Кто подписывает акт приемки законченного строительством объекта. Порядок действия рабочих комиссий. Обязанности и права рабочих приемочных комиссий

Перед направлением электронного обращения в Минстрой России, пожалуйста, ознакомьтесь с изложенными ниже правилами работы данного интерактивного сервиса.

1. К рассмотрению принимаются электронные обращения в сфере компетенции Минстроя России, заполненные в соответствии с прилагаемой формой.

2. В электронном обращении может содержаться заявление, жалоба, предложение или запрос.

3. Электронные обращения, направленные через официальный Интернет-портал Минстроя России, поступают на рассмотрение в отдел по работе с обращениями граждан. Министерство обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращений. Рассмотрение электронных обращений осуществляется бесплатно.

4. В соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" электронные обращения регистрируются в течение трёх дней и направляются в зависимости от содержания в структурные подразделения Министерства. Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации. Электронное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию Минстроя России, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением об этом гражданина, направившего обращение.

5. Электронное обращение не рассматривается при:
- отсутствии фамилии и имени заявителя;
- указании неполного или недостоверного почтового адреса;
- наличии в тексте нецензурных или оскорбительных выражений;
- наличии в тексте угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
- использовании при наборе текста некириллической раскладки клавиатуры или только заглавных букв;
- отсутствии в тексте знаков препинания, наличии непонятных сокращений;
- наличии в тексте вопроса, на который заявителю уже давался письменный ответ по существу в связи с ранее направленными обращениями.

6. Ответ заявителю обращения направляется по почтовому адресу, указанному при заполнении формы.

7. При рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия. Информация о персональных данных заявителей хранится и обрабатывается с соблюдением требований российского законодательства о персональных данных.

8. Обращения, поступившие через сайт, обобщаются и представляются руководству Министерства для информации. На наиболее часто задаваемые вопросы периодически публикуются ответы в разделах «для жителей» и «для специалистов»

Любой объект капитального строительства в процессе своего возведения проходит целый ряд проверок, носящих промежуточный характер. При этом изучается качество исполнения отдельных процессов или этапов, а также скрытых работ. Однако основной завершающей стадией проекта является приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, по результатам которой делаются выводы о пригодности сооружения к использованию.

Общие положения и ответственность сторон

Законодательство, регулирующее строительную отрасль в России, является одним из наиболее консервативных в стране. До сих пор актуальными остаются постановления Совета Министров и СНиП еще советских времен, хотя они в некоторых положениях очень устарели. Однако на их основе разработаны многочисленные ведомственные и территориальные строительные положения и нормы, утвержденные гораздо позже.

В частности, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов в Российской Федерации регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП) 3.01.04-87, введенными в действие еще в 1988 году. Указанные правила распространяются на приемку всех построенных или реконструированных объектов (сооружений, зданий, предприятий, пусковых комплексов) в той части, которая не вступает в противоречие с действующей законодательной базой.

Сама приѐмка происходит в два этапа:

Рабочая комиссия со стороны застройщика проверяет соответствие утвержденному проекту смонтированного оборудования и непосредственно возведенного здания, исполнение стандартов и строительных норм, испытания оборудования, готовность промышленного комплекса к выпуску продукции, выполнение мероприятий, направленных на сбережение окружающей природной среды, санитарных норм и техники безопасности. Фактически идет прием работ заказчиком от генерального подрядчика.
Приемка законченного строительством объекта от заказчика государственной приемочной комиссией после завершения всех предусмотренных строительно-монтажных работ, полной комплектации инвентарем и оборудованием, благоустройства территории и устранения всех обнаруженных недостатков.

Если речь идет о новом жилом микрорайоне, то в основном производится проверка выполненных работ на всей отведенной территории градостроительного комплекса после того, как будут возведены все жилые дома, постройки общественного назначения, произведено озеленение территории и ее благоустройство.

Строения производственного назначения принимаются только в том случае, когда они полностью подготовлены к началу эксплуатации (обеспечены сырьем, ресурсами и квалифицированными кадрами), на оборудовании уже выпускается продукция в объеме по нормам начального периода, а недоделки устранены. Опытно-промышленные и экспериментальные заводы принимаются при условии готовности к опытам.

Если в пусковые комплексы внесены несогласованные изменения относительно предварительного проекта, то такие объекты к проверке не допускаются.

Как исключение, такие исключения могут быть внесены органом, который утверждал проект. В состав пускового комплекса обязательно входят линии связи, подъездные пути, мелиоративные мероприятия, кроме того, строения бытового и санитарного назначения, которые:

гарантируют нормальные условия труда;
обеспечивают улавливание, очистку и обезвреживание вредных выбросов в почву, воду, атмосферу;
перерабатывают производственные отходы.

Когда проводятся мероприятия по орошению и осушению земель, то допускается ежегодная приемка, если возведены водохозяйственные сооружения, проложены осушительные или оросительные сети и другие составляющие пускового комплекса. Последний пусковой комплекс принимается одной приемочной группой параллельно с проверкой строения в целом или его заключительной пусковой очереди.

Жилые дома, которые состоят из четырех и более секций, разрешается принимать посекционно, если это указано в проекте, строительном плане и титульном списке. Однако для этого должно быть выполнено одно условие: в примыкающей к сдаваемой секции необходимо подключить отопление и смонтировать все конструкции, а возле самой принимаемой секции выполнить мероприятия по благоустройству. Пристроенные и встроенные помещения, предназначенные для торговли, бытового обслуживания и иных целей, если они относятся к разным секциям, принимаются при обеспечении отопления и завершения СМР в той их части, которая относится к сдаваемой секции.

Очистные сооружения, относящиеся к системе канализации, в новых, реконструированных или расширенных зданиях можно принимать после проведенных гидравлических испытаний емкостных конструкций и трубопроводов, комплексного опробования с использованием сточной или чистой воды продолжительностью не менее 72 часов и проверки надежности взаимодействия всех частей на практике. После очистных сооружений можно производить наладку станций биологической очистки при температуре воздуха выше нуля ночью и не менее 10 градусов днем. Максимальная продолжительность наладки в зависимости от производительности очистных сооружений может длиться от 3 месяцев до одного года.

Дата подписания соответствующего акта Государственной комиссий считается датой ввода в эксплуатацию объекта.

Распределение ответственности при реализации строительных проектов

Учитывая сложность проводимых СМР и их возможное влияние на жизнь и здоровье граждан, сохранность их имущества, или же на состояние окружающей среды каждый участник строительного процесса несет свою меру ответственности:

Застройщик (заказчик) – за подготовку в установленные сроки объектов к оказанию услуг (выпуску продукции) и эксплуатации (обеспечение необходимыми энергетическими ресурсами, сырьем, квалифицированными кадрами). Кроме того, он должен организовать комплексное опробование (в холостом и рабочем режиме) установленного оборудования с привлечением соответствующих организаций (монтажных, строительных, проектных) и представителей производителей такого оборудования (если потребуется). Кроме того, в соответствии со СНиП, застройщик отвечает за освоение и ввод производственных мощностей в эксплуатацию, наладку всех технологических процессов, оказание услуг или выпуск продукции.
Проектная организация – за соответствие технико-экономических данных и мощности объекта показателям, предусмотренным в проекте. К тому же проектировщик обязан решать все вопросы, связанные с проектированием, которые могут возникнуть во время проверки или освоения мощностей.
Строительно-монтажные компании – за исполнение работ, их качество, своевременность и соответствие проекту. Также они отвечают за организацию и проведение индивидуальных испытаний оборудования, смонтированного ними, ввод в действие в установленные сроки мощностей и оперативное устранение выявленных во время инспекций недостатков.
Научно-исследовательские структуры – за точность и соответствие современному уровню развития техники исходных данных о современных материалах, оборудовании и технологических процессах, предоставленных для разработки проектной документации.

В зависимости от степени нарушений и тяжести последствий ответственность может быть дисциплинарная, административная или уголовная. В полной мере перед законом отвечают за свои действия (бездействие) руководители и члены приемочных комиссий, а также иные ответственные лица, способствующие принятию решений, идущих вразрез с действующим законодательством.

Обязанности и права рабочих приемочных комиссий

После получения извещения в письменном виде от генерального подрядчика относительно готовности оборудования или строения к сдаче застройщик в течение 5 дней мотивированно отказывает в этом или своим приказом (постановлением, решением) создает рабочую комиссию. Продолжительность и порядок ее работы определяется согласованным решением заказчика и генерального подрядчика.

Рабочая комиссия (группа) состоит из представителей от различных организаций:

застройщика (на него возлагаются функции руководителя группы);
генерального подрядчика;
субподрядных фирм;
генерального проектировщика;
эксплуатационной организации;
государственных органов (пожарного надзора, экологической инспекции, инспекции по труду);
профсоюзов.

Если принимается здание жилищного назначения, то функции заместителя руководителя группы могут возлагаться на архитектора, являющегося автором проекта.

Согласно СНиП, к обязанностям рабочих комиссий относится:

Проверка соответствия правилам, стандартам и строительным нормам, а также проектно-сметным документам таких параметров, как выполненные строительно-монтажные работы, мероприятия по пожаро- и взрывобезопасности, сейсмической устойчивости, охране труда, охране окружающей среды. При необходимости может проводиться контрольное испытание отдельных конструкций.
Приемка оборудования после проведенных индивидуальных испытаний для последующей передачи его по акту для осуществления комплексного опробования.
Приемка по акту оборудования по окончании комплексного опробования и принятие решения относительно возможности предъявления его Госкомиссии.
Изучение отдельных узлов, строений и конструкций.
Проверка готовности новых производственных корпусов к началу бесперебойного оказания предусмотренных проектом услуг или выпуску продукции в объемах, предусмотренных нормами для начального периода функционирования, возможности своевременного введения в действие проектных мощностей. Кроме того, изучается комплектация предприятия технологической документацией для выпуска изделий, квалифицированными кадрами, сырьем, комплектующими, полуфабрикатами, энергетическими ресурсами.
Оценка возможностей для дальнейшей реализации продукции, а также наличие условий для персонала (бытовые и санитарные помещения, жилье, продукты питания).

Для обеспечения полноценной инспекции рабочей комиссией генеральный подрядчик обязан передать полный пакет документов, в который входит:

Список фирм, которые на договорных основах принимали участие в проекте, с указанием проведенных ими строительно-монтажных процессов и фамилий лиц, непосредственно ответственных за их выполнение.
Исполнительная документация, т.е. все рабочие чертежи, изготовленные проектными организациями, с отметками о соответствии данным чертежам работ, выполненных в натуре, или изменениями, внесенными ответственными за СМР лицами.
Документы, являющиеся подтверждением качества примененных при производстве СМР конструкций, деталей и материалов (технические паспорта, сертификаты соответствия и т.д.).
Акты о проведенных промежуточных приемках особо важных отдельных конструкций (подпорных стен, несущих конструкций из железобетона и металла, арок, сводов, пролетов и опор мостов), а также акты освидетельствования проведенных скрытых работ.
Документы, подтверждающие проведение индивидуальных испытаний установленного оборудования. Акты испытаний инженерных систем (внутренних и наружных сетей горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и канализации, газоснабжения, технологических трубопроводов, вентиляции и отопления). Бумаги, которые подтверждают выполнение герметизации выпусков и вводов коммуникаций при проведении их под землей через наружные стены здания, как это предусмотрено проектом.
Акты, свидетельствующие об испытаниях электросетей и электроустановок (наружных и внутренних), устройств сигнализации, телевидения, телефонизации, радиофикации, автоматизации.
Документация, подтверждающая проведение испытаний в части прочности каменной кладки стен в сейсмически активных регионах, а также проверку устройств, предназначенных для обеспечения защиты от молний, взрыво- и пожаробезопасности.
Журналы исполнения строительных процессов, авторского надзора проектировщиков, а также вся информация, полученная в ходе текущих проверок государственными надзорными органами.

Вся вышеуказанная документация после завершения деятельности рабочей комиссии передается застройщику (заказчику), после чего полномочия рабочей группы прекращаются. Весь процесс для промышленных строений не должен превышать трех месяцев.

Порядок действия рабочих комиссий

Перед началом своей деятельности рабочая группа проверяет наличие у генерального подрядчика всех необходимых лицензий и оформленной должным образом технической документации. После этого производится детальный осмотр предъявленного объекта относительно соблюдения норм СМР и осуществления проекта в натуре.

Осмотр строений или зданий производится в той же последовательности, как проходило их строительство:

подземные помещения и заглубленные сооружения;
надземные помещения;
благоустройство территории.

Параллельно с осмотром здания, также изучается наличие необходимых инженерных систем и оборудования.

Члены приемочной комиссии наделены правом требования от подрядчика вскрытия заглубленных сооружений, даже если в наличии имеются все необходимые акты освидетельствования скрытых работ.

Если таковые акты есть, то такие действия оплачиваются заказчиком, в противном случае – подрядной организацией. Перечень документов о выполнении скрытых работ достаточно широк и включает подтверждение таких процессов:

гидроизоляция подвальных стен и фундаментов;
армирование монолитных конструкций из железобетона;
устройство дренажей, фундаментов для установки оборудования, оснований под укладку полов, рулонной кровли;
защита от коррозии металлических конструкций, сварных соединений и закладных деталей;
устройство осадочных и деформационных швов, герметизация стыков.

Во время осмотра проверяющие делают заметки обо всех обнаруженных дефектах, недоделках и недостатках. Эти записи оформляются как ведомость, прилагаемую к акту комиссии, в ней указываются ответственные исполнители и устанавливаются временные рамки устранения выявленных недостатков. Указанная ведомость с перечнем дефектов и замечаний представляет собой основу для принятия решения о качестве возведенного сооружения в целом и его конструктивных элементов в частности.

В эксплуатацию не принимаются сооружения, имеющие недоделки, которые будут препятствовать его полноценному использованию. Если речь идет о производственном объекте, то не допускается отступлений от пускового комплекса, т.е. применение так называемых "укороченных" или "временных" технологических схем. При серьезном нарушении СНиП работа заказчиком не принимается и оплата за нее не проводится. Такие процессы до момента устранения нарушений не учитываются в общем объеме выполненных подрядчиком работ.

Если же рабочая группа, учтя все недостатки, считает возможным допустить объект или пусковой комплекс к эксплуатационной приемке, то результатом проверок становится акт, составленный в 5 экземплярах и подписанный всеми членами комиссии. В нем подтверждается готовность сооружений или зданий законченных строительством для начала проверки Госкомиссией (по форме, указанной в Приложении 3). Кроме того, рабочей группой сводятся все материалы для изучения представителями Госкомиссии, заверенные подписями руководителей и печатями организаций-участников строительства. Также целесообразно включить в этот пакет расчеты относительно сметной стоимости сооружения и затрат на его ввод в эксплуатацию и приказ о назначении рабочей комиссии.

Получив полный пакет документов, застройщик самостоятельно (без привлечения генерального подрядчика) организовывает деятельность Госкомиссии. Если заказчик принял строительство без надлежащей оценки соответствия, то он теряет право сослаться на явные недостатки, которые могли быть выявлены при надлежащей проверки.

Функции Государственной приемочной комиссии

Окончательная приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов производится Государственной приемочной комиссией, состав которой формируется и, в случае необходимости, изменяется органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, который выдал разрешение на проведение строительных работ. Один из руководящих работников этого органа власти возглавляет комиссию. Кроме того, в ее состав могут входить представители:

генерального подрядчика;
эксплуатационной организации;
генерального проектировщика (если производился авторский надзор);
государственных контролирующих и надзорных органов (санитарного, пожарного, экологического, по труду);
банка, производящего финансирование проекта.

При сдаче жилого здания к работе привлекаются также архитектор, создавший проект, и работник органа ГАСК.

В зависимости от специфики построенного объекта, в состав проверяющих могут включаться ответственные лица от министерств, ведомств, инспекций, государственных предприятий и заводов-производителей изделий, к ведению которых относятся данные сооружения:

магистральные газопроводы и нефтепроводы;
предприятий с уникальным или сложным технологическим оборудованием;
железнодорожные пути;
системы осушения, орошения, рекультивации и защиты земель;
автомобильных дорог;
пылеулавливающие или газоочистные установки;
здания с помещениями, предназначенными для гражданской обороны и т.д.

Госкомиссии по приемке назначаются заблаговременно, срок может зависеть от сложности предназначенного к изучению сооружения:

для предприятий и других промышленных объектов – за 3 месяца до начала работы;
для жилых зданий или строений общественного назначения – за месяц.

В документе, которым утверждается состав группы, также устанавливаются точные даты, когда группа должна начинать проверку и когда завершать. При этом принимается во внимание ориентировочные сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Перед началом деятельности Госкомиссии застройщик передает ей весь пакет документации, который готовил генеральный подрядчик для рабочей комиссии. Кроме того, к нему прилагается еще ряд документов:

акты приемки, составленные рабочими группами, и все сопутствующие сводные материалы;
подтверждение об устранении недостатков, обнаруженных при изучении заказчиком;

список изыскательских, научно-исследовательских и проектных организаций, принимавших участие в проектировании;
технико-экономические показатели и проектно-сметную документацию строения;
разрешения на строительство и отвод земельного участка;
бумаги о геодезических, гидрологических и геологических мероприятиях, разрешение на специальное водопользование, результаты анализов грунта и грунтовых вод;
паспорта на применяемые механизмы и оборудование;
справки об обеспечении подготовленного к приемке объекта техническими и материальными ресурсами (газом, электроэнергией, сжатым воздухом, паром, водой, сырьем), наличии необходимых квалифицированных кадров и создании удовлетворительных бытовых условий для них;
подтверждение эксплуатационными организациями о принятии на обслуживание и достаточной для работы предприятия мощности инженерных сетей (горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации);
справки о соответствии реальных мощностей тем, которые заявлены в проекте, а также о сметной стоимости СМР (с подписями заказчика и генподрядчика);
разрешительные документы от контролирующих органов, представители которых не вошли в состав проверочной группы.

Все эти материалы после ввода объекта в эксплуатацию должны храниться у заказчика или у эксплуатационной организации, если есть единый заказчик.

Проверка организовывается заказчиком, который составляет соответствующую программу и согласовывает ее с членами комиссии. К основным обязанностям Госкомиссии относится выполнение таких функций:

Все здания, их составные части, инженерные сети и конструкции должны соответствовать действующему законодательству или нормативным актам. Таковые документы считаются действующими, если они были приняты до момента передачи проектной передачи исполнителю. В случае принятия новых нор или внесения изменений в старые после этой даты возможен следующий вариант. По согласованию с принявшим новые нормы государственным органом может быть допущено несоответствие им при проведении СМР по отдельно взятому конкретному проекту. Подобные отступления необходимо оформлять документально до передачи документации приемочной комиссии.

В случае необходимости могут назначаться дополнительные контрольные проверки, испытания или исследования. Если в инвестиционном договоре не предусмотрено иного, то все расходы по приему и вводу в эксплуатацию результатов строительства берет на себя заказчик.

Оформление результатов деятельности Госкомиссии

Факт приемки официально оформляется актом по форме согласно с Приложением 5 к СНиП, который должны подписать руководитель и члены Госкомиссии. Если у кого-то есть возражения, то разногласия рассматриваются до момента подписания с участием тех органов, представители которых имеют особое мнение.

Председателем Госкомиссии предоставляется в орган власти, назначивший приемку, следующие материалы:

акт о приемке в эксплуатацию здания или сооружения;
сопроводительную докладную записку, в которой в краткой форме описаны выводы относительно степени готовности объекта к деятельности в эксплуатационном режиме, обеспеченности его всеми нужными ресурсами материально-технического характера, кадрами и бытовыми условиями для них;
предложения о мерах, необходимых для быстрейшего (в рамках утвержденных норм) выхода на проектную мощность предприятия (пускового комплекса), а также о целесообразности использовании в дальнейшем опыта строительства, примененного в принятом сооружении;
предложения (если в этом есть необходимость) о повышении нормы рентабельности предприятия, улучшении качества используемого оборудования, повышении прочности строений и конструкций, внедрении более перспективных технологических процессов;
проект окончательного решения органа, назначившего проверку, об утверждении приемочного акта относительно ввода в эксплуатацию.

Акт и сопутствующая ему докладная записка составляются в 5 экземплярах, из которых высшему органу и застройщику передается по два, генеральному подрядчику – один. Рассмотрение поданных актов и приложенных обоснованных возражений отдельных ответственных лиц производится:

в течение одной недели после подписания – по производственным предприятиям, транспортным, энергетическим проектам и др.;
в течение одного месяца – по жилым зданиям и другим сооружениям гражданского назначения.

Если срок истек, а утверждения нет, то такой проект считается непринятым и назначается повторная проверка. Когда акт о приемке утвержден постановлением или приказом вышестоящего органа, то полномочия комиссии заканчиваются.

Если во время инспекции была выявлена непригодность возведенного сооружения к использованию в связи с грубым нарушением норм, то Госкомиссия отправляет органу, назначившему приемку, мотивированное заключение, а копии этого документа – генеральному подрядчику и заказчику. Также готовятся материалы относительно привлечения к ответственности в установленном порядке лиц, ответственных за некачественное исполнение проектирования или СМР.

Гарантийные сроки, на протяжении которых подрядчик безвозмездно обязан ликвидировать все обнаруженные недоделки и дефекты составляет:

отопительные системы – в течение одного полного отопительного сезона;
другие инженерные системы – полгода после сдачи в эксплуатацию;
общестроительные работы - 2 года, если иное не оговорено в договоре.

Утвержденный акт подтверждает соответствие сооружения предъявляемым законодательством и стандартами требованиям, факт создания нового (или реставрации старого) объекта недвижимости. Он разрешает его использование и является основанием для оформления регистрации прав на него и включения его в статистическую отчетность. После оформления этого документа действие договора подряда между застройщиком и подрядчиком прекращается (если речь шла об одном здании) или планы взаимодействия уточняются (при долгосрочном сотрудничестве).

Особенности процесса ввода в эксплуатацию жилых зданий и гражданских сооружений

Жилые дома принимаются в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 42-85(р), утвержденные в 1987 году. Жилые здания и гражданские сооружения до Госприемки также проверяются комиссиями, назначенными застройщиками. В их состав не включаются представители архитектурного госконтроля, руководителем выступает ответственное лицо от застройщика, а его заместителем является автор проекта – архитектор.

Рабочим группам предъявляется полный пакет документации за исключением акта о готовности помещений, касающихся гражданской обороны, справок о фактической стоимости строительства и об исправлении недоделок. Рабочими группами составляются соответствующие акты и сопутствующие бумаги. Форма акта приема жилого здания утверждена формой, указанной в Приложении 9.

Как минимум за 30 дней до начала проверки готовности к эксплуатации новостройки нужно назначить ответственных инженерно-технических работников от эксплуатирующей организации, а за 14 дней – обслуживающий персонал. За это время указанные сотрудники обязаны ознакомиться со всей документацией о процессе его строительства. Перед проверкой новостроек или домов, подвергшихся капитальному ремонту или реконструкции, целесообразно организовать инструментальный контроль и дополнительно изучить состояние оборудования и конструкций.

Работник эксплуатационной организации особое внимание должен обращать на такие детали:

наличие и правильность оформления исполнительной документации, подтверждающей проведение скрытых работ, и соответствие ей реальных действий подрядчиков;
качество выполненных СМР по созданию и подготовке электротехнических, сантехнических и других сетей, обеспечение надежности и эффективности его функционирования;
соответствие требованиям ГОСТ 9.015-74 устройств защиты трубопроводов и металлических конструкций;
наличие предупреждающих знаков и опознавательной окраски, обеспечивающих технику безопасности и облегчающих эксплуатацию бойлерных, вентиляционных камер, а также коммуникаций и установок, расположенных в специальных помещениях и на технических этажах;
возможность доступа для осмотра и осуществления ремонта к самым уязвимым частям конструкций и механизмов;
защиту дома или отдельных его конструкций и частей от грунтовой и атмосферной влаги, поражения дереворазрушающими насекомыми и домовыми грибками.

Все указания по ремонту и рациональному обслуживанию инженерных сетей и строительных конструкций должны быть описаны в главе "Техническая эксплуатация", которая входит в состав общей технической документации. Их испытывают представители специализированных организаций до начала приемочных процессов. В перечень систем инженерного обеспечения жилого дома входит в зависимости от реализуемого проекта:

канализация;
водопровод;
центральное отопление;
горячее водоснабжение;
газоснабжение;
лифтовые подъемники;
мусоропроводы;
электроприборы;
слаботочные устройства (телефон, радио, телевидение).

Кроме того, обследуются такие моменты:

функционирование переговорно-замочных устройств;
систем пожаротушения и дымоудаления;
замеряется уровень шума, который издают действующие инженерные механизмы, расположенные в пристроенных и встроенных помещениях.

При наличии в жилом здании пристроенных или встроенных помещений, предназначенных для учреждений и предприятий бытового обслуживания, питания и торговли, нужд непроизводственного характера, к приемке они допускаются после выполнения всех СМР не только в помещениях жилого фонда, но и в указанных помещениях (если раздельная сдача не предусмотрена планом). Эти помещения принимаются по отдельным актам.

Качество СМР в жилом здании проверяется по каждому виду работ отдельно. Примерный список их выглядит таким образом:

усиление существующих и устройство новых фундаментов;
гидроизоляция фундаментов, подвальных полов и стен;
кладка (ремонт, усиление, перекладка) кирпичных стен;
монтаж (усиление элементов, смена отдельных секций, ремонт) перекрытий;
устройство перегородок, лестниц, балконов, полов, заполнение проемов (оконных и дверных);
кровельные работы;
герметизация стыков между панелями и блоками;
стекольные, штукатурные, облицовочные, малярные, обойные работы;
монтаж внутренних инженерных систем;
отделка фасада;
обустройство тротуаров, отмосток и проездов;
озеленение прилегающей территории.

При этом уполномоченными представителями оцениваются такие параметры:

физико-механические (герметичность, плотность, прочность, температура, влажность, состояние поверхности);
геометрические (размеры, допуски, зазоры, отметки);
эстетические (аккуратность, чистота, внешний вид).

Нередко участниками строительного процесса принимается решение о приемке дома с неполной отделкой (внутренний ремонт), недоукомплектованным инженерным оборудованием (например, без сантехники, газовых или электрических плит) с условием обеспечения полной готовности за счет собственников (пользователей) квартир. Такое допустимо, однако все конструкции и работы, которые обеспечивают безопасность окружающей среды, здоровья и жизни людей обязаны быть выполнены в полном объеме подрядчиками. Полный перечень незавершенных процессов должен быть отражен заранее в проектной документации и соглашениях между участниками проекта.

Кроме того, на более поздний срок, по согласованию с местными муниципальными органами, могут быть перенесены некоторые сезонные работы. В частности, СНиП от 1987 года предусматривает возможность устройства тротуаров, верхнего покрытия дорог (асфальта, бетона или асфальтобетона) для подъезда к зданиям, спортивных, игровых и хозяйственных площадок, отделки фасадов домов в северных зонах страны до 1 сентября, в остальных регионах – до 1 июля. Указаны предельные сроки, при хороших погодных условиях благоустройство можно выполнить и раньше. Озеленение территории производится в ближайший подходящий агротехнический период после ввода в эксплуатацию. Этот порядок переноса сроков касается не только жилых домов, но и зданий предназначенных для размещения объектов бытового обслуживания, общественного питания и торговли (Приложение 6 к Строительным нормам и правилам).

Все многоквартирные жилые дома-новостройки, независимо от источников их финансирования, после приемки и получения разрешения на заселение, необходимо зачислять на баланс жилищных эксплуатационных организаций. Также им передается полный комплект технической документации, акт Госкомиссии по списку, заверенному печатью, на хранение как документ строгой отчетности. После этого эксплуатационная контора несет полную ответственность за его обслуживание и эксплуатацию.

Размер помещений принятого жилого дома определяется на основании составленных БТИ (бюро технической инвентаризации) поэтажных планов. Также БТИ по заказу ЖЭО изготавливает технический паспорт на жилой дом и соответствующий земельный участок. Техинвентаризация устанавливает состояние, стоимость и состав строений, на этих сведениях основываются размеры страховых возмещений и платежей, расчете ренты, налогов и амортизационных отчислений.

Различают первоначальную и текущую техническую экспертизу:

Первоначальная – это сплошная съемка поэтажных планов и усадебных участков, составление по состоянию на конкретную дату инвентаризационного плана;
Текущая проводится методом сплошного обследования и обхода каждые три года и регистрирует произошедшие изменения в стоимости, составе или состоянии строений. При получении информации о сносе, ремонте или возведении новых строений, текущую инвентаризацию можно проводить в любое время.

Если на момент сдачи в эксплуатацию дома нет возможности в полном объеме оценить отдельные системы, например вентиляции и отопления (летом) или озеленение (зимой), то с заказчиком согласовывается иной подходящий срок.

Особенности реконструкции зданий

В тех случаях, когда здание устаревает морально и физически, оно не удовлетворяет различным утвержденным требованиям (санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным и конструктивным). Поэтому возникает необходимость провести его реконструкцию.

Реконструкция – это переустройство дома для полного или частичного изменения его функционального назначения, замены оборудования на более новое и эффективное, улучшения застройки или достижения соответствия новым более высоким нормативным требованиям. Переустройство может предполагать улучшение фасада, усиление конструкций, перепланировку помещений, а также пристройки или надстройки.

Многие владельцы производственных и жилых объектов выбирают путь реконструкции, а не нового строительства, поскольку в первом случае финансовые вложения гораздо ниже, а срок их окупаемости вдвое меньше. В первую очередь это касается промышленных предприятий, что связано с острой необходимостью замены старых станков для повышения конкурентоспособности продукции на рынке. Однако по мере старения жилого фонда в городах, все чаще реализуются проекты реконструкции и реновации старой застройки, которая отслужила свой срок, или находится в неудовлетворительном состоянии.

Решение о реконструкции принимается по результатам обследования и последующей оценки технического состояния здания. При этом определяется пригодность к дальнейшему использованию и несущая способность конструкций. Исходя из этого, к каждому сооружению применяется индивидуальный подход. Иногда по результатам обследования приходится делать выводы, что дом вообще больше не пригоден к использованию, и восстановить его эксплуатационные функции не представляется возможным.

Домам средней и малой этажности повышается этажность при помощи надстройки, улучшается степень благоустройства, внешний облик делается более эстетичным с применением новых современных материалов, меняются изношенные инженерные сети. Также очень важны мероприятия по усилению несущих элементов и восстановлению до начальных величин эксплуатационных показателей.

Особенностью реконструкции является то, что ее нередко приходится проводить в стесненных условиях, не дающих возможности в полной мере задействовать все механизмы, обустроить склады материалов, изделий и сырья. В связи с этим, а также во избежание остановки предприятий, приходится применять специально разработанные методы монтажа, усиления конструктивных элементов.

Техническая документация на реконструируемые дома составляют так же, как и на новостройки. Аналогично производится и приемка в эксплуатацию.

Напомним прежде всего, что правовые основы выполнения работ по договору подряда регулируются гл. 37 "Подряд" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общими положения о подряде, в частности ст. 702 ГК РФ, определено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Но помимо общих положений о подряде ГК РФ регулирует и отношения по договору строительного подряда. Пунктом 1 ст. 740 ГК РФ установлено, что подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.

Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику . Заказчик, получивший от подрядчика сообщение о готовности к сдаче результата выполненных работ, обязан немедленно приступить к его приемке.

Согласно ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами договора строительного подряда.

По общему правилу для подтверждения своей деятельности организации обязаны применять унифицированные формы первичной учетной документации, поскольку к бухгалтерскому учету первичные документы принимаются в том случае, если они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Самостоятельно разработанные формы документов также могут использоваться организациями, но только в том случае, если осуществляются операции, формы документов для отражения которых не предусмотрены альбомами унифицированных форм. Но и самостоятельно разработанные формы могут быть приняты к учету при условии, что в них содержатся обязательные реквизиты, перечень которых приведен в уже названном нами Федеральном законе от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

(форма N КС-11) утвержден Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве".

Согласно Указаниям по применению и заполнению форм, содержащимся в приложении к Постановлению Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве", акт формы N КС-11 применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда.

Выше мы отметили, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Так вот именно Акт формы N КС-11 и является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором подряда.

Акт составляется в необходимом количестве экземпляров . Перед тем как составить акт, заказчик осуществляет приемку законченного строительством объекта на основании результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов, представленных исполнителем и подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также на основании заключений органов надзора. Факт ввода в действие объекта регистрируется заказчиком (пользователем) объекта в местных органах исполнительной власти в установленном порядке.

Акт подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика, подрядчика) и заказчика соответственно для исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика. В случаях, когда функции заказчика и исполнителя работ - подрядчика выполняются одним лицом, состав подписей определяется инвестором.

Вся документация по приемке объекта впоследствии передается заказчиком пользователю объекта.

Исполнитель работ на основании оформленного акта представляет документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств.

Следует обратить внимание на одну особенность, установленную ст. 753 ГК РФ. Одна из сторон договора подряда может отказаться от подписания акта. В этом случае в акте делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными, что установлено п. 4 ст. 753 ГК РФ.

В качестве примера приведем Постановление ФАС Поволжского округа от 7 августа 2007 г. по делу N А55-14678/2006. В суде рассматривался иск подрядчика к заказчику о взыскании задолженности за выполненные по контракту работы. В иске указано, что заказчик необоснованно отказался от подписания окончательного акта приемки выполненных работ. Наличие задолженности за выполненные работы установлено судом, и в силу ст. 711 ГК РФ требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Заказчик в кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что подрядчик представил заказчику акт приемки законченного строительством объекта без приложений в виде исполнительной документации, в связи с чем заказчик не имел возможности определить качество и окончательный объем выполненных работ и поэтому не подписал акт. Суд кассационной инстанции жалобу заказчика не удовлетворил.

В основание иска по делу положено наличие окончательного акта приемки выполненных работ по форме N КС-11, подписанного в одностороннем порядке подрядчиком. Подрядчик неоднократно направлял заказчику письма с просьбой об окончательном принятии работ с приложением соответствующих актов и справок о стоимости выполненных работ и затрат. Заказчик акт не подписал, инспекцию объекта не проводил.

Согласно положениям ст. 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность использования объекта для указанных в договоре строительного подряда целей и не могут быть устранены подрядчиком и заказчиком. Заказчик в нарушение условий контракта объект не инспектировал и список исправлений и ремонтных работ, которые подрядчик должен осуществить перед подписанием окончательного акта принятия работ, не составил. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны необоснованными. Учитывая, что мотивы отказа заказчика от подписания акта приемки законченного строительством объекта являются необоснованными, суд правомерно принял во внимание односторонний акт и удовлетворил иск подрядчика.

Порядок применения унифицированной формы N КС-11 изложен также в Письме Федеральной службы государственной статистики от 31 мая 2005 г. N 01-02-9/381 "О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации N КС-2, КС-3 и КС-11".

В Письме указано, что Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ" утверждены две формы актов приемки объектов в эксплуатац ию:

Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11);

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14).

Форма N КС-11 была разработана во исполнение Временного положения по приемке законченных строительством объектов, введенного Письмом Госстроя России от 9 июля 1993 г. N БЕ-19-11/13, которое предусматривало приемку объектов на основании предоставления перечня специальной документации.

В связи с обновлением законодательства Временное положение, о котором идет речь, отменено, при этом унифицированная форма N КС-11 Госкомстатом России не отменялась. Согласно рекомендации, данной в Письме, при заполнении акта формы N КС-11 следует после слов "руководствуясь Временным положением по приемке законченных строительством объектов" дописывать "отменено" и дополнять реквизит ссылкой на действующие нормативные документы, на основании которых производится приемка объекта в эксплуатацию.

Некоторые читатели могут подумать, что гораздо проще удалить из формы документа утратившее силу Временное положение и сразу указать действующие нормативные акты. Но не следует забывать о том, что в соответствии с Порядком применения унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденным Постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 г. N 20, удаление отдельных реквизитов из унифицированных форм не допускается. А вот вносить в унифицированные формы дополнительные реквизиты организация может, исключение составляют лишь формы по учету кассовых операций.

Особо обращаем ваше внимание на то, что первичные учетные документы могут приниматься к учету организациями лишь при условии заполнения всех обязательных реквизитов. Неполное или неправильное заполнение реквизитов документа может вызвать нарекания со стороны сотрудников налоговых органов. И хотя зачастую суды признают такие нарушения малозначительными, рекомендуем подходить к заполнению реквизитов первичных документов очень внимательно, так как наличие большого количества судебных разбирательств по этому вопросу свидетельствует о том, что такие претензии налоговых органов встречаются очень часто.

Акт приемки законченного строительством объекта содержит п. 12, в котором указывается стоимость объекта по утвержденной проектно-сметной документации. Нередко возникают вопросы о том, можно ли заполнять акт формы N КС-11 в иностранной валюте или условных денежных единицах. В Письме Федеральной службы государственной статистики от 31 мая 2005 г. N 01-02-9/381 "О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации N КС-2, КС-3 и КС-11", о котором мы уже упоминали, сказано, что в унифицированных формах первичных документов денежный измеритель (цена, стоимость и прочие) предусмотрен в рублях, таким образом, применение в утвержденных Госкомстатом России унифицированных формах первичной учетной документации условных денежных единиц является неправомерным.

Но по этому поводу существует и противоположное мнение. В частности, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2007 г. N Ф08-951/2007-386А сказано, что действующее законодательство не содержит запрета на оформление акта выполненных работ в иностранной валюте.

Рекомендуем организациям при заключении договоров строительного подряда предусматривать, в какой валюте будет определяться стоимость строительных работ - в рублях, иностранной валюте или условных денежных единицах. Но даже если договором будет предусмотрено, что стоимость работ определяется, например, в иностранной валюте, риск возникновения претензий со стороны налоговых органов не исключен.

Договором подряда может быть предусмотрена поэтапная сдача работ. По завершении очередного этапа работ оформляется Акт приемки выполненных работ (форма N КС-2), унифицированная форма которого утверждена Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ". В Письме УФНС России по г. Москве от 7 февраля 2007 г. N 20-12/012414 сказано, что датой признания дохода от осуществления строительных работ является дата реализации таких работ, которая может быть определена по дате акта N КС-2.

Если же поэтапная сдача работ договором подряда не предусмотрена, то, по мнению автора, датой передачи законченного строительством объекта заказчику и датой признания выручки от реализации строительных работ будет являться дата подписания акта формы N КС-11.

Законченный строительством объект принимается организацией к учету, отражается на счете 01 "Основные средства" и вводится в эксплуатацию. С этого момента у организации возникает обязанность по исчислению налога на имущество организаций в соответствии с нормами налогового законодательства. Но в какой момент объект следует отразить в составе основных средств? Является ли дата подписания акта формы N КС-11 основанием для этого?

В качестве ответа на поставленные вопросы рассмотрим пример из судебной практики. ФАС Московского округа рассматривалась кассационная жалоба налогового органа. По мнению инспекции, судам при определении даты ввода объектов в эксплуатацию и, соответственно, периода, в котором возникает обязанность по уплате налога на имущество организаций, следовало руководствоваться актами приемки законченного строительством объекта по форме N КС-11, так как они составлены ранее актов по форме N КС-14, аналогичных по своему значению и правовым последствиям.

Суд отклонил доводы налогового органа по следующим основаниям.

Как сказано в Постановлении ФАС Московского округа от 28 августа 2008 г. N КА-А40/7979-08 по делу N А40-58167/07-129-345, согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н, для обобщения информации о наличии и движении основных средств в организации предназначен счет 01 "Основные средства".

Порядок учета на балансе основных средств регулируется Положением по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Согласно этому Положению к бухгалтерскому учету в качестве основных средств принимаются активы, в отношении которых одновременно выполняются следующие четыре условия:

1) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, для предоставления в аренду;

2) объект предназначен для использования в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

3) организация не предполагает последующую перепродажу объекта;

4) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В п. 22 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, предусмотрено, что основные средства могут приниматься к бухгалтерскому учету в случаях приобретения, сооружения и изготовления за плату, сооружения и изготовления самой организацией и в других случаях.

Факт принятия объектов основных средств на учет по счету 01 и использования их в производственной деятельности с начислением амортизации свидетельствует о наличии объекта обложения налогом на имущество, что порождает обязанность организации исчислять и уплачивать этот налог согласно нормам гл. 30 НК РФ.

Суд со ссылкой на Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" указал, что первичные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбоме унифицированных форм первичной учетной документации.

В соответствии с Постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве" именно акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в состав основных средств всех форм собственности.

Вместе с тем, как указал суд, акт по форме N КС-11, исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в названном нормативном акте, основанием для зачисления объектов в состав основных средств не является.

Кроме того, Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" утверждена форма N ОС-1а Акт о приеме-передаче здания (сооружения) и указания по ее применению и заполнению. Согласно этим указаниям форма N ОС-1а применяется для включения в состав основных средств и учета ввода их в эксплуатацию в отношении тех объектов, которые являются зданиями и сооружениями, а форма N ОС-1 в отношении всех прочих объектов.

Суд установил, что доводы налоговой инспекции о том, что документом, подтверждающим ввод основных средств в эксплуатацию, является акт по форме N КС-11, как равнозначный по правовым последствиям акту по форме N КС-14, не соответствует положениям приведенных выше нормативных актов.

Также судом по делу установлено, что начисление амортизации для целей налогообложения на стоимость объектов основных средств ранее подачи документов для государственной регистрации (то есть после подписания актов по форме N КС-14) не производилось, спорные объекты были приняты на учет в качестве основных средств с составлением актов по форме N ОС-1а после подписания актов по форме N КС-14.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев дело, счел, что судебными инстанциями был сделан правильный вывод о неправомерности начисления налоговым органом заявителю налога на имущество с даты подписания акта приемки законченного строительством объекта по форме N КС-11.