Ипотечное покрытие. Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием «Рацио — ипотечное покрытие Ипотечное покрытие могут составлять

32.3. Анальное ипотечное рабство Банки существуют не для того, чтобы вы богатели. Народная мудростьЯ люблю приводить ипотечное кредитование как крайний случай фимоза головного мозга. Для того, чтобы реально в адекватном состоянии брать ипотеку, надо жить не в России. В

Вопросы личного инвестирования заботят не только представителей многомиллионных корпораций, но и простых граждан. Одним из средств вложения капитала являются ипотечные ценные бумаги. Обеспечением по ним является ипотечное покрытие, в качестве которого выступает залоговое имущество банка по выданным жилищным кредитам.

В общем понятии ипотечное покрытие представляет собой различное недвижимое имущество и имущественные права, которые служат обеспечением по облигациям эмитента. Эта недвижимость и права в случае обострения ситуации станут источником исполнения финансовых обязательств перед владельцами закладных, облигаций или сертификатов участия.

Для клиентов банка решивших приобрести ценные бумаги, ипотечным покрытием считается право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы. При невозврате денежных средств возможно наложение взыскания на недвижимость (в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством и только в судебном порядке, срок предъявления претензий при этом ограничен двумя годами).

Чтобы понять, как работает такая финансовая схема, нужно подробнее рассмотреть механизм ипотеки и ее отражение на расходах и доходах банка. Например, кредитное учреждение выдает своим клиентам ипотеку на сумму 20 000 000 рублей. Эти денежные средства уходят с баланса, но появляется недвижимость, находящаяся в залоге. В такой ситуации банк имеет право и возможность выпустить ценные облигации на сумму выданной ипотеки (20 000 000 рублей), при этом обеспечением по ним будет выступать недвижимость, приобретенная заемщиками банка по ипотеке. Погашение по облигациям будет производиться за счет средств, которые заемщик оплачивает по кредитному договору. В противном случае будет инициирована процедура реализации недвижимости (только в судебном порядке).

В Российской Федерации эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, имеющих обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. . Документ, позволяющий держателю получить причитающиеся ему денежные средства в любой момент обращения.
2. Облигация. Обеспечивается теми средствами, которые будут оплачены банку заемщиками по ипотеке (основной долг по кредиту + проценты за весь период пользования заемными средствами). Сумма выпуска этих ценных бумаг ограничена суммой, которую банк получит в виде выплат от заемщика.
3. . Ценная бумага, не имеющая номинальной стоимости. На каждом сертификате прописывается процентное участие в общем ипотечном покрытии (10, 25, 30% и т.д.). Выпускать подобные сертификаты участия могут только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с ПИФами и НПФ.

Практическое применение

Практика создания и выпуска ценных бумаг с обеспечением в виде залогового имущества широко применяется за границей. В России такой вид инвестирования пока еще не развит, но открывает перед инвесторами и эмитентами широкие возможности в виде высокой доходности и рискованности среднего уровня. Подобные перспективы складываются исходя из нескольких факторов:

• постоянно растущая цена на недвижимость – обеспечение по ценным бумагам в основном представлено недвижимостью из жилого фонда страны (квартиры, частные дома, коттеджи);
• срок погашения ипотеки – если жилищный кредит погашается досрочно, то автоматически происходит и погашение ценной бумаги, что снижает ее доходность для инвестора, но так как ипотека является долгосрочным кредитом, оплата раньше срока происходит редко.

Ипотечное покрытие инвестиций существенно влияет на развитие экономики страны в целом и является выгодным для каждого участника процесса:

• Банк – получает двойную выгоду. Сначала оформляются сделки по ипотеке, а затем выпускаются и продаются ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным.
• Инвестор – вкладывает свой капитал в надежный актив, имеющий минимальную рискованность, а также гарантирующий получение хорошей прибыли. При этом важно учитывать, что доход инвестора отчасти зависит от цен на недвижимость, которые в России имеют стойкую тенденцию к повышению из года в год.
• Заемщик – большое количество сделок по долгосрочным жилищным кредитам является гарантом постепенного снижения процентной ставки по ипотеке. Это делает кредиты более выгодными, увеличивает спрос населения на подобные банковские продукты и в свою очередь приводит к еще большему количеству сделок.

Также возможен вариант, при котором банк вовлекает в процесс ипотечные агентства. Это происходит следующим образом:

• банк передает агентству права требования по ипотечному займу (за исключением причитающихся процентов по ипотеке) и получает основную сумму займа, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Таким образом, существенно увеличивается оборачиваемость банковских средств и количество возможных сделок по ипотечному кредитованию.

Учет

Объемы ипотечного кредитования увеличиваются ежегодно. Постепенно нарастают и масштабы эмиссии ипотечных ценных бумаг. В связи с этим имеют огромное значение вопросы, связанные с учетом недвижимости, находящейся в залоге. Вести подобный учет может как само банковское учреждение, так и специализированная организация (депозитарий).

Для точного и полноценного учета недвижимости разрабатывается и успешно применяется программное обеспечение, которое обеспечивает:

• автоматизированный расчет задолженности по ипотеке;
• переоценку имеющихся активов;
• регламентированную финансовую отчетность (справки по размеру ипотечного покрытия, реестру, ведению баланса имущества и т.д.);
• учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот;
• отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
• ведение реестра владельцев ценных бумаг;
• автоматическое начисление прибыли;
• расчет графика погашения основной суммы задолженности;
• общий документооборот (создание запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
• контроль нарушений.

Подобные технические средства учета не только существенно облегчают работу с ипотечным покрытием, но и привлекают новых инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами. Программы для учета позволяют одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

• недвижимое имущество;
• ценные бумаги эмитированные банком или специализированным агентством;
• денежные средства, поступающие от заемщиков и направляемые на погашение ценных бумаг.

Заключение

Ипотечное покрытие – это новый и перспективный финансовый инструментарий. Использование имущества, находящегося долгое время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам позволяет всем участникам финансового процесса получать свою выгоду, при этом практически ничем не рискуя.

Подробнее о том, что такое и как в них инвестировать вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы.

На сайте есть бесплатная консультация юриста, который может подсказать все нюансы. Записывайтесь в специальной форме.

Просьба ценить пост и поставить лайки.

Это залог, который в случае необходимости становится инструментом исполнения финансовых обязательств эмитента перед держателями.

Ипотечные ценные бумаги (облигации, кредитные соглашения, договора займов, закладные, сертификаты участия) «покрываются» правом требования выплаты процентов или возврата потраченных на них денежных средств.

Требование фиксируется документально в договоре, закладной, регистрационном свидетельстве прав. Сумма, проценты, реквизиты, рыночная стоимость, сроки и порядок уплаты записываются в реестре ипотечного покрытия, который ведет специализированный депозитарий.

Если возврат вложений гарантируется обеспечением в виде недвижимого имущества, то собственность рекомендуют страховать. Страховка выписывается на весь период действия обязательств, при наступлении страхового случая выплачивается кредитору-залогодержателю.

Согласно действующему законодательству, заниматься эмиссией ценных бумаг с ипотечным покрытием могут банки и специальные небанковские финансовые учреждения (ипотечные агенты, лицензированные АО). Их реализация осуществляется на фондовых биржах. Покупка оформляется в виде мены, договора купли-продажи или другим способом.

Практика применения

• банк выдает юридическому или физическому лицу ипотечный кредит на покупку недвижимости;
• испытывая недостаток свободных денежных средств банк выпускает облигации под залог выполнения обязательств по этим кредитам;
• полученные от продажи облигаций средства направляет на выдачу новых кредитов.

• инвестор получает возможность осуществлять надежные, высоколиквидные капиталовложения с относительно стабильной доходностью и минимальными рисками;
• банк оказывается в выигрыше дважды — оформляет сделки по ипотеке, например, под 12 — 14 % годовых и одновременно реализует ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным, например, с доходностью 8 — 10 % годовых, т. е. привлекает относительно дешевые деньги для выдачи новых кредитов и одновременно сохраняет доходы от старых.

1. Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой и (или) залогом прав требования участника долевого строительства требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

(см. текст в предыдущей редакции)

договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

2.1. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, при замене предмета ипотеки в случаях, установленных федеральными законами, исключается из ипотечного покрытия, если недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, не будет застраховано от риска утраты или повреждения не позднее шести месяцев с даты замены предмета ипотеки.

2.2. При замене предмета ипотеки в случаях, установленных федеральным законом, стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, может определяться на основании его кадастровой стоимости.

3. На момент размещения или выдачи ипотечных ценных бумаг ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Требования по обеспеченным залогом прав требования участника долевого строительства обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

Договор участия в долевом строительстве заключен в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

договор залога прав требования участника долевого строительства содержит условие о том, что в случае перечисления на залоговый счет участника долевого строительства денежных средств в соответствии с пунктом 3 статьи 77.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодатель не вправе давать банку распоряжения, в результате исполнения которых сумма денежных средств, поступивших на его залоговый счет, станет ниже суммы, эквивалентной размеру обеспеченного залогом прав требования участника долевого строительства обязательства, за исключением исполнения обязательств перед залогодержателем;

основная сумма долга по обязательству, обеспеченному залогом прав требования участника долевого строительства, по каждому договору, из которого возникло такое обязательство, не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) прав требования участника долевого строительства, являющихся предметом залога;

предметом договора займа, обязательства по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, должны являться только денежные средства.

Доля требований, обеспеченных залогом прав требования участника долевого строительства, на момент включения в ипотечное покрытие не должна превышать сорок процентов размера ипотечного покрытия. Требования, обеспеченные ипотекой после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на недвижимое имущество в соответствии с договором участия в долевом строительстве, права по которому были переданы в залог, в составе ипотечного покрытия должны соответствовать условиям, предусмотренным абзацами третьим , четвертым и шестым части 2 настоящей статьи. Указанное недвижимое имущество должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству не позднее шести месяцев с даты государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке , установленном Центральным банком Российской Федерации (далее - Банк России).

(см. текст в предыдущей редакции)

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

утрачен предмет залога, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки) и (или) прав требования участника долевого строительства, за исключением замены предмета залога в случаях, установленных федеральным законом;

(см. текст в предыдущей редакции)

вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке , предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);

отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с Федеральным

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Об ипотечных ценных бумагах.

Документ с изменениями, внесенными: Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ (Российская газета, №290, 30.12.2004)

Принят Государственной Думо й

Одобрен Советом Федерации

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Сфера регулирования

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Статья 2. Основные понятия

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом;

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;

Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений

Статья 3. Ипотечное покрытие

1. Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

Договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

В случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

Предметом договора займа должны являться только денежные средства.

3. Абзац утратил силу с 10 января 2005 года - Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

(абзац дополнен с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

Срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

Утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

Вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

Должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

Кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

- абзац утратил силу с 10 января 2005 года - Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ ;

Документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

(абзац дополнительно включен с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия

Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия допускается только в связи с их заменой. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие, допускается только в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статья 5. Реестр ипотечного покрытия

1. Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

2. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

Суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

Названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие, в том числе места нахождения такого имущества;

Рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

Срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

Степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

Иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

3. Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия.

4. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг

Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов "облигации с ипотечным покрытием", "ипотечные сертификаты участия" и "ипотечное покрытие", а также не вправе использовать в своем наименовании слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент" в любом сочетании.

Глава 2. Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием

Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием

1. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

2. Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка Российской Федерации, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком Российской Федерации:

Минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);

Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

Максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).

Центральный банк Российской Федерации вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)":

Норматив достаточности собственных средств (капитала);

Нормативы ликвидности;

Размер процентного и валютного риска.

Центральный банк Российской Федерации устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями настоящей статьи.

К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка Российской Федерации, применяются меры, предусмотренные статьей 74 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".

Статья 8. Требования к ипотечным агентам

1. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Ипотечный агент может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления указанной деятельности, в том числе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности перед третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента.

Указанная деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности в соответствии с настоящим Федеральным законом. Внесение в устав ипотечного агента изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели его деятельности, не допускается.

Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент".

В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.

(абзац дополнительно включен с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

2. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников.

Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации.

Ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

Коммерческая организация, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента.

Специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета ипотечного агента, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

3. Ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности, не предусмотренные настоящим Федеральным законом. Нарушение указанного требования является основанием для обращения федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Сделки, совершенные с несоблюдением указанного требования от имени ипотечного агента коммерческой организацией, которой переданы полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента, создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности для коммерческой организации и не влекут за собой для ипотечного агента обязанностей ни в отношении коммерческой организации, ни в отношении третьих лиц.

Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием

1. Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (далее - Федеральный закон "О рынке ценных бумаг").

2. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием

1. Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

2. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год.

Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием

1. Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца.

Облигация с ипотечным покрытием предоставляет ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию с ипотечным покрытием к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникшие из залога ипотечного покрытия. Передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.

Каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а в случае изъятия посредством выкупа заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации - в отношении также страхового возмещения, сумм возмещения, причитающихся залогодателю, или имущества, предоставляемого залогодателю взамен.

2. Ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух и более выпусков. К ипотечному покрытию в таком случае применяются требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом для ипотечного покрытия, находящегося в обеспечении исполнения обязательств по облигациям одного выпуска, в том числе в части, касающейся размера ипотечного покрытия, который должен обеспечивать полноту исполнения обязательств по облигациям с этим ипотечным покрытием всех выпусков.

В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков. В этом случае погашение облигаций с ипотечным покрытием и выплата процентов по ним осуществляются в порядке установленной очередности. Погашение облигаций с ипотечным покрытием в порядке каждой очереди или выплата процентов по ним допускаются только после погашения облигаций с ипотечным покрытием в порядке предыдущей очереди или выплаты процентов по ним в полном объеме. При этом облигации с ипотечным покрытием считаются погашенными, а проценты по ним выплаченными в случае перечисления денежных средств на банковский счет, указанный владельцем таких облигаций, выплаты владельцу таких облигаций наличных денежных средств или зачисления денежных средств в депозит нотариуса.

(часть в редакции, введенной в действие с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

1. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О рынке ценных бумаг", настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. При этом нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в части эмиссии облигаций с ипотечным покрытием кредитных организаций принимаются по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

2. Условия эмиссии облигаций с ипотечным покрытием могут содержать ограничение общего количества выпусков таких облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается этим ипотечным покрытием. Нарушение эмитентом облигаций с ипотечным покрытием указанного ограничения является основанием для отказа в государственной регистрации выпусков облигаций с этим ипотечным покрытием.

(статья в редакции, введенной в действие с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций

1. Ипотечное покрытие облигаций может составлять имущество, предусмотренное настоящим Федеральным законом, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем восемьдесят процентов общей номинальной стоимости облигаций.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигаций только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если такое приобретение не противоречит требованиям, установленным федеральными законами, и в течение не более чем двух лет с момента такого приобретения.

2. Размер ипотечного покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны обеспечивать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с данным ипотечным покрытием.

3. На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее чем их общая номинальная стоимость и сумма процентов по этим облигациям.

Для обеспечения полноты исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия данных облигаций на любую дату до их погашения должен быть не менее чем размер (сумма) обязательств по этим облигациям.

Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.

Статья 14. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций

1. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, может осуществляться только в случае возникновения в отношении таких требований хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 4 статьи 3 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения сроков внесения платежей по обязательству, требование по которому составляет ипотечное покрытие облигаций, более чем на три месяца или более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже если каждая такая просрочка незначительна.

2. Замена требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, допускается только после регистрации отчета об итогах выпуска облигаций с ипотечным покрытием.

Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций

1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие облигаций, осуществляется по решению суда.

Обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие облигаций, в том числе их реализация, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Реализация ипотечного покрытия облигаций с публичных торгов не может быть проведена ранее чем по истечении двух месяцев со дня наступления срока (с последнего дня срока, если исполнение обязательства предусмотрено в течение определенного периода) исполнения обязательства по облигациям с таким ипотечным покрытием.

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием имеют право заявлять эмитенту таких облигаций требования о получении денежных средств от реализации ипотечного покрытия облигаций.

(абзац в редакции, введенной в действие с 10 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 193-ФЗ)

Денежные средства, вырученные от реализации ипотечного покрытия облигаций, направляются лицам, являющимся владельцами облигаций с ипотечным покрытием и заявившим свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано такое ипотечное покрытие.

В случае, если сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия облигаций, превышает размер требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, разница после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов, связанных с обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацией, возвращается эмитенту указанных облигаций. Сумма, вырученная от реализации ипотечного покрытия облигаций и оставшаяся после удовлетворения в указанном порядке требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, то есть не превышающая размера требований по таким облигациям, подлежит зачислению в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации ипотечного покрытия облигаций и не получившие денежных средств от его реализации, имеют право получить их через депозит нотариуса в установленном законом порядке.

В случае, если по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, должны перейти в собственность владельцев облигаций с ипотечным покрытием, указанные требования и имущество переходят в общую долевую собственность всех владельцев таких облигаций.

Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев

1. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе требовать от их эмитента досрочного погашения таких облигаций в случае, если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием превышает размер ипотечного покрытия облигаций, нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие, нарушены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, и (или) эмитент таких облигаций осуществляет предпринимательскую деятельность или совершает не разрешенные ему сделки, а также в иных случаях, предусмотренных решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

2. Эмитент облигаций с ипотечным покрытием обязан информировать владельцев таких облигаций о наличии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке осуществления такого погашения путем направления владельцам облигаций с ипотечным покрытием уведомления в письменной форме или опубликования информации (сообщения) в печатных периодических изданиях, тираж которых составляет не менее чем десять тысяч экземпляров и которые указываются в решении о выпуске таких облигаций, в срок не позднее чем через пять дней со дня наступления события либо совершения действия, повлекших за собой возникновение у владельцев таких облигаций права требовать досрочного погашения эмитентом принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием.

Статья 16.1. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием

1. В случае принятия арбитражным судом решения о признании организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства из имущества указанной организации, составляющего конкурсную массу, исключает