Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.
Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.
Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов
Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала
Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:
- стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
- финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
- для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.
Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала
Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:
- покупка с целью последующей перепродажи;
- получение ренты - дохода от сдачи в аренду.
Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.
Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости
Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.
Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:
- изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
- период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
- сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
- санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
- первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.
Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.
В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.
Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:
Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.
Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;
Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.
Залоговая недвижимость всегда дешевле.
Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду
Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.
Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.
По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:
- проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
- сбор денег с арендаторов;
- оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
- проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
- уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.
Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.
Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.
Риски при инвестировании в иностранную недвижимость
Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.
Среди наиболее значимых рисков можно выделить:
- невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
- экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
- политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.
Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности
Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.
Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.
Риски, связанные с вложением в неликвидный объект
Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.
От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:
- о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
- о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
- о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.
Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.
Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии
Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.
На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:
Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);
Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).
Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:
До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.
Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;
Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.
Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.
Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.
В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.
Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.
С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.
Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.
Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.
В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году
Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:
Берлин, Германия
Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.
Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.
Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);
Дубай, ОАЭ
Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.
Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.
Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;
Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)
Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.
Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;
Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)
Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.
Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.
Итоги, выводы
Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:
- политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
- явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
- не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
- выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.
Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.
Отдельные государства в Европе предлагают оформить второе гражданство или вид на жительство за инвестиции в покупку жилой или коммерческой недвижимости. Кроме очевидных выгод от получения статуса в Европе, такая покупка сулит экономическую выгоду. Какую именно – разбираемся в сегодняшнем обзоре.
Легко ли получить гражданство за недвижимость в Европе?
Многих состоятельных людей вводит в заблуждение разнообразие и бессистемность информации в интернете о возможности оформить гражданство или ВНЖ в Европе. Они ошибочно делают вывод, что можно претендовать на эти статусы, купив дорогостоящее жилье в Германии, Франции, Нидерландах или скандинавских странах, где максимально высокий уровень жизни.
На самом деле, если только вы не занимаетесь целенаправленно инвестициями в недвижимость в разных странах Европы с целью получения дохода, а хотите пользоваться приобретенным объектом, то вас ждет разочарование. Приобрести жилье в Берлине или Париже, Амстердаме или Риме – весьма заманчиво. Однако проживать в купленной квартире или доме вы сможете ограниченное время – пока действует виза.
В остальном вам придется вверить заботы об объекте, в том числе хлопоты по сдаче его в аренду, вторым лицам. А контролировать их действия, по сути, вы будете лишь дистанционно. Довольно бессмысленная покупка, не правда ли?
Все это время жилье станет для вас, скорее, обузой. Кроме того, в Евросоюзе достаточно сложно получить статус гражданам России, Украины, Беларуси, Казахстана. Однако избежать этой проблемы можно.
Критерии выбора страны для покупки недвижимости
Если вы планируете проживать в Европе или пользоваться жильем значительное количество времени в году, мы рекомендуем выбирать страну для покупки исходя из наличия в ней специальной государственной программы. Сейчас такие программы, например, действуют на , в , и .
Вы сможете принять в одной из них участие как официальный инвестор: покупаете недвижимость на требуемую сумму и взамен в короткие сроки и без очереди получаете нужный вам статус: гражданин страны или обладатель вида на жительство.
Таким образом, выбирая недвижимость в Европе для проживания, нужно учитывать два основных критерия:
- инвестиционная привлекательность недвижимости
- возможность оформления в стране вида на жительство или гражданства
Именно официальный статус () даст вам право полноценно пользоваться покупкой – проживать в ней сколько угодно или не проживать вовсе. В любом случае вы всегда сможете непосредственно контролировать процесс управления объектом.
Никаких ограничений для инвесторов из России, Украины, Беларуси, Казахстана для участия в этих программах нет. Более того, именно среди жителей этих стран данные предложения наиболее популярны. Конкуренцию по количеству заявок составляют только китайцы.
- Покупка недвижимости в стране, имеющей инвестиционную государственную программу, дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
- Вы получаете « » на случай экономических, политических потрясений на родине
Недвижимость и гражданство Кипра
Можно получить за инвестиции в жилую или коммерческую недвижимость. Вы можете инвестировать минимум 2 млн. евро в покупку жилой недвижимости. Через 3 года вы можете продать ее, оставив в пожизненное пользование лишь объект/объекты стоимостью от 500 тыс. евро (обязательное условие*).
Либо инвестируете минимум 2 млн. евро в покупку коммерческой недвижимости и дополнительно 500 тыс. евро в покупку жилья. Так же, как и в предыдущем варианте, через 3 года можете вернуть инвестиции, продав объекты, но жилье стоимостью минимум 500 тыс. евро навсегда должно оставаться в вашей собственности.
* Не обязательно всю жизнь владеть одним и тем же объектом. Его можно продать, купив взамен равноценный. Главное, чтобы общая стоимость жилья, которым вы владеете пожизненно, составляла не менее 500 тыс. евро.
Преимущества владения паспортом Кипра
- Возможность путешествовать по 158 странам без виз
- Выгодная оптимизация налогов
- Вместе с инвестором получить паспорта могут его супруга, дети до 28 лет и родители
- Срок оформления – 6-7 месяцев
Что можно купить?
На Кипре за требуемую минимальную сумму предлагают:
- виллы в Лимассоле на 4-8 комнат площадью от 320 до 680 кв. м с собственным бассейном, полностью выстроенной инфраструктурой элитного комплекса, участком на 300-500 кв. м прямо на берегу моря (стоимость «квадрата» – 4200-6200 евро)
- квартиры в престижном комплексе Лимассола на 4 комнаты площадью 250-450 кв. м, с эксклюзивной мебелью, рядом с морем (стоимость «квадрата» – 6500-7200 евро)
- виллы в Пафосе на 4-8 комнат площадью 400-800 кв. м с бассейном, с участком на 2000-2500 кв. м, собственным выходом на пляж и причалом для яхты (стоимость «квадрата» – 3700-4500 евро)
Недвижимость и гражданство Мальты
По условиям государственной программы Мальты, гражданство могут получить лица, которые инвестируют в недвижимость минимум 350 тыс. евро. Однако это не единственное условие. Кроме покупки , нужно также совершить безвозвратный благотворительный взнос в Национальный фонд развития (650 тыс. евро) и купить мальтийские ценные бумаги (150 тыс. евро). Таким образом, общая сумма затрат начинается от 1,15 млн. евро.
Инвестор может купить только один объект (есть исключения, о которых мы скажем ниже). После получения паспорта обязательно владеть недвижимостью 5 лет, после чего объект можно продать. Все это время нельзя сдавать жилье и получать доход от владения.
Впрочем, есть возможность снизить затраты. Как вариант, предлагается не покупать, а арендовать недвижимость на 5 лет. Стоимость аренды должна составлять минимум 16 тыс. евро в год. То есть сумму затрат можно снизить до 800 тыс. евро, но при этом вы остаетесь без собственной недвижимости в Европе.
Преимущества владения паспортом Мальты
- Относительно небольшая сумма (от 350 тыс. евро) обязательных инвестиций в недвижимость
- Возможность путешествовать более чем по 160 странам без виз
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории любой страны ЕС
- Выгодная оптимизация налогов
- Получить паспорта вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет и родители
- Срок оформления – 12-14 месяцев
Что можно купить?
За сумму от 350 тыс. евро вы сможете приобрести квартиру, пентхаус, небольшой городской дом. Состоятельным людям, которые рассчитывают на элитную недвижимость, стоит присмотреться к объектам стоимостью 1,4-1,6 млн. евро. За эту цену в стране предлагают множество вариантов на любой вкус – от уединенных бунгало с выходом на пляж до современных квартир с модной отделкой.
Мальтийские власти предлагают инвесторам наиболее выгодный вариант: покупать жилье в специальных курортных районах – Special Designated Areas. Здесь расположены комфортабельные жилые комплексы VIP-уровня. И покупка в SDA имеет множество преимуществ по сравнению со стандартными условиями.
- Разрешение на приобретение жилья получать не нужно, что значительно экономит время и деньги
- Объекты можно использовать как для личного проживания, так и для сдачи в аренду с целью получения дохода. Никаких ограничений нет
- Можно купить сразу несколько объектов, например, 3 квартиры стоимостью по 120 тыс. евро каждая
- Требование по минимальной сумме покупки в 350 тыс. евро сохраняется, однако благодаря возможности приобрести несколько объектов, можно инвестировать эти деньги более выгодно
Недвижимость и вид на жительство Испании
Для получения «золотого» (инвесторского) понадобятся инвестиции в размере от 500 тыс. евро в покупку жилой недвижимости. Никаких требований по дополнительным затратам нет. Простота программы привлекает множество состоятельных людей со всего мира, особенно китайцев, россиян, бразильцев.
Преимущества владения ВНЖ Испании
- Возможность путешествовать по странам Шенгена без виз
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Испании
- Срок оформления – 2-3 месяца
Что можно купить?
Если сравнивать с Москвой, то 500-600 тыс. евро – это стоимость 1-2 комнатной квартиры площадью 50-100 кв. м. в районе Красной Пресни, Патриарших, Таганки, Якиманки.
А что за эту же сумму предлагают в Испании?
- Виллу в элитном комплексе на Коста-Бланка с 4 комнатами площадью 240-260 кв. м и участком на 700-800 кв. м у самого моря (стоимость «квадрата» – 2300-2900 евро)
- Квартиру в Барселоне с 4 комнатами на 110-120 «квадратов» в здании со своей территорией, недалеко от пляжа (стоимость «квадрата» – 4800-4900 евро)
- Коттедж в 2 этажа на Гран-Канариа с 5-6 комнатами площадью 340-360 кв. м недалеко от океана (стоимость «квадрата» – 1600-1800 евро)
По различным оценкам, Барселона и Мадрид сейчас самые привлекательные города Европы для покупки недвижимости. Сейчас мадридский «квадрат» стоит в среднем 3 тыс. евро, а в Барселоне 3,5 тыс. евро.
Недвижимость и вид на жительство Португалии
Программа по оформлению предполагает довольно гибкие условия. Можно купить как новый объект в Лиссабоне, так и старинную недвижимость под восстановление. Впрочем, программа вообще не ограничивает вас в выборе города – можете приобрести жилье в любом регионе и получить за это вид на жительство.
Главное, чтобы стоимость была выше 500 тыс. евро для любого объекта на первичном или вторичном рынке в курортных зонах и столице. Как вариант можно купить объект под реконструкцию (если он расположен в историческом районе), тогда минимальная сумма инвестиций будет составлять 350 тыс. евро.
Преимущества владения ВНЖ Португалии
- Простые и понятные условия программы
- Возможность снизить минимальную сумму инвестиций на 150 тыс. евро
- Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Португалии
- Налоговые льготы в первые 10 лет проживания
- Получить карты ВНЖ вместе с инвестором может его супруга, дети до 26 лет
- Срок оформления – 2-6 месяцев
Что можно купить?
Среди перспективных рынков недвижимости называют лиссабонский. Сейчас в среднем «квадрат» здесь стоит 1,6-1,8 тыс. евро.
На минимальную сумму 500 тыс. евро в Португалии предлагают такие варианты.
-
Вилла в Албуфейре, Лагоа, Лоле площадью 230-280 кв. м с 4-5 комнатами и участком до 1000 кв. м, с собственным бассейном, видом на море и полной обстановкой мебелью (стоимость «квадрата» – 2400-2800 евро)
Недвижимость и вид на жительство Греции
Минимальная сумма инвестиций в недвижимость для оформления данного статуса – 250 тыс. евро. Следует учесть, эта сумма дает вам право включить в заявку только супругу и детей. Если же вы захотите, чтобы вместе с вами получили родители, внуки, придется удвоить инвестиции – минимум 500 тыс.
Дополнительных расходов инвестор не несет, однако следует знать, что налог на покупку недвижимости на «вторичке» в Греции облагается налогом в 3%, а на «первичке» – 24%.
Преимущества владения ВНЖ Греции
- Простые и понятные условия программы
- Самые доступные в Европе затраты на покупку недвижимости с оформлением статуса
- Путешествия по странам Шенгена без виз
-
Возможность проживать, работать, вести бизнес на территории Греции
Почему стоит покупать жилье в Европе?
- Покупка дает право всей вашей семье получить ВНЖ или гражданство в одной из стран Евросоюза
- Вы получаете «запасной аэродром» на случай экономических, политических потрясений на родине
- Недвижимость в Европе значительно дешевле московской, а значит, что за те же деньги вы получаете гораздо больше
- Вы выгодно инвестируете средства, так как европейская недвижимость практически не падает в цене
- Можете сдавать апартаменты или виллу в аренду и получать официальный доход в Евросоюзе
- Покупайте дом на всемирно известном курорте и приезжайте на отдых в любое удобное время
За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.
По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении - до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.
В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% - коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.
«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей - без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», - комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.
Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.
В число стран - лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге - нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.
Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США - падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.
Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?
1. Определиться с целью инвестирования
В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.
Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.
Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье - в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.
Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.
«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов - €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры - €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», - поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.
Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.
«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города - Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц - Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», - комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.
По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.
«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности- Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании - гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», - добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.
Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.
«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам - рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», - комментирует аналитик QBF Александр Жданов.
Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования - разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.
Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря - рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», - предупреждает Селищев.
По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% - при более надежных.
2. Оценить инвестиционную привлекательность
Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.
«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации - это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», - объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.
В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.
«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости - замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», - поясняет Дарья Ганиева.
В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас - порядка 30%.
«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», - рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.
Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.
По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга - Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .
Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии - 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии - от 6% годовых.
Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», - комментирует Александр Жданов.
3. Учесть дополнительные расходы
При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов - единовременные и регулярные.
Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.
Регулярные затраты - это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).
В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.
«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки - в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой - около 6% или выше)», - комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.
В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.
«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора - большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», - заключает Анна Данишек из Tranio.
Приветствую! Многие ругают Роберта Кийосаки за то, что его рекомендации далеки от российской реальности. Основной упор автор книг-бестселлеров делает на инвестиции в недвижимость. Но в России далеко не все инвесторы могут себе позволить вложения от $50 000.
Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и . При должном умении конечно же.
И сегодня я хочу рассказать о том, с чего можно начать вкладывать в недвижимость, какие способы есть, какие страны и города все чаще привлекают инвесторов и почему Россия и Москва не входят даже в первую «тридцатку».
Пожалуй это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).
Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:
- Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
- Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)
Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.
У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный . Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).
Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.
Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.
Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.
Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.
Достоинства
- Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или
- В цена недвижимости растет
- Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).
Недостатки
- Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
- Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
- Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или
- Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
- Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
- Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
- строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).
Способ №2: покупка фондов недвижимости
Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.
У нас это, как правило, закрытые . Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.
За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.
Еще удобней вкладываться не в , а в инструмент , который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.
Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.
Достоинства
- Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью
- Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход
- Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000)
- Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько)
- Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF)
- Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.
Недостатки
- Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене)
- Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.
Способ №3: покупка акций компании, которая владеет недвижимостью
Расцвет фондов и ETF привел к тому, что вариантов вложений в акции компаний недвижимости на рынке сейчас мало. Здесь инвестор вкладывает средства в акции одной компании, рассчитывая на рост ценной бумаги в будущем.
Например, в России можно приобрести обыкновенные акции «Группы компаний ПИК», торгуемые на Московской бирже. Цена одной акции на конец марта 2016-го составляла 253,2 рубля (номинал – 62,5 рубля). Купить акции компании можно через Saxo Bank, «УНИВЕР Капитал», Промсвязьбанк, и «Фридом Финанс».
«Группа компаний ПИК» — ведущий российский девелопер в сегменте жилой недвижимости (в основном, в Москве и МО). На рынке работает с 1994 года (строит и реализует жилье эконом-класса).
Достоинства
- Низкий порог входа
- Нет расходов, связанных с управлением физической недвижимостью
Недостатки
- Высокие риски
- Низкая ликвидность
- Плохая диверсификация
Какой из этих трех вариантов предпочесть — каждый должен решить для себя сам. А для того, чтобы выбор был более наглядным, в ближайшее время я подготовлю статью, в которой на конкретном примере рассчитаю и сравню доходность, которую могли бы дать каждый из этих вариантов.
Куда инвестируют россияне?
В 2016-м объем сделок российских инвесторов в зарубежную недвижимость упал на 9,6% по сравнению с предыдущим годом: $870 млн. по данным ЦБ. Замечу, что это минимальное значение за последние восемь лет.
Но итоги 2017 года показывают, что интерес россиян к «квадратным метрам» за рубежом потихоньку просыпается. Правда, сейчас мы больше ценим стабильность, а не доходность инвестиций.
По данным Аналитического центра портала Prian.ru спрос на квартиры и дома за границей уверенно восстанавливается. Недвижимость как объект инвестиций возвращает потерянные с начала кризиса позиции.
По итогам первого квартала 2017-го ТОП-20 популярных для покупки недвижимости стран выглядит так: Испания, Италия, Болгария, Греция, Германия, Чехия, Черногория, Франция, Финляндия, Кипр, США, Словения, Турция, Таиланд, Латвия, Великобритания, Доминиканская Республика, Хорватия, Швейцария и Португалия.
По сравнению с 2016-м в России вырос интерес к инвестициям в словенскую недвижимость, а также в тайскую и кипрскую. А вот спрос на Турцию, Португалию, США и Латвию, напротив, упал. Замечу, что популярный некогда Дубай в ТОП-20 сегодня даже не входит.
В конце прошлого года эксперты крупнейшего каталога зарубежной недвижимости Tranio провели серьезное исследование. Они изучили динамику цен на недвижимость в 26 городах Европы за последние восемь лет. И назвали самые перспективные регионы для инвестиций в жилую недвижимость в 2017 году.
Чтобы зарабатывать на квадратных метрах, не нужно знать 25 супер стратегий. Частные инвесторы практикуют всего два способа инвестировать в зарубежную недвижимость. Ниже рассмотрим перспективные варианты для каждого из них.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Вариант №1. «Купил – отремонтировал – продал подороже»
Такой тип инвестиций называется редевелопментом. Суть: купить , сделать в ней ремонт, подождать год-два и продать с наценкой. Еще один способ быстро заработать на росте цен — инвестировать в строительство жилой недвижимости на начальном этапе и перепродать актив после сдачи в эксплуатацию.
С чего начать? Выбрать рынки, которые находятся в фазе восстановления. Это города, страны или регионы, где цены недавно сильно упали, но уже начали уверенно расти.
Для краткосрочных инвестиций в 2017-м эксперты Tranio рекомендуют восемь европейских городов: Дублин, Мадрид, Братиславу, Софию, Барселону, Бухарест, Лиссабон и Варшаву.
Румыния
Как ни странно, самым перспективным рынком в 2017 году эксперты считают Бухарест. С 2008 по 2016-й цены на жилье здесь упали на 35,4%. А с 2014-го рынок начал активно восстанавливаться. В позапрошлом году продажи жилья в Румынии достигли максимума с 2007-го.
Почему стоит покупать?
Позитивная динамика поддерживается экономическим ростом в стране. В 2015-м ВВП Румынии вырос на 3,7% (это один из лучших показателей в Европе).
Испания
Среди международных инвесторов Бухарест – не самое любимое направление. Наиболее востребованными рынками, по оценкам Tranio, останутся Барселона и Мадрид.
С 2008-го цены на жилье в Мадриде упали на 23,3%. И начали расти лишь в 2015-м. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра поднялась до 2900 евро.
В Барселоне рынок недвижимости «коснулся дна» в 2013 году. И в последние два года цены на жилье уверенно растут. В III квартале один квадратный метр барселонской недвижимости оценивался в 3 667 евро.
Почему стоит покупать?
В Испании отмечают высокий спрос на жилье на фоне растущей экономики, сокращения безработицы и низких ставок по ипотеке. Все это будет толкать цены на недвижимость вверх. Особенно в Барселоне и Мадриде.
Вариант №2. Недвижимость для сдачи в аренду
Долгосрочные вложения подразумевают инвестиции в стабильные рынки. Такую недвижимость можно сдавать в аренду и получать небольшой, зато гарантированный доход.
Результаты анализа Tranio показали, что с 2008 года цены на жилье не падали в Лондоне, Вене, Берлине, Люксембурге, Хельсинки и Стокгольме. Причем, в первых трех европейских столицах цены на жилье непрерывно росли с 2008 по 2016 год. Эксперты уверены, что недвижимость там будет дорожать вплоть до 2020 года.
Германия
После кризиса недвижимость в немецкой столице выросла почти в три раза — с 1 610 евро до 4 613 евро за кв.м. Причины высокого спроса на жилье в Германии: рост населения, дешевая ипотека (1%) и сокращение уровня безработицы. Объемы строительства не успевают удовлетворять потребность в квадратных метрах.
По оценкам аналитиков спрос на берлинскую недвижимость (особенно на первичном рынке) будет серьезно превышать предложение. А значит, цены и дальше будут расти.
Великобритания
За восемь лет цены на лондонскую недвижимость выросли на 84%!
Плюсы инвестиций в недвижимость Великобритании (средняя доходность от сдачи в аренду составляет около 8% годовых):
- Безопасность (английское право – эталон надежности во всем мире)
- Выгодный курс английского фунта
- Гарантированная доходность в течение нескольких лет
Варианты выгодных инвестиций:
- Апартаменты в студенческих общежитиях Лондона и других крупных городах Великобритании стоимостью от 50 тыс. фунтов стерлингов
- Жилые резиденции в мегаполисах стоимостью от 75 тыс. фунтов стерлингов
- Парковки в крупных городах стоимостью от 20 тыс. фунтов стерлингов
Австрия
По данным Австрийского национального банка жилье в Вене за восемь лет подорожало на 70,7%. Сейчас квадратный метр в столице Австрии стоит от 4 до 11 тысяч евро.
Как и в Германии, 80% жителей Вены привыкли снимать, а не покупать жилье. Поэтому международные инвесторы охотно вкладывают деньги в местную недвижимость для получения пассивного дохода.
В 2017-м году ипотечные ставки в Австрии, скорее всего, останутся низкими (около 3% годовых). А спрос на квадратные метры будет по-прежнему выше предложения.
Инвестиции в российскую недвижимость
Если совсем коротко, то в 2017 году эксперты не рекомендуют инвестировать в недвижимость в России. Даже «золотая» Москва не вошла в ТОП-30 европейских столиц, привлекательных для инвесторов из-за рубежа. В 2015-м году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составляла около 15%. К концу 2016-го эта цифра упала до 4%.
Что происходит на рынке российского жилья?
В последние месяцы цена на нефть подскочила выше $50 за баррель, а рубль серьезно укрепился. Однако ожидаемого всплеска спроса на квадратные метры не произошло. Скорее, наоборот, показатели нынешнего февраля оказались хуже прошлогодних.
Еще один тренд 2017 года: большая часть сделок на вторичном рынке Москвы сегодня совершается по обмену. Это когда новое жилье приобретается одновременно с продажей старого. Основной причиной аналитики считают снижение платежеспособного спроса населения.
Людей с «живыми деньгами» на руках становится все меньше даже в Москве. Для сравнения: в 2014-м доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья составляла 60-70%. В 2017-м она подскочила до 90%.
Платежеспособный спрос исчерпал себя уже к осени прошлого года – традиционной «золотой поре» для продавцов и риелторов. Покупатели не испугались ни отмены льготной ипотеки, ни прогнозируемого повышения цен на квартиры с 1 сентября, ни .
Не спасли от застоя на рынке и традиционные новогодние скидки. Зимой застройщики сбрасывали с начальной цены по 20-25%, хотя обычно дисконт не превышает 10%. К концу 2016-го квадратный метр в Москве подешевел на 5%: с 180 000 за кв.м до 170 000 за кв.м.
В долларовом эквиваленте цена осталась почти той же: около $2700 за кв.м. К слову, долларовые цены на столичную недвижимость опустились до уровня 2004 года. А ведь в предыдущие кризисы «квадрат в баксах» хотя бы частично отыгрывал ослабление рубля.
Эксперты отмечают еще одно отличие от прошлых кризисов. И в 1998-м, и в 2008-м рынок недвижимости достигал ценового дна за один-два года и восстанавливался за три-четыре. Сейчас же цены снижаются и спустя три года после начала кризиса. Многие эксперты прогнозируют дальнейшее сползание цен на 5-7% ежегодно вплоть до 2019 года.
«Чересчур много» не бывает «дорого»
Объем предложения на рынке московской первички в 2016-м вырос до исторических максимумов. Были побиты все рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья. По данным «ИРН-Консалтинг» на начало 2017-го полный объем предложения по столичной первичке составил 7,5 млн. кв.м (Подмосковье + апартаменты в Москве + новостройки).
И предпосылок к снижению объемов строительства пока нет. Дело в том, что в 2012—2013 гг. закончилась ревизия инвестконтрактов. И девелоперы «захватили» кучу крупных площадок. По-хорошему, на фоне падения покупательского спроса объемы строительства нужно сокращать. Но работа над новыми проектами занимает несколько лет. И остановить запущенный процесс быстро не получится.
Произошло неизбежное затоваривание рынка. Один из верных признаков затоваривания: девелоперы не успевают распродавать квартиры в новых домах на стадии строительства. В результате уже в готовых новостройках есть свободные квартиры. Доля непроданного к моменту ввода в эксплуатацию жилья выросла с 20% до 30%.
Да, квартиры в новостройках по-прежнему дорожают к моменту ввода комплексов в эксплуатацию. Но если раньше они «набирали» по 30-50%, то сейчас разница между «котлованом» и «заезжай и живи» составляет всего 10-15%.
Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что рынок жилья достигнет ценового «дна» лишь в 2018—2019 гг. Никаких предпосылок для роста цен в ближайшем будущем нет. Причем, стоимость жилья в новостройках будет падать быстрее, чем на вторичном рынке.
Кстати, на вторичке спросом пользуется «средняя» недвижимость: кирпичные дома типовой постройки и «сталинки». Другими словами, люди стараются найти недорогие, но более-менее качественные варианты.
Что будет дальше?
Я согласен с мнением руководителя компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. В своем докладе на форуме «Недвижимость от лидеров» он высказал интересную мысль.
До 2014 года недвижимость в столице была безумно дорогой и перецененной. Ее могли купить лишь люди даже не со средним, а с высоким уровнем дохода. Состоятельные покупатели и формировали основной спрос на недвижимость. Рынок жилья был оторван от населения из-за небольших объемов предложения и заоблачных цен.
Сейчас же в Москве сложилась уникальная ситуация. Гигантские объемы строительства вынуждают застройщиков продавать жилье «простым смертным». Что возможно только при адекватных ценах на недвижимость любого класса.
Произошло насыщение рынка. И московские квартиры из предметов роскоши по чуть-чуть превращаются в обычные квадратные метры. Времена, когда по цене «трешки» в спальном районе Москвы можно было купить шикарный пентхауз в Софии или Варшаве, похоже, остались в прошлом. Если не навсегда, то точно — на ближайшие годы.
А что Вы думаете по поводу инвестиций в недвижимость: зарубежную и российскую? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!
Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.
Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.
Источник: Tranio
Завышенные ожидания доходности
Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, - завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.
Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».
Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью - от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная - 4-5%.
Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос - о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов - можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.
Подбор объекта
Второй фактор, затрудняющий сделки, - поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.
«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», - говорит Георгий Качмазов.
Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.
В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.
Подтверждение легальности средств
Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, - подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.
«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», - комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.
Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект.
Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», - объясняет Георгий Качмазов.
Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит - эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.
Затягивание сделки и некомпетентность
Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).
Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.
Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки - эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.
Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению - эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».
.jpg)