Метод валового рентного мультипликатора. (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта; ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта ВРМср - валовой рентный мультипликатор; Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+...+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта; ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта; ПВДаn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта; n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход

собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Пример: Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход который составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитываем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его средние значение: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна30 000х 3,3257= 99 770(тыс. руб)

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. 1.Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

2. 2.В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3. Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод. Метод сравнения продаж Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности. Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид: V = f (X 1 ,X 2 ,...,X n), где V - оценка рыночной стоимости (X 1 ...X n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.) Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка: V = S c + ADJ c , где V - оценка рыночной стоимости S c - цена объекта сравнения ADJ c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом. Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж
2. Множественный регрессионный анализ
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)
• поправки на местоположение
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода. Доходный метод Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход. Затратный метод Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

• 1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.
• 2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
• 3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 23).

Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

ВРМ не корректирует на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками

так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только

более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Метод переноса или соотнесения - реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базового участка для данного района (табл. 24).

Таблица 2. Расчеты коэффициента по методу переноса

Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли будет: 200,0 Ч 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

где 0,224 - среднее значение коэффициента в табл. 24.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение

для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж:

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит: 27 % : 1,0- 0,73 = 0,27.

Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250 х 0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оцениваемого земельного участка. недвижимость стоимость земельный мультипликатор

Задача 13. Предприниматель полагает, что сможет купить через три года дом за 1500 тыс. д. е.

Какая стартовая цена, оплаченная сегодня, позволит ему накопить сумму, необходимую для покупки дома, исходя из 15% ставки банка.

Задача 36. Ипотечный кредит в 800 тыс. д. е. предусматривает периодическую выплату только процентов за его использование. Вместе с тем, по условиям договора основная сумма кредита погашается единовременно через 8 лет с момента его оформления. Заемщик, физическое лицо, открывает в коммерческом банке специальный счет для накопления средств с целью погашения размера кредита через 8 лет. На средства, накапливаемые в банке, т. е. на денежные остатки фонда ежегодно отчисляются кредиты из расчета 10% годовых.

Открывая свое дело, многие предприниматели часто выбирают розничную торговлю. То есть открывают свой магазин. На первый взгляд открыть магазин довольно просто, но это далеко не так. В самом начале организационного процесса появляется множество вопросов, на которые иногда бывает сложно найти ответ. Для того чтобы достичь успеха и оградить себя от лишних неприятностей, нужно основательно подготовиться к этому делу заранее и учесть ряд важных вопросов.

Что продавать? (выбор товара для продажи)

Продумайте, будет ли пользоваться спросом ваша продукция и проанализируйте конкурентоспособность будущего магазина. Выбор продаваемой продукции зависит непосредственно от региона, потребностей потенциальных покупателей и, в конце концов, от ваших личных пристрастий. Задумайтесь над общей площадью помещения, о форме торговли (продажа через прилавок либо самообслуживание), а также о местоположении.

Финансовые расчеты

Составьте бизнес-план. Это поможет вам расставить приоритеты, выявить потенциальных клиентов, детально продумать стратегию, познакомиться с конкурентами и предпринять другие необходимые действия для того, чтобы воплотить свою идею в бизнес.

Необходимый пакет документов

Прежде чем зарегистрировать предприятие, продумайте следующие моменты: наименование организации, род деятельности, количество учредителей, систему налогообложения, кто займет должность главного бухгалтера и генерального директора. После регистрации юридического лица, необходимо зарегистрироваться в пенсионном и медицинском фондах, а также в фонде соцстрахования.

Не забудьте получить разрешение на вывеску магазина. Для получения заключения Государственного пожарного надзора, подготовьте: письмо-заявку, сертификат о регистрации предприятия, контракт на аренду помещения, страховой полис объекта, план БТИ. Также вам понадобится разрешение для кассовых аппаратов.

Выбор помещения

Вне зависимости от того, будете ли вы строить помещение, покупать или арендовать, учтите следующие ключевые моменты:

• Планировка и размер помещения. Необходимо предусмотреть помещение под офис, складскую комнату, продумать, понадобится ли вам служебный вход.
• Местоположение. От того, где будет располагаться ваш магазин, зависит его посещаемость и соответственно доход. Возле магазина должна быть предусмотрена парковка и удобный подъезд.
• Технические удобства. Обратите внимание на то, чтоб вы без особых проблем смогли провести воду, электричество, телефонную линию, тепло и охранную систему.

Оборудование

Вам понадобятся: шкафы, витрины, прилавки, стеллажи и т. д. При превращении обычного помещения в торговый зал помните о пространстве и дизайнерском впечатлении. Магазин должен быть красиво и стильно оформлен, тогда люди будут возвращаться к вам вновь и вновь. Не забудьте и о кассовом оборудовании. Количество касс существенно влияет на качество обслуживания и объем продаж.

Выбор поставщиков товара

Качество товара в вашем магазине зависит непосредственно от поставщиков. Отдавайте свое предпочтение фирмам с безупречной деловой репутацией. В такой работе очень важна обязательность и пунктуальность. Выбирая товар, обращайте внимание на его качество, цену и график поставки. Если у вас на примете уже есть несколько поставщиков, задумайтесь, чем они лучше остальных, насколько они надежны и почему вы выбрали именно их?

Испокон веков людям, реализующим различные товары, помогают заговоры и приметы на торговлю. К магии прибегают не только профессиональные продавцы, но и обычные люди, желающие продать какие-то вещи. Ведь, как гласит народная мудрость – на каждый товар есть свой купец. А любой торговец мечтает, чтобы покупатель на его продукцию появился как можно скорее.

Иногда при продаже качественного товара по доступной цене люди проходят мимо, а у других продавцов от покупателей просто нет отбоя. Большую роль в удачной торговле играют талант, опыт и умение продавать. Но если нужно срочно реализовать какую-то вещь по выгодной цене, то помогут народные приметы. Торговля при соблюдении простых правил улучшится, а финансовое положение станет стабильным.

Какие есть приметы на хорошую торговлю?

Первым делом, что нужно сделать, придя утром на рынок или в магазин и начав раскладывать товар на прилавке, это сказать:

«Товар мой лицом и я сама молодцом».

Чтобы привлечь покупателей, принесите из дома немного соли, и наговорите на неё:

«Пешие, езжие, идите сюда, здесь вам место, еда и вода. Мне деньги, вам товар. Аминь».

Бросьте соль правой рукой через левое плечо.

Продав какой-либо товар, на его место поместите вещь, которую давно хотите продать. И вообще, старайтесь вещи, которые долго продаются, развешивать впереди, чтобы покупателям они были хорошо видны. Это во много раз увеличит шансы их быстрее продать.

Хорошо, если первым покупателем окажется мужчина. Это обещает удачную торговлю на весь день. Если же первую покупку совершит женщина, то её деньгами лучше давать сдачу, а не оставлять их себе. Иначе торговля будет плохой.

Часто продавцы, деньгами, полученными от первого покупателя, проводят по оставшемуся товару, привлекая таким образом новые продажи. Вы тоже можете так сделать.

Считается, что первому покупателю нужно уступить, в этом случае наторгуете вы больше. Поругаться с первым клиентом – плохой знак, сулящий недостачи.

Если первая наторгованная купюра крупная, то день будет удачным. А вот упавшую на пол или землю мелочь поднимать не стоит, потому что это принесёт убытки.

Те, кто продаёт товар на развес, под чашу весов может положить монетку, которая будет притягивать деньги.

Другим продавцам гладить свой товар руками не давайте. Считается, что они заберут всю удачу, тогда уж точно хорошей торговли ждать не придётся.

Народная поговорка «Встречают по одежке» знакома нам из детства. Это правило распространяется и на торговлю. Чтобы привлечь как можно больше покупателей, вы должны правильно подобрать гардероб. Одежда должна быть чистой, опрятной и некричащей, а вот яркие и вызывающие вещи лучше надеть по другому поводу. Также у каждого продавца есть счастливая одежда, в которую они были одеты в те дни, когда торговля шла особенно бойко. Эти предметы гардероба стараются надевать на рынок как можно чаще, веря, что они привлекут больше покупателей.

Если торговать вы закончили в конце дня, то пересчет прибыли лучше оставить до утра, потому что считать деньги вечером – плохая примета. В это время день идёт на убыль, и любые финансовые операции могут принести убыток. Именно поэтому после захода солнца нельзя давать в долг, отдавать и пересчитывать денежные средства.

Приметы на удачную торговлю гласят: возвращаясь с рынка домой и встретив на пути нищего, обязательно подайте ему милостыню, сказав про себя: «Да не оскудеет рука дающего». Помните, что добро сделанное вами, обязательно вернётся.

Если желаете, чтобы у вас всегда водились деньги, то за три дня до наступления полнолуния положите под ковёр самую крупную купюру, какая у вас есть в доме. Пусть она там полежит до того момента, когда луна начнёт убывать. Тогда деньги нужно достать и отнести к остальным.

Заговоры на хорошую торговлю

Увеличить продажи вам помогут не только приметы на торговлю для продавца, но и специальные заговоры. Существует множество ритуалов для улучшения торговли, но слишком часто прибегать к их помощи не стоит. Читать заговоры в нетрезвом виде или плохом настроение нельзя.

Во вторник, среду или четверг можно прочитать заговор на зерно. В этот день хотя бы одна из вещей вашего гардероба должна быть желтого цвета. Возьмите в руки горсть любого зерна, медленно пересыпьте его в заранее приготовленное блюдце, при этом приговаривая:

Пересыпьте зерно трижды, каждый раз читая заговор. Крупу не выбрасывайте, а отдайте птицам.

Эффективным считается и заговор на платок. Утром, умываясь перед тем, как идти на рынок, вытрите лицо платком и наизусть прочитайте заговор:

Платок нужно взять с собой туда, где вы торгуете.

Существуют и заговоры на торговлю, которые нужно читать каждый день. Например, каждое утро, придя на рабочее место, первым делом скажите:

«Начинаю торговать, денежных купцов созывать.

Денежные покупатели придут, весь товар мой заберут.

Не буду я знать недостач и убытка,

Деньги всегда у меня будут в избытке.

Будет кошелёк мой деньгами наполняться,

А удача и везение в мой дом стучаться. Аминь».

Чтобы заговоры и молитвы на хорошую торговлю дали результат, помните, что нужно жить по совести. Не завидуйте другим людям, смотрите на все происходящие события позитивно, пусть злоба и ненависть никогда не поселятся в вашем сердце.

Видео: приметы для успешной торговли