Согласно действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Это касается домов, квартир, офисов и прочих как жилых, так и коммерческих помещений. Поэтому после осуществления сделки по отчуждению объекта или по завершении его строительства необходимо непременно пройти данную процедуру.

Регистрационная служба

В настоящее время единственный орган, осуществляющий данную процедуру на территории РФ, - это Росреестр. Полное название организации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она представлена во всех субъектах федерации и работает с гражданами по месту расположения недвижимого имущества.

До 1998 года данным вопросом занималось несколько структур. Земля регистрировалась отдельно в специальных комитетах, а строения - в БТИ. Впоследствии функции были переданы в единую службу, которая в настоящий момент ведает всеми объектами недвижимости без исключения.

Кто собирает документы

Все необходимые бумаги в Росреестр подает владелец (он может быть как частным лицом, так и юридическим) либо его представитель. Их перечень во многом зависит от типа объекта и способа вступления в собственность. Когда речь идет об индивидуальном строительстве, данным вопросом занимается непосредственно владелец либо нанятый им специалист. В случае приобретения квартиры на первичном рынке за сбор документов отвечает застройщик, а при осуществлении сделки по переходу собственности - нотариус. Если отчуждение имущества происходит без его участия (это разрешено на законодательном уровне), всеми вопросами, касающимися регистрации, по желанию владельца он может заниматься самостоятельно либо прибегнуть к помощи специалистов в данной области. Распоряжаться имуществом новый хозяин сможет лишь после завершения данной процедуры.

Регистрация права собственности на недвижимость - операция не слишком сложная, но бюрократическая. В каждом конкретном случае требуется свой перечень необходимых документов. По этой причине большинство граждан предпочитает заплатить посреднику и переложить все хлопоты на его плечи. Если же владелец решил осуществить процедуру самостоятельно, для начала ему необходимо выяснить, какие справки для этого понадобятся и где их берут.

Перечень документов

Как уже было сказано выше, он во многом зависит от того, как именно возникло право собственности на недвижимость, и о каком конкретно объекте идет речь. На практике частные лица чаще всего имеют дело с жильем: квартирами, домами или же загородными постройками. Исходя из этого, можно выделить несколько обобщенных вариантов регистрации для физических лиц, с которыми приходится сталкиваться. Во-первых, это земельные участки (для индивидуального строительства или ведения садоводства). Во-вторых, жилые дома. В-третьих, квартиры.

Возникновение права собственности на недвижимость может быть в связи с его переходом от другого лица (продавца, дарителя либо наследодателя) или первичным (например, постройка дома). При обращении в Росреестр, независимо от типа объекта и прочих нюансов, необходимо будет предъявлять гражданский паспорт. Не помешает подготовить его копию (а лучше несколько), она также может пригодиться. Еще понадобится квитанция об оплате государственной пошлины. Реквизиты и сумма, как правило, размещаются на информационном стенде. При подаче документов заполняют заявление по специальной форме. Ее берут в представительстве либо на официальном сайте Росреестра.

Регистрация осуществляется на основании кадастрового паспорта. В качестве правоустанавливающего документа может выступать договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или же решение суда. Также понадобится справка об отсутствии строений (если их нет), передаточный акт (составляется сторонами сделки в простой форме), иногда требуется согласие супруга нового владельца, заверенное нотариально. В случае первичной регистрации в Росреестр необходимо предоставить постановление о передаче участка в собственность (его выдает орган местного самоуправления).

Что касается домов, тут список бумаг может оказаться намного длиннее. Регистрация права собственности на недвижимость происходит на основании кадастрового и технического паспорта (это разные вещи), а также правоустанавливающего документа мены, купли-продажи и т. д.). В случае отсутствия последнего (если речь идет о недавно он не предоставляется. Загородные строения, предназначенные для ведения садоводства (дачи), регистрируются по упрощенной схеме - декларативным способом, без участия БТИ. Владельцу лишь необходимо заполнить специальный бланк, где он самостоятельно указывает все нужные характеристики.

Регистрация права собственности на квартиру

Это самое распространенное действие, совершаемое частными лицами в органах Росреестра. Если речь идет о вторичном рынке недвижимости, то все необходимые для данной процедуры документы у владельца должны оказаться на руках в результате сделки. Во-первых, это технический паспорт (его передает бывший собственник квартиры). Во-вторых, сам правоустанавливающий документ (заверенный нотариально или составленный в простой письменной форме). В последнем случае понадобятся еще 2 документа: объекта между сторонами сделки и согласие супруга на ее совершение.

Следует отметить, что регистрация права собственности на квартиру может потребовать дополнительных справок, о которых сообщит специалист при обработке данных. Предусмотреть заранее все нюансы сможет только опытный специалист в данной сфере.

О сроках

Согласно действующему законодательству, регистрация права собственности на недвижимость должна быть осуществлена не позднее, чем через месяц с момента подачи документов. На практике в некоторых населенных пунктах она происходит намного быстрее (от 10 до 14 дней), в других же - затягивается. В последнем случае действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке. Однако это имеет смысл лишь в случае сдачи полного пакета документов, поскольку отведенное время считается с момента получения регистратором последней справки из перечня.

О посредниках

Поскольку регистрация права собственности на недвижимость - процесс довольно кропотливый и требующий тщательной подготовки, обычному гражданину он порой дается не очень легко. Если человек никогда не сталкивался с данным вопросом, он просто не понимает, где брать ту или иную справку, куда идти и что делать. Поэтому существует масса специализированных фирм, предлагающих свои услуги по регистрации недвижимости. Некоторые из них помогают в сборе документов, другие представляют интересы клиента в Росреестре. Есть и такие, которые сопровождают сделку, начиная с поиска объекта недвижимости и заканчивая регистрацией права собственности.

Несомненно, подобная помощь многим может оказаться полезной, тем более что расценки посредников в основном весьма приемлемы. Главное - не пытаться сэкономить на них, обращаясь в сомнительную фирму, руководствуясь лишь стоимостью услуг ее сотрудников. К сожалению, в данной сфере мошенники не редкость.

Регистрация квартиры, приобретенной на первичном рынке

После того как дом принят в эксплуатацию госкомиссией и БТИ, застройщик занимается подготовкой документов по каждой конкретной квартире. Как правило, сотрудники компании самостоятельно регистрируют право собственности на имя клиента и передают ему готовые документы. В некоторых случаях за это взимается дополнительная плата, в других - услуга входит в стоимость жилья.

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на первичном рынке, может быть оформлена и самим владельцем. Для этого, помимо своего паспорта и квитанции об оплате госпошлины, нужно предоставить заполненное заявление, договор с застройщиком и акт приема-передачи квартиры (подписывается с ним же). Если с документами все в порядке и в них не будет найдено никаких ошибок, в течение месяца владелец станет полноправным собственником жилья и получит соответствующий документ.

Регистрация при оформлении наследства

Данный вопрос интересует многих граждан. В частности, можно ли осуществить отчуждение объекта сразу после получения свидетельства? Унаследовав жилье или его долю в чужом городе, собственник нередко старается его сразу же продать или подарить. Однако это возможно лишь после его соответствующей регистрации. К сожалению, законом не предусмотрено осуществление нескольких сделок одновременно, в том числе и вступление в наследство. Регистрация недвижимости в собственность в органах Росреестра - процедура, без которой она не считается завершенной. По этой причине наследнику придется сначала оформить все как полагается, а уже потом распоряжаться имуществом.

Собственность юридических лиц

В принципе, большой разницы между регистрацией недвижимости на компанию и на частное лицо не существует. Документы подаются и обрабатываются аналогичным образом. Правда, их список может быть немного длиннее. Помимо всех стандартных справок и бумаг, связанных с самим объектом, в Росреестр предъявляются документы владельца. Для юридического лица это копии устава и Они могут быть заверены нотариально либо уполномоченным лицом самой компании. В зависимости от и вида деятельности предприятия, могут потребоваться дополнительные справки. Документы подает лицо, имеющее право подписи, согласно уставу, либо действующее на основании доверенности.

Споры, связанные с недвижимостью

К сожалению, они случаются достаточно часто. Речь идет и о родственниках, не поделивших наследство, и о бывших супругах при разводе, и о совладельцах предприятия, и просто о соседях. Признание права собственности на недвижимость в судебном порядке осуществляется в случае его оспаривания либо раздела имущества, когда добровольное урегулирование вопроса не представляется возможным. Результатом подобного разбирательства может быть решение суда, лишающее права собственности одного гражданина и передающее его другому. Оно также подлежит обязательной регистрации в Росреестре, наравне с договором купли-продажи или мены. Об этом нельзя забывать, поскольку в противном случае новый владелец не сможет полноценно распоряжаться имуществом.

Действующим законодательством предусматривается обязательная регистрация в Росреестре любой недвижимости. Процедура эта может оказаться не очень простой и понятной, особенно когда ее предстоит пройти обычному человеку, без специальных знаний. Поэтому сбор документов, их оформление и заполнение всех необходимых бумаг лучше доверить грамотному специалисту.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости – колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

общественных организаций;
недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

государственная (муниципальная);
частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.
При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам архитектуры и искусства);
на уровне того или иного национального образования;
областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный характер);
объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т. д.).

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т. е. опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т. п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота – на конкурсного управляющего и т. д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако, выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно: создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные – это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав – это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав – это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие природные ресурсы. Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т. е. оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены, а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т. д. Это является не ограничением его права собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, т. к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь Федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Что касается ЖСК, то гражданин может считать себя собственником ЖСК с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака.

Недвижимость — правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью Основания возникновения права собственности на объект недвижимости традиционны: создание нового объекта недвижимости, а также приобретение права собственности на него по договору.

Недвижимость — в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности — в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования.

Действующее российское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и имущество, отнесенные Законом к недвижимости.
С провозглашением в России права частной собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и стремительным развитием хозяйственной деятельности в практике арбитражных судов появились споры по искам органов власти, юридических лиц и предпринимателей о признании права собственности на вновь созданные (возведенные) объекты недвижимости, и в первую очередь — на имеющие известную коммерческую ценность жилые и нежилые помещения. Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т. п.

Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, первым условием приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество лишь в случае, если последнее было создано этим лицом для себя.

В настоящее время введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), принят Земельный кодекс РФ.

Пункт 5 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

При этом за лицами, не являющимися собственниками земельных участков (в том числе арендаторами), признается право возводить на таких участках жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения при условии соблюдения целевого назначения земельного участка.

Отдельные положения Земельного кодекса, в частности ст.30-32, непосредственно посвящены порядку и условиям предоставления земельных участков для строительства.

Однако гражданскому законодательству известны несколько оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, которые нельзя назвать традиционными. Представляется интересным рассмотреть такие из них, как самовольная постройка и приобретательская давность.

Право собственности на самовольную постройку признается только судом. Собственником может стать лицо, осуществившее постройку, или лицо, в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором расположен спорный объект, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка - это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Несмотря на наличие в законе определения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на практике возникают определенные трудности при его применении. Дело в том, что это определение содержит несколько понятий, которые требуют дополнительного комментария: жилой дом, строение, сооружение, здание.

Понятие «жилой дом» содержится в п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Им признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятия «здание», «строение», «сооружение», «помещение» в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ) отсутствуют. подп. 10 п. 1 ст. 1 ГрК РФ употребляет понятие «объект капитального строительства», означающее здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных строений.

Из данного определения следует, что все перечисленные объекты относятся к объектам капитального строительства. Поскольку объект капитального строительства тесно связан с землей, а также в силу признаков, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, его можно признать объектом недвижимости.

Данные определения позволяют выявить такой признак помещения в качестве объекта недвижимости, как его изолированность от иных помещений внутри того или иного объекта недвижимости.

Назовем следующие необходимые и безусловные критерии, определяющие объект как самовольную постройку:

Самовольной постройкой может признаваться только объект недвижимости;

Постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, либо на участке, не отведенном для строительства;

Постройка возведена при отсутствии соответствующего разрешения и утверждения градостроительных планов;

Постройка нарушает права третьих лиц или создает угрозу их жизни или здоровью.

Анализ ст. 222 ГК РФ позволяет говорить, что самовольная постройка признается основанием приобретения права собственности на воздвигнутый объект недвижимости при соблюдении условий, установленных в данной статье ГК РФ.

Включение законодателем нормы ст. 222 ГК РФ в главу 14 («Приобретение права собственности») обусловлено содержанием п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона или иных нормативно-правовых актов, приобретается таким лицом. Поскольку самовольная постройка - вещь новая, создаваемая для себя, у собственника материалов, из которых создавался объект недвижимости, есть основание приобрести на него право собственности при условии соблюдения законодательства РФ, т. е., например, при получении разрешительной документации и/или земельного участка либо обращении в суд с соответствующим требованием.

Гражданский кодекс РФ (ст. 222) самовольную постройку признает особым объектом недвижимости, результатом самовольных действий.

С этих позиций, с учетом ст. 128 ГК РФ, самовольная постройка представляет собой объект гражданского права, в частности недвижимое имущество.

Право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на самовольную постройку признается судебное решение.

Поэтому следует различать два варианта оформления права собственности. Первый - когда лицо, осуществившее самовольную постройку, пытается преодолеть критерии, определяющие ее правовой статус как самовольной, а именно: приобретение права на земельный участок, на котором возведена постройка; отсутствие опасности причинения таким возведенным объектом вреда жизни и здоровью населения; приведение объекта самовольного строительства в соответствие с градостроительными нормами и правилами. Данный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку называется досудебным.

Во втором варианте, когда вышеизложенные критерии преодолеть не удалось, основанием для оформления самовольной постройки может служить решение суда. Такой вариант возможен, например, когда у застройщика отсутствует возможность получения и разработки проектной документации, разрешения на строительство. В данном случае при отсутствии документов застройщик может доказать в суде, что возведенный объект фактически соответствует градостроительным нормам и правилам.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОЛИЧЕСТВЕННОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход (СП) - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническими другим характеристикам;

цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рис. 1.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.

На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.)» поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества - это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

местоположение (различия в соседском окружении и районе);

условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

– условия сделки;

–дату продажи;

–физические характеристики;

– экономические характеристики;

– способ использования;

– компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Техники качественного анализа
включают следующие техники:

· техника качественного сравнения цен;

· техника квалиметрического моделирования.

Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества рыночного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от активности рынка.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3. ПРИВЕСТИ ПРИМЕР ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДВУМЯ МЕТОДАМИ

Пример 1. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
Параметр	Оцениваемая квартира	кв.1	кв.2	кв. 3
Лоджия
Этаж / этажность
Цена продажи, тыс. р.		3500	3600	3750

Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

Пары продаж	Разница в ценах продаж, тыс. р.	Причина разницы в ценах продаж
Кв. 1 и кв. 2		Различие в наличии лоджии (100 тыс.р.)
Кв.1 и кв. 3
Кв. 2 и кв. 3		Лоджия (+100 тыс. р.), этаж (-250 тыс. р.) 10 + {-25Ы15\|тыс.о.

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а) на базе цены продажи кв. 1:

3500 + 100 (лоджия) + 250 (лучше этаж) = 3850 тыс. р.;

б) на базе кв. 2:

3600 + 250 = 3850 тыс. р.;

в) на базе кв. 3:

3750 + 100 = 3850 тыс. р.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 ГК РФ

1. В устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

3. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

4. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.

5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также другими нормативными правовыми актами.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.

Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. 4 ст. 1152 ГК РФ и др.

6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.

Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.

На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:

1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.

В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

———————————
Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права. Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.

Согласно ст. 15 Основ законодательства о нотариате нотариус вправе представлять в порядке, установленном Законом о регистрации, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

———————————
Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 — 82.

Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:

во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;

во-вторых, единые регистрирующие органы — это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) ;

———————————
Указ Президента РФ от 25 декабря 2005 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 52. Ст. 6366; Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 // Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлась Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», так же как и в настоящее время, была подведомственна Министерству экономического развития РФ.

в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;

в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.

В научной литературе нет единства мнений относительно набора принципов, которые должны быть положены в основу государственной регистрации, в связи с чем зачастую выделяют и другие принципы.

———————————
См., например: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007; Тресцова Е.В., Огородников М.С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иваново: Иван. гос. ун-т, 2008 // СПС «КонсультантПлюс»; Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39 — 40; и др.

Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.

———————————
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности // Собрание законодательства РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части — Правилами ведения ЕГРП.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.

Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов, если законом не установлены иные сроки.

За период с 2006 по 2010 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» в Закон о регистрации были внесены существенные изменения, в отношении которых хотелось бы обратить внимание на следующие основные моменты.

Высокая динамика изменений законодательства, в особенности касающегося порядка предоставления земельных участков, оказала негативное воздействие на юридическую чистоту «первичных» правоустанавливающих документов. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: «предоставить в пользование», либо «предоставить в фактическое пользование», либо «предоставить участок такой-то площади» для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок.

Всем гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения либо имеющим на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется.

Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:

— акт о предоставлении земельного участка (либо другой документ, удостоверяющий право на земельный участок);

— кадастровый паспорт (план) земельного участка.

Решен вопрос о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ). Земли под ЛПХ раздавались колхозами, и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка (ЛПХ) могут быть представлены выписки из похозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления.

Следует отметить, что указанные вещные права переоформляются (именно переоформляются) в право собственности (кроме случаев, когда в отношении земельного участка установлен запрет на приватизацию).

Немаловажно то, что также были сняты ограничения, касающиеся количества земельных участков, которые можно было бы оформить в порядке бесплатной приватизации в собственность. Теперь гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков.

Существенно упрощен порядок совершения сделок, в том числе купли-продажи, с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке. К примеру, при продаже собственником любого объекта недвижимости не требуется представление паспорта (плана) этого объекта недвижимости, содержащего его описание, в том числе при совершении сделки с земельным участком не требуется представление «обновленного» кадастрового паспорта (плана). Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру жилой дом, через определенный период времени решивший его продать, вынужден был заново оформлять (уточнять) его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым регистратор избавлен от не свойственной ему функции по контролю за переинвентаризацией объекта, осуществлявшейся, конечно же, за счет граждан.

Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им паспорта (плана) объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества.

В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданином декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества.

———————————
Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.

Новеллой является установленная Законом о регистрации возможность внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества (или в отношении земельного участка — кадастровый орган) вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества. В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование (аренду) и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется.

Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения: дачные домики, гаражи, бани и иные постройки. На все указанные постройки права регистрируются (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов:

2) правоустанавливающего документа на земельный участок;

3) кадастрового паспорта (плана).

Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию.

Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (это заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения).

В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа.

Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта 2015 г. — разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

———————————
Изменения, касающиеся указанного срока, были внесены Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3611.

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены первые изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества. А именно: если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. действует правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее — Инструкция N 2881).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1602

Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 22.08.2001. N 162.

Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит данному Закону. Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.

Для государственной регистрации договора продажи представляются:

— заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;

— документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;

— подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

— подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

— подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

— подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

— родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;

— опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается в том числе следующее:

— данные о продавце (покупателе);

— цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

— наименование и реквизиты договора продажи;

— данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

— подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:

— оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации.

В Законе о регистрации точно установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.

В упоминавшуюся ранее Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». При этом предполагается, что добросовестные родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;

— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

— письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

— нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

— подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в ЕГРП отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в ЕГРП имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

— подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

— иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

— подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

— иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.

В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (см., например, ст. 38 Закона об ипотеке), то в записи листов подразд. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (см., например, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.

Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии.

Государство последовательно проводит политику упрощения процедур государственной регистрации. Вступившие в силу с 1 марта 2010 г. изменения в Закон о регистрации предусматривают возможность представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления. Поскольку в данном случае исключается непосредственный контакт регистратора прав с участниками сделки, вводятся следующие требования:

———————————
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый в декабре 2009 г.

— подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

— сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации сама эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;

— подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

— доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

— к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

После осуществления регистрирующим органом государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

Отдельно необходимо отметить, что с 1 марта 2010 г. появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Соответственно это позволит значительно сократить сроки осуществления учетных и регистрационных процедур, принимая во внимание тот факт, что заявителю будет не нужно получать документы после проведения проверки объекта недвижимости для последующего представления в регистрирующий орган.

Вместе с тем указанная возможность на первом этапе будет реализовываться только применительно к земельным участкам. Это связано с процессом передачи от БТИ единому регистрирующему органу функций по учету объектов капитального строительства.

Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ , устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.

В соответствии с НК РФ (ст. 333.18) в качестве подтверждения факта уплаты государственной пошлины должны представляться:

1) платежное поручение с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;

2) квитанция установленной формы, выдаваемая плательщику банком, либо квитанции, выдаваемые плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, если платеж производился в наличной форме.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:

— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31 и 61 настоящего пункта: для физических лиц — 1000 рублей; для организаций — 15000 рублей;

— за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, — 15000 рублей;

— за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 100 рублей;

— за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 200 рублей;

— за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 32 настоящего пункта: для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 600 рублей.

Нужно отметить, что государственная пошлина уплачивается не во всех случаях. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождены признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ физические лица (основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке):

— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

— за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества. Для отдельных видов регистрации названных юридических фактов установлены исключения.

Следует также подчеркнуть, что в целях создания «одного окна» для технического учета зданий, строений и сооружений и собственно для регистрации прав на недвижимость идет работа по совершенствованию взаимодействия учета и регистрации для удобства потребителей услуг этой системы. Для этого в Закон о регистрации и Закон о кадастре внесены вступившие в силу с 1 марта 2010 г. взаимно согласованные изменения, с учетом которых:

— Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (п. 8 ст. 12);

— государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (ч. 4 ст. 4).

Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость необходимо отметить и тенденции развития гражданского законодательства в этой сфере. В частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на следующие основные проблемы, которые требуют соответствующей регламентации в ГК РФ:

———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 31, 32, 36, 76, 78 — 81, 84 — 86, 89 — 95.

— целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре;

— особенности регистрации (прежде всего процедурные) могут быть установлены специальными законами, посвященными отдельным видам имущества;

— что касается регистрации прав на недвижимое имущество, то в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с таким имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав;

— в разд. II ГК РФ нужно выделить отдельный подраздел «Общие положения о вещных правах», включив в него в том числе положение о том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации;

— следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования;

— следует предусмотреть, что право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.

ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе». Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение /Е.С. Болтанова. / Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - С. 43.

Анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997):

1) земельные участки;

2) участки недр;

5) здания, части зданий;

11) комнаты;

Все это можно подвести к одному выводу: к недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях. Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах. В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в «физическом» составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Земельный участок как объект права собственности.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами Ст. 11.1 ЗК РФ.

Границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой и пруд (обводненный карьер), растения. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т. д.), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота, не ограничены в обороте, не поставлены в строгие рамки распоряжения в качестве земли сельскохозяйственного или иного целевого назначения.

Наряду с участками, предназначенными для пользования собственником, иным владельцем, имеются участки общего пользования, где все граждане имеют право свободно находиться, использовать имеющиеся на этих участках природные объекты, допускаемые нормативными актами и собственниками соответствующих земель. Если участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Собственник земельного участка вправе осуществлять застройку участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также - соблюдении требований о целевом назначении участка. Он, при соблюдении действующих норм (в том числе - о государственной регистрации недвижимости), приобретает право собственности на возведенные строения ст. 263 ГК РФ.

ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право на земельный участок (если иное не предусмотрено договором, - переходит та часть участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, - ст. 273). При этом, однако, право собственности на здания (сооружения) и право собственности на земельный участок по действующим правилам закрепляется и документально оформляется особо (что в ряде случаев порождает трудности на практике и, по данным практики, требует необходимых уточнений в законодательстве). Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Здания и сооружения (строения) как объекты права собственности.

Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами.

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». Витрянский В.В. выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно» Договорное право: кн. 2: Договоры о передаче имущества. В 2-х кн Кн:2 ; Брагинский М.И. , Витрянский В.В. ; М.: изд. «Статут», 2008 год, стр. 315; .

В то же время Иванов А.А. разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. С позиции правового понимания, значимость представляет отграничение зданий и сооружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.) Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание пятое, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 2007 год.

В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как «абсолютно абсолютное», обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не «созревшие» окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает, тем не менее, рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение - земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).

Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что «здания и сооружения это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности». Данная дефиниция, несмотря на некоторый «сниповский» оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого имущества. Основная задача настоящей работы заключается в достаточно глубоком исследовании отдельных объектов недвижимости и их связей.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

Помещения, жилые и нежилые.

Одним из объектов недвижимости является помещение. В юридической литературе можно встретить такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов».

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества. Изначально ГК РФ ст. ст. 128, 130 ГК РФ, определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект. Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном «сосуществовании» или невозможности такого «сосуществования» здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости Витрянский Е.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: «Статут». 2007. Нельзя не согласиться с выводами автора о недопустимости безусловного распространения правового режие здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу закона, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Собственность на жилое помещение - это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г, № 188-ФЗ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи ст. 288 ГК РФ. Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая защита»).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение - квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру ст. 289, 290 ГК РФ. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона ст. 132 ГК РФ, то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии.

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д. Во-вторых, имущественный комплекс - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

Из текста данного параграфа выясняется, что объектами права собственности на недвижимость являются:

1) земельные участки;

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания, части зданий;

6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7) нежилые помещения; части помещений;

8) предприятия как имущественный комплекс;

9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

11) комнаты;

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Право собственности на каждый из этих объектов подлежит обязательной государственной регистрации.