В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).
Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома
Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.
Российское законодательство медленно, но верно совершенствуется. Несколько лет назад обманутым дольщикам было очень сложно даже просто вернуть свои денежные вложения, а не то что добиться выплаты какой бы то ни было неустойки.
Сегодня же на стороне рядовых участников – и закон, и судебная практика. Нерадивого подрядчика в любой момент можно привлечь к ответственности, заставив соблюдать закреплённые в договоре условия .
Главное – знать, как это сделать. И, конечно же, хорошо подготовиться и к предварительным переговорам с подрядчиком, и к судебному разбирательству. Опасаться последнего не стоит: шансов на положительное решение дела более чем достаточно.
Как известно, единственно возможная форма долевого строительства на территории Федерации – договор долевого участия. В нём, согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- объект строительства (дом, квартира и т. д.);
- предмет договора (обязательства инвестора и застройщика);
- цена договора (стоимость объекта, порядок выплат и т. д.);
- способы обеспечения исполнения подрядчиком своих обязательств (как правило, залог земельного участка);
- срок передачи жилплощади дольщику;
- гарантийный срок недвижимости.
Любые попытки застройщика убрать из договора пункт об итоговых сроках сдачи объекта являются нарушением законодательства Федерации.
Перенос сроков сдачи
Срок передачи жилплощади дольщику, указанный в договоре, может быть изменён только при согласии участников строительства. При этом соответствующее уведомление должен отправить инвестору за два месяца до оговорённой ранее даты сдачи объекта. Если он по каким-либо причинам этого не сделал, с первого дня просрочки начинается начисление пени (неустойки). То же происходит в случае отказа дольщика от увеличения сроков проведения строительных работ.
Участники долевого строительства вовсе не обязаны соглашаться с переносом даты. Об этом необходимо помнить. Подписание соглашения о переносе – отказ от претензий к застройщику по факту нарушения договора. И, соответственно, отказ от взыскания неустойки.
Ответственность застройщика при нарушении договорных обязательств
Каждая из сторон, согласно законодательству РФ, несёт ответственность за исполнение в полном объёме взятых на себя ранее обязательств. В случае дольщика эти обязательства, как правило, ограничиваются своевременной передачей денежных средств. В случае застройщика имеют значение срок официального ввода объекта в эксплуатацию, срок передачи жилплощади инвестору, качество проведения строительных работ и т. д.
Основные меры гражданско-правового воздействия
Расторжение договора. Если застройщик не сумел вовремя предоставить вам вашу квартиру, вы можете отказаться от исполнения своей части соглашения и потребовать от него возвращения денежных средств и уплаты определённых законом процентов за их использование в коммерческих целях (ч.2 ст. 9 ФЗ №214).
Взыскание неустойки. Начисляется она на каждый день, следующий за датой передачи жилплощади, которая была установлена договором,
вплоть до момента удовлетворения требований дольщика. Стандартный размер неустойки указан в ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 и составляет 1/300 от действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженную на цену договора и срок просрочки. Если участником строительства является гражданин, то эта сумма увеличивается вдвое (1/150 от ставки рефинансирования). Уменьшение пени условиями договора недопустимо.
Возмещение убытков. В случае просрочки дольщик может потребовать от застройщика не только уплатить неустойку, но и в полном объёме возместить финансовые убытки (затраты на аренду квартиры и т. д.).
Компенсация участникам строительства морального вреда. Так как долевой договор попадает под действие закона РФ «О защите прав потребителей», каждый дольщик имеет право настаивать на возмещении вреда, полученного им в результате нравственных и/или физических страданий.
Сильные переживания из-за нарушения сроков возведения объекта, некомфортные условия проживания, грубость со стороны сотрудников компании-подрядчика и т. д. – всё это может быть основанием для взыскания компенсацииКак взыскать деньги?
Если застройщик не торопится передавать вам ключи от вашей новой квартиры, а отказываться от соглашения вы не намерены, стоит заняться подготовкой документов для взыскания причитающихся вам по закону денежных средств.
Досудебное урегулирование конфликта
- Составьте предложение о добровольной уплате неустойки. Укажите в нём пункты вашего , в которых прописана ответственность застройщика за грубое нарушение сроков сдачи объекта. Стоит также упомянуть в обращении ст. 6 ФЗ №214 и ст. 309 – 310 ГК РФ.
- Рассчитайте размер неустойки, актуальный на данный момент. Формула расчёта выглядит так: количество дней просрочки х 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ х цена договора. То есть, если вы приобрели квартиру за 2 500 000 рублей, а застройщик задержал сдачу на 100 дней, он должен выплатить вам: 100 х 1/300 х 8,25% (действующая ставка ЦБ) х 2 500 000 = 68 750 рублей. К этой сумме добавьте убытки, понесённые вами из-за просрочки сроков передачи жилья.
- Приложите к предложению копию паспорта, копию долевого договора и копию документа, подтверждающего факт передачи застройщику денежных средств. Отправьте пакет в офис строительной компании ценным письмом с обязательной описью вашего вложения и уведомлением о вручении. Или отвезите лично, проследив за проставлением секретарём отметки о принятии.
Если застройщик заинтересован в сохранении своей репутации, он наверняка постарается как можно скорее ответить на ваше обращение, согласовать дату передачи жилья и перечислить деньги на ваш счёт.
Если же предложение будет проигнорировано, необходимо готовиться к судебному процессуСудебное разбирательство
- Составьте исковое заявление. По сути, оно будет содержать в себе те же самые требования, которые вы ранее изложили застройщику в своём предложении. Также можно добавить к ним просьбу о компенсации морального ущерба.
- Приложите к иску копию вашего предложения, почтовую квитанцию, опись вложения и ответ компании-подрядчика (при наличии).
- Обратитесь в суд общей юрисдикции (городской, областной и т. д.) и оплатите госпошлину. Если размер неустойки находится в пределах 50 000 рублей, подавать заявление следует в мировой суд по адресу главного офиса застройщика.
- В назначенный судом день примите участие в слушании. Суд имеет право по своему усмотрению уменьшить размер неустойки, если установит, что она явно не соответствует последствиям нарушения застройщиком своих обязательств. Как правило, случается это достаточно редко, но прецеденты всё же имеются.
- По результатам судебного разбирательства инициируйте возбуждение исполнительного производства в отношении застройщика. Для этого обратитесь с исполнительным листом в местный отдел службы судебных приставов. Можно также попробовать самостоятельно взыскать денежные средства с расчётного счёта строительной компании через банковскую организацию.
Если вы собираетесь купить элитное жилье, вам будет полезно посмотреть .
Если вы недавно купили квартиру, то вам необходимо зарегистрироваться по новому месту жительства. Как это сделать, читайте в нашей
Заключая договор долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) отсутствуют гарантии своевременной сдачи объекта. Застройщики допускают просрочки. Иногда объекты не сдаются вовсе. Несмотря на попытки Государственной думы отменить долевое строительство, вопрос компенсации дольщикам за несвоевременную сдачу дома остается актуальным. На что дольщик может рассчитывать?
Компенсации и выплаты по закону
Для наглядности приведем пример:
- стоимость квартиры 4 000 000 рублей
- просрочка 300 дней
- ставка рефинансирования 7,75%
Неустойка (пени)
Выплата неустойки за несвоевременную сдачу объекта предусмотрена частью 2 статьи 6 ФЗ-214. Ее размер зависит от цены договора, количества дней просрочки, ставки рефинансирования (ключевая ставка). Рассчитывается по формуле.
Рассчитаем неустойку
4 000 000×300×7,75/100×1/150 = 620 000 рублей.
Если квартира приобретается для личного пользования (не для предпринимательской деятельности), то помимо ФЗ-214 отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «О защите прав потребителя». В таком случае дольщик является также и потребителем.
При отсутствии иной жилплощади дольщик вынужден арендовать квартиру. Расходы на найм жилья, после предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры, являются убытками в соответствии с гражданским законодательством.
Предположим, что расходы на аренду квартиры составили 25 000 рублей в месяц. Учитывая срок просрочки дольщику пришлось арендовать жилье 10 месяцев. Таким образом он понес убытки в размере 250 000 рублей.
Как уже говорилось дольщик является потребителем. При нарушении прав потребителя (а потребитель имеет право на передачу ему квартиры в срок) застройщик должен компенсировать ему физические и нравственные страдания.
В чем именно заключались физические и нравственные страдания нужно доказывать. Сумму можно заявить любую. Оценим страдания в 1000 рублей в день. Итого получим 300 000 рублей.
Штраф
Дольщик, одновременно являясь потребителем, имеет право взыскать штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных судом требований.
Сумма удовлетворенных требований складывается из неустойки, расходов за вынужденный найм жилья, морального вреда: 620 000 + 250 000 + 300 000 = 1 170 000 рублей. 50% от этой суммы 585 000 рублей.
Судебные расходы
При обращении в суд сторона, выигравшая дело возмещает все судебные издержки за счет другой стороны (ст. 98 ГПК РФ). К ним относятся гос пошлина, платные услуги юристов (ст. 100 ГПК РФ), услуги экспертов, расходы на проезд, почтовые расходы (ст. 94 ГПК РФ).
Общая сумма компенсации
- 620 000 – неустойка;
- 250 000 – вынужденный найм жилья;
- 300 000 – моральный вред;
- 585 000 – штраф;
- 30 000 – судебные расходы.
Общая сумма компенсации – 1 785 000 рублей.
Для справки. В судебной практике встречаются решения судов о взыскании упущенной выгоды (часть 2 статьи 15, статья 393 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами (часть 3 статьи 395 ГК РФ). Данный требования заявляются юридическими лицами. Физические лица такие требования заявлять не могут.
Компенсации и выплаты на практике
Неустойка (пени)
Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!
Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.
Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.
После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.
Возмещение расходов за вынужденный найм жилья
На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.
«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.
Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.
Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.
Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.
В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.
Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.
Штраф
Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.
От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.
Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500
Судебные расходы
Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.
Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.
Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.
Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.
Общая сумма реальной компенсации
Общая сумма реальной компенсации составит в 4 раза меньше заявленной.
На практике при неграмотном подходе к делу суды вовсе отказывают во взыскании компенсации по формальным причинам (нарушены сроки, не представлены надлежащие документы). Во избежание этого необходимо обращаться к юристу.
23 1 154
В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.
В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.
Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.
Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.
Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.
З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.
Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.
Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.
Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.
Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.
Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.
Здравствуйте,
спасибо, все ясно и понятно описано.
Один вопрос, доп. соглашение подписывать отказываюсь, т.е. точного срока сдачи не знаю (можно узнать конечно устно) претензию нужно направить когда? сразу или после приемки по акту? или направить претензию сразу, а требование после приемки?
Вступая в долевое участие частного строительства, многие граждане опасаются за потерю своих денег. Это напрасно, так как сейчас эта сфера строго регламентируется законодательством и контролируется Роспотребнадзором.
Закон максимально защищает права граждан и в судебных разбирательствах всегда преимущественно на их стороне. Но все же инциденты бывают, и связаны они больше с несоблюдением даты сдачи, прописанной в договоре. Как в такой ситуации быть покупателю? Стоит ли разрывать контракт, как потребовать компенсацию неустойки? Об этом далее, в нашей статье.
Ответственность за нарушение сроков строительства
Санкции за срыв планов сдачи частного жилого дома регулируется соответствующим Федеральным законом и о защите прав потребителей.
Сроки возведения новостройки обязательно должны быть указаны в контракте о долевом частном строительстве жилого частного дома – это условие закреплено в законодательстве и при отсутствии этого пункта, договор просто не будет зарегистрирован в Госреестре.
Расчет неустойки за нарушение сроков строительства
Неустойка за нарушение сроков строительства жилья насчитывается в размере одной трехсотой части рефинансированного тарифа Центробанка РФ на день выставления.
Сумма рассчитывается от цены контракта и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим гражданам, участникам частного строительства на долевой основе, штраф выплачивается в двойном размере.
Штрафные санкции за нарушение сроков строительства по закону
Штрафные санкции за срыв сроков сдачи объекта – это неустойка, которая начисляется по закону о долевом частном строительстве. Ее ставка, фиксированная и составляет одну трехсотую часть рефинансированного тарифа ЦБ РФ.
Штраф или неустойка, начисляется за каждый день просрочки, которая считается от даты сдачи новостройки, прописанной в контракте. Для граждан неустойка должна выплачиваться по двойному тарифу. А также, в претензии, покупатель может потребовать компенсацию нанесенного материального и морального ущерба за просрочку даты сдачи частного дома. Как правило, эти суммы, взимаются только в судебном порядке.
Чем грозит просрочка строительства по ДДУ?
Нарушение застройщиком сроков сдачи объектов, по контракту долевой частной застройки, грозит ему такими санкциями:
- начислением неустойки за просрочку сроков завершения возведения частного дома и передачи его покупателю;
- требованием покупателя к застройщику компенсировать нанесенный ущерб, например, его затраты на аренду жилья, или моральную компенсацию;
- желанием покупателя прекратить действие контракта в одностороннем порядке, с выплатой ему уже оплаченных средств, неустойки и возмещения морального или материального ущерба.
Принимая решение о расторжении контракта, стоит серьезно подумать. Деньги будут возмещены, но и квартира – утеряна. Возможно, выгоднее будет обождать и согласиться на перенос даты, а после получения ордера на квартиру в новостройке, затребовать компенсации понесенного ущерба и выплату неустойки.
Как уведомить застройщика о требовании в выплате пени?
Для этого необходимо составить претензию и вручить ее лично в руки или отправить заказным письмом с уведомлением. При вручении претензии в руки, необходимо, чтобы на вашем экземпляре, проставили входной номер документа. В случае отсутствия ответа на претензию, можно обращаться в суд.
Размер штрафа за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства
Просрочка строительства по договору долевого участия может возникнуть в следствие:
- недостатка средств;
- изначально запланированными нереальными, но привлекательными для инвесторов сроками сдачи новостройки;
- банкротства компании, что очень печально, для покупателей, так как добиться в таком случае возврата денег и компенсации нереально;
- проблемах со сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию по долевому контракту, которые необходимо решить и это влияет на дату передачи объекта покупателю.
Существует две даты сдачи объекта:
Первая дата - это дата его ввода в эксплуатацию и это означает, что в доме подключен свет, газ, проведена вода. От всех организаций есть разрешения, в этот дом можно заселяться и жить;
Вторая дата – это уже для покупателя. Осуществляется передача жилья в новостройке дольщику (выдача ордера на заселение).
Вторая дата определяется в контракте несколькими способами:
- Не позднее конкретной календарной даты;
- В течение указанного квартала. При этом конечной датой истечения времени, в этом случае будет последняя календарная дата в квартале;
- После сдачи дома в эксплуатацию, при этом должна быть указана эта дата, и период передачи квартиры дольщику, после ее наступления.
- Например, в течение 20 дней, после сдачи объекта в эксплуатацию.
Обтекаемые фразы не проходят. Без конкретно прописанной даты в контракте, его просто не зарегистрируют в Госреестре. Таков закон. И такие неточные формулировки, однозначно, не проходят в суде.