Что такое ипотека на жилье и как. Что такое ипотека и как ее получить без проблем. Как закрывается ипотека

Ипотечное кредитование – удобный и быстрый способ , дом или комнату.

На первый взгляд оформление такого варианта кредита достаточно простое, однако ипотека имеет множество подводных камней: требования к заемщикам, квартире, зданию, уровню доходов и возрасту клиента банка достаточно высоки.

Кроме того, обязательна оценка имущества и страхование кредитуемого.

Что это за форма кредитования?

Ипотека – вид кредитования для приобретения недвижимости, в котором последняя выступает залогом перед кредитором . Заемщику выдается сумма денег, оформленная в виде кредита.

Он обязуется регулярно погашать ее частями вместе с процентами, а гарантией выплат и служит недвижимое имущество – квартира, частный дом, автомобиль, участок земли.

Ипотека в условиях стабильно высоких цен на жилье является чуть ли не единственным способом приобрести квартиру или дом для многих граждан России. Срок такого кредита высок: выдается на 5, 10, 20 и более лет .

При этом в процессе оформления придется обращаться не только в , но и в другие организации: страховые, оценочные.

Ипотечное кредитование имеет несомненные преимущества для заемщика:

Есть и недостатки:

Переплата. Пользование заемными средствами – платная услуга. И чем больший срок этой «аренды», тем больше в итоге придется переплатить.
Комиссии, штрафы, пени, дополнительные платежи.
Достаточно большой пакет документов для оформления кредита.
В большинстве банков для получения ипотеки требуется внести первоначальный взнос.

Условия получения кредита

Условия ипотеки различны в зависимости от , но в целом они таковы:

Обязательным является страхование жизни, трудоспособности, здоровья, объекта ипотеки.

Сама недвижимость обязательно оценивается независимыми экспертами. Расходы при этом несет заемщик .

Требования к заемщикам

Любой гражданин, соответствующий установленным банком требованиям, может без проблем оформить ипотеку:

В идеальном варианте кредитуемый должен иметь следующие характеристики:

Заявитель имеет собственные средства, чтобы внести первый взнос.
Зарплата (или иной официальный доход) выше ежемесячного платежа минимум в 2 раза .
Ипотека оформляется на квартиру вторичного рынка в новом доме.
У заемщика есть другое ценное имущество: автомобиль, квартира, .
Заявитель имеет полную семью, в которой нет большого количества иждивенцев, и оба супруга работают официально.
Официальный стаж на одном (последнем) месте работы более 2–3 лет .
Имеются поручители, которые могут подтвердить свою платежеспособность документально.
Нет других непогашенных кредитов или займов МФО.

Какое жилье можно приобрести по данной программе?

Основное требование к недвижимости, которая приобретается в ипотеку, - ее рентабельность . Она важна, потому что выступает залогом и в случае непогашения банк вынужден будет ее продать.

Поэтому требования к квартирам и домам под ипотеку следующие:

Особое внимание банк уделяет состоянию квартиры . Сложности могут возникнуть, если жилье находится в домах барачного типа, коммуналках, старых зданиях. Оптимальным вариантом будет квартира в новостройке.

Во многих банках можно получить отказ в ипотеке, если приобретаемое на заемные средства жилье располагается в здании, возведенном до 1957 года.

К самому многоквартирному или обычному дому также предъявляются определенные требования:

Если речь идет о деревянном или садовом доме, он должен быть возведен не раньше 1990 года.
Этажность МКД – не менее 4 этажей, или меньше, если он построен после 1991 года.
Дом не состоит на учете на капремонт, не аварийный и не подлежит сносу или реконструкции.
Деревянные дома, садовые домики, а также строения и здания с деревянными перекрытиями редко могут стать предметом ипотеки – потребуется положительный ответ оценщика о состоянии дома.
Фундамент дома должен быть выполнен из кирпича, бетона или камня.

Правовой статус приобретенного жилья

Сразу же после покупки квартиры или дома в ипотеку заемщик приобретает законное право собственности . Однако при оформлении свидетельства в Росреестре на недвижимость накладывается обременение в виде .

До даты полного погашения долга нельзя осуществлять с квартирой такие действия:

Теоретически эти операции осуществимы: необходимо получение письменного согласия залогодержателя-банка . Но на практике редко идут навстречу заемщикам в этом вопросе, поскольку риск невозврата долга возрастает.

Регистрировать в Росреестре необходимо:

договор ипотеки;
залоговый договор.

Если говорить о квартире в строящемся здании (), такая ипотека является для банка еще более рискованной. Процентные ставки для таких кредитов всегда завышены.

Собственником заемщик становится только после ввода дома в эксплуатацию, а банк – залогодержателем. До этого момента у кредитора нет гарантий возврата , поскольку и квартиры фактически нет.

Специальные программы

Большинство крупных банков предлагают заемщикам специальные условия кредита в зависимости от статуса клиента, которые оформляются в рамках особых программ ипотечного кредитования.

Ипотека для военнослужащих

Участвовать в данном виде ипотеки могут те, кто служит по контракту, заключенному после 2005 года . При этом используется накопительная система.

После подачи заявления в конце года на специальный счет военного поступает фиксированная сумма в рублях. Средства имеют целевое назначение – покупку жилья в любом городе РФ.

Если этих средств не хватает, можно оформить ипотеку или доложить собственные сбережения.

В столице действует схожая программа для тех военнослужащих, которые отправлены в запас, но отслужили не менее десятилетия. Им выдаются сертификаты равные по стоимости квартире, которые в течение 9 месяцев (ранее полгода) нужно использовать.

Госпрограмма «Молодой семье – доступное жилье»

В рамках программы кредит предоставляется молодым (до 35 лет) родителям одного или более детей или просто супружеской паре. Этой ипотекой можно воспользоваться только один раз .

Обязательным является состояние на учете для граждан, нуждающихся в улучшении условий проживания.

Предъявляются и дополнительные требования:

количество метров квадратных на человека в семье должно быть меньше нормы;
жилье может быть признано аварийным;
должен соответствовать уровень дохода и так далее.

Программа «Строим вместе»

Данная ипотечная программа основана на предоставлении банковского кредита на строительство частного дома.

Создается паевой фонд, заемщики вносят средства. Как только собирается от 30 до 60% нужной суммы, строительный кооператив добавляет недостающую часть и начинает оформлять документы.

Жилье становится залогом ЖСК. Кредит выдается на 15–20 лет .

Ипотека в РФ набирает обороты. Уже более миллиона семей смогли обзавестись собственными квартирами и домами с ее помощью. предлагаются новые программы, упрощают процедуру сбора документов и подачи заявления, предлагают низкие проценты и дополнительные бонусы.

Видео: Что такое ипотечное кредитование в России?

В видеосюжете рассказывается, что представляют собой ипотечные кредиты, выдаваемые банками в России.

Развенчиваются наиболее популярные мифы, касающиеся приобретения жилья в ипотеку. Даются советы, как минимизировать риски при оформлении подобного кредита и попасть в долговую яму.

Приветствуем! Сегодня поговорим про ипотечный кредит на приобретение жилья. Вы узнаете, что такое ипотека на покупку жилья, что нужно для приобретения жилья в ипотеку, как правильно выбрать банк и как купленная в ипотеку квартира правильно оформляется.

Жилье относится к базовым потребностям современного человека. Перед каждым взрослым человеком нередко возникает вопрос о том, как его купить, если цены непомерно высоки, а такой суммы на руках нет. Альтернатива в этом случае – ипотечное кредитование.

Покупка жилья в ипотеку подразумевает банковскую целевую субсидию, выдаваемую на длительный срок. При этом заемщик обязуется вернуть банку сумму основного кредита плюс установленные банком процентные ставки за пользование средствами. Сроки кредитования на данный тип услуги – от 5 до 30 лет. При этом приобретаемый объект остается на период кредитования в залоге у кредитной организации.

Тем, кто решился на такой шаг, предстоит сделать глубокий анализ параметров предстоящей ипотеки по нескольким критериям и сделать выбор. Такой выбор будет сопровождать потенциального заемщика на всех этапах оформления кредита. Это следующие параметры:

Вид ипотеки. На сегодняшний день в России ипотека реализуется коммерческими банками и с государственной поддержкой в виде специальных программ. Участие в государственных программах доступно лишь определенным категориям граждан: работники бюджетных организаций, военнослужащие и молодые семьи. Кредит с участием государства отличается более низкими процентами. Так, в 2017-году ставки варьируются в пределах 12% в противовес банковским 13-17%.
Тип жилья. Здесь приходится выбирать между новостройкой и вторичным жильем. Тип жилья напрямую влияют на формирование процентной ставки по ипотеке. Строящийся дом, в котором квартиры не введены в эксплуатацию, считается фактором риска для банка. Кредитор учитывает тот факт, что строительство может остановиться на любом этапе или вовсе может не приниматься на эксплуатацию государственными надзирательными органами. В случае просрочки заемщика, банк не сможет реализовать такое жилье и потеряет средства.

Выход из этой ситуации – выбор квартир тех застройщиков, кто сотрудничает с банком.

Что касается вторичного жилья, то каждый банк имеет свою карту, согласно которой должен быть расположен приобретаемый объект. Есть ряд требований к техническому состоянию: аварийные постройки, которые могут быть снесены в ближайшем будущем, не принимаются.

Тип платежа. Основных видов два: аннуитетный и дифференцированный. Первый вариант предполагает погашение кредита равными суммами до конца срока, а второй отличается тем, что процентные ставки будут выплачены вначале кредита, а к концу остается только погашение тела займа. По умолчанию почти все банки в России используют аннуитетный тип платежей. Но если заемщик вправе инициировать дифференцированный тип. Вопрос в том, какой вариант выгоден.

Следует учитывать, что выгодность кредита складывается из многих факторов и определяется лишь относительно. Но при прочих равных условиях дифференцированное погашение более выгодно.

Валюта займа. Не следует повторить ошибку тех 600 000 граждан, которые в последние годы брали ипотеку в иностранной валюте и оказались в очень затруднительном положении. Колебания валютного курса последних лет сыграли злую шутку. В 2014-2015-годах из-за разницы курса рубля в отношении валюты ежемесячные погашения заемщиков выросли почти в 2 раза. Победителями из этой ситуации выходят только банки, а заемщики теряют не только жилье, но и внесенные за него ранее средства.

Как правило, валютные кредиты всегда предлагаются по существенно низким процентным ставкам. Но как показала практика, риски непомерно высоки. Поэтому выбор должен быть сделан однозначно в пользу рубля.

Банки соглашаются на выдачу средств после того как полностью будут убеждены в минимизации собственных рисков. Этот показатель выражается в платежеспособности потенциального заемщика и ликвидности приобретаемого жилья.

Что можно приобрести в ипотеку

На заемные средства можно купить жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, земельные участки и даже строящиеся объекты.

Относительно покупаемого жилья каждый банк выдвигает собственные жесткие требования. Их следует уточнить в каждом финансовом учреждении отдельно. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки недвижимости в целом касаются следующих характеристик:

юридическая «чистота» объекта;
технические характеристики;
ликвидность.

Ипотека жилых помещений относительно объекта требует соблюдения следующих юридических требований:

Квартира или дом не должны являться объектом залога или судебных разбирательств;
Если собственник – престарелый или несовершеннолетний или таковые состоят в доле за недвижимость;
Приватизированное жилье также подлежит тщательной проверке. Если есть люди, имеющие свою долю, то они могут в любое время предъявить свое право на часть имущества;
Владелец жилого объекта должен быть дееспособным;
Квартира или дом выставлен на продажу сразу по наступлению права наследства;
Продажа объекта по доверенности.

Подробная информация об отчуждении объектов недвижимости, о наличии арендных обязательств или судебного ареста можно получить через МФЦ или обратившись в ЕГРП. Правоустанавливающие документы выдаются в виде выписки из соответствующих реестров. Их сбором занимается сам продавец перед проведением сделки.

Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам, не старше 1990-годов постройки. А вот у «хрущевок», несмотря на их практичность и качество, все меньше покупательского интереса, так как уже через несколько лет они могут считаться ветхим и лишаются той малой доли ликвидности. В целом технический износ дома должен составлять не более 60%.

Некоторые банки не принимают на финансирование квартиры студийного типа. В таком случае придется подыскать жилье с отдельной кухней. Также финансированию не подлежат объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети коммуникаций.

Высокой покупательской привлекательностью обладают строящиеся дома.

Также следует проявить внимательность к квартирам, где проведено перепрофилирование. Изменение первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требует технического согласования и наличия разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

Если делать ставку на строящееся жилье, то следует выбрать из предложений той строительной компании, которая имеет аккредитацию в выбранном банке. В противном случае велика вероятность, что банк не захочет рисковать инвестировать.

Ликвидность жилья означает ее котируемость на рынке сегодня и в течение ближайших десятилетий. Этот параметр определяется на основе экспертного заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим специалистам по оценке, чем тем, кого предпочел клиент. По этому пункту целесообразно полагаться на рекомендации потенциального кредитора.

Как выбрать банк

Россияне не испытывают сложностей при выборе банковских услуг и продукций. Количество лицензированных банков по состоянию на 2017-год составляет 623. Выбор банка в таких случаях определяется только по индивидуальным параметрам. Каковы эти параметры? Перечислим по порядку.

Процентная ставка. Относительно этого пункта прогнозы специалистов на 2017-год весьма оптимистичны. В частности, стоит вспомнить речь министра финансов РФ Антона Силуанова. Согласно его мнению, в ближайшее 2 года ожидается снижение процентных ставок до 7-8%. А уже в текущем 2017-году население может выплачивать 10% годовые на жилье.

Благоприятным условием для этого должны были послужить цены на нефть и наблюдающаяся в последние годы стагнация рынка недвижимости. Однако цены на нефть не достигли ожидаемого уровня и ситуация остается нестабильной.

Но, тем не менее, можно заметить положительную динамику в ипотечных предложениях ведущих банков страны.

Первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого объекта. Но как быть, если такой суммы нет?

Ряд банков готовы оплатить всю стоимость недвижимости. В таком случае, естественно, процентные ставки будут на порядок выше. Например, Металлинвестбанк предлагает ипотечную продукцию с аналогичным названием. Такое финансирование доступно для тех, кто трудится по найму. Процентные ставки составляют 14% годовых. При этом есть важное условие – доход заемщика должен превышать сумму ежемесячных платежей по ипотеке как минимум в два раза.

Аналогичные предложения есть в банке «Возрождение» и Промсвязьбанк дают под 13% годовых.

Без подтверждения доходов. Следующий нюанс касается тех 30% российских граждан, которые трудятся в теневом секторе экономики. Такие граждане получают зарплату в «конвертах», поэтому у них нет возможности подтвердить свой доход официальными справками. Некоторые банки учитывают такие реалии. Банки предоставляют ипотеку по двум документам или по справке по форме банка.

Используйте наш сервис « », чтобы сделать правильный выбор среди лучших предложений банков.

Этапы ипотечной сделки

Когда вся аналитическая часть работы по выбору ипотеки проделана, пора приступить к практической части. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс получения может длиться несколько месяцев.

Сбор документов

Базовый пакет документов включает в себя следующие бумаги:

общегражданские паспорта участников сделки: супруги и поручители (если предполагается);
документ, подтверждающий семейное положение;
справка о доходах или 2-НДФЛ;
документы подтверждающие трудовую деятельность.

У каждого банка свой установленный список к документам, поэтому на практике придется собрать гораздо больше документов. С этими документами следует идти к кредитному специалисту. В банке предстоит заполнить простую анкету и подписать заявку.

Рассмотрение документов

Банк принимает документы на рассмотрение и в течение нескольких ближайших недель выносит решение: положительное или отказ. В первом случае кредитный специалист озвучит максимальную сумму, на которую заемщик может рассчитывать, и сообщит параметры приобретаемого жилья. Решение банка обычно действует в течение 2-6 месяцев. В течение этого срока необходимо подобрать подходящее жилье.

В случае отказа не стоит опускать руки. Большинство полученных справок действительно в течение 6 месяцев. Заявку следует подавать уже в другие банки.

Подбор недвижимости

Когда подходящее жилье найдено, заемщику потребуется получить копию следующих документов и отнести в банк:

правоустанавливающий документ на недвижимость: договор купли-продажи, мены, дарения, право наследства или другое;
выписка из домовой книги;
выписка из ЕГРП о юридической чистоте объекта;
копии лицевых счетов;
согласие совладельцев на продажу;
паспорта владельцев;
кадастровый паспорт;
заключение независимого оценщика;
технический паспорт;
справка из БТИ.

Стоит особо отметить пункт об оценке. Его вправе проводить специалист с соответствующей лицензией. На практике банки имеют своих штатных специалистов или аккредитованных компаний. Заключение постороннего специалиста может быть отклонено. Здесь целесообразно пользоваться услугами оценщика, рекомендуемого банком.

Сделка

На сделке участвуют три стороны: продавец, заемщик и представитель банка. Заемщик подписывает ипотечный договор. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Продавец получит свои деньги со счета, куда поступят деньги от банка. Но пользоваться средствами он сможет не раньше, чем 5 дней с момента сделки.

Все расходы, связанные со сделкой, несет покупатель. Это может быть услуги нотариуса, страхование, госпошлина на регистрацию и иное.

Как закрыть и досрочное гашение

Ипотека дается на срок в среднем от 5 до 30 лет. На практике в среднем ипотека предоставляется 15 лет. По мнению специалистов, слишком большие сроки (более 20 лет), чреваты большими переплатами. Маленькие сроки создают нагрузку семейному бюджету и увеличивают риск просрочек.

В любом случае, каждый заемщик считает, что чем раньше финансовое бремя снимется с плеч, тем лучше. Это право предусмотрено на законодательном уровне. При проявлении инициативы о досрочном погашении банк не имеет право отказывать. Также законодательно запрещено финансовым учреждениям взимать дополнительные санкции или штрафы за досрочное погашение. Следует учитывать, что банки по умолчанию практикуют аннуитетные платежи, при котором риск недополучения прибыли уже учтен.

Погашение бывает следующих видов:

полное погашение ипотеки. После оплаты долга банк выдает соответствующую справку и документы на приобретенного объекта. История вносится в кредитный реестр. Сделка на этом считается завершенным;
частичное погашение аннуитета. В этом случае у заемщика есть возможность сократить срок или сумму платежей;
частично досрочное погашение предполагает уменьшение дифференцированных платежей: процентов и тела кредита.

Заемщик должен сообщить о своем намерении досрочной выплаты в банк. Это можно сделать разными способами от простого звонка, до посещения отделения. Все зависит от банка и его возможностей.

Выводы

Ипотека — прежде всего ценный финансовый урок, опыт в социальной дисциплине. Тем, кто решился на этот шаг, будет полезным изучить всю финансовую и юридическую часть процедуры. Не лишним будут консультации независимых специалистов и опыт других заемщиков.

Важно просчитать все варианты развития. Законодательство предполагает различные альтернативные варианты на случай отягощения ипотечных обязательств: рефинансирование, перекредитование, банкротство физических лиц или простая заявка руководству банка о продлении срока или уменьшении платежей. Такие права заемщиков делегированы законом.

Если вам требуется юридическая поддержка по ипотеке и решение в сложной ситуации, то обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Также вам будет полезен наш , который позволит вам сделать расчет ипотечного платежа.

Ждем ваших вопросов. Будем благодарны за оценку и подписку на обновления.

Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений . Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру . Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог .

Классификация ипотечного кредита

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам .

По объекту недвижимости:

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество , используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора :

банковские и небанковские

как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства. Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
есть желание сделать перепланировку,
заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

размера вашего дохода;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости;
первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются :

банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

История ипотеки в России – основные вехи

Текущая ситуация

По данным агентства "Эксперт РА" объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.

Основные тенденции

Повышение процентных ставок
Ужесточение требований к заемщикам
Снижение конкуренции.
Развитие социальной ипотеки.
Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Основные игроки

Источники

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Ипотечное кредитование" в других словарях:

Проблемы ипотечного кредитования - Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. Это происходит по ряду причин. Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования По своей… … Банковская энциклопедия

Ипотека - (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… … Энциклопедия инвестора

Управление рисками ипотечного жилищного кредитования - (см.: Ипотека). Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер … Жилищная энциклопедия

Кредит - (Credit) Кредит это сделка по передаче материальных ценностей в ссуду Понятие кредита, разновидности кредита, оформление, условия и выдача кредита Содержание >>>>>>>>>>>> … Энциклопедия инвестора

ИМПЭКСБАНК - (IMPEHKSBАNK) ИМПЭКСБАНК это Открытое акционерное общество Импортно экспортный банк ИМПЭКСБАНК осуществляет комплекс банковских услуг для часных и юридических лиц в финансовой сфере Содержание >>>>>> ИМПЭКСБАНК (IMPEHKSBАNK) это, определение это… … Энциклопедия инвестора

Ипотека это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации… … Википедия

Ипотека это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения… … Википедия

Риск и страхование - (см.: Ипотека). Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования одна из главных. Ипотечный рынок без страхования существовать не… … Жилищная энциклопедия

Решение жилищных проблем весомой доли российского населения осуществляется с помощью оформления ипотеки. Для того, чтобы лучше понимать, как работает ипотека, кому ее дают, и какие существуют плюсы и минусы, важно еще перед подачей кредитной заявки разобраться в основных понятиях, проконсультироваться в банке и сделать предварительные расчеты по будущим обязательствам.

Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга. В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

Ключевыми свойствами ипотеки являются:

длительный период погашения (до 25-30 лет);
целевой характер расходования выделенных средств;
пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Важно! В виду высоких цен на жилье в РФ, сумма ежемесячного платежа может составлять существенную долю семейного бюджета. Поэтому, прежде чем оформлять такой кредит следует внимательно оценить свою платежеспособность и варианты досрочного погашения долга.

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
заключает с продавцом договор купли-продажи;
подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
оплачивает первоначальный взнос;
сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
жилье обременяется банком;
банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Какие виды ипотеки бывают

Различают следующие :

Стандартные программы кредитования:

на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
на жилье на вторичном рынке;
под залог уже имеющейся недвижимости;
на земельные участки и собственные дома.

Социальные программы:

ипотека + материнский капитал;
региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
программа «Молодая семья»;
военная ипотека;
ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
семейная ипотека под 6% годовых.

Нестандартные программы:

по двум документам (без подтверждения доходов);
на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
на машино-место или гараж;
для граждан иностранных государств;
для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
для пенсионеров;
для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

Стоит ли брать ипотеку

Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

Плюсы и минусы ипотеки

Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.

Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

Подводные камни

Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием , о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

Ипотека или кредит

Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
срок – 5 лет;
первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

ставка – 11,4% в год;
срок – 5 лет.

Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Ипотека или копить

Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

Ипотека или аренда

Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

Вывод: Аренда целесообразна в случае наличия у человека высоких доходов, когда сумма арендных платежей будет ничтожно малой по сравнению с поступающими денежными потоками. С учетом грамотного вложения свободных средств, получаемая прибыль от инвестиций полностью покроет эти расходы.

Ипотечный калькулятор

Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

Сумма кредита

Тип платежей

Аннуитетный Дифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

Дата выдачи

Срок кредита

0 год 1 год 2 года 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 9 лет 10 лет 11 лет 12 лет 13 лет 14 лет 15 лет 16 лет 17 лет 18 лет 19 лет 20 лет 21 год 22 года 23 года 24 года 25 лет 26 лет 27 лет 28 лет 29 лет 30 лет

0 мес. 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес. 11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срока Уменьшение суммы Ежемесячное уменьшение срока Ежемесячное уменьшение суммы

Добавить

Кому дают ипотеку

Получить ипотечный займ смогут только клиенты, отвечающие целому списку требований со стороны кредитной организации. К таким требованиям относятся:

соответствие возрастному цензу (обычно от 21 до 65 лет);
достаточная платежеспособность (на кредитные платежи должно уходить не более 40% от семейного бюджета);
стабильная занятость и стаж (не менее 3-6 месяцев на текущем месте и от года в целом);
наличие российского гражданства и регистрации в регионе присутствия банка;
полная дееспособность;
отсутствие испорченной кредитной истории;
возможность оплаты первоначального взноса (лучше, если он будет вноситься за счет собственных средств);
возможность собрать все необходимые справки и бумаги.

Что нужно для ипотеки

Для подачи кредитной заявки потребуется заранее подготовить пакет документации. Стандартный перечень включает в себя:

Паспорт РФ.
Заявление-анкета.
Документы о занятости и доходах.
Документы на залог.
Оценка недвижимости.
Согласие супруги/супруга.

Дополнительно банк может затребовать предоставление СНИЛСа, ИНН, военного билета, пенсионного удостоверения, свидетельств о браке, рождении детей и т.д.

Если программа ипотеки является нестандартной (социальная, военная, семейная и т.д.), то потребуются дополнительные бумаги. Как работает военная ипотека или любой другой социальный проект необходимо уточнять в уполномоченном банке или ответственных органах власти.

ИП, владельцы бизнеса предоставляют расширенный комплект документов, включающий налоговые документы за несколько отчетных периодов, регистрационные документы, о постановке на налоговый учет, аналитические записки и т.д.

Условия досрочного закрытия

По российскому законодательству каждый заемщик имеет право на досрочное погашение задолженности без штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей. Условия досрочного закрытия индивидуально обговариваются с банком-партнером.

Стандартной схемой такой процедуры является заблаговременное написание заявления, в котором потребуется указать дату предполагаемого платежа и вносимую сумму. Если платеж последний, то банковский специалист сделает перерасчет с учетом оплаты раньше срока и обозначить итоговую сумму.

Внимание! После внесения итогового платежа банк обычно выдает справку о том, что договор закрыт, а долг полностью погашен с подписью ответственного лица.

Плюшки от государства

Помимо базовых ипотечных продуктов граждане РФ могут воспользоваться дополнительными инструментами, с помощью которых можно существенно снизить итоговую стоимость займа. К ним относятся:

использование средств материнского капитала (на оплату первого взноса или погашение основного долга и процентов);
оформление социальной ипотеки (с субсидированием ставки или выплатой субсидий);
(для семей, в которых до 2022 года родятся второй или третий ребенок);
применение имущественного вычета (с его помощью можно вернуть 13% от стоимости купленной квартиры, но не более 260 тысяч рублей, или до 390 тысяч рублей на возмещение расходов на выплату процентов);
участие в проекте «Молодая семья» и др.

Любой потенциальный заемщик, планирующий оформлять ипотеку, обязательно должен понимать ее суть – как она работает, какие существуют требования, ограничения и подводные камни. Также рекомендует взвесить все , сделать предварительные расчеты по всем рассматриваемым программам, и только после этого выбирать окончательный вариант.

Если у вас остались вопросы о том, как работает ипотека или вы бы хотели её взять, то просьба записаться на бесплатную консультацию к специалисту через онлайн консультанта на нашем сайте. Просто заполните форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и надеемся, что вы поставите положительную оценку нашему посту и нажмете лайк.