Вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует, подразумевает, что продаваемое жилье находится в совместной или долевой собственности и имеет двух или более владельцев. Существует разница между этими видами владения недвижимым имуществом.
Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.
Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.
Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.
Долевая квартира
Если совместная квартира продается только целиком, то долевое имущество можно реализовать частями (долями). Невыделенные доли означают не физические метры жилплощади, а юридическое право на владение недвижимостью, выраженное в процентном соотношении. Совместную собственность на квартиру можно перевести в долевую. Это даст право каждому дольщику распоряжаться своей долей.
Но и здесь без согласия остальных совладельцев вы не сможете продать свою долю в квартире. В случае если все содольщики обоюдно решили продать общую недвижимость, но один из них не может присутствовать при совершении сделки, то по-прежнему необходимо письменное нотариальное согласие отсутствующего собственника на продажу жилья.
Если совладельца квартиры не удается найти
Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками? Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.
Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.
Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.
Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми. Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки. Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.
В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.
Если один из наследников в тюрьме
Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.
Когда собственник долевой квартиры против ее продажи
Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки. Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе - расторгнуть сделку. В такой ситуации существуют «обходные пути», но они не идеальны и могут снизить рыночную стоимость квартиры.
Дарение или залог
Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков. Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку. Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку. Можно еще оформить дарственную на часть доли или долей, а затем продать остальную часть квартиры покупателю уже как собственнику, который воспользовался преимущественным правом.
Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом - квартирой.
Продажа доли собственника без его согласия
Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):
- собственник не должен быть связан родственными узами с остальными дольщиками и доля его очень мала, по сравнению с остальными долями в квартире;
- она не может быть выделена в натуре;
- доля настолько незначительная, что не может быть выражена в площади одной комнаты либо другим имуществом;
- наследник не заинтересован в совместном управлении имуществом и никогда не проживал в продаваемой квартире.
Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию. Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает - остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну. Это в идеале, а на самом деле такие отношения редки даже среди близких родственников. Но всегда есть исключения из правил, и пусть это будет ваш случай!
«А тут, бац, и у тебя в квартире толпа народа зарегистрирована...» - закончил свой разгромный монолог мой сосед, рассказывая о новых правилах регистрации по месту пребывания и по месту жительства граждан РФ.
Вступили в действие новые правила регистрации по месту пребывания и месту жительства. Появилась возможность зарегистрироваться по интернету и по почте. Порядок регистрации стал не «разрешительным», а «уведомительным». Но наши сограждане тут же переполошились и зашумели. Так есть ли у нас причины волноваться?Ещё совсем недавно в своей статье «Регистрация по доверенности » , я сетовала на то, что несмотря на закон, очень сложно зарегистрироваться в квартире, не привлекая к этому процессу всех, имеющих даже отдаленное отношение к данной жилплощади.
И вот, в ноябре 2010 года Правительство РФ внесло поправки в Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (далее Правила).
Из-за чего весь сыр-бор
Согласно этим поправкам, граждане РФ получили возможность представлять заявления о регистрации по месту пребывания и месту жительства в форме электронного документа через интернет, а также уведомлять о месте временного и постоянного проживания по почте.
Тут же люди подняли шум, мол, при таких Правилах собственник квартиры, обратившись в паспортный стол по своим надобностям, может случайно узнать, что у него в квартире кто-то зарегистрирован без его разрешения. Потянулись в паспортные столы граждане, желающие написать заявление о том, что без их личного присутствия в квартиру никого не регистрировать.
Но прежде чем паниковать и бежать в паспортный стол, боясь злоупотреблений, давайте разберемся, в чем суть нововведений.
Новый порядок регистрации по интернету (теория)
О том, как было раньше, можно прочитать в статье «Регистрация по доверенности ». Там подробно изложено, с каким количеством препятствий мы с мужем столкнулись, когда решили временно зарегистрировать подругу в квартире мужа.
Но если кратко, то, чтобы временно или постоянно зарегистрировать жильца, хозяин квартиры должен был лично придти с паспортом и документами на квартиру в паспортный стол, написать там заявление, привести того, кто регистрируется, который тоже должен написать заявление. А если в квартире несколько собственников, или речь идет о муниципальном жилье, то приходить в паспортный стол пришлось бы всем собственникам или всем прописанным соответственно.
Теперь же, исходя из сути нововведений, всем дружным, а иногда и не очень дружным коллективом никуда ходить не надо. Можно сделать все по почте или через интернет. Для примера, рассмотрим, как подать документы на регистрацию по месту пребывания через интернет.
Шаг. 1. Регистрация на портале государственных и муниципальных услуг ( www.gosuslugi.ru) (далее Портал)
Процесс регистрации включает в себя следующие действия:
Шаг 2. Подготовка документов
Для того, чтобы зарегистрироваться по месту пребывания через интернет вам понадобятся те же документы, что и при регистрации в паспортном столе:
Шаг 3. Отправка документов
Не могу точно сказать, как совершается данное действие на Портале, так как только начала процесс регистрации там. Но думаю, что там есть форма для прикрепления и пересылки документов.
Регистрация по интернету – практика
Для получения государственных услуг в электронном виде предусмотрено использования гражданами электронно-цифровой подписи . Однако, долго изучая федеральный закон № 1 от 10 января 2002 года «Об электронной цифровой подписи», я так и не разобралась, как же получить эту подпись физическому лицу, то есть обычному человеку. Да и руководство ФМС подтверждает, что «по объективным причинам» возможности пользоваться электронной цифровой подписью у граждан пока не имеется.
Поэтому, для регистрации заявителю всё равно нужно пойти в паспортный стол, чтобы в присутствии паспортистки расписаться на своём заявлении, предъявить паспорт и надлежаще удостоверенный документ-основание для оформления регистрации. Что значит надлежаще удостоверенный? Это значит, документ должен быть заверен нотариусом или паспортисткой. А значит, нужно к нотариусу или в паспортный стол привести всех тех, кто должен дать «добро» на временную регистрацию в квартире - собственники или все зарегистрированные в муниципальном жилье.
Таким образом, у граждан пока нет возможности уведомлять соответствующие органы о своем месте пребывания по интернету. Все равно нужно приходить лично в паспортный стол, а также либо к нотариусу, либо тоже в паспортный стол приводить всех участвующих. И не забудьте, что за каждое нотариальное удостоверение документа нужно платить деньги. Соответственно, если денег платить не хочется, то придется идти в паспортный стол.
Регистрируемся по почте
А что с почтой? Можно ли отослать копии всех документов почтой, тем самым уведомив паспортный стол о своем новом месте пребывания или жительства?
Для того, чтобы «сделать регистрацию» по почте, нужно отослать в паспортный стол заявление о регистрации по месту пребывания в установленной форме, копию паспорта и надлежаще удостоверенный документ-основание для вселения.
Значит, и в этом случае не обойтись без массового похода к нотариусу или в паспортный стол.
Так стоит ли волноваться хозяину?
Исходя из всего вышесказанного, хозяину квартиры волноваться совершенно не о чем. Потому как без его непосредственного участия и его личной подписи на документах все равно регистрации не получить. Он должен присутствовать либо у нотариуса, либо в паспортном столе. Соответственно без его ведома никто никого никуда не зарегистрирует. Ни по интернету, ни по почте не подать документов без удостоверенной личной подписи хозяина квартиры.
А что касается мошенников, то по сути принцип подачи документов не поменялся. Если кто-то захочет нарушить или обойти закон, то только путем заключения неправомерных договоренностей с работниками паспортных столов или нотариусами. Но это было возможно и раньше. Здесь ничего принципиально нового не появилось.
Возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.
Разберемся подробнее
Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.
А можно ли продать квартиру без согласия собственника?
Продать квартиру без согласия собственника
Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.
- Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы
- Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей нескольким собственникам на праве общей долевой собственности или несовершеннолетним или недееспособным подписывается в присутствии нотариуса и удостоверяется им и только тогда вступает в законную силу
- Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не напишет заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет. К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия (его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.
Фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г, ст. 9, п. 1 «..
«о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя,..»
Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности. Поэтому необходимо быть бдительным.
Продать долю в квартире без согласия собственников
Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?
Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 1\2 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.
Гражданский кодекс Российской федерации требует соблюдения первоочередного права покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами (не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.
Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.
Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.
Важно! с 02.06.2016 года договоркупли-продажи доли(долей) в праве общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса . И только потом переход права регистрируется в Росреесте.
Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.
А уж если другие участники общей долевой обственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже не купят «долю», собственник сможет продать ее третим лицам.
Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.
Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.
Продать квартиру без собственника
Или иную недвижимости имеют дело с собственниками и их агентами. Но существует небольшое количество случаев, когда подготовку и ведение сделки поручают третьим лицам, оформляя на них доверенность. Именно этот документ позволяет продать квартиру без ведома собственника, точнее сказать, без его личного участия.
Может ли третье лицо продать квартиру без ведома собственника
Обычной практикой продажа недвижимости третьими лицами на основании полученной доверенности является в следующих случаях:
- продажа недвижимости в другом городе или стране;
- болезнь или большая занятость, препятствующие присутствию на сделке;
- хозяином недвижимости является гражданин преклонного возраста.
Лицо, на которое оформляется доверенность, получает право представления интересов хозяина в объеме, указанном в соответствующем документе. При этом они могут различаться по сроку и перечню полномочий: разовые и специальные, на подготовку сделки и право распоряжения. Чем большими полномочиями обладает представитель, тем больше у него возможностей продать квартиру без ведома собственника. Этот факт следует учитывать и продавцам при составлении и подписании документа.
На что обратить внимание покупателю
Чтобы понять, можно ли продать квартиру без ведома собственника, имея на руках лишь доверенность, обратимся к законодательству. Порядок составления, оформления и осуществления деятельности на основании доверенности регулируется ст.185-189 ГК РФ. Если вы намерены участвовать в сделке по продаже квартиры без ведома собственника, в первую очередь проверьте подлинность документа:
- Бумага составлена в письменной форме, на специальном бланке и заверена нотариусом;
- Наличие на бланке даты составления и срока действия, но не более 3 лет.
Однако, есть один нюанс, создающий риски даже при условии, что документ отвечает всем требованиям. В соответствии с законодательством, доверитель имеет право в любой момент отозвать документ. Естественно, что покупатель, узнает об этом последним, особенно если по доверенности получателем денег за сделку выступал представитель доверителя.
Вывод
Итак, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру без ведома собственника, однозначно положительный. Более того, в ряде случаев, единственный возможный способ подготовки и осуществления продажи. Но учитывая степень рискованности подобных сделок, участвовать в них стоит только в крайних случаях.