Доброго вечера. Сегодня нас ждёт вторая часть архитектурных проектов малоквартирных домов Швейцарии за 2013-2016 года. П . А тут сами квартиры, в которых . Кстати, о самих троллейбусах. Перед тем как мы продолжим наше путешествие по новостройкам Швейцарии, я бы хотел пару слов сказать о троллейбусах. Честно говоря, восхищен. Просто восхищен. Дурят как котят. Сбился считать количество однотипных статей о "вреде" троллейбуса с однотипными "аргументами". Вестись на весь этот бред могут только те, кто закончил три класса образования и никогда в жизни не проходил КСЕ в институте. Это приговор всей системе образования и тем ректорам и директорам школ , которые держали и продолжают держать в стенах столичных заведений принципиальных неучей, которые не хотят учиться. Из них вырастают , которые принципиально не хотят убирать и или по каким то причинам.
Удивил и Варламов, который почему-то меня разбанил, чем я сразу же воспользовался и высказал свою позицию по троллейбусам в комментариях . Но суть не в этом. Поверьте, если бы я был бы настроен категорически против троллейбусов, то от таких доводов камня на камне не оставил бы, потому как они не более убедительны нежели те, что приводят противники троллейбусов. С такими плюсами\минусами кашу не сваришь. Все картинки homegate.ch
Любопытно, что за последнее время вышла еще одна статья против троллейбусов в самом журнале ЖЖ. Жаль, что не указан автор. Её название "...Спасать троллейбусы бессмысленно" почему-то явило ассоциации со старыми советскими фильмами, где молодые и здоровые мужчины, подходя к дому, четко и громко объявляли: "Выходить с поднятыми руками, сопротивление бесполезно.. шнель!". Самое плохое это отключенные комментарии, где нет возможности основательно высказаться по данному поводу. Любопытно, что среди моих статей, которые были опубликованы редакцией в журнале ЖЖ была и вот эта , где объяснял почему надо спасать троллейбус.
https://che.sika.com
Удивлён, что до сих пор защитники троллейбуса продолжают играть в эрзацваген , пытаясь подсчитать минимальный по расходам вид транспорта. Друзья мои, вы играете на руку тем, кто уже добился деградации транспортной системы во многих городах России. Вы аналогично играете на руку тем, кто добился полного развала производства троллейбусов в России. Не может быть хорошая система прибыльной. Не считают копейки в расходах на тот или иной вид транспорта, когда человеческая жизнь и здоровье, наследство своим потомкам играет хоть какую то роль в вашей жизни.
Молодцы, совместными усилиями добились того, что отечественный троллейбус нынче являет собой полную консервную банку. Ведь главным требованием все эти годы было что? Правильно, цена. А теперь вдруг выясняется, что отечественные троллейбусы не соответствуют современным требованиям. И чем вы тут возразите? Аналогичная ситуация у нас с электричками, где , что нам не нужны современные поезда. Очень хорошо. Электрички еще побарахтаются, но боюсь, что итог будет аналогичным с таким подходом.
Нормальная система общественного транспорта и пригородных электричек всегда должна быть убыточной . Иначе забитые газенвагены-товарняки на линиях. Те, кто думают иначе, пусть попробуют сделать прибыльными все автодороги .
Основные задачи:
1) удобные маршруты
2) минимальная цена на проезд
3) минимальные интервалы
4) движение по расписанию, а не мифическим интервалам
5) удобные миниТПУ без легальной\нелегальной торговли и рекламы. Системы P+R.
6) комфортабельный подвижной состав класса хай тек 21 века.
7) высококлассная сопутствующая инфраструктура и инженерия 21 века. Простая, но дизайнерски стильная привлекательная качественная
8) профессиональный ремонт и обслуживание подвижного состава и сопутствующей инженерии
9) максимальная эффективность и прозрачность транспортных организаций, парков и депо. Там где возможно, организуются исключительно
собственные
сервисные услуги как можно близкого профиля (ремонт техники, токарные и фрезерные заказы и т.п.)
10) отслеживание со стороны официальных лиц и общества за неэффективных трат, которые не относятся к качеству и организации перевозок.
11) высокие зарплаты персонала с одной стороны и его минимальное количество с другой. Никаких касс на троллейбусных\автобусных остановках.
Инфраструктура, подвижной состав и доплаты за проезд должны полностью или частично ложиться на плечи бюджетов различного уровня. Если, конечно, вы ставите перед собой цель оторваться от подачек за ведра сырьевых продуктов и добиться комфортного развития земель по типу того, что изображено ниже.
На самом деле никто из защитников московского троллейбуса не вспомнил или не знает ряда важнейших вещей, благодаря которым можно было сразу разбить всю фальшивые доводы против троллейбуса.
В первую очередь вопрос в безопасности вашей жизни, её долголетии и вашем здоровье. Больше вас ничто не должно волновать . В Швейцарии это называется Lebensqualität. Или качество жизни. Троллейбус - это Lebensqualität вас и ваших потомков. Пока не будет электротранспорта с чрезвычайно легкими автономными источниками питания с огромным запасом и сверхдлительным сроком службы без деградации. Говорил ведь, что всё это профанация, не будет никаких электробусов. Вам их скинули эту конфетку как идею будущего, чтобы не так возмущались уничтожением троллейбуса. Подкинули, зная всю тупиковость этого вида транспорта на текущий момент. Вы со мной спорили, а теперь вам же и выложили все эти проблемы в качестве обоснования почему будут именно автобусы. Ведитесь дальше)))
Автобусы Евро 4, Евро 5. "Развод" продолжается.
Это следующий этап наступления. Ни о какой равнозначности электротранспорту речи быть не может. Любой ДВС производит выбросы, которые не совместимы с высшим качеством человеческой жизни. На самом деле тут можно было бы поговорить подробнее, но в данной статье всё-таки иная тема, поэтому кратко. Оксиды азота и твердые частицы. Это конец хорошей жизни в городе с высокой плотностью. А если говорить о "современном" стандарте, то этот показатель явно не в цифрах 4 и 5. Текущий европейский показатель Евро 6
. Который на бумагах не сильно отличается от Евро 5
, а по факту Вы удивитесь. Возможно реальные выбросы Евро 5 были не такими красивыми? Помните скандал с автомобилями VW? , о котором я уже писал:
Выбросы NOx на 38% больше,
Выбросы NO2 на 69% больше,
Выбросы твердых частиц на 85% больше
Однозначно вызывает сомнение в наличии и поставках даже Евро 5. Например, Мерседесы (круты, не спорю!), которые были объявлены как Евро 5, похоже, имеют ДВС Евро 4 (см. ). Другими словами ничего хорошего в любом случае не светит.
Еще один довод. "Выкинем только из центра, на выбросы это не повлияет. Да и в европейских городах ездят автобусы ".
Мечтайте. Еще как повлияет. Да, ездят в европейских городах и автобусы. Только в европейских городах нет фривэев посреди жилой застройки. Есть фривэи примерно до ТТК по московской карте. В сан зонах, где нет ничего кроме промзоны на худой конец. А далее обычная городская улица с кучей светофоров. А перед ними P+R где многие кидают свои авто и пересаживаются на ОТ. С таким подходом да, можно и автобусы. У нас же грязные и широкие фривэи с плотной застройкой .
А теперь посмотрим на вот эту картинку. Это карта распределения потенциала загрязнений в Москве. ГПБУ «Мосэкомониторинг». Учтите, что сегодня в центре на исторических улицах работает троллейбус. Знаете почему много красного в центре? Плотная застройка мешает выносить загрязнения из центра. Вы еще хотите засунуть себе в квартиру двухдюймовую дизельную трубу автобуса? Дышите глубже. Да вас не спасет даже Евро 6.
www mosecom ru
Поэтому забудьте об автобусах вместо троллейбусов. Это финиш. На самом деле тут скорее вопрос в мощностях, которые уже растрачены в последние годы под цементные гетто, уплотнительную застройку и гигантские ТЦ. Оставшиеся мощности ну очень нужны под продолжение банкета "инвесторам", разве не очевидно?
Допустим мощности высвободят. Будет застройка + новые сотни тысяч машин + выбросы и еще большие превышения ПДК. Т.е. ТЭЦ будут на полную работать уже не на электротранспорт, а на создание новых выхлопов в городе. Еще один довод деграданцев в пух и прах. Ведь таким "инвесторам" отказать трудно... Сами понимаете. Зачем рисковать, если можно пожертвовать слабым, т.е. троллейбусом и здоровьем.
Спасти троллейбус могут лишь два пути. Полная консолидация жителей города либо лобби других отечественных инвесторов, которые могут "перебить" лобби застройщиков.
Первый вариант, возможно прокатит, но нужно проявить не дюжие способности, учитывая закон фрицморгена по лобби. Жители тут в меньшинстве, а понимание есть далеко не у каждого. Оно возникнет только когда в поликлинику и больницу зачастит. Можно, но очень сложно. . И еще .
Второй вариант может показаться слишком нереальным, но он сработает, если будет интерес у реально серьезного бизнеса. Троллейбусные заводы не в состоянии быть таковым. Но если создать предприятие по производству алюминиевых троллейбусов, то мы можем заинтересовать 2-х крупных игроков. Поставщиков алюминия и производителей экструдированного алюминиевого профиля. Думаю, что и те и другие с учётом кризиса могут проявить неплохой интерес. Может быть они или они ? Почему нет?
При консолидации и удачным договором с HESS AG, которых еще надо уговорить на это, мы можем получить хай тек производство крутых троллейбусов, плюс реализацию своего сырья внутри страны, плюс великолепный троллейбус на улицах Москвы, а с учетом локализации и снижении цены и в других городах. Так можно спасти троллейбус. Почему нет? Бизнес должен переиграть другой бизнес. Без этого у вас, скорее всего, может не получиться переиграть застройщиков. Не с управленцами вы сейчас играете, а с ними. А с каждым новым проектом они становятся всё сильнее. Это банальное лобби.
Конечно, если в России удастся получать по миллиону евро за ущерб здоровью который мог был бы нанесен каждому пострадавшему от выпиливания электротранспорта, то конечно, даже всякие разговоры о "вреде" троллейбуса или "равнозначности" автобуса прекратятся в тот же момент и защита Lebensqualität будет естественной и логичной как в Швейцарии, где муниципалитет на вопрос что дешевле автобус или троллейбус отвечает просто и кратко: троллейбус, так как это здоровье человека и охрана окружающей среды.
Остальной дурдом с "аргументами" деградационного пути развития и уничтожения троллейбуса думаю можно даже не разбирать, тем более в рамках этой статьи. Того что написал выше более чем достаточно, чтобы понять что к чему.
А теперь мы переходим непосредственно к малоквартирной застройке в Швейцарии. Как я уже говорил это оптимальный вариант развития земель, разумеется, при понимании того, что написано выше относительно развития транспортной системы.
Запомните.
Земля без инфраструктуры, мощной и современной транспортной системы (НОТ плюс ЖД) никому даром не нужна. И когда вам в очередной раз, как простофилям, будут с экранов ТВ выкрикивать о раздаче бесплатной земли, подумайте о том какая инфраструктура у самого популиста в том месте, где он сам живет. Эта демагогия за четверть века порядком утомила. Гражданину или инвестору всегда нужна инфраструктура. Всегда. Нет инфраструктуры и транспорта - нет жизни, мертвая земля. Есть, значит, есть жизнь и развитие. Любые примеры из истории, РФ, СССР, Рейха, Сингапура, ваших любимых штатов. Где угодно. Всегда важна инфраструктура и транспортная система, в том числе качественный зеленый НОТ и электрички. Чем они лучше, тем лучше экономика. Разумеется, и эффективные качественные дороги.
Смотрите, природа и земля Швейцарии во многом не слишком отличается от основных мест проживания населения в России. Именно в такой формулировке, так как большинство населения всё же проживает там, где более комфортные условия. Не так ли?
Чем не Россия?
И, тем не менее, здесь можно строить вот такие малоквартирные дома. Деньги? Стройте хай тек фабрики, локализуйте производство, вкладывайте в политехи, идею я уже озвучил выше.
Знаете чем отличается Швейцария от стран Восточной Европы? Отсутствием диких заборов. Наши бывшие соседи, зайдя в Европу, так и не поняли этого. Если будет время надо по фотографиям одного коллеги подготовить разбор Литвы по этой части. Собственно, а пока Швейцария. В России где-нибудь на Рублевке или под Киевом можно тоже найти нечто подобное. Только технологии, качество и оснащение куда хуже (скорее мы найдем золотые канделябры и батоны, чем качество и технологии. А главное там будет жить всего одна семья, а в Швейцарии в таких домах несколько квартир на несколько семей и без трехметрового глухого забора))),
Такое качество остекления вы не найдете в Москве. Разве что в домах где окна были импортированы в 90-х. В новоделах стекло всегда кривое. Я не видел ни одного "элитного" объекта в Москве с ровными стеклами. Можно заплатить за эконом в Щербинке, а можно сотни миллионов за элит и всё равно стекла будут кривые. В Швейцарии всегда ровные в любом классе. Делайте так в РФ. В нагрузку к первому этажу идет сад. И за него нужно платить владельцу данной квартиры. Стричь обязан. Не стрижет, тогда муниципалитет проявит интерес к хозяину и это очень дорого обойдется. Поэтому в Швейцарии всё аккуратно.
Я бы не стал показывать этот позор, но тут наглядно показано как швейцарцы умело используют ландшафт местности.
Практически все жилые объекты строятся с подземными паркингами. В экономе это может быть частично открытый первый этаж. Машина для швейцарца это его страховка. Если что, то он может её воспользоваться. Это не значит, что все ездят на нем на работу или развозят детей в школу. Для этого есть крутой НОТ или ЖД.
Стройка это всегда порядок.
Парковка эконом класса для малоквартирного кондоминиума из двух домов.
Сэкономленные деньги пошли на бассейн.
Неплохая форма, но кто в наше время красит дом в такие цвета?.... брррр...С одной стороны (где хороший вид) как правило все окна панорамные. Там расположены гостиные.
С другой стороны (часто это дорога) окна небольшие (кухня или ванная). Если на первом этаже нет квартир, то газон общий, а, следовательно платят за него все.
Так организуется подземная парковка. Небольшие комнаты - это обязательное дополнение к квартире, чтобы люди не хранили вещи на балконе или в квартире. При реконструкции советских панелей в Берлине немецкие инвесторы первый этаж полностью превращали в подобные комнаты хранения. На таких этажах в Конфедерации обязательно есть туалет для обслуживающего персонала.
Ничего особенного.
Всегда 2 крана в ванной.
Если муниципалитет очень дорожит консервативностью населенного пункта, то приходится строить вот такие малоквартирные дома.
Как правило, так выглядят дома по высшему классу энергоэффективности (Минерги стандарт). Еще чуть чуть и такой дом будет вырабатывать больше энергии чем потребляет, насколько помню и такие рекорды бывали. обязывает.
Очень уютно. Это настоящий класс.
Здесь будет новый малоквартирный дом. Если работают профи, то стройка это всегда чистота.
Подъезд. Справа 4 почтовых ящика + домофон.
Качественное освоение земель.
Фактически на пустом месте.
Частные домики не столь популярны, но тем не менее и их строят.
Никаких заборов! Как из сказки. Так и должно быть.
Крупные объекты тоже строятся, но лишь в исключительных случаях. Как правило, это новый район Цюриха, я его уже много раз демонстрировал. Место для тех, кто любит города миллионники.
Внутри советский конструктивизм. Недаром Корбюзье изучал опыт лучшей архитектуры, которую смог создать СССР. Кстати, спасти квартал конструктивизма . Почему это важно сделать .
Обычный дом. Квартира на первом этаже.
Так выглядят общие прачечные, которые прилагаются к любому мало или многоквартирному дому в Швейцарии. Тут установят стиральную и сушильную машины. Если дом большой, то их будет больше.
Комната для хранения для одной из квартир.
Белый дом, черные большие окна.....ммммм.....
С уважением, Александр Мостовой
Далеко не все жители мегаполиса мечтают о квартире в высотке или огромном жилом комплексе. Напротив, на столичном рынке недвижимости уже несколько лет стабильно растет популярность предложений в невысоких и компактных малоквартирных домах. Где в Москве строится малоэтажная жилплощадь, и для кого она предназначена, - рассказывают эксперты рынка недвижимости.
География малоэтажной застройки в Москве и Подмосковье
Малоэтажное строительство в московском регионе начало активно развиваться в несколько лет назад. Сегодня проекты с домами от 3 до 6 этажей можно встретить повсеместно - и в 2-х и в 90 км от МКАД. Правда большая часть предложений сосредоточена на расстоянии не менее 10 км от кольцевой. Мощным толчком для развития формата стало присоединение к столице обширных территорий Новой Москвы, где девелоперы получили обширное поле для экспериментов.
«Доля малоэтажного строительства в старых границах Москвы составляет менее 1%, что объясняется и дефицитом свободных территорий, и наличием существующей застройки», - комментирует Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и . При этом в области и на присоединенных территориях, по данным эксперта, картина куда более впечатляющая. «Доля малоэтажного жилья в общем объеме недвижимости, возведенной в первом полугодии 2014 г. в Новой Москве, составляет 40%, а доля малоэтажного жилья в Подмосковье на удаленности до 30-40 км от МКАД составляет порядка 33-38 %», - уточняет эксперт.
Малоэтажки Новой Москвы на 70% сосредоточены на территории Троицкого автономного округа. В основном это доступная недвижимость эконом- и комфорт-класса. «Львиная доля малоэтажных комплексов реализуется на удалении 10 и более км от МКАД», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – «В радиусе до 10 км представлен только один проект – (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское».
Что качается Подмосковья, то существенная часть предложений представлена на западе области (Одинцовский и Истринский районы). «Больше всего малоэтажек находится по Калужскому шоссе (примерно между Ватутинками и Коммунаркой) и Киевскому шоссе, на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД», - рассказывает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – «Практически все ЖК похожи инфраструктурой, застройщики стараются создать свой маленький городок вокруг домов, чтобы как можно меньше людям нужно было выезжать куда-то».
Малоэтажки и многоквартирные дома – порядок цен
«Как таковой разницы в цене между «малоэтажкой» и высотным жильем нет, все зависит от сравнения конкретных характеристик», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – «А вот принципиальные различия, которые зачастую являются преимуществами, есть: короткие сроки строительства малоэтажных проектов, меньшая плотность застройки, меньшее число жителей. В совокупности это создает более комфортную и дружественную жилую среду».
По сравнению с таунхаусами малоэтажки заметно выигрывают в цене, кроме того, такие жилые комплексы гораздо чаще бывают обеспечены собственной инфраструктурой. При этом в мультиформатных поселках в распоряжении покупателя есть достаточно большая территория, которую жители могут использовать для отдыха и парковочных мест.
«Исследования клиентского спроса показали, что основными преимуществами квартиры перед коттеджами и таунхаусами являются доступная (от 900 000 рублей) и низкие эксплуатационные расходы, - рассказывает Виталий Мишуков, управляющий партнер Insight Consulting&Development.; По словам специалиста, многие покупатели рассматривают подобную недвижимость как комфортную альтернативу даче. Прежде всего это касается квартир и апартаментов в рекреационно-жилых комплексах на значительном удалении от кольцевой. Некоторые покупатели инвестируют в такие объекты с расчетом на будущий заработок от сезонной аренды.
Однако при всех плюсах малоквартирных домов, покупателям не стоит упускать из виду и возможные сложности. Главный подводный камень при покупке недвижимости в мультиформатном коттеджном поселке – статус земельного участка, на котором планируется малоэтажная застройка. Если он не соответствует виду разрешенного использования, процедура узаконивания может растянуться на длительный срок и обойтись покупателю в копеечку из-за за высоких государственных тарифов.
Для кого строят малоэтажное жильё
Очевидно, что малоэтажное жильё популярно у жителей столичного региона и формат будет активно развиваться в ближайшие годы. На данный момент покупатели практически одинаково интересуются квартирами в домах на 3-6 этажей и стандартных высотных комплексах – спрос на такие объекты сопоставим. Кроме того, подмосковные власти приняли решение отдать предпочтение «малоэтажке» на законодательном уровне - новые градостроительные нормы предусматривают снижение этажности новой застройки.
При этом большинство специалистов рынка недвижимости подчеркивает, что полностью застраивать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Велика вероятность, что в будущем девелоперы сделают ставку на мультиформатные проекты, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. «Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы, - отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. - «В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного».
В целом, чем дальше от МКАД, тем ниже застройка и шире география малоэтажного жилья. Портрет покупателя подобных проектов также зависит от расстояния до кольцевой. «Например, при удаленности до 15 км такие варианты рассматривают молодые семьи или одинокие люди, которые работают в столице, но при этом либо не могут позволить себе приобрести жилье в Москве, либо просто хотят некоторой свободы от «каменных джунглей», - поясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин». Более далекие предложения, по словам эксперта, рассчитаны на пожилых покупателей или супружеские пары, где жена занимается воспитанием детей и не должна ежедневно ездить в Москву на работу.
Специалисты рекомендуют москвичам покупать квартиры в малоэтажных домах для жизни, а не для инвестирования. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов Департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой Группы «Апхилл», на рынке аренды спрос на такие объекты не очень велик. А по темпам роста стоимости квадратного метра «малоэтажки» проигрывают жилью в привычных многоквартирных домах. Впрочем, это не мешает малоэтажному строительству ускоренными темпами завоевывать рынок как в Новой Москве, так и Подмосковье: оно интересно и покупателям, и девелоперам.
Проектирование типовых малоквартирных домов в Москве
Для конкурса по проектированию типовой коттедж застройки в Новой Москве наша компания разработала три типа архитектурных решений: 1) индивидуальный жилой дом;
2) блокированная секция из пяти домов;
3) малоквартирный дом.
Проектирование Генерального плана жилого комплекса
Для типового проектирование мы выбрали типовой квартал, который представляет из себя прямоугольник вытянутой формы, размером 100х300м (3Га)
Короткой стороной квартал примыкает к главной продольной улице, шириной 12м. По главной улице движется общественный транспорт. Перпендикулярно от нее отходят второстепенные улицы шириной 6м, соединяемые между собой проездами с односторонним движением шириной 3,5м.
По ходу движения от главной улицы к второстепенным этажность снижается. Сначала идут кварталы малоквартирных домов высотой 3-4 этажа. Вход в подъезд у них находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Дворовая территория представляет собой пешеходную зону, не предназначенную для проезда автомобилей.
Вся коммерческая недвижимость размещается в стилобатной части домов, расположенных вдоль главной улицы. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии)
Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета, высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.
Во дворе расположен многофункциональный навес, который может быть использован как летний театр, площадка для общих собраний или спортивных игр. Также под территорией двора в некоторых кварталах существует возможность размещения подземных паркингов.
Далее расположена полоса зеленых насаждений, шириной 12м, отделяющая дворовую зону малоквартирных домов от участков блокированных домов. Вдоль зеленой полосы осуществляется поперечная пешеходная коммуникация между кварталами, вдоль нее располагаются школы и детские сады.
Далее идут две линии блокированных домов вдоль собственного проезда. Первая линия: 3-х этажные блокированные дома с эксплуатируемыми кровлями. Наличие эксплуатируемых кровель компенсирует малый размер приусадебного участка. Вторая линия таунхаусов высотой в 2 этажа не имеет эксплуатируемой кровли.
Дома блокируются по 5. Между ними расположен пешеходный проход, связывающий их с зеленой зоной и дворовой территорией с детскими площадками и рекреационными объектами. Так же этот проход связывает их с дворовой зоной индивидуальных домов, вокруг которой они расположены. Данная зона изолированна и используется исключительно жителями индивидуальных домов.
Все вышеперечисленное составляет типовой квартал 1-го типа. В типовом квартале 2-го типа исключается часть жилых строений для размещения школы, детского сада и паркинга на 54м/м. Оба типа кварталов являются неотъемлемой частью друг друга и, чередуясь, образуют более крупный градостроительный сегмент.
Проектирование малоквартирного жилого дома
По планировке разработаны 2 типа малоквартирных домов. 1-й тип: дома, расположенные по фронту квартала и выходящие фасадом на главную улицу. Их основная особенность - наличие коммерческих и общественных площадей на 1-м этаже, объединенных визуально в общий стилобат, отделяющий проезжую часть от дворовой территории. Здесь со стороны проезжей части располагаются объекты торговой и социальной инфраструктуры. С торцов домов и с дворовой части осуществляется вход в общие зоны сбора и отдыха жильцов и некоторые объекты социальной инфраструктуры (например, детские творческие студии). Высота первого этажа в данном типе домов - 5 метров.
Дома, расположенные на второй и третьей линии от главной улицы, не имеют стилобатной части. На первых этажах располагаются квартиры с выходом на уличные участки. Участки расположены в торцах домов и отделяют улицу от дворовой территории. Участки отделены друг от друга и от общих территорий невысокой изгородью в виде парапета высотой 1м, дополнительно закрытой со стороны проезжей части и двора зеленой изгородью.
Вход в подъезд в домах находится со стороны улицы и через подъезд осуществляется проход во двор. Подъезд оборудован помещением для хранения колясок и велосипедов, зоной консьержа с возможностью постоянного проживания и помещением уборочного инвентаря. Жилой дом оборудован грузовым лифтом. На типовом этаже расположено 6 квартир. На 3-м этаже размещаются двухуровневые квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю. Подвод коммуникаций к квартирам и естественная вентиляция осуществляется по 4-м вертикальным шахтам. Вертикальные шахты для размещения внешних блоков кондиционеров расположены максимально удобно для обслуживания смежных квартир.
Балконы во всех квартирах включены в теплый контур дома и являются полноценными помещениями. Также в большинстве квартир присутствует маленький открытый балкон.
Планировка
Квартиры представлены в разных вариантах площади и обладают широкими возможностями для перепланировок и трансформации. В большинстве квартир предусмотрена просторная кухня, выполняющая функции гостиной, что позволяет освобождать от функции гостиной одну из комнат в пользу дополнительной спальни. При необходимости ее можно разделить на две зоны с помощью мобильной перегородки. Несущие конструкции - пилоны из монолитного железобетона позволяют получить свободную планировку.
По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.
В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:
- помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
- площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
- площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.
Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.
Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.
Квартира
На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое
помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.
Коммуникации инженерные
С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.
Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.
Собственность долевая
Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.
К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.
Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.
Здравствуйте профи и участники. Если неправильно разместила тему- прошу модераторов перенаправить.
Очень нужна компетентная помощь, ссылки, советы, просто информация по теме. В нашем регионе специалиста не нашли. Искали добросовестно, посетили несколько юристов и частнопрактикующего "решалу" от БТИ.
Готовы оплатить услуги специалиста, если имеется положительный опыт по теме.
Такая вот задачка на логику и смекалку: жилой дом площадью 1000 м. кв на земельном участке в 12 соток (ИЖС).
Дом строился по согласованному с гор. архитектурой проекту и в 1998 г. введен в эксплуатацию как «трехэтажный индивидуальный жилой дом».
По факту к трем этажам в придачу имеется отапливаемый цокольный этаж с высотой потолка 2,8 метра. Над землей около 1,5 метров с небольшими окнами. В проектной документации и в плане БТИ цокольный этаж обзывается подвалом.
Есть неотапливаемый чердак (полноценная мансарда) не отражается в проектной документации и в плане БТИ.И здание в долевой собственности- 3 сособственника. Планировка здания имеет три отдельных входа. За последние пару лет разделили коммуникации (у каждого сособственника свои лицевые счета и отдельный газовый, водяной и электроввод со счетчиками)
и осуществили перепланировку / разделение площадей на три изолированные части.
Не идеально: жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей. Строился такой архитектурный монстр без оглядки на будущее для родителей и двух взрослых дочерей. Сейчас это уже три раздельных семьи со своими проблемами и конфликтами и сособственники не могут выйти из долевой собственности в рамках действующего законодательства.Временно зафиксировать ситуацию удалось путем перераспределения долей таким образом, чтоб жилплощадь, занимаемая и снабжаемая коммуникациями по лицевому счету каждого сособственника была равна его доле в пересчете на кв. метры. То есть выделить другие помещения этого дома при текущей планировке в пользование в пределах доли физически не возможно. Далее нотариально заверенное соглашение о выделении в пользование согласно составленному по техпаспорту БТИ плану, с описанием и нумерацией помещений. Соглашением оговорено право владельца, не согласуя свои действия с сособственниками, осуществлять ремонт, перепланировку и т. п. в выделенной в пользование части, а так же пользование теми частями дома, доступ в которые возможен только из его части (погреб, балкон, террасса, чердак).
Проблема № 1: при смене сособственника или осуществлении перепланировки с уменьшением/ увеличеним жилплощади соглашение можно опрокинуть в суде.
Проблема №2: продать такое сокровище за разумные деньги практически невозможно.
Случай наш не уникальный, и если мы в ситуации оказались естественным путем, то в Сочи, Адлере и в Крыму масса объявлений о продаже квартир на участках с отведением под ИЖС. Ради интереса взглянула на документы- анонсированные квартиры и таунхаусы значатся как индивидуальный жилой дом -долевая собственность без выделения в натуре. По зомбоящику показывали, как спецтехникой демонтировали такой дом прямо на глазах у жильцов где-то на окраине Краснодара. В нашем городе нашла в архивах несколько судебных решений о сносе малоквартирных строений на земле с отведением ИЖС. Один такой на соседней улице. Гуляю с собакой -поглядываю. Пока что « дом стоит-свет горит».Решения в рамках правового поля не вижу. Разделить дом можно вместе с участком, если есть одна вертикальная стена меж его частями, выходящая над крышей. Она то и будет межой. Тогда в документах будет значится «часть жилого дома». Типа таунхаус. У нас нет стены и жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей.
Стали подумывать о переводе самого дома в статус малоквартирного. Но тут, как я понимаю, нужно начинать с земельного участка и нет никакой информации об имевшихся подобных случаях с успешным финалом. Посмотрела план застройки нашего микрорайона- рядомстоящие-послевоенные-страшненькие жилые (как раз малоквартирные) дома запланированы в необозримом будующем под снос с планироваем всей территории под общественно-деловую застройку.
Наш участок как то неясно обозначен на этих планах счастливого будующего.
Инициировать общественные слушания в такой ситуации боязно...
Может быть кто-то сталкивался с удачным решением такой головоломки?