Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск
Тема 2. Договорные отношения в строительстве
План лекции:
1. Понятие и содержание договора строительного подряда.
2. Функции договора строительного подряда и его особенности.
3. Нормативно-правовые основы договорных отношений.
1. Юридически корректные договорные отношения с остальными участниками процесса строительства в значительной степени предопределяют экономическую и финансовую стабильность подрядных строительно-монтажных организаций. Иными словами, правильно составленный договор строительного подряда является первой ступенью предпринимательского успеха подрядных организаций.
Договор подряда на капитальное строительство является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика и определяющим их имущественную ответственность за невыполнение договорных обязательств. В тексте договора не должны содержаться пункты, противоречащие законодательству, а также не относящиеся к взаимоотношениям сторон по договору.
Общие правила и положения о договорах подряда регламентируются ГК РК ст. 616-639. В договоре предусматриваются права, обязанности и ответственность участников процесса капитального строительства.
Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.
Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам. В отдельных случаях на крупных стройках может быть заключено несколько генеральных договоров.
Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с заказчиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.
Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.
Как показывает практика, наибольшей эффективности применения договора строительного подряда (ДСП) можно достичь:
- путем изучения специфики и особенностей правовой основы договора строительного подряда;
- в результате анализа правовой природы договора и его функциональной направленности;
- на основе выявления всех возможностей его практического применения.
По объему охватываемых вопросов ДСП относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых им вопросов, таких как:
- поставка материалов;
- установка технологического оборудования;
- условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;
- устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т.д.
Обязательным приложением к ДСП является утвержденная проектно-сметная документация.
2. Особенности, свойственные ДСП, обуславливают его функциональную направленность. В качестве основных функций ДСП можно выделить следующие:
Фондосоздающая;
Инвестиционная;
Социальная;
- стабилизирующая.
К особенностям ДСП можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства. Это требование договора осуществляется только в письменной форме, путем подписания сторонами ДСП актов, установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. В частности, с точки зрения организации бухгалтерского учета и налогообложения, данные факторы имеют существенное значения.
3. Нормативно-правовая основа ДСП включает в себя:
- законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы;
- подзаконные правовые акты;
- отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции;
СНиПы и др.
При этом основным документом, регулирующим ДСП. является Гражданский Кодекс РК, в котором содержатся как обязательные, так и необязательные нормы, которые используются с учетом конкретных ситуаций. с помощью которых учитываются специфика и все особенности, предъявляемые заказчиком к конкретному объекту строительства.
При составлении проекта договора подряда на строительство, особенно если речь идет о крупном строительстве, а также при разработке проектов типовых условий подрядчик может использовать международную практику. Существуют Международные условия договора о строительстве.
1. Закон РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК" от 16 июля 2001 г. N 242-П.
2. Основы учета в строительстве Республики Казахстан: практическое пособие /Под ред. В.И.Скала.- 2-е изд., перераб.- Алматы: Lem , 2005. - 360 с.
3. Назарова В.Л. Как вести бухгалтерский учет в строительстве. В 2-х частях. -Алматы: изд-во «Бухгалтер», 1999.-40с.
Контрольные задания для СРС
1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда.
2. Особенности договоров на проектно-изыскательские работы.
Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм> |
Гражданским законодательством определяется:
1. правовое положение участников гражданского оборота
2. основания возникновения и порядок осуществления
Права собственности
Других вещный прав
Исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности).
3. регулирование договорных и иных обязательств
4. других имущественных и связанных с ними личных неимущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В соответствии с пунктом 1 ст.420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Термин "договор" употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. Под договором понимают совокупность условий, определяющих действия сторон.
Договор - это наиболее распространенный вид сделок. Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров. Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок - договоры.
Договоры, как и сделки, делят на односторонние, двусторонние и многосторонние договоры. Однако, несмотря на похожесть формулировок, деление ведется по разным основаниям, т.е. различны критерии в делении договоров и сделок на односторонние и дву- или многосторонние. Если в. сделке критерием является такой субъективный фактор, как воля совершить сделку и ее выражение вовне (волеизъявление), то в делении договоров на односторонние и двусторонние лежит распределение прав и обязанностей у договаривающихся сторон.
В односторонних договорах - у одной стороны только права, а у другой - только обязанности.
Типичный односторонний договор - договор займа. У заимодавца (того, кто дал взаймы) - имеется право требовать возврата долга, а у заемщика (того, кто взял взаймы) обязанность вернуть взятую сумму. При этом заимодавец не приобретает по договору никаких дополнительных обязанностей по отношению к заемщику, а заемщик - никаких дополнительных прав по отношению к заимодавцу.
В двусторонних договорах - у каждой из сторон имеются как права, так и обязанности по отношению друг к другу.
Большинство гражданско-правовых договоров являются двусторонними, то есть, как говорят, стороны имеют взаимные права и обязанности или корреспондирующие друг другу права и обязанности. Например, договор строительного подряда предусматривает как обязанность подрядчика построить какой-либо объект, так и его право требовать от заказчика уплаты стоимости работ по договору. Заказчик, в свою очередь, вправе требовать передачи ему объекта, завершенного строительством, но обязан уплатить за него обусловленную сумму.
Под многосторонними принято понимать договоры, в которых отсутствует встречность прав его сторон, характерная для двусторонних договоров. Права и обязанности лиц, участвующих в многостороннем договоре, как правило не являются встречными. Многосторонним, например, является договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), регулируемой гл.55 Гражданского кодекса.
Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Однако этот волевой акт обладает присущими ему специфическими особенностями. Он представляет собой не разрозненные волевые действия двух или более лиц, а единое волеизъявление, выражающее их общую волю. Для того чтобы эта общая воля могла быть сформирована и закреплена в договоре, он должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия. Автономия воли и свобода договора проявляются в различных аспектах, ряд из которых урегулирован в статье 421 Гражданского кодекса.
Право самостоятельно решать, вступать ли в договор
Свобода выбора партнера
Свобода выбора вида договора
Свобода договора
Свобода определения условий договора
Право сторон выбирать форму договора
Свобода выбора способа обеспечения договора
Право в любое время изменить или расторгнуть договор
Во-первых, свобода договора предполагает, что субъекты гражданского права свободны в решении вопроса, заключать или не заключать договор. Пункт 1 ст.421 Гражданского кодекса устанавливает: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством". В настоящее время случаи, когда обязанность заключить договор установлена законом, не так многочисленны.
Во-вторых, свобода договора предусматривает свободу выбора партнера при заключении договора.
В-третьих, свобода договора предполагает свободу участников гражданского оборота в выборе вида договора. В соответствии с пп.2, 3 ст.421 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В-четвертых, свобода договора предполагает свободу усмотрения сторон при определении условий договора. В соответствии с п.4 ст.421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
При всей свободе договора последний должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Иными словами, к договорам применяется такое общее правило, как "закон обратной силы не имеет", что, несомненно, придает устойчивость гражданскому обороту. Участники договора могут быть уверены в том, что последующие изменения в законодательстве не могут изменить условий заключенных ими договоров.
Среди норм Гражданского кодекса, ограничивающих свободу договора, прежде всего, следует назвать ст.426 Гражданского кодекса, устанавливающую обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Обязанность банка заключить договор банковского счета с клиентом (строительной организацией), обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком условиях, установлена п.2 ст.846 Гражданского кодекса.
Преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок предусмотрено ст.621 Гражданского кодекса, аналогичное право заключения договора коммерческой концессии - ст.1035 Гражданского кодекса. Во всех этих случаях обладатель преимущественного права в соответствии со ст.446 Гражданского кодекса пользуется правом судебной защиты, если контрагентом допущены нарушения, связанные с заключением договора. К законам, предусматривающим различные исключения из принципа свободы договора, относятся Закон о естественных монополиях и Закон о конкуренции.
2. Виды договоров
Многочисленные гражданско-правовые договоры обладают как общими свойствами, так и определенными различиями, позволяющими отграничивать их друг от друга. Для того, чтобы правильно ориентироваться во всей массе многочисленных и разнообразных договоров, принято осуществлять их делении на отдельные виды. В основе такого деления могут лежать самые различные категории, избираемые в зависимости от преследуемых целей. Деление договоров на отдельные виды имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Оно позволяет участникам гражданского оборота достаточно легко выявлять и использовать в своей деятельности наиболее существенные свойства договоров, прибегать на практике к такому договору, который в наибольшей мере соответствует их потребностям.В гражданском праве разграничение и классификация договоров связана с их соответствием содержанию регулируемой ими деятельности субъектов права. По этому критерию различают следующие виды договоров:
2.1. Основные и предварительные договоры
Гражданско-правовые договоры различаются в зависимости от их юридической направленности. Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имущества, выполнением работ, оказанием услуг и т. п. Предварительный договор - это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем. Большинство договоров - это основные договоры, предварительные договоры встречаются значительно реже. Заключение предварительных договоров регламентируется ст.429 Гражданского кодекса.Предварительный договор необходимо отличать от соглашений о намерениях, имеющих место на практике. В указанных соглашениях о намерениях лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).
Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст.8 Гражданского кодекса, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п.4 ст.445 Гражданского кодекса). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.
2.2. Устные и письменные договоры
Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности договора. Поэтому необходимо хорошо представлять, к какой из определенных законом форм договора относится тот или иной способ оформления договора, принятый на практике.По форме договоры делятся на совершенные в устной форме и в письменной форме (простой или нотариальной).
Устные - это договоры, которые не фиксируются в письменной или иной определенной форме.
Статьи 158, 434 Гражданского кодекса предусматривают возможность заключения в устной форме любых договоров, для которых законом или соглашением сторон не предусмотрена письменная (простая или нотариальная) форма.
Типичным примером такого договора является договор купли-продажи, заключенный гражданами между собой на сумму, не превышающую в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (за исключением отдельных, определенных законом случаев). В деятельности строительной организации устные договоры не применяются.
В простой пламенной форме договор может быть заключен:
1. Путем составления одного документа, подписанного сторонами.
2. Путем обмена документами.
Обмен документами происходит путем
почтовой связи
телеграфной связи
телетайпной связи
телефонной связи
электронной или иной связи
3. Путем признания письменной формы для одной стороны и конклюдентные действия (действия, из которых явствует намерение лица заключить договор) для другой.
В любом случае необходимо достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Обязательному заключению в простой письменной форме подлежат все договоры, заключаемые:
1. юридическими лицами между собой и с гражданами;
2. гражданами между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы договора.
Данные правила, естественно, не касаются договоров, которые в соответствии с законом должны быть нотариально удостоверены.
Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность этого договора.
недействительными являются следующие договоры, совершенные с нарушением простой письменной формы
внешнеэкономические
продажа недвижимости
продажа предприятия
аренда зданий и сооружений;
аренда предприятий
дарение в случаях, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; а также если договор содержит обещание дарения в будущем
кредитный договор
договор банковского вклада
договор страхования (за исключением договора обязательного государственного страхования)
доверительное управление имуществом
договор коммерческой концессии
Нотариальное удостоверение осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 Гражданского кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.37 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате").
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Кроме этого, по соглашению сторон может быть определена необходимость придания договору нотариальной формы, хотя бы по закону для договоров данного вида эта форма и не требовалась.
Хотя Гражданским кодексом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости, продажи предприятия, а также дарения, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в соответствии со ст.7 федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" для этих договоров сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством, действовавшим до введения в действие части второй Гражданского кодекса.
Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения договора, суд вправе по требованию исполнившей договор стороны признать договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Если сторона необоснованно уклоняется от нотариального удостоверения договора, на эту сторону возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении договора.
Помимо необходимости соблюдать вышеназванные условия оформления договора, необходимо учитывать, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаями в порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса и федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество, и сделок с ним.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации в соответствии с другими законами.
Договоры, подлежащие государственной регистрации
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.558 Гражданского Кодекса);
продажи предприятия (ст.560 Гражданского Кодекса);
дарения недвижимого имущества (ст.574 Гражданского кодекса);
Предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 Гражданского кодекса);
аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом (ст.609 Гражданского Кодекса);
Аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст.651 Гражданского Кодекса);
Аренды предприятия (ст.658 Гражданского Кодекса);
передачи недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 Гражданского Кодекса).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях, предусмотренных законом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Поскольку договор - это дву- или многосторонняя сделка, то в соответствии со ст.160 Гражданского кодекса законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п.1 ст.162 Гражданского кодекса).
Примером таких дополнительных требований может служить ст.913 Гражданского кодекса, согласно которой обе части двойного складского свидетельства, удостоверяющего факт заключения договора складского хранения, должны иметь идентичные подписи уполномоченного лица и печати товарного склада.
Часто закон непосредственно устанавливает конкретную форму заключения договора определенного вида или с участием определенных субъектов. Например, договор аренды транспортного средства с экипажем или договор, участниками которого являются только юридические лица, за исключением случаев, установленных законодательством, должны заключаться обязательно в письменной форме, независимо от того, на какой срок они заключаются.
2.3. Консенсуальные и реальные договоры
Данный вид деления договоров имеет большое значение для определения момента, когда стороны приобретают права и обязанности по договору. Для отдельных видов договоров законом установлены некоторые особенности определения этого момента, что необходимо учитывать сторонам при составлении такого договора. По данному основанию договоры делят на реальные и консенсуальные.Реальным признается договор, для заключения которого, помимо достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора и придания ему соответствующей формы, по закону требуется выполнение неких конкретных действий.
Например, договор займа считается заключенным с момента передачи заемщиком должнику денег или иных вещей, являющихся предметом займа. Стороны не могут определить в своем договоре займа иные условия определения момента заключения этого договора, например, с даты его подписания. Поэтому стороны не вправе включать в такой договор, допустим, положение о взыскании пени с заимодавца за несвоевременное предоставление суммы займа. Такое условие договора не будет иметь юридической силы.
Консенсуальный договор - это договор, который по закону считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям и придании договору надлежащей формы. При этом для вступления такого договора в силу более ничего не требуется, а права и обязанности у сторон возникают, например, с момента подписания договора. Примером консенуальных договоров является договор подряда, поставки и др.
К данному виду относится большинство гражданско-правовых договоров.
2.4. Односторонние и взаимные договоры
В зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками все договоры делятся на взаимные и односторонние. Односторонний договор порождает у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне. Большинство договоров носит взаимный характер. Так, по договору поставки строительных материалов поставщик приобретает право требовать от покупателя уплаты денег за поставленный товар и одновременно обязан передать этот товар покупателю. Односторонние договоры необходимо отличать от односторонних сделок. Последние не относятся к договорам, так как для их совершения не требуется соглашения сторон, а достаточно волеизъявления одной стороны.2.5. Возмездные и безвозмездные договоры
Указанные договоры различаются в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ. Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. В безвозмездном договоре имущественное предоставление производится только одной стороной без получения встречного имущественного предоставления от другой стороны. Так, строительного подряда - это возмездный договор, который, в принципе, безвозмездным быть не может. Договор дарения, наоборот, по своей юридической природе - безвозмездный договор, который, в принципе, не может быть возмездным. Большинство договоров носят возмездный характер, что соответствует природе общественных отношений, регулируемых гражданским правом.2.6. Свободные и обязательные договоры
По основаниям заключения все договоры делятся на свободные и обязательные. Свободные - это такие договоры, заключение которых всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого их названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Большинство договоров носит свободный характер. Они заключаются по желанию обеих сторон, что вполне соответствует потребностям развития рыночной экономики.Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные договоры. В соответствии с указанной статьей публичный договор характеризуется следующими признаками:
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и указанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, т. е. деятельность должна быть публичной. Именно этот признак дал название договору, хотя по своему содержанию он является гражданско-правовым, регулируемым частным правом.
При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков договор не является публичным и рассматривается как свободный договор.
Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:
Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
Условия публичного договора, не соответствующие требованиям статьи 426 Гражданского кодекса, ничтожны.
2.7. Взаимосогласованные договоры и договоры присоединения
Указанные договоры различаются в зависимости от способа их заключения. При заключении взаимосогласованных договоров их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре. При заключении же договоров присоединения их условия устанавливаются только одной из сторон. Другая сторона лишена возможности дополнять или изменять их и может заключить такой договор только согласившись с этими условиями (присоединившись к этим условиям).Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Наряду с публичным (ст.426) Гражданского кодекса вводит еще один новый вид договора - договор присоединения. Признаком, позволяющим выделить этот договор, служит порядок заключения и разработки его условий.
Название договора отражает его сущность, которая состоит в том, что к предложенному одной стороной договору со стандартными условиями вторая сторона престо присоединяется, не влияя на его содержание (условия). Однако в данном случае не нарушается принцип свободы договора, т.к. на усмотрение присоединяющейся стороны остается принятие решения: заключать договор или нет. Из этого вытекает, что одним из условий использования договора присоединения, как правило, должна быть возможность выбора контрагента из числа тех, кто предлагает договор присоединения.
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Признаки договора присоединения сводятся к следующему:
1. договор разрабатывает одна сторона, используя формуляр или иную стандартную форму; другая сторона в определении условий договора не участвует;
2. формуляр или иная стандартная форма договора разрабатывается самой стороной, предлагающей (использующей) договор присоединения. Такой формуляр, иная стандартная форма в отличие от типового или примерного договора не подлежит утверждению и не требует опубликования в печати;
3. оферентом выступает сторона, разработавшая договор присоединения;
4. акцептом договора присоединения признается согласие заключить такой договор, выраженное путем подписи на формуляре (стандартной форме) либо совершения конклюдентных действий, например, в случаях, предусмотренных п.2 ст.494 и ст.498 Гражданского кодекса;
5. как правило, договор присоединения принимается целиком, т.е. к нему не может быть составлен протокол разногласий (представлены возражения в другой форме). При разногласиях хотя бы по одному из условий договора присоединения он признается незаключенным;
6. условия договора присоединения должны соответствовать Гражданскому кодексу, другим законам или иным правовым актам, отражать права, обычно предоставляемые по договорам такого вида.
Сторона, присоединившаяся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, должна быть осмотрительна, т.к. ей предоставлено право требовать расторжения или изменения договора присоединения лишь в случаях, когда она докажет, что не знала или не должна была знать, на каких условиях заключается договор.
2.8. Договоры в пользу их участников и договоры в пользу третьих лиц
Как правило, договоры заключаются в пользу их участников и право требовать исполнения таких договоров принадлежит только их участникам. Вместе с тем встречаются и договоры в пользу лиц, которые не принимали участия в их заключении, т. с. договоры в пользу третьих лиц.Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора об исполнении третьему лицу (например, при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в его разнарядке получателям), когда это третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Соответственно правила статьи 430 Гражданского кодекса к таким договорам неприменимы.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. Третье лицо, в пользу которого заключается договор, может быть согласно п.1 статьи 430 Гражданского кодекса указано или не указано.
3. Стороны договора
Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. Кроме того, в указанных отношениях участвуют также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.Соответственно сторонами договора выступают граждане, юридические лица, а также от имени Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований уполномоченные ими органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Для того чтобы договор был признан действительным, все стороны договора должны быть полностью правоспособны и дееспособны.
Гражданская правоспособность, т.е. способность иметь гражданские права и нести обязанности, признается в равной мере за всеми гражданами и возникает в момент их рождения и прекращается смертью.
Правоспособность граждан включает в себя право граждан:
иметь имущество на праве собственности;
наследовать и завещать имущество;
заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью;
создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами;
Гражданская дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Физическое лицо, являясь стороной гражданско-правового договора, может выступать как лично, если договор не связан с осуществлением предпринимательской деятельности (например, договор купли-продажи жилых помещений для личного пользования), так и в качестве индивидуального предпринимателя (для этого требуется специальная государственная регистрация в таком качестве).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Для юридических лиц понятие правоспособность и дееспособность совпадают.
В соответствии с российским законодательством юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
Любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации и считается созданным с момента такой регистрации.
Гражданские права и обязанности юридического лица соответствуют целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах.
Коммерческие организации могут заключать договоры, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом.
Необходимо учитывать, что для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение (лицензия). Поэтому при заключении договора необходимо убедиться в наличии соответствующей лицензии у контрагента. Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, заключая договор строительного подряда, необходимо проверить, имеет ли подрядная организация лицензию на выполнение соответствующих видов работ.
Договор может быть подписан от имени гражданина им лично, от имени юридического лица - должностным лицом, уполномоченным на то учредительными документами этого юридического лица.
Законом допускается также подписание договора их представителями при наличии у последних соответствующих полномочий (основанных на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Сделка, совершенная представителем, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
4. Составление договора
4.1. Общие положения
Приступая к составлению договора необходимо четко помнить, что в договоре имеет значение каждое слово. Поэтому договор должен быть составлен путем использования точных формулировок. Как показывает опыт, недобросовестные контрагенты могут специально включать в договор неясные (но хорошо понятные им самим) формулировки и положения, в которых интересы другого партнера могут быть ущемлены. В случае возникновения спора по условиям исполнения договора контрагент может пытаться использовать любую неточную формулировку в договоре в свою пользу.Развитие свободного рынка требует порой принятия нестандартных решений, и поэтому современное законодательство предоставляет участникам договора здраво заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом иди иными правовыми актами. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Для их составления требуется достаточно высокая юридическая квалификация. В обратном случае при возникновении спора по такому договору стороны может ожидать неприятный, сюрприз, когда суд определит применимое к данному договору право и окажется, что отношения сторон, в том числе и ответственность за нарушение своих обязательств по этому договору, установлена не так, как стороны рассчитывали. К сожалению, это довольно распространенная практика.
Участники договора могут определять его условия по своему усмотрению во всех случаях, когда содержание соответствующего условия не определено законом или иным правовым актом, носящим строго обязательный характер (императивными нормами). То есть действует принцип "свободы в рамках закона".
Однако для гражданского права не характерно императивное регулирование отношений сторон. В большинстве случаев условие договора определяется нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма). Таким образом, стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме. В то же время, если стороны по каким-то причинам не оговорили решение данного вопроса, он тем не менее не окажется неурегулированным. В этом случае как раз и будет действовать диспозитивная норма.
Если же какое-либо условие не определено сторонами в договоре или диспозитивной нормой закона, отношения сторон по данному вопросу определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
При заключении договора стороны выражают свою волю в виде намерения заключить договор. При этом каждая сторона стремится заключить договор на наиболее выгодных для себя условиях. В процессе заключения договора происходит согласование воль сторон. Таким образом, договор является компромиссом между сторонами по интересующему их вопросу. Если такой компромисс не будет достигнут, заключение договора невозможно, за исключением случаев, когда заключение договора обязательно для сторон (в силу закона или договора). В этом случае рассмотрение спора может быть передано в суд.
В отличие от таких актов Гражданский кодекс требует строгого соблюдения императивных норм. Стороны свободны изменять лишь нормы, носящие диспозитивный характер.
4.2. Реквизиты договора
название договора (заголовок)место составления договора
Местонахождение (адрес) предприятия
ИНН (идентификационные номера налогоплательщиков
Банковские реквизиты сторон
Отгрузочные реквизиты
совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;
избирать место жительства;
иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Название договора указывает на юридическую сущность составленного документа, например: "Договор аренды имущества". При определении заголовка договора не следует придумывать названия, отличающиеся от предусмотренных законом для данных видов договоров. Так, например, распространена практика договор о совместной деятельности "договор простого товарищества" именовать "договором о сотрудничестве", "договором о партнерстве" и т.д. с целью замаскировать его юридическую природу. Однако при проверке или судебном рассмотрении спора по такому договору все равно истина обнаруживается и этот договор квалифицируется надлежащим образом. Возможным варианта" является указание только слова "Договор" в начале документа.
Дата составления договора является необходимым реквизитом, во многих случаях позволяющим определить начало течения сроков по договору, особенно для договоров, вступающих в силу с даты подписания.
Обычно дата ставится после заголовка перед текстом. Для простой письменной формы характерно написание чисел цифрами, а месяца - словом. В нотариально удостоверяемых договорах, как правило, требуется написание полностью всей даты словами (числа, месяца и года).
Место заключения договора также обычно указывается в начале договора после заголовка.
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст.444 Гражданского кодекса).
Особое внимание следует уделить проверке наличия и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ) партнера, так как без них организации очень трудно будет взыскать убытки.
В случаях, когда платеж по договору должен быть совершен не в адрес стороны по договору, а в адрес третьей стороны (например, в порядке взаиморасчетов), то факт этого перенаправления платежа обязательно должен быть зафиксирован письменно, либо в самом тексте договора, либо в дополнительном двухстороннем протоколе к договору.
Преамбула договораВ этой части следует указать:
1. вид договора;
2. дату и место подписания договора;
3. полные фирменные наименования сторон в соответствие с данными государственной регистрации, а также сокращенные названия в договоре ("Заказчик", "Подрядчик", "Поставщик");
4. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, а также их полномочия на подписание договора (например, ссылка "по доверенности").
Существенные условия
Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными.
Существенными в соответствие с Гражданским кодексом (ст.432) признаются условия:
О предмете договора;
Относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
Которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.
В предмете договора должны быть определены те отношения, по поводу которых заключается договор, а также некоторые дополнительные сведения в случаях, установленных законом.
Иногда в законе установлены определенные требования к предмету договора.
При этом следует различать предмет договора и объект договора.
Объект договора - это то имущество, по поводу которого заключается тот или иной договор.
Таким образом, понятие предмета договора шире понятия объекта договора и включает его в себя. При составлении данного раздела договора следует учитывать, что предмет договора, как правило, можно установить из первой статьи в каждом разделе Гражданского кодекса применительно к указанным в нем договорам.
Если стороны определят заранее или при заключении договора, что для них является существенным вопрос, допустим, о порядке внесения изменений в договор, то при отсутствии соответствующего условия в договоре, несмотря на то, что оно не является существенным для договоров и достаточно полно регулируется законом, договор будет считаться незаключенным.
Обязательные требования к условиям договора могут быть установлены законом, причем не только гражданским законодательством, но и нормами других отраслей права.
Условия, предусмотренные в соответствующих нормативных актах автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Предполагается, что если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.
Как отмечалось выше, для каждого отдельного вида договора законодательством определены существенные условия. Тем не менее, можно выделить условия, которые являются существенными для большинства договоров, используемых в строительстве.
Одним из существенных условий многих договоров является срок выполнения сторонами своих обязательств. В практике очень редко можно встретить договор без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств.
Сроки в договоре указывают следующими способами:
Определением фиксированной даты поставки или оказания услуг;
Установлением периода, то есть того промежутка времени, за который должны быть исполнены обязательства (декада, месяц, квартал, год);
Указанием о выполнении обязательств частями или этапами. В этом случае обязательства осуществляются по календарному плану. Данный план фиксируется в тексте договора: "Приложение N 1 (наименование документа) на ____л. в ___ экз.".
В тексте договора необходимо отметить, что "Приложение N 1 (или 2)" является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора.
Сроки выполнения обязательств могут быть связаны не только с временным периодом, но и с каким-либо действием партнера (например, предварительной оплатой, выплатой аванса), что соответственно должно быть отражено в условиях договора.
Существенным условием договора также является цена договора. Ценой договора является цена, подлежащая уплате по договору.
Цена договора может включать не только непосредственную стоимость работ, услуг или товаров, но и налоги в случаях, предусмотренных законодательством. Так, для договоров строительного подряда при указании цены в тексте обязательно должен быть предусмотрен налог на добавленную стоимость. Отсутствие указания на сумму НДС может привести к тому, что подрядчик вправе потребовать оплату выполненных работ в размере, увеличенном против установленной в договоре цены на сумму НДС, то есть на 20 %.
Дополнительные условия
Как было отмечено выше, стороны могут включить в договор любые дополнительные или, иначе говоря, факультативные условия договора, не противоречащие императивным нормам законодательства.
Часть договора, включающая в себя дополнительные условия, может существенно повлиять на реализацию прав и обязанностей сторон.
Описать все возможные дополнительные условия, конечно, невозможно. При их составлении стороны исходят из конкретных обстоятельств дела. Можно лишь отметить, что использование факультативных, условий позволяет ограничить произвол сильной стороны при исполнении договора и способствует защите более слабой стороны.
В большинстве случаев представляется целесообразным более детальное определение сторонами порядка и формы расчетов, что может использоваться в качестве средства, обеспечивающего удобство и надежность выполнения сторонами своих обязательств по договору. Так, если в договор не включено условие о форме расчетов и в законе отсутствует соответствующая диспозитивная норма, должник сможет избрать любую из предусмотренных действующим законодательством форм платежа. Однако если это условие будет включено в договор, то должник уже окажется обязан использовать форму расчетов, предусмотренную договором. Определение же сторонами в качестве формы оплаты, например, за поставляемые товары аккредитива, выставляемого на короткий срок, соответствующий периоду отгрузки товара, будет в большей степени защищать интересы покупателя и стимулировать поставщика к своевременному и полному исполнению своих обязательств, чем предварительная оплата платежными поручениями.
К числу важных дополнительных условий относится указание в договоре срока действия договора. Важность данного положения вызвана тем, что необходимо точно знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к партнеру.
Наряду с установленными в Гражданском кодексом способами обеспечения обязательств (неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание и банковская гарантия) или вместо них стороны могут ввести в качестве своеобразного способа обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору изменение порядка и формы расчетов в сторону их ужесточения для проштрафившейся стороны. Например, включить в договор условие о том, что при неоднократной (т.е. более одного раза) просрочке исполнения каких-либо обязательств по договору будет применяться другая форма расчетов. В случае включения подобного положения в договор поставки, например, можно указать, что при неоднократной просрочке поставки по вине поставщика последующие партии товаров покупатель будет оплачивать, допустим, не авансовыми платежами, а по факту отгрузки товаров.
При определении штрафных санкций следует учитывать, что если подлежащая неуплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд будет вправе уменьшить ее размер в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса.
Широко распространено включение в договор так называемой арбитражной оговорки.
При этом возможны следующие основные варианты:
1. В договоре предусматривается претензионный порядок рассмотрения споров до суда (в случае, если для данного договора претензионный порядок не предусмотрен законом).
2. При отсутствии в договоре специальных оговорок либо при наличии в договоре указания о том, что возникшие споры разрешаются в установленном порядке, споры между сторонами будут разрешаться судом, как правило, по месту нахождения ответчика, в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ. Однако в случаях, установленных ст.120 ГПК, стороны могут по своему усмотрению изменить территориальную подсудность для споров по договору, например, определив местом рассмотрения споров судом не место нахождения продавца, а место нахождения покупателя.
3. С целью упрощения и удешевления процедуры решения споров по договору стороны могут предусмотреть их передачу на рассмотрение третейского суда. В этом случае сторонам необходимо согласовать название и местонахождение постоянно действующего третейского суда либо определить порядок формирования третейского суда, в частности указать число судей, язык разбирательства и другие вопросы сразу после подписания данного договора, поскольку, если в дальнейшем одна из сторон будет уклоняться от этого, спор останется неразрешенным.
4. Для внешнеторговых договоров используют так называемую типовую арбитражную оговорку о том, что споры, вытекающие из данного договора, подлежат разрешению в арбитраже, действующем по регламенту ЮНСИТРАЛ, определяющему порядок формирования третейского суда, в том числе в случае уклонения одной из сторон от утверждения кандидатур третейских судей.
При определении ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по договору следует учитывать, что она определяется в соответствии с общими положениями законодательства (ст.15, 401 и др. Гражданского кодекса) с учетом особенностей, предусмотренных законом или договором.
Также в договоре следует предусмотреть обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности (форс-мажор). При отсутствии соответствующих положений в договоре данный вопрос будет регулироваться нормами закона, в частности ст.401 Гражданского кодекса, где установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Однако законом могут быть установлены и иные условия ответственности. Так, например, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее свои обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность независимо от вины. Единственным основанием (если иное не установлено законом или договором), освобождающим его от ответственности, будет непреодолимая сила, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Следует отметить, что к таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
На практике, доказывание ответчиком того, что событие, послужившее причиной неисполнения его обязанности по договору, относится к непреодалимой силе, достаточно сложно. В единственной статье Гражданского кодекса РФ, посвященной этому, нет четких критериев, позволяющих с достаточной степенью достоверности отнести то или иное событие к непреодалимой силе. В связи с этим существует практика перечисления в условиях договора конкретных событий, относимых сторонами к непреодалимой силе (обстоятельства непреодалимой силы).
В договоре должны быть предусмотрены основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (глава 29 Гражданского кодекса).
Помимо изложенного, на сегодняшний день становится актуальным предусматривать в договоре нормы, регулирующие вопросы конфиденциальности, особенно если стороны предъявляют повышенные требования к сохранению коммерческой тайны.
Прочие условия договора
Прочими называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия.
Прочие условия договора могут включать следующие вопросы:
2. Особенности согласования связи между сторонами со ссылкой
На перечень лиц, уполномоченных давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;
На сроки связи между сторонами;
На способы связи (телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием номеров и иных данных).
3. Судьбу преддоговорной работы и ее результат после подписания договора.
(Данный пункт обычно содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу).
4. Количество экземпляров договора.
5. Подписи и печати сторон.
5. Примерная структура договора
Хотя невозможно определить структуру некоего абстрактного договора или разработать такую структуру как универсальную, подходящую для всех видов договоров, тем не менее, очень часто приходится сталкиваться с просьбами о ее разработке. Так была подготовлена данная "схема" договора, применять которую следует, конечно, с учетом особенностей составления конкретного вида договораС учетом вышеизложенного предлагается следующая примерная структура договора.
1. Реквизиты договора:
а) название договора;
б) место его заключения;
в) дата заключения договора.
2. Преамбула (включает название сторон и указание на то, что они заключили настоящий договор).
3. Предмет договора (в том числе указать объект договора).
4. Срок договора (если он необходим).
5. Права и обязанности сторон.
6. Расчеты сторон.
7. Ответственность сторон.
8. Срок договора и его досрочное расторжение.
9. Разрешение споров.
10. Заключительные положения.
11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
12. Подписи сторон.
6. Заключение договора
6.1. Общие положения
Для того чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая - приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая - акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение, - акцептантом. Договор считается заключенным, когда оферент получит акцепт от акцептанта.Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Вместе с тем далеко не всякое предложение заключить договор приобретает силу оферты. Предложение, признаваемое офертой, в соответствии со ст.435 Гражданского кодекса:
а) должно быть достаточно определенным и выражать явное намерение лица заключить договор;
в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.
Первое требование обусловлено тем, что без намерения лица заключить договор последний не может быть заключен, даже если это лицо сообщило контрагенту все существенные условия договора. Второе требование вытекает из п.1 ст.432 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в предложении заключить договор отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он не может быть заключен, даже если вторая сторона и согласится с таким предложением. Наконец, третье требование обусловлено тем, что в момент заключения договора должно сниматься предложение его заключить. В противном случае в отношении одного и того же предмета может быть заключено несколько договоров, из которых реально можно исполнить только один.
От вызова на оферту необходимо отличать публичную оферту. Под публичной офертой понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п.2 ст.437 Гражданского кодекса). Предложение неопределенному кругу лиц, выражающее волю сделавшего его лица заключить договор и содержащее все существенные условия договора, является офертой, которую Гражданский кодекс именует публичной. Публичная оферта возможна как в письменной, так и в устной форме (по радио, телевидению, посредством микрофона и т.д.), однако при обязательном наличии в ней существенных условий договора.
Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п.1 ст.438 Гражданского кодекса). Если же принципиальное согласие на предложение заключить договор сопровождается какими-либо дополнениями или изменениями условий.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п.3 ст.438 Гражданского кодекса).
Обладающие необходимыми признаками оферта и акцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц. Юридическое действие оферты зависит от того, получена она ее адресатом или нет. До получения оферты ее адресатом она никак не связывает оферента и он вправе ее отозвать и тем самым снять предложение заключить договор. Если предложение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (п.2 ст.435 Гражданского кодекса). Как и оферта, акцепт связывает акцептанта с того момента, когда он получен оферентом.
До получения акцепта оферентом акцептант вправе отозвать акцепт. При этом если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным (ст.439 Гражданского кодекса). Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным. Подобно оферте (п.2 ст.435 Гражданского кодекса), акцепт может быть отозван при условии, что такой отзыв поступает к оференту ранее или во всяком случае одновременно с акцептом.
Юридическое действие оферты также зависит от того, сделана она с указанием срока для ответа или без указания срока для ответа. Если оферта сделана с указанием срока для ответа, то договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст.440 Гражданского кодекса). Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте. Если такого акцепта не последовало, то оферент никак не связан сделанным им предложением. Когда же оферта сделана в письменной форме без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (ст.441 Гражданского кодекса). Если акцепт получен с опозданием, то судьба договора зависит от оферента, который может оставить без внимания опоздание ответа и согласиться с заключением договора либо отказаться от заключения договора в виду задержки с ответом на его предложение. Если оферент, получивший акцепт с опозданием, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В силу ст.438 Гражданского кодекса акцепт должен быть полным и безоговорочным. Поэтому согласие заключить договор на иных условиях акцептом не является, независимо от характера и значения таких условий (ст.443 Гражданского кодекса). Стороны в этом случае меняются местами: акцептант становится оферентом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если стороны сами не могут урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, то у них есть возможность прийти к соглашению о передаче возникшего спора на рассмотрение суда (ст.446 Гражданского кодекса). В этом случае условия договора, по которым стороны не пришли к соглашению, определяются в соответствии с решением суда.
Если адресат вообще никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается, по общему правилу, как отказ от заключения договора.
Важное значение при заключении договоров приобретает вопрос о времени и месте заключения договора. К договорным отношениям применяется законодательство, действующее на момент его заключения на той территории, где он был заключен. Соглашение считается состоявшимся в том момент, когда оферент получил согласие акцептанта. Этот момент и признается временем заключения договора.
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.
Место заключения договора имеет значение прежде всего для определения применимого к договору права: актов совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, если субъектами Федерации предусмотрено различное регулирование, а также локальных обычаев, которые в определенных регионах Российской Федерации могут иметь особенности.
Место заключения договора существенно и для решения некоторых других вопросов, например установления цены в возмездном договоре, если она не была предусмотрена и должна определяться применительно к цене, которая. при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги (п.3 ст.424 Гражданского кодекса). Место заключения договора должно приниматься во внимание также при толковании условий договора.
Договор может быть заключен и непосредственно путем переговоров между сторонами. Алгоритм заключения договора может выглядеть следующим образом:
1. Выбор потенциального партнера (контрагента).
2. Согласование формы сроков, даты переговоров "лицом к лицу" по заключению договора с потенциальным контрагентом.
3. Назначение лица (отдела) для ведения переговоров и поручение юридической службе подготовки предварительного проекта договора.
4. Визирование проекта договора главным бухгалтером, начальником финансового и планового отделов; сбор виз и контроль отделами, оформляющими проект договора.
5. Визирование проекта договора начальником юридической службы и передача лицу, ответственному за ведение переговоров.
6. Подписание окончательного договора или протокола согласования разногласий к первоначальному проекту и самого проекта полномочными представителями обеих сторон по итогам переговоров.
После прохождения всех этапов договор считается заключенным. Если переговоры заканчиваются подписанием предварительного договора с приложением к нему первоначального проекта и протокола согласования разногласий, они направляются для дачи заключений в подразделения, которые визировали договор. Подготовленные заключения направляются в юридическую службу.
7. Визирование окончательного варианта договора юридической службой у соответствующих подразделений и передача на подпись руководителю или полномочному заместителю руководителя организации; документ должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах и заверен печатями обеих организаций.
Руководителям любой строительной организации необходимо помнить, что, прежде чем заключить договор с неизвестной организацией в качестве партнера (контрагента), необходимо постараться получить о ней как можно больше информации. Необходимо убедиться, что такая организация действительно существует. Для этого следует ознакомиться с ее учредительными документами (уставом, учредительным договором) и свидетельством о государственной регистрации. Необходимо обратить внимание на то, кто является ее учредителями, каков размер ее уставного фонда и сформирован ли он, где располагается офис (а не так называемый юридический адрес), в каком банке организация обслуживается, каково ее финансовое положение и коммерческая репутация.
При подписании договора обязательно необходимо проверить полномочия представителя партнера. При этом необходимо убедиться, что он имеет юридическое право и полномочия на подписание документа.
6.2. Заключение договора в обязательном порядке
Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона, т.е. при заключении обязательных договоров. При заключении договора в обязательном порядке применяются правила ст.445 Гражданского кодекса.В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Статья предусматривает порядок и сроки заключения договора для тех случаев, когда Гражданского кодекса или иными законами установлена обязанность заключить договор. Нормам, включенным в статью, придан диспозитивный характер, т.е. стороны могут согласовать другие порядок и сроки. Кроме того, эти нормы не применяются при наличии специальных правил, например, норм о порядке и сроках заключения государственного контракта (договора) на поставку товаров для государственных нужд (ст.528 и 529 Гражданского кодекса) и контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст.765 Гражданского кодекса).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья установила несколько вариантов заключения договора в обязательном порядке. При первом варианте оферентом выступает покупатель (заказчик, арендатор), при втором - обязанная сторона.
Ни один из этих вариантов не предусматривает срок направления оферты (проекта договора). Судебно-арбитражная практика исходит из отсутствия оснований для понуждения обязанной стороны к заключению договора, если вторая сторона предварительно не обращалась к ней с предложением заключить договор.
Правила о сроках, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Как правило, оферта должна исходить от потребителя товара, работ, услуг (покупателя, заказчика). Она может быть направлена в виде проекта договора - одного документа, подписываемого сторонами, либо иного письменного документа посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи. Вторая сторона (обязанная) должна возвратить подписанный проект договора (акцептовать оферту в иной форме, предусмотренной ст.434 и 438 Гражданского кодекса) либо известить контрагента об отказе от акцепта или о принятии оферты на иных условиях. Эти действия должны быть совершены в 30-дневный срок, включая время, необходимое для доставки проекта договора (извещения) оференту.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
При втором варианте проект договора в виде одного документа, подписываемого сторонами (оферту в иной форме), направляет обязанная сторона. Вторая сторона вправе в течение тридцати дней:
а) возвратить подписанный проект договора (извещение о принятии оферты) без возражений;
б) возвратить договор с протоколом разногласий;
в) уведомить оферента об отказе от заключения договора.
Необходимо подчеркнуть, что вторая сторона вправе, но не обязана заключить договор, однако для возвращения подписанного договора или уведомления обязанной стороны об акцепте оферты (принятии оферты), либо отказе от акцепта установлен срок, который должен соблюдаться контрагентом обязанной стороны; Вместе с тем акцепт возможен и в форме конклюдентных действий, т.е. использовании товара, услуг, предложенных обязанной стороной.
При отклонении обязанной стороной предложенных ей условий, не урегулировании разногласий в 30-дневный срок, либо неполучении в этот срок извещения о результатах их рассмотрения, другая сторона - покупатель (заказчик) вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Из этой нормы длительное время в практике делался вывод, что и при первом, и при втором варианте заключения договора обратиться в суд с разногласиями может лишь сторона, для которой заключение договора является правом, а не обязанностью.
Хотя при не передаче спора в суд и не урегулировании сторонами разногласий договор в силу ст.433 Гражданского кодекса признается незаключенным, обязанная сторона нередко заинтересована во вмешательстве суда в согласование возникших разногласий. В судебно-арбитражной практике встречались случаи рассмотрения разногласий, переданных в суд обязанной стороной, при отсутствии возражений второй стороны против рассмотрения спора.
1.3. Договорные отношения в строительстве
В зависимости от периода, вида, условий и участников строительства, характеристики сметной документации в строительстве применяются:
генеральный договор подряда - заключается с генеральным подрядчиком на весь период строительства;
договор субподряда - заключается между генеральным подрядчиком и специализированными организациями на выполнение отдельных видов работ и комплексов строительных и монтажных работ.
Регулирование отношений участников строительства независимо от форм собственности при заключении и исполнении ими договоров (контрактов) строительного подряда на территории Республики Беларусь осуществляется Правилами № 1450, Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-3 (с учетом последних изменений и дополнений от 03.07.11. № 286-3), Законом № 293-3 и другими нормативными правовыми актами Республики Беларусь.
Согласно части первой ст. 696 Гражданского кодекса по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.
Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору подряда прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора. Договор подряда заключается при наличии в предусмотренных законодательством Республики Беларусь случаях:
у заказчика (подп. 12.1 Правил № 1450):
соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок;
решения местных исполнительных ираспорядительных органов на строительство объекта;
проектно-сметной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена па подрядчика;
протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя;
у подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Республики Беларусь (подп. 12.2 Правил № 1450).
В отношении договора строительного подряда, как и в отношении договоров подряда, необходимо, чтобы были соблюдены существенные условия , указанные в законодательстве. В противном случае договор может быть признай незаключенным, а в ряде случаев сделка может быть признана недействительной.
К существенным условиям договора строительного подряда относятся
условия о предмете договора (наименование и местонахождение объекта строительства, виды и объемы строительных и иных специальных монтажных работ),
начальный и конечный сроки выполнения работ,
договорная (контрактная) цена работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов,
какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию,
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 16 Правил № 1450 предусмотрены следующие обязательные условия договора :
наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами илипаспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков,учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств огосударственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);
предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);
сроки (месяц и год) начала и завершения строительстваобъекта, выполнения видов строительных работ;
договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;
порядок расчетов за выполненные работы;
источники финансирования;
распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости и по проектированию объекта;
обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда.
Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий , предусматривающих:
условия выплаты и размер премий за своевременный вводобъекта в эксплуатацию;
ответственность сторон при невыполнении обязательствпо договору;
особенности приемки выполненных строительных работ,сдачи объекта в эксплуатацию;
взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;
порядок и основания изменения или расторжения договораподряда;
перечень услуг, предоставляемых одной стороной другойстороне;
другие условия.
Договор подряда является основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения участников строительства, и должен соответствовать обязательным для заказчика и подрядчика требованиям, установленным Правилами № 1450 и другими актами законодательства Республики Беларусь.
Контрольные вопросы.
1.Что входит в понятие «строительная деятельность»?
2.Дайте определение строительства.
3. Перечислите основные принципы строительной деятельности.
4.Перечислите основные факторы строительного производства.
5.Назовите классификационные признаки строительных организаций.
6.Перечислите субъектов инвестиционной деятельности.
7. Дайте определение инвестиционной деятельности.
8. Охарактеризуйте способы производства СМР.
9.На основании каких документов формируются договорные отношения в строительстве?
10.Назовите существенные, обязательные и другие условия договора субподряда.
И роста инвестиционной активности появляются новые механизмы, правовые и бизнес-конструкции участия заинтересованных сторон в инвестиционно-строительной деятельности.
В настоящее время разработаны и реализуются различного рода программы развития жилищно-коммунального и инфраструктурного комплексов. Для этих целей на государственном уровне была подготовлена и реализована новая схема правовых, организационных и хозяйственных документов, направленных на регулирование деятельности в строительной и жилищно-коммунальной отраслях.
Несмотря на простоту и известность конструкции подрядных отношений, используемых в данной сфере правоотношений, у непосредственных участников строительной и инвестиционной деятельности возникают многочисленные сложности как с практическим применением отдельных норм подрядных отношений, так и с квалификацией непосредственных участников этой деятельности по выполняемым ими видам работ, услуг, возможности совмещения ими отдельных функций. Более того, существующая система нормативных документов и стандартов не обеспечивает единства применения и толкования многих значимых положений законодательства на практике.
Путаницу вносят различия применяемых механизмов заключения и исполнения подрядных договоров в строительстве: инвестиционный договор (контракт), государственный контракт, договоры долевого участия в строительстве, концессии, договор с управляющей компанией (управляющий проектом), с инжиниринговой компанией, договор на осуществление функций технического надзора , авторский надзор, договор генерального подряда, договор с заказчиком и пр. Это далеко не полный перечень договоров и договорных конструкций, используемый в сфере строительной и инвестиционной деятельности. Все указанные документы различаются и по предмету, и по кругу лиц, участвующих в таких правоотношениях.
Порой компания или предприниматель, приобретая права на земельный участок либо имея возможность вложить существенные финансовые ресурсы, не знает, какие разрешения, документы и договоры нужны для осуществления строительства объекта. Иными словами, как структурировать отношения между всеми участниками. Возникает путаница даже в определении ключевых понятий, таких как «инвестор », «заказчик», «заказчик-застройщик», «технический заказчик», «подрядчик» («генеральный подрядчик», «субподрядчик»), «проектировщик», «управляющая или инжиниринговая компания».
Безусловно, все перечисленные выше участники инвестиционно-строительного процесса имеют строго регламентированные функции, реализуемые через определенные права и обязанности, закрепляемые в соответствующих договорных конструкциях.
Наиболее часто возникает вопрос относительно квалификации застройщика, заказчика и заказчика-застройщика. Являются ли данные понятия идентичными или между ними существуют различия?
Если рассматривать понятие «заказчика» в соответствии с инвестиционным законодательством, то его можно определить как лицо, организующее строительство объекта недвижимости . Как правило, заказчик привлекается инвестором на основании соответствующего гражданско-правового договора. Основными функциями заказчика являются организация процесса строительства, привлечение требуемых подрядных организаций – генерального проектировщика, генерального подрядчика и др. Заказчик фактически выполняет агентские функции по отношению к инвестору, освобождая его от обязанности координировать процесс строительства . Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства и в пределах полномочий, которые устанавливаются в заключаемом с ним договоре.
Дополнительным и существенным требованием к компании заказчика является наличие у него государственной строительной лицензии. Заказчик может быть одновременно и инвестором, но может выступать и просто заказчиком, имеющим функции организатора. Кроме того, заказчик может квалифицироваться и в качестве заказчика-застройщика. Это происходит в случаях, если он самостоятельно осуществляет строительство либо строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, получающих в процессе строительства в собственность отдельные части объекта, например, квартиры в многоэтажном доме .
При структурировании отношений, связанных со строительством, важно понимать функции, присущие инвестору и застройщику. Должны ли они выступать в качестве самостоятельных субъектов строительства или существуют специальные требования или ограничения?
Как правило, инвестор финансирует строительство. Помимо финансовых вложений он осуществляет и практические действия по реализации соответствующих инвестиций, как то: контроль за их целевым и своевременным использованием, принятием решений о достаточности инвестиций или необходимости осуществления дополнительных вложений. При этом следует помнить, что данное понятие с закреплением соответствующих функций в договорных конструкциях возникает только в случае установления правоотношений в рамках инвестиционного законодательства (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Понятие «застройщик» возникает в смежном законодательном блоке, регламентирующем правоотношения по привлечению средств участников долевого строительства (закон № 214-ФЗ), а также в градостроительном законодательстве. Так, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок , и намеренное осуществить строительство на основании полученного разрешения. Если застройщик самостоятельно осуществляет строительство объекта, он должен иметь соответствующую строительную лицензию на выполнение функций заказчика. Фактически речь идет о совмещении функций заказчика и застройщика.
Использование в договорных конструкциях понятий «застройщик » и «заказчик-застройщик» будет означать совмещение указанным лицом функций заказчика и застройщика: по инвестиционному законодательству – в отношении подрядных организаций; по долевому строительству – в отношении привлекаемых участников долевого строительства. При этом застройщик, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства и осуществляющий строительство всего объекта целиком, является заказчиком-застройщиком для привлекаемых им подрядных (строительно-монтажных) организаций.
Суммируя сказанное, можно констатировать, что все или часть перечисленных выше функций, присущих тому или иному участнику инвестиционно-строительного процесса (инвестору, заказчику, застройщику), может выполняться как самостоятельно определенным участником, так совмещаться в одном лице при наделении его требуемыми функциями и наличием у него соответствующих полномочий на выполнение таких функций. При этом закрепление тех или иных функций за конкретным участником отражается не только в определенных договорных отношениях, но и при формировании товарно-денежных потоков, учете полученных инвестиционных средств, оптимизации налоговых механизмов.
Для достижения ожидаемого результата требуется правильное структурирование отношений, позволяющее исключить дублирование функций и неэффективное управление инвестициями. Структурирование правоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности определяется не только конкретными функциями, установленными для них действующим законодательством, но также целями, которых они намерены достичь, того имущественного или финансового результата, который защитит их интересы на стадии вхождения, реализации и выхода из проекта.
Введение
Глава 1. Гражданско-правовая природа отношений, возникающих в сфере строительства.
1. Гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства с. 14
2. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в сфере строительства с.36
3. Инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства с.57
Глава 2. Гражданско-правовой договор строительного подряда.
1. Правовая характеристика договора строительного подряда с.82
2. Исполнение сторонами обязанностей по договору строительного подряда с. 103
3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору строительного подряда с. 129
Заключение с.149
Библиографический список литературы с. 154
Приложение
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Договорные отношения в сфере строительства представляют собой одно из актуальных направлений исследования предпринимательской деятельности, выступающие как жизненно-важные общественные явления.
Значительный научный интерес представляет собой изучение гражданско-правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере строительства; видов гражданско-правовых договоров, заключаемых при строительстве; инвестиционно-договорных отношений, возникающие в сфере строительства; правовой характеристики договора строительного подряда, проблем связанных с его исполнением, гражданско-правовой ответственности сторон. При этом, особое внимание заслуживает договор строительного подряда, поскольку он является основополагающим в строительной отрасли.
В настоящее время большую значимость приобретает жилищное строительство, осуществление которого входит в реализуемые в стране национальные проекты (социальные реформы). В связи с этим, автор рассматривает более подробно вопросы, касающиеся непосредственно жилищного строительства.
Строительство - достаточно капиталоемкая область деятельности, требующая от застройщика вложения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве не только собственные, но и привлеченные средства. В настоящее время в Российской Федерации широко распространен такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме капитальных вложений на основании инвестиционного договора и в форме участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
По данным статистики в 2007 году было введено в эксплуатацию 714,1 тысяч квартир, общей площадью 60,4 миллионов квадратных метров, что составило увеличение на 119,4% к 2006 году, в то время как в 2006 году темп роста жилищного строительства к 2005 году составил 116,1% 1 .
Что же касается данных по субъектам Российской Федерации, то здесь наибольшие объемы жилищного- строительства наблюдаются в Московской области, где введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Далее, Москва - 8,0%, Краснодарский край - 6,2%, Санкт-Петербург - 4,4%, Республика Татарстан - 3,4%, Тюменская область - 3,2%, Республика Башкортостан - 3,1%, Ростовская и Челябинская области - по 2,8%, Свердловская область - 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2%. В 2007 году продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 181,1 тыс. жилых домов общей; площадью 25,7 миллионов квадратных метров, что составило 128,9%» к 2006 году 2 .
Как видно из данных статистики, тенденция идет на увеличение объемов строительства.
В связи с привлечением значительного объема денежных средств граждан в строительство и в. первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, тема % нашего исследования имеет особенно актуальный смысл. Имеют место факты, когда внесенные гражданами денежные средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство иных объектов, в связи, с чем нарушаются сроки строительства и, следовательно, права граждан. Встречаются также случаи, когда после
См.: Статистический бюллетень №2//Федеральнан служба государственной статистики. М. 2008. С.5.
См.: Информация о социально-экономическом положении России в 2007 году//Федеральная служба государственной статистики. М. 2007. С.64.
окончания строительства вместо передачи квартир, застройщики возвращают гражданам денежные средства, внесенные ими на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуют по более высокой стоимости или заключают договоры в отношении одного объекта недвижимости одновременно с несколькими участниками долевого строительства: Все эти действия, явно нарушают права граждан, что влечет за собой гражданско-правовую ответственность, а иногда и иные виды ответственности: административную, уголовную.
30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости- и о внесении изменений в некоторые законодательные акты-Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля, 16 октября^ 2006 г.) 1 который, направлен* на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в. жилищное строительство: * До принятия названного Федерального закона граждане 1 заключали смешанные между собой договоры как предусмотренные, так и. не предусмотренные действующим законодательством. Например, договор подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества (о совместной деятельности), инвестиционный договор, о долевом инвестировании и др. Подобные сделки нередко заключались застройщиками с организациями, которым изначально передавались права требования на строящиеся жилые помещения, а затем уже осуществлялось- привлечение указанными организациями* денежных средств* непосредственно- соинвесторов. В* настоящее время указанный Федеральный, закон, регулируя отношения" участия, в долевом строительстве многоквартирного* жилого" дома или иного объекта недвижимости устранил многие проблемы, в сфере инвестирования в строительство. В то же время, на наш взгляд, за рамками указанного закона осталось много нерешенных вопросов.
регулирования предпринимательской деятельности в сфере строительства,
виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в этой сфере,
правовая природа инвестиционно-договорных отношений во время
строительства, вопросы гражданско-правовой ответственности сторон по
договору строительного подряда и т.д.
Все вышеизложенное вызывает необходимость настоящего диссертационного исследования.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целями настоящей диссертационной работы являются определение правовой сущности договорных отношений возникающих в сфере строительства; изучение особенностей заключения и исполнения отдельных видов договоров в сфере строительства; исследование теоретических "" и практических проблем, связанных с применением договорных отношений в сфере строительства, вопросы договорной ответственности в- сфере строительства.
Поставленные цели достигаются посредством решения следующих задач:
исследовать гражданско-правовое регулирование
предпринимательской деятельности в сфере строительства;
Исследовать виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в
сфере строительстве;
проанализировать инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства;
Выявить и определить правовую характеристику договора
строительного подряда;
проанализировать механизм исполнения сторонами обязанностей по договору строительного подряда;
исследовать вопросы гражданско-правовой ответственности сторон по договору строительного подряда.
Объектом исследования являются договорные отношения, возникающие при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере строительства.
Предметом исследования выступает комплекс закрепленных в действующем законодательстве правовых норм, направленных на урегулирование договорных отношений в сфере строительства.
Методологической основой исследования явились следующие методы: исторический, технико-юридический, логический, системный анализ, сравнительно-правовой, наблюдения и др.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды известных цивилистов, таких как: М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, СМ. Браиловского, Б.В.Васильева, В.В. Витрянского, И.А. Гладкова, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Б.А. Патушинского, "И.А. Покровского, Г.Ф: Шершеневича З.И. Шкундина.
По исследуемой 1 теме также были изучены труды: С.С. Алексеева, G.H. Бабурина, М.И. Барышива, М.И. Брагинского, Ю.Л. Брауде, С.А. Верба, Е.С. Виняра, В.В. Витрянского, И.М.Диковского, Б.П. Елисеева, С.С. Занковского, В.Г. Коломацкого, О.В. Макарова, А.Л. Маковского, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, А.Л. Собчака, А.П. Ткача, В.Э. Черняка, В.Ф. Чигира, Т.М: Шамба, С.А. Хохлова, А.Я. Экимова, СП. Юшкевича.
Информационная база исследования. В качестве информационных источников диссертации использовались нормативные акты, официальные документы и другие материалы, касающиеся договорных отношений в сфере строительства. В числе основных, следует выделить: Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации 1 , Федеральный закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также иные нормативно-правовые акты федерального и регионального уровня.
В процессе исследования были использованы обобщенные материалы судебной и арбитражной практики по вопросам применения гражданско-правовых норм в сфере строительства.
Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна исследования заключается в рассмотрении и комплексном исследовании всей совокупности правоотношений складывающихся в предпринимательской деятельности в сфере строительства, а также в изучении наиболее важных вопросов правового регулирования договора строительного подряда.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:
1.
В работе утверждается, что правовое регулирование
предпринимательской деятельности, в сфере строительства носит
межотраслевой характер.
При этом гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства выражается, в определении правового положения участников гражданского оборота, в плане порядка заключения, изменения, расторжения договора, вопросов срока строительства и т.п.
Что же касается иных отношений, складывающихся в предпринимательской деятельности в сфере строительства то они, в зависимости от предмета правового регулирования подпадают под достаточно широкий круг нормативно-правовых актов, таких как: административного права; градостроительного права; земельного права; налогового права; трудового права; экологического права и др.
2. Диссертант обосновывает необходимость внесения изменений в
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-
9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации»", пункт 1 статьи 2
изложить в следующей редакции:
«1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, с полностью оплаченным уставным капиталом в размере не менее 100000 минимальных размеров оплаты труда, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство».
Данные изменения необходимы для обеспечения финансовой устойчивости застройщика, в виду того, что договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости заключаются с юридическими лицами, которые зачастую, как свидетельствует практика, не имеют имущества для ответственности по своим обязательствам перед участниками долевого строительства.
3. В работе доказывается целесообразность введения в Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и- иных объектов недвижимости и о внесении.изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норм предусматривающих:
а) обязательное страхование застройщиком риска своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора об участии в долевом строительстве;
См.: Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I). Ст. 40.
б) субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства государственных органов и органов местного самоуправления в рамках инвестиционных проектов, при непосредственном их участии.
4. Диссертант обосновывает целесообразность принятия Закона «О
защите прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и
приобретение жилья».
Вышеназванный закон, по мнению автора, должен устанавливать единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации жилищных проектов, в которых используются средства граждан 1 . В нем необходимо предусмотреть права граждан на информацию о деятельности предпринимателя-застройщика, а таюке предусмотреть эффективный механизм контроля со стороны государства за деятельностью. строительных организаций. Ввести промежуточные и итоговые отчеты, а также информирование участников жилищных проектов о сведениях*- и событиях, существенно затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность строительных организаций.
5. Анализ действующего законодательства и судебной практики
показывает, что правоприменительные органы к инвестиционному
договору в сфере строительства, применяют положения договора
строительного подряда, что на наш взгляд, является не допустимым.
Считаем необходимым внести дополнения во вторую часть ГК РФ и
дополнить её отдельной главой «Инвестиционный договор».
Под инвестиционным договором в сфере строительства следует понимать гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (инвестор) обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществлять затраты на строительство объекта, а другая сторона (заказчик) обязуется в соответствии с предоставленными инвестором
Основные положения соответствующего закона отражены в Приложении к диссертационному исследованию.
11 полномочиями выполнить комплекс мероприятий по реализации
инвестиционного проекта, в том числе ввести объект строительства в
эксплуатацию. В данной, главе ГК РФ необходимо дать правовое
определение инвестиционного договора (контракта), его существенные
условия, отразить права и обязанности сторон, предусмотреть их
гражданско-правовую ответственность.
6. Предлагается изложить пункт 1 статьи 740 ГК РФ в следующей
редакции:
«По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика объект-строительства и передать завершенный объект строительства заказчику, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для надлежащего- выполнения* работ, принять и оплатить их результат».
Поскольку предмет договора строительного подряда имеет две составляющие - объект строительства, как результат работы подрядчика и непосредственно строительные работы. Таким образом, стороны/, всегда преследуют материальный результат, а не сам процесс строительства.
7. Дополнить статью 740 ГК РФ пунктом 4, изложив его в
следующей редакции:
«4. Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора строительного подряда».
Поскольку договор строительного подряда ни при каких обстоятельствах не может быть заключен в устной форме, так как предмет договора определяется технической документацией, цена работы - сметой, а на стадии его исполнения обязательно оформляются письменные документы (акты приемки результата работ).
8. Абзац 1 пункта 1 статьи 743 ГК РФ изложить в следующей
редакции: «Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с
ним работы в; соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования; а в случае когда стороны согласовали смету, определяющую цену работ, -также в соответствии со сметой».
На практике имеются случаи когда стороны договора строительного подряда определяют стоимость работ исходя из площади строительства или с учетом договорной цены (протокол согласования договорной цены) без составления сметы. Таким образом, с учетом судебной и практической-деятельности: нами предлагается изменить норму статьи в- части-составления сметы.
9; Дополнить статью 753 ГК РФ пунктом- 7, изложив его в следующей редакции:
«7. За нарушение предусмотренного договором-, срока" сдачи результата работ подрядчик уплачивает заказчику неустойку (пени)> в размере, одной трехсотой ставки рефинансирования. Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства^ от цены договора.за-каждый день просрочки, если иное не предусмотрено-законом».
Данная, норма; призвана предусмотреть законную неустойку по-договору строительного подряда с учетом его значимости, по аналогии с Федеральным;законом Российской Федерации от 30 декабря.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных; домов и иных обьеістов недвижимости и о внесении- изменении в некоторые законодательные акты Российской: Федерации». В виду того; что: действующим законодательством не предусмотрена ответственность подрядчика перед заказчиком^ за нарушения, сроков- строительства; и регулирование вопросов установления конкретных санкций ложится почти полностью на усмотрение сторон.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что сформулированные выводы и рекомендации могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях актуальных проблем института предпринимательской деятельности в сфере строительства и при совершенствовании норм второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы настоящего исследования, могут служить для подготовки лекционных курсов и учебно-методических пособий по предпринимательскому праву, в процессе преподавания таких учебных дисциплин, как: «Гражданское право», «Предпринимательское право», а также в практической деятельности судов, юридических лиц (заказчиков, подрядчиков, инвесторов), адвокатов и практикующих юристов. "
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и / процесса Московского университета МВД России. Выводы и предложения, сделанные диссертантом, апробированы и внедрены в учебный процесс кафедры гражданского права Восточной экономико-юридической гуманитарной академии. Материалы исследования использовались при подготовке фондовых лекций по специальному курсу «Предпринимательское право», «Договорное право».
Основные теоретические положения и выводы по вопросам предпринимательских отношений в сфере строительства выносились на обсуждение конференции некоммерческой организации «Ассоциация строительных организаций «ВИТ XXI».
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка используемой литературы и приложения.
Гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства
Институт предпринимательской деятельности появился в системе российского права сравнительно недавно - лишь в начале 90-х годов 20 века. История нынешнего российского предпринимательства, как верно отмечает С.Э. Жилинский, начинается с 1 января 1991 г., когда вступил в силу Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности»!. В Советском Союзе предпринимательство рассматривалось как антиобщественная деятельность, а его субъекты, привлекались к уголовной ответственности по статье 153 УК РСФСР 1960 г., предусматривавшей в качестве наказания достаточно серьезные меры уголовного наказания. »
До 1991 года в Советском Союзе, экономической свободы как таковой фактически не существовало. Вся экономика была партийно-государственной, поскольку любое решение предприятия или иной хозяйственной организации должно было соответствовать конкретным директивным указаниям государственных органов, а в редких случаях их отсутствия - общим партийно-государственным идеологическим и иным установкам.
Между тем, экономическая свобода как общеизвестно является необходимым элементом гражданского общества и-правового государства. При переходе к экономическим формам демократии, наша страна практически отказалась от внешнеэкономического-принуждения личности, что позволило раскрыть ее деловые и творческие созидательные
способности. Сегодня предпринимательская деятельность признается легально, которая регламентируется и поддерживается государством.
Так, Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, составляющая одну из основ конституционного строя Российской Федерации (статья 8, часть 1), а также такие основные неотчуждаемые права и свободы человека, как право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1), право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2) и т.д.
В развитие названных конституционных положений и на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора ПС РФ в качестве основных начал закрепляет равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела1.
Гражданское законодательство Российской Федерации, регулируя отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходит из того, что таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Анализируя содержание понятия предпринимательской деятельности, можно выделить следующие основные его признаки: самостоятельность, рискованность, направленность на систематическое извлечение прибыли и необходимость её государственной регистрации.
Строительная деятельность обладает всеми основными предпринимательскими признаками. Вместе с этим, законодатель не предусмотрел саму сферу деятельности предпринимателя. На наш взгляд, для предпринимателя характерна торговая, посредническая, строительная, транспортная, страховая, банковская, инвестиционная и иная деятельность. А если субъект не зарегистрирован в качестве предпринимателя, но судя по основным признакам его деятельность подпадает под предпринимательскую, как быть в этой ситуации? Например, Е.А. Зверева под сферой деятельности понимает не запрещенную законом деятельность, основанную на перечне договоров, содержащихся во второй части ГК РФ 3. Разница в подходах основана на различном понимании вводимого общего понятия "сфера" деятельности предпринимателя. Следовательно, предлагается правовой, а не экономический критерий понимания содержания деятельносги предпринимателя. Представляется, что именно этот критерий соответствует буквальному содержанию терминов, употребляемых законодателем для характеристики содержания деятельности предпринимателя.
Инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства
Под инвестициями понимается вложение средств в расширение производства, ценные бумаги, новые технологии и т.д., в результате чего достигается экономический и социальный эффект. Законодатель выделяет основные типы инвестиций и делит их на:
а) реальные - долгосрочное вложение средств в отрасли материального производства;
б) финансовые - вложение средств в кредитно-финансовую деятельность и в ценные бумаги;
в) интеллектуальные - вложение средств в обучение специалистов за рубежом, приобретение лицензий, ноу-хау и т.д.
Инвестиции в строительство можно определить как совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений частного или государственного капитала в строительство, национальные (внутренние) и зарубежные. Целью данных инвестиций является получение прибыли, т.е. денежных средств, целевых банковских вкладов, паи, акций и других ценных бумаг и т.д.
Долгосрочные инвестиции связаны с осуществлением капитального строительства в форме «нового» строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы. Такие работы приводят к изменению сущности объектов, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.
Соблюдение строительного законодательства представляет собой один из элементов управления инвестиционно строительной деятельностью в Российской Федерации.
Анализ действующего законодательства показывает, что деятельность хозяйствующих субъектов, связанная с инвестиционно-договорными отношениями, возникающими в сфере строительства в Российской Федерации, регламентируется следующими законодательными и иными нормативными правовыми актами: Гражданским кодексом РФ; Налоговым кодексом РФ; Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.); Положением о бухгалтерском учете долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160; Положением о бухгалтерском учете "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденным Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.
В юридической литературе правовое положение вкладчиков, долевых участников, инвесторов, соинвесторов, заказчиков, застройщиков и т.п. недостаточно изучено на сегодняшний день. В соответствии со статьей 4 ФЗ от 25.02.1999 г. №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1 допустимым является объединение функций инвестора и заказчика, инвестора и застройщика в одном лице. Однако, объединение или подмена прав вкладчика инвестором, соинвестором или долевым участником и наоборот является недопустимыми в соответствии с законом. Права и обязанности вкладчика, инвестора, долевого участника предусмотрены разными по своему функциональному значению нормами права и самостоятельное отнесение к категории «инвестор» того или иного участника строительства является недопустимым.
Действующим законодательством смешиваются понятия заказчика и застройщика с одной стороны, с другой им придается различное значение по форме и содержанию. Так, например, согласно Федерального закона от
17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», под заказчиком (застройщиком) понимается, гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство.
Градостроительный же кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ2, трактует понятие заказчик как, физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г.) заказчик определяется вообще, как физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для. продажи.
По нашему мнению, заказчик это уполномоченный инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта.
Правовая характеристика договора строительного подряда
Прежде чем перейти к правовой природе договора строительного подряда, отметим, что термин «договор» употребляется в различных значениях. Так, например, в свое время римские юристы рассматривали договор с позиции основания возникновения гражданского правоотношения как само правоотношение, возникшее из этого основания и, наконец, как форму, которую соответствующее правоотношение принимает1. Договор предлагалось также рассматривать как юридический факт и как правоотношение.
Н.Д. Егоров определил договор как юридический факт, лежащий в основе обязательства, само договорное обязательство и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения О.С. Иоффе понимал под договором обязательство, возникающее из соглашения, а также документ, фиксирующий акт возникновения обязательства по воле всех его участников.
P.O. Халфина сущность договора, видит в согласовании воли двух или нескольких лиц. В понятие же договора включает взаимные гражданские права и обязанности.
Как видим, любой договор состоит из отдельных условий, в которых закреплен предмет договора, права и обязанности сторон, и эти условия составляют содержание договора. Договорные условия представляются как способ отражения взаимных прав и обязанностей участников договорных отношений.
Договорные отношения, составляющие содержание договора, принято объединять в определенные группы. В юридической литературе «условия договора» принято делить на следующие группы:
1) существенные, 2) обычные 3) случайные1. По нашему мнению, следует поддержать данную точку зрения, поскольку она отвечает объективной содержательной части договора. Справедливости ради отметим, что сходную позицию по этому вопросу занимали и другие ученые2.
Итак, зададим вопрос. Что понимается под существенными, обычными и случайными-условиями договора?
Под существенными условиями понимается условия, без согласования которых договор считается не заключенным. Например, предмет в договоре купли-продажи. Обычные условия, указанные в законе, вступающие в юридическую силу с момента заключения договора. Случайные - условия входящие в содержание договора, по обоюдному согласию сторон. При этом, существенные условия договора всегда четко указанны в законе, носят императивный характер, обычные реализуются через права и обязанности сторон, а случайные определяются сторонами договора. Таким образом, существенные условия имеют особое значение, поскольку без них договор считается ничтожным.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами, соблюдена форма договора, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.
Договор строительного подряда по своей юридической природе является соглашением двух и более лиц об установлении гражданских прав и обязанностей по возведению, реконструкции объекта строительства, а также выполнению строительных, монтажных, пусконаладочных и иных связанных со строительством работ.
Зададим вопрос. Какова правовая природа и каковы условия договора строительного подряда?
Специфика предмета договора строительного подряда основывается на основополагающих факторах, по которым законодатель выделяет этот договор в качестве самостоятельного вида подряда (гл. 37 ГК РФ). В предмете договора строительного подряда происходит сочетание количественных и качественных показателей результата строительных работ, выполненных подрядчиком в соответствии с проектно-сметной документацией. Поскольку договор строительного подряда отличается именно тем, что результат работ не может быть получен сразу после заключения договора, то к динамическим характеристикам следует отнести срок строительства, а также непосредственно сам процесс выполнения строительных работ.