Компьютерная программа для анализа нэи земельного участка. Определение нэи при оценке недвижимости. физическая осуществимость

В сфере недвижимости могут возникать достаточно типичные ситуации, когда инвестор ищет необходимое сочетание земли и пользования (типа землепользования) или подбирает землю, обладающую значительным потенциалом повышения стоимости. Основная проблема, которая подразумевается в этих ситуациях, - это оценка потенциала повышения стоимости объекта.

Поиск решения этой проблемы - в ответах на два вопроса:

Насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования;
- каковы затраты и финансовая обоснованность застройки. Один из путей ответа - анализ НЭИ земли.

Из всех факторов, влияющих на , суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости является важнейшим. Это суждение основывается на всеобъемлющем анализе района, микрорайона, участка и вариантов его застройки.

Весь процесс оценки рыночной стоимости объекта недвижимости затем строится на предположении о наиболее эффективном использовании. Этот анализ становится сердцем проблемы оценки, требует времени, усилий и применения профессиональных навыков оценщика.

Необходимость и суть анализа НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

Рыночный анализ;
- анализ реализуемости каждого варианта;
- разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости - потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Заказчик может особо оговорить свою заинтересованность в полномасштабном исследовании наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли местоположение - основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, - это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, - для оценщика ответственная задача.

В определении местоположения участка следует рассматривать:

Как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования;
- его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от варианта землепользования может быть как высоким, так и достаточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е., тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомендовать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, складской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные варианты застройки, связанные как с топографией и составом почв (подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользовании, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуации в стране - ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффективного использования важнейшим является анализ рыночного поведения. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную стоимость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта.

Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса - предложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, которые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров) для, изучения экономического местоположения участка - его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выявить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлагаются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал - это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преимущество. («А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко...») В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лоджии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

А) целевой рынок (потенциальные пользователи);
б) имеющиеся конкурирующие объекты;
в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;
г) конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной безопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., - все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.

Разумеется, и сам проект может быть нереальным - будь то Вавилонская башня или Дворец Советов СССР (имеются в виду конкурсные проекты 1931-1932 гг. и подготовка котлована).

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснованность - один из основных факторов реализации принципа НЭИ земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта в недвижимость, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:

1) потенциал местоположения;
2) ресурсное качество участка;
3) рыночный спрос;
4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних - на улучшения.

Критерии НЭИ

Проведенный анализ рынка и рыночных факторов позволяет из множества вариантов различного использования земельного участка отобрать несколько из них для детального анализа. Он же лежит в основе формирования критериев выбора того единственного варианта из предварительно отобранных вариантов, который и будет являться НЭИ конкретного участка.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;
2) физической осуществимости;
3) финансовой обоснованности;
4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оценочной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, охраны исторических зданий, памятников, пожаробезопасности, энергопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодательство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наиболее эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу застройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране памятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно предполагаемых проектов застройки территорий. Например, по строительству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам. Требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Но у оценщика могут быть достаточные основания рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, которые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например:

А) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку;
б) предположение о включении в перспективе домов памятников в рыночный оборот и т.д.

Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью определенной.

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Важнейшими факторами для анализа физической осуществимости являются размер, форма и естественные особенности земельного участка (топография); растительность, ландшафтный и строительный дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких как наводнение или землетрясение) влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкретном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Например, если встроенное помещение 10 х 50 м используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту - сколько - 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных покупателей.

Таким образом, конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с другими участками.

То же касается доступа к объекту. Наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия средств на его освоение. Например, имеющаяся в наличии мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв, и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и имело очевидные недостатки - подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».

Таким образом, топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие этому варианту, и нанести их на карту схему участка. К числу таких моментов могут относиться факты экологического неблагополучия (токсического загрязнения) в регионе.

Некоторые участки достигают своего наилучшего использования только в соединении с соседними; оценщик должен это выявить и рассчитать. Например, пригородный участок в 6 соток в особо престижном месте, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если будет сблокирован с соседними и использован под строительство трехэтажного особняка, которому явно «тесно» на 6 сотках, которым скорее соответствует щитовой садовый домик. В принципах оценки недвижимости эта ситуация описывается принципами сбалансированности и экономического размера. Сбалансированность задает оптимальные для определенного вида землепользования величины факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер определяет то количество земли, которое необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в БТИ и оценочных фирмах. В настоящее время эта информация систематизируется и начато формирование государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Финансовая обоснованность

Следующий этап отбора видов использования заключается в анализе финансовой обоснованности. Исследование этого вопроса сводится к выяснению наличия рыночного спроса на объект такого рода - для продажи или сдачи в аренду. Оценщик обращается к основополагающим принципам рынка недвижимости - спроса и предложения, замещения, соответствия и т.д.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и Требуемую схему возврата капитала Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, насколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщиком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются экономически допустимыми.

Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправданное использование может стать неоправданным в будущем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация этого критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает в первую очередь максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется в соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

А следует ли из анализа НЭИ, что оно будет наиболее прибыльным из всех возможных вариантов функционирования объекта? Из юридически правомочных, физически возможных и экономически оправданных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при прочих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чистый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщательно проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов - как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рассчитать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэффициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя отделка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть должна быть определена Четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частичном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивности использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптимального из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффективности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.

Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат. Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить. Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса.

Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка

При анализе наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, исследование юридической разрешенностинаправлено на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие воздействует на стоимость имущества. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.

Как правило, существующее использование является юридически разрешенным, так как оно осуществлялось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями.

Эффективность использования земельного участка

Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.
Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость.

Внимание

Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

20. оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект.

Инфо

На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию. Ресурсное качество участка Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства.

Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Важно

Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность. Очень часто проверка на юридическую разрешенность, физическую возможность и финансовую осуществимость позволяют сделать вывод о возможности продолжения существующего использование.

Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия в отношении существующего использования, а значит и соответствующие затраты для того, что бы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности. Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это должно быть отражено в выводе о наиболее эффективном использовании.

Анализ наиболее эффективного использования

В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

Критерии анализа наиболее эффективного использования

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение способа наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа: 1.

Для земельного участка, как свободного; 2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями По общему правилу оборотоспособность земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них.

Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду.

Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке.

2. оценка недвижимости

Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства. Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м2 площади или на 1 м3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.
Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее – Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома попадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции (неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются соответствующими муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.

2 наиболее эффективные способы использования земельного участка

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники. Для выбора экономически целесообразных решений установлено делениезданий по капитально­сти на четыре класса, в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу — здания, для которых допустимы минимальные требования.

Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность? рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) ? рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.

Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.

ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.

Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.

ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.

Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.

Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.

ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

Не тот рельеф, имеются скальные образования;

Неудобная форма или малый размер участка;

Неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;

Недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;

Нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;

Планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.

Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.

ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.

Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.

Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.

ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:

1. Банк, офисный центр.

2. Гостиница с рестораном.

3. Пансионат

Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.

Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?

Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.

Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.

Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.

Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.

Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.

Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!

На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.

Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!

Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.

Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».

В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:

Из-за потерь, связанных с недозагрузкой, ? вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

Из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.

Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.

Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».

Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

Диаграмма предложения по видам недвижимости %

Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.

Таблица 1.

Показатель	Вариант 1 (банк, юридический центр)	Вариант 2 (гостиница с рестораном)	Вариант 3 (пансионат)
Площадь (S), м2
Строительный объем, м3
Площадь застройки, м2
Площадь участка, м2
Арендная ставка (А), д.е. за м2 в год
Потери от недозагрузки (Кv), %
Потери от неплатежей (КL), %
Коэффициент операционных расходов (КЕ0), %
Эффективный валовой доход (Ieg), д.е. в год
Чистый операционный доход (I0), д.е. в год
Стоимость строительства здания (VB), д.е.
Общий коэффициент капитализации (R0)
Стоимость объекта, д.е.
Стоимость земли, д.е.

Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

ТЕМА 12. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Все суждения относительно стоимости основаны на использовании недвижимого имущества. Однако только наиболее эффективное использование является адекватным с точки зрения участников рынка. Именно такое использование может и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка не определяется субъективным мнением владельца, застройщика или оценщика; наоборот, наиболее эффективное использование формируется конкурентоспособными силами в рамках того рынка, где находится это недвижимое имущество. Поэтому анализ наиболее эффективного использования является, по сути, всесторонним рыночным исследованием альтернативного использования недвижимости с позиции достижения максимальной продуктивности, которое создает необходимую основу для выбора объектов сопоставления при применении трех подходов к оценке.

Цель и задачи анализа

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования.

Ранее, когда рассматривались принципы оценки, указывалось, что наиболее эффективное использование определяется как наиболее возможное физическое использование, соответствующим образом подтвержденное, юридически разрешенное, финансово выполнимое, и которое приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества.

Как видно из этого определения, наиболее эффективное использование является скорее обоснованным суждением, но не фактом. В оценочной практике наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость. В ее контексте как наиболее вероятной цены продажи другим термином для наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование» или «самое прибыльное использование».

В основном понятие наиболее эффективного использования применяется только к земле, поскольку стоимость улучшений рассматривается как стоимость, которую они добавляют к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной . Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.

В то же время практика оценки показала, что в оценочной деятельности важно также формирование суждения о рыночной стоимости и с точки зрения наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. Это понятие в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы для ответа на два важных вопроса:

1) как должны использоваться существующие улучшения;

2) следует ли их сохранять в текущем использовании, либо их необходимо снести, а на их месте построить новые.

Понятие наиболее эффективного использования земли как свободной отвечает только на вопрос, как должен быть улучшен участок, будучи неосвоенным. Поэтому при проведении оценки следует различать наиболее эффективное использование земли как свободной и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. При этом критерием наиболее эффективного использования земли как свободной является ее максимальная стоимость, а критерием наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости - максимизация стоимости недвижимого имущества при приемлемой норме отдачи.

Таким образом, при окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования руководствуются следующими положениями:

Если стоимость улучшенной недвижимости больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование улучшенной недвижимости;

Если стоимость свободного участка превысит стоимость улучшенной недвижимости, наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

По сути, анализ наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение обоснованно возможных видов использования земельных участков (свободных или улучшенных) с точки зрения четырех безусловных критериев, которые заложены в самом определении наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективный вид использования должен быть:

физически возможным, т.е. соответствовать размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;

юридически разрешенным , т.е. соответствовать регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная и землеустроительная документация) и частными (обременения прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;

финансово осуществимым , т.е. соответствовать сложившейся конъюнктуре рынка, которая определяет уровень доходности разных типов недвижимости, и обеспечивать положительный возврат инвестируемого капитала;

максимально продуктивным , т.е. обеспечивать максимальную стоимость земли или максимальный возврат инвестированного капитала. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую текущую стоимость или внутреннюю норму отдачи.

Нужно отметить, что эти критерии являются взаимосвязанными и должны рассматриваться в определенной последовательности. При этом не имеет принципиального значения, что будет рассмотрено ранее - физическая возможность или юридическая разрешенность. Иногда даже целесообразнее начинать с рассмотрения юридически разрешенных видов использования, так как это сразу очерчивает круг возможных альтернатив. Однако важно, чтобы исследование физической возможности и юридической разрешенности предшествовало проверке на финансовую осуществимость и максимальную продуктивность. Использование может быть финансово осуществимым, но это не будет служить аргументом, если оно запрещено законом или физически невозможно. И только после того, как определены все юридически разрешенные, физически возможные и финансово осуществимые виды использования можно перейти к выбору максимально продуктивного из них.

Таким образом, окончательное суждение о наиболее эффективном использовании может быть сформировано лишь после того, как были исключены альтернативные виды использования, как такие, которые не отвечают тому или иному критерию. Оставшееся использование, которое соответствует всем четырем критериям, является наиболее эффективным использованием.

Естественно, что рассматриваемые в ходе анализа виды использования должны отвечать еще одному критерию - является ли использование разумным. Разумность или обоснованная возможность является как предварительной точкой отсчета, так и заключением для использования/ий, которые окончательно считаются наиболее эффективным.

Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, то наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Однако, на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.

При анализе наиболее эффективного использования важно также учитывать фактор времени для конкретного использования. Во многих случаях наиболее эффективное использование имущества может изменяться в обозримом будущем. Например, наиболее эффективное использование фермы с точки зрения дальнейшего развития города может быть временным, промежуточным, использованием, которое предшествует будущему наиболее эффективному использованию под жилую застройку. Если же земля готова для освоения на момент оценки, то временного использования нет. Напротив, если у земли в ближайшее время нет потенциала на формирование участков под жилую застройку, то ее наиболее эффективное использование будет состоять в дальнейшем сельскохозяйственном использовании. В таких ситуациях немедленное освоение земли или преобразование улучшенного имущества, направленное на его будущее наиболее эффективное использование, обычно не является финансово осуществимым.

Еще одним фактором, который необходимо учитывать при анализе наиболее эффективного использования является интенсивность текущего использования. Например, если бы участок был свободен, то его наиболее эффективным использованием было бы строительство 10-этажного офисного здания, в то время как офисное здание, которое в настоящее время занимает этот участок, имеет только три этажа. Текущее использование участка с точки зрения его интенсивности не может считаться наиболее эффективным использованием.

При анализе наиболее эффективного использования всегда следует принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.

Кроме того, с точки зрения рынка в районах деловой активности в качестве наиболее эффективного использования может быть рассмотрена не одна функция, а несколько или их сочетание. Поэтому вывод о наиболее эффективном использовании отражает общий характер требований, выдвигаемых рынком к использованию и застройке участка, нежели конкретный вид использования. Без надежного рыночного анализа невозможно получить верное суждение о наиболее эффективном использовании.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Анализ наиболее эффективного использования свободного земельного участка обычно проводится с целью определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно - земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую стоимость недвижимости зависит от того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, наиболее эффективное использование земли как свободной должно рассматриваться с точки зрения ее существующего и всех возможных видов использования. Это требование должно выполняться всегда, за исключением тех случаев, когда имеющиеся земельные улучшения способны поддерживать наиболее эффективное использование на протяжении достаточно длительного периода, или когда на рынке отсутствует спрос на текущее использование.

Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одной из альтернатив использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить вклад в общую стоимость недвижимости или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.

В некоторых случаях наиболее эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение - например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа.

Для многих земельных участков достижение наиболее эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками.

Таким образом, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть:

Ее существующее использование,

Планируемая застройка,

Разделение участка на меньшие земельные участки или его присоединение к другим участкам;

А также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.

Если наиболее эффективным использованием земли как свободной будет ее застройка, то необходимо определить и описать тип и характер идеального улучшения, которое должно отвечать четко установленным критериям. Во-первых, это улучшение должно максимально реализовывать потенциал данного участка с точки зрения рыночного спроса. Во-вторых, оно должно соответствовать текущим рыночным стандартам и характеру прилегающей территории. И, наконец, это улучшение должно содержать подходящие оцененные компоненты.

Данное идеальное улучшение используется в качестве сравнения для определения износа существующих улучшений. Естественно, что идеальное улучшение не будет иметь физического или функционального износа - т.е. оно не будет ни недо-улучшением, ни сверх-улучшением. Таким образом, любое различие в стоимости между существующим улучшением и идеальным улучшением будет относиться к этим формам износа. В то же время, необходимо рассмотреть и экономический (внешний) износ, который может повлиять как на существующее улучшение, так и на идеальное улучшение.

Во всех случаях при анализе наиболее эффективного использования земли как свободной должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены , т.е. соответствуют установленным общественным и частным ограничениям.

Общественные ограничения представляют собой регламентацию застройки или иного использования земельного участка, установленную в градостроительной и землеустроительной документации, чаще всего, в планах (правилах) зонирования, местных правилах застройки и других нормативно-правовых актах, регламентирующих характер землепользования в данном районе.

Частные ограничения связаны с обременением прав собственника на использование и застройку земельного участка, которые возникают в результате заключения различных договоров, связанных с отчуждением его отдельных правомочий. Наиболее характерными частными ограничениями являются различного рода сервитуты (право проезда/прохода, прокладки коммуникаций, общей стены и т.п.), которые вместе с земельным участком переходят от владельца к владельцу.

Зачастую целесообразным будет рассмотрение не только разрешенного использования, но и правовые возможности изменения установленного функционального использования и характера застройки с тем, чтобы наиболее эффективное использование недвижимого имущества было реализовано.

В ситуации, связанной с возможным изменением разрешенного использования, необходимо учесть требуемые на это время и расходы, а также риск того, что изменение не будет разрешено.

Например, земельный участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением существующего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени - 12 месяцев. Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.

Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому использованию это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.

Аналогичные расчеты проводятся, и когда для достижения наиболее эффективного использования требуется объединить несколько участков. Например, большой нефтехимический завод может быть построен на участке, созданном посредством объединения нескольких небольших участков, которые в отдельности не имели потенциала для такого масштабного промышленного использования. Допуская такое объединение, необходимо учесть расходы и затраты времени для формирования нового участка. При этом необходимо иметь в виду, что при объединении зачастую за отдельные участки, особенно те, которые приобретаются в конце периода объединения, может быть уплачена цена выше рыночной.

Таким образом, исследование юридической разрешенности должно позволить определить:

Какие виды использования разрешены текущим зонированием;

Какие виды использования могут быть разрешены, если изменения зонирования будут введены, и

Какие виды использования ограничиваются частными обременениями конкретного участка.

При этом в обязательном порядке должны быть учтены временные рамки действия ограничительных условий по использованию и застройке земельного участка.

Физическая возможность наиболее эффективного использования свободного участка связана как с параметрами самого участка (его размер, очертания, длина фронтальной линии, глубина), так и с природными характеристиками окружения (рельеф, инженерно-геологические условия, опасные природные явления). Кроме того, с точки зрения физической возможности оценивается транспортная доступность к земельному участку и наличие необходимых мощностей инженерных сооружений и сетей.

В принципе любой участок, даже имеющий неблагоприятные физические характеристики, может иметь определенное использование, но объем затрат, связанных с его освоением, будет определяющим при анализе наиболее эффективного использования.

Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.

Земля, адекватная функции улучшения (здания) - автостоянка для магазина, спортивная площадка для школы - не является излишней. Только земля, не соответствующая рыночным стандартам, должна рассматриваться как излишек и приниматься в расчет при корректировках.

В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не может быть использована отдельно. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования. Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиции. Если физически возможные и юридически разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет равен или будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости.

Для определения финансовой осуществимости использования, которое не генерирует доход, могут также сравниваться выгоды, которые вытекают из использования, с ожидаемыми расходами. Если выгоды превышают эти расходы, то использование считается осуществимым (выгодным). Если выгоды ниже расходов или превышают их лишь на незначительную сумму, то использование не будет считаться финансово осуществимым.

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества. При этом анализ спроса и предложения и местоположения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.

Проверка на максимальную продуктивность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном его использовании, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли, последовательную рыночному принятию риска, и с нормой отдачи, гарантированной рынком для такого использования. При этом нормы отдачи, отражающие связанные риски, часто используются для капитализации дохода, полученного от различных видов использования, в соответствующие им стоимости.

ПРИМЕР 1

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка стоимостью 35000 долл., для которого существует три возможных варианта застройки: строительство жилого дома общей площадью 180 кв.м, 200 кв.м. и 220 кв.м.

Затраты на строительство по каждому из вариантов составят:

Вариант 1 180 кв.м × 520 долл./кв. м = 93600 долл.;

Вариант 2 200 кв. м × 510 долл./кв. м = 102000 долл.;

Вариант 3 220 кв. м × 500 долл./кв.м = 110000 долл.
Предполагается, что застроенный участок можно будет продать:

С домом в 180 кв.м-за 140 000 долл.;

С домом в200 кв.м-за 155 000 долл.;

С домом в 220 кв.м - за 160 000 долл.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим величины прибыли застройщика для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка, обеспечивающее максимальную прибыль застройщика, является строительство жилого дома общей площадью 200 кв.м. Дома с большей или меньшей площадью потенциально принесут меньше прибыли.

С другой точки зрения, необходимо определить, является ли ожидаемая прибыль достаточно высокой для оправдания риска вложения средств в строительство. В данном случае, общие затраты на приобретение и застройку земельного участка равны 137000 долл. (35000 + 102000), что позволяет получить прибыль 18000 долл. Это обеспечивает норму прибыли на капиталовложение на уровне 13% (18000 долл./137000 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным риском, то предлагаемый вариант не является наиболее эффективным использованием.

В приведенном выше примере стоимость земли была известна, однако чаще всего анализ наиболее эффективного использования осуществляется с целью определения стоимости земли, а сама стоимость земли выступает основной мерой продуктивности использования свободного земельного участка. Именно поэтому наиболее эффективным использованием считается то, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предлагаемого использования (земли и улучшений) и вычета затрат на создание улучшений.

ПРИМЕР 2

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует два возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м или 176 кв.м.

Предполагается, что цена продажи участка с большим домом может достичь 150000 долл., а с меньшим - 120000 долл. При этом затраты на строительство с учетом прибыли застройщика составляют 500 долл./кв.м.

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью экономического метода стоимость земли для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов является строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м, так как при его реализации достигается большая стоимость земли

В качестве альтернативы стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю. По сути, данный доход с земли является остаточным доходом, оставшимся после того, как операционные затраты и доход, связанный с улучшениями, были вычтены из дохода со всего недвижимого имущества. И хотя капитализация остаточного дохода обычно является не совсем убедительным показателем стоимости земли как таковой, данная оценочная процедура весьма полезна при анализе наиболее эффективного использования в силу того, что позволяет получить основу для сопоставления альтернативных видов использования с целью выявления наиболее продуктивного из них.

ПРИМЕР 3

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного в районе жилой застройки с активным рынком аренды жилья.

Исследование рынка выявило следующие сопоставимые данные:

по арендным платежам:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 500 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 650 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 725 долл. в мес.

по стоимости строительства:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 495 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 440 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 385 долл. за кв.м

Известно, что чистый операционный доход составляет 60% потенциального валового дохода, а уровень доходности земельных улучшений -12%.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим с помощью метода распределения дохода остаточную стоимость земли.

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка является строительство 6-ти квартирного (с двумя спальнями) жилого дома, так как оно обеспечивает наивысшую стоимость земли.

Рассмотрим еще один пример, когда стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю, но уже для различного функционального использования земельного участка.

ПРИМЕР 4

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует три возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома, офисного здания и магазина розничной торговли.

Анализ рыночных данных показывает, что использование земельного участка:

Строительство жилого дома, стоимость которого составит 1021,6 тыс.

долл., позволит получить действительный валовой доход в 250 тыс. долл. при операционных затратах в 120 тыс. долл.;

Строительство офисного здания, стоимость которого составит 928,0

тыс.долл., позволит получить действительный валовой доход в 200 тыс. долл. при операционных затратах в 80 тыс.долл.;

Строительство магазина розничной торговли, стоимость которого составит 817,3 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 180 тыс. долл. при операционных затратах в 69

тыс.долл.

Предположим, что при всех вариантах использования возводимое здание имеет одинаковый срок экономической жизни (20 лет) и равную норму отдачи (10%).

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью метода распределения дохода стоимость земли для каждого из вариантов использования. При этом, примем во внимание, что возвращение инвестированных средств в земельные улучшения (строительство) обусловлено лимитированным сроком экономической жизни зданий, в тот время как относительно земли этот срок бесконечен.

Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием участка было бы размещение магазина розничной торговли, что обеспечивает самый большой доход с земли.

Таким образом, наиболее эффективное использование не обязательно будет означать наиболее затратное строительство или такое, что даст самый большой валовой или даже самый большой чистый операционный доход. Скорее всего, такое соотношение между этими переменными величинами, которое обеспечивает максимальный доход с земли (отдача от инвестированного капитала в развитие участка) определяет наиболее эффективное использование.

В заключение следует отметить, что потенциальное наиболее эффективное использование земли как свободной обычно является долгосрочным использованием и, как ожидается, достаточным для нормального срока жизни улучшений, продолжительность которого будет зависеть от типа здания, качества конструкции и других факторов.

Похожая информация.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:

· получение кредита в банке;

· взнос в уставный капитал;

· продажа земельного участка;

· вступление в наследство;

· составление бизнес-плана;

· раздел имущества;

· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;

3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации приветствуется.

Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность

Основными требованиями, предъявляемыми к зда­ниям, являются: функциональная и техническая целе­сообразность, архитектурно-художественная выразитель­ность, экономичность.

Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать то­му процессу, для которого оно предназначено (удобст­во проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-плани­ровочные и конструктивные решения здания и его эксп­луатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащен­ностью, санитарно-техническим оборудованием, качест­вом отделочных работ.

Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).

К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конст­рукций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструк­ций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разру­шению конструкций), и т.д.

С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.

Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существен­ных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.

Устойчивостью (жесткостью) здания на­зывается способность сохранять равновесие при внеш­них воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидываю­щим и сдвигающим усилиям).

Долговечность означает сохранность во време­ни как здания в целом, так и его элементов. Долговеч­ность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стой­костью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблю­дения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.

Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые про­цессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.

Важным техническим требованием к зданию явля­ется пожарная безопасность, включающая ме­роприятия, которые уменьшают возможность возникно­вения пожара.

Применяемые для строительства материалы и кон­струкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.

Конструкции здания характеризуются также пре­делом огнестойкости, т.е. сопротивлением воз­действию огня (в часах) до потери прочности или устой­чивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.

В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зда­ниям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.

Архитектурно-художественные качества здания опре­деляются критериями красоты. Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.

Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники.

Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитально­сти на четыре класса , в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные об­щественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и дру­гие здания, к которым предъявляются минимальные тре­бования, - к IV классу.