Объектов , вы можете посмотреть в соответствующих разделах нашего фотокаталога.
Для начала немного статистики. По площади (84 тыс. кв. км) Ленинградская область занимает 39-е место среди субъектов РФ. То есть, по площади она почти в два раза больше Московской (44 тыс. кв. км). В Ленинградской области проживают 1,8 млн чел., в Московской - 7,3 млн (это данные за 2016 год). Заселена Ленобласть, прямо скажем, неравномерно. Самые населенные районы - это те, что примыкают к Петербургу - Всеволожский и Гатчинский. В то же время, Подпорожский и Лодейнопольский районы по плотности населения (4-6 чел. на 1 кв. км) сопоставимы с Западной Сибирью.
Понятное дело, что цены на жилую недвижимость везде разные. Тем не менее, есть здесь вот какая особенность. Но за пределами 50-километровой зоны от Петербурга собственно расстояние до мегаполиса на ценах и уровне активности рынков жилья уже почти не сказывается. Здесь все иначе: дешевая, по сравнению с другими локациями, жилая недвижимость - признак безработицы. В то же время, если можно найти работу, то жилье дорогое и строительство ведется активно.
Кто переезжает в Ленобласть?
Разумеется, теми, кто сегодня рассматривает возможности переезда в Ленобласть, движут не только экономические мотивы. Не всем по душе ритм жизни, задаваемый мегаполисом. Благодаря относительно невысоким ценам на рынке недвижимости, Ленинградская область привлекает переселенцев с «северов», из вахтенных регионов Сибири, выходящих в отставку военных, участников федеральных жилищных программ.
По словам риэлторов, специализирующихся на региональных клиентах, бюджеты на приобретение жилья для большинства желающих переехать в Ленобласть составляют от 2 до 4 млн руб.
Многие из числа тех, кто переезжает в Ленобласть, отмечают благоприятный морской климат, относительно благоприятную экологическую обстановку, а также близость Европы (например, риэлторы из Кингисеппа шутят, что могут ездить в Эстонию не только на выходные, но и в обеденный перерыв), и собственно северной столицы.
Кстати, петербуржцы в Ленинградскую область в последние годы тоже переезжают. Молодежь, не желающая порывать с мегаполисом - в , которые расположены, в основном, во Всеволожском районе (Мурино-Новое Девяткино, Бугры, Кудрово). Поэтому пригородная застройка в последние годы стремительно уплотняется, а здесь растут высотки, под завязку укомплектованные малогабаритными квартирами-студиями.
Областная или городская прописка?
Кстати, какая разница между областной и городской пропиской? Важно помнить, что большинство социальных услуг россияне получают по месту регистрации. Например, в дачном массиве вы не сможете рассчитывать на «соцпакет» в виде школы, детского сада или амбулаторного медицинского обслуживания.
Что касается ситуации с местами в детских садах и школах, то в разных областных районах она отличается. Здесь все зависит от конкретной территории. Например, в ближайших к Петербургу населенных пунктах, где в последние годы развернулось массовое строительство жилья, с социальной инфраструктурой дело, мягко говоря, обстоит неважно.
Еще один момент, который всегда требует углубленного изучения - медицинская помощь. Например, в «приграничных» районах Петербурга и области случается, что в «городской» дом скорая помощь приезжает почти сразу, а в соседний, «областной» в течение сорока минут из ближайшего райцентра.
Квартиры в райцентрах
В населенных пунктах в пределах 100-километровой зоны, цены на просторные «вторичные» квартиры, порой кажутся потенциальным новоселам просто «коммунистическими»: так, по цене квартиры-студии в Петербурге почти в любом райцентре (кроме Гатчины и Всеволожска) можно приобрести просторную двух-, или даже трехкомнатную квартиру в относительно «свежем» типовом доме областной модификации.
К слову, еще с советских времен повелось, что в области строили дома с более просторными, чем в городе, квартирами. Например, в панельных домах 121-й серии образца 1980-х годов (в некоторых районах их называют «гатчинками») есть трехкомнатные - с холлами до 19 кв. м и кухнями до 14 кв. м. Такое жилье в свое время предлагали ударникам комсомольских строек в Кингисеппе, Выборге, Приозерске.
Квартирные рынки удаленных районов неплохо сбалансированы по соотношению «цена - качество жизни». Судите сами. Например, цены на однокомнатные квартиры в Лодейном Поле, стартуют с отметки 800 тыс. руб. С бюджетом чуть больше 1,2 млн руб. здесь можно приобрести однушку в доме с чистым подъездом, приветливыми соседями, магазинами, поликлиниками, детскими садами и школами на расстоянии не больше десяти минут неспешной прогулки. Двухкомнатные квартиры в панельках улучшенных планировок или кирпичных домах - от 1,5 млн руб, трехкомнатные - от 1,9 млн руб. Прибавив к обозначенным выше ценам суммы в 300-500 тыс. руб., получим представление о ценах на аналогичное жилье в Приозерске, Выборге или Кингисеппе.
Иными словами, материнский капитал (по данным на 2017 год, он останется таким же, как и в уходящем - чуть больше 453 тыс. руб.), или военная ипотека (2,35 млн руб.) в таких райцентрах могут обеспечить радикальное улучшение жилищных условий. Но, кроме того, в некоторых областных районах не на словах, а на деле реализуются федеральные и местные жилищные программы: строятся дома для молодых специалистов, а также переселенцев из ветхого и аварийного жилфонда.
Примечательно, что просторные квартиры в райцентрах пользуются ограниченным спросом. Значительно чаще переселенцы предпочитают приобрести компактную квартиру - в качестве «стартового» жилья, а оставшуюся часть бюджета вложить в строительство дома.
Квартира плюс дача
Большие дружные семьи из двух или трех поколений часто склонны рассматривать привычный еще с советских времен стиль жизни - квартира (или комната) в городе плюс дача.
Так или иначе, но именно в формате «квартира + дача» или «комната + дача» сегодня живут многие из числа перебравшихся в Петербург несколько лет назад. Построили коттедж в садоводстве, а жилье в городе используют в качестве маневренной жилплощади - для прописки, сдачи в аренду, или в перспективе - для отселения подросших детей-студентов.
Кстати, если вместе с загородным домом приобретается жилплощадь в городе, есть возможность сэкономить - например, присматриваться не к объектам в массивах ИЖС, а в СНТ и ДНП (разумеется, по причине последних законодательных коллизий, уже сформированных).
Выбор доступных вариантов здесь шире, но важно помнить о подводных камнях, таких, как разрешения на строительство (нынче их получить не везде просто), а также об уже упомянутой прописке.
А если коттеджный поселок?
Нередко выбор переселенцев падает на малоэтажку, таунхаусы, а также дома в коттеджных поселках. Как оценивать репутацию загородных девелоперов и перспективы развития их проектов? Этим вопросам мы посвятили уже множество публикаций.
Кроме юридических аспектов связанных с пропиской и разрешениями на строительство, будущему владельцу коттеджа, во-первых, нужно обращать внимание на темпы освоения территории девелопером проекта.
Во-вторых, сразу, то есть «на берегу», - узнавать в какие суммы в данном массиве обходится эксплуатация и коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, благоустройство, охрана и т.п.).
Третий момент заключается в том, что банки (в основном, «Сбербанк» и «Россельхозбанк») охотно кредитуют покупателей квартир в Ленинградской области. В то же время, кредит на покупку коттеджа получить гораздо сложнее: здесь каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...
X
Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?
X
Чем прописка в Ленобласти принципиально отличается от городской?
Отношение городских властей к девелоперам подтолкнуло многих к освоению ближайших к Петербургу областных земель. По разным данным, на границах Петербурга и области заявлено от 50 до 70 проектов КОТ.
Как правило, в таких проектах стоимость «квадрата» сравнительно ниже аналогичных проектов, расположенных в черте города. Но по-прежнему областная прописка даже при наличии более выгодной цены за квадратный метр пугает потенциальных покупателей.
По мнению экспертов, фактически, принципиальных отличий областной и городской прописки в настоящее время нет. Город и область достаточно интегрированы друг в друга. Сегодня развитие города и его географических пригородов идет в едином русле: происходит фактическое формирование и образование новой единой агломерации.
По мнению Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», для 70% населения различия в городской и областной прописке не имеют значения. «Рассматривая покупку квартиры на границе города и области, многие покупатели вообще не обращают внимания на то, что они будут прописаны в области, это является лишь формальностью», отмечает эксперт.
Преимущества областной прописки
Во-первых, если рассматривать коммунальные услуги в целом, то в Ленобласти они оказываются дешевле, чем в Санкт-Петербурге. Это один из главных плюсов. При этом каждый из застройщиков может применять новые технологии и системы, которые способны дополнительно снизить цену содержания квартиры. Например, в ЖК «Новый Оккервиль» устанавливаются автономные газовые котельные, которые уменьшают стоимость коммунальных услуг.
Во-вторых, важным преимуществом областной прописки является транспортный налог, который гораздо ниже, чем в городе.
В-третьих, в Ленинградской области действуют более низкие налоговые ставки, а также упрощена процедура регистрации договоров. «Но ввиду того, что Ленинградской область по площади значительно больше Санкт-Петербурга, областные жители несколько больше времени могут потратить на получение справок из государственных органов, т. к. для этого придется ехать в областной центр, - говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». - Но и этот недостаток будет нивелирован с введением электронной системы, к чему стремится Правительство РФ».
Недостатки и пути их решения
У покупателей при покупке квартиры в Ленобласти практически всегда возникает бесконечное число вопросов, связанных с медицинским обслуживанием, образованием, поскольку с детскими садами проблемно как в городе, так и в Ленобласти. При этом в большинстве масштабных проектов, реализуемых на приграничных территориях, проблемы с инфраструктурой решает сам застройщик.
Например, в рамках строительства жилого комплекса «Созвездие» будет построено несколько детских садов и школа. Таким образом, покупатель жилья автоматически получает для ребенка место в новом, современном и хорошо оборудованном детском саду. Также будет построен амбулаторно-поликлинический комплекс. Очевидно, что вместе с областной пропиской житель ЖК «Созвездие» получает преимущество пользоваться услугами современных центров социальной инфраструктуры.
Одним из существенных недостатков областной прописки является то, что на территории Ленинградской области не действуют городские льготы и программы финансирования. Например, принципиальным этот момент может стать для пенсионеров, поскольку коэффициент субсидий ниже в области, чем в городе.
Также человек, имеющий областную прописку, сильно ограничен в выборе образовательных и медицинских учреждений. «На текущий момент человек с областной пропиской вправе пользоваться услугами лишь областных поликлиник и других социальных учреждений, при том что аналогичные городские структуры, как правило, предоставляют услуги более высокого качества, - отмечает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар». - То же самое касается школ и детских садов, получается, что человек сильно ограничен в своем выборе».
Но для многих покупателей относительно низкая стоимость «квадрата», делает эти отличия непринципиальными.
В качестве вывода можно отметить, что важным моментом остается то, чтобы границы, в любом существующем виде, не являлись бы препятствием в развитии города и области, а несли какую-то существенную функциональную пользу. С точки зрения людей, приезжающих во вновь создаваемые пригороды, фактические границы агломерации уже давно расширены. К тому же, по мнению Леонида Сандалова, в скором времени, когда объединят область и город, разницы между городской и областной пропиской не будет.
По информации портала..
Разговоры о присвоении Кудрово статуса города в Ленинградской области ведутся уже несколько лет. Однако в начале ноября этого года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко публично пообещал, что по этому поводу уже в первом квартале 2018 года среди экспертов стартует опрос, а администрация Заневского городского поселения организовала голосование в Интернете. Например, «за» городской статус в составе 47-го региона для населенного пункта высказался и спикер областного парламента Сергей Бебенин. ОК-информ разбирался, чего хотят сами кудровцы.
Город по факту
Администрация Заневского городского поселения разместила опрос на своем официальном сайте 6 декабря. За это время в голосовании приняло участие почти 1,5 тысячи человек, из которых 93% единодушно пожелали увидеть Кудрово городом в будущем. Как пояснил корреспонденту ОК-информ глава МО «Заневское городское поселение», глава совета депутатов Вячеслав Кондратьев, перспективы с городским статусом для поселения уже проработаны. «Производить изменения надо в несколько этапов и через корректировку генерального плана», - отметил он.
По словам главы администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области Андрея Низовского, сейчас фактически Кудрово - это уже город, хотя и со своими проблемами. «И проблемы эти во многом связаны с тем, что юридически Кудрово - деревня. Многие жители новостроек, приезжающие из других регионов, часто этого даже не знают. Но дело ведь не в названии, а в том, что от статуса зависит количество социальных объектов, сам перечень этих объектов и, если можно так сказать, изначально закладываемая "мощность" каждого из них», - отметил он.
Низовский напомнил, что десять лет назад на территории Ленинградской области только начиналась застройка новых кварталов, вплотную примыкающих к Петербургу, и застройщики хитрили: планировали многоэтажные комплексы, но градостроительные нормы брали сельские. «Повторюсь, статус города для Кудрово - это не имиджевая акция, а создание инструмента, который упростит в первую очередь планирование и финансирование создания необходимого числа социальных объектов и дорожной сети», - подчеркнул он.
На высшем уровне
Председатель ЗакСа Ленобласти Сергей Бебенин поддержал муниципалов и отметил, что для изменения статуса необходим соответствующий законопроект. Документ может быть внесен губернатором 47-го региона с учетом мнений жителей Заневского поселения и Всеволожского района.
«При этом проведение местного референдума по вопросу изменения категории населенного пункта действующим законодательством не предусмотрено. Мнение жителей может быть выражено депутатами Заневского городского поселения и Всеволожского муниципального района», - подчеркнул он.
Как рассказал в беседе с корреспондентом ОК-информ губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, к присвоению городского статуса Кудрово подталкивает сама жизнь.
«Даже по меркам нашего региона - это уже хороший солидный город, а учитывая перспективу, это действительно будет такой среднестатистический город Ленинградской области. Это во-первых. Во-вторых, после того как Кудрово поменяет свой статус, изменятся и нормативы в социальной сфере, по благоустройству, дорогам и многому другому. Нам будет уже проще разговаривать с Петербургом по совместным развязкам», - отметил глава 47-го региона.
При этом Дрозденко пояснил, что изменение статуса не означает, что Кудрово выйдет из состава Заневского городского поселения. «Мы не планируем увеличивать количество муниципалитетов. Кудрово станет столицей Заневского поселения», - сообщил он.
В Ленобласти или в Петербурге?
Примечательно, что в ходе первого выездного Совета новостроек 5 декабря Александр Дрозденко невольно поднял болезненную тему присоединения к Петербургу приграничных земель Ленобласти. В ответ на вопрос жительницы Мурино, когда эта территория станет частью Северной столицы, губернатор резко заявил: «Никогда» . Несложно представить, что аналогичный ответ получили бы и кудровцы, если бы поинтересовались собственными перспективам.
После этого 6 декабря и «взорвались» соцсети, в которых активисты Кудрово запустили альтернативные голосования. Так, в группе «Жизнь в Кудрово» в социальной сети «В Контакте» только за два дня (с 6 по 8 декабря) в опросе приняло участие почти 4 тысячи человек, 93% из которых также высказалось за городской статус. Против оказались всего 3%.
Нашлись среди респондентов и те, кто поднял тему с присоединением к Петербургу. «Город в смысле СПБ, или г. Кудрово (а-ля г. Всеволожск)?», - задался вопросом один из проголосовавших. (орфография и пунктуация участников опроса сохранена. - Прим. ред.).
«При статусе города скорая помощь повезет человека в городскую больницу, а не во Всеволожскую. Мама, имеющая городскую прописку, получит деньги на детскую карту при рождении ребенка. Имеющая областную прописку их не получит. Можно будет встать на очередь в детские сады города, а их там гораздо больше, чем в деревне. Цены на коммунальные услуги в городе ниже, чем в деревне. И, наверное, еще есть какие-нибудь плюсы», - уверена одна из жительниц Кудрово.
«А что, вариант присоединения Кудрово к СПб уже не рассматривается?! Я считаю, что голосовать и бороться нужно только за это!», - согласилась с ней еще одна женщина.
«Говоря о присвоении статуса города, имеют в виду именно изменение статуса. Вместо "деревня Кудрово" будет "город Кудрово". Но все так же в Ленинградской области. И к Питеру по-прежнему отношения иметь не будет - ни детских карт, ни питерских больниц не ожидается», - ответили оппоненты.
Появились под текстом опроса и резкие высказывания против городского статуса в составе Ленобласти.
«Если магазин пятерочка переименовать в магазин шестерочка, что нибудь изменится? Нет. Поэтому я против, потому что абсолютно ничего не изменится, только добавится гемора, документы все придется переделывать», - заявил один из пользователей.
Напомним, что вопрос о присоединении Кудрово и Мурино к Петербургу вновь всплыл на повестку дня в октябре этого года, когда дело дошло даже до
Светлана Коваленко ЭкономикаДепутаты Законодательного собрания Ленинградской области утвердили в среду, 27 марта, сразу во всех трёх чтениях законопроект о присвоении Муринскому сельскому поселению городского статуса. С такой инициативой ранее выступил губернатор 47-го региона Александр Дрозденко. сайт разбирался, какие изменения в жизни ждут теперь жителей Мурино.
Согласно данным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время численность жителей Мурино составляет около 40 000. В соответствии с генеральным планом муниципального образования площадь жилого фонда к 2020 году должна была увеличиться до 812,8 тыс. «квадратов», однако уже к 2018 году она превышена в четыре раза от данного значения. Это давно уже городской квартал, где от «села» остались только 200 га сельскохозяйственной земли.
Как рассказали в пресс-службе парламента Ленобласти, преобразование муниципального образования в городское поселение повлечёт увеличение доходной части бюджета, а также увеличит перечень вопросов местного значения, отнесённых к полномочиям городского поселения.
Изменение категории населённого пункта Мурино влечёт передачу 3% НДФЛ в бюджет Муринского городского поселения, а это 16 млн рублей. Мурино сможет принять участие в федеральной программе «Городская среда» и получить дополнительные средства в бюджет городского поселения, которые можно использовать на обустройство общественных пространств и внутридворовых территорий и т. д., - пояснили в пресс-службе.
Вместе с тем, есть и очевидно неприятные сюрпризы. Так, депутат ЗакСа Вадим Малык уверен, что с изменением статуса муниципального образования тарифы на электроэнергию для граждан могут повыситься.
По словам председателя комитета по местному самоуправлению, межнациональным и межконфессиональным отношениям Лиры Бурак, перед принятием решения на сайте Муринского сельского поселения среди граждан было организовано электронное голосование, где 82,5% высказались за изменение статуса. В июне состоялись общественные слушания, где муринцам объяснили «плюсы» и «минусы» изменения статуса. Речь шла и о возможном повышении тарифов на электроэнергию. Участники слушаний были в курсе потенциального роста цен на ресурс, но также дали «добро».
Один из главных вопросов, который беспокоит жителей в социальных сетях, это возможность строительства «небоскрёбов» в Мурино. Дело в том, что в сельских поселениях в Ленобласти возможно возведение девятиэтажных домов, а в городской черте - 12-этажных.
Официально от комментариев в строительном блоке 47-го региона отказались. Однако источник в правительстве Ленобласти пояснил: жители Мурино могут не волноваться о переходе на новые нормативы.
Уже многие годы назад Мурино попало в зону интенсивной урбанизации для сельских поселений. Вот тогда и выросли все высотки. А выше 12 этажей строить в 47-м регионе уже несколько лет нельзя, - рассказал собеседник.
При этом нормативы по возведению «социалки» и объектов транспортной инфраструктуры для города отличаются в выгодную сторону по сравнению с селом.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в локации Мурино - Новое Девяткино (включая Бугры, где возводится ограниченное количество объектов), сейчас реализуются 24 проекта площадью 987,2 тыс. «квадратов» (27,3 тыс. квартир). В свободной продаже здесь находятся 367,7 тыс. кв. м жилья (10,6 тыс. квартир). Проекты реализуются в формате жилья класса «масс-маркет».
За прошлый год в локации Бугры - Мурино - Новое Девяткино были сданы 753 тыс. «квадратов», что составляет 50% от объёмов ввода жилья во Всеволожском районе за весь прошлый год. Для сравнения в Петербурге в Приморском районе ввели 600 тыс. кв. м. По итогам 2019 года в локации Бугры - Мурино - Новое Девяткино должны ввести 600-750 тыс. «квадратов».
При этом в локации Мурино основной объём проектов на ближайшей к метро территории уже построен и заселён. Далее освоение территории будет идти на отдалённых участках. Примером служит активный вывод проектов в конце улицы Шувалова компанией «Мавис», в портфеле которой рядом с ЖК «Цвета радуги» уже вышли в продажу «Авиатор» и «Урбанист». Потенциал земли имеется вблизи посёлка Лаврики.
В Новом Девяткино завершается ЖК «Озёрный». Дальнейшее развитие территории возможно при решении проблем компании «ГлавСтройКомплекс», у которой остановлены продажи ЖК «Галактика», где по совокупности можно возвести 232 тыс. «квадратов» жилья. «Дальпитерстрой» вынашивает плану по строительству 144 тыс. кв. м.
На Запад от Мурино, в посёлке Бугры, уже построены ЖК «UP-квартал Светлановский» компании «ФСК Лидер» и «Мурино 2017-2019» от «Самолёт ЛО». Этот девелопер приступил к следующей очереди «Мурино 2020», введены в эксплуатацию первые дома ЖК «Энфилд» компании «Арсенал-недвижимость». В перспективе будут освоены и другие земли посёлка (ведется согласование ППТ компании «ЮэСДжи девелопмент» на 265 тыс. кв. м жилья).
Кроме перспектив строительства высоток в Мурино, местных жителей в социальных сетях волнуют и бытовые вопросы: придётся ли менять паспорт из-за прописки, что писать в почтовом адресе, как и надо ли переоформлять документы.
«Я думаю нет, только по окончании срока действия паспорта. Вы же паспорта не меняли когда в условном Ленинграде рождались, а потом его переимевановали в СПБ», - отвечает один из пользователей в одной из самых активных групп в социальной сети «ВКонтакте» (орфография и пунктуация авторов соблюдены - прим. редакции).
«Я сейчас почитала, действительно, документы менять не обязательно! Даже документы о собственности) друзья в Кудрово живут, ничего не меняли и администрация им ответила, что данная процедура сугубо добровольная, есть время, можете заморочиться)))», - отвечают жители Мурино в социальных сетях.
Всего под записью о присвоении Мурино городского статуса стоит 301 лайк и свыше 300 комментариев.
Речь о Кудрово в муринской группе идет совсем не случайно. Дело в том, что в конце мая прошлого года эта бывшая деревня Ленобласти также получила городской статус. И теперь жители Мурино могут воспользоваться опытом кудровчан. А ещё несколько лет назад и те, и другие проводили активную кампанию по присоединению территорий к Петербургу. Власти обоих регионов тогда высказывались категорически против.