Инвестирование в новостройки. Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи. К коммерческой недвижимости относятся

Инвестиции в новостройки — один из наиболее доступных вариантов для тех, кто только начинает задумываться о вложениях денег в недвижимость и не располагает значительными средствами. Здесь можно даже со сравнительно небольшим капиталом получить существенную прибыль. Главное, учесть все нюансы, знать подводные камни, которые могут поджидать неопытного инвестора и не доверять «свои кровные» кому попало.

Как зарабатывать на новостройках:

Покупка готовой к заселению квартиры и ее последующая сдача.
Покупка на этапе закладки фундамента — продажа готовой квартиры.
Вложения на раннем этапе, ремонт помещения — затем сдача в аренду.

Выбираем застройщика

Чтобы инвестиции в жилищное строительство были успешными, первое, на что следует обратить внимание — репутация застройщика. На рынке сегодня представлено множество предложений, которые соблазняют привлекаемыми ценами. Однако недаром говорят, что бесплатный сыр бывает только в одном месте — мышеловке. А потому лучше переплатить и получить в итоге квартиру, чем потерять все вложения, соблазнившись красочными обещаниями. Да и нервы сбережете, пока будете ждать завершения работ.

Так что, если видите предложения, которые как минимум в полтора-два раза ниже, чем в среднем установились на рынке, стоит задуматься — а стоит ли овчинка выделки. Поверить в то, что застройщик мечтает себе в убыток обеспечить вас новенькой квартирой — сложно. Значит либо качество возведенного здания будет не ахти, либо цель проста — выманить у доверчивых граждан лишнюю копейку и исчезнуть в голубой дали.

Проверяем документы. Это важный момент, к которому следует подходить со всей тщательностью. Поинтересуйтесь документами на землю, разрешениями от властей на строительство, условиями подключения к городским коммуникациям.
Учтите, если застройщику разрешили построить небольшой магазин, а он вместо этого возводит многоэтажку в надежде затем ее узаконить, этот процесс может обернуться большими проблемами.

Почитайте информацию на специализированных форумах, группах в социальных сетях. Поинтересуйтесь, что пишут люди, которые уже имели дело с тем или иным застройщиком. Особенно если вы рассматриваете недвижимость второй-третьей очереди строительства. В таком случае составить представление о том, что вы получите по отзывам людей, уже заселившихся в сданный объект первой очереди, труда не составит.

Если хотите окончательно удостовериться, что приняли правильное решение, стоит обратиться к юристам и заказать у них независимую экспертизу.

Этапы строительства — выбираем подходящий

Вложение в недвижимость на этапе строительства происходит на разных стадиях. И свои плюсы, и минусы существуют в каждом из них.

В частности, выделяют такие этапы:

Вырыт только котлован и заложен фундамент.
Здание активно строится.
Проводится отделка помещений.
Ввод в эксплуатацию.

Главный принцип — чем раньше инвестируете деньги — тем больше получите денег в итоге при перепродаже. Минимальные вложения требуются на стадии, когда только вырыт котлован и ведутся работы с фундаментом. Здесь можно сэкономить на вложениях и до 50% от окончательной стоимости жилья. Однако этот вариант и самый рискованный.

Причем ни доброе имя застройщика, ни количество уже сданных им объектов не являются сегодня гарантий, что и этот дом будет введен в эксплуатацию вовремя.

Более привлекателен для инвесторов этап активного строительства. Здесь уже и результат хоть какой-то виден и безопасность вложений возрастает. Ведь если дом уже отстроен хотя бы наполовину, застройщику все же выгоднее его завершить, пусть даже на не самых выгодных условиях, чем замораживать. Но учтите, каждый последующий этап как-то постройка нижних этажей, возведение крыши на уровень повышают сумму, которую придется внести,

Минимум рисков на этапе отделки квартир. И при этом стоимость еще не заоблачная хотя и достигает уже до 90% от окончательной цены, и видно, что вы будете иметь в результате: планировка, качество материалов, вид из окна.

Как только вы получаете свидетельство о собственности на квартиру, она уже перестаёт считаться новостройкой, все риски исчезают, и цена автоматически взлетает до своей реальной стоимости.

Правильно выбираем новострой

Чтобы продать квартиру удачно или сдавать её в аренду за хорошие деньги, важно правильно выбирать новостройку. Первое, что учитываем — где находится дом. Хорошо ли развита инфраструктура, удобно ли добираться в другие районы города, имеются ли поблизости магазины, школа, детский сад. Как обстоят дела с парковкой.
Поинтересуйтесь перспективами развития района, планами городских властей по его развитию. Ведь если, к примеру, здесь построят в ближайшие годы предприятие, которое будет загрязнять окружающую среду, толку от ваших инвестиций будет мало.

Начинать стоит с квартир эконом класса и рассматривать в этом сегменте квартиры студии, однокомнатные варианты или неординарные проекты. Обязательно перед покупкой побывайте на месте строительства и убедитесь, что работы активно продвигаются вперед.

Вложения в новостройки — плюсы и минусы

Прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту инвестиций в строительство жилой недвижимости стоит рассмотреть преимущества и недостатки данного метода вложения денег.

Из минусов:

Уровень риска достаточно высокий, поскольку вероятность что объект не будет достроен существует всегда.
Возможность срыва сроков сдачи в эксплуатацию.
На ранних этапах строительства предугадать каким будет качество постройки, невозможно.
Долгое время ожидания завершения строительства — год-два.

Из плюсов:

Требуются значительно меньший капитал, чем если бы вы приобретали квартиру на вторичном рынке.
Высокий уровень дохода после перепродажи.

Покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее перепродажей требует также и минимальных временных затрат. Все что нужно — найти подходящий вариант, заключить договора и затем уже когда объект достроится поручить ее продажу риелтору.

1 способ - покупка квартиры с последующей перепродажей
Разберем оценку потенциала объекта
Так сколько же комнат выгоднее брать?
Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского
2 способ - новостройки для сдачи в аренду
Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость - покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

Вы задумались над инвестированием в недвижимость. Хотите вложить средства в новостройку, тогда Вас непременно заинтересовали такие вопросы:

С какой суммой можно входить в этот бизнес?
Чек-лист оценки новостройки?
Как оценить потенциал объекта?
Сколько комнат в новостройке брать?
А может выгоднее сдавать квартиру в аренду?

Раскрываем все секреты покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду !

1 способ - покупка квартиры с последующей перепродажей

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Приведем простой пример:

В Сочи студию можно купить за 400 тыс.руб. Т.е. даже с небольшими суммами: 400-500 тыс. рублей в регионах можно купить квартиру с ипотекой.

Стоимость квартиры в Подмосковье - 970 тысяч рублей, площадь 24 квадратных метра. Построят в третьем квартале 2015 года, свидетельство собственности - примерно первый квартал 2016 года. Смотрим стоимость новостроек через год тем же застройщиком, который начинал строить год назад и сравниваем с ценой сейчас. Стоимость квартиры выходит 1 млн. 400 тыс. рублей, где-то на 40% дороже. Стоимость вторичной квартиры будет 2,1 или 2,5 млн. рублей, в зависимости от ремонта. Примерно на 120-130% прирастает за это время. Под ипотеку делаем предоплату 20% первый взнос, вышло 195 тыс. рублей.

Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300% , это пример с новостройкой, студией.

Разберем оценку потенциала объекта

Ликвидность. Определяется спросом и ограниченностью предложения.
Транспортная доступность.
Количество комнат для новостроек?

К ней относится ликвидность , ликвидность определяется спросом и ограниченностью предложений. Насколько активно покупают в этом районе и насколько большое предложение будет в этом районе, который застраивается.

Есть два варианта: к примеру, в Долгопрудном стоится огромный район, около двадцати домов, 25-этажных. Второй вариант - это точечная застройка, один дом строится. Какое из этих предложений лучше?

Точечный вариант будет гораздо лучше, так как отсутствует конкуренция, есть ограниченность предложений. Если есть 20 домов по 25 этажей, то там предложений будет много. При условии, что дом построен в городе, а не на окраине или в поле.

Для того, чтобы узнать оценку доходности новостройки, Вы можете воспользоваться калькулятором:

Скачать калькулятор расчета доходности новостройки

Для удобства в калькулятор вбиты типовые расчеты инвесторов на реальных новостройках - по ним Вы без труда сможете рассчитать свой проект.

Так сколько же комнат выгоднее брать?

Допустим . Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно будет купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дает прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год - прирост 900 тыс. рублей.

Самый большой прирост у самой маленькой квартиры, у студии прирост составит еще больше. Трехкомнатные выгоднее, чем двухкомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры для перепродажи менее интересны.

Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского

(Фрагмент семинара «Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости» . Ведущий Николай Мрочковский)

2 способ - новостройки для сдачи в аренду

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачи в аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро - через 2-3 месяца. Это хорошо тем, что можно подобрать идеальные объекты под сдачу.

Начнем с планировки под сдачу, можно взять двухкомнатную с пятью окнами или однокомнатную с тремя окнами. На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
Для сдачи можно брать первый этаж, потому что мокрые зоны, мало соседей, дешевле на 5 или 10%. К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость, но это лишние затраты и время.
Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13% в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3-4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18%.
Минусы: в новостройке нужно ждать, пока она достоится. Есть риски, что достоят не вовремя, что за это время надо платить, а затем еще делать ремонт.

Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость - покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

(Кейс Карины Соколовой - участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Покупка малогабаритных квартир (19 - 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные , чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня . День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
нужно тщательно проверять застройщиков;
продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия - купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) - это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше - 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 - 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
Построили первые этажи – еще плюс 10%.
Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи ».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Существует множество финансовых инструментов и вариантов сохранения и приумножения сбережений. В современной экономической обстановке вложения в недвижимость становятся более надежными, чем ценные бумаги и банковские депозиты. Классические инвестиции в недвижимость служат для защиты капитала от инфляции и для получения определенного дохода.

Цели инвестирования

В зависимости от своей готовности к риску, от ожидаемых результатов, от наличия капитала инвесторы выбирают несколько путей получения прибыли от инвестирования в новостройки:

приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду;
приобретение квартиры на ранних этапах строительства дома с продажей на более поздней стадии готовности, но до получения ключей и оформления в собственность;
приобретение квартиры с последующей перепродажей после сдачи дома.

Выбор объекта инвестирования

студии;
небольшие ликвидные «однушки»;
реже – маломерные «двушки».

Такие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом, и вам будет легче их и продать и сдавать в аренду.

Выбирая для инвестирования студии, отдайте преимущество помещениям с квадратной планировкой и 2 окнами, даже если эти объекты будут стоить дороже.

Цена студии в приведенном выше примере отличается всего на 200 тыс. руб. (1.6 и 1.8 млн. руб.), но такую квартиру потом будет проще продать или сделать в ней хороший дизайн.

По каким критериям выбирать

Выбирая квартиру для инвестиций, придется учитывать множество факторов:

цена, за которую вам ее предлагает застройщик;
близость к метро или другим транспортным узлам;
окружающая инфраструктура;
срок сдачи дома;
удобство ее планировки, этаж, вид из окон;
наличие рядом промзоны или застройка на месте бывшей промзоны.
количество бюджетных квартир на этаже и в доме, что повлияет на будущее социальное окружение;

Наличие большого числа студии превратит дом в некое подобие общежития с соответствующим контингентом и социальным окружением. Места общего пользования: парадные, лифты, холлы при этом очень быстро придут непрезентабельный вид.

Лично я в выбранном районе от станции метро на карте провожу окружность диаметром 1 километр (это реальная пешая доступность в 7-10 минут) и начинаю отбор внутри получившегося круга по надежности застройщика .

Не ленитесь съездить на место строительства и оценить стройку «вживую». Заодно и на практике проверите сколько минут идти до вашей будущей квартиры.

Еще какое-то время наблюдаю за ходом строительства по веб-камерам на сайте застройщика. На этом этапе важно убедиться, что на объекте идет работа, и он не «заморожен».

И лишь потом принимаю окончательное решение.

Как выбрать надежного застройщика

При инвестировании в новостройки выбирать надо не объект строительства, а застройщика. Следование этому неочевидному правилу во многом может обезопасить инвестора от неприятностей. Когда речь идет о квартире стоимостью в несколько миллионов, разумно не скупиться и переплатить за хорошую историю компании, чем потом все время строительства переживать за свой выбор.

Предварительно необходимо изучить основные вопросы:

Что уже построила эта компания. Чем дольше застройщик работает, чем больше он выстроил домов, тем он надежнее. Причем, следует обращать внимание на характер выстроенных объектов. Если застройщик строил коттеджные поселки, а теперь вдруг взялся за многоэтажку, то невозможно гарантировать качество строительства.
Были ли ранее задержки по сдаваемым объектам у данного застройщика.
Есть ли у застройщика своя производственная база, или он пользуется услугами субподрядчика. Есть вероятность того, что компания без своей базы «растворится», и дом останется недостроенным.
Отзывы и рекомендации в Интернете. Когда компания строит не первый дом, то в сети можно найти общение реальных жильцов — сдавались ли дома вовремя, каково качество квартир. Главное – искать не на сайте застройщика, а на сторонних форумах.
Насколько активно идет работа на строительной площадке. Если срок сдачи дома через год-полтора, а на участке только начали строить фундамент, то велика вероятность того, что этот срок будет нарушен.
Форма заключения договора. Незаконны все виды договоров, кроме:
1. договора жилищно-строительного кооператива;
2. договора долевого участия;
3. договора с учетом жилищных сертификатов.

Лично у меня есть положительный опыт работы с петербургскими строительными компаниями ЛСР , Полис и отрицательный опыт по ПДДУ в компании Дальпитерстрой (задержка по срокам).

Минимальные суммы для входа в этот бизнес

Естественно, в каждом городе свой рынок недвижимости, и свои сложившиеся цены. И зависят они, помимо себестоимости, от баланса спроса и предложения. А самый большой спрос складывается в крупных городах. Значит, не стоит удивляться и гораздо большей стоимости в них квадратных метров.

На сегодняшний день небольшая студия в Санкт-Петербурге неподалеку от КАДа на этапе котлована будет стоить не менее полутора миллионов рублей. В Москве такая же квартира с примерно тем же расположением не будет стоить дешевле трех миллионов.

Сколько можно заработать

До 2015 года, то есть до наступления кризиса, в среднем на новостройке можно было заработать примерно 50% за 2 года (от этапа котлована до получения ключей), что составляло 25% годовых. Данный вид инвестирования существенно превышал банковские вклады по доходности. В кризис прибыль немного уменьшается, хотя общая тенденция сохраняется.

смотрим стоимость объекта в начале продаж (этап котлована);
сравниваем со стоимостью переуступки аналогичного объекта на этапе получения ключей.

Риски при инвестировании в новостройки

При инвестировании в недвижимость наряду с планируемой доходностью следует рассматривать и защищенность этих инвестиций от возможных рисков:

Максимально уменьшить риски возможно за счет тщательного выбора застройщика и заключения договора долевого участия (ДДУ) с учетом федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Какой договор заключать

договор долевого участия в строительстве;
договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Обе эти схемы полностью надежны, законны и популярны, и у каждой есть преимущества и недостатки.

Рассмотрим договор долевого участия . К его достоинствам стоит отнести:

Прозрачность документации. Перед заключением ДДУ застройщик должен предоставить обширный пакет документов на строящийся объект. А по бухгалтерской отчетности застройщика можно составить мнение и о его финансовом положении.
Регистрация ДДУ в госорганах гарантирует защиту дольщику от двойной продажи его квартиры. Право собственности на квартиру признается за ним, и застройщик не сможет продать квартиру третьему лицу, не расторгнув первый договор.
Четко прописанный срок сдачи объекта. Если застройщик в него не укладывается, он обязан выплатить дольщику компенсацию. Если в новой квартире обнаруживаются недоделки и недостатки, застройщик обязан устранить их безвозмездно и в кратчайшие сроки.
Страхование ответственности. С начала 2014 года застройщик до заключения договора с дольщиками обязан оформлять страховку. Без нее Росреестр не зарегистрирует договор.
Дольщик может в любой момент расторгнуть договор.

Минусы:

Рассрочка платежа, как правило, не превышает 5 лет.
Риск банкротства заемщика и потери инвестированных средств.

На фоне таких достоинств ДДУ договор ЖСК выглядит откровенно слабым:

необходимость уплаты вступительного взноса, который не идет на накопление;
стоимость неоплаченной части пая растет с ростом цен на жилье;
необходимо оплачивать расходы на деятельность самого ЖСК;
он не регистрируется Росреестром, а потому велик риск двойных перепродаж;
он не гарантирует точных сроков сдачи дома, и строительство может затянуться надолго;
будет ли достроен дом или не будет — зависит только от самих пайщиков;
в случае финансовых проблем ЖСК, покупателю придется обращаться с претензиями к кооперативу — то есть, фактически к себе самому, как его участнику.

Но это не повод избегать ЖСК — у такого договора есть и свои преимущества перед ДДУ:

договор оформляется проще и быстрее, без регистрации в Росреестре;
минимум формальностей при составлении договора;
квартиру можно приобрести с большой рассрочкой, стоимость квартиры можно выплачивать и после сдачи дома.

Необходимо помнить и о различных «серых схемах», используемых недобросовестными застройщиками. Одна из них — предварительные договора долевого участия, очень похожие на договор долевого участия, но которые не регулируются законом № 214ФЗ, соответственно, не гарантируют вам получение квартиры.

Когда покупать

Наиболее выгодно приобретать квартиру в начале продаж, на этапе котлована. Цена при этом обычно на 30-50% ниже той, по которой она будет продана в готовом доме. Плюсом такой покупки является то, что имеется большой выбор квартир любой планировки и любого метража на любом этаже. Минусы тоже очевидны: вам придется ждать квартиры несколько лет. Менее рискованно инвестировать на этапе 50-60% готовности. Ценник в этот период возрастает примерно на 20-30%, но и шансы попасть в ряды обманутых дольщиков становятся намного меньше.

Чем ближе к дате сдачи вы будете покупать жилье, тем меньший доход оно принесет вам при продаже, но тем надежнее вложения и быстрее оборачиваемость вашего капитала.

Когда продавать

Продать квартиру в новостройке выгоднее всего по переуступке до подписания акта приемки. Если вы договоритесь с покупателем, что в договоре переуступки будет указана номинальная стоимость квартиры (та, по которой ее покупали вы), то этот документ будет подтверждать то, что вы не получили дохода с ее продажи. А это означает, что не надо платить 13% налога на доход. Вы можете написать расписку, в которой обязуетесь компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем.

Налоги

Получить имущественный налоговый вычет. Для недвижимости это 1 000 000 руб. в год. Этот способ удобно использовать при продаже недорогих квартир. Например, купив квартиру за 700 000 руб. и продав за 1 500 000 руб, вы имеете право уменьшить продажную стоимость на 1 000 000 руб. и заплатить налог с 500 000.
Рассчитать налоговую базу как разницу доходов и расходов. Этот способ выгоднее при продаже более дорогих квартир. Например, купив квартиру за 1 500 000 руб. и продав за 2 500 000 руб, вы заплатите налог с 1 000 000.

Если квартира была в вашей собственностью более 3 лет, то налог не платится, и продажная стоимость квартиры значения не имеет.

Таким образом, определяя свою собственную стратегию инвестиций в новостройки, стоит рассмотреть все варианты. В любом случае, рынок строящейся недвижимости позволяет выбрать то, что принесет вам доход.

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

недострой дома,
затягивание сроков строительства.
повторные продажи вашей квартиры,
банкротство застройщика,
подставные компании и «бренд»,
«дополнительные» метры,
отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

разрешение на строительство,
документы на землю (право собственности, аренда)
контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.