К ВОПРОСУ О ТИПОВЫХ УСТАВАХ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРАХ О СОВМЕСТНОМ ДОМОВЛАДЕНИИ
ГОРБАЧ А.К.,
Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 04.03.2015 № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников» (далее – постановление № 161). Поскольку информация о данном нормативном акте появилась в сети Интернет раньше его официального опубликования, из названия постановления № 161 многими был сделан поспе шный вывод о том, что всем ТС опять придется менять свои уставы.
Однако данный вывод опровергается первыми же словами постановления № 161, а точнее его преамбулой, в которой говорится, что, принимая его, Правительство руководствовалось частью пятой статьи 19 и частью третьей статьи 21 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).
Действительно, согласно части пятой статьи 19 Закона о совместном домовладении Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь. В свою очередь, часть третья статьи 21 указанного Закона говорит о том, что Типовой устав товарищества собственников также утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
Все дело, однако, в том, что статьей 222 действующего сегодня Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) статья 2 Закона о совместном домовладении была дополнена частью второй следующего содержания: «Действие настоящего Закона не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде». То есть со вступлением в силу 2 марта 2013 г. действующего ЖК товарищества собственников жилья руководствуются в своей деятельности нормами ЖК , а Закон о совместном домовладении уже «не про них» .
В этой связи, кстати, приходится в очередной раз пожалеть, что разработчики действующего ЖК в свое время поскупились на термин «товарищества собственников жилья, ТСЖ», определив в пункте 56 статьи 1 ЖК «Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса», что товарищество собственников – это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников. Напомним также, что согласно статье 20 Закона о совместном домовладении товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом.
Нам представляется, что раз уж был взят курс на разграничение ТС, созданных на базе нежилой недвижимости, и товариществ, созданных на базе жилых домов, то был смысл проявить в этом курсе последовательность. Если бы мы сегодня имели два определенных законодательством термина – «товарищество собственников» и «товарищество собственников жилья», возникало бы меньше проблем с пониманием ситуации, в том числе и с пониманием законодательства.
Хотя, возможно, такая терминология в ЖК была оставлена сознательно как компромиссный вариант для так называемых «гибридных» ТС, членами которых являются владельцы как жилых, так и нежилых помещений. Однако данный тип ТС – отдельная больная тема, и мы не будем в нее углубляться. Вернемся к истории вопроса о Типовом уставе и Типовом договоре о совместном домовладении.
После вступления в силу действующего ЖК Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 07.03.2013 № 155 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и признании утратившим силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее – постановление № 155). В свое время постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее – постановление № 569) были утверждены два документа: Типовой устав товарищества собственников и Типовой договор о совместном домовладении. Очевидно,постановлением № 155 Правительство стремилось нормативную базу, регулирующую деятельность ТС, созд анных на базе жилых домов, привести в соответствие с новым ЖК . Оба документа, утвержденные постановлением № 569 (и Типовой устав, и Типовой договор), не могли использоваться «жилищными» товариществами, поскольку не отвечали нормам ЖК.
В свою очередь, ЖК не содержал поручения Совету Министров утвердить Типовой устав товарищества собственников (так и хочется добавить – жилья). Поэтому теперь товарищества вправе писать себе уставы сами, основываясь на нормах ЖК. Нужно заметить, что нормы эти устанавливают довольно четкие рамки, поэтому, действительно, никакой надобности в Типовом уставе после вступления в силу действующего ЖК нет, это будет бессмысленное переписывание норм ЖК.
Что касается нового Типового договора о совместном домовладении, то обязанность Правительства утвердить такой документ, основанный на нормах нового ЖК, была предусмотрена пунктом 2 статьи 173 ЖК. Вот в соответствии с данным пунктом и было принято постановление № 155, которым два года назад был утвержден Типовой договор о совместном домовладении, который применим в жилищных отношениях . Заметим лишь, что этот договор подлежит применению в случае, когда участники совместного домовладения изберут способ управления общим имуществом непосредственно ими самими, без создания ТС. Это может иметь место только тогда, когда в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 5 объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 170 ЖК). В свою очередь, для тех участников совместного домовладения, которые избрали в качестве способа управления общим имуществом ТС, заключение договора о совместном домовладении не требуется.
Таким образом, Правительство, можно сказать, вовремя справилось со своей задачей по приведению нормативной базы, регулирующей вопросы деятельности «жилищных» ТС, в соответствие с ЖК.
В то же время в Законе о совместном домовладении оставались и часть пятая статьи 19, и часть третья статьи 21, требующие от Совета Министров утверждения и Типового устава товарищества собственников, и Типового договора о совместном домовладении для тех, кто и дальше должен был руководствоваться указанным Законом, то есть для владельцев нежилой недвижимости. И вот постановлением № 161, как уже указывалось выше, Правительство исполнило данное предписание Закона. Опять же, заметим, что утверждение Типового устава для данного типа ТС вполне оправданно, поскольку Закон о совместном домовладении не настолько детально регулирует данные отношения, как ЖК.
В заключение отметим, что пунктом 3 постановления № 161 Министерству жилищно-коммунального хозяйства, Министерству архитектуры и строительства совместно с Государственным комитетом по имуществу поручено в трехмесячный срок утвердить Инструкцию о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества. Исходя из преамбулы постановления № 161 надо так понимать, что данный документ будет касаться тоже только тех, кто должен руководствоваться в своей деятельности Законом о совместном домовладении, и не затронет тех, кто «под ЖК».
Постановление № 161 вступает в силу с 11 июня 2015 г., за исключением пункта 3, который вступил в силу с момента опубликования этого нормативного акта (10.03.2015). Договоры о совместном домовладении и уставы «нежилищных» ТС, утвержденные до вступления в силу постановления № 161, должны быть приведены в соответствие с этим постановлением до 1 января 2016 г.
Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении»
Принят Палатой представителей 17 декабря 1997 года.
Одобрен Советом республики 20 декабря 1997 года.
Подписан Президентом Республики Беларусь 8 января 1998 года.
Вступил в силу 22 января 1998 года.
Настоящий Закон определяет правовые, социальные, организационные и экономические отношения в совместном домовладении и направлен на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества, создание гарантий социальной защищенности собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные понятия и их определения
Для целей настоящего Закона применяются следующие основные понятия и их определения: совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью; общее имущество - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования; застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.
Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении
Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении регулирует: отношения собственности совместного домовладения; порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения; порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников.
Статья 3. Субъекты отношения по совместному домовладению
Субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения - государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество.
Собственниками недвижимого имущества совместного домовладения могут быть Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы, любые физические и юридические лица Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные лица в пределах прав, предоставленных им законодательством Республики Беларусь.
Статья 4. Применение законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении
Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении применяется при возникновении совместного домовладения: в существующих жилых, нежилых и многоцелевых зданиях; во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных, а также в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых, нежилых и многоцелевых зданиях.
Статья 5. Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении
Отношения по совместному домовладению регулируются настоящим Законом, Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства Республики Беларусь.
ГЛАВА 2. ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ
Статья 6. Возникновение и прекращение совместного домовладения
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.
Совместное домовладение прекращается в случаях: если право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику; гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения (по решению общего собрания собственников); иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
Статья 7. Осуществление права собственности на жилые и (или) нежилые помещения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь, без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Статья 8. Доля в праве общей собственности на общее имущество
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.
В случае образования или приращения общего имущества порядок определения и изменения долей собственников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон либо в ином порядке, определенном собственниками.
Споры, возникающие при определении долей в праве общей собственности на общее имущество, рассматриваются в судебном порядке.
Статья 9. Осуществление права собственности на общее имущество
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.
Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.
Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.
Статья 10. Предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения
Земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством Республики Беларусь.
Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, на которых располагается недвижимое имущество совместного домовладения, определяются в соответствии с земельно-кадастровой документацией.
Статья 11. Обязанности собственника по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения
Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности.
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечить покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона.
По решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.
Неиспользование собственником принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.
В случае невнесения собственником жилых и (или) нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке.
Статья 12. Ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения, нарушившие требования настоящего Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственники, причинившие вред в результате незаконных действий, возмещают пострадавшим убытки в объеме и порядке, установленных законодательством Республики Беларусь.
Статья 13. Социальные гарантии
При совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленные нормативными актами Республики Беларусь, соответствующими решениями республиканских органов государственного управления, местными исполнительными и распорядительными органами.
В случае создания товарищества собственников установленные законодательством Республики Беларусь государственные дотации на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов передаются товариществам собственников.
Дотации на оплату отдельных видов коммунальных услуг, компенсации на оплату жилья отдельным категориям граждан из числа собственников, нанимателей и арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения, предоставляемые из республиканского или местного бюджета, и иные предусмотренные законодательством Республики Беларусь льготы предоставляются в размере и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Статья 14. Контроль за техническим состоянием и эксплуатацией недвижимого имущества совместного домовладения
В целях создания недвижимого имущества совместного домовладения в надлежащем техническом состоянии исполнительные и распорядительные органы осуществляют в соответствии с законодательством Республики Беларусь контроль за соблюдением участниками совместного домовладения норм технического состояния и эксплуатации недвижимого имущества.
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ
Статья 15. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением; управлением через товарищество собственников; иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона.
Статья 16. Сроки выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.
Статья 17. Порядок проведения общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения
Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица.
Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принимать участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участие в голосовании либо голосовании против.
Статья 18. (не приводится как не вступившая в силу)*.
Статья 19. Организация непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения
При выборе собственниками непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения они могут заключить между собой договор о совместном домовладении.
По договору о совместном домовладении собственники обязуются совместно действовать с целью сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения. Участники договора о совместном домовладении по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего.
Требования к договору о совместном домовладении устанавливаются настоящим Законом, Типовым договором о совместном домовладении и иными актами законодательства Республики Беларусь.
Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
ГЛАВА 4. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
Статья 20. Товарищество собственников
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов в соответствии с частью первой статьи 6 настоящего Закона. В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом - застройщиком.
Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.
Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его учредительными документами за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, дотаций, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона, и прочих поступлений.
Статья 21. Учредительные документы товарищества собственников
Учредительными документами товарищества собственников являются его устав и учредительный договор.
Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей - собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества собственников может быть утвержден застройщиком.
Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества регулируются учредительным договором, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.
Типовой устав товарищества собственников и Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников утверждаются Советом Министров Республики Беларусь.
Статья 22. Государственная регистрация товарищества собственников
Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется соответствующим органом регистрации по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Для регистрации товарищества собственников представляются: заявление; протокол общего собрания собственников; учредительный договор; устав товарищества собственников; копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом; перечень имущества, являющегося общей собственностью; справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.
Для регистрации товарищества во вновь строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых зданиях представляются следующие документы: заявление; учредительный договор или решение застройщика о создании товарищества собственников; устав товарищества собственников; копия документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания; копии правоустанавливающих документов, либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.
Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации.
Товариществу собственников в пятидневный срок с момент принятия решения выдается свидетельство о его регистрации.
Отказ в государственной регистрации товарищества собственников возможен в случаях нарушения порядка и условий создания товарищества, при несоответствии учредительных документов требованиям настоящего Закона, законодательства Республики Беларусь, Типового устава товарищества собственников и (или) Типового учредительного договора о создании товарищества собственников.
Статья 23. Права товарищества собственников
Товарищество собственников имеет право: организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников; оказывать иные услуги собственникам; пользоваться кредитами банков; получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь; производить в установленном порядке перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения; распоряжаться имуществом товарищества собственников; заключать договоры на представление коммунальных и других необходимых услуг; требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 11 настоящего Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь; (абзац десятый не приводится как не вступивший в силу)*; совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.
Статья 24. Обязанности товарищества собственников
Товарищество собственников обязано: выполнять договорные обязательства; обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения; обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержания и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения; обеспечить выполнение требований настоящего Закона и иных актов законодательства Республики Беларусь.
Статья 25. Членство в товариществе собственников
Членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.
Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются: прекращение права собственности его члена на жилые и (или) нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного домовладения; смерть гражданина - собственника жилых и (или) нежилых помещений; ликвидация юридического лица - собственника жилых и (или) нежилых помещений; отчуждение собственником имущества; иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и уставом товарищества собственников.
При приобретении в собственность жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности.
Права и обязанности членов товарищества собственников определяются учредительными документами товарищества и законодательством Республики Беларусь.
Статья 26. Органы управления товарищества собственников
Органами управления товарищества собственников являются: общее собрание его членов; правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества в соответствии с его уставом.
Порядок создания и деятельности органов управления товарищества собственников определяется его уставом.
Статья 27. Контрольные органы товарищества собственников
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание его членов избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо нанимает аудитора.
Срок деятельности, функции и полномочия ревизионной комиссии (ревизора) определяются уставом товарищества.
Статья 28. Прекращение деятельности товарищества собственников
Деятельность товарищества собственников прекращается по решению общего собрания его членов только при условии выбора этим собранием иного способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения.
Деятельность товарищества собственников может быть прекращена по решению судебных органов в случае неоднократного или грубого нарушения им законодательства Республики Беларусь.
Товарищество собственников прекращает свою деятельность также в случаях, предусмотренных статьей 6 настоящего Закона.
При прекращении деятельности товарищества собственников его имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами этого товарищества в порядке, определяемом его уставом.
Статья 29. Объединение товариществ собственников
Товарищества собственников для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединиться на добровольных началах в ассоциации (союзы).
Товарищества собственников могут передавать такой ассоциации (союзу) отдельные права по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, предусмотренные уставами этих товариществ.
ГЛАВА 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 30. Вступление настоящего Закона в силу
Настоящий Закон вступает в силу со дня его опубликования.
Статья 31. Приведение законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом
До приведения законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом акты действующего законодательства Республики Беларусь применяются в той части, в которой они не противоречат настоящему Закону, если иное не предусмотрено Конституцией Республики Беларусь.
Юридическим лицам, созданным собственниками недвижимого имущества для целей, предусмотренных настоящим Законом, и зарегистрированным до вступления в силу настоящего Закона, привести в течение года свои учредительные документы в соответствие с нормами настоящего Закона.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50% недвижимого имущества находится в частной собственности, принять в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Закона.
Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок: представить в установленном порядке предложения по приведению законодательных актов Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом; привести решения Правительства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом; обеспечить пересмотр и отмену республиканскими органами государственного управления нормативных актов, противоречащих настоящему Закону; разработать и утвердить Типовой устав товарищества собственников. Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников и Типовой договор о совместном домовладении.
*Статья 18 и абзац десятый статьи 23 не вступили в силу в соответствии с частью восьмой статьи 100 Конституции Республики Беларусь.
Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
1. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.
2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.
3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
Статья 256. Общая собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.
Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное. (абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества.
4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством. (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)
Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства
1. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.
2. В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
3. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.
Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
1. При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным настоящего Кодекса.
Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным настоящим Кодексом и земельным законодательством.
2. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
3. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Статья 259. Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
1. Членами крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства может быть создано хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Такое хозяйственное товарищество или кооператив как юридическое лицо обладает правом собственности на имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.
2. Размер вкладов участников товарищества или членов кооператива, созданного на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых в соответствии с пунктом 3 статьи 258 настоящего Кодекса.
Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».
Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971
Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.
В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?
Совместное владение недвижимостью
Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:
- частный дом или его часть;
- квартиру или часть квартиры;
- отдельную комнату.
Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:
- получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
- совместной покупки или обмена жилой площади;
- приватизации недвижимости;
- присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.
Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.
Василий Максимов. Семейный раздел. 1876
Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник. Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам. Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.
Долевое владение недвижимостью
В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.
Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.
Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.
При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения. Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня». Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.
Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат. Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах. Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.
Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом
В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.
Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире. Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.
При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.
Анна Щёголева. Соседи. 2010
Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе. Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.
А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья. В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи. Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.
Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация
Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут. Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой. Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.
Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится. То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе. Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.
Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.
Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку. Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей. И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.
Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:
- Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
- Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
- Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.
Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев. Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду». Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.
Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать. Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично. Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.
Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли. Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования. Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.
Василий Максимов. Все в прошлом. 1889
В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену. В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.
Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично. А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми. Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.
Анна Седых, рмнт.ру
Множество правовых вопросов возникает при оформлении и реализации прав на долевую собственность на дом и землю. Ввиду того, что объект оформлен сразу на несколько владельцев, сложности возникают относительно согласования тех или иных действий с недвижимым имуществом: продажам, покупка, кадастровые работы, межевание и т.п.
Понятие общей собственности
Общая собственность, являясь одним из видов владения, предполагает наличие права распоряжения объектом сразу несколькими лицами. Существуют варианты делимой и неделимой собственности, к которой относят наследуемое имущество, не подлежащее разделу с точки зрения законодательства, либо в силу технических особенностей. Долевая собственность на дом и землю отличается от других видов недвижимости нюансами реализации владельцами своих прав и обязанностей.
Виды
Общая собственность, означая в целом коллективное владение, различается по определению границ владения:
- Совместная. К числу данного вида собственности относят имущество, нажитое супругами в годы брака.
- Долевая. В этом случае происходит четкое распределение и фиксирование доли в соответствующих регистрационных документах. Собственниками долей могут быть связанные родством и посторонние друг другу лица.
Необходимость совместного распоряжения имуществом требует выстраивания позитивных отношений с сособственниками недвижимости, так как урегулированием непреодолимых споров будет заниматься суд, что потребует больших затрат времени, сил, денежных средств.
Виды по объектам недвижимости
Законом не определены ограничения относительно объектов, подлежащих оформлению в общей собственности. В зависимости от вида объекта, данное право регистрируется на следующие объекты:
- Жилой дом и прилегающий участок;
- Земельный надел, пай;
- Квартиру;
- Гараж и т.п.
Особенности общедолевой собственности
- Наследование по завещанию или в качестве законного наследства;
- Наследование по судебному решению;
- Приватизация недвижимости;
- Получение в дар;
- Совместное строительство жилой/нежилой конструкции;
- Совместная фермерская деятельность.
Определение размера долей производится согласно закону (в ситуации наследования) или согласно достигнутому соглашению. Если установить размер долей не представляется возможным, все собственники наделяются одинаковыми правами.
На дом и землю
Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.
На землю сельхозназначения
Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.
На квартиру
Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.
При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.
Права дольщиков
- Владение;
- Пользование;
- Распоряжение своим голосом при решении вопросов, касающихся жилья, его улучшения.
- Сособственники не могут иметь какую-либо конкретную часть недвижимости.
- Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью.
- Использование части имущества, соразмерно своей доле.
- Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.
Особенностью использования долевого права является необходимость согласования своих действий с остальными владельцами. В случае несогласия хотя бы одного из участников общей собственности с каким-либо действием в отношении недвижимости, такие мероприятия будут признаны неправомочными.
При реализации права распоряжаться своей долей собственник должен исходить из правила преимущественной покупки. В случае, если один из собственников извлекает доход при использовании собственности, полученные средства делятся поровну между собственниками всего объекта.
Продажа
Вопрос перехода права на долю возникает при истребовании финансовых обязательств кредиторами одного из собственников. Согласно изменениям ГК РФ, кредитор вправе потребовать погашения задолженности путем продажи доли должника остальным собственникам. Данная мера позволит реализовать имущество по существующей рыночной цене. При этом, другие владельцы долей, по своему усмотрению, могут отказаться от покупки, что позволит передать имущество должника на продажу с торгов. Преимущественное право на покупку доли остальными владельцами сохраняется по закону, в силу чего кредитор не может приобрести недвижимость владельца доли на правах первой очереди.
Мероприятия по улучшению
Улучшение недвижимости может производиться владельцами долей по согласованию действий с остальными участниками. Приращение имущества оформляется в порядке согласования изменения частей собственников согласно вкладу каждого в процесс улучшения недвижимого имущества. В случае недостижения договоренности руководствуются положениями пункта 3 ст. 245 ГК:
- Если произведенные улучшения могут быть отделены от общей собственности, права на них переходят к лицу, производившему данные действия;
- При сохранении результатов улучшений в общей собственности, предусмотрена возможность соразмерного увеличения доли владельца, производившего улучшения, при условии совершения действий в пределах своей части недвижимости.
Прекращение прав
Любой из дольщиков вправе передать свою долю третьей стороны и выйти из имущественных отношений, однако остальные участники вправе требовать отчуждения доли в свою пользу на определенных условиях сделки купли-продажи.
Перед оформлением сделки по отчуждению, собственник доли должен письменно уведомить остальных владельцев о своем намерении продать.
Разрешение споров в суде
Решить споры относительно владения и эксплуатации недвижимости можно путем обращения в суд.
Истец вправе требовать реализации своих полномочий относительно своей доли имущества, эксплуатации недвижимого имущества. В случае невозможности использования своих прав, собственник доли может требовать выплаты денежной компенсации от других собственников.
При рассмотрении иска суд не вправе принудительно заставить собственника доли продать или сдать имущество в аренду. Данная мера нарушала бы гражданские права собственника и принцип свободы соглашения.
Обязанности
Долевая собственность предполагает наличие не только прав, но и обязанностей владельцев.
К обязанностям долевых собственников относят:
- Своевременная уплата ежегодного имущественного налога;
- Оплата коммунальных платежей пропорционально долевому участию каждого лица;