В основе альтернативной сделки лежит и одновременная покупка взамен другой квартиры. Альтернативные сделки являются наиболее распространенными на рынке недвижимости: их доля составляет 50-70% от всех совершаемых операций. Ведь наиболее распространенная причина продажи квартиры – стремление улучшить свои жилищные условия. Например, обменять одну большую квартиру на несколько других меньших по площади или приобрести жилье в другом районе, городе или большее по площади, с улучшенной планировкой.
От длины сложившейся цепочки зависит и сложность сделки. На практике число квартир в цепочке редко превышает 4.
Чистая продажа квартиры без альтернативы встречается на рынке весьма редко. Обычно так продают или при переезде лица в другую страну.
Мотивы заключения альтернативной сделки, как и формы ее реализации, могут быть самыми разнообразными:
- Разъезд или продажа одной квартиры и покупка вместо нее двух – наиболее распространенный формат данной схемы. Чаще всего причинами разъезда становятся развод, семейные разногласия между родственниками, потребность в раздельном проживании детей от родителей, раздел имущества и пр.
- Съезд – продажа двух квартир и покупка вместо нее одной . Это самый рисковый тип , которые часто распадаются на этапе реализации из-за того, что сложно найти покупателя на обе квартиры.
- Покупка взамен более дешевой квартиры : например, в другом районе или старом доме, либо покупка квартиры в регионах взамен московской.
- Покупка взамен более дорогой недвижимости : более распространенный вариант, предполагающий улучшение жилищных условий, например, приобретение жилья в взамен квартиры из .
Их отличием от обмена является то, что в данных сделках участвуют , а при равноценном обмене передачи денег не происходит.
Распространенность альтернативных сделок обусловлена их преимуществами. У продавца минимальные риски остаться без жилья: ведь продажа старой недвижимости и покупка новой происходят одновременно. При обычной сделке может получиться так, что старая квартира продана, а на поиск новой предстоит потратить немало времени. При этом немало денег придется потратить на съем квартиры, помимо прочего, возрастут и цены на рынке недвижимости. Альтернативные схемы широко распространены, поэтому они достаточно хорошо отработаны и безопасны.При этом не лишены такие сделки и определенных недостатков. Они достаточно уязвимы из-за невозможности сторон договориться и непредсказуемы с точки зрения сроков. Также по таким сделкам обычно берут более высокую комиссию, что увеличивает затраты на процедуру.
Порядок действий при альтернативной сделке
Кратко порядок действий при заключении сделки купли-продажи недвижимости выглядит следующим образом:
- Производится стоимости недвижимости (на основании сравнительного анализа аналогичных предложений на рынке или путем заказа отчета об оценке у риэлтора).
- Подыскивается потенциальный покупатель на квартиру.
- Поиск альтернативной недвижимости.
- Проверка сделки на .
- Получение за продаваемую квартиру и внесение его за недвижимость, покупаемую взамен. Подписание купли-продажи.
- Подготовка необходимого комплекта для заключения сделки.
- Подписание . Эти документы подписываются одновременно при участие сторон альтернативной цепочки.
- Если расчеты происходят с использованием или , то деньги закладываются в хранилище или переводятся на счет.
- Происходит перерегистрация на квартиры от продавцов к покупателям через Росреестр. Документы на внесение изменений в ЕГРН подаются одновременно по нескольким квартирам.
- Покупатели получают на руки из ЕГРН, которые подтверждают приобретенный статус.
- Продавцам также следует получить выписку, указывающую на выполнение ими своих договорных обязательства. На ее основе они смогут получить причитающиеся им деньги из ячейки или на счет.
- Производится приемка-передача оъектов недвижимости через подписание соответствующего .
Перечень необходимых документов
Продавцы недвижимости в рамках заключения сделок купли-продажи должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие правовых оснований для продажи квартиры. Перечень документации содержится в таблице.
| Наименование документа | Где получить | Для чего он нужен |
| Выписка из ЕГРН | В Росреестре или | Подтверждает статус продавца как правообладателя, свидетельствует об отсутствии на квартиру, делающих невозможным заключение сделки купли-продажи |
| Экспликация помещения/поэтажный план | БТИ | Подтверждает соответствие квартиры проектной документации и отсутствие неузаконенных изменений конфигурации |
| Договор купли-продажи, дарения, приватизации | Должен храниться у собственника или подлежит восстановлению в установленном порядке | Подтверждает законность возникновения права собственности |
| на сделку | Подписывается супругом продавца | Требуется при нахождении недвижимости в общедолевой собственности и подтверждает согласие супруга на распоряжение его долей |
| Выписка из финансово-лицевого счета | ОЕРИЦ, УК | Свидетельствует об отсутствии по услугам ЖКХ |
| Выписка из | Паспортный стол | Подтверждает отсутствие зарегистрированных в квартире лиц или содержит перечень прописанных |
Могут понадобиться и дополнительные документы: например, справка из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что лицо не состоит там на учете.
Также при регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в Росреестре потребуются:
- заявление об отчуждении прав собственности от продавца;
- заявление о вступлении в права собственности покупателем;
- квитанция с оплаченной в размере 2000 р. (указанная сумма может быть оплачена во время прохождения регистрационной процедуры или сразу после нее);
- договоры купли-продажи.
По результатам прохождения процедуры госрегистрации покупатели получают на руки выписку из ЕГРН , которая подтверждает закрепление за ними статуса собственника. Выдача о собственности на текущий момент была упразднена.
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости относится к сложным типам сделок и здесь часто возникают трудности из-за человеческого фактора. Ведь у данной сделки множество участников и скоординировать их действия бывает очень непросто. В результате нередко возникают проблемы:
- Одна из сторон от сделки (как на стороне покупателя недвижимости, так и продавца).
- В числе собственников оказываются лица, которые состояли на учете в ПНД или наркологическом диспансере , что делает их неправоспособными для заключения договора купли-продажи.
- Наличие в квартире лиц, которые имеют права на постоянное проживание в квартире (например, по договору ренты или отказавшиеся от ).
- Одна из сторон откажется продавать квартиру по заявленной цене. В результате у кого-то может не хватить денег на покупку альтернативы.
- Если один из договоров не пройдет проверку в Росреестре , то это приведет к отказу в регистрации всех остальных.
Таким образом, высок риск того, что из-за непонимания и несогласованности действий между сторонами может быть разорвана вся цепочка и придется заниматься подготовкой сделки и поиском альтернативы заново. Из-за этого весь процесс купли-продажи может серьезно затянуться.
Для того, чтобы снизить значение указанных факторов стоит заверять договор купли-продажи . Нотариус своей подписью подтвердит, что сделка является юридически чистой, а ее стороны обладают необходимыми полномочиями для подписания договора купли-продажи. Нотариально заверенные договоры, помимо прочего, проходят регистрацию в ускоренном порядке.
Сторонам следует подписывать купли-продажи и вносить . Это делает невозможным пересмотр стоимости в одностороннем порядке и дисциплинирует стороны к подписанию сделки на оговоренных условиях. Иначе у них возникают риски утраты внесенного задатка.Таким образом, альтернативные сделки купли-продажи предполагают участие нескольких сторон вплоть до 7 участников. Они предполагают продажу одной квартиры взамен на другую. Альтернативные сделки могут быть реализованы в самых разнообразных формах: съезд, разъезд, увеличение жилплощади и пр. Сделка происходит по общему алгоритму и предполагает заключение в письменной форме договоров купли-продажи, прохождение госрегистрации перехода права собственности в Росреестре и фактическую передачу недвижимости.
Поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 20.05.2019 года
В этой статье описан пошаговый план покупки
квартиры, актуальный в 2019 году.
ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.
1 шаг:
Определите юридический статус квартиры:
- без зарегистрированного права собственности (первичка)
- с зарегистрированным правом собственности (вторичка)
Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»
Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:
Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах.
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример: (Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН.
Там можно заказать:
- выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
- так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.
Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:
Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .
Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.
Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:
Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом
Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:
Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.
Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.
Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:
Все участники сделки подают в Росреестр о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.
Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра
Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.
Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:
адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные
Уточните место получения зарегистрированных документов.
Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:
Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью
Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. (С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.
Проверьте на отсутствие ошибок!
Интеллект-карта для оформления покупки квартиры
Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:
- ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года
- Правила ведения Единого государственного реестра прав
- Гражданский кодекс РФ
- Жилищный кодекс РФ
- Семейный кодекс РФ.
Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru
В последние годы сделки с недвижимостью стали частным явлением. Их владельцы стремятся продать квартиры, в силу различных причин, одной из которых является невозможность содержать несколько квартир ввиду невысокого заработка. Им приходится платить большие налоги несоразмерные с получаемой от сдачи ее в аренду прибыли. К тому же год от года повышается стоимость коммунальных услуг, что служит основанием для избавления от лишней квартиры.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Общие понятия
Помимо того он может отказать в исполнении обязательств, если покупатель не выполнит принятые на себя обязательства.
Он вправе потребовать с покупателя , подтверждающий его намерение об осуществлении в дальнейшем сделки купли-продажи.
Что это такое
Что касается обретения права собственности в порядке дарения, то действие подтверждается договором дарения.
Бывший правообладатель может оспорить договор дарения в судебном органе, что повлечет к потере квартиры и денежных средств, заплаченных за нее.
При процедуре основанием перехода квартиры с точки зрения юридического права является:
Каждый их участников сделки, связанной с продажей квартиры, которая была унаследована, подвергается определенным рискам. Квартира, полученная в наследство, может быть продана, если оформлена соответствующая документации.
Покупатель должен их проверить, чтобы не попасть в мошеннические схемы. Они разрабатываются и приводятся в действие недобросовестными людьми, которые не брезгуют ничем.
Что касается рисков продавца, то наиболее распространенным является потеря потенциального покупателя, если у него затянется процедура сбора требуемых документов.
Если он заключит , получить предоплату, оформив при этом на получение денежных средств, то он обезопасить себя от каких-либо рисков.
С чего начать
Как правило, поиск покупателя ложится на плечи владельца квартиры, который намерен ее продать. Сделка успешно совершится, если будет найден потенциальный покупатель, готовый выкупить квартиру.
Наилучшим вариантом станет заключение предварительного договора, внесение предоплаты, оформленной надлежащим образом.
В договоре купли-продажи должны быть включены пункты, содержащие:
Понятие процедуры «сделка купли-продажи» предусмотрено в положениях . Она относится к категории наиболее распространенных оснований, в результате чего возникают гражданские правоотношения.
При ее помощи участники экономического оборота претворяют в жизнедеятельность личную гражданскую правоспособность.
Ее формы обладают многообразием, в силу чего действия сделки позволяют распорядиться движимым, недвижимым имуществом по усмотрению владельца.
Основные этапы
До начала сделку купли-продажи нужно квартиру с целью установления ее стоимости, для чего проводится анализ цен на рынке недвижимости.
Продавец должен точно определиться со стоимостью квартиры, чтобы впоследствии он раскаялся о назначение минимальной цены за нее.
Для интересующих вопрос, как проходит сделка купли-продажи ниже приведен порядок ее осуществления.
Чтобы ее оформить продавцу необходимо:
По общепринятым правилам покупатель подает заявление вместе с документами на квартиру в отделение ФКП Росреестр по местоположению квартиры, чтобы осуществить регистрацию права собственности с последующей выдачей официального свидетельства.
В день совершения сделки заинтересованным лицам надлежит предъявить все документы в Управление Федеральной регистрационной службы, подписать договор, подать заявление на регистрацию сделки.
Прием документов сопровождается выдачей расписки, в которой указываются все принятые документы. В ней отмечается дата выдачи свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя.
Договор купли-продажи жилой площади можно составить в произвольной форме письменно. Сделка расценивается в качестве заключенного со дня регистрации права собственности управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.
Участники сделки подписывают договор купли-продажи, который подается также в указанный выше орган для осуществления регистрации.
Управление ФСРКиК регистрирует переход права собственности, после чего выдает свидетельство. В силу указанного фактора необходимость удостоверения договора в нотариальном порядке отпадает.
По усмотрению участников сделки купли-продажи он может быть заверен у нотариуса, если такого рода мера была предусмотрена в предварительном договоре либо соглашении.
При оформлении сделки купли-продажи в нотариальном порядке производятся действия:
- Проверка личности участников сделки, которые обратились к нему.
- Установление дееспособности и правоспособности участников сделки.
- Разъяснения участникам сделки купли-продажи смысла и значения договора.
- Проверка соответствие содержания договора намерениям участников.
- Установление правомерности сделки купли-продажи.
Все виды нотариальных действий осуществляются сообразно положениям акта . В нем предусмотрен порядок оформления сделки, приведен перечень требуемых и сопутствующих документов.
Порядок оформления
В соответствии с новыми правилами оформления документации сделки купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если продается недвижимое имущество либо его некая часть.
Данное правило действует с начала текущего года и распространяется на процедуру реализации доли недвижимости, которое принадлежит определенной категории лиц.
В их число входят:
Немаловажную роль играет наличие нескольких правообладателей на квартиру, поскольку каждый из них имеет право претендовать на некую ее долю.
Если в их отношениях назревает какой-либо конфликт, то любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях Гражданского кодекса.
Видео: алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости
Важные нюансы
В ходе совершения сделки между ее участниками устанавливаются гражданские права и обязанности. Они могут видоизменяться либо прекратится. Результатом совершения сделки является подписание ими договора.
Норма предусмотрена в указаниях — . Многие граждане интересуются, как провести сделку купли-продажи квартиры самостоятельно без посредников.
Соответственно нормативам законодательных актов сделка любого рода должна проводиться на условиях, предусмотренных договором.
Он удостоверяет действительность совершенной сделки, вследствие чего квартира отходит от одного лица к другому на праве собственности.
Ее условия вытекают из правомерности юридического действия в получении участником сделки желаемого результата.
К ним относятся условия:
- законность содержания сделки;
- дееспособность участников;
- соответствие воли и волеизъявления;
- соблюдение формы сделки.
Граждане должны соблюдать вышеперечисленные условия, потому что неисполнение одного из них приведет к признанию сделки , если иные условия не предусмотрено законом.
При продаже недвижимости каждый российский гражданин обязан уплатить налог , размер которого составляет 13% от общего дохода.
В него входят все виды получаемых ими доходов, включая доход от реализации недвижимого имущества. Но при этом они наделены правом получения при покупке жилой площади.
Если квартира принадлежит нескольким лицам, то каждый из них имеет право претендовать на продаваемую долю.
При возникновении конфликтной ситуации любой из правообладателей может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи. Норма предусмотрена в положениях статьи 250 Гражданского кодекса.
В ней отмечено, что владельцы определенной доли права собственности обладают преимущественным правом на приобретение продаваемой доли.
Если квартира была получена вследствие наследования, то нужно уточнить дату наследодателя, то есть предыдущего правообладателя.
454
Разъясняются основания для установления, изменения и прекращения прав и обязанностей граждан, совершающих определенные виды сделок. Например, в указаниях статьи 454 ГК разъяснен порядок осуществления сделки.
Акт устанавливает юридический факт совершения значимых действий, одним из которых является сделка. В ней проявляются имущественные отношения, как между юридическими лицами, так и физическими.
Они возникают среди юридических лиц — коммерческих учреждений, выступающих в качестве средства рыночной экономики, обладающего высокой эффективностью.
Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.
И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.
Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.
Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.
Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.
В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.
Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.
Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.
Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .
Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.
При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).
Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.
Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.
Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.
Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.
Предварительный договор
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.
Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.
Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.
Оформление сделки купли-продажи квартиры
Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.
Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.
Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.
Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.
Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.
Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.
Расчеты
При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.
Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.
Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.
Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.
Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.
Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.
Регистрация
С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.
Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.
Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.
Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:
- заявление;
- соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
- правоустанавливающие документы на квартиру.
Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.
Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.
При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.
Налогообложение
Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.
Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.
То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.
Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.
Как правильно провести сделку купли-продажи квартиры — этот вопрос беспокоит многих. Ведь несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ хотят купить квартиру, либо ее продают.
Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления имущества.
Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.
Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи недвижимости достаточно воспользоваться нашим ресурсом.
Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей
Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов.
Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения квартиры.
Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.
В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ. В ней четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы. А также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора.
Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:
- Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
- Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является такая сделка, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
- Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
- В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другим участником и законодателем (не всегда) (статья 165).
Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.
Что касается обращения к НК РФ, то относительно описанной сделки важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.
Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи недвижимости используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по коммунальным платам от старого собственника к новому».
Как провести сделку купли-продажи квартиры — порядок оформления
Как проходит сделка купли продажи квартиры?
Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.
В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.
Мнение юриста-эксперта:
В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.
В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.
Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.
Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.
Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.
Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.
Итак, порядок оформления выглядит следующим образом:
- В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
- Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем. И максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
- При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
- все правоустанавливающие документы на квартиру;
- кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
- заверенная нотариально выписка из домовой книги;
- бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
- выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
- нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
- бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).
Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения
Покупателю же нужно будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.
- Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
- предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
- окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
- размер внесенного задатка или аванса;
Бумагу необходимо нотариально заверить и подтвердить факт передачи задатка или аванса распиской.
Уладив все нюансы и подготовив окончательный договор купли-продажи в двух оригинальных экземплярах для каждой стороны, можно осуществить сделку, естественно, с нотариусом. В окончательный договор вносится следующая информация:
- окончательные условия по продаже квартиры;
- стоимость предмета сделки (квартиры);
- способ оплаты и порядок передачи денег;
- дополнительные нюансы соглашения.
- После заключения окончательного договора проводится исполнение его условий с обеих сторон сделки (передача денег, прав собственности и т.д.).
Вот так выглядит общий порядок оформления купли-продажи квартиры. Его стоит придерживаться в каждом индивидуальном случае.
На что еще необходимо обратить внимание продавцу и покупателю, чтобы избежать мошенничества при заключении сделки?
В процессе купли-продажи недвижимости есть ряд нюансов, которые должны учитывать обе стороны сделки при ее заключении. Соблюсти правильность и гарантировать себе безопасность сделки помогут представленные ниже советы.
Все, что нужно помнить продавцу :
- Максимально презентабельно показывайте свою квартиру каждому потенциальному покупателю.
- Проведите верную оценку стоимости квартиры, иначе спрос на нее будет мал.
- Передавать ключи для квартиры можно только после того, как вы получили все деньги по договору. В таких ситуациях лучше работать через гаранта (например, банк).
Все, что нужно помнить покупателю :
- Выбирая квартиру, внимательно изучите потенциальный предмет сделки, дабы удостовериться в правильности его оценки. Если имеется повод для торга – торгуйтесь.
- Перед покупкой квартиры обязательно проверьте ее на «чистоту». Для этого необходимо обратиться с личными данными продавца в Росреестр для установки наличия у него прав собственности на имущество; в налоговые органы, ЖКХ и ЕИРЦ для проверки задолженностей по квартирным платежам; в ФССП (судебные приставы) для проверки наличия ареста имущества.
- В процессе оформления и заключения сделки работайте только с проверенными и надежными риелторами, нотариусами и гарантами.
- Передавайте деньги через гаранта или с использованием расписок, и только после заключения договора.
О каких-либо дополнительных нюансах конкретной сделки можно узнать, проконсультировавшись с профессиональным юристом.
Выбор формы оплаты
Какая из форм оплаты договора наиболее обезопасит сделку по приобретению квартиры?
Заключая договор, необходимо обязательно указать форму оплаты и способ передачи денег за предмет сделки от покупателя продавцу. В зависимости от выбранного способа может определяться размерность налога и безопасность сделки.
На сегодняшний день выделяют следующие основные формы оплаты при купле-продаже квартиры:
- Банковский перевод (безналичный расчет) . Осуществляется через банк, вследствие чего скрыть подробности сделки и сэкономить на налоге не выйдет в любом случае. Чеки по оплате предоставляются при переоформлении права собственности на квартиру в Росреестр. Способ оплаты является достаточно безопасным.
- Наличный расчет . Данная форма оплаты позволяет скрыть некоторые подробности сделки и сэкономить на налоге. Используя подобный способ оплаты, можно указать в договоре меньшую сумму, чем получит продавец. Однако в таком случае на последнего накладываются дополнительные риски. Наличным расчетом можно работать как напрямую с продавцом, так и через риелтора или банк в качестве гаранта.
- Рассрочка или кредит . Осуществляется подобный вид оплаты через заключение соответствующих соглашений.
Вне зависимости от используемой формы оплаты желательно заверять каждый факт передачи средств расписками или каким-либо другим гарантом.
Как застраховать договор и избежать неприятностей с риелторами
Как избежать неприятностей с недобросовестными и нечестными риелторами?
Многие люди при осуществлении купли-продажи квартиры сильно заботятся о безопасности проводимой сделки. Максимально снизить риски срыва сделки или мошенничества можно одним из следующих способов:
- Страхование договора через страховую компанию. Осуществляется обращением в надежную организацию и уточнением всех условий по страховке сделки.
- Проведение купли-продажи через надежного риелтора. Осуществляется аналогичным предыдущему способом. Главное при работе с риелтором – проверить его надежность и внимательно читать условия заключаемого с ним договора. Для проверки риелтора на «чистоту» имени можно использовать отзывы о нем, послужную книгу и подобные вещи.
- Использование гарантов при передаче денег.
Стоит понимать, что главным гарантом безопасности сделки будет правильно и юридически . Поэтому никогда не экономьте на юристе и нотариусе, уточняя все нюансы проводимой сделки.
Основные нюансы процедуры
Резюмируя статью, отметим основные нюансы сделки по купле-продаже квартиры. Учитывать их стоит обязательно, ведь перед оформлением юридической процедуры важно понимать то, какие особенности она имеет.
Итак, основными нюансами в описанном мероприятии являются:
- Стоимость проводимого мероприятия . Даже продажа относительно недорогой квартиры может влететь в копеечку в плане стоимости оформления сделки. Для продавца это особенно актуально, ведь не он покупает имущество, а у него, поэтому ему важно знать, какие траты необходимо нести дополнительно. В процессе оформления договора и сделки в целом продавцу потребуется оплатить услуги нотариусов/юристов (5 000-150 000 рублей). А еще оформление документов (3 000-30 000), уплату налогов (13 % от стоимости квартиры), услуги риелтора (до 10 % от стоимости квартиры) и услуги гарантов (до 5 % от стоимости квартиры). Покупателю же нужно выполнить свои условия по договору (выплатить деньги за предмет сделки) и при необходимости потратиться на услуги юристов, нотариусов и гарантов.
- Проверка покупаемой квартиры на чистоту . Обязательно выполняйте подобное мероприятие, ведь дополнительно к недвижимости можно приобрести и долги по нему, а то и вовсе потерять квартиру после покупки.
- Правильное и юридически грамотное . Не осуществив подобной процедуры, можно создать себе ряд проблем.
- Осуществление всех условий договора с обеих сторон . Также обязательное мероприятие, так как в противном случае придется нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем.
Как видите, сделка купли-продажи квартиры — пусть несложная юридическая процедура, но слегка запутанная. Не забывайте об указанной в этой статье информации, если собираетесь продавать/ , ведь она в полной мере описывает данное мероприятие и все его нюансы.
Ответить
Конечно все сделки лучше проводить с юристом, но иногда неблагонадёжные юристы вплотную сотрудничают с не чистыми на руку риелторами, как избежать подобной схемы в своей жизни?
Ответить