Проблемы связанные с определением кадастровой стоимости земли. Проблемы оценки земельных участков. Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам

Кадастровая стоимость 2017 года будет использоваться при расчете налоговых и арендных платежей в отношении объектов недвижимости, а, следовательно, будет напрямую влиять на экономические интересы граждан и субъектов предпринимательской деятельности . Изменения законодательства направлены на соблюдение взаимных интересов бюджета и собственников объектов, которым на законном основании предоставлено право оспаривать кадастровую стоимость.

Кадастровую стоимость в 2017 году будут рассчитывать только государственные органы, как сказано в Федеральном законе № 237-ФЗ.

Суть указанных системных нововведений является детальная регламентация процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества . Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие государственная кадастровая оценка.

Помимо установления общих и частных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 360-ФЗ:

Начиная с января 2017 года, используется значение стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, либо более позднее значение, если оно составляло меньшую величину;
с января 2017 года субъекты РФ будут иметь право устанавливать новые значения кадастровой стоимости только при условии создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров о результатах расчета кадастровой стоимости;
до тех пор, пока региональные власти не создадут указанные органы, будет применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за период с 2014 по 2016 годы.

Так как от показателя учетной стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее.

Кадастровая стоимость в Москве

С учетом предстоящих нововведений, исполнительные органы власти Москвы на 2017 год определили новые значение кадастровой стоимости, так как на ближайшие три года предстояло использовать существенно меньшие показатели 2014 года. Это привело к резкому увеличению показателей оценки, что, в свою очередь, негативно сказалось на расходах владельцев объектов недвижимости на территории столицы.

По ранее действовавшим правилам оспаривание кадастровой стоимости через уполномоченные органы было необходимо осуществить до конца года.

Налог на кадастровую стоимость

В соответствие с главой 32 НК РФ, для определения налоговой базы в отношении налога на имущество граждан может использоваться значение стоимости объекта, утвержденное по итогам государственной кадастровой оценки .

На переходный период законодательство позволяет регионам самостоятельно выбирать принцип определения налоговой базы:

От показателя кадастровой стоимости недвижимости;
от значения объектов.

Согласно официальной информационной справки, представленной на сайте ФНС, по состоянию на начало 2017 года уже 72 региона выбрали именно кадастровую стоимость для расчета налога на имущество. Остальные субъекты РФ продолжают использовать данные инвентаризационной оценки.

Расчет суммы налога будет осуществляться исходя из ставки налога на имущество, которую устанавливают органы местного самоуправления .

Как рассчитывается

Помимо показателя кадастровой стоимости объекта, для расчета суммы налогового платежа необходимо знать ставку налога, которую утвердил представительный орган власти по месту нахождения имущества.

Предельные значения налоговых ставок, в зависимости от вида и места расположения объектов, регламентированы в ст. 406 НК РФ:

Справка, полученная с помощью электронного портала, также будет обладать достоверностью и актуальностью, так как федеральные и региональные базы данных регулярно обновляются.

Кадастровая стоимость на дату

При оспаривании размера кадастровой стоимости и приведении ее к показателю рыночной стоимости объекта, такое сравнение проводится на дату проведения государственной кадастровой оценки. Указанная дата будет указана в справке о кадастровой оценке, а также на официальном портале исполнительного органа власти субъекта РФ, который обязан публиковать итоговые документы о проведенных оценочных мероприятиях.

Важно: на эту дату необходимо обращаться внимание, когда собственник обращается к независимому оценщику для получения отчета о рыночной стоимости объекта.

Как заказать справку на любую дату

Так как все сведения о кадастровой стоимости объектов вносятся в ЕГРН, заинтересованным лицам доступна возможность получить справку по состоянию на любую дату, начиная с 2012 года. Именно с указанной даты началась реализация процедуры кадастрового учета .

Для получения таких данных в заявлении о получении справки потребуется указать дату, на которую должна быть указана кадастровая стоимость.

Полученные данные можно будет использовать в суде при оспаривании кадастровой стоимости, однако данный факт будет иметь значение только для текущего платежа.

Если по запросу собственников органы Росреестра представляют справку с пустыми графами, это может означать следующее:

Объект не поставлен на кадастровый учет;
в отношении объекта не проведена государственная кадастровая оценка.

Если недвижимое имущество приобреталось до 2013 года, оно могло не проходить процедуру кадастрового учета и не имеет кадастрового номера. Проведение учетных мероприятий позволит поставить объект на учет и получить в отношении него сведения о стоимости.

Стоимость объекта в Выписке ЕГРН

Если объект числится в сведениях ЕГРН, он поставлен на учет, и, соответственно, должен иметь кадастровую стоимость. В государственном реестре содержаться сведения только о кадастровой стоимости, так как при ведении ЕГРН используются именно эти данные.

Кто рассчитывает кадастровую стоимость?

По ранее действовавшим правилам кадастровая деятельность осуществлялась инженерами по заказу уполномоченных государственных органов субъектов РФ. Итоги работы утверждались актом и подлежали размещению в официальных источниках опубликования.

С введением в действие Федерального закона № 237-ФЗ, государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированным бюджетным учреждением, созданным исполнительными органами субъектов РФ. Именно данные органы проводят комплекс мероприятий по определению кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Утверждает результаты оценки исполнительный орган региональной власти.

Напомним: согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке , в отношении среди прочего следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (пп. 1);
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов , объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2).

В описанной ситуации кадастровая стоимость подлежит пересчету до 01.01.2017 с использованием результатов государственной кадастровой оценки по состоянию на указанные даты (п. 2 ст. 19 Федерального закона N 360-ФЗ).

Если кадастровую стоимость по правилам ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ нужно будет определять после 01.01.2017, эта процедура также станет проводиться с учетом результатов государственной кадастровой оценки, действующих по состоянию:

На 01.01.2014;
на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость (если на 01.01.2014 она отсутствовала или не применялась для целей налогообложения).

С 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", соответственно, Федеральный закон N 135-ФЗ должен перестать действовать. Но с 01.01.2017 по 01.01.2020 установлен переходный период применения нового Закона к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов. Так, в течение этого периода государственная кадастровая оценка может проводиться или по новым правилам, или по старым с учетом особенностей, определенных федеральными законами (п. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ). Принятие решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ предоставлено высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ.

Кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году

Множество людей, которые желают реализовать принадлежащую им землю, сталкиваются с простой проблемой – незнание методов установления приемлемой цены, по которой потенциальный покупатель мог бы оценить наличие или отсутствие приоритетов в приобретении объекта.

Чтобы решить подобный вопрос, неплохо было бы провести изучение оптимальной цены на реализацию земельного участка в 2017 г. Кроме того, не следует забывать о таком важном моменте , как кадастровая оценка участка.

Многие граждане, при упоминании понятия «кадастровой оценки земли», только приблизительно представляют себе, о чем идет речь . Именно по этой причине, первое, что необходимо сделать – раскрыть значение указанного понятия и определить, какое оно имеет отношение к земельному участку.

Множество граждан высказывали недовольство результатами кадастровой оценки принадлежащей им земли, проведенной в 2015 г., поскольку это повлекло заметное повышение величины выплачиваемого в пользу государства обязательного налогового платежа.

Категоричность реакции других граждан была серьезнее: они устраивали протесты и даже организовывали митинги по причине такой ущемляющей их права деятельности представителей государства. Ввиду массовых неодобрений, законодательный орган инициировал отправку закона, в соответствии с которым выполнялась подобная оценка, на доработку, и внесение в него исправлений.

Подготовленный законопроект располагает несколькими главными новшествами, о них и следует говорить. Первый момент - это то, что у государства есть возможность проведения оценки принадлежащей физическому лицу земли. Из слов правительственных чиновников: «Каждый научится что-то, да выплачивать».

На данный момент, этим правом обладают лишь частные и государственные компании . Кроме того, этим законом урегулировано право осуществления передачи от частной фирмы к ГБУ подготовленной кадастровой оценки.

Ключевым минусом в этом решении является создание полной монополизации и аффелированности отрасли. ГБУ станут создаваться сплошь и рядом, и это притом, что по заявлениям Правительства, государство нуждается в существенном сокращении штата чиновников.

Одно из изменений непосредственно касается методики процедуры оценки участка, которая подлежит кардинальному изменению. На текущем этапе, кадастровая цена земельных участков настолько несоразмерна, что кажется абсурдной, поэтому большая часть судебных органов сейчас просто завалена пачками жалоб, суть которых сводится к обжалованию такой необоснованной оценки.

Порой возникают и такие ситуации, при которых кадастровая стоимость, используемая в налогообложении, была куда больше рыночной, установленной на аналогичный участок.

Дабы полностью исключить в будущем появления таких казусных моментов, первым вице-премьером Игорем Шуваловым дано поручение подопечным – разработать унифицированную форму действующих правил, используемых в оценке, создав единственно верную, универсальную методику.

Необходимо отметить тот факт, что на данный момент за процедуру кадастровой оценки участка отвечают такие предприятия, которые при малейших разбирательствах просто нереально найти.

Сейчас основной источник сведений, используемый в процессе кадастровой оценки, – это госкадастр, при том, что в нем далеко не в каждом случае можно найти данные, которые непосредственно могут влиять на схему расчета каждого из обязательных показателей.

С этой целью, следует узнать все данные дополнительного характера, задействовав специальные учреждения и муниципалитеты, и уже потом провести сопоставление полученных сведений, скомпоновав все в единое целое.

Естественно, подобная процедура требует титанических усилий, а это под силу далеко не каждой организации. Но до тех пор, пока эта работа не будет полностью завершена и тщательно перепроверена, нет абсолютно никаких гарантий в ее верности и правильности выполненной работы по кадастровой оценке земельного участка.

Перерасчет налогового платежа в соответствии с кадастром

Каждое из вышеуказанных изменений должно было вступить в силу еще в текущем году, однако, процесс подготовки проекта закона несколько затянулся.

Как итог, закон о кадастре вступит в законную силу с начала 2017 г. Пока же те недовольные граждане, которые уже получили результаты проведенной кадастровой оценки, инициируют процедуру их оспаривания.

Возможность оспорить результаты есть у каждого человека при таких обстоятельствах: когда установленная на участок кадастровая цена получилась больше рыночной, либо в случае неправильного обозначения площади участка во время проведения процедуры.

Урегулированием вопроса, касающегося верности подсчетов кадастровой цены, стала заниматься еще в 2015 г. специально созданная комиссия.

Создали ее при органах Росреестра, и до 2016 г. она смогла принять решения более чем по 50 тысячам поданных заявлений. Как итог, 22 тысячи заявлений было удовлетворено и принято решение по поводу пересмотра неверно установленной стоимости.

Примерно по 15 тысячам заявлений все же приняты решения об отказе. Оставшаяся часть все еще пребывает на рассмотрении.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости

03 июля 2016 г. был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке», он вступает в силу с начала 2017 г. В этом законе детализируется вся процедура проведения кадастровой оценки и порядок ее оспаривания, при возникновении сомнений в ее результатах.

Законом же под №360-ФЗ от 03 июля 2016 г. по факту был официально установлен мораторий на любые изменения кадастровой цены с целью истребования оплаты за землю в любой возможной форме , определяемой как процент от установленной кадастровой цены, в срок с начала 2017 года по начало 2020 года.

Суть установленного моратория сводится к таким ключевым положениям:

В срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. не производится новая процедура кадастровой оценки. Временно приостанавливалось действие правила, устанавливающего временной интервал проведения оценки (не больше раза в 3 года, однако, не реже, чем 1 раз в 5 лет);
в срок с начала 2017 г. по начало 2020 г. используются результаты кадастровой оценки, которые были действительны состоянием на 01 января 2014 г.;
в случае, когда состоянием на 01 января 2014 г. оценку не проводили, использоваться могут результаты проведенной оценки, которые утверждены в период с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г.;
в случае, когда 01 января 2014 г. результаты оценки были утверждены, однако, в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. имела место одна или несколько последующих оценок, в срок действия моратория может быть использована та кадастровая оценка из числа проведенных, фактическая величина которой наименьшая;
когда кадастровая цена в период с 01 января 2014 г. по 31 декабря 2016 г. оспаривалась через определенную комиссию Росреестра или через судебные инстанции , в срок действия моратория может применяться только та кадастровая цена, которая была утверждена при оспаривании;
использование «наименьшей цены» уместно и по отношению к таким объектам, учет которых выполнялся в срок, когда был действителен мораторий (это относится к возведенным объектам, объектам, учтенным раньше, а также измененным объектам).

Следует наглядно проиллюстрировать суть распространяемого моратория на определенном примере.

Состоянием на 01 января 2014 г. цена участка по кадастру составляла 110 тысяч рублей. С начала января 2016 г., эта цена была установлена на уровне 160 тысяч рублей.

Учитывая определенный на законодательном уровне (закон №360-ФЗ) мораторий, на взимание оплаты за участок в срок с начала 2017 года по начало 2020 года, будет использована кадастровая цена, равная 110 тыс. руб.

В случае снижения кадастровой цены на участок при судебном разбирательстве с августа 2016 г. до 85 тысяч рублей, то в таком случае, в период, когда будет в силе мораторий (с начала 2017 г. до начала 2020г.), с целью истребования земельной платы в каждой из ее форм должна использоваться именно эта величина кадастровой цены, то есть 85 тысяч рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году

С 1 января 2017 года установление и оспаривание кадастровой оценки будет регулироваться как новым законодательством, так и действующими сейчас положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и главой 25 КАС РФ (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно. В этом посте – об изменениях, которые ждут в связи с принятием нового закона.

Изменение № 1: обращаться в суд можно, минуя комиссию

Одно из ключевых изменений процедуры пересмотра кадастровой стоимости – отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного два года назад Федеральным законом № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации». Прямое обращение в суд без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влечет оставление иска без движения. Если же истец своевременно не предоставит доказательства рассмотрения дела в комиссии, суд вернет заявление (п. 6 ч. 1, ч. 4, 5 ст. 246 КАС РФ).

Теперь в законе № 237-ФЗ прямо указано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 3 ст. 22).

Отмена досудебного порядка - положительное явление. По статистике, доля отказов в комиссиях по-прежнему значительна:

Из общего числа заявлений, принятых к рассмотрению, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4942 заявлений (7717 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3708 заявлений (8609 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 1162 заявлений (2212 объектов недвижимости). 190 заявлений (1154 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения.

Неудивительно, что многие считали комиссию лишним звеном в процедуре изменения кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) в суде по-прежнему остается более эффективной мерой.

Поэтому то, что снимается еще одно ограничение, можно оценить позитивно. Снизить стоимость, установленную государственной оценкой , проведение которой будет начато после вступления закона в силу, можно будет без соблюдения досудебного порядка. Его отсутствие не будет препятствием для рассмотрения иска в суде.

Кадастровая стоимость будет вноситься в ЕГРП. Росреестр в течение 20 рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, будет вносить в ЕГРН эти сведения, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании (ст. 17 закона № 237-ФЗ). Это связано с предстоящим объединением ГКН и ЕГРП с 01.01.2017 (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Изменение № 2: перечень документов для обращения в комиссию стал меньше

При добровольном обращении в комиссию закон устанавливает всего три обязательных документа , которые нужно приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости при обращении в комиссию, без приложения которых его не примут к рассмотрению.

1) Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
3) Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа .

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

При обращении в комиссию не понадобится экспертиза отчета, как раньше. Однако при подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Изменение № 3: оценку будут проводить бюджетные учреждения , а не оценочные компании

Закон № 237-ФЗ содержит и «ложку дегтя». Функции по проведению кадастровой оценки передаются специальным бюджетным учреждениям, которые будут наделять такими полномочиями исполнительные органы власти субъекта РФ (областное правительство, администрации края и т.д.). Эти бюджетные учреждения будут не только определять кадастровую стоимость при проведении ГКО, предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости, систематизировать информацию о рынке недвижимости, но и рассматривать обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Это, скорее всего, не лучшим образом будет влиять на независимость оценки. Вопрос создания таких учреждений уже решается. Например, в Московской области начало их функционирования запланировано на середину 2017 года.

Изменение № 4: новая процедура исправления ошибок

Обратившись в эти же бюджетные учреждения, можно будет исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости. По итогам определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной ГКО), в форме электронного документа будут составляться промежуточные отчетные документы (проекты отчета об оценке), которые содержат, в том числе:

1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение будет размещать их на своем официальном сайте в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов и сообщать об этом в Росреестр. Последний в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований к отчету. После проверки и устранения несоответствий Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 дней. Это время выделено специально для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ) .

Если наличие ошибки подтвердится, учреждению на пересчет дается 60 дней (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Решение по итогам рассмотрения обращения можно оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кроме того, можно будет исправить также системные ошибки - допущенные при определении кадастровой стоимости нескольких объектов.

Изменение № 5: на установление новой кадастровой стоимости оценщиками введен мораторий до 2020 года

В соответствии со ст. 18 закона № 360-ФЗ с 15.07.2016 (дата вступления в силу закона) приостановлено действие статей 24.12-24.17 закона № 135-ФЗ (об определении кадастровой стоимости согласно действующему порядку).

Статья 19 закона № 360-ФЗ определила, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. Если в это время кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения - то с 1 января того года, в котором она впервые начала действовать.

Но если установленная после указанных дат кадастровая стоимость меньше, то применяться должна именно она. Кроме того, если объект недвижимости оценивали после 1 января 2014 года, то его кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Многие высказывают мнение, что это норма означает «заморозку» кадастровой стоимости. Однако пока не ясно, действительно ли это означает, что до 2020 года гарантированно не будет повышения кадастровой стоимости. Так, для введения в действие закона № 237-ФЗ установлен длительный переходный период - с 01.01.2017 до 01.01.2020. В течение этого времени для проведения государственной кадастровой оценки будет действовать два закона параллельно: закон № 237-ФЗ и закон № 135-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Органы исполнительной власти в течение этого времени вправе самостоятельно определить виды недвижимости или категории земель, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством (ч. 4 ст. 24 закона № 237-ФЗ). Поэтому формально мораторий распространяется только на проведение оценки оценщиками. Установлению кадастровой стоимости по новому порядку он не мешает. Следовательно, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они смогут проводить оценку и устанавливать новую стоимость.

Кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Кадастровая стоимость квартиры обозначает цену недвижимого объекта , информация о которой внесена в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ее определением занимаются профессиональные оценщики, имеющие полномочия для проведения подобных операций. Проведение оценки кадастровой стоимости квартир и обновление данных ГКН проводится по инициативе региональных и муниципальных властей . Нормативное регулирование процесса производится в соответствии с Законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ознакомившись с положениями документа, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость квартир и иной недвижимости определяется в следующие сроки:

Не позднее раза в 5 лет во всех административно-территориальных субъектах РФ;
не чаще раза в 3 года во всех территориальных единицах, за исключением городов федерального значения ;
не чаще раза в 2 года в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе).

Что касается объектов, для которых необходим расчет кадастровой стоимости, к ним относятся практически вся недвижимость. Перечислим полный список таковых ниже:

1. Квартиры.
2. Частные дома.
3. Комнаты в коммунальной квартире.
4. Гаражи.
5. Парковочные места.
6. Земельные участки.
7. Комнаты, применяющиеся в качестве творческих мастерских или иных объектов творчества.
8. Хозяйственные здания, площадь которых превышает 50 м2.

Итак, мы разобрались, что представляет собой данный показатель, зачем он нужен и для каких объектов его обязательно нужно знать. Далее поговорим о том, как получить необходимые данные для расчета налога.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2017 году

Прежде всего, обратим ваше внимание, что самостоятельно провести расчеты вы не сможете. Даже если вы знаете азы оценки и содержание нормативных документов , ваши старания обернутся для вас в лучшем случае знанием «для себя». Как мы уже говорили выше, данный показатель определяется исключительно профессиональными оценщиками. Более того, изменения в Государственный кадастр недвижимости могут быть внесены только на основании отчета специалисты, с которым заключен соответствующий договор у городских или региональных властей . Однако мы все же перечислим некоторые факторы, которыми руководствуется оценщик при проведении оценки кадастровой стоимости.

К таковым относятся:

Средняя цена 1 м2 жилплощади в конкретном населенном пункте (либо же в его районе);
возраст здания, в котором находится квартира;
размещение жилья (от района до этажности здания);
квадратура;
иные показатели.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, вам достаточно лишь заглянуть в документы. Она в обязательном порядке должна быть в них указана. Вместе с тем не забывайте: переоценка проводится регулярно и не реже 1 раза в 5 лет, поэтому данные со временем могут устареть. Получить актуальную информацию вы можете несколькими основными способами. Первоочередной из них – через Интернет. Достаточно лишь зайти на официальный сайт Росреестра, ввести все необходимые данные о квартире и получить актуальную кадастровую стоимость. Однако данный способ подходит только для людей, которым не нужны подтверждающие документы, а лишь примерная информация.

Для того чтобы получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость квартиры, вам необходимо получить выписку из Государственного кадастра недвижимости.

Это может быть сделано следующими способами:

Личное обращение. Вам необходимо прийти в отделение Росреестра по месту проживания и написать соответствующее заявление. К нему прилагается ксерокопия паспорта, документ об уплате государственной пошлины , а также документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Как правило, ждать выписку вам придется достаточно долго (до 1 рабочего дня), но при этом вы можете поговорить с сотрудниками отдела и проконтролировать правильность заполнения форм;
обращение по почте. Оптимальный вариант для людей, не имеющих доступа к Интернету и не желающих стоять в очередях в отделении Росреестра. Однако есть один существенный минус: если вы допустите какую-либо ошибку в заполнении документов, придется потратить немало времени. Пока письмо дойдет до адресата, пока ваше заявление будет рассмотрено, пока вам вышлют отказ. На все может уйти до полутора недель, поэтому если вам необходимо срочно получить выписку, данный вариант не подходит;
сайт госуслуг. Для получения заветного документа таким способом, вам нужно завести аккаунт на портале, процедура проводится через личный кабинет. Способ удобный, быстрый, не требующий ожидания своей очереди, но не подходит для людей, не имеющих постоянного доступа к Сети;
специализированная компания . Профессионалы – это всегда дороже, но обратившись к ним, вы сможете получить выписку с минимальными затратами времени и вероятностью ошибки.

Каждый из перечисленных способов имеет собственные преимущества и недостатки, но это единственный вариант получить документ, подтверждающий кадастровую стоимость вашей квартиры. Однако всегда ли указанные оценщиком данные соответствуют действительности? Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего жилья чрезмерно завышена, вы имеете право оспорить информацию из отчета.

Сегодня существует два основных способа восстановления справедливости, в частности:

Подача заявления о пересмотре непосредственно в отделение Росреестра. Для этого вам также придется приготовить определенный пакет документов, включающий в себя паспорт гражданина РФ или иное удостоверение личности, кадастровый паспорт недвижимого объекта, а также отчет о рыночной стоимости жилья, нежилого помещения или земельного участка;
поиск правды в суде. Дела подобного рода рассматриваются в судах общей юрисдикции , расположенных по месту нахождения спорного объекта. Перечень документов, которые потребуются вам для обращения, включает в себя заключение оценщика о рыночной стоимости недвижимости, копии документов, подтверждающих право собственности на помещение, кадастровый паспорт и удостоверение личности. Возможно, органы юстиции потребуют от вас представления дополнительных бумаг, в зависимости от сложности дела. Данный способ считается более простым, чем обращение в Росреестр.

Итак, мы выяснили, где можно узнать кадастровую стоимость того или иного объекта недвижимости, а также каким способом оспорить данные отчета оценщика, если вы считаете их неточными. Далее поговорим о том, как правильно рассчитать налоги на имущество, исходя из полученной информации.

Рассчитываем налоги

В действовавшем до первого января текущего года порядке государственную кадастровую оценку могли проводить как государственные, так и коммерческие организации . В новом законе государственную кадастровую оценку смогут проводить только государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

И, как Вы догадались, тут тоже действует переходный период. Потому что не так просто создать оценочную компанию, способную провести государственную кадастровую оценку. В период действия переходного периода в тех регионах, где не будет создано ГБУ, оценку смогут производить коммерческие оценочные компании.

Сокращён список документов для оспаривания.

А ещё сокращён список документов, необходимых для обращения в комиссию и суд. Из него убрали экспертное заключение СРО, ведь экспертиза с прошлого года не является обязательной, нотариально заверенные документы и справку о кадастровой стоимости.

Подача заявления на оспаривание кадастровой стоимости через Интернет.

Появилась возможность подать заявление через сеть Интернет. Раньше была возможность подачи только по почте, либо лично или по доверенности.

Два выше описанных нововведения безусловно являются плюсами. Потому как, во-первых, упрощают жизнь, а во-вторых, снижают затраты на восстановление нарушенного права.

Оспаривание кадастровой за пределами пяти лет.

Выбор способа оспаривания кадастровой стоимости, подача заявления в комиссию или иска в суд о пересмотре кадастровой стоимости:

1. Юридическим лицам для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка первоначально необходимо обращаться в комиссию по рассмотрению споров. Если заявление будет отклонено или не рассмотрено, можно обращаться в суд.
2. Физические лица для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков обращаются либо в комиссию, либо в суд.

Обращаться в комиссию предпочтительнее:

1) это обходится дешевле,
2) в ее составе есть профессионалы, заинтересованные в установлении истинной стоимости земельного участка,
3) решение комиссии можно обжаловать в суде. Кроме того, комиссионно ваше заявление рассматривается в течение 1 месяца, а в суде - до 2 -х месяцев.

Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается на 2-5 лет. Очередная государственная кадастровая оценка вновь может завысить стоимость вашего земельного участка, даже несмотря на проведенное обжалование. Допустим, в оценочной компании вы узнали, что стоимость их работы по оценке земли составляет 25 тыс. руб. Приступать к корректировке кадастровой стоимости стоит только в том случае, если каждый год в течение 5 лет это сэкономит 9-10 тыс. руб. налога (или 3 млн. руб. стоимости объекта недвижимости в целом).

Продажа ниже кадастровой стоимости в 2017 году

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

Можно. Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что вы рассчитываете от этого получить.

Снизить налог путем продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости все равно не удастся.

До первого дня 2017 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой стоимости.

Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ.

Узнайте о способах определения кадастровой стоимости коммерческих объектов недвижимости на нашем сайте. Читайте также о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Почему собственников вообще интересует вопрос продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Зачастую кадастровая цена оказывается необоснованно завышенной. А значит - выше и налоги, которые придется платить.

Иногда причиной бывают грубые ошибки, например, неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.

Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.

Полученные в результате кадастровой оценки данные заносятся в Росреестр, а значит и в кадастровый паспорт сооружения. При любой сделке с недвижимостью или обращении за ипотечным кредитом , он является частью обязательного блока документов.

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте. Читайте также о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости?

Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет - такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков.

Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

Некоторые граждане ошибочно полагают, что за основу, дескать, берется договор купли-продажи и какие цифры там стоят. Это, без сомнения, так - но с точки зрения честности покупателя и продавца по отношению друг к другу.

Государству все равно, на что они там договорились, ему не все равно, делятся ли с ним доходами. И оно будет верить кадастровому паспорту постройки.

Другое дело, что никто не может запретить оспорить вердикт оценщиков и попытаться снизить кадастровую стоимость. Это законно и, соответственно, будут ниже и «подати».

Тут лучше не искать правды самому, а обратиться к посреднику - юридической фирме, которая соберет и нужные документы , и приведет обоснованные доводы. При этом не придется сомневаться ни в том, что ни одно из ваших прав не нарушено, ни в том, что все делается законно.

Оспаривание возможно через комиссию по разрешению споров вокруг кадастровой стоимости (существуют при всех территориальных отделах Росреестра), либо через суд.

Если данные, установленные оценщиком при применении массовой модели, завышены, то судьи встанут на вашу сторону и рыночные данные будут признаны кадастровыми.

Правда, еще немалую роль играет то, почему отказала комиссия, если такое случится. Также помните, что при подаче иска в суд нужно платить госпошлину (ст. 333.19 НК РФ).

Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году

В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва - в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% - неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн. до 2,7 млрд. рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн. вместо 1,5 млн. рублей в год.

Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?

Регулярно проверять кадастровую стоимость

Добавлю - и внимательно следить за новостями. Уверен, если бы все компании соблюдали это базовое правило, многих неприятностей им удалось бы избежать. По отмене моратория на пересмотр оценки прошлой осенью не высказался только ленивый. Мэрия Москвы была главным лоббистом инициативы и своих планов по скорому обновлению данных не скрывала. Тем не менее для налогоплательщиков решение столичных властей стало сюрпризом. Все потому, что надеялись, что об изменении кадастровой стоимости их уведомят заранее. Как видим, ошиблись. А незнание в данной ситуации мало того что не освобождает от ответственности, так еще и усугубляет вину.

Благо, в Москве, как и в других городах федерального значения, переоценка может осуществляться не чаще, чем раз в два года. Так что, будем считать, до 1 января 2018-го с кадастровой стоимостью недвижимости столица уже определилась. Зато у остальных субъектов РФ сейчас руки развязаны: большинство последний раз проводили оценку несколько лет назад и наверняка захотят «освежить» цифры. Поэтому предпринимателям из регионов надо быть настороже и периодически уточнять данные о стоимости своих объектов в Росреестре. Следует мониторить и сайт администрации субъекта: власти обязаны разместить в интернете предварительные результаты новой оценки, прежде чем их утвердить.

Определить, надо ли оспаривать оценку

Если здание попало под переоценку и новая кадастровая стоимость не устраивает собственника, ее можно и нужно обжаловать. Но, прежде чем вступать в долгий и затратный спор с властями, необходимо понять - а стоит ли овчинка выделки?

Во-первых, не любую стоимость можно пересчитать. Как показывает практика, подавать заявление имеет смысл, когда кадастр оказался выше рынка хотя бы на 20-30%. В ином случае шансы на успех минимальны. Соответственно, сначала лучше узнать у оценщиков приблизительную рыночную цену своего объекта и сравнить показатели.

Во-вторых, важно учесть, что оспаривание обходится недешево. Только за обязательную рыночную оценку (речь о бизнес-центрах и больших нежилых объектах) придется заплатить от 100 до 500 тыс. рублей. Плюс возможные расходы на юристов, судебную экспертизу , не говоря о потраченном времени, которое, как известно, тоже деньги. В итоге общие издержки могут кратно превысить потенциальную налоговую выгоду. И это притом что все затраты на процесс, независимо от исхода дела, лягут на собственника. По закону суд не обязан ему ничего возмещать.

Не откладывать подачу заявления

Если необходимость оспаривания оценки сомнений не вызывает, главное - не затягивать с жалобой. Ведь по общему правилу, даже если компании удастся снизить кадастровую стоимость объекта, налоговая начнет учитывать новые данные с того года, в котором было подано заявление о пересмотре. Проще говоря, если власти «переоценили» здание в конце 2016 года, а владелец спохватился лишь в январе 2017-го, то ему в любом случае придется заплатить налог на имущество за предыдущий год по завышенной цене. Потом он, конечно, может доказать, что его недвижимость стоит на 1 млрд. рублей меньше. Но вернуть многомиллионную переплату по налогу уже не получится. Опять-таки заявления не всегда принимают с первого раза, а разбирательства по переоценке порой растягиваются на месяцы. И к тому моменту, как решение суда вступит в силу, кадастровую стоимость могут вновь обновить. Тогда процесс придется начинать сначала.

Не экономить на оценщике

По своему опыту скажу: в пересмотре кадастровой стоимости бизнесу зачастую отказывают именно из-за плохого качества отчета о рыночной оценке. В документе, который обошелся компании в сотню тысяч рублей, могут вдруг обнаружиться грубые ошибки или могут отсутствовать важные сведения об объекте. Поэтому, если хотите выиграть в споре с государством, выбирайте оценщика по тем же параметрам, что и личного врача: репутация, опыт, мнения клиентов, расценки. Для проверки специалиста стоит изучить сайты с отзывами, профильные форумы и СМИ. Чем больше информации удастся собрать, тем лучше. Кроме того, хороший независимый эксперт обязательно должен входить в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховать свою профессиональную ответственность перед клиентами хотя бы на 5 млн. рублей.

Идти в суд, минуя комиссию Росреестра

Закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, отменил обязательный досудебный порядок оспаривания для юрлиц. Теперь компания, не довольная кадастровой ценой недвижимости, может сразу подать иск в суд субъекта РФ, не обращаясь предварительно в комиссию при Росреестре. Организациям такое нововведение только на руку, особенно тем, у кого стоимость завышена на десятки, а то и сотни миллионов рублей. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на свежую статистику по жалобам. За 2016 год через комиссии собственникам удалось снизить суммарную стоимость своего имущества всего на 8,7%, через суды - более чем на 40%. В первом случае успехом увенчалось меньше половины обращений, во втором - 63%. При этом, когда речь шла о крупных суммах, добиться переоценки на досудебном этапе было практически невозможно: жалобы отклонялись по формальным поводам. Что, в общем-то, неудивительно, ведь в комиссии входят не только представители оценщиков, но и чиновники от Росреестра, регионального правительства. И перед ними там стоит вполне определенная задача - максимально пополнить бюджет.

У людей, которые недовольны размером налога на земельный участок, квартиру или дом, есть два способа решить проблему: подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд. Начиная с 2017 года и физические, и юридические лица могут самостоятельно выбирать, в какую инстанцию обратиться. (КС) недвижимости занимает как минимум один месяц и требует сбора пакета документов. Если вы хотите быть уверены в положительном решении, потребуется заручиться поддержкой профессионалов. Какой бы путь пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вы ни выбрали, компания RFI consult поможет добиться снижения налога. Мы гарантируем результат, поскольку имеем огромный опыт уменьшения КС и в комиссии, и в суде.

Куда лучше обратиться в 2017 году?

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в законах, которые «заморозили» пересмотр кадастровой стоимости до 2020 года и ввели ряд других нововведений. В частности, была упрощена процедура снижения КС через комиссию. Если вы выбираете, куда подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости, то рекомендуем сначала обратиться именно в Росреестр. Есть несколько причин:

• Не придется уплачивать госпошлину.
• Процесс рассмотрения заявления займет около месяца.
• Подать документы на оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году в комиссию проще.
• Если вы получите отрицательное решение, то всегда сможете оспорить его в суде.

Владельцам недвижимости в Москве для снижения КС можно подать заявление в Росреестр по адресу ул. Большая Тульская, 15. Для участков, домов и квартир в Московской области адрес другой: ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2017 году в комиссии при Росреестре

• Вы подаете пакет документов по указанному выше адресу и вам выдают расписку с номером заявки.
• В течение недели вам сообщают дату, когда будет рассматриваться ваше дело.
• Явка заявителя или его представителя на заседание обязательна. Потребуется лично защищать результаты отчета о независимой оценке перед комиссией.
• На основании предоставленной информации члены комиссии примут решение о возможности снижения КС.
• Копия решения в письменном виде выдается заявителю в течение недели.
• Если комиссия решила снизить кадастровую стоимость, то ставит в известность об этом кадастровую палату.

Если вы решите обратиться в Росреестр изменение кадастровой стоимости будет произведено в течение 30 дней. Это в несколько раз быстрее, чем при рассмотрении иска в суде.

При отрицательном решении вы сможете снова обратиться в комиссию. Как правило, делать это рекомендуется, если заявление отклонили из-за ошибок в документах или неправильно составленном отчете о независимой оценке.

Какие понадобятся документы?

Вам потребуется передать в Росреестр заявление на оспаривание кадастровой стоимости, кадастровую справку, нотариально заверенные правоустанавливающие документы. Если причина переоценки - недостоверные сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки, то нужно будет приложить бумаги, указывающие на ошибки оценщика.

Последний и самый главный документ - отчет о независимой оценке недвижимости. Его нужно заказать независимому оценщику, состоящему в саморегулируемой организации и имеющему соответствующую лицензию. Специалист должен иметь большой опыт, поскольку малейшая неточность в формулировках, неправильное оформление отчета, неверный выбор объектов-аналогов или ошибки в корректировках - и комиссия примет отрицательное решение. Многие эксперты рекомендуют получать также экспертное заключение СРО оценщиков: это увеличивает стоимость отчета, зато у комиссии будет меньше вопросов к объективности оценки.

RFI consult имеет многолетние налаженные связи с лучшими оценочными компаниями Москвы. Мы напрямую заинтересованы в том, чтобы отчет был легитимным и полностью соответствовал требованиям законодательства, поскольку лично будем представлять ваши интересы на заседании комиссии. Наши специалисты встречаются с оценщиками, чтобы четко поставить задачи и проконтролировать качество работ. Такой подход приносит свои результаты - при обращении в Росреестр пересмотр кадастровой стоимости проходит гладко, и нам удается добиться существенного снижения суммы.

Можно ли вернуть уплаченный налог?

Да - для этого необходимо дождаться, пока будут внесены изменения в кадастр, а после обратиться в налоговые органы . Получить компенсацию удастся только за тот налоговый период, когда было подано заявление. Чтобы вернуть деньги, нужно получить уточненную кадастровую справку, взять копию решения комиссии при Росреестре и подать заявление. К сожалению, частыми являются случаи, когда налоговые органы отказываются перечислять средства. Тогда стоит попытаться обжаловать решение в вышестоящих органах (например, Управлении ФНС по Москве), а после обратиться в суд.

Компания RFI consult неоднократно сталкивалась с проблемами с возвращением налоговой уплаченных средств. Мы знаем, как действовать, чтобы добиться возмещения. Получите развернутую консультацию у нашего эксперта!

Насколько целесообразно пересматривать кадастровую стоимость в 2017 году?

По этому вопросу лучше всего проконсультироваться с экспертами. Дело в том, что затраты на оспаривание КС в любом случае будут достаточно большими, и если разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости небольшая, то экономия на налогах может просто не покрыть затраты.

Обратите внимание: компания RFI consult предоставляет бесплатные консультации. Вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы узнать, стоит ли начинать оспаривание кадастровой стоимости в 2017 году, и мы честно опишем перспективы. Вы будете заранее знать, насколько выгодным будет пересмотр КС, и примете взвешенное решение.

Есть несколько причин, почему не стоит откладывать пересмотр кадастровой стоимости. Во-первых, процедура будет доступна только до 2020 года. Во-вторых, ежегодно налоговая ставка будет расти. В-третьих, владельцы недвижимости в Москве могут столкнуться с дополнительным повышением ставок правительством, поскольку власти трех городов России - Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - могут принимать решения о повышении общероссийских тарифов.

Вы можете перестать переплачивать налог уже в этом году - обратитесь к опытным специалистам для подачи заявления в комиссию при Росреестре или иска об оспаривании кадастровой стоимости квартиры, участка, дома - и добейтесь справедливых выплат.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость?

В среднем сотрудникам RFI consult удается уменьшить КС на 30-40%. Показатель очень серьезно отличается в зависимости от конкретных характеристик объекта недвижимости и ошибок, допущенных при государственном оценивании. Так, в нашей практике были случаи, когда при обращении в Росреестр для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или при подаче иска в суд нам удавалось добиться ее снижения на 90%. Перспективы для каждого заказчика мы очерчиваем уже на первой встрече, так что вы будете знать, на что рассчитывать, берясь за процедуру переоценки.

Почему лучше доверить пересмотр кадастровой стоимости в Росреестре специалистам?

1. Самостоятельно будет сложно правильно подготовить пакет документов, в том числе найти надежную оценочную компанию, которая грамотно проведет независимую оценку.
2. На заседании придется защищать отчет и отвечать на вопросы комиссии. Для этого потребуется как минимум разобраться в расчетах и выводах оценщика и быть знакомым со всеми факторами, которые могут изменить стоимость объекта недвижимости.
3. Специалисты помогут с возмещением переплаченных налогов: это также сложная процедура, с которой неподготовленному человеку будет непросто разобраться.

Главное преимущество обращения к юристам - возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости «под ключ». Не придется тратить время и силы на обращение в многочисленные инстанции, а главное - результат будет значительно лучше, чем если решать вопрос самостоятельно.

Воспользуйтесь услугами специалистов RFI consult - и оцените сами, насколько просто, удобно и выгодно работать с экспертами своего дела. Для первоначальной консультации нам потребуются только правоустанавливающие документы на участок и кадастровая справка . Начните процедуру пересмотра кадастровой стоимости с помощью наших юристов - и уже в 2017 вы потратите намного меньшую сумму на налоги.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют по многим факторам, после чего информацию можно получить, зная кадастровый номер имущества или его адрес, сделав запрос в Росреестр или посмотрев кадастровую карту . Устанавливает такую цену государство, ссылаясь на параметры объекта, актуальную рыночную стоимость и, разумеется, действующие законодательные акты.

На сегодняшний день, в 2017 году, именно от кадастровой оценки зависит размер налогообложения, поэтому для собственников важно, чтобы цена не была завышенной. Особенно учитывая, что налогоплательщиками, в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, являются абсолютно все граждане, на которых зарегистрированы права владения недвижимостью. Не подлежат налогообложению объекты, которые из оборота были изъяты, а также те, которые в обороте ограничили. Налоговые периоды это обыкновенные календарные года, соответственно, переоценка осуществляется ежегодно.

Поскольку оценка имущества не является постоянным показателем, такие сведения являются изменяемыми. Кроме того, существует возможность пересмотра кадастровой стоимости недвижимости по инициативе её собственника, если на то есть весомые основания.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

От чего зависит конечный результат

Следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость равными никогда не бывают. Более того, стоимость по кадастру ещё до 2017 года была ниже рыночной цены. Именно поэтому можно было выгодно приобрести, например, землю, принадлежащую государству или муниципальному органу , поскольку цена таковой не могла быть выше кадастровой оценки.

Последняя определяется, учитывая такие факторы, как:

Поскольку параметры каждого объекта, так или иначе, имеют свои индивидуальные особенности, стоимость также не может быть одинаковой. Чем выгоднее имущество, тем дороже его оценят.

Как это сказывается на налогах

Интересуясь возможностью пересмотра и изменения сведений о кадастровой стоимости, владельцам недвижимого имущества необходимо знать некоторые нюансы о формировании налогов на таковое. Налоговые ставки могут устанавливаться каждым муниципалитетом самостоятельно в зависимости от назначения и категории объекта. Кроме того, данную сферу полностью регулируют правительственные нормативные акты , согласно которым налоговая ставка не должна превысить:

• 0,3% для сельскохозяйственных территорий, земель сельскохозяйственного назначения в населённых пунктах , объектов инженерной инфраструктуры, коммунальных комплексов, объектов для индивидуального жилищного строительства;
• 1,5% для прочих земельных объектов.

Важнейшим условием для того, чтобы были применены пониженные ставки, является пользование недвижимостью в рамках целевого назначения . Если использовать объект не по назначению, нарушитель обязан будет уплатить административный штраф , в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Действующим законодательством также допустим пересмотр кадастровой оценки, когда его рыночная стоимость пересматривается. Итоги такого пересмотра можно оспорить в судебном порядке или попытаться попросить пересмотра досудебным заявлением напрямую в Росреестр.

Изменения в налогообложении

Учитывая изменения, внесённые в Налоговый кодекс, которые стали актуальными в 2017 году, следует учитывать следующее:

Несмотря на кажущийся небольшой размер налоговой ставки, для многих граждан, особенно с низким уровнем дохода, это ощутимая сумма. Некоторые льготы существуют только для многодетных семей . Именно поэтому собственникам следует регулярно следить за изменениями в государственном реестре относительно их личного имущества, чтобы не переплачивать там, где по закону этого не должно быть. Иногда приходится обращаться за помощью к специалистам юридического профиля, в частности, когда дело доходит до суда, а у истца недостаточно опыта в подобных разбирательствах.

Выявление ошибок

В Федеральном законодательстве есть положения и о реестровых ошибках, которые могут быть выявлены в государственной базе . Так, например, неправильное начисление налога может осуществляться не только по причине неправильно посчитанной кадастровой стоимости, но и по той причине, что в базу внесли неправильную информацию. Такое может случиться, например, если поданные документы имели в себе ошибку или если ответственный сотрудник был невнимателен. В таком случае, всю ответственность будет нести тот, из-за кого в едином государственном реестре недвижимости возникла ошибка. Если это невнимательность ответственного за ввод данных сотрудника – ответчиком будет Росреестр, если ошибку допустил кадастровый инженер – юридическое лицо, где этот специалист работает (обычно также Росреестр).

Ошибки часто возникают с земельными участками , если специалист, проводивший процедуру межевания, неправильно зафиксировал границы, внёс в план площадь больше, чем она есть на самом деле.

Каковой бы ни была причина, собственник недвижимости, если считает, что оценка проведена неправильно и в базе недостоверные сведения, вправе обращаться с заявлениями в Росреестр или в суд. Нужно учесть, что с 2017 года именно Росреестру переданы все полномочия, касающиеся кадастровых вопросов.

Что нужно знать собственникам

Если раннее все возникающие вопросы, связанные с кадастром, решались через Кадастровую палату, то теперь единственный орган, куда владельцам недвижимости следует обращаться, это Росреестр. Подать заявление на пересмотр и изменение кадастровой стоимости имеет право юридическое или физическое лицо , являющееся собственником имущества. К заявлению прилагается некоторый список документов.

Если запрос принят, далее он будет передан специальной комиссии, которая проведёт процедуру переоценки интересующего объекта. При этом нельзя забывать об обязательных сведениях, которые должны быть отражены в заявлении, например, тех, которые описывают заявителя – его фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица полностью), паспортные данные (регистрационная информация предпринимателя), контактные данные, адрес, СНИЛС. Также в обязательном порядке фиксируются основные сведения о самой недвижимости и требования заявителя.

Обращаться с заявлением можно лично в территориальном отделении Росреестра, а также отправив запрос заказным письмом или вместе со своим представителем по доверенности. Важно сохранить у себя копии всех обращений и ответов, если таковые имелись на случай обращения в суд.

На основании чего вносятся изменения

Чтобы затребовать изменить или как минимум пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, к заявлению собственнику нужно приложить стандартный перечень документов:

Если проигнорировать данный обязательный список, Росреестр имеет право не приять заявление, да и в суде рассматривать таковое не станут. Когда замечаний нет, в Росреестре должны рассмотреть требование в срок не более месяца, после чего назначается комиссия и даётся ответ заявителю.

Если Росреестр не реагирует на запросы или результат его пересмотра не удовлетворил владельца недвижимости, он имеет право обратиться в суд с тем же списком документов, к которому добавляются копии так называемого общения в Росреестром. Каждый индивидуальный случай может включать также дополнительные бумаги в зависимости от обстоятельств.

Последовательность действий

Учитывая изменения, которые действуют с 2017 года после объединения ЕГРП и ГКН, теперь все процедуры осуществляются гораздо быстрее, чем это было раньше. Такой результат был достигнут благодаря объединению всей имеющейся информации о недвижимости в единую базу. При этом последовательность действий в определении кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

В целом, процедура для заинтересованного лица не слишком сложна, так как с его стороны нужно лишь собрать требующиеся бумаги и подать заявление, ожидая ответа. Перерасчёт налоговых вычетов в дальнейшем будет осуществляться без участия собственника недвижимости, поскольку налоговая служба получает информацию от Росреестра.

Причины для отказа

Необходимо учитывать, на каких основаниях Росреестр имеет полное право не принять заявление с требованиями пересмотреть и изменить кадастровую стоимость квартиры или иной недвижимости:

• Отсутствие требующихся обязательных документов;
• Нарушение сроков обращения (полгода с установления текущей кадастровой оценки);
• Установление нынешнего размера в соответствии со всеми требованиями и рыночной ценой.

Если же запрос принят к рассмотрению, нужно знать о том, что заявитель имеет полное право лично присутствовать на заседании по рассмотрению его вопроса. Независимо от того, присутствовал ли он, после принятия решения комиссией, заявителя обязаны в срок не позднее пяти дней письменно, то есть официально уведомить об этом и внести соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости.

Если отказ в принятии заявления неправомерен, владелец недвижимого имущества может подать иск в суд. Впрочем, сделать это он может, даже вовсе не обращаясь перед этим в Росреестр. Но при этом важно помнить, что в суде действуют те же причины для отказа в принятии иска.

Передача дела в суд

Задаваясь вопросом, как изменить кадастровую стоимость, следует отметить, что устранить все имеющиеся неточности в реестре, подкорректировать неправильно составленный или внесённый план объекта, исправить какие-либо можно непосредственно через суд. Иск должен подавать собственник недвижимого имущества, будь то жилья, земли, нежилого здания , помещения.

Кого можно привлекать, как ответчика:

• Владельца недвижимости, который указал неверные данные (когда истцом выступает государственный орган);
• Орган местного самоуправления, предоставивший документы с неправильными сведениями;
• Кадастровые инженеры, которые ответственны за выполнение определённых кадастровых работ.

После того, как суд вынесет своё решение, ответчик обязан беспрекословно выполнить его в указанный срок. Обычно изменения в информационную единую базу должны быть внесены сразу же, так как это затрагивает работу государственных структур и сказывается на правах граждан. Также исправления вносятся в кадастровый паспорт владельца и прочую правоустанавливающую документацию.

Куда именно обратиться

Чтобы результаты кадастрового оценивания были корректно оспорены в суде, где их будут пересматривать, собственнику нужно подать обращение с конкретными требованиями в выбранный судовой орган: областной, городской, верховный, краевой, автономной области или же округа.

Ранее, подобные запросы рассматривались Арбитражным судом в соответствии с общими нормами подведомственности. Ссылаясь на таковые, каждый из экономических возникающих споров и прочие дела при участии государственных органов обязательно осуществлялись с привлечением структур кадастрового оценивания, сегодня же им является Росреестр. Теперь именно он один компетентен в таких вопросах, и это не противоречит Арбитражно-процессуальному кодексу Российской Федерации и другим Федеральным законам.

Так как Арбитражно-процессуальный действующий кодекс не упоминает в себе дел с оспариванием таких вопросов, как кадастровая цена, приходится ссылаться на законы об оценочной деятельности. Из этого следует, что в результате всех изменений в законодательстве, нет нормы, которая относила бы данную категорию споров к арбитражному суду . Практика данное утверждение только подтверждает. Поэтому даже те исковые заявления , которые изначально были приняты, в производство будут прекращены.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Государство в очередной раз поменяло правила кадастровой оценки. Теперь оценку будут проводить не независимые оценщики, а специально создаваемые в регионах государственные бюджетные учреждения. Проводить в соответствии с новыми методическими указаниями. В этом году оценка по новым правилам пройдет более чем в 30 регионах.

Сегодня на вопросы о том, какие у кадастровой оценки есть проблемы и какие перспективы согласился ответить Андрей Юрьевич Бойко.

Андрей Юрьевич являлся руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке (Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226). В настоящее время Андрей Бойко является заместителем директора ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки». В прошлом Андрей Юрьевич в качестве независимого оценщика принимал участие в проведении кадастровых оценок в нескольких регионах России и с проблемами кадастровой оценки знаком не только в теории.

Андрей Юрьевич, спасибо Вам большое за то, что согласились ответить на несколько моих вопросов. Для начала расскажите — что должно делать ГБУ после получения от Росреестра перечня объектов? Каков алгоритм кадастровой оценки, так сказать, кадастровая оценка для чайников…

Гораздо меньше, чем до получения перечня. Перечень, в силу требований 237-ФЗ, выгружается по состоянию на 01.01 года проведения кадастровой оценки. Даже если иметь весьма качественную базу, учитывая, что в год меняет характеристики до 20-25% объектов, провести качественно проверку, группировку, выполнить саму оценку, весьма непросто. Если совсем простым языком, то, получив перечень, нужно провести (проверить) группировку объектов, отсутствие противоречий в характеристиках, выявить и устранить недостатки ЕГРН (при наличии), «привязать» данные, поступившие в декларациях к объектам – в законе, как понимаю, это именуется «обработкой перечня». Дальше выбираются методы, способы, техники расчёта, проводится сам расчёт и, если что-то пошло не так – результаты получаются неадекватными, — осуществляются проверка и группировка заново. Разумеется, если хочется сделать не абы как, техники, модели, предварительные расчёты формируются ещё на стадии подготовки. На стадии определения кадастровой стоимости только дорабатываются, шлифуются. Затем, по закону, формирование и передача проекта отчёта, отработка поступивших замечаний, формирование итогового отчёта, сдача работы и… массовая оценка всех объектов, характеристики которых изменились с 01.01 года проведения оценки до даты утверждения результатов ГКО. Параллельно работают группы геоинформационного обеспечения, нанося всё на картографический материал, аналитики, специалисты по работе с заявителями, юристы… Объём работ весьма большой.

При массовой оценке, насколько я понимаю, важное значение имеет отбор аналогов. Андрей Юрьевич, как этот отбор происходит? Какие есть проблемы? Как их правильно отобрать и потом использовать?

В условиях практического отсутствия рынка в нашей стране, то что есть — скорее, базар, а не рынок, где подобные объекты различаются в разы, применение сравнительного подхода не может привести к сколь-либо удовлетворительным результатам, что в индивидуальной, что в массовой оценке. Исключение составляют, возможно, квартиры и отдельные группы встроек в развитых городах. Тем не менее, это наиболее используемый подход, в том числе и в ГКО. Фонд данных Росреестра содержит менее 10% (очень оптимистичная цифра) более-менее адекватных цен сделок. Остальное, мягко говоря, даёт неадекватные показатели, в том числе и по причине присвоения цены единого объекта его составным частям, о чём не всегда есть упоминание в сведениях.
Цены предложений тоже имеют весьма яркое расслоение от «срочно продам, нужны деньги» до «поставлю в разы дороже, вдруг найдётся кто-то ненормальный и купит». Всё это усугубляется ещё и, по сути, мошенничеством, когда объекты предлагают по цене более дорогих. Самый часто встречающийся случай – продажа участков сельхозназначения, предназначенных под сельхозпроизводство под дачи. Чтобы правильно «переварить» всю эту кашу, необходимо каждый аналог привязать к карте и установить его истинные характеристики, а не заявленные в оферте. Только после этого можно работать с исходниками, выявляя и отсекая выбросы. Практика показала, что и это не панацея – в субъектах (на территориях) с неразвитым рынком, при отсутствии культуры собственности у правообладателей, большая часть сделок проходит промеж собой без какой-либо должной регистрации – уступили собственность за «поллитру», потом зарегистрировали смену собственника. До недавнего времени государство поощряло уклонение от НДФЛ для физических лиц, в первую очередь, спекулянтов, допуская фиксирование сделки по одной, не превышающей не облагаемую налогом сумму, цене, а саму сделку по другой. Все были в курсе: нотариусы, банки, налоговая… Но, ориентируясь на цены сделок, можно было доказать, что в крупнейших городах страны квартиры на вторичке не стоят больше одного миллиона.

Андрей Юрьевич, что на Ваш взгляд нужно поменять/уточнить в Законе о государственной кадастровой оценке?

Как минимум, недосказанности и отсутствие временных интервалов. Очень бы хотелось поменять порядок работы — сперва обработка всех сведений по выгрузке Росреестра, публикация результатов обработки, а затем уже, при получении перечня только актуализация на предмет изменений характеристик.

Самое главное, на мой взгляд, это устранить обязательность (как считает МЭР) оценки земель по категориям. Учитывая хаос в категорийности земель, когда в одном кадастровом квартале при идентичном ВРИ (вид разрешенного использования) встречаются до 4 категорий, добра из такой оценки не выйдет, кроме случаев единомоментной оценки всех земель. Но и тут остаётся проблема – большое количество участков расположено на землях запаса и на территориях с неустановленной категорией. Первые традиционно не оцениваются, вторые – отсутствуют как понятие в Земельном Кодексе, потому не смогут попасть в оценку. Нарушений возможного использования категорий тоже масса – сплошь и рядом на землях сельхозки стоит коммерция, ИЖС, МКД и т.д. В лесном фонде (земли ЛФ не облагаются налогом) большое количество садоводств и пр., да и сами границы лесов у нас, мягко говоря, не очень установлены – много пересечений и наложений с другими землями.

Хотелось бы, чтобы не только ГБУ несло ответственность за некачественный результат, но и Росреестр, предоставивший неадекватные сведения. Нужно обязать предоставлять сведения в ГБУ без взимания платы – 218-ФЗ не относит ГБУ к органам, кому информация выгружается без взимания платы.

Нужно наконец решить вопрос НДС. Все оценки, где принимал участие, выходили без НДС, о чём прямо говорилось.

Нужно перестать издеваться над правообладателями и дать возможность исправления ошибок ЕГРН по проверенным ГБУ декларациям, поданных заявителями. Много чего ещё…

Как Вы оцениваете передачу кадастровой оценки бюджетным учреждениям от независимых оценщиков – плюсы и минусы? Основные трудности, с которыми сталкивается в настоящее время бюджетное учреждение? Велика ли вероятность, что власти регионов смогут влиять на результаты кадастровой оценки, проведенной полностью им подотчетными ГБУ?

Плюсов, на мой взгляд, больше, чем минусов. Одни руки, сбор и накопление информации, наработки и опыт – это всё в плюсы ГБУ. Затраты на содержание ГБУ, безусловно, в минус. Истории про то, что будут продавливать под «нужные решения», завышая итоговые результаты – это достаточно дешёвый популизм, хотя в отдельных случаях перегибы вполне возможны, но, думаю, это будет исключением из правил. Многим дотационным регионам выгоднее иметь копеечную кадастровую стоимость, чтобы не волновать граждан, устанавливая максимальную ставку. А ниже максимальной не установят – боятся лишиться федеральных дотаций, мол, не все возможности на местах реализовали.

Сейчас создаются ГБУ кадастровой оценки и до 2020 года должны быть созданы в каждом регионе. Каждое из 85 ГБУ будет нарабатывать свой опыт кадастровой оценки (положительный и отрицательный). Какие механизмы обмена этим опытом, его обобщения можете предложить?

Нужна площадка для общения, помогают встречи с коллегами, много переписки, но это не системно, может и хорошо. К сожалению, часть субъектов приняла решение о проведении оценки в этом году – это профанация. Подготовка не проводилась, то, что заявляется как подготовка, судя по ответам на запрос из Рабочей группы Госдумы, это лишь маленький шажок в сторону начала работ. ГКО сейчас многими делается по старинке с небольшим реверансом в сторону 237-ФЗ. Но более чем уверен, что Росреестр примет все работы и отказов не будет. Аргументация, высказываемая отдельными представителями органов исполнительной власти: «народ не поймёт, если мы создали ГБУ, выделили большие средства, а результата сразу не будет» — это просто «обнять и плакать».

В одном из интервью Вы говорили, что при проведении кадастровой оценки постоянно идет выбор: дать некорректный результат или нарушить закон; провести грамотную работу или что-то по-быстрому за недорого; обеспечить возможность максимального сбора налога, но не создавать социальной напряженности. Как сделать чтобы ГБУ делали правильный выбор???

Навести порядок с учётом недвижимости, вовлечь в оборот вольных и невольных уклонистов, либо обязать их освободить участки от своей собственности. Возродить систему учёта и инвентаризации – нынешняя, мягко говоря не работает. Мы не имеем объектов оценки, повсеместно нарушается земельное законодательство. В этих условиях достаточно непросто установить корректную величину стоимости. Либо делаешь по закону, тогда большая часть участков и ОКСов (объектов капитального строительства) должна стоить копейки из-за расположения в лесах, санитарно-защитных зонах, в случаях нарушения предельных параметров застройки и т.д. Если оценивать по фактическому, то свои проблемы. Во-первых – это легализация нарушения землепользования, чего бы не хотелось. Во-вторых, это может быть легко оспорено в суде – суд старается соблюдать закон. В-третьих, если участок фактически не используется, это не означает, что он не имеет ценности и стоимости. Нужна единая политика и работа в нормализации землепользования. У нас этого нет. Равно как нет и культуры собственности – её надо развивать.

Андрей Юрьевич, Вы являлись руководителем комиссии при Минэкономразвития по разработке методических указаний по государственной кадастровой оценке — расскажите историю их создания, что получилось, а что можно было бы сделать лучше?

Мне посчастливилось войти в группу Н.В.Воловича и принять участие в работе группы по разработке Методических указаний под 135-ФЗ (Закон об оце6ночной деятельности в РФ). В какой-то момент стал дорабатывать Проект этих Методических Указаний, поскольку начались разговоры о возможной передаче ГКО в ГБУ – чтобы получился альтернативный вариант, где были требования к оценке под 135-ФЗ и под планируемую государственную оценку. Далее, как обычно, из-за спешки и заявления первых лиц МЭР о скором утверждении Методических Указаний, те, что шли под руководством Николая Владимировича (Воловича), пошли в правовой департамент и готовились к утверждению. Меня попросил доработать свой вариант. К сожалению, из группы, кто записался разрабатывать «как правильно», практически все так или иначе «ушли в тень», двое впрямую написали, что в этой авантюре участвовать не собираются, хотя изначально выказывали готовность. Кстати именно эти люди больше всего и критиковали впоследствии результат.

Большое спасибо тем, кто старался помочь в создании – Сапожников П.М., Волович Н.В., Чупова К.В. Но в основном работа шла по созданному под руководством Воловича, аккумулированию того, что считал положительного из старых методик, рекомендаций, проектов. Собственно, должен был отвечать за документ в части оценки недвижимости без сельхозки, лесных, водных объектов – там свои группы должны были работать. Но так получилось, что когда сдал на проверку в Правовой департамент МЭР, оттуда пришло замечание, что не все виды использования прописаны. Тогда и дописывалось недостающее. В октябре вывесили на регулейшен . Более сорока писем с замечаниями и предложениями пришло – все были отработаны без исключения.

К сожалению, не удалось сохранить глоссарий, почти половину приложений. У Правового департамента МЭР была странная позиция: либо не надо писать, поскольку есть в других НПА, либо не надо писать, потому что нигде нет. На всякий случай уточнял, что с ОКСами делать – их оценка нигде не прописана вообще. Изначально Методические Указания были разделены на два этапа: первый – работать по имеющейся информации, второй – к окончанию второго цикла ГКО сформировать, уточнить, характеристики всех объектов и выполнять требования в полном объёме. Это было сделано из-за крайне некачественных данных на современном этапе. Соответственно были предложены и варианты оценки. В МЭР сразу сказали, что если допустить отсрочку по исполнению каких-то требований, то никто даже шевелиться не станет до истечения срока. Пошёл вариант весьма жёсткий по подготовке, сбору информации, установлению факторов. По итогу к середине декабря сформировался окончательный вариант. Около полусотни промежуточных сохранилось в личном архиве. Дальше Минюст в два приёма анализировал и, надо признать, сделал это весьма быстро – первый раз был формальный отказ – не успевали по срокам дать ответ. Второй вышел положительный – он и утверждён 226-м приказом.

Претензии, которые поступают сейчас, можно разделить на несколько частей: Самая объёмная – слишком сложно, много надо сделать, нет такой информации и нигде не найти. Считаю эту претензию не очень состоятельной. Если мы готовы оценивать, не зная, что является объектом оценки или его характеристик, то давайте сразу перейдём к установлению нормативной цены и не будем лукавить. Вторая – мы так никогда не делали, мы не привыкли. Это тоже выглядит несколько комично. У нас многие профессиональные оценщики с большим стажем выдают что-то из серии «три аналога, две корректировки», кроме условного сравнительного с корректировками «по Лейферу» ничего не используют и не знают. В практике экспертиз встречались и проведённые «многомерные корреляционно-регрессионные анализы» на двух! «аналогах», с гордым заявлением, что R 2 = 1. В общем, без комментариев. Третья – не предусмотрены отдельные виды использования, либо очень дробное деление по ВРИ ЗУ. Это правда. Кодировка ЗУ – это 540-й приказ разбитый до монофункции.

Что бы хотелось поправить? Пожалуй, вернуть обязательность исключения НДС, против упоминания которого восставали отдельные группы лиц, поправить Приложение по продолжительности СМР – там осталась прямая ссылка на цены 1984 года, что неудобно, Пересмотрел бы кодировку участков, чтобы было поменьше видов (за счёт укрупнения), а также добавил бы несколько недостающих. Нужно расписать подробнее оценку многофункциональных объектов – много вопросов и недоумений. В остальном, считаю, что вполне достойный документ получился.

Что до претензий к самой системе налогообложения – это не к Указаниям. Мы, так получилось, перешли от поощрительной системы, где налог взимался с остаточной стоимости, поощряя рачительных собственников содержать объект в хорошем состоянии и допуская эксплуатацию после амортизации, к порицательной. Теперь получается, что чем больше вложил, тем выше налог. Проблема категорий земель и раздельного учёта недвижимости тоже никуда не делась. В обороте единые объекты, в кадастровой оценке — раздельные.

Но в Указания заложен, по сути, возврат к старой системе: вся полезность – земле, ОКС – по «остаточной». С.В.Грибовский тоже очень поддерживал эту идею. Стоимость кирпича не очень зависит от того, вложили его в социальный объект или в коммерческий, а вот доходность собранных в определённом месте определённым образом «кирпичей» уже весьма сильно.

В связи с тем, что общее имущество многоквартирного дома не признается объектом налогообложения, в одном из интервью вы предлагаете «очистить» базу налогообложения – квартиру, от общего имущества. Как это сделать? Были ли попытки это сделать? Используется ли это каким-либо образом при кадастровой оценке???

Даже не в одном. Практически во всех. Если меня освободили от платы за часть прав, зачем стоимость этих прав закладывать в облагаемую налогом стоимость? Это касается не только участков под МКД (многоквартирный дом), но и мест общего пользования в этих же МКД. Кто-то сделал в 2014 глупость, внеся в НК изменения и признав участки и места общего пользования МКД не облагаемыми налогом. Сейчас установлена льгота по метрам участков, ОКС и их частей. Ведь никому в голову не приходит завысить стоимость, чтобы льгота «нейтрализовывалась» за счёт избыточной платы за метры сверх льготы. Тут тот же принцип.

Несколько субъектов поддерживают требование элиминирования (исключения) прав на ЗУ из всех улучшений. К сожалению, Москва и СПб стали резко против элиминирования прав на МОП и землю из стоимости помещений в МКД. Причин несколько: 1. Существенное снижение налогооблагаемой суммы – «ты обрушишь наш бюджет»; 2. Неясно как выделить долю; 3. Как мы объясним людям, что их квартира стоит меньше, чем указано в объявлении.

К сожалению, коллеги подменят понятие недвижимости понятием набора прав. Квартира – это улучшение, принадлежащее правообладателю в установленных границах и характеристиках этого помещения, а также права пользования иными помещениями – МОП, права пользования на прочее общедолевое имущество, в том числе и ЗУ. Если исходить из того, что оценивается полный набор прав (владения, распоряжения, пользования), то в случае с МОП, общедолевой собственность и ЗУ в МКД, у правообладателя любого встроенного помещения есть только права пользования и, возможно, распоряжения, в случае согласия всех иных правообладателей помещений в этом МКД. Снова возвращаемся к вопросу, что есть объект оценки.

Сколько приходится в едином объекте на землю рассчитать не трудно – есть техники выделения, остатка, есть понимание стоимости вакантных участков под застройку МКД, есть застройщики, которые точно знают, сколько квартир/кв.метров отдадут землевладельцу за строительство на его земле МКД… Вариантов расчёта много, можно выбрать удобный для себя. Лучше конечно построить модели, чтобы доля земли рассчитывалась исходя из класса объекта, коэффициента использования территории, состояния и прочих факторов. Есть вариант считать затратным методом и выделять стоимость как долю в общей площади – прямое указание НК РФ при неизвестном использовании помещения в здании. Кстати, это вариант, который как раз не требует элиминирования и слабо зависит от стоимости прав на землю.

Вы являлись автором Методических рекомендаций по оценке объектов культурного наследия (ОКН), которыми предусмотрена возможность установления стоимости в размере 1 рубля, когда затраты, связанные с обладанием объектом культурного наследия не окупаются доходами от его обладания. Имеются ли реальные примеры установления кадастровой стоимости объекта культурного наследия в размере рыночной в размере 1 рубля? В Ленинградской области много объектов культурного наследия, Вы являетесь заместителем ГБУ Ленинградской области по кадастровой оценке — будет ли использоваться этот подход при кадастровой оценке?

Да, действительно я руководил группой и в её составе писал МР ОКН. Но одно дело вовлечение ОКН в оборот и сохранение, воссоздание, другое – владение. ОКН освобождены от уплаты имущественного налога, а установление минимальной стоимости может привести к злоупотреблениям и утрате объектов. Безусловно, если расчёт покажет, что затраты на воссоздание больше «первоначальной» стоимости, то нужно устанавливать минимальное значение кадастровой, но в Методических указаниях прямо прописано, что объект не может стоить меньше, чем затраты на межевание и оформление прав (для участков). Для ОКС изначально фигурировала минимально возможная стоимость (без учёта устареваний) в размере 20% от стоимости строительства – физический износ устанавливался в размере переходного состояния объекта от ветхого к аварийному. В финальной версии ограничений нет. Для ОКН рекомендуется рассчитывать затраты на воспроизводство и допускается не рассчитывать функциональное устаревание. Теоретически символический 1 руб. за ОКС ОКН может быть. В ЛенОбласти будут использованы СУПСС-87. Подробно анализироваться предметы охраны по каждому объекту, требования в отношении сохранения и возможности использования частей объектов в первых циклах кадастровой оценки учитываться скорее всего не будут. В дальнейшем – постараемся максимально приблизить кадастровую оценку к индивидуальной.

Вообще об ОКН можно говорить очень долго…

В своей статье «Что же такое кадастровая оценка и почему результаты многих не устраивают» Вы констатируете, что взимание налога с кадастровой стоимости поощряет нерадивость, направлено против рачительного хозяина. Как можно это изменить?

Вариантов много – от «наказания» за внешний вид при установлении требований к содержанию и виду, до освобождения от уплаты налога на улучшения, включая возврат к старой системе налогообложения – позволению выводить из-под налога суммы в размере ежегодной амортизации. Всё только на федеральном уровне путём изменений в действующее законодательство.

В своей статье «Кадастровая оценка. Проблемы и перспективы» вы сравнили постоянно меняющиеся правила проведения кадастровой оценки с экспериментами Томаса Эдисона, который и неудачи рассматривал как положительный результат. А вообще возможно ли верное решение? Достижим ли результат — когда кадастровая стоимость не будет выше рыночной?

Для этого нужно определиться, что есть рыночная. Если её можно точно определить, то сделать кадастровую не выше рыночной не сложно. В нынешних условиях можно говорить только об уровне рыночных цен и нахождении результатов кадастровой в границах (лучше ниже середины) возможного диапазона рыночных цен. Разумеется, всё усугубляется тем, что кадастровая определяется раздельно, рыночная – для единого объекта (в случаях застроенного участка). То есть, сумма кадастровой стоимости необходимого и достаточного для функционирования ЗУ и расположенного на нём ОКС должна быть в интервале рыночных цен. Исключения возможны, но должны быть мотивированы.

Тут самое интересное возникает, если «включать» «справедливость». Во-первых, никто так и не сказал для кого это справедливо, для бюджета или правообладателя. От того, что правообладатель «справедливо» уклоняется от уплаты налогов, он же, в том числе, страдает от отсутствия финансирования социальных, инфраструктурных программ в месте своего обитания (регистрации своей недвижимости). Потом не редки случаи, когда некогда захудалая деревня с исторически сложившимися обитателями вдруг приглянулась состоятельным людям. В результате в этой локации земля сильно дорожает, застройка идёт фешенебельными домами, цены продаж фиксируются высокими. Означает ли это, что у нескольких оставшихся пенсионеров, не пожелавших покидать родных мест земля не должна ничего стоить? Справедливо ли это? Обратная ситуация, когда в захудалой деревне кто-то из нуворишей отстроил дворец. Должна ли земля под дворцом стоить много больше, чем под лачугами в окружении? А справедливо ли это?

Справедливо ли устанавливать более высокую стоимость для недвижимости, к которой проложили дорогу своими силами и за свой счёт правообладатели участков, по отношению к аналогичной, куда вместо дороги только «направление»?

Тем, кто обращается предлагаю решать вопросы с муниципалитетами в части установления льготы по налогу или компенсации их затрат иными способами. Но стоимость определяется на конкретную дату в конкретных условиях и пока, по крайней мере, не интересуюсь, кто и за чей счёт благоустроил сам объект и его окружение.

Что нужно сделать, чтобы кадастровая стоимость была не выше рыночной – назовите 3 самые главные вещи?

1. Если обще, то Внести изменения в законодательство. Это достаточно объёмная тема и коротко не ответить.

• В первую очередь нужно проводить оценку земель по ВРИ, а не по категориям – это существенно уменьшит количество ошибок.
• Нужно провести оценочное зонирование и установить возможные интервалы рыночных цен, контролируя, чтобы результаты ГКО попадали в эти интервалы.
• Нужно провести «инвентаризацию», устранить ошибки учёта, выявить и устранить нарушения землепользования.
  Нужен упрощённый порядок внесения сведений в ЕГРН по объектам, не числящимся там, но права на которые были зарегистрированы (все объекты до 1998 года).
• Нужно перестать издеваться над правообладателями и обязать изменять характеристики в ЕГРН на основании поданных в ГБУ и проверенных деклараций, либо убрать от ГБУ обязанность рассмотрения деклараций, если Росреестр их не принимает к рассмотрению и не вносит изменений. Получается, что ГБУ в случае подтверждения информации из декларации обязано использовать эти сведения, а Росреестр у себя править не будет – как минимум, ГБУ рискует не пройти проверку, так как использованные сведения будут противоречить учётным. А для правообладателя на следующей итерации проблема кадастровой ошибки повторится.
• Желательно обязать публиковать информацию или предоставлять её в ГБУ в отношении всех зарегистрированных сделок.
• Хорошо было бы увязать результаты кадастровой с вовлечением в оборот объектов, например, залоговое обеспечение имуществом не должно существенно отличаться по стоимости от результата кадастровой и наоборот.
• Для территорий с отсутствующим рынком нужно установить насильственно уровень цены (ценности) недвижимости, тем самым дав толчок к формированию рынка – это ГБУ вынуждены будут делать и без изменений в законодательстве.
• Нужно решение вопросов НДС.
• Нужно обязать Росреестр выгружать сведения до проведения ГКО с тем, чтобы ГБУ имело возможность обработать эти сведения, опубликовать и принимать декларации, в том числе к некорректной группировке до даты проведения ГКО.
• Нужно разработать порядок и форму предоставления сведений, а также в 218-ФЗ впрямую указать безвозмездность передачи сведений в ГБУ – сейчас этого нет и Росреестр под этим соусом отказывается выгружать сведения.
• Нужно обязать ФНС выгружать сведения на основании которых они формируют величину налога, включая налоговые вычеты по каждому объекту – это даст возможность спланировать бюджеты и показать эффекты результата ГКО, сделать предложения по установлению ставок… Думаю, что много ещё чего…

2. Провести нормальную подготовку. Что это значит, кто и какую подготовку должен провести?

• Проводить должно ГБУ при помощи субъекта и муниципалитетов. Только для подготовки нужно время. Росреестр вон уж несколько лет не может просто срастить две базы ГКН и ЕГРП – единичные случаи, правда, как сказали коллеги, не работают. Тех.инвентаризация утрачена с 2012 года полностью, учёт толком не ведётся – всё отдано на откуп собственникам, которые не хотят тратить свои кровные, чтобы потом ещё и налоги платить…
• Всего-то делов, что требуется – это навести порядок и «золотой ключик у нас в кармане». А пока налоги платят только добропорядочные правообладатели и то, зачастую, с недостоверных данных.
• Плюс к тому, собрать максимально полно рыночные данные, оферты, информацию по транспортной и инженерной обеспеченности, положительным, отрицательным факторам, нанести всё на карту, генпланы, привязать ПЗЗ, проекты планировки. Собрать информацию по почвенным картам и привязать – (в Минсельхозе на сайте информация 1970 года…) В общем объём не малый для начала. Страна не готова к ГКО, но яростно и с остервенением её проводит.

3. Научиться оценивать – опыта у многих нет. Надо наработать опыт. А для этого нужно пройти пару циклов оценки. Времени нет, поэтому хотя бы один цикл полностью, кроме утверждения результатов для налогообложения. Вот побьются головой о трудности исполнители, набьют шишек, посмотрят на результат, а если обязать опубликовать, то и получат извне, тогда научаться думать и делать. А все эти курсы «взлёт-посадка» — это просто обзорная экскурсия. Не более.

А вот здесь можно прочитать о «больных точках» кадастровой оценки — интервью с Алексеем Каминским — членом рабочей группы Госдумы по совершенствованию кадастровой оценки, руководителем комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. В интервью А.Каминский приводит интересные примеры завышения кадастровой стоимости, ошибок при ее определении, примеры административного давления. Также высказывает ряд предложений по совершенствованию кадастровой оценки. Отрадно, что некоторые из них совпадают и с предложенными мною — о недвижимости, о способе установления

Update 14.11.18.

Выступление А.Ю.Бойко 14.11.18 г. на конференции в Санкт-Петербурге о первых итогах государственной кадастровой оценки в России. «Будем откровенны, кадастровую стоимость не определили, а назначили». Посмотреть можно

Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки

(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Булычева,

ООО «Перспектива», Санкт Петербург

1 Характеристика проблемы

1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки

Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».

Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.

К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.

1.2 Рыночная информация - база установления оценки

В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.

Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.

1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих

Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.

С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.

Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.

Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.

1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.

Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).

Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.

Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:

• организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
• регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.

1.5 Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.

Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

1. Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
2. Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.

Волович Н.В.,
ООО «Институт оценки собственности
и финансовой деятельности», г. Томск

Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится как классическими методами (сравнительным, затратным и доходным), так и методом остатка, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. Однако если необходимость совместного использования таких подходов вызвана малым массивом информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения - от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку.

Применение двух методик для целей оценки застроенного земельного участка требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояние земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов). При этом влияние мер государственного (особенно муниципального) регулирования в форме обязательных требований при согласовании вида и интенсивности использования земельного участка оказывается определяющим.

Рассмотрим западную схему оценки земельного участка в зависимости от двух уровней (RB, BL) его градостроительного освоения.

I. Оценка занятого участка, возможного под застройку (RB).

Отвечает на вопрос, сколько стоит участок под будущую застройку.

II. Оценка земельного участка, готового полностью под застройку (BL)

Ответ на вопрос, за сколько можно продать участок, если довести его до степени готовности под строительство.

Расчет стоимости земельного участка под будущую застройку можно представить следующей схемой:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = стоимость приобретения возможного под застройку участка
BL = стоимость участка, полностью подготовленного под застройку
K = расходы по подготовке участка под застройку, что означает учет следующих затрат:

• Очистка от загрязнения;
• Затраты на градостроительное проектирование и экспертизы;
• Стоимость внешних и внутренних подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре
• Экологические требования, в т.ч. приобретение участков под озеленение;
• Расходы на обязательную социальную инфраструктуру;
• Топогеодезические работы;
• Расходы на трансакцию (на оформление и регистрацию договора);
• Текущие и непредвиденные расходы.

S = Выпадающая площадь из приобретаемой на земли общего пользования - улицы, озеленение, социальная инфраструктура.
p = процент по инвестициям.
n = время на подготовку участка под застройку, включая риски не сдачи под застройку в срок.

Данный подход в ближайшее время необходимо будет конкретизировать для оценки застраиваемых и застроенных земельных участков в России, т.к. этого требует действующее законодательство. Об этом прямо говорится в п.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ «Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Применение такого подхода имеет в современных условиях значительные препятствия.

• Государство выступает в двух лицах - как собственник земельного участка и как институт власти. В итоге фактически нет различий между земельным налогом и арендной платой, фискальными и рентными платежами. Практика установления слабо экономически обоснованных платежей за землю позволяет частным землепользователям вообще оспаривать их правомерность.
• Само государство (включая местное самоуправление), несмотря на свою монопольную роль, не является во всем мире эффективным собственником, т.к. его задача в сфере земельных отношений не связана с получением максимальной финансовой выгоды от использования своих прав. Однако в России государство позволяет частным лицам растаскивать свои активы, что делает этот вид бизнеса самым доходным. Это, в свою очередь, деформирует все условия формирования земельного рынка.
• При этом земля в культурно-историческом смысле имеет в России другое смысловое содержание, а понятие земельный участок рассматривается как часть поверхности суши раздельно от ее застройки. В тоже время западное понимание земельного участка не рассматривает его отдельно от улучшений.
• Отсутствие опыта проведения земельной политики в рыночных условия делает перспективы дальнейшего развития земельно-имущественных отношений неопределенным. Это подтверждает и многовариантность предложенных Земельным кодексом России систем взимания платы за землю.

В силу вышеперечисленных причин применение в настоящее время классического определения рыночной стоимости и методов ее оценки для земельных участков мало реально. Данные проблемы в большинстве своем заставляют оценщиков вообще отказываться от оценки земельных участков под существующей застройкой путем рассмотрения его как части единого объекта недвижимости, что существенно обедняет качество оценки. Это хорошо демонстрирует развернувшаяся по инициативе РСПП политическая дискуссия об отмене выкупной цены для получения в собственность земельных участков собственникам находящихся на них зданий и строений. И хотя при этом приводятся некорректные аргументы, но сам вопрос о возможности объективной раздельной оценки земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости перешел в практическую плоскость. Уже в силу этой дискуссии оценщики должны выработать единую позицию, несмотря на стремление отложить ответ до периода, пока земельный рынок не принял классические формы.

В практическом плане решение данного вопроса наиболее востребовано в рамках работ по кадастровой оценке земельных участков, т.е. для целей налогообложения. Минимуществом РФ и Росземкадастром проводится политика ориентации на использование методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости.

Попробую осветить возможный подход к оценке земельных участков крупных промышленных предприятий.

Объект оценки: земельные участки Ачинского глиноземного комбината (Местонахождение Красноярский край, г. Ачинск, Ачинский район).

Цель оценки: кадастровая стоимость земельных участков, т.е. стоимость, определенная для целей налогообложения.

Предлагаемый подход к оценке - затратный.

Использование доходного и сравнительного подхода невозможно, как и техники остатка для земли.

Во-первых, компания «РусАл» (производит 75% российского первичного алюминия и 10% от мирового производства) не является открытой, используются трансфертные цены, в том числе по толлингу.

Во-вторых, уникальность комбината, в том числе с точки зрения занимаемой площади - более 1000 га, не позволяет использовать цены продаж по аналогичным участкам.

В-третьих, Ачинский глиноземный комбинат строился в 60-е годы, т.е. большой износ фондов.

Описание объекта оценки

Установленные платежи за землю

Ставка земельного налога на 2003 г. для промышленной площадки в г. Ачинск - 5.26 рублей за кв. метр в соответствии с ценовым зонированием города. Установленная в городе ставка арендной платы для промышленного использования - 2-х кратная ставка земельного налога. Ставка арендной платы для всех остальных земельных участков (технологическая и санитарно-защитная зона) - 7.96 руб. за кв. метр и является средней ставкой земельного налога по городу.

Мазульский известковый рудник расположен на территории Ачинского района и относится к категории земель промышленности и иного специального назначения. Ставка налога в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» - 0,259 руб. за кв. метр. Ставка арендной платы для предприятий цветной металлургии на территории района установлена решением органом местного самоуправления и составляет 20 кратную ставку земельного налога, т.е. 5,12 руб. за кв. метр.

Установленная в Красноярском крае кратность к земельному налогу при выкупе земельного участка в собственность собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, с декабря 2003 г. равна 8. До этого применялся 3-кратный коэффициент, в соответствии с которым выкупался в 2002 земельный участок промплощадки - 87,6 тыс. руб. за га.

Возможность выкупа других земельных участков отсутствует в силу ограничений по федеральному законодательству. Договор аренды санитарно-защитной зоны ничтожен в силу отсутствия самого участка.

Метод оценки

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как сумма затрат по формированию земельного участка и затрат по его подключению к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры и на другие мероприятия в соответствии с разрешенным видом его использования.

Производимый расчет по оценке затрат по формированию земельных участков

Формирование земельного участка непосредственно глиноземного комбината осуществлялось в период с 1959 по 1961, а Мазульского рудника - в 1961-1962 гг. Срок строительства комбината - 10 лет, рудника - 4 года.

Всего непосредственно под строительство АГК было выделено 2070 га, в том числе не менее 60% пахотных земель за счет сельскохозяйственных угодий колхоза XX партсъезда.

Под строительство Мазульского рудника было выделено 1180 га, из них сельхозугодий 415 га (35,2%).

Таким образом, примерное соотношение между занимаемыми в настоящее время и всеми выделенными участками составляет:

• по участкам АГК (выделялось 2070 - сейчас 980 га) - 47,3 % (без учета Санитарно-защитной зоны),
• по участкам Мазульского рудника (сейчас 610 га вместо 1180) - 51,7 %.

Аналогичные земельные участки в настоящее время при их изъятии потребовали бы оплаты стоимости перевода сельскохозяйственных земель под промышленное строительство (стоимость нового освоения аналогичных земель) в соответствии с 77 Постановлением Правительства РФ от 1992 г. (действующая редакция). В соответствии с данным постановлением стоимость перевода аналогичных по качеству пахотных земель составляет 314 тыс. руб. за га, а прочих - 116 тыс. рублей за га. Для временного изъятия применяется показатель стоимости в размере 50% от аналогичных участков при изъятии в постоянное пользование. В данном случае временным изъятием являются участки, предоставленные под строительство АГК и рудника, но в настоящее время не используемые. При этом в расчете пропорция между сельскохозяйственными и прочими землями сохраняется.

Итого: стоимость нового освоения земель составляет:

• По участкам, занимаемых непосредственно АГК равна 358 070 тыс. рублей (в расчете на 980 га занимаемой территории без санитарно-защитной зоны), т.е. 36,6 руб. за кв. метр.
• По участкам, занимаемых рудником - 166 198 тыс. руб. (в расчете на 610 га). или 26,9 руб. за кв. метр.

Однако данная территория использовалась под застройку в течение 10 и 4 лет соответственно, что делает вложения в данные активы не только рискованными, но и требующими отвлечения средств на длительный срок. Все это значительно удорожает стоимость данных вложений во времени. В выполняемой оценке стоимость денег во времени берется из расчета 14% годовых. При 14% годовых это составляет удорожание вложений при сроке застройки площадки АГК 10 лет в 3,707 раз и в итоге дает 135,7 руб. за кв. метр.

Рудник осваивался 4 года - удорожание в 1,4815. Т.е. приведенная стоимость в расчете на кв. метр земельных участков рудника - 39,5. Это и составляет минимальную кадастровую стоимость земельного участка. При планируемой ставке земельного налога 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка она составит 0,6 руб. за кв. метр, что в 2,3 раза больше современной ставки земельного налога для земель района.

Оценка затрат на выполнение экологических требований

Функционирование АГК потребовало обустройства лесной защитной зоны. По проекту ее площадь составляла 493 га. Затраты на обустройство такой зоны, без учета затрат на приобретение земельного участка в настоящее время были бы равны 45 рублей на кв. метр (стоимость приобретения посадочного материала с учетом высокоплотной посадки). Таким образом, в целом стоимость обустройства такой зоны составила бы в настоящее время 62 рубля на кв. метр (17 руб. за кв. метр собственно земельного участка - 11,6 руб. за кв. метр с накоплением суммы 3 года при ставке 14 % годовых) или 306. 6 млн. рублей в расчете на 493 га требуемой защитной зоны.

Это делает промышленную площадку размером 980 га дороже на 31.3 рубля за кв. метр используемых земельных участков.

Расчет стоимости подключения производственной площадки АГК к независимым объектам электрообеспечения.

ОАО «Ачинский глиноземный комбинат» имеет в своем составе ТЭЦ, обеспечивающую комбинат теплом и значительной частью электроэнергии. Непосредственный поставщик - Назаровская ГРЭС, соединенная с ТЭЦ АГК ЛЭП 110 протяженностью 30 км . По укрупненным показателям стоимости сооружения электрических станций и электрических сетей, утвержденных РАО «ЕЭС России» в 2002 г., стоимость сооружения электростанций (ГРЭС) составляет в 2001 г. минимум 470 долларов США (с учетом привязки к местным условиям и установкой систем азото- и сероочистки) в расчете на кВт. Стоимость головного источника электроснабжения в расчете на реальную максимальную нагрузку Назаровской ГРЭС для ОАО «АГК» составило в 2002г. 940 525 тыс. руб.

Строительство ЛЭП стоит 30 тыс. долларов США в расчете на км., т.е. с учетом фактической протяженности 27,5 млн. рублей.

Таким образом, общая стоимость подключения АГК к необходимому дополнительному источнику электроснабжения стоит 940 552.5 тыс. рублей, или в расчете на кв. метр занимаемой АГК (980 га) площади - 96 рублей.

В итоге, стоимость промышленной площадки АГК с необходимыми технологическими зонами составляет с учетом стоимости освоения новых земель при их изъятии под строительство, необходимости обустройства санитарно-защитной зоны и подключения к дополнительному источнику электроснабжения 263 руб. за кв. метр.

С учетом 1,5% ставки земельного налога от оцененной кадастровой стоимости земельного участка данная налогооблагаемая база составляет 75% от современной ставки земельного налога для производственной базы 5,26 руб. за кв. метр и в 50 % от средней ставки земельного налога, применяемого для налогообложения технологической зоны.

Однако данная кадастровая стоимость в 30 раза больше выкупной цены земельных участков производственной базы, по которой совершены сделки в 2002 г., и в более чем в 6 раз больше действующей в настоящее время ставки выкупа для данной градостроительной зоны. При этом надо учесть, что в данном расчете не были учтены ряд других необходимых подключений к инженерно-транспортной инфраструктуре, расходы на дополнительную очистку загрязненных в результате деятельности АГК воздуха, воды и почвы, а также необходимые затраты на социальную инфраструктуру для семей работников комбината. Расчеты показывают, что применение западных технологий оценки промышленных площадок примерно удвоит кадастровую стоимость занимаемых АГК земель. В итоге мы будем иметь показатели кадастровой стоимости земельного участка около 20 евро за кв. метр, что соответствует минимальным рыночным стоимостям промышленных земель в Германии.

Так, произошло, например, в Европейских стандартах TeGoVa, с чем могли познакомиться все коллеги благодаря вышедшему в этом году переводу этих стандартов РОО. В российской практике, как правило, используется только техника остатка для земли, проверить достоверность результатов которой достаточно сложно из-за применения её, как правило, для оценки участков под зданиями и строениями с большим физическим износом, что недопустимо.

Например, что сама общая сумма на выкуп по России - 100 млрд. долларов (в реальности она примерно в 10 раз меньше) или приводимые примеры того, что установленные суммы выкупа превышают рыночную стоимость земельных участков не только в России, но и в развитых странах для промышленного использования.

В целях упрощения представления материала часть данных несколько скорректирована, что не меняет ни подхода к оценке, ни фактически итоговых значений.

Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке , имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости . Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза . Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» . В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах . Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки , но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке . Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как , так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости , что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки .

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись