Система управления недвижимостью города. Управление недвижимостью

Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.

Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа пуб­ликаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: -, отечественных: , , , , , , -, .

По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге . Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.

Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин , , В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина , П. Г. Грабовый , , , С. В. Грибовский , О.Л. Крымина, Е.И. Тарасевич , так и зару­бежных: Д. Фридман, , Г. Харисон , Д. Цукерман .

Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:

Управление им как физическим объектом ;

Управление им как коммерческим объектом , рекомбинирование прав;

Управление объектом недвижимости как системой.

Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации . В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).

Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.

Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта .

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления

Виды Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла - Управление замыслом (наилучшее использование земли)
- Управление проектированием объекта
- Управление строительством
- Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)
- Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг
- Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией
- Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией
- Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды
- Управление сносом, захоронением и утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования) - Управление жилыми домами
- Управление гостиницами
- Управление офисными и административными объектами
- Управление зданиями и сооружениями производственного назначения
- Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций
- Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений
- Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций
- Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов
- Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами)
По уровню управления - Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости
- Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости
- Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом
По подходу к решению задач управления - Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости
- Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов
По виду деятельности - Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание
- Управление движением финансовых ресурсов
- Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис
- Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости
- Управление персоналом
- Управление рисками

На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих во­просы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка , .



Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов , большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых . При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами . Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны . Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.

Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения.

Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее .

Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.

Ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности. Задачи управления недвижимостью. Эксплуатация сооружений и зданий. Основные виды должностей в управлении недвижимостью. Стадии существования объекта недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

    Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

    реферат , добавлен 30.10.2010

    Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.

    курсовая работа , добавлен 22.07.2011

    Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

    дипломная работа , добавлен 18.11.2013

    Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

    дипломная работа , добавлен 10.04.2015

    Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.

    доклад , добавлен 02.09.2009

    Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

    курсовая работа , добавлен 25.03.2011

    Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.

    курсовая работа , добавлен 18.10.2011

    курсовая работа , добавлен 08.05.2009

Управление коммерческой недвижимостью - это вид предпринимательской деятельности, направленный на рациональное использование имеющегося недвижимого имущества, приносящий собственнику этого имущества максимальную прибыль. Управление коммерческой недвижимостью предполагает осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

  • правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
  • экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
  • техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления.

Управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на объект недвижимости. В связи с этим цель управления недвижимостью представляет ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования имеющимся объектом недвижимости.

Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два типа:

  • недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций - административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);
  • недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов - операционные и коммерческие.

Цели управления операционной недвижимостью:

  • обеспечение выполнения основной деятельности собственника;
  • поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
  • минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;
  • сохранение капитала;
  • повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

Основными целями управления коммерческой недвижимостью являются:

  • получение максимального дохода с объекта;
  • снижение эксплуатационных расходов;
  • увеличение срока эксплуатации здания;
  • привлечение арендаторов;
  • возможность более выгодной реализации объекта;
  • повышение стоимости недвижимости.

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

  • создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;
  • оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);
  • формирование стратегии и программ управления недвижимостью;
  • надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;
  • обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;
  • продвижение объектов недвижимости на рынок;
  • обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;
  • ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;
  • создание системы развития недвижимости;
  • обеспечение системы инвестиций в недвижимость;
  • минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с вышеперечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

  • уровень управления отдельным объектом недвижимости;
  • уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;
  • уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления коммерческой и операционной недвижимостью. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач.

Для решения поставленных задач в основу системы управления коммерческой недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

1. Принцип целенаправленности управления. Для каждого объекта недвижимости (имущественного комплекса) собственником должна быть определена цель, которую он преследует и достижению которой служит объект.

Цели должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

  • 2. Принцип экономической обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Этот принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.
  • 3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Следуя данному принципу управления объектом недвижимости должно обеспечиваться его наилучшее и наиболее эффективное использование, которое определяется как разумное и возможное использование, в наибольшей степени позволяющее достичь целей собственника. При этом следует принимать во внимание действующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На основе наилучшего и наиболее эффективного использования выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

  • 4. Принцип единства системы управления. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:
    • цели собственника;
    • анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
    • назначение ответственных за управление конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;
    • контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;
    • предоставление отчетности о результатах управления;
    • принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
    • ответственность за результаты управления;
    • обеспечение регулярного поступления, обработки и анализа информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.
  • 5. Принцип комплексности управления. Управление недвижимостью предполагает принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Процесс управления недвижимостью может быть полноценным только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.
  • 6. Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и кадрами, в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Профессиональный управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока от своего имени совершает юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющей компании (УК) предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Многогранность и сложность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая:

  • охватывает все этапы жизненного цикла;
  • создает единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;
  • обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

Основополагающий принцип управления недвижимостью - обеспечение четкой структурированности процесса управления, создание открытой, прозрачной системы взаимодействия. Задача управляющего - организовать такую систему контроля за всеми службами объекта, которая позволяет охватывать все, что происходит на объекте, как самому управляющему, так и собственнику.

Открытость системы позволяет поддерживать управление объектом на высоком профессиональном уровне, вовремя устранять недостатки и оперативно принимать решения. Четкий контроль и грамотное построение системы управления объектом позволяет наладить и поддерживать доверительные отношения собственника и управляющей компании.

Работа с объектами коммерческой недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, где выделяются следующие функции.

1. Отношения с собственником объекта недвижимости. Играют ключевую роль в успехе управления объектом, поскольку от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должна быть легитимна и прозрачна, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Взаимоотношения с собственниками объектов недвижимости строятся на основе договора управления объектами недвижимости и программы управления объектом недвижимости.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. По договору управления объектом недвижимости (доверительного или другой юридической формы) собственник объекта недвижимости передает его управляющей компании на определенный срок, а управляющая компания обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к управляющей компании.

В пределах, предусмотренных законом и заключенных договором, управляющая компания осуществляет правомочия собственника в отношении переданного в управление имущества. Она несет ответственность за результаты управления, возмещая (при выявленном отсутствии должной заботы об интересах выгодоприобретателя или собственника) выгодоприобретателю упущенную выгоду за время управления объектом недвижимости, а собственнику - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Поэтому в договоре на управление рекомендуется прописывать формы и механизмы отчетности управляющей компании.

Типовая форма договора доверительного управления имуществом представлена в Приложении 1.

Главный мотив, по которому собственник привлекает к управлению принадлежащим ему объектом недвижимости управляющую компанию, - получение последней более высоких результатов по сравнению с самостоятельным управлением. Собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество, управлять им с надлежащей для себя выгодой. Таким образом, передавая часть своих прав управляющим компаниям, собственники:

  • во-первых, получают четкое представление о сильных и слабых сторонах объекта недвижимости и описанный в программе управления план мероприятий по управлению объектом недвижимости;
  • во-вторых, получают механизм, позволяющий заинтересовать управляющего в необходимом качестве содержания и эксплуатации недвижимости;
  • в-третьих, получают выгоды от оптимизации операционных расходов от принадлежащей им недвижимости и, соответственно, более высокие доходы от нее;
  • в-четвертых, освобождаются от необходимости решения текущих проблем по эксплуатации и содержанию недвижимости.
  • 2. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления. Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления - описание способов достижения и удержания данного потенциала.

Программа управления объектом недвижимости разрабатывается управляющей компанией по результатам анализа текущего состояния объекта недвижимости и прогноза его изменения на период управления. В программе управления приводится перечень мероприятий по всем направлениям управления объектом недвижимости, а также бюджет доходов и расходов.

Программа управления утверждается собственником, который, оценивая ее выполнение, контролирует достижение поставленных целей. В соответствии с договором управляющая компания раз в месяц или в квартал предоставляет собственнику отчет об исполнении бюджета объекта недвижимости с внесением необходимых корректировок на предстоящий период.

  • 3. Формулирование стратегии и целей коммерческого использования объекта недвижимости. Обычно в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение ликвидности объекта недвижимости. По мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости может корректироваться.
  • 4. Разработка бюджета управления. Цель разработки бюджета - запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Для этого управляющий определяет источники доходов и расходов, анализирует денежные потоки и т.д.
  • 5. Привлечение арендаторов и работа с ними. Цель данной функции - обеспечить эффективное управление помещениями объекта, недопущение простоя арендных площадей. Суть менеджмента «непрерывности» аренды заключается в оформлении договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.

Специфика арендных услуг заключается в том, что «потребление» недвижимости происходит по месту ее создания и нахождения. Обслуживание арендаторов совершаются непосредственно на объектах. Кроме того, взаимодействие сторон не ограничивается моментом подписания контракта, а длится в течение всего срока аренды, который может составлять несколько лет. Таким образом, объект недвижимости становится «домом для бизнеса» арендатора. Это требует создания комфортных условий для его осуществления, а также благоприятной атмосферы сотрудничества и хороших отношений между персоналом арендатора и компании по управлению недвижимостью.

  • 6. Организация безопасности объекта. Безопасность - важная задача управления объектом недвижимости. Важную роль здесь играет страхование как самого объекта, имущества, так и ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.
  • 7. Анализ и мониторинг рынка. Цель анализа и мониторинга рынка состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место объекта на рынке. Необходимо проведение систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Многие изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его текущем состоянии.
  • 8. Реклама и продвижение объекта недвижимости. Цель рекламы и продвижения - привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости, узнаваемости и позиционирования.
  • 9. Финансовый менеджмент, анализ ситуации, планирование и отчетность. Цель финансового менеджмента - обеспечить собственника полной информацией о наличии и движении денежных средств. Обычно, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете и т.д. На практике на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Чтобы финансовое планирование стало эффективным, нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа.

10.Организация технического обслуживания и клининга. Цель технического обслуживания - обеспечение функционирования объекта недвижимости. Для нормального содержания недвижимого имущества необходимо иметь четкое представление об условиях его технической эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Управляющая компания определяет, какие функции по содержанию и эксплуатации объекта выполнять самостоятельно, а какие перепоручить сторонним исполнителям.

Специализированные организации могут выполнять отдельные виды работ и услуг: санитарную уборку помещений, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.

Эти взаимоотношения строятся на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между управляющей компанией и организациями коммунального хозяйства с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

Управляющая компания осуществляет рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями коммунальных услуг, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие управляемых ею объектов недвижимости, а также на предоставление услуг клиентам.

Организации коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Подрядчиками по реконструкции и строительству объектов недвижимости являются ремонтно-строительные организации, финансово-строительные или финансово-строительно-эксплуатационные компании.

При взаимодействии с подрядчиками управляющая компания стремится:

  • обеспечить наивысшее качество получаемых услуг и ресурсов;
  • обеспечить надежность и ритмичность поставок услуг и выполнения работ;
  • снизить затраты на покупку услуг и оплату работ.

Для достижения максимального эффекта управляющая компания:

  • обеспечивает выполнение требований к качеству получаемых ресурсов;
  • осуществляет мероприятия по экономии ресурсов;
  • ведет договорную работу с подрядными организациями.

В процессе осуществления своих функций управляющая компания:

  • изучает сложившееся состояние находящихся в ее управлении объектов, уровень и качество предоставляемых услуг и работ;
  • готовит предложения по повышению качества обслуживания объектов недвижимости;
  • ведет техническую документацию и банк данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей;
  • разрабатывает требования по качеству содержания и ремонта объекта недвижимости, планирует работы по капитальному ремонту и модернизации объекта недвижимости;
  • составляет перечень требуемых работ по обслуживанию и ремонту объекта;
  • разрабатывает рекомендации по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов;
  • контролирует качество и объем выполненных работ и предоставленных услуг, принимает произведенные работы и услуги согласно заключенным договорам.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости должны содержать:

  • указание конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, прочистка сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ);
  • данные о качестве оказываемых услуг или выполняемых работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора;
  • согласованные со службой заказчика тарифы на оказываемые услуги.

Договоры на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов недвижимости заключаются управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением различных орга-низаций-подрядчиков, что позволяет снизить стоимость работ по договору.

С подрядными организациями взаимоотношения строятся на принципах удовлетворения потребностей клиентов, соблюдения интересов собственника объекта недвижимости и взаимной выгоды управляющей компании и подрядных организаций.

Управляющая компания формулирует требования к объему и качеству покупаемых услуг, исходя, прежде всего, из интересов своих клиентов. Она стремится добиться приемлемых условий обслуживания, так как обладает специалистами, компетентными в технических вопросах эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, которые грамотно могут обсуждать профессиональные проблемы со своими коллегами из коммунальных предприятий. Кроме того, она обладает достаточными финансовыми ресурсами, позволяющими отстаивать свои требования на переговорах.

В то же время управляющая компания гарантирует подрядным организациям соблюдение всех необходимых условий эксплуатации систем жизнеобеспечения объекта недвижимости, своевременную оплату поставляемых услуг, стабильность спроса на коммунальные услуги.

В процессе приема объекта управляющей компанией проводится детальная проверка его энергопотребления и водопотребления, а затем повторяется каждый год и при замене важных узлов оборудования, косметическом или плановом ремонтах.

По данным специалистов, теплопотери через окна и двери лоджий составляют в среднем 40-60% всехтеплопотерь здания, поэтому снижение их в процессе эксплуатации имеет большое значение и предупреждает обоснованные жалобы арендаторов на низкую температуру воздуха в помещениях. Уплотнение горизонтальных притворов способствует уменьшению общей воздухопроницаемости окон на 50%.

Управляющая компания, установив приборы учета воды и тепла, оплачивает коммунальным предприятиям потребление этих ресурсов по фактическому расходу, а не по нормативам, которые используются при существующем порядке содержания объектов недвижимости. При этом установленный норматив значительно превышает аналогичный показатель во многих крупных городах мира.

Так, управление коммерческой недвижимостью включает в себя: разработку концепции объектов; консалтинг; маркетинговые исследования; финансовый анализ; подбор персонала; анализ рынка; планирование офисного (торгового, сервисного) пространства; работу с арендаторами; контроль технической эксплуатации здания и др.

Эффективное управление недвижимым имуществом гарантирует, что здание будет занято арендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избегать потерь стоимости или ухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться без неоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативно улаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.

Процесс управления недвижимостью можно разделить на следующие этапы:

  • прием объекта недвижимости в управление;
  • подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;
  • продвижение объекта недвижимости на рынок;
  • техническая эксплуатация объекта недвижимости;
  • обслуживание клиентов.

Выделяются следующие основные моменты передачи объекта недвижимости в управление: установление срока передачи; назначение лиц, ответственных за сдачу и приемку объекта.

Передача должна производиться в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств.

Акт приема-передачи должен содержать:

  • перечень зданий, сооружений, оборудования;
  • акт о техническом состоянии объекта;
  • акт передачи основных фондов;
  • акт передачи оборотных средств;
  • акт передачи технической и бухгалтерской документации.

Для приема-передачи объекта недвижимости создается специальная комиссия, состоящая из представителей собственника и управляющей компании. Комиссия проводит инвентаризацию передаваемого имущества и документов, фиксирует техническое состояние инженерного оборудования, объекта недвижимости, передаваемых основных и оборотных средств. Комиссией также фиксируется информация по пользователям помещений. Отдельному описанию подлежат характеристики прилегающего земельного участка: общая площадь земельного участка, площадь застройки, уборочная площадь, имеющиеся улучшения, состояние зеленых насаждений, ограждений, площадь асфальтовых дорожек, газонов и т.д. При этом составляется подробный план с нанесением внешних инженерных сетей и коммуникаций.

На этапе подготовки объекта недвижимости к коммерческому использованию необходима детализация и конкретизация стратегии управления объектом в программе управления объектом, осуществляются мероприятия по приданию объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. Еще одним важнейшим моментом данного этапа является придание объекту недвижимости необходимых технико-экономических свойств. На этом этапе происходит:

  • восстановление недостающей технической документации по земельному участку, объекту недвижимости, инженерным сетям и коммуникациям;
  • проведение необходимых модернизационных и отделочных работ, исправление дефектов в сантехническом и инженерном оборудовании объекта недвижимости;
  • внешнее благоустройство прилегающего к объекту недвижимости земельного участка;
  • обеспечение систем безопасности объекта недвижимости;
  • страхование объекта недвижимости и гражданской ответственности управляющей компании.

При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Часто необходимо проведение капитального ремонта, т.е. устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели объекта недвижимости.

Так, модернизационные мероприятия направлены на снижение морального износа, а капитальный ремонт - на снижение физического износа объекта недвижимости.

Для определения эффективности модернизации и капитального ремонта объекта недвижимости необходимо сопоставить получаемые экономические результаты с затратами для их достижения. Результаты модернизации и капитального ремонта могут выражаться в устранении морального и физического износа, экономии эксплуатационных расходов, увеличении рыночной привлекательности и стоимости объекта недвижимости, увеличении доходов от сдачи в аренду и т.д.

Для того чтобы поднять привлекательность объекта недвижимости, управляющая компания должна обеспечить необходимый уровень его внешнего благоустройства.

Специфика функционально-планировочной организации различных типов застройки предопределяет различный подход к организации системы внешнего благоустройства, к содержанию и эксплуатации отдельных ее элементов. В то же время можно выделить общие положения, составляющие основу формирования, содержания и эксплуатации системы внешнего благоустройства недвижимости.

Процесс благоустройства включает в себя проектирование системы благоустройства, реализацию благоустроительного проекта, содержание и техническую эксплуатацию, ремонт и реконструкцию системы благоустройства объектов и его элементов.

В сфере инженерного благоустройства прилегающей территории чаще всего решаются проблемы организации поверхностного стока, нарушенного в результате неоднократного ремонта дорожного полотна и нарушений в функционировании водоотводящих систем.

Для регламентирования работ по содержанию зеленых насаждений управляющая компания проводит инвентаризацию зеленых насаждений с разработкой паспорта объекта.

В паспорте объекта озелененной территории указывают сведения о состоянии зеленых насаждений, сроки проведения озеленительных мероприятий. План по озеленению разрабатывается с участием ди-зайнера-декоратора и с привлечением других специалистов.

В системе внешнего благоустройства объекта недвижимости важнейшее место занимает организация автопарковок. Необходимый размер парковки определяется из расчета 1 арендатор - 1 машина. Помимо этого необходимо иметь дополнительный резерв около 10% машино-мест, оплата за которые производится по повышенному тарифу. Проблема размещения автопарковки в каждой градостроительной ситуации требует своего отдельного решения с учетом имеющихся территориальных резервов застройки.

На объектах недвижимости должны быть также созданы необходимые условия для работы спецавтотранспорта и сбора отходов. В соответствии с СанПиН на территории должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта.

Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от объектов недвижимости на расстояние не менее 20 м и не более 100 м. Размещение мест временного хранения отходов согласовывается с районным архитектором и районными санэпидстанциями. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности персонала арендаторов, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.

Отдельные требования установлены для сбора пищевых отходов. Пищевые отходы разрешается собирать только в специально предназначенные для этого сборники (баки, ведра и т.д.), окрашенные изнутри и снаружи краской, закрывающиеся крышками. Сборники пищевых отходов следует устанавливать в местах, согласованных с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы. Временное хранение пищевых отходов в объектах торговли и общественного питания независимо от их подчиненности должно осуществляться только в охлаждаемых помещениях.

Одним из эффективных способов защиты интересов собственника объекта, клиентов и управляющей компании является страхование. Система страхования подразумевает:

  • страхование объекта недвижимости;
  • страхование гражданской ответственности управляющей компании;
  • страхование гражданской ответственности подрядных организаций.

Система страховой защиты объекта предполагает определение управляющей компанией страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории: пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю; проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока; террористические акты и противоправные действия третьих лиц и т.д. Перечень возможных страховых случаев согласовывается с собственником объекта.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании и подрядных организаций предполагает страхование риска ответственности за ущерб, нанесенный арендаторам объекта недвижимости при проведении работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту, переоборудованию (перепланировке) помещений объекта. Опыт показывает, что даже при наличии технического обоснования возможно причинение вреда соседним помещениям и объектам совместного пользования, снижение качества работы как отдельных систем и конструкций, так и параметров технического состояния зданий в целом. При этом не исключены аварии систем водоснабжения, канализации, отопления и пожары, возникающие по вине строительных и подрядных организаций. Нанесение ущерба может произойти как во время работ, так и в процессе эксплуатации зданий. Данный вид страхования позволяет создать экономический механизм страховой защиты имущественных интересов собственников и арендаторов при проведении ремонта зданий и сооружений.

Страхование гражданской ответственности управляющей компании делает более привлекательными условия аренды, так как обязанность управляющей компании возместить ущерб от неожиданных скачков напряжения в сети, прорыва канализации и тому подобных чрезвычайных обстоятельств подкрепляется договором страхования.

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
. при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
. при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
. если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
. банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
. в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие - пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.

Страница 3 из 22


Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

    принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

    управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

    любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

    процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

    систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление? более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление? это регламентация деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

    государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

    самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;

    общественные воздействия? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

    управление определенным недвижимым имуществом;

    заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие виды планирования:

    долгосрочное;

    среднесрочное;

    краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

    прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

    планирование и проектирование;

    строительство или реконструкция;

    регистрация, оценка и учет;

    эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

    контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

    исходным моментом любых управленческих действий;

    основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

    основой анализа проблем? несоответствия желаемого и достигнутого состояния? и выработки новых решений.

В самом общем виде цель? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

    потребности, которые хочет удовлетворить человек;

    благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;

    трудовые действия, необходимые для получения блага;

    цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

    инициативы? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

    инструмента управления? руководящее требование, повелитель (императив) действий;

    критерия принятия решений? оценки информации и выбора альтернатив;

    координирования? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

    контроля? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;

3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

    измеримость? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

    реальность? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

    четкость и конкретность? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

    реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

    установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

    защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

    обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

    создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

    оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

    справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;

    создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

1. Разделение процедур? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества? публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами? нормотворчество и нормоприменение? не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников? добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками? коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.