Объект в залог под кредит. Взять кредит под залог имущества — правила и порядок получения. Нецелевой кредит под залог недвижимости

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Потребительский кредит не является целевым. Он может быть использован, когда для покупки объектов недвижимости не хватает небольшой суммы.

Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Финансирование объектов недвижимости за счет только заемного капитала в большей степени относится к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования), которые требуют особых технологий финансирования, кредитования и страхования.

При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также осуществляется довольно редко и требует дополнительного страхования или иного (дополнительного) обеспечения.

Залог объектов недвижимости с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную) - называется ипотекой. Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Модель ипотечного рынка, как правило, строится исходя из схем ипотечного кредитования: это либо одноуровневый, либо двухуровневый ипотечный рынок. Напомним, что законодательная база нашей страны предусматривает построение двухуровневого ипотечного рынка.

Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. Кредиторы - это субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Например, застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

К одному из наиболее часто используемых видов обеспечения относится залог. Залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. Таким образом, залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Правовое регулирование залога отражено в ряде документов: это закон РСФСР «О залоге» (1992 год); Гражданский Кодекс Российской Федерации, глава 23, § 3 «Залог»; закон Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-Федеральный Закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)». Нормы закона Российской Федерации «О залоге» применяются к залогу объектов недвижимости (ипотеке) в той мере, в которой они не противоречат федеральному закону «Об ипотеке».

Перечень предметов залога не может быть исчерпывающим. Законодательством предусмотрен и залог прав, что имеет особое значение для вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

Предметом залога не могут быть культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если они не относятся к ювелирным или бытовым), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

Залог - самый предпочтительный способ обеспечения обязательств, так как удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана возможность выплаты неустойки, и успешной деятельности поручителя, что обеспечивает выполнение им обязательств перед кредитором должника.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений, он служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», то есть имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.

В российском законодательстве предусмотрены два основных вида залога: с передачей имущества залогодержателю (заклад) и с оставлением имущества у залогодателя. При первом виде залога залогодержатель сохраняет за собой по отношению к заложенному имуществу все три правомочия (владение, пользование, распоряжение). Владеть и пользоваться имуществом он должен так, чтобы не уменьшать его ценность, а распоряжаться - только при условии, что на приобретателя будет переведен долг с сохранением обеспечивающего долг залога. Распоряжаться заложенным имуществом он не может без согласия залогодателя.

При закладе возможности залогодателя, связанные с распоряжением заложенной вещью, ограничены: вещь остается у него под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

При залоге с оставлением имущества у залогодателя последний может использовать его в своей коммерческой, хозяйственной или иной деятельности. При этом он сохраняет все правомочия собственника с некоторыми ограничениями. Владеть и пользоваться предметом залога он может (по своему усмотрению) только в соответствии с его назначением. Доходы, полученные от заложенного имущества, принадлежат залогодателю. Возможна передача заложенного на хранение третьему лицу. Полномочия залогодержателя весьма широкие, он может:

  • - проверить на месте наличие, объем, состояние, условия хранения заложенного имущества;
  • - по требованию залогодателя принять меры для обеспечения сохранности предметов залога;
  • - предупредить о прекращении посягательств на предмет залога;
  • - потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, если предмет залога утрачен не по вине залогодержателя, а залогодатель его не восстановил либо не заменил (с согласия залогодержателя) другим, равным ему по стоимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Закладная - юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Обязательными лицами по закладной являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом - также и должником по обеспеченному обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации органом ипотеки. Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы. При передаче договора об ипотеке третьему лицу закладная также передается этому лицу. Это означает, что закладная «лежит» на объекте недвижимости, а не на должнике, то есть любой покупатель объекта недвижимости получает вместе с ним и обязательства по закладной, в противном случае сделка будет признана ничтожной.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, которое становится на место прежнего залогодержателя по этому же договору.

Уступка прав по договору об ипотеке, означающая и уступку прав по обеспеченному ипотечному обязательству, должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в установленном порядке.

Залогодержатель может передать права по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть указано полное имя (наименование) лица, которому передаются права. Передаточные надписи, не содержащие такого указания (бланковые передаточные надписи), считаются ничтожными.

Ипотечный кредит. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

C экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека - это такой вид залога объекта недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший объект недвижимости в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует триада собственности: владение, пользование и распоряжение, а имеются только владение и пользование.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. В соответствии с российским законодательством договоры, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:

  • - предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
  • - здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;
  • - жилые дома, квартиры и их части;
  • - гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
  • - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
  • - незавершенные строительством объекты недвижимости, материалы и оборудование;
  • - участки недр, обособленные водные объекты;
  • - леса, многолетние насаждения;
  • - земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для хозяйственного обслуживания.

Важно знать, что, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с ее принадлежностями как единое целое.

Все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки при соблюдении условия: «ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся».

Правила об ипотеке на объекты недвижимости применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с согласия арендодателя.

Допускается ипотека имущества, находящегося в общей либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников).

В соответствии с российским законодательством предметом ипотеки не могут быть:

  • - часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
  • - имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;
  • - имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
  • - государственное имущество (государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории);
  • - часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
  • - доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора. Если в предшествующем договоре об ипотеке предусмотрены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

При множественности последующих ипотек (множественности лиц в обязательстве) существует субординация ипотеки и соответственно очередность залогодержателей.

Последующая ипотека обязательно регистрируется. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. В свою очередь, в эти записи вносится отметка о последующей ипотеке.

Залог «чистой» от предыдущих долгов недвижимости, которая до этого не закладывалась, является первым залогом. Первая ипотека (основная, или старшая) дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости.

Оформление недвижимости в обеспечение банку является обязательным условием ипотечного кредитования. Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке распространенная процедура оформления кредита.

Для выдачи ипотеки Сбербанк потребует залог – обеспечением могут выступить не все объекты. В плане собственности имеющаяся недвижимость может быть любая, например родственников. Если в собственности нет недвижимости, то ввиду залога выступит приобретаемое жилье.

Условия ипотечного кредитования в Сбербанке

Сбербанк это одна из самых лидирующих финансовых организаций в стране. Ипотека в Сбербанке имеет свои преимущества:

  • надежность – заемщик может быть уверен в прозрачности сделки, так как Сбербанк занимает первое место по выдаче ипотеки;
  • можно использовать практически любой вид имеющейся собственности в качестве обеспечения;
  • широкий список льготных условий и государственных программ, благодаря которым заемщик может существенно снизить процент по займу.

Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости практически не отличаются от оформления ипотеки на стандартных условиях.

  • срок кредитования до 30 лет;
  • процентная ставка от 12 %;
  • валюта ипотеки – рубли;
  • кредит предоставляется не более 80 % от оценочной рыночной стоимости залогового объекта.

Обеспечение ипотеки является основным условием её получения. Ввиду обязательства выступает имеющееся либо приобретаемое жильё. Таким образом, Сбербанк существенно уменьшает риск недобросовестности плательщика.

Для обеспечения можно использовать практически все виды имеющейся недвижимости: земельный участок, долевая собственность, загородный дом, квартира и т.д. Так же для обеспечения зачастую используют два вида объектов, например дом и земельный участок . Главное для Сбербанка это предоставление альтернативы и доказательство вашего финансового благосостояния.

Для доказательства банк потребует не только справки о доходах, но и первоначальный взнос. Это показывает Сбербанку, что заемщик умеет планировать свои расходы.

Объект обеспечения – приобретаемое жильё

Это классический и распространенный способ оформления ипотеки. Залогом выступает приобретаемая недвижимость, но ипотека под залог недвижимости в Сбербанке имеет свои преимущества и недостатки. Заемщику придется застраховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, что подразумевает траты.

Стоит отметить, что страхование мужчин при оформлении ипотеки обойдется дороже. Девушки и женщины до 35 лет оцениваются Сбербанком, как надежные и ответственные заемщики, поэтому и страховая премия существенно ниже.

Так же Сбербанк предъявляет жесткие требования к объекту обеспечения, если вы выбираете новостройку , то выбор будет ограничен только партнерами-застройщиками, если же вы приобретаете вторичное жильё , банк примет только экономически выгодное имущество, ввиду решения проблем по погашению основного долга.

Залог имеющейся недвижимости

В качестве обеспечения вы можете предоставить банку другой объект, как в личной собственности, так и других собственников. Залогом может выступить:

  • коттедж;
  • земельный надел.

Не все объекты можно предложить Сбербанку, как обеспечение. Рассмотрим более подробно, какую недвижимость банк считает неликвидной:

  • год постройки дома должен быть не старше 1970 года;
  • если квартира продавалась более 5 раз, у кредитора возникнут опасения с юридической точки зрения;
  • деревянные строения не подходят под залог;
  • Сбербанк не рассматривает «ветхое» жильё;
  • если жильё невозможно приватизировать;
  • долевая имеющаяся собственность рассматривается только в определенных случаях;
  • на объекте зарегистрированы: инвалиды , несовершеннолетние, военные и недееспособные лица.

Долевое жильё рассматривается Сбербанком индивидуально, обычно требуется либо переоформление, либо заявление от участника обще долевого объекта о том, что его доля так же будет находиться в залоге у банка. Конечно же, ни один собственник беспричинно не отдаст свою долю в залог, но это не значит, что юристы банка откажут в сделке.

Как таковая ипотека под залог имеющейся собственности в Сбербанке не выдается, Сбербанк выдает нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости. То есть заемщик сможет распорядиться деньгами на свое усмотрение. Преимуществом такого кредита является низкая процентная ставка. А банк охотнее выдает ипотеку, если залог признан более чем ликвидным.

Залог – земельный участок

Ввиду объекта обеспечения земельный участок не всегда охотно рассматривается банком. Реализация земельного участка весьма проблематична, поэтому Сбербанк тщательно проверяет документы и географию объекта. При одобрении банком предложенного залога, играют роль такие факторы как:

  • качество земли;
  • удаленность от инфраструктуры;
  • коммуникации;
  • назначение земли.

Сбор документов идентичен процедуре стандартного оформления ипотечного кредита:

  • анкетирование;
  • паспорт гражданина РФ;
  • доказательство финансового благополучия;
  • согласие супруга/супруги;
  • справка из органов опеки, если на объекте прописан несовершеннолетний ребенок;
  • документы собственности на объект обеспечения.

Оформление любого кредита предполагает сбор документов со стороны заемщика, когда оформляется ипотека под залог имеющейся недвижимости, потребуется дополнительная документация на объект залога.

  • оценочная процедура;
  • документ на право собственности;
  • если объект имеющейся недвижимости не является собственностью заемщика, необходима нотариально заверенная доверенность о передаче прав распоряжения объектом;
  • свидетельство о регистрации объекта.

  1. Банк охотно идет на сделку в случае полного удовлетворения ликвидностью объекта.
  2. Нецелевой кредит можно использовать не только на приобретение жилья.
  3. Объектом обеспечения выступает недвижимость, как в личной собственности, так и сторонних лиц.
  4. Необязателен первоначальный взнос, единственное условие, это то, что Сбербанк сможет одобрить кредит не более 80 % от оценочной стоимости.
  5. Широкий список льготных и спецпредложений для зарплатных клиентов , пенсионеров , молодых семей .

К недостаткам можно отнести:

  1. Обязательное страхование объекта обеспечения и жизни заемщика.
  2. Высокие предъявляемые требования к объекту;
  3. Более высокая процентная ставка, но в сравнении с обычным потребительским кредитом, оно существенно меньше.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке выгодна тем, что можно использовать денежные средства по усмотрению. Но даже несмотря на это, граждане охотнее приобретают вторую недвижимость именно по данной схеме.

Заём выдается в большинстве случаев, единственной причиной отказа в банке может послужить плохая кредитная история , по всем остальным параметрам Сбербанк охотно идет на сделку, и за короткий срок оформляет кредит.

Ипотека под залог квартиры

Среди большого разнообразия кредитных продуктов, предлагаемых банками физическим лицам, в последнее время активно развивается сегмент кредитования под различные виды имущества, в том числе под залог недвижимости. Традиционно – это ипотека: кредит на приобретение готовой или строящейся квартиры, коттеджа, таунхауса. Однако в последнее время стали появляться и простые потребительские кредиты на произвольные цели под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры, отдельно строящиеся дома, земельные участки). Эта статья посвящена особенностям кредитования граждан под залог уже имеющегося имущества.

Юридические аспекты

Начнем с того, что кредит под залог недвижимости с точки зрения закона это и есть ипотека, то есть правоотношения, возникающие из заключения кредитного договора с обеспечением в виде залога недвижимости. Это то же самое, что традиционная (в бытовом понимании) ипотека: то есть не имеет значения, кредит берется на приобретение нового объекта недвижимости или под залог имеющегося.

Юридически такие кредитные договоры не будут отличаться ни по тексту, ни по последствиям: есть слова «залог недвижимости» – значит ипотека. В законе эти термины синонимичны. Кредит под залог недвижимости может быть оформлен либо договором залога (ипотеки), кстати говоря, многие банки так и пишут, либо в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.

Основное последствие для таких договоров – это право кредитора (в данном случае банка) отобрать недвижимость, которую вы предоставите в качестве залога, в случае, если вы не будете платить своевременно по кредиту. Причем не будет иметь значение: есть у вас другое место жительства, прописаны ли малые дети – закон в данном случае будет циничен. К слову говоря, достаточно в течение года просрочить платежи хотя бы три раза, чтобы квартиру у вас отобрали даже в досудебном порядке.

Что касается пакета документов, который надо будет собрать, чтоб получить деньги под залог недвижимости, а также требований, которые банки предъявляют к будущим заемщикам, то они такие же как и при обычной ипотеке – ни больше, ни меньше. Незначительное исключение могут сделать, если сумма кредита ощутимо меньше стоимости объекта залога – и то, «пожертвовать» могут только справкой о доходах или подтверждением трудоустройства, но такие исключения, скажу честно, встречаются очень редко, да и платить за такие поблажки иногда приходится больше, чем если бы вы собрали полный пакет документов.

Так что рассчитывать на скорость оформления такого кредита особо не приходится. Обычно это занимает один месяц: одна неделя – на сбор полного пакета документов по квартире или другому объекту недвижимости (включая выезд оценщика на место и составление заключения); еще неделя – на рассмотрение банком заявки; неделя – на досбор документов; неделя – на регистрацию сделки в федеральной регистрационной службе. Если хотите сэкономить время, то лучше обращаться в ломбарды, потребительские кооперативы или к частным ростовщикам, там рассмотрение заявки будет происходить гораздо быстрее, НО и процентные ставки будут на порядок выше.

Цели кредита

Сегодня банки предлагают массу вариантов, начиная от простого потребительского кредитования, когда цель кредита не запрашивается. Некоторые прописывают в условиях кредитования обязательные цели типа приобретение другой недвижимости, строительство объекта недвижимости, ремонт. Причем целевое расходование полученного кредита необходимо будет в обязательном порядке подтвердить – иначе потребуют вернуть кредит или отберут объект залога. На самом деле, для вас как для заемщика нет никакой принципиальной разницы. Основное отличие будет только в процентной ставке, да и то не намного: 1-2% годовых.

Какую недвижимость возьмут в залог

По большому счету, практически любую: квартиры (стопроцентно готовые), коттеджи, таунхаусы, земельные участки – главное, чтобы было оформлено право собственности. В принципе требования к недвижимости по кредитам под ее залог такие же как и по стандартной ипотеке на приобретение объектов недвижимости (как мы уже писали выше, закон, регулирующий такие правоотношения-то один). Другое дело, что коттеджи и таунхаусы (если вы оформляете займ под залог загородной недвижимости), как правило, берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены. Так что имейте это в виду: если земля будет находиться в аренде (пусть и долгосрочной), в залог такой объект недвижимости могут и не взять.

Во-вторых, если у гражданина в собственности имеется коммерческая недвижимость – тут с огромной долей вероятности можно утверждать, что такой гражданин занимается предпринимательской деятельностью – а значит, займ под залог имущества нужен на бизнес-цели. В этом случае банк, в соответствии с требованиями об оценке кредитных рисков вынужден рассматривать такую заявку не как кредит физическому лицу на бытовые нужды, а как кредит юридическому лицу на осуществление бизнес деятельности. А это уже и другой договор залога, да и, в принципе, весь пакет документов и требования к будущим заемщикам другие. Хотя в индивидуальном порядке, наверное, такие вопросы с банком можно решить – но это будет скорее исключение из правила, чем норма.

Очень важный вопрос – оценка стоимости объекта недвижимости, который будет сдаваться в залог по кредиту. Во всех условиях кредитования пишут стандартную фразу о том, что максимальная сумму кредита не может превышать Х% от оценочной стоимости объекта недвижимости. И вот тут возникает «интересный» вопрос: а кто и как будет оценивать рыночную стоимость?

Возможен, правда, и другой вариант – когда оценку будет делать аккредитованная банком оценочная компания. При этом банк сразу предупреждает, что расходы на оценщиков будет нести будущий заемщик по кредиту под залог недвижимости – то есть вы. С одной стороны, при таком подходе к оценке недвижимости для вас возникают дополнительные (зачастую лишние) траты.

Но, с другой стороны, оценочные компании более объективны при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, к тому же, с ними иногда можно «договориться», и они несколько завысят оценочную стоимость, чтобы вы «вписались» в нужную вам стоимость по кредиту. В среднем, услуги оценочных компаний стоят тысячи три, если им только не приходится катиться за город или куда подальше – в этом случае придется заплатить за перемещение их специалистов.

Некоторые банки предъявляют уже ставшее архаичным требование о том, чтобы в сдаваемом в залог по кредиту объекте недвижимости к моменту оформления сделки и регистрации залога никто не был прописан – таким образом они страхуются от возможных проблем при реализации объекта залога в случае, если вы будете ненадлежащим образом платить по кредиту.

Однако эти требования действительно лишнее, потому что в соответствии с законом о залоге и ипотеке выписать и выселить всех проживающих, а также реализовать объект залога залогодержатель (то есть банк) может совершенно спокойно на вполне законных основаниях.

Процентная ставка

Обычно ставка по потребительским кредитам под залог недвижимости на 1-2% годовых больше, чем по стандартному жилищному кредиту (ипотека под залог недвижимости «выходит дешевле») – банки традиционно считают такие кредиты более рискованными, чем просто приобретение жилья. К тому же большинство слабо верят в то, что кредит берется на ремонт или отдых. Большинство уверено, что кредиты в таких размерах берутся на бизнес-цели. Это их в общем-то не смущает – то, что кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на бизнес-предприятие, да еще и недвижимость в виде залога – более, чем достаточная гарантия возврата средств (рассматривают банки залог коммерческой недвижимости даже).

Попасть в ситуацию, когда срочно нужны деньги, может каждый. Большинство банковских организаций охотно оформляют займы на крупную сумму денег но, как правило, предлагают взять кредит под залог имущества.

Таким образом, финансовые учреждения компенсируют возможные риски, связанные с не возвратом взятой ссуды. При этом тщательно проверяется кредитная история будущего заемщика и нередко требуются документы, подтверждающие получаемый доход. Отказ возможен, если клиент не удовлетворяет установленным требованиям.

Кредит под залог имеет свои особенности и выдается практически каждому обратившемуся. Причина такой лояльности заключается в гарантиях возврата выданных денег. В случае не погашения задолженности банки после судебных разбирательств забирают себе владения заемщика.

Что такое кредит под залог?

Большинство финансовых организаций при оформлении займа часто не требуют даже справки о доходах. Но есть особый кредит под залог. Что это такое?

Кредит под залог - особый вид банковского продукта, который обеспечен собственностью клиента.

При некоторых обстоятельствах финансовые учреждения предоставляют займы только под гарантию ценного имущества, которое может быть изъято, если клиент своевременно не исполняет взятые на себя долговые обязательства. Этот факт гарантирует возвращение денег, если полной уверенности в платежеспособности заемщика нет.

Залог должен быть высоколиквидным, то есть его возможно быстро реализовать за хорошую стоимость. Сюда относится недвижимость и транспортные средства. Речь идет о домах, квартирах, офисах, автомобилях, яхтах и так далее. Драгоценные и антикварные изделия в эту категорию не входят, и не каждая кредитная организация работает с такими видами обеспечения. При возникновении непредвиденных ситуаций оперативно реализовать эти вещи будет сложно.

Ссуда такого вида чаще всего выдается на солидные суммы, превышающие полмиллиона рублей. Займы берут на покупку жилья, которое по определенным причинам нельзя взять в ипотеку, либо для приобретения транспортного средства, если автокредит кажется заемщику нецелесообразным. Ремонт, получение образования, развитие бизнеса или открытие нового стартапа также можно сюда отнести.

Ссуда оформляется в офисе банка по установленным ставках. В некоторых кредитных организациях возможна подача онлайн-заявки с последующим посещением отделения. Клиент заполняет анкету, где указывает свои персональные данные, и предоставляет необходимую документацию. Банковские сотрудники проводят стандартную проверку заемщика на соответствие принятым требованиям.

Существуют и дополнительные процедуры, которых нет при получении стандартного займа без обеспечения. Так, если в качестве гарантии выступает транспортное средство или жилье, нужна оценка у независимого эксперта. Может потребоваться и оформление страховки от уничтожения, кражи или порчи. Это необходимо, чтобы банки были уверены в сохранности обеспечения.

Сама процедура оформления ссуды займет больше времени, чем при получении других банковских продуктов. Есть и другой немаловажный момент: стоимость залогового владения должна быть на 20-40 % выше, чем сумма денег, которую желает получить клиент. Подробные условия по ссуде оговариваются в кредитном договоре.

Условия выдачи

Кредитные организации предъявляют следующие требования к клиентам:

  • платежеспособность, наличие постоянного дохода;
  • совершеннолетний возраст;
  • хорошая кредитная история;
  • полное отсутствие обременения, если речь идет о строительных объектах;
  • обязательное страхование;
  • составление кредитного договора;
  • предоставление необходимого пакета документации.

Полный список требований может расширяться банковским учреждением.

Возможны следующие ситуации:

  1. Целевой кредит на покупку жилья (ипотека). Сумма составит до 80 % от цены приобретаемого жилья. Процентная ставка может варьироваться от 12 до 16 %. Срок кредитования составит до 30 лет. Жилье будет находиться у заемщика без правы отчуждения.
  2. Ссуда под недвижимость. Сумма составит до 10 млн с процентной ставкой от 12 до 18 %. Кредит выдается на срок от нескольких месяцев до 20 лет.
  3. Кредит под залог автомобиля. Здесь многое зависит от оценочной стоимости. Возможен заем до 5 млн со ставкой от 13 %.

Важно! Если кредит не возвращен вовремя, собственность изымается по судебному решению и реализуется. Вырученные деньги идут на погашение долга.

Виды обеспечения

С точки зрения гражданского права, залог - способ обеспечения обязательств должника перед кредитором. Он используется в силу закона или на основе договора, заключенного в письменном виде. Кредитные организации предоставляют некоторые виды займов также под залог, который бывает различных видов.

Недвижимость

Это наиболее распространенный вид обеспечения, принимаемого банками. Кредиты под залог квартиры, дома, гаража, офисного или складского помещения либо другого строительного объекта выдаются, как правило, если заемщику требуется внушительная сумма.

Цены на недвижимость имеют тенденцию расти, поэтому риски при выдаче таких займов минимальны. Подобные займы выдаются под низкие проценты, заемщик экономит значительные средства при выплате долга по сравнению, если он оформлял бы стандартный займ. Но есть и значительный минус - процедура оформления занимает весьма длительное время.

Транспортные средства

Здесь больше рисков, чем в случае с недвижимостью. Есть вероятность перепродажи залогового автомобиля, его перерегистрация в Автоинспекции. Но несмотря на это, займы под автообеспечение также охотно выдаются.

Приобретаемая недвижимость (ипотека)

Жилье, покупаемое в кредит, также может выступать обеспечением. Если заемщик не имеет собственной недвижимости, то такой вариант будет отличным решением.

Здесь у клиента нет риска потерять ранее нажитое имущество. При невыплате долга заберут только жилье, по которому не выплачен долг.

Оборотные средства

Ссуды под оборотные средства актуальны для юридических лиц или ИП, желающих быстро получить деньги. Этот вид собственности имеет некоторые сложности для банков, так как оценить фактическое наличие товаров, имеющихся в обороте, и предугадать колебание цен весьма сложно.

Драгоценности, ценные бумаги, драгметаллы

Если клиент владеет ценностями вроде драгоценных металлов или дорогих ювелирных украшений, они также могут быть приняты в качестве гарантии.

То же самое касается и ценных бумаг. Но с таким обеспечением работают далеко не все финучреждения.

Преимущества и недостатки

Залоговые кредиты выдаются чаще всего на крупные суммы и на продолжительное время. Заметным преимуществом является пониженная процентная ставка.

Среди недостатков можно отметить следующие моменты:


В каких банках можно получить?

Банковские организации выдают займы в размере до 80 % от стоимости собственности. Стоимость самого имущества зависит от многих факторов. Если речь идет о недвижимости, то имеет значение ее состояние, расположение, наличие инфраструктуры и коммуникаций, возможности комфортного подъезда к объекту и так далее.

Большинство банковских учреждений выдает займы под залог жилой недвижимости как приобретаемой, так и находящейся в собственности.

Название Сумма, млн руб. Процентная ставка, % Срок, лет
«АК Барс Банк» 10 18 1-5
«ВТБ Банк Москвы» От 0,5 13,9 7
«ВТБ 24» до 15 От 12,25 до 20
Сбербанк России до 10 14 до 20
«Россельхозбанк» до 10 16,5 1-10
«Восточный банк» до 15 от 16 до 20

Некоторые предоставляют займы под залог транспортных средств. Возможен и персональные подход к клиентам, нюансы принимаемого того или иного залогового имущества нужно уточнять в конкретном банке.

Документы для оформления заявки

Пакет бумаг варьируется. Здесь многое зависит от банка и вида залогового имущества. Главные документы - это паспорт гражданина РФ, права собственности и подтверждение финансовой состоятельности.

Право на владение, например, жильем подтверждается свидетельством о регистрации. Банки могут затребовать выписки из домовой книги, БТИ или ЕГРН, если речь идет о квартире или доме. Право на владение автомобилем подтверждается ПТС и свидетельством о регистрации транспортного средства. Практически все учреждения требуют оформления страховки, а значит нужен еще и полис.

Можно обозначить в общем виде необходимый комплект бумаг:

  • анкета-заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • копия трудовой книжки;
  • справка о доходах;
  • документация на залоговую собственность;
  • страховка.

Обязательно учитывается ликвидность имущества с помощью экспертной оценки.

Отказать в принятии обеспечения кредитные организации могут, если собственность не соответствует заявленной сумме займа или, например, если в качестве гарантии выступает единственное жилье клиента.

Подводим итоги

1. Оформить ссуду могут даже заемщики с отрицательной кредитной историей. Здесь получение положительного решения напрямую связано с оценкой рейтинга потенциального клиента. Также заемщик должен отвечать требованиям и обязательно иметь постоянный доход. Нельзя заложить единственную квартиру, такое обеспечение кредитные организации не примут. Это связано с тем, что в случае нарушения условий договора, забрать у заемщика единственное жилье банки не вправе.

2. Немаловажное значение имеет качество собственности. Чем выше ликвидность, тем больше шансов получить ссуду на выгодных условиях. Заемщикам стоит заранее приготовиться к дополнительным расходам: некоторые финрганизации могут потребовать оформить страховку залогового имущества. Полис приобретается ежегодно, его стоимость рассчитывается в процентном отношении к общей сумме остатка кредитной задолженности.

3. В целом при грамотном выборе финучреждения и наличии ликвидного имущества заемщик может рассчитывать на получение денег по выгодным процентным ставкам. Важно не забывать, что недобросовестное отношение к кредитным договоренностям и несвоевременные выплаты задолженности могут привести к тому, что банк обратится в суд, чтобы получить залоговое имущество в собственность для его дальнейшей реализации.

Видео. Кредит под залог

Прочтение этой статьи займет у вас примерно 7 минут.

В этом материале подробно разберем залоговые кредиты без предоставления объекта обеспечения сделки

Вы узнаете:

Приятного чтения!


Обеспеченный кредит - это форма заимствования денежных средств, предполагающая предоставление залога или поручительства. Если заемщик планирует воспользоваться имущественными правами для гарантирования сделки, кредиторы обычно предлагают в качестве обеспечения выбрать недвижимость или автомобиль. Эти виды имущества отличаются высокой ликвидностью, то есть финансовое учреждение в случае нарушения сделки со стороны клиента может с легкостью реализовать изъятые объекты на открытых торгах, получив достойное возмещение убытка.

Как оформить обеспеченный кредит без недвижимости и автомобиля?

Вопреки распространенному заблуждению, будто банки всегда принимают в качестве залога исключительно квартиры и иномарки, финансовые учреждения часто не прочь заключить сделки с обеспечением иного типа, например, во многих случаях используются различные предметы роскоши или всевозможные виды бытовой техники. К тому же не запрещается закладывать инструменты, необходимые для выполнения рабочих задач, которые принадлежат заемщику.

Требования к залогу:

  • Оптимальное техническое состояние, отсутствие дефектов и повреждений.
  • Высокая стоимость, которая примерно на 20% превышает размер кредита.
  • Наличие у заемщика подтверждающих право собственности документов.
  • Передача объекта на временное хранение в течение срока действия заключенного договора.

В качестве залога можно использовать:

  • Бытовую технику различного типа.
  • Компьютерные устройства, включая комплектующие.
  • Спецтехнику и рабочие инструменты.
  • Ювелирные изделия.
  • Ценные бумаги.

Таким образом, в качестве обеспечения может использоваться практически любое имущество потенциального должника, которое имеет высокую ликвидность. Некоторые организации даже предлагают использовать в форме залога криптографические валюты, авторские права и депозиты. Иными словами, допускается обеспечение за счет нематериальных активов.

Однако следует понимать, что в течение всего срока действия сделки на предмет залога будет наложено финансовое обременение, связанное с запретом на его продажу, обмен или дарение.

Предоставленное в качестве обеспечения имущество обязательно проходит оценку, во время которой квалифицированный эксперт проверяет техническое состояние и определяет примерную стоимость предмета. Во многих случаях привлекаются высококвалифицированные независимые специалисты. На оценку зачастую уходит не более пары часов.

Особое внимание уделяется рекомендациям, связанным с обеспечением сохранности залога. Чтобы снизить риск повреждения или потери имущества, кредитор может настоять на его временном изъятии. Выбранный для обеспечения предмет передается на хранение под ответственность инициатора подобной процедуры.



Где оформить кредит под залог имущества?

Отечественные банки часто предлагают кредитование под залог недвижимости или транспортных средств. При этом первый вариант обеспечения пользуется повсеместным спросом, тогда как с автомобилями работают далеко не самые крупные финансовые учреждения. Прочие типы имущества в качестве ликвидного залога принимают ломбарды, но есть и несколько коммерческих банков, предоставляющих подобный заем.

Обычно финансово-кредитными организациями выдвигается лишь три требования:

  1. Обеспечение находится в собственности клиента.
  2. Предмет залога освобожден от обременения.
  3. Имущество находится в оптимальном состоянии.

Условия оформления выгодного кредита под залог напрямую зависят от стоимости обеспечения. Поскольку рыночные цены на различные объекты личного имущества за исключением квартир в новостройках и автомобилей иностранного производства во многих случая не достигают полумиллиона, максимальный размер займа часто ограничен 300-400 тысячами рублей. К тому же до оформления сделки следует ознакомиться с сопутствующими требованиями кредитора. Например, необходимо застраховать предмет, предоставленный в качестве залога.

Среди отечественных финансово-кредитных организаций лишь Россельхозбанк выдает заем на сумму от десяти тысяч до миллиона рублей со сроком действия сделки от 30 дней до 60 месяцев под залог различного имущества. При этом среднемесячный доход заемщика обязан превышать 10 тысяч рублей. Зарплатные клиенты могут получить сумму кредита до двух миллионов рублей, а срок действия сделки повысить до семи лет.

Условия потребительского кредита с обеспечением:

  • Деньги выдаются на любые цели.
  • Процентные ставки ощутимо снижены.
  • Заемщик лично выбирает схему погашения.
  • Отсутствуют дополнительные комиссии.
  • Доход можно подтвердить по форме банка .
  • Разрешается привлекать созаемщиков.

Одним из основных недостатков кредита является продолжительный срок рассмотрения заявки, составляющий 5 дней. В качестве залога принимается исключительно ликвидное имущество. Дополнительно для максимального улучшения условий сделки можно использовать несколько форм обеспечения. Например, наряду с залогом часто применяется поручительство, тем самым позволяя клиентам претендовать на льготные параметры сделки.

Кредиты под залог доли в недвижимости

Отдельное упоминание заслуживают кредиты, которые выдаются заемщикам, готовым предоставить для оформления залога долю в недвижимости. Эта схема финансирования чрезвычайно сложная, поскольку нужно получить официальное разрешение на заключение сделки от остальных собственников. Рассматриваемый метод обеспеченного кредитования является пограничным вариантом между классической ссудой под залог объекта недвижимости и займом с обеспечением в форме имущественных прав, существующих порой лишь на бумаге.

Кредит под залог доли в недвижимости предлагают следующие организации:

1. Сбербанк в рамках программы нецелевого потребительского кредитования позволяет повысить максимальную сумму займа до десяти миллионов рублей путем предоставления залога. Срок действия сделки может составлять до 20 лет. Ставка зафиксирована на уровне 12% с надбавкой 0,5% за оформление в офисе и 1% за отказ от страховки.

2. Банк Зенит считается одним из лучших учреждений в области обеспеченного кредитования. Хотя организация ощутимо уступает крупным государственным банкам в плане сети филиалов, условия получения займов здесь чрезвычайно привлекательны для клиентов. Под залог доли в недвижимости банк предлагает выгодную ссуду на срок не более 15 лет под 15,5%. Размер займа может достигнуть 25 миллионов рублей.

3. ВТБ предлагает кредиты в размере до 15 миллионов рублей на срок не более 20 лет под 11,1% годовых. Квартира может находиться в собственности созаёмщиков или родственников первой степени родства. В залог берутся только объекты, находящиеся в черте города, где есть официальное отделение банка.

4. Россельхозбанк выдает от ста тысяч до десяти миллионов рублей на срок не более десяти лет. Минимальная продолжительность заключенной сделки составляет всего 30 дней. Ставка колеблется на уровне 12,5-13,5% годовых.

5. Совкомбанк предоставляет рекордный по размерам обеспеченный кредит на сумму от двухсот тысяч до тридцати миллионов рублей. Срок действия сделки устанавливается индивидуально. Ставка превышает 11,9% в год.

6. Восточный Банк предлагает до 30 миллионов рублей под 9,9% годовых. Это одно из лучших предложений на отечественном рынке, если рассматривать сегмент обеспеченного кредитования. Срок действия сделки составляет от 13 до 240 месяцев. На рассмотрение заявки обычно уходит не более четырех дней. Получатель займа и держатель залога могут быть разными лицами, но в этом случае требуется поручительство.

В процессе индивидуального планирования условий кредитования сумма сделки рассчитывается с учетом стоимости имущества. К примеру, Сбербанк выдает займы, размер которых не должен превышать 60% от текущей оценочной стоимости залога. Тем временем условия кредитования от ВТБ ужесточены. Здесь рыночная стоимость доли в недвижимости или любом другом объекте, использованном в качестве залога, должна по меньшей мере в два раза превышать размер займа. Иногда может понадобится первоначальный взнос. К тому же заложенный объект нужно застраховать. Отказ от обращения в страховую компанию повысит размер платежей по кредиту на 1-3%.

Предлагаем Вашему вниманию 4 кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Условия одобрения заявки:

  1. Предусмотрено минимальное количество долей (желательно 50%).
  2. Недвижимость застрахована предварительно или на этапе кредитования.
  3. В доме/квартире не прописаны несовершеннолетние и недееспособные лица.
  4. Владельцы остальных долей дали официальное разрешение на заключение сделки.
  5. Совладельцы выступают в роли поручителей.
  6. В документах предоставлено четкое описание имущества.
  7. Отсутствуют финансовые ограничения, связанные с залогом.

Коммерческий банк оставляет за собой юридически обоснованное право одобрить или отклонить заявку после изучения информации об объекте, предоставленном в качестве залога. Потенциальному клиенту будет отказано в сотрудничестве, если отсутствуют гарантии, связанные с погашением займа. Параметры доли недвижимости должны описываться в предоставленных документах. Проще всего оформить кредит, если имущество разделено на равные части, дополнительно привлекая совладельца в качестве созаемщика или поручителя для гарантирования сделки.

Кредит под залог с использованием имущественных прав обычно выдается в рамках обширных программ. Например, использование в качестве обеспечения доли квартиры или дома предусматривают обычные кредиты под залог объектов недвижимости. Специализированные займы проще получить в ломбардах, которые работают с различными видами имущества, но размер кредита здесь будет сильно занижен, а процентные ставки, наоборот, повышены, если брать для сравнения популярные предложения от надежных коммерческих банков.

Вас также может заинтересовать:

Что делать, если созаёмщик отказывается от погашения совместного кредита?

Совместные кредиты часто позволяют получить займ на более выгодных условиях. К сожалению, возможны конфликтные ситуации, с отказами одного из партнеров от выполнения своих обязательств по погашению кредита. Как поступить добросовестному созаёмщику?