СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.
Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок . Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:
- Поправка на вещные права.
- Поправка на условия финансирования.
- Поправка на условия продажи.
- Поправка на дату продажи.
- Поправка на местоположение.
- Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.
В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.
Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счетпривлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.
Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.
Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
Источник информации:
лекционный материал из
методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине
«Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.:
ГУЗ, 2012. – 71 с. - глава "Сравнительный подход оценки недвижимости"
Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.
Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.
Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.
Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.
|
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма |
|
|
сумма корректировок |
||||
В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.
Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,
Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.
Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.
Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.
Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.
Слепцов Сергей Валентинович
Сравнительный подход – это способ оценки недвижимости, основанный на сравнении с аналоговыми объектами.
Так как он ориентирован на рыночные отношения, где предпочтением пользуется актуальная, объективно установленная мера цены и качества – его можно назвать рыночным. Здесь под сравнением понимается выбор, который делает покупатель среди выставленных на торги помещений.
Эти тенденции влияют на собственников, так как им требуется уложить запланированную в установленные рынком рамки. Это допускает для них использование тех же принципов сопоставления, которыми пользуются покупатели.
Здесь рассматриваются совершившиеся имущественные сделки с недвижимостью, параметры которой сходны с объектом, подлежащим оценке. Допустимо рассматривать недавно приобретённые дома, квартиры или земельные участки, так же те, что выставлены на торги в текущий момент.
По преимуществу риэлторы так же прибегают к сравнительному подходу. Но используют методики, исходя из профессионального опыта.Иногда продавцы квартир рассматривают предложения, выставленные на сайтах риэлтерских компаний или предложения, представленные непосредственно собственником. Ориентируясь на место расположения, метраж и иные характеристики, подбирает вариант, соответствующий параметрам собственного помещения.
Подавая объявление о сбыте, ценовые варианты иногда устанавливаются без корректировок. Такие виды применения сравнительного подхода в соответствующей степени отражают реальное положение вещей, хотя остаются приблизительными. В идеале – требуется учесть все нюансы и провести корректировку стоимости объекта недвижимости с учётом таковых.
Алгоритм проведения процедуры следующий:
- Проводится мониторинг объектов, соответствующих техническим и кадастровым характеристикам.
- Делается выборка на основании совокупности сходных характеристик и рассматривается среднестатистическая стоимость.
- Квартира или иное помещение сопоставляется с объектом недвижимости, выставляемым на торги.
Иногда сравнительный анализ проводится в отношении каждого из выбранных помещений.
После сопоставления, выводится среднестатистический показатель, отражающий перспективы помещения.
В установленный показатель вносятся корректировки и поправки.
Данный подход опирается на условия или дома, установленные нормативным регламентом ФСО № 1. Соответственно положениям такового, при использовании обозначенных методов извлекается та информация, которая выступает в роли достоверной и подтвердила рентабельность её применения в условиях сложившихся тенденций рынка.
Подход использует базовые принципы:
- замещения;
- вклада;
- спроса и предложения.
При замещении реальный объект конструктивно замещается аналогом, который пользуется спросом на рынке недвижимости.
По преимуществу устанавливаемую цену ориентируют на привлекательность предложения, предназначенного покупателю. Соответственно – оно предусматривает условно определяемый базовый минимум.
К нему суммируются преимущества объекта по принципу вклада. Отсутствие преимуществ и выявление недостатков требует . Здесь основой считается успешно участвовавший в сделке аналог, за вычетом или при суммировании стоимости тех или иных элементов и конструкций.
Иногда вложенные затраты не окупаются. Этот факт зависит от целесообразности вложений в ремонт или переоборудование помещения, особенно – несанкционированного уполномоченными инстанциями (см. ).
В этом случае недопустимо вносить затраты на реконструкцию в стоимость помещения, так как покупателю придётся Признание права собственности на самовольную постройку самостоятельно, за счёт личных средств. А в случае отказа в выдаче разрешения, нести административную ответственность соответственно положениям статьи 7.1 КоАП.
Спрос и предложение – принцип, согласно которому допустимо увеличивать стоимость жилья за счёт тех преимуществ, которые актуальны на рынке недвижимости. Таковые пользуются повышенным спросом и привлекают покупателей. Например – близость к метро, живописный ландшафт или экологически чистая среда обитания.
Здесь же учитывается развитие инфраструктуры и иные нюансы, привлекающие отдельные категории граждан.
Оценщик вправе использовать не только наличные преимущества, но и перспективы таковых.
Например, действующий проект застройки района, что предусматривает существенный рост цен в перспективе. Здесь стоимость допускается повышать по принципу компромисса – среднестатистического показателя между актуальным и потенциальным состоянием ценообразования в районе расположения здания.
Опираясь на базовые принципы, целесообразно ориентироваться на метод парных продаж. Он подразумевает выборку парных объектов. То есть тех, которые прошли через имущественную сделку с равно установленной стоимостью. Если таких квартир несколько – имеет смысл ориентироваться на них.
Существенную роль играет экспертная оценка, которая используется профессионалами рынка продаж. Специалисты данной категории определяют объективные преимущества и недостатки приобретаемого жилья, с максимальной точностью (см. ).
Преимущественно используется статистический метод, он пронизывает все проводимые расчёты, являясь базовым для применения иных методик.
Так же – выступает самостоятельным прецедентом для проведения расчётов и вычисления среднего показателя.
Корректировки в сравнительной оценки недвижимости
Для установления деталей допустимого дохода в расчётах, полученная посредством статистического метода сумма, требует корректировки и поправок.
В данном случае вступают в действие методы, применяющиеся непосредственно к поправкам:
- корреляционный анализ;
- соотношение дохода к цене.
Метод корреляционного анализа опирается на информационную базу, в которой проводится выборка объектов. Путём применения анализа и синтеза, фиксируется взаимосвязь между числом элементов объекта и установленной в его отношении суммой. Приблизительно, а иногда достаточно точно, выводится стоимость каждого элемента, которые приплюсовываются к базовой сумме.
Соотношение дохода к цене – существенный фактор при проведении расчётов. Иногда на его основе формируются мотивационные основания, предусматривающие рентабельность имущественной сделки или отказ от проведения таковой. Собственник сравнивает вложенные в недвижимость затраты и допустимую при сбыте финансовую прибыль.
Иногда применяют многофункциональный метод – мультипликатор валового дохода.
На основе этой корректировки рассчитывается прибыль от сбыта и перспективы последующего использования недвижимости.
По преимуществу применяется, когда помещение приобретается для коммерческих целей. Например, при , а так же – при последующей перепродаже, после модернизации и ремонта ().
Здесь сравнивается стоимость аналогичных площадей и тот валовой доход, который получают собственники, путём использования таковых в коммерческих целях. Так же опирается на применение статистики, путём сопоставления парных объектов и мониторинга элементов помещения, которые отражают позиции востребованности на рынке последующего сбыта или аренды (найма).
Главный фактор, используемый для сравнения – рентабельность. Остальные показатели остаются на втором плане.
Оппонентом представленного метода рассматривается выявление общего коэффициента капитализации. На его основе рассчитывается доход, получаемый в новостройках, при сдаче в эксплуатацию квартир или помещений нижних этажей, предназначенных для коммерческого использования.
Здесь предусматриваемый доход рассматривается в виде коэффициента, выделенного из разности затрат застройщика и вложений инвесторов и покупателей. Выступает как способ планирования или первичный мониторинг, для установления суммы прибыли, получаемой с аналогичных продаж.
Используется не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья – в домах, сданных в эксплуатацию не позднее 3-5 лет.
Достоинства и недостатки сравнительной оценки недвижимости
К числу несомненных достоинств обозначенного метода относятся следующие характеристики:
- Разработка и усовершенствование методик, связанных с популярностью подхода. Что допускает использование в бытовых условиях, так же – и в специальных.
- Широкий диапазон применения, допускающий опору на нюансы целевого назначения расчётов.
- Доступность применения, допускающая использование элементов подхода на самом примитивном уровне. Хотя без учёта тонкостей и нюансов.
- Информационная обоснованность, опирающаяся на статистику, что придаёт расчётам соответствующую достоверность.
- Допустимость внесения поправок посредством корректирующих расчётов – для осведомлённых лиц.
- Допустимость использования базовой основы сравнительного мониторинга в иных подходах.
К числу слабых сторон сравнительного подхода, относятся следующие недостатки:
- Рентабельность методик попадает в зависимость от активности рынка продаж, из которого черпается информация для использования.
- Недостаточная активность рынка в отношении той или иной категории жилья приводит к устареванию информации и недопустимости сравнительного мониторинга.
- Применяется только при унифицированных характеристиках жилья, не применим к уникальным строениям и помещениям.
- Выявление специфики объекта и нюансов, влияющих на ценообразование, доступно только специалистам и экспертам в сфере оценки недвижимости.
- Требуется внесение поправок, что так же доступно при условии приобретения соответствующей квалификации.
- По преимуществу опирается на анализ предшествующих продаж, уделяя мало внимания перспективам развития.
Учитывая перечисленные плюсы и минусы метода, требуется опираться на целевое назначение оценки, которое различается при коммерческом определении рентабельности сделки и при имущественных сделках, осуществляющихся на бытовом уровне.
В первом случае требуется квалифицированный подход. Во втором – условия рынка сами выведут собственника на понимание тенденций покупательского спроса.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения и
имеет своей основой очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.
Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.
Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги
неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной
смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»
Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки. Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.
Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект- аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная корректировка, если же объект-аналог хуже – то положительная.
Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.
При оценке недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения корректировок. Если все корректировки относятся либо к относительны, либо к абсолютным,
то порядок внесения поправок следующий:
Поправка на вещные права.
Поправка на условия финансирования.
Поправка на условия продажи.
Поправка на дату продажи.
Поправка на местоположение.
Поправки на прочие физические характеристики.
Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные корректировки, а затем абсолютные.
В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами. В данной курсовой работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве корректировки, вносимой в объект- аналог с отрицательным знаком.
В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды корректировок и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.
Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки
и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.
Корректировка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.
Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.
Эффект изменения доходности собственных средств за счет привлечения заемных носит название эффекта финансового
левереджа или эффекта финансового рычага.
Таким образом, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких
особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого
из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке
на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех
платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа- рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
Необходимость внесения корректировки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами
недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.
Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги. Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.
Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества. Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.
Именно из-за такой широты данного термина корректировка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.
Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.
Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости
вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.
При оценке торгового центра, рассматриваемого в нашем примере в качестве аналогов были выбраны четыре торговых
центра. Основные характеристики аналогов приведены в таблице 5.
Таблица 5. Описание аналогов продаж
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| ? | 600 | 1 335 | 1 066 | 159 | |
| Общая площадь, м2 | 9 321 | 60 000 | нет данных | 17 773 | 4 406 |
| Торговая площадь, м2 | 8 728 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | |
| Условия финансирования | собственные средства | собственные средства | 70% заемных средств под 12% годовых на 15 лет | собственные средства | собственные средства |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Цена предложения |
| Расположение | ВАО | ЦАО | ЦАО | ЮАО | ЮАО |
| 1,95 | 0,50 | 0,16 | 0,90 | 0,60 | |
| Процент занятых площадей | 100 | 100 | 92 | 95 | 95 |
| Транспортная доступность | отличная | отличная | отличная | отличная | отличная |
| Ставки аренды, руб/м2/год | 45 000 | 42 000 | 30 000 | 33 000 |
Поскольку объекты различаются по размеру и числу, входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым во избежание больших сложностей было проведено приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым в данном случае мог быть либо 1 м2 общей площади, либо 1 м2
аренднопригодной площади (торговой). Учитывая, что данные об общей площади второго аналога отсутствуют, то в качестве единицы сравнения выбран 1 м2торговой площади. Расчет цены сравнительной единицы объектов-аналогов приведен в таблице 6.
Таблица 6. Расчет цены единицы площади объектов-аналогов
В процессе корректировки цен аналогов определялись и вносились как денежные (стоимостные), так и процентные поправки. При внесении поправок соблюдалась следующая последовательность:
1. поправка за право собственности,
2. поправка за условия финансирования,
3. поправка за условия продажи.
4. поправка за дату продажи,
5. поправка за местоположение,
6. поправка за прочие физические характеристики.
Поправка на право собственности вносилась в четвертый аналог, как единственный, отличающийся от оцениваемого объекта по данному. Корректировка на права представляет собой разницу
между чистым доходом, который возможно получить при полной
собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период. В рассматриваемом аналоге потерями являются 4 000 руб/м2в год, для нахождения потерь за вест период аренды необходимо рассчитать текущую стоимость данного аннуитета:
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в вещных правах, произведен в таблице 7.
Таблица 7. Внесение корректировок на право собственности
Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки. Собственно, корректировка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.
В рассматриваемом примере необходимо внести поправку на условия финансирования во второй аналог. Из таблицы 5 нам
известна ставка аренды для данного аналога, следовательно, используя средние операционные расходы, рассчитанные в части 2, можем рассчитать общую доходность от данного объекта- аналога:
42000 * 7400 = 310,8 млн. руб
310800000 * 92% = 285,9 млн. руб
285900000 - 6000 * 7400 = 241,5 млн. руб
Общая
доходность = 241,5*100 = 18 %
Учитывая, что при сделке использовались заемные средства, данный чистый доход не идет полностью собственнику объекта. Из данной суммы необходимо погашать кредит, следовательно, собственный доход собственника будет меньше:
Выплаты по
кредиту = 70% *1335 *
137,2 млн. руб
241,5 - 137,2 = 104,3 млн. руб
Собственная
доходность =
*100 = 26 %
Финансовый
левередж = 26% - 18% = 8%
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях финансирования, произведен в таблице 8.
Таблица 8. Внесение корректировок на условия финансирования
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 57 857 | |
| Условия | собственные | собственные | 70% заемных | собственные | собственные |
| финансирования | средства | средства | средств под | средства | средства |
| 12% годовых | |||||
| на 15 лет | |||||
| Корректировка | 0 | 8% | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения (в рассматриваемом примере – третий аналог) или спроса, во-вторых, при таких особых условиях в условиях продажи, как продажа в рассрочку (в рассматриваемом примере – первый аналог) и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.
Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа- рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.
При расчете поправки на условия продажи для первого аналога сначала был произведен расчет аннуитетных платежей, необходимых для погашения рассрочки, а затем осуществлено их
приведение к моменту оценки.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в условиях продажи, произведен в таблице 9.
При расчете поправки за дату продажи использовался фактор будущей стоимости денежной единицы. При этом использовалась
ставка дисконтирования, рассчитанная выше.
Поправка в первый аналог составит +7 286 руб. Поправка во второй аналог составит +52 173. Поправка в третий аналог составит +8 199.
руб. руб. руб.
Таблица 9. Внесение корректировок на условия продажи
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Предло- жение |
| Корректировка | - 12 116 | 0 | 0 | - 10% | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 |
Поправка в третий аналог составит +8 199.
Поправка в четвертый аналог составит +2 236 руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в дате продажи, произведен в таблице 10.
Таблица 10. Внесение корректировок на дату продажи
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 | |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Корректировка | 7 286 | 52 173 | 8 199 | 2 236 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 30 464 | 218 146 | 199 102 | 54 308 |
Поправка за местоположение представляет собой разницу между ставками арендной платы в соответствующих районах города. Первые два аналога располагаются в центральном административном округе, третий и четвертый аналоги – в южном административном округе, оцениваемый объект – в восточном.
Средние ставки аренды в центре города составляют 42 000
руб/м2/год, в ВАО – 37 000 руб/м2/год, а в ЮАО – 24 000 руб/м2/год.
Капитализируя разницу этих средних ставок, получим поправки в соответствующие аналоги:
PMT = FV *
(1 + i )n - 1
(1 + 23,4%)2- 1
15799 руб
PV = PMT *
(1 + i )ni
(1 + 0,234)20,234
23178 руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в местоположении, произведен в таблице 11.
Таблица 11. Внесение корректировок на местоположение
Поправка за процент занятых площадей вводится во все аналоги кроме первого, т.к. в нем наблюдается загруженность аналогичная оцениваемому объекту. Поправки вычисляются путем расчета пропорции.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в доле занятых площадей, произведен в таблице 12.
Корректировка за площадь земельного участка производилась, исходя из разницы в стоимости земельного участка, в качестве
которой применяется стоимость выкупа права аренды, рассчитываемая по методикам правительства города. Чтобы
площадями земельных участков под оцениваемым объектом и объектом-аналогом умножить на базовую величину выкупа права аренды и разделить на торговую площадь объекта.
Таблица 12. Внесение корректировок на долю занятых площадей
Таким образом, поправка в первый аналог составит:
во второй аналог:
в третий аналог:
в четвертый аналог:
руб.
Расчет цен аналогов, скорректированных на отличия в площади земельного участка, произведен в таблице 13.
Таблица 13. Внесение корректировок на площадь земельного участка
Транспортная доступность у всех сравниваемых объектов аналогична оцениваемому, поэтому поправки за эту характеристику не вводились.
Полная корректировка цен аналогов, скорректированных на
отличия, произведен в таблице 14.
Таблица 14. Корректировка цен аналогов
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Аналоги | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | ||
| Цена продажи (предложения), млн. руб. | ? | 600 | 1 335 | 1 066 | 159 |
| Торговая площадь, м2 | 8 728 | 17 000 | 7 400 | 5 584 | 3 832 |
| Цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 41 493 |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | аренда на 15 лет по ставке 4 тыс. руб./м2 |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 16 364 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 180 405 | 190 903 | 57 857 |
| Условия | собственные | собственные | 70% заемных | собственные | собственные |
| финансирования | средства | средства | средств под | средства | средства |
| 12% годовых | |||||
| на 15 лет |
| Корректировка | 0 | -8% | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи (предложения), руб/м2 | - | 35 294 | 165 973 | 190 903 | 57 857 |
| Условия продажи | Прямая продажа | Рассрочка на 2 года | Прямая продажа | Прямая продажа | Предложение |
| Корректировка | - 12 116 | 0 | 0 | - 10% | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 23 178 | 165 973 | 190 903 | 52 071 |
| Дата продажи | сейчас | Год и 4 месяца назад | Год и 4 месяца назад | Два месяца назад | Два месяца назад |
| Корректировка | 7 286 | 52 173 | 8 199 | 2 236 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 30 464 | 218 146 | 199 102 | 54 308 |
| Расположение | ВАО | ЦАО | ЦАО | ЮАО | ЮАО |
| Корректировка | - 22 624 | - 22 624 | 58 824 | 58 824 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 195 521 | 257 925 | 113 131 |
| Процент занятых площадей | 100 | 100 | 92 | 95 | 95 |
| Корректировка | 0 | 17 002 | 13 575 | 5 954 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 839 | 212 523 | 271 500 | 119 086 |
| Площадь земельного участка, га | 1,95 | 0,5 | 0,16 | 0,9 | 0,6 |
| Корректировка | 80 | 226 | 175 | 329 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 919 | 212 749 | 271 676 | 119 414 |
| Транспортная доступность | отличная | отличная | отличная | отличная | отличная |
| Корректировка | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи, руб/м2 | - | 7 919 | 212 749 | 271 676 | 119 414 |
Стоимость оцениваемого объекта определена умножением средневзвешенной стоимости 1 квадратного метра торговой площади на торговую площадь. Веса обратно пропорциональны количеству введенных поправок.
Vкв .м .
= 7919 * 0,25 +212749 * 0,20 +271676 * 0,25 + 119414 * 0,20
0,25 + 0,20 + 0,25 + 0,20
V = Vкв .м .* S = 154400*8728 = 1347600299
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, с учетом округления составляет
1 347 600 000 рублей
(Один миллиард триста сорок семь миллионов шестьсот тысяч
Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Корректировки вносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество. Основное правило внесения корректировок заключается в том, что при корректировке фактических цен продаж сопоставимых объектов поправки производятся от объекта сравнения (ОС) к оцениваемому объекту (ОО):
ОС → ОО.
Форма внесения поправок может быть: - в абсолютных величинах (рублях, долларах, евро); - процентах от стоимости сравниваемых объектов; - долях единицы (используется реже). Денежные поправки, или поправки, выраженные в деньгах, - это суммы, прибавляемые (вычитаемые) из цены продажи каждого сопоставимого объекта. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Эта поправка делается к цене аналога в целом. Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т.д.). Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Общая величина (сумма) корректировок, применяемых к цене единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт; поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога. Процентные поправки делаются на местоположение, износ, время продажи. Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий. Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имущества, то есть оценивается ее вклад. Таким образом, величина корректировки - это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости. Процесс внесения поправок состоит из следующих шагов: 1) идентификация (определение) элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки; 2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах); 3) определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи; 4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки. При проведение анализа в п. 4 используются следующие понятия теории и практики статистических методов: - среднее арифметическое выборки; - медиана - серединное значение возрастающей последовательности величин выборки; - мода - наиболее часто встречающееся значение среди показателей. Итак, на кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. Последовательность действий при этом: - определяются поправки в процентах по каждой характеристике; - каждая поправка прибавляется (вычитается) из 100% и делится на 100%; - полученные поправочные коэффициенты перемножаются между собой; - цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент. На независимой (плюс/минус) основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга. Последовательность действий в этом случае: - определяются поправки в процентах по каждой характеристике; - суммируются их процентные значения (с учетом знаков); - цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент; - цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием. Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории: 1) количественные; 2) качественные. Одним из признаков разделения служит соотношение количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k ≥ п + 1), то для оценки используются количественные методы. Если количество аналогов k меньше количества п ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < п + 1), то для оценки используются качественные методы. К количественным методам относятся: 1) анализ парных продаж - две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость (две продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения); 2) статистический анализ - когда большой объем данных дает возможность вычислить стоимостное значение корректировки; 3) графический анализ - например, расчет стоимости земельных участков при приближении к городской черте; 4) трендовый (Тренд - выявленная длительная тенденция анализ - выявление тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по каким-либо параметрам; 5) анализ вторичных (косвенных) данных, описывающих не сопоставимые сделки, а общие данные рынка с указанием источника информации; 6) анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных различий и др. К качественным методам относятся: 1) относительный сравнительный анализ - качественный классификационный анализ относительного сходства сравниваемых объектов без вычисления точных корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы вида: - много лучше, - значительно лучше, - немного лучше, - равный, - немного хуже, - значительно хуже, - много хуже. Качественная классификация такого рода часто используется в комбинации с количественными методами; 2) метод общей группировки - когда на активном рынке есть много аналогичных продаж с узким разбросом цен, например участки в садоводстве. Оценщик не производит отдельные корректировки, а сравнивает объект недвижимости в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная группировка. Таким образом, отпадает необходимость отдельно рассматривать каждую черту; 3) метод персональных интервью — применяется для активного рынка и несложных объектов и заключается в беседах со специалистами (юристами, районными архитекторами, управляющими и др.); 4) метод экспертных оценок (ранговый анализ) и др. При проведении корректировок следует руководствоваться следящими правилами - если суммарная поправка меньше 5%, то ею можно пренебречь; - если суммарная поправка больше 25%, то следует исключить из рассмотрения этот объект сравнения и подобрать более сопоставимый, ели это возможно. Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Сравнение цен позволяет сосчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка.
Медиана - срединное значение монотонной выборки-1500, 2000, 2000 (медиана), 2300, 3000.
Мода — наиболее часто встречающееся значение. Равна 2000 дол. Таким образом, корректировка на наличие гаража составляет 2000 дол.
Определить:
1) корректировку на разницу в площади;
2) корректировку на наличие сада;
3) корректировку на наличие гаража.
Пример 12.4. По полученным результатам определить рыночную стоимость виллы «У трех камней» площадью 250 м 2 , с гаражом, но без сада.
1) ОО отличается от ОС2 только площадью:
250 — 150 = 100 м 2 ;
2) определим величину корректировки на разницу в площади:
260x 100 = 26 000 дол.;
3) откорректированная цена продажи ОС2:
30 000 + 26 000 — 56 000 дол.
Следовательно, рыночная стоимость виллы «У трех камней» составляет 56 000 дол.
Рассмотрим применение одного из качественных методов — относительного сравнительного анализа.
Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Метод применяется в условиях, когда невозможно произвести анализ парного набора данных.
Как следует из определения, метод применяется для сравнения только характеристик объектов, корректировки по первой группе элементов сравнения уже должны быть проведены.
Таким образом, чтобы оценить объект, необходимо сравнить его качественные характеристики и характеристики аналогов. Для этого необходимо оценить качественные характеристики объектов.
Оценка качества объектов представляет собой процесс измерения (приписывания качественным характеристикам объекта чисел в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия - характеристика, показатель и процедура сравнения.
Если уровни фактора можно выразить количественно (в рублях, долларах, процентах, квадратных метрах и т.д.), то такой фактор называется количественным, если же уровни фактора нельзя выразить конкретным числом, то такой фактор называют качественным.
Примером количественного фактора может служить такая характеристика недвижимости, как площадь объекта, а качественным - его состояние. Конечно, состояние здания можно выразить в проценте износа по данным технической инвентаризации, но целый ряд объектов, например земельные участки, с точки зрения оценки не изнашиваются, однако могут весьма отличаться качеством по форме, возможности доступа и т.д.
Факторы также можно условно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными.
Площадь объекта в этой градации выглядит как непрерывный фактор. К дискретным факторам можно отнести наличие балкона в квартире (нет, один, два).
Все это приводит к выделению неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов.
Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:
Номинальные (шкалы наименования или классификации);
Порядковые;
Интервальные;
Шкалы отношений;
Номинальные шкалы используются для описания принадлежности объектов к определенным классам. Всем объектам одного класса присваивается одно и то же число. Факторы в этом случае формализуются в виде бинарных оценок двух уровней: 0 и 1. Такую шкалу еще называют бинарной.
Порядковые шкалы позволяют установить равноценность и доминирование. Числа (коды) позволяют только определять порядок следования объектов и не дают возможности сказать, на сколько или во сколько раз один объект предпочтительнее другого. Простейший пример кодирования по такой шкале: лучше, хуже, равноценно.
Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами объектов. Простейший пример - измерение износа здания в процентах. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «на сколько лучше» и «на сколько хуже».
Шкала отношений - частный случай шкалы интервалов, когда за точку отсчета принимается 0. При таком кодировании отношение любых двух точек шкалы не зависит от единицы измерения. Следовательно, эта шкала позволяет определять отношения «во сколько раз лучше» или «во сколько раз хуже».
К менее употребимым шкалам относятся такие разновидности шкалы интервалов, как шкала разностей (единичный масштаб) и абсолютная шкала (нулевая точка отсчета и единичный масштаб).
Необходимо отметить, что в результате того или иного оценивания возникает необходимость качественного и количественного сравнивания факторов между собой. Несоизмеримость факторов между собой объясняется, как правило, не только и не столько различными единицами измерения, но и тем, что каждый фактор, выражая определенное свойство, одновременно является оценкой отношения экспертов к этому свойству.
Если необходимо принять решение с учетом многих факторов, то все их многообразие, как правило, приводит к однозначной комплексной оценке, причем наиболее распространенной и удобной является денежная оценка.
Диапазон цен: от 43 до 50 дол. за 1 м 2 участка (крайние значения отброшены).
Оценка с применением рангов. Сотрудниками фирмы проведен экспертный опрос о влиянии различных факторов на стоимость 1 м 2 земельного
участка. Всего опрошено 16 экспертов. Для участков земли, НЭИ которых является строительство типового многоквартирного дома серии 600.11, были получены следующие ответы:
Диапазон цен 1 м 2 тот же: от 43 до 50 дол., но видно, что по своим качественным характеристикам объект оценки ближе к аналогу 2.
Используемая здесь шкала качества с восстановленными отсутствующими ступенями:
Лучше — 618 000 дол.;
Чуть лучше -
Равное (ОО) -
Чуть хуже - 612 000 дол.;
Хуже — 610 000 дол.
Нетрудно видеть, что поправка на одну ступень качества составляет 2000 дол., следовательно, стоимость оцениваемого объекта равна 614 000 дол.
Довольно часто в оценочной практике применяют анализ данных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляционно-регрессионный анализ. При его применении можно получить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. В то же время эффективность метода в значительной степени связана с количеством элементов сравнения: чем большее количество факторов влияет на цену объекта недвижимости, тем более представительной должна быть база данных.
Основу экспертного метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируются те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.
Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках. В таблице 12.2 приведен пример последовательности внесения поправок, где процентные корректировки применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть, насколько он превосходит (уступает) относительно передаваемых имущественных прав, условий финансирования, условий продажи, конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характеристик, вида использования и прочих компонент.
Следует сделать одно важное замечание. Определение рыночной стоимости одним из своих условий предполагает наличие открытого и конкурентного рынка. Поскольку рынок недвижимости в российской действительности таковым не является, а информационный рынок для некоторых сегментов рынка недвижимости является не только непрозрачным, но и вовсе закрытым, оценщик вынужден использовать не только информацию по сделкам, но и данные о ценах предложений к продаже.
Однако цены продаж и цены предложений, как это известно из ценообразования, отличаются компонентой на уторговывание, торговой наценкой, наценкой посредника и пр. Часто совокупная величина этих надбавок известна в процентах к цене продажи из анализа рынка (и ее знают риелторы), или оценщик ее может отследить по изменению данных листинга. Поэтому следует учесть эту разницу до проведения всех последующих корректировок, поскольку для проведения корректировок все ценовые характеристики должны иметь однородную структуру.
Отнесение этой процедуры к поправкам на условия продажи или на рыночные условия методологически неверно, поскольку она не выражает ни особенности мотивации сделки, ни изменение рыночных условий во времени, которые определяют эти поправки.