Преддверие президентских выборов - самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже Владимир Путин и Минфин. Но насколько это реально?
Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но - с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.
Если рубль опять начнет «лихорадить», то ЦБ РФ вынужден будет снова поднимать ключевые процентные ставки, а это автоматически заставит коммерческие банки увеличить свои ставки по кредитам.
Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.
Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае - денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.
Как рассказала «Недвижимости Mail.Ru» директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина , «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.
Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет, и копить на него придется дольше.
Ольга Бажутина
Директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона»
Первичное и вторичное жилье
Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.
pixabay.com/СС 0
Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.
В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.
IRN. RU»:
«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь - Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».
Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья , но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.
В течение 2017 года объем предложения новостроек в Московской области снизился на 16,9%, а нехватка покупательского спроса, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 20 – 25%.
Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина , «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 - 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».
В следующем году мы предполагаем стабилизацию цен на уровне текущего года. Московская область испытывает сильную нехватку покупательского спроса, и поэтому значительный рост цен будет просто не оправдан.
Наталья Шаталина
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Что касается регионов, то здесь цены на новостройки определяются локальными экономическими трендами. Интересная тенденция сложилась, к примеру, в Казани. Банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в новостройках.
Статистика показывает, что новостройки в Казани дорожают примерно на 11 - 12% в год, что значительно выгоднее банковских депозитов. Застройщики и риэлторы ожидают, что в 2018 году, благодаря подешевевшим кредитам, рост цен на первичное жилье в регионах продолжится.
Аренда жилья
По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.
В городах, где будут проходить матчи чемпионата, ставки на посуточную аренду квартир подпрыгнут в 1,5-2 раза.
В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
«Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.
Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».
Ввод недвижимости
2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице).
Людмила ГубаеваМеня часто спрашивают, что я думаю о залоговой недвижимости банков: выгодно-не выгодно, опасно-не опасно... Сегодняшним материалом отвечаем на ваши вопросы, а также публикуем больше 50 ссылок на секретные разделы банков, где вы можете эту самую недвижимость найти.
Почему секретных? Потому что большинство банков старются не особо афишировать эти страницы. По разным причинам. Кто-то не хочет публично заявлять, что у него много неплательщиков, кому-то просто лень...
Те из покупателей, что продерутся сквозь разношерстные файлы, таблицы и базы, будут вознаграждены интересными объектами по интересной цене.
В общем, специально для вас мы совершили подвиг , прошерстили огромное количество банковских страниц, нашли нужное и сегодня их выкладываем в открытый доступ. Обязательно поделитесь этой информацией с друзьями - возможно так они быстрее найдут квартиру своей мечты !
Итак, пока отвечу на вопросы:
Выгодно или невыгодно покупать залоговую недвижимость банков?
Если вы рассчитываете на покупку с 50% скидкой от рыночной стоимости, то могу вас огорчить - такие варианты обычно на открытый рынок не попадают, а расходятся "по своим". Всё, с чем может иметь дело обычный покупатель - максимум 10-15%(если повезет).
Но. Как я всегда рассказываю на семинарах - если вам удалось купить недвижимость дешевле рыночной цены, вы уже в плюсе. Если рынок будет проседать дальше - вы просто приблизитесь к новой отметке, не потеряв денег. Если в дальнейшем рынок недвижимости стабилизируется или пойдет даже в минимальный рост - вы уже заработали.
Вывод : если удастся найти и купить недвижимость дешевле рынка, то выгодно.
Опасно или не опасно?
Почти вся залоговая недвижимость в банках - это то, что они когда то одобрили для ипотеки. И откровенно мошеннических вариантов здесь не будет. Другой вопрос, что в истории недвижимости банки обычно глубоко не копаются, оставляя это на совесть страховой компании. Что из этого выходит - можно увидеть время от времени в СМИ, когда квартиру отбирают у покупателя.
Более того, залоговая недвижимость банков неоднородна - это могут быть и объекты на балансе банка, а могут быть и те, что ещё находятся в собственности заёмщиков.
Вывод : проверять всё равно надо.
Кстати, если вам нужна помощь и юридическое сопровождение покупки подобной недвижимости - обратите внимание на .
Где искать залоговую недвижимость?
Вот тут мы и подходим к самому главному - нашему списку секретных и полусекретных страниц с залоговой недвижимостью.
- Банк ВТБ24 . Много квартир в Москве и Московской области. Цены практически везде рыночные. Но. Везде однозначно есть возможность торга, как мы и пишем в ниже, в разделе "Что делать дальше?" Специальные условия ипотеки на эти объекты - ставка от 12% в рублях.
- Банк Дельта кредит . Список объектов в экселевском файле. Объектов в открытом доступе не так много, в основном в регионах. Также обещаются спецусловия по ипотеке.
- Сбербанк . Очень удобный поиск недвижимости. На странице нажимаем оранжевую кнопку "Подобрать объект" и вводим основные параметры - регион, город, тип недвижимости.
- МТС банк . Два варианта - экселевский файл с описанием имущества и описание на самом сайте. На сайте даются телефоны собственников продаваемых квартир. В основном Подмосковье и регионы. Есть новостройки.
- Москоммерцбанк . Льготного кредитования нет. Объекты недвижимости в Подмосковье и регионах.
- Бинбанк . В основном региональная недвижимость. Сочи, Казань, Саратов, Новосибирск и т.д.
- Абсолют банк . PDF-файл. По Москве цены явно завышены. Думаю то же самое обстоит и с регионами. Торговаться. Торговаться. И ещё раз торговаться...
- Банк Москвы . В связи с присоединением к ВТБ24, вся залоговая недвижимость перешла туда.
- Райффайзен банк . Вариантов недвижимости много. Есть возможность выбора по регионам. Вкладка - залоговая недвижимость.
- Юниаструм банк . Банк перешел под крыло Восточного банка - залоговой недвижимости нет.
- Альфа банк . Объектов мало, и они раскиданы по нескольким регионам.
- Россельхозбанк . Сделали удобный поиск.
- Росевробанк . Сейчас всего 5 объектов, есть интересные.
- Газпромбанк . На данную недвижимость банк обещает снизить процентную ставку по ипотеке на 0,5%. Раздел убрали из открытого доступа
- Московский кредитный банк . Здесь немного недвижимости, но в основном Москва и область. Цены не указаны.
- МДМ банк . Банк прогрессивно оформил раздел с залоговой недвижимостью на Авито:). Удобно. Также непрозрачно намекают на торг и льготные условия кредитования именно этих объектов.
- Росбанк . Большой выбор объектов по всем регионам. В Москве и области тоже немало. Начальные цены в некоторых случаях выглядят неплохо.
- Ханты-Мансийский банк . Банк перешел в структуру банка Открытие.
- Капитал банк . Банк закрылся.
- Уральский банк реконструкции и развития . Жилой недвижимости немного. Например, участок в Сочи стоимостью в 795 тысяч рублей.
- Банк Зенит . Экселевский файл с недвижимостью по всем регионам. Много Московской области, особенно участков. Обещают привлекательные условия.
- Совкомбанк . Жилой недвижимости немного. Центральный регион, есть Московская область. Просят торговаться и предлагать свои цены:).
- Севастопольский морской банк . Банк Севастопольский, поэтому и недвижимость здесь Крымская. Если вы как раз думали о том, чтобы прикупить квартиру в Крыму - вот вариант. По объектам много фотографий.
- Всероссийский банк развития регионов . Осталось только 3 объекта недвижимости.
- Быстробанк . На сайте имущество не размещают, предлагают сразу звонить специалистам и выяснять.
- Банк жилищного финансирования . Большой разброс вариантов - от Омска до Москвы. Есть привлекательные варианты.
- Банк Уралсиб . Ооочень много различной недвижимости. Есть возможность выбора по регионам. Есть интересные варианты.
- Банк Санкт-Петербург . Немалое количество вариантов. Основная масса - Санкт-Петербург и Ленинградская область.
- Балтинвестбанк . Залоговая недвижимость банка продается через специальную контору.
- Банк Союз . Есть возможность выбора недвижимости по регионам. Больше всего в Москве.
- Запсибкомбанк . Больше всего - сибирской недвижимости, в Московском регионе в настоящее время - 3 объекта.
- Банк Открытие . Объекты свалены в кучу, все регионы в одном месте, что неудобно. И их мало.
- Фиа банк . Банк проходит процедуру банкротства.
- Риа банк . Каталог недвижимости в экселевском файле. Объектов немного.
- Банк Северо-Восточный Альянс . Различные регионы. В основном земельные участки, причем крупные.
- СКБ банк . Различные регионы России. Различная недвижимость. В Москве объектов нет.
- НБД банк . В основном недвижимость Нижнего Новгорода и области.
- Глобекс банк . PDF-файл с недвижимостью различных регионов. Москва и Московская область тоже присутствует.
- Банк Интеза . Недвижимость различных регионов вразнобой. Есть фотографии объектов.
- Липецккомбанк . PDF-файл. Объекты вперемешку. В основном коммерческая недвижимость.
- Банк Траст . PDF и экселевский файлы. Коммерческая и жилая недвижимость в различных регионах.
- Банк Легион . Экселевские файлы с различной недвижимостью различных регионов.
- Сургутнефтегазбанк . В основном коммерческая недвижимость. Из жилой - только участки.
Что делать дальше?
В связи с острым дефицитом покупателей застройщики жаждут льготной ипотеки с максимально доступными ставками – 7%, а лучше 5% годовых. Банкиры энтузиазма по поводу предложений девелоперов не испытывают: дешевая ипотека с низким первоначальным взносом может обернуться для них огромными проблемами после прекращения государственного субсидирования – это произойдет при снижении ключевой ставки ЦБ до определенного уровня. В еще более неприятной ситуации банки окажутся, если цены на жилье упадут на 20% и более, отмечают специалисты аналитического центра « ».
Льготная ипотека: застройщики хотят еще дешевле
Поддержка спроса на рынке новостроек с помощью запуска государственной программы субсидирования ипотечных ставок – самая эффективная антикризисная мера, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на организованном газетой «Ведомости» IX Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF. Застройщики полностью согласны с такой оценкой, но предлагают, как говаривал известный политический деятель, «расширить и углубить». В смысле - снизить максимальную ставку по льготной ипотеке, которая сейчас составляет 12% годовых.
«Если снизить ставку до 7%, то те люди, которые выбирают между арендой и покупкой (квартиры – прим. ред.), точно выберут наш рынок, это может привлечь в строительный сектор московского региона до 300 млрд руб. дополнительных инвестиций», - отметил президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин на том же мероприятии.
Председатель совета директоров «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев, строящий в регионах дома по 35 000 – 40 000 руб. за кв. м, считает необходимым пойти еще дальше.
«Совокупный доход наших покупателей, на двух членов семьи, составляет 30 000 руб. Поэтому в месяц люди могут платить не более 6 000 руб., то есть ставка по ипотеке должна быть не более 5-6%», - сказал застройщик. По его мнению, достигнуть этой цели можно с помощью рефинансирования ипотечных портфелей банков в ЦБ под 2-3% годовых.
«Не нужно человеку, который с инфарктом попал в больницу, массаж делать. Нужно существенно снизить стоимость ипотеки. В два раза - как раз та цифра, которая бы соответствовала ситуации в экономике и покупательской способности населения», - соглашался с коллегами Андрей Назаров, председатель совета директоров ГК «Гранель».
Инициативу подмосковных девелоперов по снижению ставки до 7% активно поддерживают региональные власти, что, в общем, неудивительно. Как выразился зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, в регионе строится больше квартир, чем есть покупателей во всей Российской Федерации. 264 из 595 областных застройщиков уже задерживают сроки ввода домов. При таком раскладе местные чиновники, естественно, остро заинтересованы в самой широкой поддержке спроса на жилье, так как решать квартирный вопрос новой волны обманутых дольщиков – если таковая появится - придется именно им.
Правительство Москвы, где проблемы со сроками сдачи жилья, по данным Хуснуллина, есть лишь у 10% девелоперов, относятся к идее менее однозначно. Например, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев полагает, что при 80-проценой закредитованности населения стимулирование спроса подобным образом может породить в дальнейшем серьезные проблемы.
…но банки против
Самое интересное - к предложению снизить ставку по льготной программе весьма скептически относятся банки, даже такие социально ориентированные, как Сбербанк. Хотя, казалось бы, расширение спроса на ипотеку в результате уменьшения ставки сулит банкирам дополнительные доходы.
«В этой ситуации у клиента возникает арбитраж. Он размещает деньги на депозите под 10% и берет кредит 7%. Наверное, государство такие вещи стимулировать не должно», - отметила директор департамента управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Алымова на круглом столе в рамках MREF.
К тому же чем больше субсидия, тем тяжелее выход из программы. Когда суперльготная ипотека закончится, падение спроса будет куда более резким, чем если стимулирование спроса ограничится приближенными к рыночным значениями, предостерегала Алымова, подчеркивая, что снижение ипотечной ставки гораздо меньше влияет на спрос, чем уменьшение стоимости метра.
Более того, совсем не факт, что снижение ставки до 7% даст ожидаемый застройщиками эффект. По мнению Алымовой, агрессивное стимулирование приведет к резкому всплеску спроса, но потом он достаточно быстро вернется примерно на тот уровень, с которого стартовал.
«Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК уже запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка не вызывает ажиотажа среди покупателей.
«Платежеспособность клиентов значительно уменьшилась, - отметила Павлова на круглом столе, организованном ИА «Банки.ру» совместно с Национальным рейтинговым агентством. - Что мы видим: цены в магазинах выросли, и доходы, даже если они не сократилось, не обеспечивают прежний уровень спроса. Люди изменили отношение к жизни: начали отдыхать не за рубежом, потому что валюта дорогая, а в Крыму. Инвестиционных сделок практически нет. Нынешние клиенты – это люди, которые фактически вынуждены купить квартиру, у них был отложенный спрос и они понимают, что ставка хорошая, застройщик дает скидку и – сейчас или никогда».
Конечно, отрицательное отношение банкиров к снижению ставки льготной ипотеки объясняется главным образом их собственными интересами, а не заботой о будущем застройщиков. Дело в том, что если ставка по ипотеке с господдержкой будет снижена до 5-7%, то, когда Банк России опустит ключевую ставку до определенного уровня – сейчас это 8,5% - и субсидирование ипотеки прекратится, у банков, не имеющих доступа к дешевому фондированию, образуется большой разрыв между ставками привлечения и размещения средств, пояснил Олег Комлик, директор департамента по работе с застройщиками банка «Дельтакредит».
«Надо формировать не кратковременные механизмы, а рыночные, которые будут работать без поддержки государства», - подчеркнул банкир.
При этом банков без доступа к деньгам по ставке ЦБ на рынке подавляющее большинство. Для «Интеркоммерц Банка», например, стоимость фондирования составляет от 15%. Выдача ипотеки по льготным ставкам без помощи бюджета не под силу даже крупным госбанкам, уверена Татьяна Павлова.
Из-за дороговизны финансирования прекращение субсидирования станет часом «X» для многих банков-участников программы льготной ипотеки даже при нынешнем уровне ставок.
«Для нашего банка, как и для большинства других, нет прямой связи между стоимостью фондирования и ставкой ЦБ. По крайней мере, мы не увидели никакого улучшения в этом вопросе при поступательном снижении ключевой ставки. Поэтому, если ключевая ставка снизится до 8,5% и субсидирование прекратится, то большой вопрос, что нам делать с портфелем субсидированной ипотеки и как вообще дальше его фондировать, так как нас никто на уровне ключевой ставки не фондирует. Это всеобщее заблуждение, что ставка снизится до 8,5% и банки смогут сами фондироваться», - подчеркнула Ирина Павлова, руководитель отдела развития продуктовой линейки банка «ДельтаКредит», на круглом столе ИА «Банки.ру».
Банки теряют интерес к ипотеке
Ипотечный бизнес в принципе становится все менее выгодным: затраты на выдачу фактически равны получаемой прибыли, пишет «Российская газета». По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования банка «Союз» Елены Барминой, в среднем маржа по ипотеке составляет 3%. Но сейчас у многих банков этот показатель не превышает 1,5%, а у тех, кто выдает ипотеку в рамках госпрограммы по ставкам меньше 12%, маржа, по всей видимости, близка к нулю, полагает Бармина.
Растут и риски ипотечного кредитования. Первоначальный взнос по программе ипотеки с господдержкой составляет 20%, поэтому, если жилье подешевеет на такую же величину или более, стоимость залога перестанет покрывать обязательства заемщика. Учитывая, что 90% и более кредитов на покупку квартир в новостройках выдаются именно по программе льготной ипотеки (например, в Сбербанке - 96%), значительное падение цен на недвижимость может поставить под удар всю систему кредитования на первичном рынке.
Какова вероятность глубокой просадки цен на «первичку» - вопрос философский. Но, по данным « », только за . В октябре .
Казалось бы, очевидный выход состоит в увеличении размера первоначального взноса. Однако в этом случае банк становится неконкурентоспособным, жалуются банкиры. При актуальном уровне платежеспособности покупателей даже 20% - это много.
Такая ситуация – низкая маржа на фоне роста рисков – не способствует заинтересованности банков в расширении ипотечного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует недавняя . По словам Дениса Филиппова, гендиректора Агентства по финансированию жилищного строительства, «дочки» АИЖК, это не приведет к снижению ставок, но сократит срок выдачи кредита физическим лицам, передает ИА «Интерфакс».
Даже если оставить за скобками вопрос финансирования – схема с выкупом АИЖК выпущенных застройщиками закладных не до конца понятна, остается проблема качества кредитов, которые будут выдавать девелоперы, если этот механизм все-таки заработает. Ведь банк, который хочет получить свои деньги сполна и в срок, достаточно тщательно оценивает, с одной стороны, строительный объект, с дугой – заемщиков, отсеивая некондиционных кандидатов. А застройщик, прежде всего заинтересованный в увеличении продаж, скорее всего, будет менее щепетилен при отборе клиентов. В результате качество ипотечного портфеля АИЖК может сильно снизиться. Заявленная Филипповым цель «инновации» - сокращение срока выдачи ипотеки – явно не стоит такой жертвы: одобрение кредита в банках обычно занимает не более трех дней.
Вряд ли в АИЖК всего этого не понимают, поэтому такой шаг может быть оправдан, только если агентство перестала удовлетворять существующая практика выдачи ипотеки банками. Причина, скорее всего, именно в придирчивости банкиров: по словам девелоперов, в этом году сильно выросло количество потенциальных покупателей, которым банки отказали в кредите. АИЖК, созданное для развития ипотечного кредитования и поддержки строительной отрасли, это вряд ли устраивает…
Что касается банков, то они, похоже, оказались в положении тех самых мышек, которые были вынуждены питаться кактусами. С одной стороны, в условиях дорогого фондирования и опасений по поводу возможного падения цен на жилье, ипотека становится для них все менее выгодным и все более рискованным продуктом. С другой – отказаться от нее банки никак не могут, так как в сфере корпоративного и розничного беззалогового кредитования дела обстоят еще хуже. Для сравнения: по данным ЦБ на 1 сентября, просрочка по ипотечным кредитам физлицам выросла до 2,9% от общего объема задолженности, а по неипотечным - до 14,9%.
Удешевление рубля и евро, разговоры о дедолларизации, банкротства банков — все эти обстоятельства заставляют россиян задуматься о сохранении своих сбережений. Эта проблема всегда актуальна в кризис. Так, в 2008-м россияне скупали недвижимость, полагая, что это хорошие инвестиции. Что стало с той недвижимостью? И наблюдается ли подобный бум сегодня?
Источник: фотоархив Pravda. Ru
Недвижимость, тем более в крупных российских городах, в частности в Москве, для многих россиян действительно кажется самым надежным вложением средств и кажется хорошим источником дохода. Дело в том, что с конца 1998 года недвижимость в России стала дорожать параллельно стремительно увеличивающемуся спросу и повышению доходов россиян.
В результате к 2008 году рынок недвижимости в России подошел совершенно неподготовленным, цены на квадратные меры были несоразмерно больше себестоимости жилья. По словам специалистов отрасли, агенты зарабатывали до 100 процентов стоимости квартиры.
Поэтому, когда в Россию пришел мировой кризис 2008 года, многие россияне решили вложить свои сбережения в покупку недвижимости. Однако спад в экономике привел к падению спроса на баснословно дорогие квадратные метры. В результате на рынок было выброшено много невостребованной недвижимости .
Что ждать от нынешней экономической встряски? Упадут ли цены на недвижимость? И не боятся ли сейчас россияне инвестировать в жилье? С этими вопросами Правда. Ру обратилась к экспертам рынка недвижимости.
"В настоящий момент жилье покупается не в инвестиционных целях, как это делалось в 2008 году, когда у людей была паника и непонимание реалий происходящего на рынке, так как это был первый кризис после достаточно тучных годов. Сейчас люди уже не паникуют так, как раньше, и приобретают недвижимость, если она расположена в хорошем месте и у нее есть достаточно высокая возможность к будущей перепродаже: около метро, вокзалов, объекты с отделкой, объекты высокого уровня и качества застройщика, объекты с хорошей планировкой. То есть те объекты, которые действительно будут достаточно легко перепроданы либо конечному покупателю, либо какому-то инвестору, который хочет стать рантье.
Рантье — это те люди, которые приобретают квартиры, сдают их в аренду и на это живут. И второй достаточно серьезный момент — люди достаточно качественно и серьезно выбирают себе жилье. У них есть возможность, рынок действительно просел", - рассказал Правде. Ру партнер London Real Invest Игорь Горский .
При этом, по словам эксперта, россияне как вкладывались, так и вкладываются в недвижимость. Но это происходит не в тех размерах, в которых это было в тучные года, в 2004, 2007, когда люди скупали недвижимость целыми подъездами, а потом не знали, что с этим делать. При этом еще в период с октября 2014 по начало января 2015 года россияне скупили квартиры на фоне новостей о повсеместном удорожании товаров и услуг в новом году. Квартиры покупали так же, как телевизоры и автомобили, говорит эксперт, но сейчас на рынке наступило равновесие.
При этом цены на недвижимость все равно растут, но только согласно росту инфляции, потому что растут затраты застройщиков. И если цены на недвижимость не выросли в январе-феврале, значит, они вырастут в октябре-ноябре, поскольку на эти месяцы приходятся пики продаж. Так или иначе, цены покрывают инфляцию, в среднем — от 3 до 8 процентов в год на бизнес-классе, а на экономе и комфорте — порядка 10-12 процентов.
"На продажу цены пока медленно растут, я бы сказал, примерно с темпом инфляции, что-то чуть больше, что-то чуть меньше. В рублях, естественно. Валютные цены вообще бессмысленно обсуждать, курс скачет, что совершенно искажает картину. Что касается цен аренды, то сейчас мы видим, что есть даже некоторый спад в ставках аренды жилья, и это, на самом деле, очень плохой признак.
Это говорит о том, что у людей просто стало меньше денег, потому что доходность сдачи жилья в аренду и так была крайне низкой. Сейчас она стала еще ниже. То есть, если говорить об этом, как о коммерческом предприятии, то это давало доходность порядка 4 процентов годовых. Если представить себе, что у вас есть деньги, вы купили квартиру и сдали ее в аренду, то, по сути, на ваши деньги вы будете получать после уплаты налога порядка 4 процентов годовых. А сейчас это стало еще меньше, сейчас до трех опустилось", — рассказал Правде.Ру вице-президент Российской гильдии риелторов, председатель правления управляющей компании "Бест Недвижимость" Григорий Полторак .
В целом, судя по комментариям экспертов, заработать на недвижимости в кризис у граждан вряд ли получится. Если даже съемное жилье, сдачей которого в аренду промышляют многие москвичи, сегодня не сильно востребовано. При этом в отношении граждан, которые занимаются таким предпринимательством на собственной недвижимости, как мы помним, развернута охота со стороны налоговиков. Хотите сдавать официально — будьте добры платить до 13 процентов от дохода в году, или 6 процентов в случае, если вы оформились как индивидуальный предприниматель, или же покупайте патент, который может стоить порядка 45 тысяч рублей в год, плюс страховые взносы (объем выплат порядка 70 тысяч в год).
Выходит, покупка патента при сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем оправдана только в том случае, если ежемесячная аренда составляет выше 80 тысяч рублей. А меж тем в кризис, даже в таком крупном финансовом центре, как Москва, доходы граждан сократились.
В этой связи люди, не желающие откладывать приобретение жилья на лучшие времена, предпочитают вкладываться в новостройки. Поэтому вторичное жилье продать будет так же сложно, как и после 2008 года. Выходит, что выгоды от сдачи жилья минимальны и квартирка в кризис вряд ли прокормит. А на будущее эксперты рынка недвижимости загадывать боятся.
"Сейчас такой стабильности нет, сейчас больше покупают новостройки, потому что сейчас есть субсидирование ставки по ипотеке по новостройкам, и нет такого по вторичному рынку. Поэтому акцент сместился на новостройки. Как будет дальше не понятно, потому что субсидирование имеет срочный характер, это год, по крайней мере, да и ключевая ставка имеет тенденцию к снижению. Поэтому, может быть, и выровняется все", — предполагает Григорий Полторак.
Спросу вопреки
В Москве в прошлом году спрос порадовал продавцов жилья: Росреестр за год зарегистрировал почти на 11% больше договоров купли-продажи квартир по сравнению с 2015 годом. А количество сделок по договорам долевого участия (то есть в новостройках) выросло еще больше — на 82%. На первый взгляд эти данные свидетельствуют об активном росте спроса. Но если присмотреться к другим цифрам, то окажется, что это не совсем так.
Это не новый спрос, который возник благодаря тому, что люди стали больше зарабатывать и теперь могут позволить себе купить жилье. Причины сегодняшнего спроса иные.
- Относительно доступная ипотека: число ипотечных сделок в 2016 году выросло на треть.
- Перетекание спроса из области в Москву. Пока в столице росла покупательская активность, в области она снижалась: число сделок на вторичном рынке в 2016 году уменьшилось на 10%, а на первичном — на 4%.
В столице появилось немало предложений по цене меньше 4 млн рублей
Дело в том, что снизился входной билет на столичный рынок. Раньше в Москве почти не было квартир дешевле 5 млн руб. Для многих потенциальных покупателей это были недостижимые бюджеты, поэтому они могли рассматривать только квартиры в Подмосковье. Но за последние пару лет в столице появилось немало предложений по цене меньше 4 млн руб. Студию в новостройке в черте МКАД теперь можно приобрести уже за 3 млн руб. Конечно, это будет крохотная квартирка площадью около 25 кв. м, но этот бюджет вполне сопоставим по цене с подмосковной однушкой.
Таким образом, можно констатировать, что в области ситуация со спросом совсем печальная, а в Москве поддерживать его на приемлемом уровне позволяет только снижение цен. На вторичном рынке номинальные цены за 2016 год снизились незначительно — на 5%: со 179 тыс. до 170 тыс. руб. К середине февраля столичный метр потерял еще немного — сейчас его стоимость составляет 168 тыс. руб. На рынке новостроек средняя цена относительно стабильна: она колебалась вокруг отметки 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако надо учитывать, что и в сегменте вторичных квартир, и на рынке новостроек реальные сделки заключаются с дисконтом 10-15%. Примерно 80% продаж на вторичном рынке осуществляется после торга. Девелоперы тоже предлагают скидки на квартиры. Причем если раньше акции и скидки носили сезонный характер, то сейчас идут почти постоянно.
Ипотека тоже становится доступнее, что дополнительно стимулирует спрос и способствует тому, чтобы на рынке появлялись покупатели с меньшими накоплениями. Здесь играет роль не только снижающаяся ставка, но и то, что банки смягчают условия кредитования. Многие из них снизили требования по первоначальному взносу с 20% до 10%, а некоторые кредиторы разработали программы и вовсе без него.
Цены на недвижимость могут рухнуть на треть
При этом предложение на рынке недвижимости активно растет. Так, с 2014 года объем новых жилых проектов вырос на 1,3 млн кв. м. В 2016 году объем предложения в Москве увеличился больше чем на четверть — на 26,6%, достигнув 1,52 млн кв. м.
Столь серьезный рост произошел по двум основным причинам.
- В Москве еще недавно наблюдался острый дефицит доступного и качественного жилья. Поэтому, даже несмотря на снижение доходов населения, в черте МКАД все еще сохранился отложенный спрос, и в относительно недорогих проектах продажи идут весьма активно. В этих условиях девелоперы стремятся успеть «снять сливки» в виде отложенного спроса тех покупателей, которые раньше не могли найти доступных для себя вариантов.
- Активное развитие промзон. Курс на редевелопмент бывших промышленных территорий был взят в 2013 году, когда московские власти объявили 11 приоритетных площадок для реновации. Какое-то время понадобилось на оформление документации, переговоры с собственниками земель, подготовку площадок. При этом процесс был уже запущен, и его очень затратно останавливать. В результате в 2015 году начали массово выходить на рынок очень крупные проекты, примерно на миллион квадратных метров жилья каждый: «Зиларт» на месте промзоны «Зил», «Символ» на месте завода «Серп и молот», «Тушино-2018» на территории бывшего аэродрома. За прошедший год столь масштабных проектов на рынке не появилось. Однако предыдущие мегапроекты выводились не целиком, к тому же в 2016 году рынок активно пополнялся менее крупными проектами.
В пятилетней перспективе можно ожидать снижения цен на недвижимость на 30-40%
Судя по заявленным проектам на ближайшие годы, ежегодно девелоперы будут выводить на рынок более 2 млн кв. м жилья. Спрос не будет успевать за предложением, поэтому, чтобы продать такие объемы, девелоперы будут вынуждены снижать цены. В результате средняя цена может снижаться темпами 5-15% в год. В свою очередь, продавцы на вторичном рынке, чтобы выдержать конкуренцию с новостройками, будут также вынуждены демпинговать. В целом в пятилетней перспективе можно ожидать снижения цен на недвижимость на 30-40% по сравнению с нынешним уровнем.
Всем участникам рынка, особенно девелоперам и продавцам, важно понять, что нынешняя ситуация — не типичный кризис. Это новая экономическая реальность без бурного роста экономики и большого количества иностранных инвестиций. Такая ситуация — всерьез и надолго. Поэтому не нужно ждать дна, после которого начнется новый рост. Нужно привыкнуть к этой реальности и снизить ценовые ожидания, иначе можно остаться без покупателей.
В цене — только лучшие
Что текущая ситуация на рынке означает для банковского сектора? В целом снижение цен на жилье — позитивный момент не только для покупателей, но и для банков. Когда цены постоянно росли, позволить себе квартиру могли в основном инвесторы, а им редко нужна ипотека. Поэтому до 2008 года доля ипотечных сделок не превышала 10%, а затем вплоть до 2014 года держалась примерно на уровне 15-20%. Сейчас на вторичном рынке около 20-30% сделок проходит с использованием ипотеки. На первичном рынке эта доля составляет в основном 30-60%, а на некоторых объектах может достигать 80%.
Основная опасность существует для банков, которые выдают кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом
Правда, нужно иметь в виду что снижение цен на жилье означает удешевление залогового актива. Это ничем не грозит банкам, если заемщик стабильно выплачивает кредит, но может стать неприятным сюрпризом, если он не смог выплатить кредит и банк остался на руках с подешевевшим активом. Основная опасность существует для банков, которые выдают кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом. Если же первоначальный взнос составляет хотя бы 20-30%, банки могут чувствовать себя спокойно. Вряд ли цены за короткий срок упадут настолько сильно, чтобы кредитная организация из-за дефолта заемщика ушла в глубокий минус по причине невозможности продать недвижимость по старой цене.
При этом факторов, которые могли переломить ситуацию и вызвать рост цен, не наблюдается. Активного роста доходов населения не ждут даже оптимисты.
Что касается перспектив финансирования застройщиков, то вряд ли можно говорить о том, что это будут банкротства с полным уходом с рынка. Скорее, речь будет идти о смене собственников, возможны случаи перехода отдельных застройщиков под контроль банков. Но в любом случае надо скрупулезную проверять каждую конкретную площадку, финансовые показатели девелопера. Это раньше успешно продавались почти все проекты, сейчас же из-за упавшего спроса активные продажи будут только на лучших площадках в хорошей локации.