Понятие определяется рыночной ценой имущества, установленной в соответствии с массовыми показателями либо в процессе индивидуального рассмотрения (согласно Приказу №508 от 22.10.10 г). Процедуру выполняют независимые лица, ориентируясь на содержание закона от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в РФ» .

Кадастровая стоимость здания — это расчетная величина, полученная специалистами и характеризующая стоимость объекта по действующим положениям государства.

Налог на него определяется по состоянию здания на текущий год (показатель берут за начальный период, т.е. учитываются первые месяцы).

Объекты недвижимости, не включенные в региональные перечни, подлежат оценке после внесения их в положенный список. В таком случае кадастровая стоимость здания устанавливается со следующего года при условии, что к тому моменту здание попадает в региональный перечень.

Для чего нужна?

Величина задействована не только в вопросах налогообложения. Она требуется при выкупе имущества у гражданина, учитывается при продаже или разделе.

Информация должна быть актуальной - через каждые 5 лет с момента определения стоимости необходима переоценка . Ситуация на рынке меняется под влиянием многочисленных факторов, поэтому показатель подлежит обновлению.

Кадастровая оценка нужна для аренды и других операций в рамках действующих законов, для расчета земельного налога юридическим и физическим лицам.

Показатель определяется спросом на рынке - если в районе, где расположен объект , цены повысились, то его стоимость меняется в том же направлении.

В случае, когда собственник не согласен с результатом оценки, он имеет право решить вопрос в судебном порядке. После обращения гражданина назначается проверка, по результатам которой обращение владельца признается обоснованным или ему отказывают в изменении цены объекта из-за отсутствия достаточных оснований.

Величина зависит от следующих факторов :

Алгоритм точного расчета сложен и может производиться по общей формуле либо другим способом (решение принимается муниципальными органами).

На что влияет?

Величина определяет возможности владельца при совершении операций с недвижимостью, его обязательства перед налоговой службой . При ведении бизнеса показатель влияет на развитие дела, предприниматель учитывает свои затраты и планирует дальнейшие действия.

Чем выше оценка, тем больше налог, зато и возможности собственника шире - при продаже или обмене можно рассчитывать на хорошую сумму, рассматривать выгодные варианты. Аналогично обстоят дела с арендой - она определяется кадастровой величиной.

Оспаривание и уменьшение стоимости

Основанием для пересмотра показателя считается использование недостоверных данных о здании. Оспаривание может произойти по инициативе административного истца либо заявителя (юридического или физического лица).

Для решения вопроса понадобятся документы :

справка о стоимости;
заверенная копия правового документа;
отчеты о рыночных ценах;
экспертное заключение;
прочие бумаги (при необходимости).

Юридические лица сначала обращаются в комиссию, а в случае отклонения заявления могут пойти в суд . По итогам экспертизы и детального рассмотрения вопроса выносится вердикт.

Портал Росреестра содержит информацию о недвижимости в РФ, в том числе и сведения об оценке объектов.

Чтобы узнать кадастровую величину, надо зайти на сайт, указать в поисковом поле адрес и ознакомиться с результатами по сделанному запросу .

Можно получить данные и без точного адреса, используя кадастровый номер.

Нужно выбрать одноименный раздел на сайте, ввести цифры и сформировать запрос.

Балансовая стоимость

Согласно новым положениям налогового кодекса балансовая стоимость не применяется для коммерческой недвижимости. Кадастровая оценка производится без учета амортизации, поэтому владельцам старых зданий выдвигается наибольшая сумма налога .

Новые постройки обходятся собственникам дешевле, поскольку у них нет существенного износа. Балансовая и кадастровая стоимость здания в этом случае идентичны.

Отличие между показателями проявляется не только в учете амортизации. Балансовая величина используется в бухгалтерии для оформления документов, связанных с суммарными активами и обязательствами .

Понятие применяется для установления собственного капитала и чистой ценности. Кадастровая величина используется для определения налогов на имущество. Сейчас этот показатель имеет приоритет в сфере недвижимости, снижая значимость балансовой стоимости во многих случаях.

Величина имеет особое значение в вопросах налогообложения и операций с недвижимостью. Юридическая грамотность в этом деле необходима, чтобы контролировать оценку здания, финансовые операции, а также правильно распоряжаться имуществом.

Кадастровая стоимость основного средства (ОС) - холодного склада, - составляет 1 млн 200 тыс. руб., а стоимость затрат на его сооружение по документации составляет 650 тыс. руб. Влияет ли это на первоначальную стоимость основного средства?

При ответе на вопрос мы исходим из того, что актив «холодный склад» является объектом основных средств.

По общему правилу в соответствии с требованиями ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н:

основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01);
первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (п. 8 ПБУ 6/01).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению.

С 1 января 2014 года кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимости, поименованных в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ, является налоговой базой для налога на имущество (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Таким образом, кадастровая стоимость объекта «Холодный склад» (а также разница между кадастровой стоимостью и суммой первоначальных затрат на сооружение указанного объекта) не отражается в бухгалтерском учете и не влияет на его первоначальную стоимость, сформированную и отраженную в бухгалтерском учете на счете 01 «Основные средства».

Обращаем внимание, в бухгалтерском учете согласно пункту 15 Положения ПБУ 6/01 ваша организация имеет право не чаще одного раза в год (с 01.01.11 - на конец отчетного года) проводить переоценку основных средств. Это означает, что на конец отчетного года вы можете дооценить объект «Холодный склад» до кадастровой стоимости, сформировав проводку Дебет 01 Кредит 83. В результате дооценки по дебету счета 01 «Основные средства» по объекту ОС «Холодный склад» будет указана именно кадастровая стоимость.

В налоговом учете согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ величина переоценки стоимости объектов ОС и сумм начисленной амортизации не влияют на величину налоговой базы и, соответственно, не подлежат отражению в налоговом учете.

Получить больше информации о расчете налоговой базы по налогу на имущество по отдельным объектам исходя из их кадастровой стоимости можно в справочнике «Налог на имущество организаций» раздела «Налоги и взносы» в информационной системе 1С:ИТС

Информационная система 1С:ИТС обновляется каждый день и содержит готовые консультации по бухгалтерскому, налоговому и кадровому учету. Вполне возможно, что ответы на конкретные практические вопросы, которые Вы сейчас ищете, уже есть в разделе

ООО на ОСНО приобрели недвижимость в ноябре 2016г. На сайте Росреестра по кадастровому номеру нашла кадастровую стоимость помещения, значит налог на имущество считаем по кадастровой стоимости или нужно ещё какое- то подтверждение о кадастровой стоимости? А по какой стоимости ставить на баланс по кадастровой или покупной?

Налог на имущество рассчитывайте, исходя из кадастровой стоимости, только если одновременно выполнены два условия:

в регионе, в котором расположен объект, в законе прописали , что с части имущества считают налог из кадастровой стоимости.
Проверьте свой регион и вид имущества>>>

В остальных случаях налог считают из средней стоимости.

В балансе отражайте ОС по первоначальной стоимости. В нее включается стоимость покупки (сооружения, изготовления) объекта; затраты на доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования; предъявленный НДС (только если планируют использовать основное средство в деятельности, не облагаемой НДС) и т.д. (подробнее см. вложение).

Пошаговая инструкция поможет определиться, платить ли налог на имущество с кадастровой стоимости и как это сделать. Ниже алгоритм расчета налога с формулами и подсказки для тех, кто хочет оспорить кадастровую стоимость.

Шаг 1. Убедитесь, платить ли налог на имущество с кадастровой стоимости

Платят налог с кадастровой стоимости, только если одновременно выполнены два условия. В остальных случаях налог считают из средней стоимости .

Первое условие: в регионе, в котором расположен объект, в законе прописали, что с части имущества считают налог из кадастровой стоимости.
Проверьте свой регион и вид имущества>>>

Второе условие: имущество включили в перечень объектов, по которым налог считают исходя из кадастровой стоимости. Утверждают и обновляют перечень региональные власти и размещают на официальном сайте администраций и правительств субъектов РФ.

Шаг 2. Найдите кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость смотрите на сайте Росреестра . Достаточно указать точный адрес, и в ответ получите кадастровую стоимость объекта. Чтобы рассчитать налог на имущество, берите кадастровую стоимость на 1 января текущего года.

Ошибочную кадастровую стоимость оспорьте. Для этого обратитесь в территориальную комиссию , которая рассматривает споры о результатах кадастровой стоимости. Если комиссия откажет, то придется оспаривать кадастровую стоимость в суде ( , постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28).

Шаг 3. Определите ставку налога

Максимальная ставка налога на имущество с кадастровой стоимости – 2 процента . Региональные власти вправе установить и пониженную ставку.
Чтобы не переплатить налог, проверьте ставки в регионе>>>

Какую ставку использовать, если у организации несколько обособленных подразделений с отдельным балансом или много территориально отдаленных объектов недвижимости, .

Шаг 4. Рассчитайте авансовый платеж

Авансовые платежи по налогу на имущество перечисляют за I квартал, полугодие, девять месяцев. Расчет делайте по формуле:

Шаг 5. Определите годовую сумму налога

Налог на имущество по итогам года исходя из кадастровой стоимости определяйте по формуле:

Шаг 6. Заплатите налог вовремя

Авансовые платежи перечисляйте не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Налог платят до 30 марта следующего года. Однако в регионах власти вправе установить другие сроки.

Если только приобрели кадастровую недвижимость, определите, когда включить ее в налоговую базу. Это зависит от того, какого числа зарегистрировали право собственности и к какой категории относят недвижимость>>> .

Что еще пригодится

Примеры, как заполнить:

Что включать в первоначальную стоимость основного средства

Вид расходов	Первоначальная стоимость
Вид расходов	Бухгалтерский учет	Налоговый учет
Суммы, уплаченные продавцу	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Расходы на сооружение, изготовление объекта основных средств	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Суммы, уплаченные за доставку	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Суммы, уплаченные за информационные, консультационные и посреднические услуги, связанные с покупкой основного средства	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Расходы на доведение основного средства до состояния, пригодного к использованию (например, монтаж)	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Суммы таможенных пошлин и таможенных сборов	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Возмещаемые суммы НДС и акцизов	Не включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Не включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Невозмещаемые суммы НДС и акцизов	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 2 ст. 170 , п. 2 ст. 199 , п. 1 ст. 257 НК РФ)
Взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование	Включают (п. 8 ПБУ 6/01)	Включают (п. 1 ст. 257 НК РФ)
Проценты по кредитам, полученным для покупки (строительства) основного средства – инвестиционного актива, начисленные с момента начала покупки до конца месяца, в котором основное средство ввели в эксплуатацию	Включают (п. и ПБУ 15/2008)	Не включают (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ
Проценты по кредиту, полученному для покупки (строительства) основного средства, не являющегося инвестиционным активом , либо начисленные после ввода основного средства в эксплуатацию	Не включают (п. и ПБУ 15/2008)	Не включают (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ – внереализационные расходы)
Разницы, связанные с покупкой основного средства, стоимость которого выражена в иностранной валюте, но оплата производится в рублях (за исключением курсовых разниц по процентам за кредиты (займы), полученные организацией в иностранной валюте на покупку основных средств – инвестиционных активов)	Не включают

О возможном влиянии внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений (в части определения налогооблагаемой базы для исчисления налога на некоторые виды недвижимого имущества) на налоговую нагрузку бизнеса рассказывает Вера Витальевна Консетова, управляющий партнер Группы компаний «АФК», член Совета Российского общества оценщиков.

В эпоху перемен жить всегда сложно. Не исключение - и изменения в налоговом законодательстве: с одной стороны, о переменах в российском законодательстве не всегда удается узнать заранее, с другой - перемены последнего времени в налоговом законодательстве несут для части предпринимателей серьезное увеличение налоговой нагрузки.

Напомним, что в соответствии с № 307-ФЗ изменяется налогооблагаемая база для счисления налога на имущество юридических лиц. И эти изменения коснутся как компаний, уже плативших налог, так и тех предпринимателей, кто, применяя упрощенную систему налогообложения, ранее платил ЕНВД и был освобожден от уплаты налога на имущество. Изменения налогооблагаемой базы при уплате налога на имущества ощутят только те юридические лица, которые владеют административно-деловыми и торговыми центрами, а также нежилыми помещениями, предназначенными (используемыми) для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания.

Как бы это ни было тяжело принять российским бизнесменам, изменение налоговой базы при уплате налога на имущество юридических лиц с балансовой на кадастровую - не российское изобретение, это мировая практика. К примеру, в Финляндии налог на имущество составляет от 0,3 до 1% его налоговой стоимости. В Швеции - 0,75% от оценочной (читай «рыночной») стоимости. В Германии для юридических лиц установлена максимальная стоимость имущества, не облагаемого налогом - 20 тыс. Евро, со всего, что дороже - уплачивается налог 0,6% от оценочной стоимости. Переоценка имущества в Германии осуществляется раз в три года.

А что у нас? - В России принцип определения налогооблагаемой базы для уплаты налога на имущество приближается к международной практике. Осуществляется этот переход постепенно, на основании анализа и мониторинга реальной ситуации в каждом регионе. И такой подход вполне разумен: во-первых, сегодня трудно прогнозировать, какими последствиями для бизнеса обернется увеличение налога; во-вторых, новый порядок исчисления налогооблагаемой базы переход должен быть обеспечен, как законодательно, так и методологически.

Именно для того, чтобы снизить возможное негативное влияние этих изменений на бизнес, федеральный законодатель параллельно с изменением налогооблагаемой базы вводит поэтапный переход с возможностью изменения ставок, предусматривая лишь их максимальное значение.

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на имущество относится к региональным, а потому - порядок его уплаты (в том числе - и размер налоговой ставки) будет определяться субъектами Федерации самостоятельно. Федеральным законом №307 от 02.11.2013 г. установлены лишь максимальные значения налоговых ставок для различных субъектов РФ, выше которых ставка налога не может быть установлена:

«1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году - 1,5 процента, в 2015 году - 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы - 2 процента;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году - 1,0 процента, в 2015 году - 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы - 2 процента.»

При этом регионы вправе устанавливать любую величину, даже самую минимальную. Но, повторяю, для этого на региональном уровне должны быть приняты соответствующие законодательные и нормативно-правовые акты. Петербургских предпринимателей эти изменения коснутся только тогда, когда Законодательное собрание города оперативно примет поправки в законодательство региона. Пока в региональный закон Санкт-Петербурга «О налоге на имущество организаций» соответствующие поправки не внесены.
Исполнительной властью Петербурга в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) сегодня активно ведется аналитическая работа, собирается информация, моделируются возможные последствия применения новых налоговых ставок - с тем, чтобы до принятия окончательного решения о размере налоговой ставки и динамике ее изменения (в рамках, установленных федеральным законом) определить возможные риски бизнеса и избежать банкротства.

Есть намерение ввести изменения в действие с 2015 года, но пока к ним власть не готова, т.к. в планах КЗРиЗ - актуализация кадастровой стоимости объектов капитального строительства (ОКС) после получения более точной информации.

Почему же все-таки балансовая, кадастровая и рыночная стоимости недвижимости не соответствуют друг другу? Почему расхождения достигают 10-20-кратного размера?

Ответы на эти вопросы специалисты Группы компаний «АФК» попытались найти в ходе исследования возможного влияния на бизнес новых правил исчисления налога на недвижимое имущество юридических лиц.

Результаты исследования наглядно демонстрируют, почему же предприниматели так отрицательно восприняли нововведение. Неудивительно - ведь в некоторых случаях разница между предыдущей и новой налогооблагаемой базой достигает 10-ти и 15-кратной величины: например, балансовая стоимость здания составляет 15,3 млн руб., а кадастровая - 230,9 млн руб. (Таблица 1. Здание №9, принадлежащее компании «В») Остается лишь порадоваться за собственника, что налог не исчисляется с нынешней рыночной стоимости его имущества.

Таблица 1. Сравнительная таблица различных видов стоимостей объектов недвижимости.

Среди основных причин, по которым возникает подобное расхождение, можно обозначить несколько:
. проведение кадастровой оценки массовым методом - когда большое количество объектов необходимо рассчитать на основании сравнительно небольшого объема данных, предоставленных рынком (более того, в некоторых сегментах рынка таких данных нет вообще - так и возникает «усреднение» стоимости);
. отсутствие развернутой исходной информации об объекте недвижимости или ее неточность,
. сжатые сроки, в которые специалистам по оценке приходится в большинстве случаев работать,
. ошибки в указании основных количественных характеристик объекта в документации(площадь, год постройки, этажность).

Очень часто отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта становится причиной того, что равнозначные для рынка объекты недвижимости имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах.

Так, специалисты «АФК» проанализировав около 70 объектов, установили, что в большинстве случаев кадастровая и рыночная стоимость превышают балансовую. (Впрочем, встретились и обратные примеры - когда балансовая стоимость оказалась выше не только кадастровой, но и рыночной стоимостей.)

Соотношение балансовой, рыночной и кадастровой стоимостей рассматриваемых объектов.

И разница налогооблагаемой базы - вполне достаточна для того, чтобы даже при ставке 1% по большинству объектов произошел ощутимый рост налога - в среднем в 7-8 раз.

В меньшей степени новая схема налогообложения повлияет на собственников зданий, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, только что построенных или находящихся в процессе строительства. В этом случае есть вероятность, что их рыночная стоимость будет ниже балансовой.

Более подробный анализ результатов проведенной в 2012 году кадастровой оценки рассматриваемых объектов недвижимости показал, что проблематика роста налогового бремени собственников объектов недвижимости не ограничивается только конечной величиной суммы этого налога. Точность определения и справедливость формирования налогооблагаемой базы также требуют особого внимания.

Проведенный специалистами Группы компаний «АФК» анализ стоимости объектов недвижимости (согласно проведенной в 2012 году кадастровой оценке) позволяет сделать вывод о том, что основной причиной возможно некорректно сформированной налогооблагаемой базы является неточность исходной информации.

Таблица 2. Выявленный разброс удельных показателей кадастровой стоимости объекта.

Например, отсутствие сведений о назначении оцениваемого объекта недвижимости приводит к тому, что равнозначные для рынка объекты имеют кадастровую стоимость, находящуюся в совершенно разных ценовых диапазонах. Так, неточность и неопределенность цели использования объекта уже порождают 2-3-кратное расхождение в стоимости 1 кв. м: на одной и той же территории, у одного и того же собственника располагаются сопоставимые по своим характеристикам объекты недвижимости, но с очень разной стоимостью 1 кв. м - от 9 804 руб. до 36 246 руб. (Таблица 2)

Также к искажению кадастровой стоимости очень часто приводит некорректно введенная информация (по сути - техническая ошибка) о площади объекта. Среди рассмотренных объектов недвижимости треть имели различия в фактической площади здания и площади, указанной в постановлении регионального правительства об утверждении результатов кадастровой оценки. Диапазон отклонения составляет от 1 до 12% - как в большую, так и в меньшую сторону.

Результаты кадастровой оценки зависят и от рыночной информации, которой в силу неразвитости рынка не достаточно, и от качества исходной информации в Кадастре недвижимости. Поэтому - чем более точная информация будет использована, тем меньше негативных последствий для бизнеса будет от изменений налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество.

Не следует забывать и том, что у собственников остается право обжаловать кадастровую стоимость объектов капитального строительства в установленном законодательством порядке - через обращение в комиссию Росреестра или через суд.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта: