Заместитель начальника управления правового обеспечения кредитной и инвестиционной деятельности «Альфа-банка»
Основания возникновения права залога, ч.1
Залог в силу закона. 1
Залог в силу договора. 11
Условия о предмете залога. 14
Условия об оценке предмета залога. 17
Условия о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства. 22
Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, залог возникает в силу договора; закон возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в законе. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяется к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Залог в силу закона
Случаев, когда закон признает имущество находящимся в залоге в обеспечение надлежащего исполнения соответствующего основного обязательства, относительно не много. Такие случаи установлены в ГК РФ, законе РФ «О залоге», Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… », Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества», Кодексе торгового мореплавания РФ, а именно:
- если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Поскольку на основании п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применимы положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, то, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Также п. 6 ст. 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку в порядке приватизации государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества;
- при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества покупатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора (ст. 64.2 закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 закона об ипотеке); в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при залоге прав (требований) в случае если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге»); морской залог по требованиям к судовладельцу, указанным в ст. 367 Кодекса торгового мореплавания РФ.
Для залога, возникающего в силу закона, какого-либо соглашения между залогодателем и залогодержателем не требуется, основанием для возникновения права залога является сам закон и те обстоятельства, с которыми закон связывает стороны залоговым отношением.
При этом стороны могут своим соглашением исключить возникновение залога, возникающего в силу закона, в тех случаях, когда закон предоставляет такое право. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Исключить залог в своих отношениях могут стороны договора купли-продажи товара в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа (диспозитивная норма п. 4 ст. 488 ГК РФ), а также стороны кредитного договора или целевого займа на приобретение земельного участка, здания (строения, сооружения), жилого дома, квартиры или на их строительство (диспозитивные нормы ст. ст. 64.1, 64.2, 77 Федерального закона об ипотеке. В этом случае стороны могут прямо предусмотреть, что на соответствующее имущество право залога продавца (кредитора, займодавца) не распространяется.
Стороны в любое время могут трансформировать залог, возникший в силу закона, в договорный залог , заключив соответствующий договор о залоге. В этом случае с момента заключения договора о залоге залог считается возникшим из договора.
Интересной особенностью является то, что возникший в силу закона залог недвижимого имущества (права аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации, за исключением предприятий как имущественных комплексов) может быть удостоверен путем выдачи залогодателем соответствующей закладной (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В этом случае залог не считается возникшим из договора (поскольку договора в этом случае нет), а продолжает считаться залогом, возникшим в силу закона.
При залоге, возникающем в силу закона в отношении недвижимого имущества, осуществляется его государственная регистрация в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно общим требованиям п. 1 ст. 131 ГК РФ и специальной норме п. 2 ст. 20 Федерального закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В этом смысле регистрирующему органу не составляет особых трудностей выявлять ипотеку, возникшую в силу закона, при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Одновременно с государственной регистрацией договора регистрирующий орган регистрирует обременение в отношении принадлежащего застройщику земельного участка, на котором осуществляется строительство, либо права аренды такого участка, ипотекой в пользу участника строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на помещения в готовом (оконченном строительством) объекте недвижимости регистрирующий орган также фиксирует факт обременения их ипотекой в пользу зарегистрированных в Едином государственном реестре участников строительства. Особых трудностей не должно возникать и при государственной регистрации залога в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ в пользу покупателя ренты.
Другое дело, когда речь идет о залогах, возникающих в силу ст. 64.1, 64.2, 77 закона об ипотеке, когда обременяемый объект недвижимости приобретен или возведен на заемные средства . Регистрирующий орган не всегда может на основе представленных при государственной регистрации возникновения (перехода к залогодателю) права собственности на недвижимое имущество документов установить указанные обстоятельства, с которыми связано возникновение право залога. В случае если регистрирующий орган не обнаружил оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержатель вправе требовать такой регистрации, обратившись со своим заявлением в регистрирующий орган.
Подобного рода правовая ситуация нашла отражение в арбитражной практике (п. 9 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ).
Арбитражный суд признал уклонение регистрирующего органа от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерными. В соответствии с правилами п.2 ст. 20 закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго п. 2 ст. 20 регистрирующий орган не осуществил государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации.
Трудности в выявлении возникшего права залога возможны и при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа). Например, регистрирующему органу иногда сложно определить конкретные условия сделки об оплате, выяснить, оплачено ли недвижимое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности, или нет. С этой точки зрения сторонам рекомендуется более точно указывать в заключаемом ими договоре купли-продажи на право залога, на те условия, которые связаны с его возникновением.
При этом надо отметить, что залог, возникающий в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении товара, проданного по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), имеет крайне противоречивую практику.
Договор купли-продажи настолько широко применяется в гражданском обороте, что порой возникают сомнения, во всех ли случаях такой залог «работает». Ведь предметом купли-продажи могут быть самые разные вещи, а в силу п. 4 ст. 454 ГК РФ – и имущественные права . Если вещь не является индивидуально-определенной, то стороны договора купли-продажи могут ограничиться указанием родовых признаков предмета купли-продажи, не идентифицируя его таким образом, чтобы его можно было отграничить от остальных вещей, находящихся у покупателя. Особенно это касается имущества, которое может определяться только какой-либо мерой (весом, объемом и т. п.). Установить, о каком именно имуществе идет речь (которое до сих пор находится у покупателя, либо которое он использовал, либо передал другому лицу), бывает крайне сложно, а иногда и невозможно. В этих случаях в обращении взыскания на имущество, которое продавец считает передавшим покупателю и ссылается на его залог, может быть отказано в виду отсутствия идентифицирующих предмет купли-продажи признаков. Кроме того, в силу ст. 223 ГК РФ стороны договора купли-продажи могут договориться о переходе права собственности на товар не в момент передачи товара, а в какой-либо другой момент после передачи товара (например, в момент его оплаты). В этом случае право залога также не возникает. Но наиболее важное значение в возникновении права залога приобретает сама воля сторон, направленная на установление условиями договора купли-продажи кредитных отношений. В результате, арбитражные споры в связи с требованиями продавца, основанные на залоге в силу закона, носят крайне индивидуальный характер и полностью зависят от конкретных обстоятельств дела.
Пример:
В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу № А/2007 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оборудования для рыбопереработки и обращении взыскания на проданное оборудование судебная коллегия поддержала состоявшиеся судебные акты нижестоящих судов о взыскании задолженности по оплате оборудования и об отказе в обращении на него взыскания. Как следовало из материалов дела, по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателю бывшее в употреблении и пришедшее в негодность оборудование согласно прилагаемому к договору перечню, а покупатель принимает указанное оборудование и обязуется уплатить за него соответствующую цену. По условиям договора передача оборудования продавцом и принятие оборудования покупателем к моменту заключения договора фактически осуществлены, сторонами предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Условиями договора также предусмотрено, что денежное обязательство покупателя подлежит оплате в соответствующей сумме в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца в течение трех дней после подписания договора. Исходя из данных условий сделки, суды не усмотрели возникновения у продавца права залога, на которое он ссылается. Согласно определению Высшего Арбитражного Суда РФ /08 нарушений норм материального права судами не допущено, в передаче материалов дела в Президиум ВАС РФ отказано.
В соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.01.2001 по делу № Ф03-А73/06-1/4956 суд, установив обстоятельства, связанные с оплатой покупателем менее 50% стоимости недвижимого имущества, свидетельствующие о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи, пришел к выводу о наличии оснований в соответствии со статьей 450 ГК РФ для удовлетворения требований истца о расторжении договора. При этом суд применил к спорным правоотношениям положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым при передаче товара покупателю до его оплаты, проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также судом указано, что согласно положениям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на стадии открытия конкурсного производства в отношении истца не предусмотрено исполнение сделок, не связанных с погашением обязательств должника, перед конкурсными кредиторами . По определению Высшего Арбитражного Суда РФ /07 оснований для пересмотра дела в порядке надзора не установлено, состоявшиеся судебные акты остались без изменений.
Пожалуй, более спорным в практике является залог, установленный п. 1 ст. 58 Законом РФ «О залоге». Речь идет о ситуации, когда в залог передается право (требование) к должнику, которое в период действия залога им, должником, исполняется. Закон гласит, что все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Таким образом, первоначальный залог права (требования) к должнику, возникший из договора о залоге, трансформируется в залог (уже в силу закона) в отношении полученного залогодателем по этому праву (требованию) имущества.
Действие этой правовой нормы оспаривается прежде всего тем, что закон РФ «О залоге» был принят до введения в действие Гражданского кодекса РФ, а потому в силу требований ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» должен действовать в части, ему не противоречащей. Сам Гражданский кодекс РФ при регулировании залога имущественных прав не предусмотрел аналогичной правовой нормы, однако сохранил институт залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ). В силу этих причин положительное применение положений п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» практически не встречается в судебной и арбитражной практике, а в актах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ – вообще отсутствует.
Необходимо отметить, что залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, и право залога на полученное по заложенному праву (требованию) имеет существенные отличия. Прежде всего, залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, имеет более широкое применение. Например, предметом залога в смысле п. 6 ст. 340 ГК РФ может стать вещь, изготовленная не только подрядчиком по заданию заказчика (залогодателя), но и самим залогодателем. В то время как возникновение права залога в силу ст. 58 Закона РФ «О залоге» на изготовленную вещь может возникнуть лишь при подрядной сделке, когда права требования заказчика к подрядчику были предметом первоначального залога. И, если залог будущей вещи не возникает до момента факта ее приобретения, при залоге прав (требований) залог распространяется на заложенное право (требование), а потому до его исполнения должником залогодателя на него можно обратить взыскание в обычном для залога порядке.
Правовая позиция о том, что п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» противоречит Гражданскому кодексу РФ, на наш взгляд, не совсем обоснована. Фактически, она сводится к тому, что нормы закона, содержащие случаи возникновения залога, в силу самого факта их принятия до ГК РФ должны быть признаны недействующими. Вместе с тем, данный вывод не вытекает ни из содержания ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ни из ее смысла.
Сам Гражданский кодекс РФ предусмотрел возможность возникновения залога в силу закона. Пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу закона при наступлении в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Из п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» вытекают все эти условия, которые требуются по ГК РФ. Поэтому право залога на полученное залогодателем по заложенному праву (требованию), установленное в п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге», следует отнести к действующему.
Применение такого залога опять же осложняется проблемой идентификации предмета залога и свойством его реализуемости. В большинстве случаев залогодатель передает залогодержателю в залог права денежного требования, а поскольку деньги, выступая средством расчетов, не могут выступать предметом залога, то уплаченные должником залогодателя денежные средства в залог не поступают. Согласно п. 2 ст. 58 Закона РФ «О залоге» при получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Применение п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» становится актуальным в случае, если первоначально заложено право (требование) к должнику на получение товаров, результатов выполняемых работ . И поскольку судебная и арбитражная практика по такому залогу не нашла положительного применения, данный залог необходимо применять с особой осторожностью, в случаях, когда его применение не влечет для залогодержателя существенных правовых рисков.
Морской залог необходимо отличать от морской ипотеки (ипотеки морского судна). Если при ипотеке морского судна речь идет о регистрируемом залоге, в основном, по соглашению сторон в обеспечение исполнения гражданско-правовых обязательств, то морской залог является специфическим институтом международного морского права, имплементированного в российскую правую систему.
Российская Федерация присоединилась к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 г. (Федеральный закон от 01.01.2001). На основе положений данной конвенции нормы о морском залоге были отражены в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации. В статье 367 данного Кодекса установлено, что морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении :
Срок исполнения основного обязательства определяется соответствующей календарной датой, определенной должником и кредитором в заключенной ими сделке, или указанным ими истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Возможны случаи, когда в сделке, содержащей условия основного денежного требования, не содержатся сроки их исполнения должником. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства . Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении , если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Поэтому отсутствие в сделке, заключенной между должником и кредитором, условий о сроке исполнения основного денежного требования, само по себе не свидетельствует о необходимости его конкретизации в договоре о залоге, в этом случае срок исполнения основного обязательства регулируется п. 2 ст. 314 ГК РФ. В целях соблюдения интересов залогодателя-третьего лица, не являющегося должником по основному денежному требованию (основному обязательству), в договоре о залоге рекомендуется указывать срок действия договоре о залоге или иной срок, ограничивающий по времени право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество. Если срок исполнения основного обязательства определен моментом востребования, то указание срока действия договора о залоге представляется необходимым.
Если сделка между должником и кредитором заключена под условием (ст. 157 ГК РФ) и это имеет существенное значение при определении размера и (или) срока исполнения основного денежного обязательства, то необходимо указать данные условия.
Если залогом обеспечивается несколько основных денежных требований, то подлежит описанию каждое из таких требований.
Подлежат описанию как существующие, так и возможные будущие денежные требования к должнику, которые по соглашению между сторонами договора о залоге включаются в состав основных денежных требований, обеспеченных залогом.
При обеспечении залогом основного денежного обязательства, подлежащего исполнению по частям, сторонам договора о залоге необходимо указать сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие их определить.
Например, для банков приобретает важно обеспечение залогом кредитных сделок, в которых помимо обязательства вернуть сам кредит предусматривается обязательство заемщика уплатить проценты, начисляемые на сумму кредита. Проценты за пользование кредитом относятся к основным денежным требованиям, условия об уплате которых подлежат отражению в договоре о залоге. Проценты являются платой за предоставление банком услуги по предоставлению кредита, они придают кредитной сделке возмездный характер, по своей природе они являются ценой кредитного договора. Это нашло подтверждение и в судебной практике. Согласно п. 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ /14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договора займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита , следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.
Проценты за пользование кредитом требуют описания в договоре о залоге еще и потому, что они приращиваются к сумме кредита и рассматриваются в неразрывной связи до того момента, пока по начисленным процентам за истекший период пользования кредита не наступило обязательство по их уплате и, тем самым, они не станут обладать признаком самостоятельного денежного требования. Как правило, при оформлении залога речь идет о процентах за пользование кредита как о будущих требованиях. Поэтому, находясь в правовой связи с телом кредита, они подлежат отражению в договоре о залоге и входить в состав обеспеченных залогом требований. В ГК РФ условия о процентах за пользование кредитом в залоговых правоотношениях специально не урегулированы. Вместе с этим, они нашли отражение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к специальному виду залога – ипотеке. В п. 1 ст. 3 данного Федерального закона установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Пример:
В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 /07 рассмотрел в кассационном порядке материалы дела по иску о признании договора об ипотеке незаключенной сделкой. В соответствии с кредитным соглашением , исполнение обязательств по которому было обеспечено договором об ипотеке, заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в соответствующих пунктах кредитного соглашения. Однако указанные сведения в договоре об ипотеке, заключенном с залогодателем-третьим лицом, отсутствовали. На основании этого суд кассационной инстанции подтвердил законность и обоснованность судебного акта апелляционного суда о признании договора об ипотеке незаключенным.
Отказывая в пересмотре материалов дела в порядке надзора, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда РФ указала, что в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Согласно п. 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В соответствии с п. 1 ст. 3 названного закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кредитным соглашением установлено, что заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в кредитном соглашении. Признавая договор об ипотеке незаключенным, суды исходили из того, что в этом договоре нет указания на сроки уплаты процентов по кредитному соглашению, то есть не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства. Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено (определение ВАС РФ /08).
В другом арбитражном деле, рассмотренном Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление /02), договор об ипотеке не был признан в целом незаключенным по причине отсутствия к договоре условия о размере процентной ставки за пользование кредитом.
Открытое акционерное общество «Банк “Зенит”» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Андроник» об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212.
В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик - открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Инфобанк» и арендатор спорного здания - общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Юнион – Трэйд».
Решением от 01.01.2001 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем. Постановлением апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения по тем же мотивам.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 01.01.2001 оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.
На данные состоявшиеся судебные акты был принесен протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который был удовлетворен Президиумом по следующим основаниям.
Как было видно из материалов дела, между банком «Зенит» и банком «Инфобанк» заключен договор от 01.01.2001 N 03-075/2000 о предоставлении кредитов. Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе SWIFT. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн. долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.
В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с договор об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с Московским земельным комитетом.
По заявке заемщика, переданной по системе SWIFT, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн. рублей на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10% годовых и неустойки в размере 0,25% при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.
Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтвержден. В отношении банка «Инфобанк» с 21.09.2001 возбуждено дело о банкротстве.
Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.
Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего. В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Так, согласно пункту 4.1.1 ипотека обеспечивает возврат заемщиком основной суммы кредита в размере 1 млн. долларов США; установлена дата возврата кредита – через 12 месяцев с даты предоставления первого кредита; определен размер неустойки при просрочке возврата кредита. Также залогодатель и залогодержатель предусмотрели, что ипотека обеспечивает уплату процентов на сумму кредита по ставке, согласованной кредитором и заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора, и возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.
Отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и, соответственно, в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной.
Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Сформулированная Президиумом ВАС РФ правовая позиция по указанному выше делу представляется достаточно взвешенной и обоснованной. Проценты за пользование кредитом уже являются самостоятельным денежным требованием и при обращении взыскания на заложенное имущество могут быть отделены от тела кредита. Договором об ипотеке в принципе могут считаться обеспеченными остальные денежные требования залогодержателя, без учета процентов за пользование кредитом. С учетом обстоятельств дела признание незаключенным договора об ипотеке в целом было признано незаконным.
Читайте в следующем выпуске:
Условия о неустойках
Проценты за пользование чужими денежными средствами
Расхождения в описании условий основного обязательства
Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Требования к оформлению договора о залоге
Случаи необходимости нотариальной формы договора о залоге
Товар признается проданным в кредит в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (п. 1 ст. 488 ГКРФ).
П. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 3 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
П. 7 ст. 28.1 закона РФ «О залоге»
П. 2 ст. 345 ГК РФ
П. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, информационное письмо Президиума ВАС РФ
Наименование сделки, дата заключения, номер и другие идентифицирующие ее признаки. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 9 также требует, чтобы в договоре об ипотеке было указано место заключения сделки между кредитором и должником
Можно выделить следующие наиболее важные черты залога , присущие, за некоторым исключением, большинству его видов:
права залогодержателя есть права на чужое им-во ;
право залога следует за вещью;
залог производен от основного обяз-ва;
залог зависим от основного обяз-ва.
По визуальному обозначению залога выделяют:
1. твердый залог;
2. залог без наложения знаков, свидетельствующих о залоге.
В зависимости от лица, которое выступает обеспечивающей стороны, можно указать:
залогодателем выступает должник по обеспеченному обязательству;
залогодатель - третье лицо, не являющееся стороной обеспеченного обяз-ва.
По основанию возникновения выделяют:
договорной залог;
законный залог.
В зависимости от того, на какой из сторон обеспечивающей сделки лежит риск случайной гибели либо случайного повреждения заложенного им-ва выделяют:
залог с сохранением риска за обеспечивающей стороной;
залог с переходом риска к обеспеченной стороне;
залог с переходом риска к залоговому хранителю;
залог с обоюдным риском за обеспечивающей и обеспеченной стороной.
По факту обладания правом собственности на обеспечивающее им-во на момент заключения обеспечивающей сделки можно выделить:
залог имеющегося им-ва , то естьим-ва , право собственности на которое принадлежит обеспечивающей стороне на дату заключения обеспечивающей сделки;
залог будущего им-ва обеспечивающей стороны;
В зависимости от объема обеспеченных требований можно разделить:
полное обеспечение (залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов обеспеченной стороны на содержание обеспечивающего им-ва и расходов по взысканию);
частичное обеспечение (соответственно, залог обеспечивает только определенную договором часть объема требований, которые могут иметь место к моменту удовлетворения).
По умолчанию, устанавливается режим полного обеспечения.
8. Договор о залоге.
Договор залога служит для обеспечения гарантии выполнения определенных обязательств, например по погашению займа или по возврату кредита.
Договор залога должен быть составлен в письменной форме и подписан его участниками - залогодателем и залогодержателем. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обяз-ва, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обяз-во. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного им-ва, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное им-во во внесудебном порядке.
Помимо этого договор залога им-ва содержит информацию о том, где должно находиться залоговое им-во. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
В качестве залогодателя и залогодержателя по условиям данного договора могут выступать юридические и физические лица.
Различают несколько видов залогов , в число которых входят заклад, ипотека, залог товаров, ценных бумаг и имущественных прав. Под ипотекой подразумевается обеспечение выполнения обязательств недвижимым им-вом. При закладе залогом является движимое им-во, например автомобиль. Предмет залога при этом может находиться у любой из сторон, в зависимости от условий договора залога.
Залог в виде товара в обороте может представлять собой продукцию, сырье, комплектующие. При этом залогодатель сохраняет право пользования данным залоговым им-вом, что должно быть оговорено в договоре. Имущественные права также могут выступать в качестве залога.
В соответствии с п.3 ст.334 ГК, залог возникает на основании договора залога либо в силу прямого предписания закона при наступлении указанных в норме закона обстоятельств и при условии, если в законе определено, какое имущество и в обеспечение какого обязательства считается находящимся в залоге. Последний случай залога именуется законным залогом.Наиболее распространенная ситуация, в которой возникает законный залог, – это продажа вещи в рассрочку (кредит). В соответствии с п.5 ст.488 ГК с момента передачи проданной вещи покупателю и до полной ее оплаты последняя считается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.
Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный. Это касается не только прав залогодержателя, но и его правового статуса. В частности, положение залогодержателя, чьи права возникли в соответствии с нормой закона, в делах о банкротстве ничем не отличается от правового положения залогодержателя, основывающего свои права на договоре залога. Такое лицо имеет преимущества перед иными кредиторами, чьи права проистекают из обязательств, не обеспеченных залогом. Например, по одному из дел окружной суд отменил определение суда первой инстанции, которым продавец, продавший товар в кредит, был включен в одну очередь с иными кредиторами. Окружной суд указал, что в случае продажи товара в кредит продавец имеет право законного залога на проданный товар, следовательно, его требование о выплате продажной стоимости товара, обеспечено залогом. Такой кредитор должен быть включен в очередь залоговых кредиторов (см. постановление ФАС МО от 28.11.2002 NКГ-А41/7833-02). Подобная практика является устойчивой и характерной для большинства окружных судов (см. также постановления ФАС СЗО от 27.08.2002 N8б/02-А42-6437/01-7; ФАС УО от 28.07.2003 NФ09-1938/03ГК).
Другой пример применения к законному залогу общих норм о залоге представляет собой следующее дело. Перед судом стоял вопрос о действительности сделок по приобретению имущества, оплаченного векселями. Суд установил, что векселя, которыми покупатель рассчитался за спорное имущество, были приобретены им у третьего лица, причем покупатель векселей к моменту их отчуждения не выплатил продавцу векселей их стоимость. Суд признал, что векселя находятся в залоге у продавца и, следовательно, распоряжение ими (т.е. использование их в качестве средства платежа по другому договору) без согласия последнего является неправомерным (см. постановление ФАС УО от 01.09.2003 NФ09-2790/03АК).
Наиболее сложный вопрос, возникающий в связи с законным залогом, состоит в следующем: подлежит ли право залога в отношении недвижимого имущества, возникшее на основании закона, регистрации в ЕГРП и следует ли считать, что если такая регистрация отсутствует, право залога не возникает!
Анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что суды склоняются к следующему выводу: право залога в отношении недвижимого имущества, возникающего на основании закона, существует только в том случае, если регистрирующий орган внес соответствующую запись в ЕГРП. В противном случае суды отрицают наличие у кредитора залогового права, даже если имеют место основания для возникновения законного залога, перечисленные в соответствующих нормах закона.
Например, по одному из дел окружной суд признал, что залог в силу закона, также как и договорный залог недвижимого имущества, подлежит регистрации и возникает с момента внесения записи в реестр (см. постановление ФАС ДО от 05.03.2005 NФ03-А51/04-1/4248). Указанное правило действует и в отношениях между продавцом и покупателем, купившим недвижимую вещь в кредит, и в отношениях между продавцом и последующим покупателем недвижимой вещи. В качестве иллюстрации последнего тезиса приведем следующее дело. Покупатель купил недвижимую вещь на условиях рассрочки платежа. Запись о залоге в реестр прав на недвижимое имущество внесена не была. Не выплатив полностью стоимость приобретенного имущества, покупатель продал вещь третьему лицу. Продавец обратился в суд с иском, в котором он указал, что он является залогодержателем недвижимого имущества и требует обратить взыскание на предмет залога, а также признать недействительными сделки по распоряжению предметом залога, заключенные без его согласия. Суды всех инстанций в удовлетворении иска отказали по следующей причине: запись в ЕГРП о праве залога отсутствует, следовательно, право залога не возникло (см. постановление ФАС МО от 08.02.2006 NКГ-А40/13476-05).
В другом аналогичном деле окружной суд более подробно аргументировал свою позицию: поскольку в силу закона на регистрирующий орган не возложена обязанность проверять исполнение сделки и оплату денежных средств за приобретенное имущество по договору купли-продажи, то довод заявителя о том, что регистрирующий орган обязан был осуществить государственную регистрацию обременения права собственности ипотекой в силу закона при регистрации перехода права собственности к покупателю, является несостоятельным. Судами также было установлено, что заявитель не обращался с заявлением в регистрирующий орган для осуществления регистрации ипотеки как обременения права собственности. В признании залогового права на проданную недвижимую вещь было отказано (см. постановление ФАС МО от 25.01.2006 NКГ-А41/12814-05).
Другой окружной суд также вполне последовательно отстаивает мысль о том, что право законного залога на недвижимое имущество подлежит регистрации. Например, по одному из дел ФАС УО поддержал вывод суда первой инстанции о том, что любой залог недвижимого имущества подлежит регистрации, независимо от основания его возникновения, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см. постановления от 06.12.2004 NФ09-4040/04ГК, от 30.12.2004 NФ09-4315/04ГК).
Подобный подход судов следует поддержать. Само существование ЕГРП связано с необходимостью придания правам на недвижимые вещи свойств гласности и публичной достоверности. Лицо, претендующее на статус залогодержателя в силу закона, имеет возможность подать в регистрирующий орган заявление о регистрации своего права; последний, в свою очередь, не имеет оснований для отказа в такой регистрации. Поэтому с точки зрения защиты интересов участников оборота тезис о том, что любой залог должен быть отражен в ЕГРП, представляется вполне верным.
Еще по теме § 3. Залог (ст.334-358) 359. Что такое «залог в силу закона»? Подлежит ли регистрации право залога недвижимого имущества, возникающее «из закона»?:
- То, что такая ситуация нередко детерминирована установившейся кон-фискационной налоговой системы
- Думается, что такие разнообразные формы накопления, обработки и преподнесения информации об эффективности и платежном поведении
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;
причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.
В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
Комментарий к Ст. 334 ГК РФ
1. Залог относится к числу излюбленных способов обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора осуществляется «выделением из всего состава имущества должника известной индивидуальной определенной части, которая должна служить исключительным средством удовлетворения только данного требования, с устранением прочих кредиторов» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 291.
Залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограниченно.
Так, в силу ст. 64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требований о компенсации морального вреда и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).
По общему правилу при неисправности должника залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога реализуется, и вырученная сумма полностью или в части направляется на погашение долга). Иногда предмет залога может перейти в собственность залогодержателя (см. об этом ст. 350 ГК и комментарий к ней).
2. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:
1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;
2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);
3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;
4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.
Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлены назначением залога — обеспечивать основное обязательство.
3. Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства (уголовно-процессуальным, таможенным законодательством и др.), а также существующих в виде «обычаев». Использование понятия «залог» в последнем значении в ряде случаев противоречит закону, например изъятие «в залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют и так называемые залоговые цены.
Использование актами публичного права (Уголовно-процессуальным кодексом РФ, Таможенным кодексом РФ и т.д.) цивилистической фразеологии не должно вводить в заблуждение. Залог есть гражданско-правовой способ обеспечения гражданско-правовых обязательств.
Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и предприятиях общепита «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого, как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.
4. Регулирование залоговых отношений в первую очередь осуществляется Гражданским кодексом. Закон о залоге применяется в части, не противоречащей Кодексу (ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений.
Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты.
Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 комментируемой статьи).
Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом, и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу ().
В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 комментируемой статьи; п. 1 ст. 338; п. 3 ст. 339; п. п. 2 — 5 ст. 340; п. 2 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.
В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 комментируемой статьи). Многие общие нормы о залоге попросту «перенесены» из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке.
В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, об основных началах гражданского законодательства и т.д. и т.п.
И все же Закон об ипотеке является специальным. Нормы Гражданского кодекса о залоге применяются к отношениям по поводу залога недвижимости постольку, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
5. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключаются кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога (см. также ст. 341 ГК и комментарий к ней).
Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указания на: а) юридические факты, при наличии которых автоматически, в силу закона, возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство.
———————————
Следует иметь в виду условность используемой в данном случае терминологии. Закон содержит нормативное основание (предпосылку) возникновения права залога. Собственно основанием права залога является соответствующий юридический факт.
Кроме названных в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и другие указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ:
— товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога — договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога — товар, проданный в кредит);
— указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);
— названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк, или иная кредитная организация, или юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но на основании закона (автоматически) залог не возникает.
Актуальные данные о залоге недвижимости
Любая недвижимость может быть куплена как за счет собственных сбережений, так и за счет привлеченных денежных средств. В случае покупки недвижимости
путем привлечения кредита в банке, последний становится как Вашим кредитором, так и залогодержателем приобретаемого имущества. Возможен также вариант предоставления рассрочки самим продавцом, что также не отменяет механизма, описанного
выше.
На деле это означает следующее — Вы становитесь собственником желаемой квартиры/дачи/земельного участка с учетом большого ограничения, а именно, обременения данного объекта залогом.
Ваш объект недвижимости является гарантом исполнения Ваших обязательств перед банком (продавцом), то есть в случае просрочки ежемесячных платежей согласно графику, фактической неуплаты, несоблюдения иных обязательств согласно договору банк (продавец) имеет право реализовать в согласованной в договоре форме Ваше имущество для погашения Вашей задолженности.
Юридически ипотека в силу закона определена в пункте 2 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», процедурно она заключается в следующем: между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи с использованием кредитных средств, между банком и покупателем — кредитный договор .
В первом оговариваются и письменно фиксируются права и обязательства сторон, ключевыми из которых являются описание объекта недвижимости, его кадастровый (или условный) номер, площадь объекта и — самое важное — порядок уплаты.
Таким образом, уже в самом договоре купли-продажи фиксируется факт приобретения имущества за счет кредитных средств, сам кредитор и делается связка с кредитным договором. В кредитном договоре описываются условия предоставления средств для приобретения недвижимости (указание целевого использования является обязательным в конкретном случае), срок, сумма кредита, график платежей и штрафы за несоблюдение условий.
В нашем кейсе также важным являются условия , при которых банк имеет полное право продать на торгах или иным другим согласованным способом Ваше имущество для погашений Вашей же задолженности.
На практике банки не заинтересованы в применении мер по реализации Вашей заложенной недвижимости, поскольку основной деятельностью банков не является купля-продажа имущества, которая также несет определенные расходы для банка, такие как оценка имущества, агентские расходы и прочие комиссии, расходы по налогу на добавленную стоимость, которые невозможно зачесть из-за необлагаемых НДС доходов.
Однако наличие обеспечения под предоставленную ссуду позволяет банку нести меньшие расходы по резервам на данную ссуду, что в конечном итоге повышает прибыль банка. Для покупателя (заемщика) залог недвижимости в силу закона является своего рода ограничителем, поскольку осознание риска потери недвижимости заставляет относиться к своим денежным обязательствам самым серьезным образом.
Среди дополнительных расходов для заемщика стоит также отнести обязательное страхование приобретаемого имущества и необходимость оценки для определения залоговой стоимости.
В отличии от ипотеки в силу договора, когда объект недвижимости является Вашей собственностью и получаемый кредит не имеет четкого использования денежных средств под покупку недвижимости, стороны не несут расходов за регистрацию обременения объекта.
Обременение объекта фиксируется как в заключенных с банком и продавцом договорах, так и в регистрации в официальном органе, осуществляющем регистрации сделок с недвижимостью — Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Стоит обратить внимание, что регистрация обременения не требует отдельной подачи, а образуется в процессе подачи документов на регистрацию купли-продажи недвижимого имущества. То есть для регистрации в органе присутствие банка не требуется, достаточно покупателя и продавца или их представителей соответственно.
Документально факт обременения объекта может быть подтвержден выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Данную выписку можно получить платно , сделав запрос в ближайшем к Вам Многофункциональном центре представления государственных и муниципальных услуг при наличии паспорта.
Сам факт обременения можно подтвердить и бесплатно через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра — для этого достаточно знать полный адрес объекта либо его кадастровый (условный) номер, как правило, данная информация есть как в кредитном договоре, так и договоре купли-продажи.
Факт обременения зафиксирован в графе «Права и ограничения», где в разделе ограничения будет информация о номере и дате записи обременения объекта.
После полного погашения обязательств перед банком или продавцом собственнику имущества необходимо подать документы на погашение обременений в виде записи об ипотеке в силу закона, что в дальнейшем позволит собственнику использовать своё имущество в полном объеме без оглядки на ранее заключенные договоры с продавцом и кредитором.