Залог на основании закона. Основания возникновения права залога. Главные отличия договорной от законной ипотеки

Иметь собственное жилье, будь то небольшая квартира либо собственный дом, мечтает практически каждый. В современных экономических реалиях накопить даже на несколько квадратных метров бывает проблематично, не говоря уже о возможности залога имеющегося жилья. По этой причине гражданам приходится обращаться к банкам за займом. Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

Жилищный кодекс РФ;
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федеральный закон «О кредитных историях»;
Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Случаи возникновения залога в силу закона

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности. Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка. То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Ипотека жилых домов и квартир

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Продажа в кредит

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

Рента

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти. Право собственности переходит после заключения договора ренты, но обременение действует до самой смерти рентополучателя, после чего обременение необходимо снять.

Залог имущественных прав

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос. Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией. По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Оформление законной ипотеки

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно. Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта. Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

земельные участки;
здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
земельные участки вместе с объектами;
права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами. Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации. Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

Character – репутация;
Capacity – уровень финансового наполнения;
Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
Collateral – достаточность дохода;
Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Коэффициент	Расшифровка	Описание
	платеж/доход	отношение платежей по кредиту к доходу за обозначенный период
	обязательства/доход	отношение расходов заемщика по ипотечным обязательствам к общему доходу, который идет в учет
	кредит/залог	соотношение суммы займа к стоимости кредитуемого объекта
	кредит/ликвидационная стоимость	соотношение суммы кредита к минимальной стоимости, за которую можно реализовать залоговое имущество

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Особенности ипотечного кредитования

В разных государствах свои особенности ипотечного кредита. В зависимости от законодательной базы и сложившейся практики формируется собственная модель жилищного кредитования. В России, например, отличительными чертами является использование материнского капитала или военная ипотека. Кроме этого, складывающаяся экономическая ситуация и риски ипотеки тоже накладывают свои особенности – ставки, предлагаемые отечественными банками, чуть ли не в 10 раз больше, нежели за границей.

Американская модель с привлечением средств государственного бюджета

Американская система начала свое формирование более ста лет назад. Основная идея ее состоит в том, что при приобретении недвижимости, а это в основном купля-продажа на вторичном рынке, недостающую сумму предоставляет ипотечный банк. Он затем перепродает долг ипотечному агентству, которое выпускает ценные бумаги, реализуемые впоследствии на фондовом рынке. Выплатами по ним являются средства, возвращенные заемщиком.

Европейская модель ипотечного механизма

В Европе, да и многих развивающихся странах, принята за основу немецкая модель жилищного кредитования. Суть ее заключается в том, что клиент открывает счет в банке, куда производит отчисления, пока они не достигнут определенного уровня. Как правило, это порядка половины стоимости приобретаемого жилья. После этого банк предоставит ему ссуду на недостающую сумму, забирая покупаемую недвижимость в залог. Дополнительно государство компенсирует гражданину около 10% стоимости жилья в виде субсидии.

Условия ипотеки по закону

В различных финансовых учреждениях условия предоставления жилищных займов имеют как общие черты, так и некоторые отличия. Обязательным условием для всех кредиторов является страхование объекта недвижимости, что не противоречит законодательству, подтверждение дохода ссудополучателя и независимая оценка недвижимого имущества. Все остальные параметры могут варьироваться.

Первоначальный взнос

В зависимости от того, в какую сумму был оценен объект, банк предоставляет клиенту заем. Как правило, от ссудополучателя требуется самостоятельно внести определенную сумму. Этот показатель зависит исключительно от самого кредитора, но преимущественно он составляет не менее 10% от стоимости жилья. Иногда банк финансирует и 100%-ную стоимость, но такие программы существуют по договоренности со строительными компаниями, которые являются партнерами ссудодателя.

Процентная ставка

Как уже было отмечено, процентная ставка, предлагаемая российскими банками, оставляет желать лучшего. Она напрямую зависит от уровня инфляции по стране и ключевой ставки Центробанка. В настоящее время ее показатель сложился на уровне 10–12% годовых, хотя у некоторых ссудодателей можно встретить и иные цифры. Однако не стоит забывать, что пониженная ставка может быть сопряжена с прочими комиссиями, связанными с рассмотрением документов или выдачей ипотечного кредита.

Расчет суммы платежа

Для выплаты долга применяют два вида расчета платежей. При дифференцированном методе тело займа разбивается на одинаковые части, а проценты начисляются на остаток задолженности. Выгоден такой способ погашения, если клиент берет целевой кредит на небольшую сумму и непродолжительный период, поскольку на первоначальном этапе платежи по ссуде очень высокие. Величина аннуитетного платежа вычисляется по определенной формуле. В результате взимаются равные суммы на протяжении всего периода заимствования.

Требования к заемщику

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам. Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет. Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Налоговые льготы при ипотечном кредитовании

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет. Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей). На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Как снять ипотеку в силу закона

Полагая, что после выплаты всей причитающейся суммы долга с процентами кредитору обременение снимется автоматически, ссудополучатель сильно заблуждается. Завершив платежи, необходимо самостоятельно произвести эту процедуру. Нужно обратиться в ЕГРП с просьбой выдать новое свидетельство о праве собственности, однако для этого нужно будет предоставить определенный пакет документов, куда обязательно входит документ, свидетельствующий о полном расчете с кредитором.

Видео

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Заместитель начальника управления правового обеспечения кредитной и инвестиционной деятельности «Альфа-банка»

Основания возникновения права залога, ч.1

Залог в силу закона. 1

Залог в силу договора. 11

Условия о предмете залога. 14

Условия об оценке предмета залога. 17

Условия о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства. 22

Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, залог возникает в силу договора; закон возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в законе. Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяется к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Залог в силу закона

Случаев, когда закон признает имущество находящимся в залоге в обеспечение надлежащего исполнения соответствующего основного обязательства, относительно не много. Такие случаи установлены в ГК РФ, законе РФ «О залоге», Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… », Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества», Кодексе торгового мореплавания РФ, а именно:

если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Поскольку на основании п. 3 ст. 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применимы положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, то, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Также п. 6 ст. 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку в порядке приватизации государственного или муниципального имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества;

при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества покупатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора (ст. 64.2 закона об ипотеке); если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 закона об ипотеке); в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»); при залоге прав (требований) в случае если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге»); морской залог по требованиям к судовладельцу, указанным в ст. 367 Кодекса торгового мореплавания РФ.

Для залога, возникающего в силу закона, какого-либо соглашения между залогодателем и залогодержателем не требуется, основанием для возникновения права залога является сам закон и те обстоятельства, с которыми закон связывает стороны залоговым отношением.

При этом стороны могут своим соглашением исключить возникновение залога, возникающего в силу закона, в тех случаях, когда закон предоставляет такое право. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Исключить залог в своих отношениях могут стороны договора купли-продажи товара в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа (диспозитивная норма п. 4 ст. 488 ГК РФ), а также стороны кредитного договора или целевого займа на приобретение земельного участка, здания (строения, сооружения), жилого дома, квартиры или на их строительство (диспозитивные нормы ст. ст. 64.1, 64.2, 77 Федерального закона об ипотеке. В этом случае стороны могут прямо предусмотреть, что на соответствующее имущество право залога продавца (кредитора, займодавца) не распространяется.

Стороны в любое время могут трансформировать залог, возникший в силу закона, в договорный залог , заключив соответствующий договор о залоге. В этом случае с момента заключения договора о залоге залог считается возникшим из договора.

Интересной особенностью является то, что возникший в силу закона залог недвижимого имущества (права аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации, за исключением предприятий как имущественных комплексов) может быть удостоверен путем выдачи залогодателем соответствующей закладной (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В этом случае залог не считается возникшим из договора (поскольку договора в этом случае нет), а продолжает считаться залогом, возникшим в силу закона.

При залоге, возникающем в силу закона в отношении недвижимого имущества, осуществляется его государственная регистрация в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно общим требованиям п. 1 ст. 131 ГК РФ и специальной норме п. 2 ст. 20 Федерального закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В этом смысле регистрирующему органу не составляет особых трудностей выявлять ипотеку, возникшую в силу закона, при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Одновременно с государственной регистрацией договора регистрирующий орган регистрирует обременение в отношении принадлежащего застройщику земельного участка, на котором осуществляется строительство, либо права аренды такого участка, ипотекой в пользу участника строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на помещения в готовом (оконченном строительством) объекте недвижимости регистрирующий орган также фиксирует факт обременения их ипотекой в пользу зарегистрированных в Едином государственном реестре участников строительства. Особых трудностей не должно возникать и при государственной регистрации залога в силу п. 1 ст. 587 ГК РФ в пользу покупателя ренты.

Другое дело, когда речь идет о залогах, возникающих в силу ст. 64.1, 64.2, 77 закона об ипотеке, когда обременяемый объект недвижимости приобретен или возведен на заемные средства . Регистрирующий орган не всегда может на основе представленных при государственной регистрации возникновения (перехода к залогодателю) права собственности на недвижимое имущество документов установить указанные обстоятельства, с которыми связано возникновение право залога. В случае если регистрирующий орган не обнаружил оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержатель вправе требовать такой регистрации, обратившись со своим заявлением в регистрирующий орган.

Подобного рода правовая ситуация нашла отражение в арбитражной практике (п. 9 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ).

Арбитражный суд признал уклонение регистрирующего органа от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерными. В соответствии с правилами п.2 ст. 20 закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца второго п. 2 ст. 20 регистрирующий орган не осуществил государственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежилое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к регистрирующему органу с заявлением о государственной регистрации.

Трудности в выявлении возникшего права залога возможны и при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа). Например, регистрирующему органу иногда сложно определить конкретные условия сделки об оплате, выяснить, оплачено ли недвижимое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности, или нет. С этой точки зрения сторонам рекомендуется более точно указывать в заключаемом ими договоре купли-продажи на право залога, на те условия, которые связаны с его возникновением.

При этом надо отметить, что залог, возникающий в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении товара, проданного по договору купли-продажи в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), имеет крайне противоречивую практику.

Договор купли-продажи настолько широко применяется в гражданском обороте, что порой возникают сомнения, во всех ли случаях такой залог «работает». Ведь предметом купли-продажи могут быть самые разные вещи, а в силу п. 4 ст. 454 ГК РФ – и имущественные права . Если вещь не является индивидуально-определенной, то стороны договора купли-продажи могут ограничиться указанием родовых признаков предмета купли-продажи, не идентифицируя его таким образом, чтобы его можно было отграничить от остальных вещей, находящихся у покупателя. Особенно это касается имущества, которое может определяться только какой-либо мерой (весом, объемом и т. п.). Установить, о каком именно имуществе идет речь (которое до сих пор находится у покупателя, либо которое он использовал, либо передал другому лицу), бывает крайне сложно, а иногда и невозможно. В этих случаях в обращении взыскания на имущество, которое продавец считает передавшим покупателю и ссылается на его залог, может быть отказано в виду отсутствия идентифицирующих предмет купли-продажи признаков. Кроме того, в силу ст. 223 ГК РФ стороны договора купли-продажи могут договориться о переходе права собственности на товар не в момент передачи товара, а в какой-либо другой момент после передачи товара (например, в момент его оплаты). В этом случае право залога также не возникает. Но наиболее важное значение в возникновении права залога приобретает сама воля сторон, направленная на установление условиями договора купли-продажи кредитных отношений. В результате, арбитражные споры в связи с требованиями продавца, основанные на залоге в силу закона, носят крайне индивидуальный характер и полностью зависят от конкретных обстоятельств дела.

Пример:

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.01.2001 по делу № А/2007 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оборудования для рыбопереработки и обращении взыскания на проданное оборудование судебная коллегия поддержала состоявшиеся судебные акты нижестоящих судов о взыскании задолженности по оплате оборудования и об отказе в обращении на него взыскания. Как следовало из материалов дела, по договору купли-продажи продавец передает в собственность покупателю бывшее в употреблении и пришедшее в негодность оборудование согласно прилагаемому к договору перечню, а покупатель принимает указанное оборудование и обязуется уплатить за него соответствующую цену. По условиям договора передача оборудования продавцом и принятие оборудования покупателем к моменту заключения договора фактически осуществлены, сторонами предусмотрено, что договор имеет силу передаточного акта. Условиями договора также предусмотрено, что денежное обязательство покупателя подлежит оплате в соответствующей сумме в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца в течение трех дней после подписания договора. Исходя из данных условий сделки, суды не усмотрели возникновения у продавца права залога, на которое он ссылается. Согласно определению Высшего Арбитражного Суда РФ /08 нарушений норм материального права судами не допущено, в передаче материалов дела в Президиум ВАС РФ отказано.

В соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.01.2001 по делу № Ф03-А73/06-1/4956 суд, установив обстоятельства, связанные с оплатой покупателем менее 50% стоимости недвижимого имущества, свидетельствующие о существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи, пришел к выводу о наличии оснований в соответствии со статьей 450 ГК РФ для удовлетворения требований истца о расторжении договора. При этом суд применил к спорным правоотношениям положения п. 5 ст. 488 ГК РФ, в соответствии с которым при передаче товара покупателю до его оплаты, проданный товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также судом указано, что согласно положениям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на стадии открытия конкурсного производства в отношении истца не предусмотрено исполнение сделок, не связанных с погашением обязательств должника, перед конкурсными кредиторами . По определению Высшего Арбитражного Суда РФ /07 оснований для пересмотра дела в порядке надзора не установлено, состоявшиеся судебные акты остались без изменений.

Пожалуй, более спорным в практике является залог, установленный п. 1 ст. 58 Законом РФ «О залоге». Речь идет о ситуации, когда в залог передается право (требование) к должнику, которое в период действия залога им, должником, исполняется. Закон гласит, что все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Таким образом, первоначальный залог права (требования) к должнику, возникший из договора о залоге, трансформируется в залог (уже в силу закона) в отношении полученного залогодателем по этому праву (требованию) имущества.

Действие этой правовой нормы оспаривается прежде всего тем, что закон РФ «О залоге» был принят до введения в действие Гражданского кодекса РФ, а потому в силу требований ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» должен действовать в части, ему не противоречащей. Сам Гражданский кодекс РФ при регулировании залога имущественных прав не предусмотрел аналогичной правовой нормы, однако сохранил институт залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ). В силу этих причин положительное применение положений п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» практически не встречается в судебной и арбитражной практике, а в актах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ – вообще отсутствует.

Необходимо отметить, что залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, и право залога на полученное по заложенному праву (требованию) имеет существенные отличия. Прежде всего, залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, имеет более широкое применение. Например, предметом залога в смысле п. 6 ст. 340 ГК РФ может стать вещь, изготовленная не только подрядчиком по заданию заказчика (залогодателя), но и самим залогодателем. В то время как возникновение права залога в силу ст. 58 Закона РФ «О залоге» на изготовленную вещь может возникнуть лишь при подрядной сделке, когда права требования заказчика к подрядчику были предметом первоначального залога. И, если залог будущей вещи не возникает до момента факта ее приобретения, при залоге прав (требований) залог распространяется на заложенное право (требование), а потому до его исполнения должником залогодателя на него можно обратить взыскание в обычном для залога порядке.

Правовая позиция о том, что п. 1 ст. 58 закона РФ «О залоге» противоречит Гражданскому кодексу РФ, на наш взгляд, не совсем обоснована. Фактически, она сводится к тому, что нормы закона, содержащие случаи возникновения залога, в силу самого факта их принятия до ГК РФ должны быть признаны недействующими. Вместе с тем, данный вывод не вытекает ни из содержания ст. 4 Федерального закона от 01.01.2001 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ни из ее смысла.

Сам Гражданский кодекс РФ предусмотрел возможность возникновения залога в силу закона. Пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу закона при наступлении в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Из п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» вытекают все эти условия, которые требуются по ГК РФ. Поэтому право залога на полученное залогодателем по заложенному праву (требованию), установленное в п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге», следует отнести к действующему.

Применение такого залога опять же осложняется проблемой идентификации предмета залога и свойством его реализуемости. В большинстве случаев залогодатель передает залогодержателю в залог права денежного требования, а поскольку деньги, выступая средством расчетов, не могут выступать предметом залога, то уплаченные должником залогодателя денежные средства в залог не поступают. Согласно п. 2 ст. 58 Закона РФ «О залоге» при получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге. Применение п. 1 ст. 58 Закона РФ «О залоге» становится актуальным в случае, если первоначально заложено право (требование) к должнику на получение товаров, результатов выполняемых работ . И поскольку судебная и арбитражная практика по такому залогу не нашла положительного применения, данный залог необходимо применять с особой осторожностью, в случаях, когда его применение не влечет для залогодержателя существенных правовых рисков.

Морской залог необходимо отличать от морской ипотеки (ипотеки морского судна). Если при ипотеке морского судна речь идет о регистрируемом залоге, в основном, по соглашению сторон в обеспечение исполнения гражданско-правовых обязательств, то морской залог является специфическим институтом международного морского права, имплементированного в российскую правую систему.

Российская Федерация присоединилась к Международной конвенции о морских залогах и ипотеках 1993 г. (Федеральный закон от 01.01.2001). На основе положений данной конвенции нормы о морском залоге были отражены в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации. В статье 367 данного Кодекса установлено, что морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении :

Срок исполнения основного обязательства определяется соответствующей календарной датой, определенной должником и кредитором в заключенной ими сделке, или указанным ими истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Возможны случаи, когда в сделке, содержащей условия основного денежного требования, не содержатся сроки их исполнения должником. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства . Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении , если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Поэтому отсутствие в сделке, заключенной между должником и кредитором, условий о сроке исполнения основного денежного требования, само по себе не свидетельствует о необходимости его конкретизации в договоре о залоге, в этом случае срок исполнения основного обязательства регулируется п. 2 ст. 314 ГК РФ. В целях соблюдения интересов залогодателя-третьего лица, не являющегося должником по основному денежному требованию (основному обязательству), в договоре о залоге рекомендуется указывать срок действия договоре о залоге или иной срок, ограничивающий по времени право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество. Если срок исполнения основного обязательства определен моментом востребования, то указание срока действия договора о залоге представляется необходимым.

Если сделка между должником и кредитором заключена под условием (ст. 157 ГК РФ) и это имеет существенное значение при определении размера и (или) срока исполнения основного денежного обязательства, то необходимо указать данные условия.

Если залогом обеспечивается несколько основных денежных требований, то подлежит описанию каждое из таких требований.

Подлежат описанию как существующие, так и возможные будущие денежные требования к должнику, которые по соглашению между сторонами договора о залоге включаются в состав основных денежных требований, обеспеченных залогом.

При обеспечении залогом основного денежного обязательства, подлежащего исполнению по частям, сторонам договора о залоге необходимо указать сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие их определить.

Например, для банков приобретает важно обеспечение залогом кредитных сделок, в которых помимо обязательства вернуть сам кредит предусматривается обязательство заемщика уплатить проценты, начисляемые на сумму кредита. Проценты за пользование кредитом относятся к основным денежным требованиям, условия об уплате которых подлежат отражению в договоре о залоге. Проценты являются платой за предоставление банком услуги по предоставлению кредита, они придают кредитной сделке возмездный характер, по своей природе они являются ценой кредитного договора. Это нашло подтверждение и в судебной практике. Согласно п. 15 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ /14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», при рассмотрении споров, связанных с исполнением договора займа, а также с исполнением заемщиком обязанностей по возврату банковского кредита , следует учитывать, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных п. 1 ст. 809 ГК РФ, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.

Проценты за пользование кредитом требуют описания в договоре о залоге еще и потому, что они приращиваются к сумме кредита и рассматриваются в неразрывной связи до того момента, пока по начисленным процентам за истекший период пользования кредита не наступило обязательство по их уплате и, тем самым, они не станут обладать признаком самостоятельного денежного требования. Как правило, при оформлении залога речь идет о процентах за пользование кредита как о будущих требованиях. Поэтому, находясь в правовой связи с телом кредита, они подлежат отражению в договоре о залоге и входить в состав обеспеченных залогом требований. В ГК РФ условия о процентах за пользование кредитом в залоговых правоотношениях специально не урегулированы. Вместе с этим, они нашли отражение в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применительно к специальному виду залога – ипотеке. В п. 1 ст. 3 данного Федерального закона установлено, что ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Пример:

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.01.2001 /07 рассмотрел в кассационном порядке материалы дела по иску о признании договора об ипотеке незаключенной сделкой. В соответствии с кредитным соглашением , исполнение обязательств по которому было обеспечено договором об ипотеке, заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в соответствующих пунктах кредитного соглашения. Однако указанные сведения в договоре об ипотеке, заключенном с залогодателем-третьим лицом, отсутствовали. На основании этого суд кассационной инстанции подтвердил законность и обоснованность судебного акта апелляционного суда о признании договора об ипотеке незаключенным.

Отказывая в пересмотре материалов дела в порядке надзора, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда РФ указала, что в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно п. 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с п. 1 ст. 3 названного закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кредитным соглашением установлено, что заемщик обязуется погасить не только сумму кредита, но и уплачивать ежемесячно проценты за пользование данным кредитом. Сроки (периодичность) уплаты процентов урегулированы в кредитном соглашении. Признавая договор об ипотеке незаключенным, суды исходили из того, что в этом договоре нет указания на сроки уплаты процентов по кредитному соглашению, то есть не согласовано условие о сроке исполнения основного обязательства. Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено (определение ВАС РФ /08).

В другом арбитражном деле, рассмотренном Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление /02), договор об ипотеке не был признан в целом незаключенным по причине отсутствия к договоре условия о размере процентной ставки за пользование кредитом.

Открытое акционерное общество «Банк “Зенит”» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Андроник» об обращении взыскания на недвижимое имущество – здание, являющееся предметом залога по договору об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик - открытое акционерное общество «Коммерческий банк «Инфобанк» и арендатор спорного здания - общество с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Юнион – Трэйд».

Решением от 01.01.2001 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем. Постановлением апелляционной инстанции от 01.01.2001 решение оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 01.01.2001 оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем.

На данные состоявшиеся судебные акты был принесен протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который был удовлетворен Президиумом по следующим основаниям.

Как было видно из материалов дела, между банком «Зенит» и банком «Инфобанк» заключен договор от 01.01.2001 N 03-075/2000 о предоставлении кредитов. Указанная сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе SWIFT. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 млн. долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с договор об ипотеке от 01.01.2001 N 3с-5212. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с Московским земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе SWIFT, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн. рублей на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10% годовых и неустойки в размере 0,25% при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.

Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтвержден. В отношении банка «Инфобанк» с 21.09.2001 возбуждено дело о банкротстве.

Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего. В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ, существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Так, согласно пункту 4.1.1 ипотека обеспечивает возврат заемщиком основной суммы кредита в размере 1 млн. долларов США; установлена дата возврата кредита – через 12 месяцев с даты предоставления первого кредита; определен размер неустойки при просрочке возврата кредита. Также залогодатель и залогодержатель предусмотрели, что ипотека обеспечивает уплату процентов на сумму кредита по ставке, согласованной кредитором и заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора, и возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.

Отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и, соответственно, в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Сформулированная Президиумом ВАС РФ правовая позиция по указанному выше делу представляется достаточно взвешенной и обоснованной. Проценты за пользование кредитом уже являются самостоятельным денежным требованием и при обращении взыскания на заложенное имущество могут быть отделены от тела кредита. Договором об ипотеке в принципе могут считаться обеспеченными остальные денежные требования залогодержателя, без учета процентов за пользование кредитом. С учетом обстоятельств дела признание незаключенным договора об ипотеке в целом было признано незаконным.

Читайте в следующем выпуске:

Условия о неустойках

Проценты за пользование чужими денежными средствами

Расхождения в описании условий основного обязательства

Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Требования к оформлению договора о залоге

Случаи необходимости нотариальной формы договора о залоге

Товар признается проданным в кредит в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (п. 1 ст. 488 ГКРФ).

П. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 3 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

П. 7 ст. 28.1 закона РФ «О залоге»

П. 2 ст. 345 ГК РФ

П. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, информационное письмо Президиума ВАС РФ

Наименование сделки, дата заключения, номер и другие идентифицирующие ее признаки. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 9 также требует, чтобы в договоре об ипотеке было указано место заключения сделки между кредитором и должником

Можно выделить следующие наиболее важные черты залога , присущие, за некоторым исключением, большинству его видов:

права залогодержателя есть права на чужое им-во ;

право залога следует за вещью;

залог производен от основного обяз-ва;

залог зависим от основного обяз-ва.

По визуальному обозначению залога выделяют:

1. твердый залог;

2. залог без наложения знаков, свидетельствующих о залоге.

В зависимости от лица, которое выступает обеспечивающей стороны, можно указать:

залогодателем выступает должник по обеспеченному обязательству;

залогодатель - третье лицо, не являющееся стороной обеспеченного обяз-ва.

По основанию возникновения выделяют:

договорной залог;

законный залог.

В зависимости от того, на какой из сторон обеспечивающей сделки лежит риск случайной гибели либо случайного повреждения заложенного им-ва выделяют:

залог с сохранением риска за обеспечивающей стороной;

залог с переходом риска к обеспеченной стороне;

залог с переходом риска к залоговому хранителю;

залог с обоюдным риском за обеспечивающей и обеспеченной стороной.

По факту обладания правом собственности на обеспечивающее им-во на момент заключения обеспечивающей сделки можно выделить:

залог имеющегося им-ва , то естьим-ва , право собственности на которое принадлежит обеспечивающей стороне на дату заключения обеспечивающей сделки;

залог будущего им-ва обеспечивающей стороны;

В зависимости от объема обеспеченных требований можно разделить:

полное обеспечение (залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов обеспеченной стороны на содержание обеспечивающего им-ва и расходов по взысканию);

частичное обеспечение (соответственно, залог обеспечивает только определенную договором часть объема требований, которые могут иметь место к моменту удовлетворения).

По умолчанию, устанавливается режим полного обеспечения.

8. Договор о залоге.

Договор залога служит для обеспечения гарантии выполнения определенных обязательств, например по погашению займа или по возврату кредита.

Договор залога должен быть составлен в письменной форме и подписан его участниками - залогодателем и залогодержателем. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обяз-ва, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обяз-во. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного им-ва, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное им-во во внесудебном порядке.

Помимо этого договор залога им-ва содержит информацию о том, где должно находиться залоговое им-во. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

В качестве залогодателя и залогодержателя по условиям данного договора могут выступать юридические и физические лица.

Различают несколько видов залогов , в число которых входят заклад, ипотека, залог товаров, ценных бумаг и имущественных прав. Под ипотекой подразумевается обеспечение выполнения обязательств недвижимым им-вом. При закладе залогом является движимое им-во, например автомобиль. Предмет залога при этом может находиться у любой из сторон, в зависимости от условий договора залога.

Залог в виде товара в обороте может представлять собой продукцию, сырье, комплектующие. При этом залогодатель сохраняет право пользования данным залоговым им-вом, что должно быть оговорено в договоре. Имущественные права также могут выступать в качестве залога.

Полный текст ст. 334.1 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 334.1 ГК РФ.

1. Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

2. Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

3. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Комментарий к статье 334.1 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит положения об основаниях возникновения залога, к которым относится залог:
1) на основании договора;
2) на основании закона.

В прежней редакции ГК РФ устанавливалось, что залог возникает в силу договора либо на основании закона, при условии указания в законе:
а) обстоятельств, при которых возникает залог;
б) имущества, являющегося предметом залога;
в) обязательства, обеспечительную функцию исполнения которого призван выполнить залог (п.3 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, изменилась редакция статьи ГК РФ.

Залог на основании закона возникает при наступлении обстоятельств, предусмотренных в законе. В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства:
1) в отношении обеспечения исполнения договора купли-продажи: с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (). Норма является диспозитивной, т.е. продавец и покупатель в договоре могут исключить ее применение к заключенному договору купли-продажи, сторонами которого они являются;
2) в отношении обеспечения исполнения выплаты ренты по договору ренты: при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ). Между тем, в отношении договора пожизненного содержания с иждивением обременение недвижимого имущества плательщиком ренты допускается только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
3) в отношении договора хранения на товарном складе: право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему с отметкой на складском свидетельстве об этом (п.3 ст. 914 ГК РФ);
4) в отношении договора целевого жилищного займа: жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Целевое предоставление осуществляется на основании договора целевого жилищного займа согласно ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (п.4 ст. 77 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

5) в приватизационных отношениях государственного (муниципального) имущества: в связи с предоставлением покупателю такого имущества рассрочки, т.е. до полной его оплаты приобретенное государственное (муниципальное) имущество находится в залоге в силу п.6 ст. 35 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

6) в отношении обеспечения исполнения обязательств застройщиком по договору (ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"):
- с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п.1 ст. 13);
- при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст. 13);
- с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства,. такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства (п.3 ст. 13).

Возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по основному обязательству, а также правовыми нормами и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя (см., например, п.2 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Поэтому был неверно сформулирован вывод суда о том, что право залога на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) возникло с момента государственной регистрации договора ипотеки (см. постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13). Согласно ст. 11 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений) либо земельных участков, возникающая в соответствии со ст. 64 и 69 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 8.1 ГК РФ).

Поэтому выводы судов о том, что в залоге у банка находятся все объекты, расположенные на упомянутом земельном участке, противоречат действующему законодательству, так как право залога банка зарегистрировано лишь в отношении одного здания - инженерно-лабораторного корпуса и указанного земельного участка. Соответствующая правовая позиция выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11).

2. По общему правилу, законодатель не делает различий в применении правовых норм, регулирующих отношения по залогу от оснований возникновения залога (закон или договор). Отличные правила могут быть прямо указаны в законе: правила установленные для залога, возникающему на основании закона, применяются только для данного случая залога и не подлежат применению для залога, возникшего на основании договора). В соответствии со ст. 379 КТМ РФ установлено преимущественное удовлетворение требований, вытекающих из обязательств, обеспеченных ипотекой судна или строящегося судна, которые носят императивных характер.

3. Новым положением ГК РФ является возможность заключения соглашения о залоге между залогодателем и залогодержателем, который возник на основании закона. Такое соглашение позволяет урегулировать залоговые отношения между сторонами. Поскольку в залоге, возникшему на основании договора, у сторон была возможность установить ряд условий (например, условия и пределы использования предмета залога, порядок и условия взыскания на заложенное имущество в соответствующих случаях), отвечающий их интересам, то это способствовало снижению трансакционных издержек, более оперативному решению вопросов исполнения залогового обязательства и пр. Теперь такая возможность закрепляется и для залога, возникшего на основании закона. Ранее положения были включены в ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п.1.1 ст. 9).

Требования, предъявляемые к форме соглашения о залоге, регулируются положениями ст. 339 ГК РФ, устанавливающим требования к форме договора залога (см. комментарий к ней).

Консультации и комментарии юристов по ст 334.1 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 334.1 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Понятие залога
Виды залога
Основания возникновения залога (договор и закон; примеры возникновения залога на основании закона);
Предмет залога
Случаи, когда имущество и права не могут быть предметом залога: 1). имущество, на которое не допускается обращение взыскания; 2). требования неразрывно связаны с личностью кредитора; 3). имущество, залог которого ограничен или запрещен законом
Условия договора залога (существенные условия договора залога; условия о порядке реализации заложенного имущества: судебный или внесудебный порядок);
Форма договора залога
Государственная регистрация и учет залога
Плюсы и минусы залога
Судебная практика и публикации о залоге на сайт

Другими словами, в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства заложенная вещь реализуется с торгов, а полученные средства передаются кредитору (залогодержателю). Получить заложенную вещь в натуре в случае ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель может только в случаях, предусмотренных законом.

Заклад - вид залога , при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя. Понятие "заклад" отсутствует в Гражданском кодексе РФ .

2. Виды залога

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие виды залога:

залог товаров в обороте (п. 1 ст. 357 ГК РФ);
залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ);
залог обязательственных прав (ст. ст. 358.1 - 358.8 ГК РФ);
залог прав по договору банковского счета (ст. ст. 358.9 - 358.14 ГК РФ);
залог прав участников юридических лиц (ст. 358.15 ГК РФ);
залог ценных бумаг (ст. ст. 358.16 , 358.17 ГК РФ).

Виды залога различают по следующим основаниям:

По месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК РФ):

твердый залог - без передачи имущества. Разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 357 ГК РФ);
заклад - с передачей заложенного имущества. Разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК РФ).

По предмету залога:

залог имущества;
залог прав.

По степени связанности заложенного имущества с землей:

залог недвижимого имущества (ипотека).

Особым видом залога является последующий залог (ст. 342 ГК РФ).

3. Основания возникновения залога

Основания возникновения залога установлены статьей 334.1 ГК РФ .

По общему правилу, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора . Вместе с тем, в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона ).

Примеры возникновения залога на основании закона

В частности, нормы ГК РФ и иных федеральных законов устанавливают следующие обстоятельства, при которых возникает залог:

Товар, проданный в кредит до его оплаты находится в залоге у продавца

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Товар, проданный в кредит с условием о рассрочке находится в залоге у продавца

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Право залога получателя ренты на переданное под выплату ренты недвижимое имущество

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Право залога на товар имеет держатель залогового свидетельства

Держатель залогового свидетельства, иной, чем держатель складского свидетельства, имеет право залога на товар в размере выданного по залоговому свидетельству кредита и процентов по нему. При залоге товара об этом делается отметка на складском свидетельстве (п. 3 ст. 914 ГК РФ).

Земельный участок застройщика, объекты недвижимости на нем находятся в залоге у участников долевого строительства

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогом в порядке, установленном ст. ст. 13 - 15 закона "Об участии в долевом строительстве" , должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных указанным Законом и (или) договором;
уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств (ст. ст. 13 - 15 закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Приобретенное в рассрочку государственное и муниципальное имущество до его оплаты находится в залоге

"С момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.

В случае нарушения покупателем сроков и порядка внесения платежей обращается взыскание на заложенное имущество в судебном порядке" (п. 6 ст. 35 закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в редакции от 03.07.2016 года)).

Залог земельного участка, приобретенного на кредитные средства (ипотека)

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (п. 1 ст. 64.1 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Залог жилого помещения, приобретенного или построенного на кредитные средства (ипотека)

"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости" (п. 1 ст. 77 закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Нормы права, запрещающие обращение взыскания на имущество должника-организации содержатся, например, в следующих статьях федеральных законов:

Гражданский кодекс РФ:

. Имущество религиозной организации
. Особенности обращения взыскания на имущество по требованиям к сторонам договора эскроу
. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
. Исключительное право на секретное изобретение

2). Требования неразрывно связаны с личностью кредитора

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Договор залога по общему правилу должен быть заключен в простой письменной форме (статьи 160 , 161 ГК РФ), за исключением, если законом или договором не предусмотрена нотариальная форма договора залога ().

Несоблюдение установленных правил о форме договора залога влечет его недействительность.

8. Государственная регистрация и учет залога

Государственная регистрация и учет залога осуществляется в целях обеспечения прав как залогодержателя, так и третьих лиц.

Обязательность государственной регистрации договора залога установлена в следующих случаях ():

если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ);
если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15 ГК РФ).

В отношении иного имущества, находящегося в залоге, применяются иные правила.

Отношения залога ценных бумаг регулируются положениями статьи 358.16 ГК РФ ("Залог ценных бумаг").

Сведения о залоге прав по договору банковского счета учитываются в соответствии с правилами ст. 358.11 ГК РФ .

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества ведется в порядке, установленном законодательством о нотариате (см. гл. XX.1 "Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества" Основ законодательства РФ о нотариате).

Залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. Отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Внесение изменений в уведомление о залоге допускается в случаях:

при изменении сведений о залоге (изменение о предмете, стоимости предмета, сроке исполнения обязательств и др.);
при прекращении залоговых отношений. Более детально процедура внесения изменений в уведомление о залоге либо прекращения залога регламентирована положениями (ст. 103.6 Основ законодательства РФ о нотариате).

9. Плюсы и минусы залога

Плюсы и преимущества залога заключаются в следующем.

1. Определенные гарантии того, что в случае неисполнения обязательств должником, кредитор за счет заложенного имущества получит удовлетворение.

2. Предметом залога может быть любое имущество: движимое и недвижимое, права по договору банковского счета, имущественные права, исключительные права, доли в уставном капитале, акции. Об исключениях мы писали выше.

3. Обязательства залогодержателя удовлетворяются преимущественно перед другими кредиторами (т.е. вначале удовлетворяются требования залогодержателя, а уже потом требования, не обеспеченные залогом).

4. Запрещено распоряжаться имуществом, находящимся в залоге, без разрешения залогодержателя, а при нарушении данного запрета залог не прекращается даже в случае отчуждения имущества добросовестному приобретателю.

5. Предметом залога могут быть вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В этом случае право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества или права.

6. Залогодателем по договору залога может быть не только сам должник, но и третье лицо. То есть, в обеспечение обязательства должника любое лицо может передать в залог свое имущество.

7. Заклад (т.е. залог с передачей вещи залогодержателю) дает больше гарантий обеспечения исполнения обязательств, поскольку физически заложенное имущество находится у кредитора-залогодержателя.

8. Из стоимости предмета залога оплачиваются все расходы кредитора - проценты, неустойки, возмещаются убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также расходы залогодержателя, необходимые на содержание заложенной вещи и взыскание (ст. 337 ГК РФ).

К минусам залога можно отнести следующие обстоятельства:

1. Если заложенное движимое имущество не передано залогодержателю, существует вероятность его отчуждения недобросовестным контрагентом, что может привести к невозможности установления его нового владельца и местонахождения и, как следствие, невозможности реализации данного имущества на торгах.

2. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество и реализация его с торгов судебными приставами достаточно трудоемкая и долгая, что, разумеется, не ведет к оперативному восстановлению финансового положения кредитора.

10. Судебная практика и публикации о залоге на сайт

Квартиры по договору участия в долевом строительстве не могут быть переданы в залог банку (п. 15 Обзора практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)
Если кредитный договор обеспечен и залогом и поручительством , то прекращение одного способа обеспечения не прекращает действие другого (п. 6 Обзора судебной практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года)
Обращение взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение по кредитному договору (п. 12 Обзора судебной практики..., утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года)
Возражения на исковое заявление АИЖК о взыскании задолженности по кредитному договору , обращении взыскания на заложенное имущество