Долгострои отнюдь не всегда порождаются безответственными и неопытными девелоперами. Иногда это успешные проекты успешных компаний, которые в один момент становятся бесперспективными и заброшенными. Так произошло и с «Опалихой О3» от «Urban Group» - жилым комплексом комфорт-класса, что в деревне Гореносово Красногорского района Подмосковья.

«Опалиха О3» - внушительный проект, один из «городов для жизни», которые по европейскому образцу создавала «Urban Group». Он должен был стать обширным кварталом с красивыми и яркими жилыми корпусами, инфраструктурными объектами, сосновым лесом за оградой и собственным выездом на Новорижское шоссе. Часть из этого действительно имеется – и сосновый лес, и дорога, и даже некоторые корпуса. Вот только неожиданное банкротство застройщика надолго заморозило проект и свело на нет, либо до неузнаваемости изменило благие намерения и креативные идеи, заложенные в начале проекта.

Самое печальное во всей этой ситуации – люди. Им приходится годами ждать квартир, самостоятельно устранять недоделки, жить без инфраструктуры, терпеть равнодушие и некомпетентность менеджеров и управляющей компаний, добиваться того, за что они давно заплатили и что положено им по праву. И то, что они получают сегодня с огромным трудом, выглядит совсем не так впечатляюще, как в начале строительства на рекламных рендерах.

Разбираемся, что за проект «Опалиха О3», каково его нынешнее состояние, что он должен из себя представлять, почему у застройщика начались проблемы.

«Опалиха О3»: концепция проекта

«Опалиха О3» задумывался как обширный квартал – из 435 тысяч квадратных метров 230 тысяч должны занять жилые корпуса. Это монолитно-кирпичные дома высотой от 4 до 9 этажей. Концепция их создана знаменитым архитектором Максимом Атаянцем со товарищи (он зарекомендовал себя во время создания объектов Олимпийского Сочи). Ещё к задумке были привлечены итальянские архитекторы – в частности, Этторе Мария Маццола.

И проект у них действительно получился впечатляющим – яркие фасады, отделанные жемчужно-серой, сочно-оранжевой, кирпично-красной плиткой, прогулочный бульвар, дворы с хорошим балансом зелёных насаждений и зон отдыха для детей и взрослых.


В холлах, отделанных по эксклюзивному проекту, должны курсировать бесшумные лифты. Машин на территории быть не должно: для них предназначены отапливаемые подземные паркинги, заезд на территорию которых осуществляется с улицы, а также наземная гостевая стоянка. Есть и кладовые площадью от 3 до 5 квадратных метров. Вся необходимая инфраструктура – торговая, образовательная, медицинская, спортивная – планировалась в шаговой доступности.

Вот такую радужную картинку представляет собой концепция ЖК. Самое интересное, что на сайте «Опалихи О3» и сегодня расписаны все эти прелести вкупе с массой заманчивых предложений. «Удваиваем материнский капитал!», «Есть 120 тыс. рублей? Купи квартиру!». Всё это маркетинговое счастье существует как бы отдельно от реальности: ведь на сегодняшний день «Urban Group» ушла в небытие, а нынешний застройщик изо всех сил старается выполнить обязательства перед тысячами дольщиков, оставшихся без жилья.

Месторасположение и транспортная ситуация

Жилой комплекс находится в микрорайоне Опалиха Подмосковного Красногорска. Район это зелёный, живописный, от корпусов рукой подать до соснового бора. В 500 метрах раскинулось озеро с песчаными пляжами, пригодными для купания.
Правда, не так далеко располагается несколько промышленных зон, в том числе, машиностроительный завод и ткацкая фабрика.

В настоящее время собственной инфраструктуры в ЖК нет: детский сад и школа не достроены, остальное существует только на бумаге. ни магазинов, ни социальных объектов рядом не имеется.

Формально, без пробок, до центра столицы можно доехать на автомобиле за полчаса, до МКАД – за 5 минут, до ТТК – за 20. В 4 километрах пролегает Волоколамское шоссе, правда, в часы пик оно очень серьёзно загружено.

У комплекса имеется собственный выезд на Новорижское шоссе, правда, с ним есть проблемы. Дело в том, что дорога эта никак не зарегистрирована, после сдачи первых корпусов стали выдавать на неё пропуска – аж по пять на квартиру. Люди начали их перепродавать, и на дороге воцарился если не хаос, то некоторая неразбериха. Дело в том, что жители Красногорска стали объезжать по ней пробки, и обещанное удобство для жильцов заметно поуменьшилось.

Тем, кто ездит на общественном транспорте, удобнее всего пользоваться электричками – они регулярно отправляются с железнодорожной станции «Опалиха», а она располагается в пешеходной доступности. Ближайшая станция метро «Тушинская» находится в 13 километрах, доехать до неё можно на автобусе или маршрутке.

Квартиры и их отделка

Важное преимущество, о котором говорил, в своё время, застройщик – широкая линейка планировок. Их более 40, среди них имеются и угловые квартиры с комнатами нестандартной формы, и жильё с эркерами, и с открытыми просторными видовыми террасами.

В части домов планировалась отделка «под ключ» в трёх форматах – «комфорт», «бизнес» и «люкс», в других предлагались лоты без отделки и со свободной планировкой.

На сайте комплекса говорится о дополнительной шумоизоляции стен и перекрытий. Когда начали сдавать дома первой очереди, выяснилось, что никаких преимуществ в этом плане у жильцов «Опалихи О3» нет – всё как у всех, соседей слышно.
Сильная сторона планировок – раздельные санузлы, даже в «однушках». Есть лоты с кухней-гостиной и стандартные квартиры, где эти помещения разделены. Высота потолков составляет от 2,8 до 3 метров.

Что и почему пошло не так

Согласно первоначальной документации, первая очередь ЖК «Опалиха О3» должна была быть сдана в конце 2016 года. Вместе с корпусами обещали построить школу и детский сад. Однако сроки задерживались, хотя возведение домов продолжалось.

Первые тревожные звоночки начались ещё в 2017 году: рабочим не платили зарплату, скорость работ заметно упала. В феврале 2018 года был сдан последний дом – строительство ещё 7 корпусов замерло окончательно. Парковки не было, детский сад находился в зачаточном состоянии, о школе жильцы перестали даже мечтать.


Люди, которые, наконец, получили свои квартиры и заселились в них, сразу же стали испытывать массу проблем. Лифты не работали. Подвалы заливало. Начались проблемы с коммуникациями – бесконечные протечки и аварии. В помещениях для консьержей жили рабочие – им не выплатили деньги, а некоторым просто некуда было идти (часть из них вскрывала квартиры в недостроенных корпусах и жила там). В отзывах жильцы писали, что из подъездов воруют радиаторы и теплообменники. Были и серьёзные проблемы с отделкой – стеклопакеты с трещинами, затирка в ванной неподходящих цветов, отсутствие плинтусов, сломанные розетки.

На все вопросы и возмущения управляющая компания разводила руками: они ничего не могут сделать, ведь являются дочерней компанией «Urban Group»…


Вся эта плачевная ситуация была обусловлена одним фактом: у застройщика начались проблемы. Есть версия, что опытный «Urban Group» не справился с огромный проектом «Лайково», который взялся достраивать за разорившимся застройщиком «СУ-155». В любом случае, события развивались печально.

С октября 2018 года Росреестр прекратил регистрацию договоров долевого участия. Произошло это потому, что «Urban Group» перестал уплачивать взносы в Фонд защиты прав дольщиков (по закону это1,2% от ДДУ). Весной 2018 года «Сбербанк» свернул программу сотрудничества с «Urban Group». В июле банкротами стали все пять застройщиков, входивших в группу. Примерно в это же время был арестован генеральный директор компании Андрей Пучков.

Выход из ситуации

В мае 2018 года началась санация объектов «Urban Group». Контролировать долгострои был назначен Фонд защиты прав участников долевого строительства. Происходило это при поддержке Администрации Московской области, а также федеральной структуры «ДОМ. РФ» - она отвечает за всё, что связано с обманутыми дольщиками.

Поскольку ситуация с «Urban Group» более, чем резонансная – слишком уж много людей осталось без жилья – она находится на особом контроле.

Были проведены экспертизы, восстановлена документация (от «Urban Group» практически ничего не осталось), и новый застройщик приступил к работе.

Сначала возведение корпусов доверили АО «Crocus Group», однако вскоре застройщик поменялся. Сегодня «Опалиху О3» достраивает Фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства». А жильцы пытаются добиться и возведения детского сада – здание готово на 60%.

Юридический центр RegPractic

Последние новости по вопросам признания права собственности в Арбитражном суде города Москвы по ЖК "Опалиха О3" в связи с банкротством застройщика ООО "Хайгейт", консультации по регистрации в Росреестре, дома 16 и 17

Признание права собственности в ЖК "Опалиха О3" для целей регистрации права собственности

Признание права собственности на квартиры и машиноместа в ЖК "Опалиха О3" в целях регистрации в Росреестре

Чтобы не тратить время на получение приостановления регистрации в Росреестре в связи с ООО "Экоквартал" нужно сначала получить решение арбитражного суда.

Наша судебная практика по признанию права собственности по объектам застройщика ООО "Хайгейт"

Росреестр не хочет регистрировать право собственности без решения суда. В чём проблема и как её нужно решать читаем в юридическом обзоре . В двух словах, это нужно чтобы без приостановок и отказов Росреестра осуществить регистрационные действия через МФЦ.

Надёжнее и быстрее всё решать через суд. Ниже наша судебная практика. Обращайтесь, поможем, тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

11.12.2018г. в Арбитражном суде признали право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 6 (напоминаем, что не нужно ждать приостановку, а потом отказ Росреестра).

10.12.2018г. признали право собственности у судьи Васильевой Ю.О. на кладовую в доме 6 ЖК "Опалиха О3" (на долю).

05.12.2018г. признали право собственности у судьи Губина Я.Ю. на машиноместо в ЖК "Опалиха О3" (на долю).

04.12.2018г. в Арбитражном суде признали право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 9.

14.11.2018г. судья Васильева (Красногорский суд) признала право собственности на парковочное место (долю) в паркинге на 306 м/мест в ЖК Опалиха О3.

12.11.2018г. состоялись три решения по застройщику Хайгейт в Красногорском суде. Все решения по кладовым и все в пользу наших клиентов. У судьи Губина - в домах 7 и 15, у судьи Беловой по дому 7.

08.11.2018г. признали право собственности на кладовую в Красногорском суде (судья Каверина), по делам двух наших клиентов из ЖК "Опалиха О3" в доме 17 (на долю).

07.11.2018г. в Арбитражном суде Московской области судья Козлова вынесла решение в пользу нашего клиента - признано право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 2.

22.10.2018г. судья Палагина из Красногорского суда вынесла решение в пользу нашего клиента по машиноместу в ЖК "Опалиха О3" (признали право собственности на объект незавершённого строительства).

17.10.2018г. судья Белова из Красногорского суда вынесла решение об удовлетворении иска нашего клиента о признании права собственности на кладовку во втором доме по улице Пришвина.
Иск был подан 10.09.2018г., т.е. наши юристы практически за месяц получили решение, которое поможет дольщику без проблем зарегистрировать право собственности в Росрестре.

16.10.2018г. в Арбитражном суде Московской области у судьи Козловой нашими юристами было получены следующие положительных решения о признании права собственности на квартиры в ЖК "Опалиха О3" по адресам:
- г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 4;
- г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 9 (два решения по разным истцам);
Причины признания права собственности на квартиры подробно описаны ниже (см. нашу судебную практику от 10.10.2018г.).

15.10.2018 года в Красногорском суде нашими юристами было получено пять положительных решений о признании права собственности по нежилым помещениям в ЖК "Опалиха О3".
У судьи Кавериной состоялось два решения по кладовым помещениям в домах 4 и 9 по ул. Пришвина. Оба кладовых помещения на кадастровом учёте в домах введенных в эксплуатацию. После получения решения, можно регистрировать право собственности.
У судьи Васильевой состоялось три решения (о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства) по объектам не введённым в эксплуатацию:
- по кладовому помещению в корпусе 7;
- по двум машиноместам в подземном паркинге на 306 м/мест.
Обращаем внимание, все пять исков были поданы в августе 2018 года, т.е. после даты введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства.

10.10.2018г. в Арбитражном суде Московской области судья Козлова удовлетворила исковые нашего клиента о признании права собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3".
Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
- не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт-приема передачи квартиры;
- прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, т.к. регистратор действует в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Единственно правильный выход из ситуации - признание права собственности на квартиру в Арбитражном суде.
Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

08.10.2018г. судья Губин из Красногорского суда удовлетворил исковые требования двух наших клиентов по ЖК "Опалиха О3" о признании права собственности на кладовые помещения в домах введенных в эксплуатацию по адресам:
- ул. Пришвина, дом 2;
- ул. Пришвина, дом 6.
Оба кладовых помещения стоят на кадастровом учете, можно регистрировать право собственности в Росреестре на основании решения суда.

27.09.2018г. судья Зотова из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на кладовую в доме введенном в эксплуатацию по почтовому адресу: ул. Пришвина, дом. 1, корпус 1. Кладовое помещение стоит на кадастровом учете, можно регистрировать ПС в Росреестре.

27.09.2018г. судья Каверина из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на кладовое помещение в доме введенном в эксплуатацию по почтовому адресу: ул. Пришвина, дом. 2. Кладовое помещение стоит на кадастровом учете, что открывает дольщику возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании решения суда.

18.09.2018г. судья Аникеева из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по двум парковочным местам в ЖК "Опалиха О3".

13.09.2018г. судья Губин из Красногорского суда удовлетворил исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по автостоянке (подземному двухэтажному паркингу на 306 машиномест) в ЖК "Опалиха О3".

28.08.2018г. судья Каверина из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по кладовому помещению в доме 14 ЖК "Опалиха О3".

21.10.2018г. истёк срок подачи заявлений (три месяца со дня публикации в Коммерсанте о введении в отношении застройщиков Урбана конкурсного производства). Если пропустили сроки, восстановим в судебном порядке!

Обращаем внимание, пока юристы конкурсного управляющего в судебное заседания в Красногорский суд не приходят, но так не будет продолжаться вечно. Интерес у конкурсного управляющего понятный, включить в конкурсную массу побольше нежилых помещений, на которые дольщики не успеют признать право собственности в судах. Когда в суд начнут ходить юристы КУ и вставлять дольщикам палки в колёса работа юриста будет и сложнее и дороже.

Обращайтесь, поможем и вам, тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
Пока практика в судах по признанию права собственности на нежилые помещения складывается положительная.

Последние новости по банкротству застройщика читаем в юридическом обзоре

Под спойлером архив обзора корпусов 16 и 17, написанного до банкротства в ООО "Хайгейт"

Письмо инициативной группы жилого комплекса "Опалиха О3" в связи с заменой кирпича плиткой в домах 16 и 17

Проблема, которая беспокоит дольщиков, связана с тем, что застройщик, возможно в целях экономии, принял решение заменить плитку планируемую к применению для отделки фасадов. Одна часть дольщиков считает, что плитка станет отваливаться после гарантийного срока и нужно обращаться с иском в суд. Другая часть дольщиков считает, что подобные действия приведут к нарушению сроков строительства корпусов 16 и 17, что гораздо важнее, чем какого типа плиткой будут отделаны фасады. Ниже приведем письмо инициативной группы по домам 16 и 17 ЖК "Опалиха О3" и ответ на него, чтобы наглядно продемонстрировать, что конкретно беспокоит дольщиков по данному вопросу и какую позицию занимает строительная компания.

Письмо инициативной группы

От участников долевого строительства
многоквартирных жилых домов 16 и 17
жилого комплекса «Опалиха О3»

Между Нами нижеподписавшимися и застройщиком заключены договора об участии в долевом строительстве (далее – Договора) Многоквартирных жилых домов 16 и 17 (далее – МЖД No16, No17) в жилом комплексе «Опалиха О3» (далее – ЖК О3).
Согласно Проектным декларациям на МЖД №16, №17 от 02.05.2017, а также Разрешениям на строительство NoRU50-10-3353-2015 от 22.12.2015 г. на МЖД №17 и №RU50-10-5845-2016 от 24.08.2016 г. (взамен ранее выданного №RU50-10-2651-2015 от 12.11.2015) на МЖД №16, выданным Министерством строительного комплекса Московской области, строительство МЖД №16, №17 ведётся по Проектной документации, получившей положительное Заключение негосударственной экспертизы ООО «ЭкспертСтройИнжиниринг» No4-1-1-0066-15 от 03.11.2015 г. для МЖД №17, №4-1-1-0062-15 от 27.10.2015 г. и №50-2-1-2-0021-16 от 19.02.2016 г. (корректировка) для МЖД №16 (далее – Заключения экспертизы).

Согласно пункту 2.7.3. «Конструктивные решения», Заключения экспертизы на МЖД №17 наружные стены МЖД №17 выше отметки земли запроектированы следующих типов:
- Тип I: кладка толщиной 400 мм из газобетонных блоков, минераловатный утеплитель толщиной 80 мм, облицовка декоративным материалом;

- Тип III: монолитный железобетон толщиной 200 мм, вкладыши из утеплителя типа «Примафлекс 35» толщиной 50 мм, кладка толщиной 150 мм из газобетонных блоков, минераловатные плиты толщиной 80 мм, облицовка декоративным материалом;

Согласно пункту 3.3 «Конструктивные решения», Заключения экспертизы (корректировка) на МЖД №16 наружные стены МЖД No16 выше отметки земли запроектированы следующих типов: - Тип I: кладка толщиной 400 мм из газобетонных блоков, минераловатный утеплитель толщиной 80 мм, облицовка декоративным материалом;
- Тип II: монолитный железобетон толщиной 200 мм, плиты типа «Примафлекс 35» толщиной 50 мм, кладка толщиной 150 мм из газобетонных блоков, минераловатные плиты толщиной 80 мм, облицовка декоративным материалом;

Декоративный отделочный слой для наружных стен МЖД №16 и №17 при этом предусмотрен трёх видов:
- СФБ-панель (стеклофибробетон);
- Декоративная штукатурка;
- Клинкерная плитка.

Также в подразделе «В ходе проведения экспертизы» пункта 2.7.3. «Конструктивные решения» Заключения экспертизы на МЖД №17 и пункта 3.3 «Конструктивные решения» Заключения экспертизы (корректировка) на МЖД №16 указано:
При строительстве объекта заказчик и подрядные строительные организации обязаны применять только сертифицированные строительную продукцию и оборудование.
Применение материалов, в том числе отделочных, конструкций, изделий и оборудований без наличия соответствующих сертификатов недопустимо.

Банкротство ООО "ЭкспертСтрой". Признаём право собственности на квартиры. В частности в пятом корпусе по адресу: Московская область, г. Реутов, просп. Юбилейный, дом 67. Решения судов выложены в разделе

Банкротство Урбан Групп. Большой и подробный обзор. Выложено большое количество судебных решений о признании права собственности на квартиры, машиноместа и кладовые помещния. Наша практика в разделе

Какой порядок признания права собственности по банкроту АО "Московский комбинат хлебопродуктов"? По ЖК "Царицыно" работаем, в том числе по апартаментам. Последовательность действий дольщика описана в статье

Какие документы нужны для положительного судебного решения по объектам ЖСК? Об этом в статье

Судебная практика по призананию права собственности на машиноместа, кладовые и квартиры по ЖК "Опалиха О3" в большом объёме представлена в разделе

Покупаете квартиру и сомневаетесь в платежеспособности застройщика? Вам в раздел по . Рассматриваются вопросы по анализу финансовой устойчивости. Выложено много очётов о проверке различных застройщиков. Возможно сразу найдёте ваш жилищный комплекс.

В 8 км от МКАД, в Красногорском районе, компания Urban Group строит новый жилой комплекс «Опалиха О3».. Новостройка будет включать 20 монолитно-кирпичных домов переменной этажности высотой от 4 до 8 этажей. Девелопер планирует полностью завершить проект в 2018 году. На рынке новостроек Подмосковья этот комплекс выделяется приемлемыми ценами и наличием около 40 планировочных решений.

Проезд стоит 38-76 рублей в зависимости от станции посадки. Стоит учесть, что с 11.30 до 13.30 электрички в обе стороны не ходят, тогда поможет наземный транспорт, пробок в это время почти нет.

Жителям Красногорска можно воспользоваться автобусом №833, который ходит между платформой «Опалиха» и станцией «Павшино». На машине схема проезда такая же: по Волоколамскому шоссе до платформы «Опалиха», дальше параллельно пешему пути.

Стоит учесть, однако, что ориентировочно в апреле офис продаж переедет на противоположный конец комплекса, ближе к Новорижскому шоссе, где откроется дорога к этой трассе, созданная застройщиком для жителей «Опалихи О3». Тогда пеший путь будет проходить вдоль стройки, а на машине можно будет проехать или так же, или от Новой Риги.

Транспортная доступность - 7 из 10 баллов

Но дата открытия связующей дороги пока неизвестна, поэтому перед посещением офиса продаж стоит позвонить и уточнить, где они сейчас и как доехать.

Визит в офис продаж

Сейчас офис продаж находится в одноэтажном домике, а после переезда у них будет большой офис со смотровой площадкой. В день, когда я приехала в ЖК «Опалиха О3», в офисе продаж не было света и на доске мелом было написано грустное высказывание о том, как им холодно и голодно. Правда, почему-то захотелось улыбнуться. Не очень понятно, почему не попросили на стройке генератор - хоть компьютеры бы запустили, но, может, перебой был внезапным и лишнего просто не нашлось.

В офисе мне понравилась одна деталь: стена, увешанная фотографиями домов из других комплексов застройщика с указаниями вроде «Пятый месяц строительства», «Восьмой месяц строительства» и т.д. В наше непростое время такая подача информации говорит об ответственности застройщика больше, чем рекламные фразы «строим быстро - сдаем вовремя».

Ввиду отсутствия света рассказывать мне об «Опалихе О3» менеджеру по имени Максим пришлось буквально на пальцах. Он достал огромный бумажный план комплекса, показал, где расположены корпуса 5 и 7, с которых начали строительство, сейчас в них можно купить квартиры.

Оказалось, что в наличии есть не весь объем квартир в доме, а лишь часть, и новые «порции» жилья появляются по мере продажи. То есть, если вам приглянулся, например, угловой подъезд, а в продаже его нет - возможно, вы не опоздали, а рано пришли.

Соцкультбыт

ЖК «Опалиха О3» получит очень развитую инфраструктуру. Это школа со стадионом, два детских сада, детский развивающий центр, торговые галереи на центральном бульваре, магазины на первых этажах домов, а также торговый комплекс вблизи станции электричек. Разумеется, будет достаточно детских и спортивных площадок.

Для машин построят надземные и подземные паркинги (под некоторыми корпусами и торговой галереей на бульваре). Стоимость машиномест пока неизвестна, но можно ориентироваться на цены в других комплексах Urban Group: например, в «Солнечной системе» место в подземном паркинге стоит от 599 тысяч рублей. Предусмотрено некоторое количество гостевых парковок.

Выезд на Новорижское шоссе будет открыт только для жителей ЖК «Опалиха О3», сквозного проезда по территории не будет. Рядом с комплексом находится огромный Опалиховский лес, и нет вредных производств и промзоны. Поэтому можно рассчитывать на достаточно чистый для Подмосковья воздух.

Неподалеку расположен комплекс «Опалиха О2» со своими инфраструктурными объектами, чуть подальше развлечения и магазины Красногорска, а также строительный и продовольственный гипермаркеты.

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

Стоит учесть, что сады и школа откроются не вместе с первыми домами, а несколько позже, но в перспективе жизнь тут будет комфортной.

Квартиры и цены

Дома будут разных цветов, но в общей серо-коричневой гамме. Над внешним видом комплекса работал российский архитектор Максим Атаянц, а над некоторыми фасадами - итальянец Этторе Мария Маццола, крупный специалист в своей области. Словом, Urban Group по-прежнему уделяет много внимания эстетически приятному облику своих жилых комплексов.

Для квартир разработано более 40 различных планировок. Самих квартир 6 типов: обычные 1-, 2- и 3-комнатные, а также их студийные варианты. В отличие от евроквартир (так они называются на сайте) в «Солнечной системе», в «Опалихе О3» не пожертвовали окном: студия отличается от обычной квартиры отсутствием перегородки между кухней и гостиной. В остальных квартирах все перегородки возведены, ненесущие можно будет убрать. Отделка в квартирах не выполняется.

Есть однокомнатные квартиры с окнами на две стороны (но большинство все же линейных), двух- и трехкомнатные в домах в продаже - только такие, распашные. 7-й корпус единственный, где есть некоторое количество квартир с трапециевидными комнатами - за счет небольшого радиуса в центральной части дома.

Особый интерес представляет небольшое число квартир с открытыми террасами, они расположены на последних этажах. Как правило, это двухкомнатные евроквартиры, на момент написания материала в продаже была одна такая. Они же и самые дорогие, поскольку терраса не входит в официальную площадь, но и предоставлять ее бесплатно девелоперу невыгодно.

Помимо квартиры, можно приобрести кладовую на нижнем этаже. Стоимость и размеры пока неизвестны, в «Солнечной системе» - около 150 тысяч рублей за 3 с небольшим квадратных метра.

Высота потолков - 2,8 метра, и на данный момент квартир с более высокими потолками (как, например, в «Солнечной системе») не запланировано. Но домов будет много, документы пока есть только на корпуса 5, 6 и 7, так что все возможно.

Как я уже упоминала, примерная стоимость обслуживания - 39,33 рубля за «квадрат», что сравнимо с обычными красногорскими тарифами. Будет ли включена в эту ставку зарплата консьержей, которых компания планирует посадить в подъезды, пока неизвестно.

ЖК «Опалиха О3» относится к комфорт-классу, квартиры в нем имеют относительно небольшую площадь, за счет чего и стоимость жилья получается не «кусачей». Цены, впрочем, растут достаточно быстро, и сейчас, на начальном этапе, они наиболее привлекательны.

Цены и планировки - 9 из 10 баллов

Из таблицы видно, что обзавестись квартирой можно, имея меньше 2,5 миллионов рублей (или еще меньше плюс ипотека). 5 миллионов рублей за «трешку» - тоже совсем недорого, учитывая хорошее расположение и окружение комплекса. Поскольку продающиеся корпуса находятся довольно далеко от станции (более километра), лучше иметь машину и пользоваться специальным выездом на Новорижское шоссе.

Как купить?

Квартиры в «Опалихе О3» продаются в рамках 214-ФЗ по договору долевого участия . Он в целом стандартен, предусмотрены доплаты в обе стороны за изменение реальной площади квартиры более чем на 1 квадратный метр (обычная практика). Также при приеме квартиры хозяин обязан заключить договор с управляющей компанией, оплатить вывоз крупногабаритного мусора и коммунальные услуги за 3 месяца вперед.

По договору сдача, например, 5 корпуса произойдет не позже 28 февраля 2017 года, а ключи выдадут до конца августа. На самом деле могут и пораньше - нет смысла «отстаивать» дома и платить за их обслуживание.

Бронирования квартир нет, просто подписывается договор, отправляется на регистрацию, по ее окончании полная стоимость квартиры в течение 5 рабочих дней переводится на счет застройщика. При ипотеке учитываются условия ипотечного договора. В общем, все стандартно.

Ипотеку на квартиры в этом комплексе дают только два банка, зато крупнейших: «Сбербанк» и ВТБ24. Обычно «Сбербанк» не кредитует котлованы, но в случае с привилегированным партнером - может. Условия почти одинаковые (кредит с господдержкой): 12% у ВТБ24, 11,9% у «Сбербанка», первоначальный взнос от 20%, срок до 30 лет.

Рассрочка на объекте не предусмотрена. Зато принимается материнский капитал, причем до 31 марта при его использовании застройщик предлагает еще и скидку в размере такого же капитала (более 450 тысяч рублей). Правда, это предложение распространяется только на квартиры площадью больше 55 кв. метров и подпадают под него только «трешки» и «двушки» с террасой, а таких на данный момент в продаже только две.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Банков для выбора все же маловато, отсутствие рассрочки делает неудобной покупку новой квартиры при продаже старой.

Резюме

ЖК «Опалиха О3» - интересный проект для жизни. Здесь хорошая инфраструктура, чистый воздух, приличная транспортная доступность (бессветофорное движение по Новой Риге и такое же - на электричке, попасть в которую, правда, по утрам и вечерам бывает сложно), красивые среднеэтажные дома, квартиры с разнообразными планировками и вполне доступными ценами.

Вроде и опасно вкладываться в котлован в нестабильное время, но ипотеку выдают крупные банки, и приличный портфель готовых проектов у девелопера говорят в пользу проекта.

К недостаткам можно отнести нескорый срок сдачи, запаздывание инфраструктуры, отсутствие планировок с высокими потолками (к хорошему быстро привыкаешь!) и поликлиники в шаговой доступности. Кроме того, можно встать в пробку на Волоколамском шоссе.

Для инвестиций комплекс тоже довольно интересен, но ждать возврата денег придется довольно долго: многие предпочтут купить дешевле и подождать, ведь выбор квартир будет доступен еще долго. Но купить, например, квартиру для подросшего ребенка или пожилых родителей - хорошая идея, а если не понадобится, можно будет выгодно продать. В общем, ЖК «Опалиха О3» получает от меня «8» баллов.

Виктория Зорина

Дата публикации 30 марта 2015

Обновлено: 26.12.2019

Размер шрифта

Что Вам нужно знать о ЖК "Опалиха О3"

КОГДА РАССТОЯНИЕ - БЛАГО

Экологические достоинства Красногорского района Московской Области начинают раскрываться с некоторым удалением от МКАД, поэтому расположение ЖК «Опалиха 03» в 8,5 км от кольцевой следует признать безоговорочно выигрышным. Тем более что на транспортном сообщении это в худшую сторону отнюдь не сказалось. К Вашим услугам Новорижское шоссе, до которого стараниями Застройщика, Компании , уже проложена отдельная дорога и Волоколамка, по которой до Москвы в утренние часы пик добираться все же сподручнее:

Красоты и прелести хвойного массива, окружающего Комплекс, расписывать не имеет смысла - это надо видеть собственными глазами и воспринимать органами обоняния.

СРЕДНЕЭТАЖНАЯ КЛАССИКА

Над внешним обликом потрудились отечественные и итальянские архитекторы. Корпуса здесь не выше 4-8 этажей, что не мешает любоваться панорамными видами того же Опалиховского лесопарка. Коричневый, оранжевый, красный - основная доминанта в оформлении фасадов, задуманных в неоклассическом стиле, разбавленном приличными площадями остекления.

Жилые кварталы сконцентрированы вокруг центрального бульвара с торговыми помещениями и центральной площадью Комплекса. Такой вот выходит маленький городок в едином стиле - Урбан Групп продолжает упорно гнуть свою линию, в очередной раз доказывая, какой выразительной может быть простая жилая застройка.

НА ВСЕ ПРО ВСЕ - ЧЕТЫРЕ ГОДА

Строительство, начавшееся в 4 квартале 2014 года, должно полностью завершиться в 2018 году. Школа, детские сады, социально-торгово-развлекательная инфраструктура строятся параллельно с жилыми корпусами. На заметку интересующимся: здесь применяется монолитная технология; строительство идет с небольшим опережением сроков, указанных в проектных декларациях Комплекса.

Окончание работ над корпусами прописано следующим образом:

№ 1.1 и № 1.2 введены - 27.09.2017.
№ 2 - введен 23.10.2017.
№ 3 - введен 14.06.2017.
№ 4 - введен 31.05.2017.
№ 5 - введен 20.01.2017.
№ 6 - введен 29.12.2017.
№ 7 - предполагаемый срок ввода II квартал 2018.
№ 9 - введен 14.06.2017.
№ 11 - введен 22.11.2017.
№ 13 - введен 09.02.2018.
№ 14 - предполагаемый срок ввода IVквартал 2019.
№ 15 - предполагаемый срок ввода III квартал 2020.
№ 16 - предполагаемый срок ввода IV квартал 2019.
№ 17 - предполагаемый срок ввода III квартал 2020.
№ 18 - предполагаемый срок ввода IV квартал 2019.
№ 19 - предполагаемый срок ввода IV квартал 2020.

Под некоторыми корпусами есть подземные паркинги, в центральной части Комплекса летом 2018 года откроется наземный паркинг на 306 машиномест.

КЛАССОВАЯ БОРЬБА

Принятая на рынке новостроек классификация домов в данном случае была скомкана и отправлена в мусорную корзину - забудьте об эконом-, комфорт- и бизнес классах, здесь это не работает. Хоть и официальный сайт ЖК «Опалиха О3» оказался максимально информативным, мы должны все же наметить отправные точки. Итак, в Комплексе предлагаются дома четырех видов: Классика, Классика-Смарт, Суперкомфорт, Клубный дом и NEW Бизнес. На самом деле, конфронтация между ними не такая уж и острая: разница в наличии или в отсутствии отделки и ее уровнях, особенностях доступа, в тонкостях архитектурных изысков в оформлении фасадов и вестибюлей, высотой потолков (от 2, 70 до 5, 77 м.) и размерах окон и, само собой, в сумме денег, полагающихся к уплате за все это удовольствие.

Дешевле всего обойдется покупка в Классике и Классике SMART, квартиры в Суперкомфорте и Клубных домах обойдутся подороже, самые дорогие варианты присутствуют в домах NEW Бизнес. Среди более 40 вариантов планировок помимо классических решений Вам встретятся экзотические Эколофты, квартиры с террасами, с панорамными окнами, вторым светом, окнами в ванных комнатах и еще Бог знает с чем. Учитывайте только то, что все это многообразие упирается в 100-метровый порог - квартир большей площади в Комплексе нет. Продажи ведутся по ДДУ в соответствии с ФЗ-214, в котором, в качестве Застройщика будет указано ООО "Хайгейт", являющееся дочерней структурой УРБАН ГРУПП.

ЗА

• прекрасная экология района
• авторская архитектура
• многочисленные вариации квартир и планировок
• собственная инфраструктура

ПРОТИВ

• нет квартир для очень большой семьи
• У Застройщика серьезные проблемы

РЕЗЮМЕ

Концепция "Городов для жизни", применяемая в строительстве Новостроек Компанией URBAN GROUP вот уже около 10 лет, давно доказала свою жизнеспособность и данный проект является очередной вехой на пути ее развития. Те, кому этот формат жилья придется по душе, наверняка не будут разочарованы - рекомендуем присмотреться.

• 1 очередь
• Дом № 1.1 - все квартиры переданы под отделку квартир. Ведутся работы по благоустройству территории.
• Дом № 1.2 - ведутся работы по отделке элементов СФБ на фасадах.
• Дом № 2 - ведется установка внутриквартирных дверей и МОП.
• Дом № 3 -завершаются работы по устройству внутренних инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция).
• Дом № 4 - ведутся работы по получению ЗОС и РНВЭ.
• Дом № 6 -завершается остекление лоджий и установка дверей, фасадные работы, монтаж мусоропровода.
• Дом № 7 -завершается установка лифтового оборудования. Приступили к работам по электроснабжению и освещению.
• Дом № 9 -ведутся пуско-наладочные работы лифтов, работы по отделке фасадов и благоустройству территории.
• Дом № 11 - ведутся работы по обратной засыпке пазух, устройство монолитных конструкций входных групп.
• Дом № 13 - начались работы по внутренним инженерным сетям (отопление, вентиляция, канализация, водоснабжение).
• Дом № 14 - ведутся внутренние отделочные работы, работы по возведению монолитных конструкций входных групп, крыши и кровли.
• Дом № 15 - завершено устройство монолитных конструкций на 1-4 этажах.
• Дом № 16 - начался монтаж внутренних инженерных сетей (отопление, водоснабжение, канализация).
• Дом № 17 -начались работы на уровне 1 этажа. Выполнен монтаж башенных кранов.
• Дом № 18 - устройство монолитных конструкций в подвальных помещениях выполнено на 100%, на 1 этаже на 50%.
• Дом № 19 - ведется разработка котлована.