприятий колеблется от семи до десяти. Они могут предлагать как однородные и взаимозаменяемые товары (черные и цветные металлы, алюминий, пластмассы и т. п.), так и отличающиеся друг от друга (электротехника, автомобили, компьютеры, мобильные телефоны).

Этот тип рынка практически закрыт для новичков, ведь на нем присутствуют в основном мировые бренды, которые развивались десятилетиями. Каждый продавец следит за ценообразованием конкурентов, но зачастую на его ценовой политике это никак не отражается.

На территории современной России большая часть промышленной продукции, а также некоторые виды услуг производятся в олигополистических отраслях. В основном это нефтедобывающие и перерабатывающие компании: «Лукойл», «Роснефть», «Онако», «Юкос», «Татнефть» и другие. Сюда относится угольная промышленность, черная и цветная металлургия (алюминий, олово, свинец, цинк и т. п.), производство автомобилей, электротехники, тракторов, электротранспорта, а также химическая промышленность.

Рынок чистой монополии

Это особый тип рынка, который состоит всего из одного продавца. Зачастую им является государственная организация.

Частная фирма-монополист устанавливает самостоятельно высокую цену на свою продукцию. Она не ориентируется ни на другие фирмы, ни на органы местного самоуправления, ни на администрацию. Тип рынка «монополия» не зависим также и от любых изменений в экономике страны.

Организации не во всех случаях запрашивают максимально высокую цену, они опасаются того, что государство может регулировать ценовую политику и привлекать новые предприятия, создавая конкуренцию на рынке, или того, что могут потерять часть клиентов и покупателей.

Обладая полной свободой в установлении цен, фирмы ориентируются на уровень спроса, это помогает им оптимально оценивать свою продукцию.

Типы экономических рынков не встречаются в чистом виде. Любая фирма имеет возможность выступать с несколькими товарами на разных рынках.

Ситуация в России

Для Российской Федерации характерной является высокая монополизации рынка. Ее уровень в некоторых отраслях экономики достигает 80-100 %. Наряду с естественной и производственной монополией (транспортные средства, комбайны и т. п.) существует и государственное господство. Отсюда следует вывод, что тип рынка в России - монополистический, но с элементами свободной конкуренции (на отдельные виды товаров, особенно продовольственные).

Однако все экономические процессы происходят согласно действующему законодательству.

Неразвитость рыночных институтов Российской Федерации проявляется:

  1. В отношении собственности: развитие теневой экономики, низкий уровень легитимности прав собственности и др.
  2. В субъектах экономики: низкий уровень договорной дисциплины, незавершенный процесс адаптации к современным рыночным условиям, отсутствие прав собственности на все ресурсы.
  3. В механизме рыночного саморегулирования: большие административные барьеры, сильное проявление монополизма, олигархизм бизнеса, низкий уровень защиты прав потребителей, слабость среднего класса, нарушения функции денег.

Анализ рынка не дает готовых решений по установлению ценовой политики, но он нужен для того, чтобы определить закономерность в ценообразовании, которое зависит от соотношения спроса и предложения.

При выборе любой стратегии цен компания или предприятие учитывают такие факторы:

  1. Цены на товары или услуги регулярно пересматриваются.
  2. Большая часть продукции продается по сниженным ценам в конце сезона.
  3. Спрос эластичен.
  4. Покупатели чувствительны к ценам и «клюют» на более низкие.
  5. При составлении цен учитывается конкуренция, спрос, качество продукции, информация о покупателях.
  6. Типы рынков в экономике позволяют разумно построить ценовую политику предприятия.
  7. Минимум один раз в квартал необходимо проводить тщательный анализ рынка и следить за изменением цен у конкурентов.
  8. Регулярно высчитываются издержки производства.

Рынок - крайне сложная структура. Ее изучение требует учета огромного количества факторов и особенностей.

Рынок недвижимости

Рыночная экономика опирается на право частной собственности - право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров.

Владелец собственности обладает правом завещания, т.е. правом назначить преемника этой собственности после своей смерти, что существенным образом поддерживает институт частной собственности. Нельзя не отметить, что при рыночной модели существует и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах. Естественно, что законодательство должно предусматривать юридические ограничения права частной собственности, связанные с интересами общества в целом.

С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринима­тельства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению. Принятие решения о вступлении на тот или иной рынок (вид деятельности) или выходе из него находится в руках предпринимателя.

Свобода потребительского выбора, т.е. свобода потребителя в пределах своих доходов приобретать товары и услуги в наборе, наиболее подходящем для удовлетворения своих потребностей, является доминирующей среди других свобод и обуславливает пределы свободы выбора поставщиков материальных и людских ресурсов. В итоге получается, что потребитель решает, что должна производить экономика.

Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка недвижимости, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из них стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функцио­нировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции.

Конкуренция на рынке недвижимости предполагает:

· наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг;

· свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению.



Однако сущность конкуренции заключается в том, что на рынке недвижимости имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая небольшую долю в общем объеме предложения, практически не в состоянии воздействовать на цену товара. Это же соотношение справедливо и для тех, кто выступает на рынке недвижимости в качестве предъявителя спроса. Покупателей много и единичный покупатель не может управлять рынком к своей выгоде. Конкуренция устанавливает пределы реализации продавцами и покупателями недвижимости их личного интереса.

Самая общепринятая форма конкуренции - снижение цен. Она заключается в том, что продавцы недвижимости, стремясь увеличить (ускорить) количество продаж, предлагают ее по более низким ценам, чем конкуренты. Для этого каждому продавцу необходимо все делать так, чтобы продать по тем же ценам, что и конкурент, или дешевле. Тому предпринимателю, у которого нет достаточной сноровки в этом отношении, приходится раньше или позже уйти с рынка недвижимости. И напротив, умелый предприниматель получает высокую прибыль, которая позволяет ему развивать дело.

Одним из способов конкуренции являются нововведения, рассчитанные на привлечение покупателей. За сравнительно короткий период формирования рынка недвижимости в России это проявилось очень наглядно в деятельности риэлтеров.

Помимо прямого соперничества, предприниматели, действующие на рынке недвижимости, оказываются втянутыми еще и в косвенную конкуренцию. Это конкуренция различных отраслей хозяйства и различных групп товаров и услуг. Например, люди, собиравшиеся приобрести квартиру, могут передумать и купить автомобиль или отправиться в дорогостоящее путешествие, кирпичные дома могут вытеснить деревянные постройки, розничная торговля имеет преимущество в получении банковского кредита в отличие от операций с земельными участками.