Ипотечные кредиты в банках можно получить в различных валютах: в долларах, в евро, в Швейцарских франках или даже в Японских йенах. Это - известно, а потому не интересно.
Сложностей с получением ипотеки в иностранной валюте нет никаких: нужно выбрать банк, где условия кредитования получше, да в анкете-заявлении на ипотечный кредит поставить галочку напротив той валюты, в которой желаете взять кредит.
В остальном - никаких отличий от получения кредита в рублях: те же проверки заемщика различными службами банков, то же принятие решения банком относительно возможности предоставления Вам кредита:
- дам;
- не дам;
- дам, но не Вам.
Плюсы валютной ипотеки.
Плюс валютной ипотеки один: номинальные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже, чем по кредитам в рублях .
Например, имея первый взнос 20% от стоимости передаваемой в залог банку квартиры и доходы, подтверждаемые справкой по форме 2-НДФЛ, кредит в долларах можно получить по ставке 8,5% годовых, в то время как в рублях ставка по кредиту будет от 11,5 - 12% годовых.
Средний кредит в Москве (по информации Центрального Банка Российской Федерации) составляет примерно 4 миллиона рублей;
в то время как средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет 7 лет.
Подставим в соответствующие данные, и посчитаем разницу. (Я предлагаю воспользоваться именно этим калькулятором, потому что большинство банков используют сейчас аннуитетные платежи погашения кредита, когда каждый месяц заемщик платит одинаковую сумму платежа, состоящую из процентов за пользование кредитом и денег в счет погашения основного долга.
Итак, для расчета переплаты по кредиту в долларах подствим:
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 236 968
В погашение процентов: 1 236 968
Заметьте: за 7 лет переплата составила всего 1 236 968 рублей.
Терерь посчитаем переплату по кредиту в рублях. В калькулятор подствим:
- Размер кредита: 4 000 000 рублей;
- Процентная ставка по кредиту: 11,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 753 139
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 753 139
Заметьте: за 7 лет переплата составила уже 1 753 139 рублей, то есть на 516 171 рубль больше!
Как видите, при валютной ипотеке переплата по кредиту меньше, а значит, валютная ипотека выгоднее... вроде бы выгоднее...
А если разобраться - не слишком-то и выгодна валютная ипотека.
Минусы и риски валютной ипотеки
В примере выше, я сознательно допустил одно лукавство: я не стал переводить рубли в доллары, когда считал переплату по кредиту. Я предположил, что курс валюты изменяться не будет, что он будет постоянным: таким же, как при выдаче кредита.
Вот смотрите: в 2008 году до августа месяца курс рубля к доллару был меньше 24 рублей за 1 доллар США.
А теперь представьте, что именно в середине 2008 года, Вас «угораздило» взять кредит именно в долларах США.
Представили?
4 миллиона кредита - это примерно 166 667 долларов США по курсу 24 рубля за доллар.
Но в августе 2008 года курс начал медленно и верно расти, достигнув в марте 2009 значения 36 рублей за доллар.
Потом, правда, курс начал снижаться, но если посчитать средний курс рубля к доллару за 4 года после 2008, то средний курс за это время был на уровне 31 рубля за доллар.
Предположим, что курс не будет меняться, и что в последующие 3 года также останется на уровне 31 рубль за 1 доллар США.
Наш долг по кредиту, в размере 166 667 долларов США, составит по курсу 31 рубль за 1 доллар, 5 166 677 рублей.
Предлагаю в калькулятор подставить размер кредита не в рублях, а в долларах США:
- Размер кредита: 166 667 долларов США;
- Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 218 207,44
В погашение долга: 166 667
В погашение процентов: 51 540,44 долларов США
А теперь сделаем самое интересное: посчитаем все, что заплачено заемщиком по кредиту (и в счет погашения основного долга, и проценты за 7 лет) по курсу 31 рубль за 1 доллар США:
218 207.44 х 31 = 6 764 430,6 рублей.
Изначально долг заемщика был (по условию) 4 миллиона рублей. То есть, 4 миллиона - это те чужие деньги, которые взяли, а затем вернули.
Переплата по кредиту составляет:
6 764 430,6 рублей - 4 000 000 рублей = 2 764 430,6 рублей.
Заметили?
Вроде и ставка по кредиту значительно меньше, но за счет выросшего валютного курса, переплата по валютному кредиту оказалась больше.
И это еще не самое страшное при кредитовании в валюте.
Самое страшное при валютной ипотеке - рост курса «в моменте».
Самый страшный риск валютной ипотеки
Курс валюты то растет, то падает. Среднее изменение валютного курса на протяжении нескольких лет может быть сравнительно небольшим (хотя, рост курса с 24 рублей за доллар до 31 рубля за доллар небольшим назвать можно достаточно условно.
Но, как помните, были моменты времени, когда курс доллара составлял 36 рублей за доллар.
Представьте, что заемщик с зарплатой 80 000 рублей в месяц берет кредит 4 000 000 рублей, что по курсу 24 рубля за доллар равно кредиту 166 167 долларов США, и берет этот кредит на 15 лет. Представим также, что зарплата 80 000 рублей состоит из оклада 60 000 рублей и премии 20 000 рублей.
Платеж по кредиту составляет 1 592,76 долларов США или (в пересчете на рубли) - 38 226 рублей.
Жить можно: после платежей по кредиту «на жизнь» остается 80 000 рублей - 38 226 рублей = 41 774 рублей
Но курс изменился. И, как помним, в феврале-марте 2009 курс рубля к доллару составлял 36 рублей за доллар. Тот же платеж по кредиту в размере 1 592,76 долларов США по курсу 36 рублей составляет 57 339,36 рублей, то есть, «на жизнь» остается 80 000 рублей - 57 339 рублей = 22 661 рубль.
Как помним, в 2009 году, многие предприятия перестали платить своим работникам премии. А это значит, что доход заемщика уменьшился до размера оклада, а потому, «на жизнь» у заемщика стало оставаться 60 000 рублей - 57 339 рублей = 2 661 рубль.
И тот риск, что из-за изменения курса, платеж по кредиту окажется больше дохода заемщика, это, пожалуй, основной риск: ну не может человек по кредиту платить больше, чем зарабатывает, не может тратить все, что зарабатывает, на обслуживание долга!
Беря ипотеку в валюте, заемщик сам, самостоятельно берет на себя валютный риск! Изменение курса рубля по отношению к валюте кредита - это не страховой случай: это исключительно риск заемщика!
Позиция банков в вопросах валютного кредитования предельно проста:
В какой валюте кредит заемщик просил - в такой валюте и выдал; в какой валюте кредит выдал - в такой и верните, пожалуйста. Риск изменения курса валюты - не риск банка, а риск заемщика.
Большой плюс валютной ипотеки
Мы посчитали ситуацию, когда заемщик взял кредит по низкому курсу, а курс затем вырос.
Но, справедливости ради, давайте посмотрим на обратную ситуацию: заемщику повезло взять кредит не летом 2008, когда курс был 24 рубля за доллар, а в марте 2009 года, когда курс был 36 рублей за доллар.
Те же 4 миллиона кредита по курсу 36 рублей составляют 111 111 долларов США.
Подставим в калькулятор новые данные:
- Размер кредита: 111 111 долларов США;
- Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 147 807.05 долларов.
Но средний курс валюты, при котором проходило погашение долга, не 36 рублей за 1 доллар, а 31 рубль. Следовательно, заемщик по такому кредиту заплатил:
147 807,05 долларов х 31 = 4 582 018,5 рублей.
А переплата по кредиту составила за 7 лет всего 582 018,5 рублей.
Осталось совсем немного: выбрать правильный момент для получения кредита - и вперед!
Если получится - бонусом будет минимальная переплата по кредиту, а если не повезет, то риск - остаться и без денег, и без квартиры.
Не знаю как Вы, а я на себя риски валютной ипотеки брать не хочу.
За последние несколько лет многие банки отказались от валютного кредитования по долгосрочным программам из-за повышенных рисков, но часть заемщиков, получивших ипотеку еще лет 5-7 назад при курсе в 23-30 рублей, все еще не выплатили долг. Вы когда-то решили взять ипотеку в долларах ? Теперь остаток долга возрос в 2-2,5 раза? В этой ситуации «счастливчиков» волнует только вопрос – что делать? Давайте разберемся.
В первую очередь надо обратиться в свой банк и ознакомиться со всеми доступными вариантами действий, которые предлагает ваш кредитор. Как правило, набор решений одинаков во всех финансовых организациях: использование льготного курса конвертации валют, рефинансирование ипотеки в рублях, реструктуризация задолженности и «кредитные каникулы» с отсрочкой по погашению основной части долга.
Для тех российских заемщиков, у которых ипотека в долларах , может подойти такой вариант, когда банк проводит реструктуризацию долга и меняет размер ежемесячного платежа,чтобы он стал посильным для бюджета клиента. При этом могут использоваться следующие действия:
- Увеличение срока выплат, что позволит «размазать» долг на более длительный период и снизить величину регулярных платежей;
- Предоставление отсрочки по возврату основной части кредита, когда платить «тело» ипотеки в течение какого-то времени не придется, а нужно будет ежемесячно погашать лишь начисляемые проценты.
При выборе такой ситуации общая переплата растет, поскольку увеличивается сумма процентов за счет увеличения продолжительности кредита и перерыва по выплате основной части ипотеки. Причем курс доллара и ипотека здесь не особо взаимосвязаны – такое предложение банк может сделать и заемщикам в рублях, чтобы те временно минимизировали нагрузку на свой бюджет.
Другая альтернатива, которая позволит заемщикам компенсировать валютные риски – это использование банком льготного курса конвертации. Каждая кредитная организация принимает свой курс, например, Хоум Кредит Банк предлагает своим клиентам фиксированный курс в размере 45 рублей за доллар до конца июля 2015 года. В других банках свои котировки и свои льготы. Применяется такой специальный курс конвертации в следующих ситуациях:
- При внесении очередного платежа по графику;
- При частичном или полном досрочном погашении.
Просто вместо резко подскочившего курса доллара банк будет пересчитывать все ваши взносы в погашение долга по собственному зафиксированному курсу.
Можно вовсе уйти от иностранной валюты и произвести рефинансирование имеющейся ипотеки в рублевую. Такие предложения делают банки и «свои», и «чужие». Но при таком переходе расчет суммы рефинансируемого кредита в рублевом эквиваленте, скорей всего, будут производить по общебанковскому курсу. Таким образом, будет увеличен общий размер долга по сравнению с тем, каким он был в начале 2014 года, но зато от будущих скачков на валютном рынке вы будете застрахованы.
Есть и еще одно решение, когда ипотека в долларах, что делать – продать кредитную недвижимость сейчас, когда цены на жилье еще не упали и имеющие такую возможность, стремятся вложить свои средства во что-то ощутимое, а не держать в банке. Кстати, покупателем может стать тот, кто недавно оформил рублевую ипотеку еще по докризисным ставкам.
Единственное, что обязательно – это согласовать свое решение о продаже квадратных метров с банком-кредитором. Он должен не просто разрешить продажу, но и произвести все формальные процедуры и сопровождать сделку.
Такой шаг даст возможность избавиться от непосильного долга и, возможно, получить часть средств на руки. Отнестись к сложившейся ситуации надо спокойно: да, вы в течение нескольких лет жили в квартире и выплачивали «аренду» банку, но теперь надо освободить жилплощадь и удачном стечении обстоятельств вы не будете доплачивать, а просто съедете из ипотечного жилья, которое не стало вашим на другую съемную квартиру. Но при этом вам не придется страдать от огромных платежей по кредиту и урезать себя во всем, а достаточно будет оплачивать в рублях ежемесячно арендную плату хозяину жилья.
Любой валютный кредит – это риск. Стремительная девальвация рубля на 40-60% повысила стоимость кредитных ресурсов в иностранной валюте. Для всех, у кого была ипотека в долларах, 2014 стал переломным годом, в котором они проиграли. Предприниматели, открывая свой бизнес, тоже рискуют, но они не требуют поддержки государства, когда несут убытки, а распродают активы и отдают долги. Вот и вам надо искать варианты и рассматривать разные предложения.
Выгода от того или иного решения зависит от конкретной ситуации: если остаток долга небольшой, то можно растянуть срок его погашения и облегчить его выплату. Если вы только недавно ввязались в ипотеку, лучше продать квартиру и забыть эту эпопею, как страшный сон. Или можно рефинансировать кредит в рублях и продолжать выплачивать его банку. Сейчас, чтобы выйти из этого кризиса с минимальными потерями, надо искать компромиссные решения с банком, а не митинговать или голодать.
Девальвация рубля бьёт по кошелькам всех россиян, но в отдельных случаях всё же сильнее. С начала августа зарубежные валюты на отечественном рынке выросли в цене на 65-80%. Вместе с долларом и евро дорожают продовольственные товары, одежда, автомобили и, конечно, недвижимость. Особенно та, на которую был оформлен валютный кредит под некогда выгодный процент. Самое неприятное в подобной ситуации – невозможность прогнозировать дальнейшую судьбу рубля и свою платежеспособность. Что делать тем, у кого сумма выплат по ипотеке растет уже не по дням, а по часам?
Валютная ловушка – ипотека дорожает не по дням, а по часам
Доля валютной ипотеки на невелика - по статистике на неё приходится примерно 3,5 % от всего объёма задолженности в масштабах страны. Однако именно эта категория заёмщиков к концу 2014 года оказалась в самом уязвимом положении. Просрочка по долларовым кредитам по состоянию на 1 ноября 2014 года составила 14,2%. Положение осложняется тем, что последовательная девальвация рубля продолжалась практически весь год и предсказать, достигла ли национальна валюта дна, или впереди еще более глубокое падение, не берутся даже эксперты.
В условиях экономической стабильности валютная ипотека казалась достаточно выгодным банковский инструментом. Проценты по такому кредиту в среднем на четверть меньше, чем по рублевому. Однако, по оценкам экспертов, изначальные преимущества «дешевой ипотеки» уже нивелированы ростом курса доллара и евро. С финансовой точки зрения оформлять валютный кредит не просто невыгодно – учитывая динамику рынка, сумма долга по такому займу стабильно увеличивается с каждым днем, делая его погашение трудновыполнимой задачей.
Пожалуй, сохранять спокойствие пока могут лишь те ипотечники, которые получают основной доход в валюте. Всем остальным остается нервничать и надеяться, что нефть перестанет дешеветь, взаимные санкции будут отменены, а грамотные меры Центробанка смогут остановить дефолт. Если сохранять оптимизм и сидеть сложа руки становится вам не по карману, придется приложить усилия для того, чтобы выбраться из валютного капкана и избавиться от золотого кредита.
Прежде всего несчастным обладателям долларовой ипотеки не стоит терять голову. Самый плохой и бессмысленный путь – отказываться от выплат, рискуя навсегда похоронить свою кредитную историю или спешно избавляться от жилья, в которое уже было вложено много сил и средств. Пикетирование городской администрации, Кремля, Белого дома или здания Центробанка также сложно отнести к конструктивным вариантам решения проблемы.
- Увеличить срок кредитования
В краткосрочной перспективе основная проблема валютной ипотеки – это даже не увеличение общей кредита, а резкий взлет суммы ежемесячного платежа. Если смотреть в будущее с оптимизмом, в течение года курс рубля может стабилизироваться, а долларовые кредиты вновь стать выгодными. Но в переходное время сумма выплат рискует стать неподъёмной для кошелька заемщика. Чтобы облегчить себе жизнь и не выходить за рамки запланированного бюджета, можно попросить банк увеличить срок кредитования. При этом процентная переплата, конечно, увеличится, зато ежемесячный платеж вновь окажется по карману.
- Рефинансировать валютную ипотеку в рубли
Если динамика падения рубля вызывает у вас самые мрачные предчувствия и долларовая ипотека с каждым днем кажется всё более тяжким ярмом, можно попробовать перевести кредит в российскую валюту. Для этого придется запросить у банка рефинансирование займа. Ставка и объем кредита неизбежно вырастут, но зато вы будете уверены в стабильности ипотеки. Для заёмщиков, которые живут на рублевые доходы, этот вариант считается оптимальным. К сожалению, он не подходит – для рефинансирования потребуется свидетельство о праве собственности на жильё. Также в процессе рефинансирования придется повторно потратить время и деньги, необходимые для оформления кредита.
- Перекредитоваться в другом банке в рублях
Если в вашем банке по какой-то причине невозможно рефинансировать ипотеку, остается вариант получить новый кредит в другой финансовой организации для погашения старого. Это возможно в том случае, если в ипотечном договоре нет прямого запрета на перекредитацию в сторонних банках. При этом потенциальный заёмщик должен понимать – ему придется заново собирать справки о доходах и подтверждать платежеспособность. В большинстве случаев перекредитоваться получится, если задолженность не превышает 70% от стоимости объекта залога, а за заёмщиком не замечено просрочек по платежам на протяжении минимум года. С учетом всех новых обстоятельств рублевый кредит будет дороже валютного, но зато стабильнее.
Эксперты рекомендуют владельцам валютной ипотеки, которые подумывают о рефинансировании или перекредитовании займа, поторопиться с решением. Девальвация рубля и высокая инфляция неизбежно скажется на всём ипотечном рынке России. После того, как Центробанк резко увеличил ключевые ставки, банки будут вынуждены занимать у государства под более высокий процент и, конечно, постараются переложить траты на клиентов. Многие прогнозируют, что в 2015 году ипотека может подняться до барьерной планки в 18 – 20% годовых и стать «заградительной» - то есть слишком дорогой и недоступной. В этом случае останется лишь один выход из положения – попытаться перепродать жильё с валютной ипотекой на рынке недвижимости, однако это будет слишком дорогим компромиссом. Даже в более благополучные времена заключить такую сделку достаточно сложно и не слишком выгодно.
Основная масса ипотечных сделок на российском финансовом рынке сегодня происходит с заключением договоров в национальной валюте. При этом существуют банковские предложения в иностранной валюте и ставки по ним на несколько пунктов ниже по сравнению со стандартными рублевыми программами. Прежде чем принимать решение об оформлении валютного займа, специалисты советуют изучить тонкости валютного кредитования и возможные риски.
Преимущества и недостатки кредита в валюте
Существенных отличий между процессами кредитования в рублях и в валюте не существует. При обращении в банк клиент в заявке-анкете ставит галку, которая свидетельствует о его намерении получить ипотечный кредит в валюте. Единственным ограничением может стать условия кредитования конкретной программы, так как значительная часть российских банков сегодня работает с кредитами в рублях.
Валютная ипотека имеет преимущества, связанные с уровнем процентной ставки, которая на порядок ниже по сравнению с базовыми программами. Средний процент по рублевым предложениям сегодня варьируется в районе 11%, ипотечный кредит в долларах предполагает наличие ставки при валютном кредитовании 8%. Более низкий процент обуславливает на первый взгляд выгодные условия и на первый взгляд сулит меньший размер переплаты за пользование кредитными средствами. Такое мнение было бы верным, в случае стабильности курса валюты по отношению к рублю.
На практике стабильности валютных курсов не существует, с чем и связан основной риск валютного кредитования. Развитие событий может пойти по-разному сценарию. Возможны следующие варианты:
- при падении курса валюты, заемщик не только поучает меньший размер переплаты, на и возможность сэкономить и быстро погасить займ;
- при стабильности курса выплата по кредиту будет происходить по запланированному сценарию;
- при серьезном повышении курса валюты и обесцениванию рубля вероятность невозможности выплаты по кредиту весьма велика.
Последний вариант развития самый печальный. Ипотека в долларах для многих заемщиков в 2009 году была связана со значительными финансовыми потерями, когда стоимость кредита увеличилась в разы. С учетом истории скачков валютного рынка, когда курс поднялся с 6 рублей за доллар до 29 рублей предсказать поведение валютного рынка в будущем невозможно. Для заемщика это означает, что кредитные обязательства вырастают в разы и он оказывается в «долговой» яме.
Когда стоит брать кредит в валюте
Специалисты советуют рассматривать возможность оформления валютного займа в условиях стабильности экономики и отсутствия риска влияния политически решений. При этом такой кредит должен браться на краткосрочный период с длительностью не более пары лет. При необходимости займа на 10 и более лет, стоит отдать предпочтение оформлению кредита в рублях.
Стоит учитывать, что ни одна из валют не застрахована от риска дефолта, поэтому угроза в виде резкого роста ее стоимости существует всегда. Ипотека, выданная в рублях, не имеет подобных опасностей и все условия определены на этапе подписания кредитного договора. В связи с этим стоит взвесить получаемую выгоду от оформления займа под более низкий процент и риск возможных потерь. Если бы курсы сохранялись на текущем уровне и не были подвержены колебаниям, то выгодность оформления займов выглядела следующим образом:
- американский доллар;
- рублевый займ;
- кредит в евро.
Финансисты говорят о «золотом» правиле рынка в отношении валютных займов. Оно говорит о том, что брать необходимо кредит только в той валюте, в которой заемщик получает доход. Такая рекомендация позволит обезопасить заемщика от финансовых проблем, хотя и не всегда позволит получить максимальную выгоду.
Какие банки дают кредит в валюте
Сегодня большинство российских банков работают с предложениями по ипотеке в рублях. При желании найти программы кредитования в валюте можно, в большинстве случае они предполагают предоставление займа в долларах или евро.
Сибсоцбанк
Кредитные средства на любые цели могут быт получены в долларах или евро. Срок кредитования составляет два года и ставка процента составляет 11%. Срок рассмотрения заявки на получение кредита составляет 5 рабочих дней. К преимуществам обращения в банк относится:
- возможность нецелевого использования кредитных средств;
- отсутствие комиссионных сборов; возможность привлечения поручителей;
- возможность предоставлять в качестве обеспечения недвижимое и движимое имущество.
Условия кредитования предполагают обязательность подтверждения заемщиком платежеспособности и заключения договора имущественного страхования. Недостатком считается отсутствие возможности подачи онлайн-заявки.
Московский Кредитный банк
Займ в долларах банк готов предоставлять заемщиком на срок равный 15 годам. Средний срок рассмотрения заявки на получение займа составляет 3 рабочих дня. Средства выдаются по ставке 12% и максимальный размер кредита составляет 35 000 долларов. Кредитная организация не требует обязательного обеспечения по кредиту и может предоставить займ на более жестких условиях без подтверждения дохода. В рамках программы установлена обязательность имущественного страхования. Средства могут быть получены на любые цели.
Эксперт Банк
Кредитная организация готова предоставить займ в валюте в размере до 200 000 долларов на срок до 3 лет. Процентная ставка по условиях программы составляет 10%. Средний срок рассмотрения заявки составляет от 1 до 10 суток. В рамках программы установлено обязательность обеспечения залоговым имуществом, подтверждение дохода заемщика, заключения договора страхования
Ипотека: валюта и что делать с кредитом
Согласно данным статистики за последние 4 года валютные займы были оформлены 60 000 россиян. Такой выбор был обусловлен более низкими ставками и меньшей суммой ежемесячного платежа. Как показала практика, принятие такого решения для многих стало ошибочным. Вместо выгоды в результате «взлет» курса доллара и евро многие из заемщиков оказались неспособны погашать увеличившийся в разы займ.
Многие заемщики, оказавшиеся в сложном финансовом положении, выбрали тактику ожидания в надежде на изменение ситуации с валютным курсом, что финансовыми специалистами расценивается как допущение серьезной ошибки. Основная опасность связана с тем, что в результате возникших просрочек заемщик может потерять залоговое имущество и деньги. При осознании сложности финансового положения необходимо идти в банк для объяснения сложившейся ситуации и поиска компромисса. На встречу с кредитным специалистом необходимо взять кредитный договор и удостоверение личности.
В большинстве случаев выход из сложившейся ситуации связан со следующими вариантами:
- предоставление «каникул», то есть периода отсрочки в платежах;
- реструктуризация кредитной задолженности;
- использование преимуществ программы рефинансирования.
Реструктуризация задолженности позволяет изменить условия кредитования в виде изменения ставки процента или увеличения длительности кредитования. В результате таких действий сумма ежемесячных выплат становится меньше, и финансовая нагрузка на заемщика снижается. В некоторых случаях банки предоставляют отсрочку на определенный период, в течение которого заемщик не вносит плату в счет погашения займа.
Программы рефинансирования появились на российском финансовом рынке относительно недавно, но стали эффективным и популярным инструментом, позволяющим заемщикам облегчить финансовое положение за счет улучшения условий кредитования. Такие программы позволяют сменить валюту займа на российский эквивалент
Предложения по рефинансированию сегодня предлагают все крупные российские банки. При обращении в кредитное учреждение клиент может получить более лояльные условия кредитования. Заемщик может объединить несколько займов в различных банках в один. Воспользоваться преимуществами рефинансирования можно в следующих банках:
- Сбербанк - максимальная сумма до 3 млн. рублей, срок погашения до 5 лет, ставка процента 13,5%, возможность объединить 5 кредитов;
- ВТБ 24 - сумма от 100 000 до 5 млн. Рублей, ставка процента от 12,5 до 16,5%, срок действия кредитного договора 5 лет, максимальное количество для объединения 6 кредитов.
- Райффайзен Банк - максимальная сумма для финансирования 2 млн. рублей, срок кредитования 5 лет, возможность объединения до 5 кредитов и оформление по упрощенной системе, ставка процента в первый год 11% со снижением в последующем до 9,99%.
Процедура рефинансирования аналогична оформлению обычного кредита и не вызывает сложностей у клиентов, ранее прошедших процесс заключения кредитного договора с банком. Некоторые банки в рамках подобных программ дают возможность заемщику получить дополнительные денежные средства, которые физическое лицо может потратить на любые цели.
Большинство российским банков отказались от кредитования в валюте, но предложения с валютным кредитованием присутствуют на российском рынке банковских услуг. Преимуществом подобных программ считается более низкие процентные ставки и возможность снизить размер итоговой переплаты за пользование кредитными средствами. Основной риск связан с угрозой резкого колебания курса, при повышении которого заемщик способен оказаться в «долговой» яме. При желании переоформить валютный займ со сменой валюты договора рекомендуется воспользоваться программами рефинансирования, которые сегодня представлены в большинстве российских банков.
Валютная ипотека привлекает заемщиков более низкими процентными ставками. Они могут быть ниже на 2-5% по отношению к рублевым. И так как ипотека - кредит долгосрочный, многие люди полагают, что в течение его погашения они смогут существенно сэкономить на выплатах. Однако предположение ошибочно.
Основной принцип выбора валюты для взятия ипотеки - брать кредит стоит только в той валюте, в которой заемщик получает доход.
Основные риски для заемщика заключаются в возможных валютных колебаниях. Курс евро или доллара может вырасти так существенно, что сделает выплаты по кредитам в рублевом эквиваленте абсолютно неподъемными. А грамотно предсказать курсовое движение на период 10-15 лет не под силу сегодня ни одному профессиональному аналитику.
Конечно, если валюта по ипотеке существенно укрепится в цене, всегда можно реструктуризовать кредит и в рублях. Но при этом придется заплатить стандартные комиссии за рассмотрение кредитной заявки, оценку объекта недвижимости и пр.
Поэтому если зарплата у заемщика в рублях, ипотеку тоже стоит брать в отечественной валюте. Особенно это актуально для таких долгосрочных кредитов, как ипотечный. Также важно учитывать потери, которые несет заемщик при конвертации денег из одной валюты в другую.
Но если было принято решение остановиться на валютной ипотеке, стоит выбирать ограниченный срок кредитования - 5-10 лет.
Особенности выбора валютной ипотеки
Валютная ипотека в долларах и евро - самый распространенный вариант. В последнее время появились также предложения по ипотеке в японских йенах или швейцарских франках. Но брать такие экзотические кредиты рекомендуется только получающим зарплату в этой валюте, т.к. их достаточно проблематично купить и продаются они по завышенному курсу.
Ставки по ипотечным кредитам в рублях стартуют с отметки 8,5%, таким образом, они максимально приближены к валютным кредитам.
В самом общем виде алгоритм выбора между ипотекой в долларах и евро предельно простой. Для получающих доходы в евро - предпочтительна эта валюта . Аналогично и с долларовыми доходами. При этом стартовые ставки по кредитам в долларах и одинаковы и составляют от 7,9%.
Если брать за основу выбора курсовую динамику, то курс доллара по сравнению с маем 2004 года за 10 лет вырос на 20,28% (с 28,99 до 34,87 р.). Тогда как евро с 34,86 до 47,88 на 37,3%. Таким образом, для получающих зарплату в рублях валютные кредиты обесценили бы всю выгоду от более низких процентных ставок. Но заемщики по долларовой ипотеке понесли бы меньшие потери. Предполагается, что в дальнейшем евро также будет укрепляться сильнее доллара.