Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?

Да, может. Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.

Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) - публичные торги.
Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю - банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).

09.01.2017

Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?

К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.

В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.

Что нужно знать?

Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.

Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.

Удастся ли сохранить квартиру после суда?

Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.

Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.

Можно ли справиться без ипотечного юриста?

Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.

Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.

Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.

Что можно оспорить?

Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.

Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.

Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.

Раздел ипотеки в суде

Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.

Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.

Споры по военной ипотеке

Хорошая новость: в случае с военной ипотекой шансы сохранить квартиру гораздо выше. Суды неохотно идут навстречу банкам в просьбе выселить офицеров. Однако это не значит, что на должника не могут повесить неустойку или компенсацию.

Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:

Увольнение из армии и, как следствие, исключение из реестра накопительно-ипотечной системы . Это самая частая причина споров, поскольку, вне зависимости от причин увольнения, военный теряет свое право на получение льготного кредитования.
Досрочное увольнение. В данном случае проблема заключается в том, что офицер теряет накопленные за время службы средства, а это значит, что дальнейшие выплаты по кредиту он обязан производить из собственного кармана.
Права родственников. В ситуациях, когда офицер гибнет или признается пропавшим без вести, членам его семьи приходится в судебном порядке доказывать свои права на распоряжение накопленных им средств.

Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.

Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге

«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.

Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.

Выселение из ипотечной квартиры, к сожалению, является сегодня довольно частым явлением. Что представляет из себя эта процедура, может ли заемщик оградить себя и свою семью от того, чтобы не оказаться на улице, если имеются просрочки по ипотечному договору а также, все о получении возможности списания долга по ипотеке на основании Постановления правительства РФ № 373 – читайте в нашей статье.

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки. При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры - данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с . Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило - публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст. 78 » обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору . Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
Должник потерял работу.
Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта прекращает свое действие.
Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:

ветераны боевых действий;
лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
инвалиды;
работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга. Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г. Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии. Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия. Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст. 12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств - менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Елизавета

Добрый день! Такая ситуация, квартира была передана на баланс банку кредитору, после того как двое торгов не состоялись. Мы сейчас выплаиваем через приставов разницу между суммой долга (1450000 р.) и той суммой за которую банк забрал квартиру у приставов (1086000 р.). Это составляет 364000р. Мы выплатили уже более 170000 р., а нам подсказали, что нам нужно написать заявление судебным приставам, о прекращении этого производства, в связи с тем, что предмет залога (квартира) перешла к кредитору. Приставы должны списать с нас эту задолженность? Если да, то подскажите пожалуйста какой это закон? Спасибо большое!!!

Ожидает проверки

Ольга

Добрый день.Наш дом выкупили с торгов,мы с мужем развелись,я созаемщик.он перестал платить ипотеку,выкупили за 10 млн,а у банка мы брали 17 млн,теперь оставшийся долг висит на нас с бывшим мужем, подскажите, этот долг должен списаться,ведь налоговое имущество забрали.

Ожидает проверки

Елена

Добрый вечер. Помогите,пожалуйста. Заключен договор займа на квартиру. Ипотечный договор. Выплатить деньги нет возможности. Сумма задолженности около 7 400000 рублей. Есть исполнительная надпись нотариуса о продаже квартиры с торгов. Квартиру продают за 5300000. Я еще и должна буду. Хотя, брала 2000000. Смогла выплатить 450000. Суда не было. Могут ли судебные приставы выселить меня из квартиры(единственное жилье).

Ожидает проверки

елена

Здравствуйте!Нашу квартиру за которую мы платили 15 лет.выставляют на торги из за просрочек. Когда было принято решение судом.то основной долг был более 5%.я все равно платила.теперь долг основной менее 5%.Я могу падать в суд на отмену решение продажи с торгов

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Данное решение суда уже вступило в законную силу и на момент его принятия имелись основания для обращения взыскания на заложенное имущество.Теперь Вам надо только договариваться с банком об прекращении процедуры продажи квартиры на торгах. Оснований для отмены первоначального судебного решения нет.

Юлия

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, после того как банк забрал на баланс квартиру, и её реализовал дороже, чем стоимость при балансе. Отказываются списать ещё 300 т с долга.. Как поступить?!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! К сожалению, для определения размера Вашей задолженности перед банком не имеет значения, за сколько впоследствии банк продал квартиру, так как в счет Вашего долга перед банком пойдет только та сумма, которая была получена от покупателя при реализации квартиры на торгах или от той стоимости, которая была указана в качестве начальной на торгах, если торги были признаны несостоявшимися.

Виктория

Здравствуйте Сергей. Судом было вынесено решение:обращение взыскания на квартиру. Двое несовершеннолетних детей, подали апелляцию, суд дал время договориться с банком. В арбитраже с нами был представитель опеки. Суд порекомендовал написать письмо в банк от представителей опеки в защиту прав несовершеннолетних детей. Где взять шаблон такого письма? В опеке сказали пишите что хотите, мы все подпишем. Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! В законодательстве образцов или обязательных шаблонов подобного рода документов нет. Этот документ составляется в свободной форме. Образцы заполнения можете найти в Интернете.

Неля

Доброго времени суток, Сергей! Буду благодарна Вашему ответу! Ситуация такая: Квартира приобретена на законных основаниях, с госуд. торгов. Сняты все аресты, обременения. Оформлена в собственность. Необходимо снять с регистрационного учёта (выписать) бывших собственников. Зарегистрированы - 2 взрослых, 1 несовершеннолетний. Правда ли, что согл. Ст. 78 закон об Ипотеке суд выписывает всех без исключения? меня беспокоит несовершеннолетний P.S.: Исковое заявление в суд готовлю. В квартире около двух лет никто не проживает, но действия бывших собственников не предсказуемы, поэтому в заявлении помимо снятия с регистр учёта укажу и выселение. Так же, вопросы, * нужно ли писать письмо/требование бывшим собственникам с требованием выписаться в какой-либо срок? чтобы потом в заявление указать данное невыполненное требование (если да, то его обязательно через Почту России отправлять, или достаточно положить им в почтовый ящик?) * в данном случае бывшие собственники муж и жена (была долевая собственность), на сегодн. день прописаны муж, жена и несовершеннолетняя дочь - вписывать ли в заявлении истца несовершеннолетнюю дочь? * ну, и такой, вопрос, могут ли бывшие собственники оспорить сделку? в торгах всё идеально, договор купли продажи делали нотариально заверенный, думаю придраться не к чему. При этом у них огромный долг перед Сбер (ипотека), длительное время не оплачивали ни ипотеку, ни коммунальные услуги, да, и вообще, "всему городу задолжали"!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! В Вашем случае применению подлежат положения Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилых помещений. Вы можете совершенно свободно по суду выписать всех без исключения прописанных в квартире лиц, так как они не являются Вашими близкими родственниками. Письмо писать не обязательно, но желательно, чтобы продемонстрировать серьезность своих намерений и, возможно, для избежания суда. Письмо лучше отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. В заявлении на выписку надо указать всех прописанных в квартире. Теоретически оспорить можно все, что угодно. Надо смотреть, как проходили торги и были ли какие-либо нарушения.

Наталья

Может ли быть оспорена сделка по продаже ипотечной квартиры (единственное жилье) другими кредиторами, впоследствии планирую подать на банкротство. Платежи по ипотеке оплачиваю, банк не против продажи. Есть исполнительные производства по другим кредитам, часть закрыты по невозможности взыскания.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Теоретически да, при условии наличия нарушений при проведении процедуры или при наличии оснований для признания сделки недействительной по другим основаниям. Надо изучать всю процедуры продажи квартиры, чтобы точно установить, есть ли основания для оспаривания.

Сергей

Добрый день. Банк забрал квартиру за долги по ипотеке,платежи осуществлялись РОСВОЕНИПОТЕКОЙ.Квартира ушла с торгов.Но,бывшая супруга подала иск о разделе имущества и теперь она собственница 1/2 квартиры,которая по факту принадлежит уже другому человеку.Может ли она предьявить мне какие-либо требования?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Нет, не может, так как, если квартира была взята в ипотеку во время брака, то и задолженность по договору ипотеки является общей. Поэтому ее требования будут касаться другого имеющегося общего имущества, которое должно быть разделено.

Анастасия

Здравствуйте! Скажите пожалуйста, может ли государство выкупить у меня ипотечную квартиру? Стало очень тяжело оплачивать кредит. я инвалид второй группы, просто не хватает на платежи, а ещё нужно на что то жить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анастасия! По законодательству государство не обязано выкупать у Вас ипотечную квартиру. Теоретически Вашу квартиру может выкупить муниципалитет или другие уровни публичной власти в рамках исполнения своих социальных обязательств перед социально незащищенными категориями граждан и предоставить эту квартиру данным гражданам. Но фактически это будет простая продажа квартиры. Вам проще будет самой продать квартиру.

Олеся

Здравствуйте мы покупаем квартиру у банка который отобрал за неуплату ипотеки у бывших собственников...Квартиру тоже покупаем в ипотеку, скажите пожалуйста банк у которого мы берем ипотеку надежно проверяет квартиру на чистоту??? И еще вопрос во вторник у нас уже сделка а задолженности еще не оплотил банк,на нас не переложат долг???Там сумма больше ста тысяч???

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олеся! 1. Это надо выяснять у самого банка. Но можно предположить, что в обязанности банка не будет входить проверка юридической чистоты квартиры, так как в любом случае банк будет предъявлять требования к Вам и именно Вы должны быть заинтересованы в юридической чистоте приобретаемой квартиры. 2. Если речь идет о задолженности по коммунальным платежам, то по закону они должны быть уплачены предыдущими собственниками, которые не исполняли своих обязательств по их оплате. Но при сохранении задолженности в квартире могут быть отключены некоторые коммунальные услуги и для их подключения потребуется оплата задолженности. Хотя Вы не обязаны ее оплачивать, но для пользования квартирой платить придется именно Вам.

Ольга

Взяли займ в мфо под залог квартиры,мфо заключила договор ипотеки,не могли платить было решение суда,исполнительный лист о взыскании,после этого мфо ещё подала в суд идобавила пропеты и просрочки имела ли она на это право после решения суда

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! МФО на это имело право, так как начисление процентов и неустойки является предусмотренной договором и законом мерой ответственности за несвоевременный возврат денежных средств, взятых в кредит. А кредитор вправе сам решать, требовать уплаты суммы основного долга и процентов по нему вместе или по отдельности.

Денис

Добрый день. Хотим участвовать в торгах. Обременение – договор залога. Основание продажи – уведомление УФССП. В квартире проживают люди. Из них 1 несовершеннолетний гражданин. Цена - более, чем привлекательная. Подскажите, насколько проблемным с точки зрения закона будет выселение граждан?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Денис! Самой большой проблемой будет обращение в суд с иском о выселении, а также задействование правоохранительных органов для выселения. Это больше организационные и финансовые затруднения, чем финансовые.

Наталья

Добрый день. Прохожу процедуру банкротства. Квартира в ипотеке,муж созаемщик вносил платижи регулярно на что фин. управляющий сказал, что ипотечная квартира входит в конкурсную массу и платить больше не надо. Торги с участием фин.управляющим прошли безрезультатно, и банк забирает квартиру на баланс банка, либо как залоговое жилье и предложил мне освободить в 10 дневный срок, если я это не сделаю, грозится обратится в арбитражный суд, чтобы с меня не списывали долги. Возможно ли это?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Нет, не возможно, так как залог прекратился после того, как квартира перешла в собственность банка. Банк единственное может обратиться в суд с иском о выселении или привлечь сотрудников полиции, которые помогут банку выселить Вас.

Ирина

Забыла спросить, Суд отменит все штрафы и неустойки? Или в случае с залогом недвижимости такого нет?

Сергей (старший юрист)

Нет, не отменит. Если банк взыскивает начисленные штрафы и неустойки, то суд присудит их уплату. Но с другой стороны после судебного решения штрафные санкции перестают начисляться и сумма долга фиксируется.

Ирина

Здравствуйте Сергей. Помогите мне пожалуйста! Заложила дачу, это мое единственное жилье. Была просрочка 5 месяцев, потом я написала заявление в банк о просьбе возобновить платежи и что готова оплатить все штрафы и неустойки, но банк уже подал иск в Суд. Было предварительное заседание, как говорит юрист от банка и назначено следующее на 27 февраля 2019 года. Представитель банка сказал, что мне одобрено положительное решение и что надо дождаться Суда, что бы подписать мировое соглашение. Но меня все пугают, что банк специально тянет время до Суда, а потом заберет единственное жилье. Я готова возобновить платежи, но не верю банку, боюсь, что он просто тянет время и все. Подскажите пожалуйста, если я напишу заявление в Суд, о просьбе дать мне время на погашения кредита под залог недвижимости, то что говорит закон? Суд на свое усмотрение решает дать мне время или нет. Суд мне может отказать? И какие сроки существуют после Суда на погашение просроченного кредита? Есть ли у меня шансы не потерять единственное жилье?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Суд вряд ли удовлетворит Ваше заявление, так как это не касается существа рассматриваемого спора и отсутствуют уважительные причины для отложения судебного разбирательства. Поэтому 27 февраля суд примет решение об удовлетворении требований банка, если не будет заключено мировое соглашение. Поэтому Вам лучше согласиться на мировое соглашение, так как банку тоже не нужны все эти хлопотные процедуры обращения взыскания на жилье. Решение суда должно быть исполнено в указанные в нем сроки, если на заявлялась отсрочка или рассрочка платежа.

Маргарита

Добрый день! Вкратце: брали квартиру по ипотеке, не смогли платить, банк подал в суд, решение суда давно вступило в силу, и видимо, прошли торги, квартиру никто не купил, т.е. собственником стал банк. По требованию банка освобождаем квартиру. Но в течение года с моей зарплаты - половина перечислялась по исполнительному листу на погашение ипотечного кредита. Подскажите, пожалуйста, что необходимо сделать, чтобы из зарплаты деньги никуда больше не перечислялись и какие документы необходимо взять у банка в подтверждение того, что я банку ничего не должна, так как они забрали квартиру, и имею ли я право забрать у банка залоговую. После того, как освобожу квартиру, что делать дальше с банком? Заранее выражаю признательность и благодарность за консультацию.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! Надо, чтобы было прекращено исполнительное производство. Для этого надо, чтобы банк написал соответствующее заявление в службу судебных приставов. Поэтому надо обратиться в банк для решения данной ситуации. В соответствии со ст. 61 закона об ипотеке Вы уже ничего не должны банку.

Алекс

Добрый день. У меня такой вопрос, допустим банк или микрофинансовая организация выдала займ физическому лицу с условием-триллион процентов в секунду, а физ. лицо подписало такой кредитный договор. Также в кредитном договоре написано, что в случае не уплаты кредита, то банк или микрофинансовая организация может требовать в качестве оплаты органы заёмщика - почки, печень и т.д. заёмщика. Кредитный договор подписан. Почему, если в кредитном договоре написан маразм-превращение человека в раба, то это рабство -грабёж - узаконено? В случае судебного разбирательства, суд, скажет, всё законно-пускайте его на органы, ведь он-заемщик, подписал такой договор. Почему на законодательном уровне нет таких терминов как кабальная сделка, почему не прописан потолок по проценту за кредит, ограничивающий кабалу для заёмщиков?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вы ошибаетесь. На законодательном уровне определен максимальный размер процентов - в районе 700% в год. И только на этом основании договор может быть признан недействительным. Это касается и второго пункта вопроса. Все основания для недействительности сделки предусмотрены в ГК РФ (часть первая).

Елена

Добрый день! Планирую покупку ипотечной квартиры с торгов(не банкротных), обременение залог,арест. Что грозит покупателю в случае если цена покупки будет меньше, чем задолженность по ипотеке? Придется ли покупателю доплачивать банку до полного погашения задолженности? Либо эта обязанность остается за первоначальным должником и каковы шансы должника признать торги недействительными вследствие заниженной цены? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Покупателю это ничем не грозит, так как остающаяся сумма долга возлагается на прежнего собственника квартиры. Залог в данном случае прекращается продажей квартиры с торгов, так как это является установленным законодательством последствием неисполнения должником своей обязанности вовремя платить ипотеку. Торги могут быть признаны недействительными по заявлению должника при наличии нарушений законодательства в ходе их проведения. Сама по себе низкая цена не является нарушением законодательства и основанием для оспаривания торгов.

Екатерина

Здравствуйте. При покупке квартиры с торгов прежнего собственника выселяли целый год через суд. Должны ли коммунальные службы делать перерасчёт коммунальных платежей по предъявлению исполнительного листа с нового собственника на прежнего, т.к. он проживал в квартире не законно и препятствовал доступу нового собственника? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Перерасчет они делать не обязаны, они должны предъявить к нему судебные требования об оплате задолженности за коммунальные платежи. Вы же обязаны платить за квартиру с момента получения права собственности на квартиру.

Екатерина

Здравствуйте. Ипотечную квартиру с торгов никто не выкупил, банк взял её себе на баланс. Сейчас банк продаёт её с баланса физ лицу. В квартире прописаны и проживают 2 человека. Есть ли способы оспорить такую сделку купли-продажи? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Екатерина! Можно оспорить, если будут основания для признания сделки недействительной, которые указаны в гражданском законодательстве. Для вывода о наличии таких оснований надо знать все обстоятельства дела и совершения сделки купли-продажи.

Светлана

Добрый день! Планирую покупку квартиры на торгах по банкротсву банка. Квартира уже год находится на балансе банка, но бывшие собственники, которые брали ее в ипотечный кредит, до сих пор в ней проживают. Сейчас идет суд по выселению, на второе заседание бывшие собственники пришли с адвокатом и отложили его. В связи с этим у меня вопросы: как долго может длится процесс выселения? На что рассчитывают бывшие собственники? Почему их до сих пор не выселил банк, хотя имел на это право?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Судебное рассмотрение дела обычно не длится больше двух месяцев в суде первой инстанции. На что рассчитывают бывшие собственники - надо смотреть их доводы в возражениях на исковое заявление о выселении. Банк не обязан выселять таких жильцов, возможно, просто не захотел.

Екатерина

Если всё правильно понимаю: если идут торги, то квартира на балансе у банка не находится, она остаётся залоговым имуществом. 2. Как только квартира будет продана с торгов, банк получит деньги и утратит интерес к судебном процессу по выселению. Это уже не его проблемы.

Александр

Мы купили в Москве на торгах бывшую ипотечную квартиру но для её регистрации в росреестре надо предоставить оценку начальной стоимости квартиры выставленной на торги. Мы не имеем никакого отношения к этим торгам и даже пока не москвичи, поэтому нас в суде развернули и сказали что Рос реестр должен сам к ним обратиться, а не гонять к ним нас, потому что мы в суде не участвовали и для них никто. Регистратор Рос реестра обещал направить письмо с запросом оценки в суд, при условии что мы приостановим оформление квартиры на погода, что мы и сделали. Но мы не уверены что по прошествии трёх месяцев этот регистратор действительно обратился за оценкой в суд. А спросить у регистратора дату и номер обращения в суд, чтобы проверить его мы не можем, поскольку он переведён месяц назад в другое отделение рос реестра по другому адресу. В приёмной консультант рос реестра созвонился с бывшим нашим регистратором, но после разговора с ним сказал что всё плохо и он не верит регистратору в том что он обратился с письмом в суд. Что нам можно сделать в такой ситуации? кто кроме бывших жильцов квартиры участвовал в суде и может запросить оценку? Может банк. Мы даже не можем прописаться в москве без регистрации.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Если честно, странное основание для отказа в регистрации права собственности при наличии договора купли-продажи и протокола торгов (все это должно быть у Вас в наличии). Ведь у Вас также должно быть извещение о торгах с указанием начальной стоимости квартиры. Поэтому Вам сначала лучше показать отказ Росреестра в регистрации юристу на предмет проверки законности отказа.

Алексей

Судебное решение о выселении вступило в законную силу 7.04.2017г. есть ли у меня время на то что бы собрать вещи! или выселение происходит стихийно после получения банком исполнительного листа!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Время на то, чтобы собрать свои личные вещи, у Вас в любом случае будет, так как судебный пристав сначала направляет должнику уведомление о выселении. Поэтому у Вас будет неделька-другая на переезд.

Наталья

Здравствуйте. Купила сыну ипотечную квартиру с торгов. Выяснилось, что предыдущий собственникдолжник выкупала ее в ипотеку у своих родителей. А они а свою очередь приватизировали эту квартиру. Во время приватизации совершеннолетние прописанные дети отказались от своего права на приватизацию в пользу родителей. Но остались прописаны и проживают на правах пожизненного проживания. Как я могу выселить и выписать этих людей? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! В связи с переходом права собственности к совершенно постороннему человеку прописанные дети, отказавшиеся от приватизации, теряют право на проживание в квартире. Вам надо обращаться в суд с иском о выселении данных граждан и об утрате ими права пользования жилым помещением.

Михаил

Здравствуйте! Хочу купить у банка квартиру с торгов. Там, как я понял, живут до сих пор жильцы. Какие вообще дальнейшие мои действия, чтобы поскорее они покинули жильё? И ещё момент. Я видел эту квартиру до момента передачи в актива банка. Был сделан хороший ремонт. Бывает ли практика по уничтожению товарного вида квартиры перед выселением самими жильцами?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! После того, как Вы станете собственником квартиры, прежние жильцы потеряют право жить в ней. Вы можете вызвать полицию для их выселения. Если это не поможет, то надо подавать в суд иск о выселении. Прежние жильцы, конечно, могут испортить сделанный ремонт, в этом случае они понесут гражданскую ответственность перед банком или новым собственником в зависимости от того, когда произошла порча и кто был собственником квартиры в это время.

Дмитрий Р

Добрый день, Сергей! Непростая ситуация: я планирую приобрести арестованный дом с торгов. Собственникомдолжником в 2007 году был взят кредит в банке и дом стал обеспечением этого кредита. С банком был оформлен договор ипотеки. Кредит не погашался достаточно долго, в 2015 дом арестовали и сейчас продают на аукционе. Должник, видимо, понимая, что дом арестуют и продадут, прописывается туда из другого жилья. Возможно, под это дело был оформлен фиктивный развод с женой. Это не факт, но возможно. Кто прописан в доме, узнать не удалось, домовая книга - у должника на руках. Возможно, у должника есть степень инвалидности с его слов, удалена часть легкого из-за рака, но подтвердить это также проблематичо, требуется время, которого нет, торги 18.06. Приставы по этому исполнительному производству работают "для галочки", опись дома и участка произведена на скорую руку. Вопросы следующие: 1 могут ли возникнуть проблемы с последующим выселением и выпиской должника новым собственником из занимаемого им дома через суд, при условии, что оно единственное но есть жилье у дочери и должник, возможно, имеет инвалидность? Может ли бывшая супруга заявить о своих правах по разделу имущества после реализации дома с торгов? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! 1. У текущего собственника однозначно не будет прав на жилой дом при его выселении новым собственником. Вы можете не переживать относительно единственного жилья, так как по закону допускается обращение взыскания на единственное жилье, если оно находится в залоге. Кроме того, на дом уже обращено взыскание службой судебных приставов. 2. При переходе права собственности к Вам у супруги должника не будет правовых оснований для предъявления требований, связанных с приобретением дома в общую собственности. Ведь дом не продается должником, а на него обращается взыскание по долгам.

Дмитрий Р

Сергей, добрый вечер! Еще один вопрос на ту же тему - является ли обязательным наличие нотариально заверенного согласия супругиили справки об отсутствии брака при покупке арестованной залоговой недвижимости на торгах? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Дмитрий! Не требуется. Такое согласие желательно в случаях распоряжения имуществом одним из супругов, но в данном случае никакого распоряжения нет, есть обращение взыскания на имущество.

Игорь

Здравствуйте.такая ситуация.Два года назад заработал себе условный срок и исполнител.лист с матеральной притензией.Сейчас часть зарплаты удерживают в пользу потерпевшего.В этом году получил возможность взять квартиру по ипотеки с привличением матер.капитала. Вопрос:не вздумают ли суд.приставы арестовать и забрать квартиру для погашения задолж. по исполнительному листу.При условии даже того что квартира это единств.жильё, где прописан не совершеннолетний сын.Все обязательства по долгам оплачиваются своевременно

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Игорь! Если квартира будет являться единственным жильем в собственности, а исполнительные производства будут только по долгам, не связанным с ипотекой, то приставы не могут наложить арест на квартиру и реализовать ее с торгов.

Алла

Здравствуйте. Подскажите что можно сделать. Изначально купили 1 квартиру в ипотеку, родились дети и субсидиями на детей и мат.капиталом мы ее закрыли, продавали с разрешением органами опеки и купили 3 квартиру опять в ипотеку. Со временем несмагли выплачивать квартиру продали на торгах за копейки, повесили задолженность просрочки и высилили. Жилья другого нет. Выселение происходило без суд. Приставов, без органов опеки. Просто мы вышли в минус 40 на улицу. Прошло 4 мес. Даже вещи забрать не можем. Что можно сделать и все ли было правомерно? Также мне сказали что раз мы потратили государственные деньги которые выделены были детям на покупку жилья почему мы их никак вернуть не можем.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алла! Если говорить в общем, то сделать сейчас уже ничего нельзя, так как процесс зашел слишком далеко. Если бороться, то у Вас попросту не будет денег на юридические услуги. По законодательству Вы имеете право только подать документы в местную администрацию на постановку на очередь для получения муниципального жилья. Но Ваши личные вещи вернуть должны.

Аля

В 2015 году брала ипотеку,все выплачивала,теперь потеряла доход ипотека 26 т,а зарплата 13 т,чтоб собрать эти 26 т,вкладывая зарплату,субсидию за км услуг,детское пособие,все распродола Просила банк чтоб пон зили ставку 16 годовых банк отказываеться в связи,что я ректуризацию провела на 6 мес,хотя это законом не предусмотренно,а этот мясяц заплотила всю зарплату так как больше нечего нет,два дня уже просрочка пошла наверное 15 т,как быть,воспитываю одна троих несовершенноле н х детей,10,7,3 лет,может какие законы есть,так как я уже банкрот,родителей у меня нет одна с тремя детьми

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алевтина! Закон не на Вашей стороне. Раз Вы заключили договор, то обязаны его исполнять неукоснительно. Вы можете продать эту квартиру и вырученные деньги направить на погашение основного долга по ипотеке, а на оставшиеся деньги купить квартиру меньшей площади или снимать жилье.

Павел

Добрый день, и все же я ещё раз хочу уточнить Сергей, по поводу своего вопроса, ст.78 п. 1 "Закона об ипотеке" Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В законе четко прописано, что да право собственности на заложенное имущество теряется, но право проживания пользования теряется не всегда. И на сколько мне известно существует на сегодняшний день судебная практика подтверждающая мои слова, вот только разъяснений от высшей инстанции мне пока не встречались. Интересно Сергей, ваше профессиональное мнение на такую норму в законе об ипотеке и её правоприменение, практику?. Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Приведенная Вами норма подтверждает прекращение у Вас права пользования жильем: "Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита". У Вас квартира была заложена в обеспечение возврата кредита. Более того, у Вас право пользования однозначно прекращается в связи с вступлением в права нового собственника.

Павел

Добрый вечер. 3 года назад заложил квартиру и взял кредит в банке для развития бизнеса, целевое назначение кредита в договоре займа, на предпринимательские цели, но бизнес не пошел, платить стало нечем, банк выиграл суд по обращению взыскания на заложенную квартиру и квартиру купило физическое лицо в ходе исполнительного производства с торгов. Теперь покупатель подал на меня и мою семью, проживающую со мною исковое заявление в суд о выселении. Подскажите пожалуйста, каковы шансы у него выписать нас из квартиры, если мы будем обжаловать его исковое заявление в суде и мотивировать свои доводы, что займ носил целевой характер на предпринимательские цели, а не на покупку или капитальный ремонт, как прописано в законе об ипотеке в ст. 78 п. 1. Сможет ли он нас выписать или у нас есть шансы оставить за собою право пользования недвижимостью?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Целевое значение кредита не имеет значения в Вашей ситуации. Значимыми фактами является невозможность возвращения кредита и обеспечение его возврата квартирой. Банк имеет право забрать заложенное имущество в случае неисполнения обязательств должника, что он и сделал. С учетом этого новый собственник гарантированно выиграет дело в суде, если не допустит явных ошибок при оформлении документов, так как на его стороне право собственности на квартиру, которого Вы лишились.

Наталья

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, у меня остаток кредитп по ипотеке около 250.000 рублей. Квартиру покупали за 2 с половиной миллиона. Последние полгода выплачивать ежемесячно платеж нет возможности, плачу частями, на текущий момент долг по платежу 30.000. Банк позвонил и предупредил, что ко мне выезжает специалист для осмотра и оценки квартиры с целью подачи иска в суд. Стоит ли ещё попытаться договориться или это уже необратимый процесс?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Все будет зависеть от того, как Вы сможете договориться с банком. Сумма небольшая и поэтому можно попробовать рассмотреть вариант с реструктуризацией задолженности.

Александр

Здравствуйте брал ипотеку в 2013 году в силу обстоятельств утратил способность погашать её,суд вынес решение удовлетворить требование банка и продать квартиру с публичных торгов,решение было вынесено в декабре 2017 года сейчас апрель2018 года судопроизводства находится у судебных приставов в какой срок они могут выселить мою семью из квартиры и обязанны ли они присылать извещение о выселениее? до данного момента ни каких письменых извещений от приставов не поступало был лишь один телефоный звонок с просьбой предоставить приставам доступ квартиры для описи,для чего нужна приставам опись квартиры?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Сроки выселения зависят от того, когда квартира будет продана и уже новый собственник будет принимать меры по выселению. Опись квартиры нужна для формирования описания лота при продаже квартиры с публичных торгов.

Анна

Добрый день! 02.04 .18 принесли повестку в суд на 12.04, банк подал на нас судебный иск по делу просрочек по ипотечному кредиту. Требуют выплатить остаток суммы по кредиту, это с пени и штрафами составляет 617 т.р, квартиру оценили 1850000, а ликвидационная стоимость 1640000. По какой цене будут продавать? И что мы за 10 дней можем сделать,как можем договорится с банком о пересмотре графика платежей, и стоит попросить отозвать иск, может написать заявление на имя банка...

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Продавать сначала будут по большей цене. Если не будет покупателей, то цену продажи снизят. Вопросы урегулирования спора необходимо решать непосредственно со специалистами банка, которым надо изложить Ваши предложения.

Сем

У меня такая проблема взял 500 т.р под залог квартиры в 2007 году 3года исправно плотил потом потерял работу и перестал оплачивать. Банки менялись брал у одного потом он закрылся передали другому банку и уже другой банк передал коллекторам. Коллектора подали в суд в 2016 суд состоялся без меня и вынесли решение о реализации квартиры с торгов. Но до назначенных торгов я успел предупредить суд.пристава что я подал на востонавление сроков иск давности и аппел.жалобу но кв. всё равно продали апелляция прошла ивынесли решение что цена при торгах была сильно занижена и установили другую цену. Кто купил на торгах подал в суд на выселение меня и моих несовершеннолетних детей.что дальше делать? спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вам надо готовиться к суду с покупателем квартиры. Можно попробовать также признать заключенную по результатам торгов сделку недействительной по причине нарушения законодательства. Но ситуация сложная и для дачи действенного совета необходимо изучение всех материалов дела. Лучше, если Вы воспользуетесь услугами адвоката или юриста, пока еще не поздно.

Юрий Шеварухин

Здравствуйте.В 2013 приобрели с супругой квартиру за 1800000,первоначальный взнос 500,потом ещё внесли 200 теперь возникла сложная ситуация родился маленький ребёнок и нам дали инвалидность.Прошёл суд,делоиу судебных приставов.Квартиру оценили на 1650000,оставшийся долг 1116000,подскажите,а что получим мы от этого.?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юрий! Вы можете рассчитывать на получение остатка от удовлетворения заявленных банком требований в соответствии с судебным решением.

Оксана

Добрый день! Спасибо вам за полезную информацию. Подскажите, нахожусь в такой же ситуации как и большинство тут. Банк дал срок неделю выселиться из дома, с тремя детьми, родителями инвалидами. Пока жили в доме, я купила еще один дом далеко от города но сруб этого дома перевезла и сделала пристроем к дому который в залоге. Как только я получила УСТНОЕ предупреждение о выселении в недельный срок, подала в суд заявление, заседание еще не назначено. Вопрос: 1.При проведении торгов меня ни как не уведомляли что они идут, никаких писем не получали. На торгах дом никто не купил и банк теперь хочет взять его себе на баланс. Можно ли заявить о признании торгов не законными? И куда обращаются по этому поводу? 2. При судебном заседании хочу попросить отсрочку на выселение с указанием следующих причин: - зимний период, не возможно собраться, все вещи во дворе примерзли; - необходимо время для того. чтобы пристрой вернуть на место, куда бы я могла перевезти семью. Подскажите, насколько мои требования законны? обоснованны? и какое решение, как вы думаете примет суд? Стоит ли писать о признании торгов незаконными, или для этого нужны другие обстоятельства? Спасибо.

Выселение из ипотечной квартиры по причине задолженности перед банком – практически неизбежная перспектива для тех граждан, кто утратил возможность исправно платить по кредиту и не смог договориться о мирном решении вопроса с кредитором.

Почему банк вправе отобрать жилье, купленное в ипотеку, как происходит процедура принудительного выселения, можно ли ее избежать? Ответы в нашей статье.

Почему могут выселить?

Ипотека – залоговая разновидность долгосрочного кредитования. В виде залога, на который накладывается соответствующее обременение, чаще всего выступает именно приобретаемая жилплощадь.

Несмотря на то, что существует два вида залога ипотеки – залог по закону (залогодержатель уполномочен оставить себе спорную недвижимость) и залог по договору (жилье не «привязано» к нецелевому займу, и его сложнее забрать даже по суду) – на практике применяется только один, первый. Нередко при подписании договора ипотеки оформляется закладная на квартиру – документ, дающий право его держателю распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению.

До тех пор, пока долг перед банком не будет полностью погашен, и залоговое обременение не будет снято, объект недвижимости юридически принадлежит кредитору. В случае невыполнения плательщиком обязательств по займу, кредитная организация может перевести недвижимое имущество в собственные активы, с целью компенсации потраченных средств.

Как правило, осуществляется это по решению суда, но могут быть и исключения, если подобное положение прописано в кредитном договоре. Забрать квартиру за долг по ипотеке могут даже в том случае, если она выступает единственным жильем кредитуемого, и ее совладельцами или лицами, прописанными на жилплощади, являются несовершеннолетние.

Понятие задолженности

При оформлении кредитного договора, как приложение к нему, составляется график погашения займа, где расписаны дата, сумма ежемесячного платежа, начисленные % за предоставленный кредит. Если по каким-либо причинам плательщик не придерживается указанного графика, у него накапливается задолженность по кредиту.

Заемщик должен сам следить за соблюдением графика погашения ссуды (ФЗ-353). Кредитор может и не напоминать о необходимости внесения очередного платежа. Хотя в действительности банки предпринимают такие шаги для предотвращения задолженности по ипотеке, что делать, в принципе, не обязаны по закону.

Если допущена просрочка в 1-2 месяца, банк принимает все меры, чтобы связаться с плательщиком и прояснить ситуацию. На этом этапе о принудительном выселении не может быть и речи. После же полугода просрочки по ипотеке, заемщика, как правило, выселяют с занимаемой жилплощади, а недвижимость переходит на баланс кредитора.

По каким причинам может образоваться задолженность?

Понятно, что владельцы квартир, купленных в ипотеку, перестают платить по кредиту в силу ухудшения собственного финансового положения. Среди причин, приводящих к такому финалу, чаще фигурируют следующие:

потеря работы

болезнь, повлекшая за собой тотальную или временную утрату трудоспособности

появление дополнительных платежных обязательств (алименты, компенсация какого-либо ущерба пострадавшей стороне и другие)

увеличение процентной ставки по кредиту банком (при наличии такой возможности, прописанной в договоре)

жизненные форс-мажоры (тюремное заключение, смерть заемщика, прочие)

Помимо факторов, относящихся к неплатежеспособности клиента, стать предпосылкой для образования задолженности по ипотеке может и элементарная невнимательность, непонимание условий договора. Нужно отдавать себе отчет, что банк не будет разбираться в причинах просрочек, а инициирует возврат потраченных на покупку недвижимости средств. Первым его шагом в этом будет обращение взыскания, а после – иск в суд, по решению которого будет осуществлено выселение.

Какие можно принять меры, чтобы не потерять жилье?

Чтобы избежать выселения, необходимо погасить всю имеющуюся задолженность по платежам. Если сумма небольшая, изыскать средства будет проще: реализуйте ценное имущество, займите у друзей или родных. Если речь идет о внушительных цифрах, нужно приложить все усилия, чтобы договориться с банком о решении проблемы.

Обычно кредиторы идут навстречу должникам, поскольку им тоже невыгодно их выселение из ипотечного жилья. Отчуждение банком залоговой квартиры за долги по ипотеке и последующая ее продажа – это лишние денежные и временные затраты для обеих сторон.

Так какие же меры могут быть предприняты банком и заемщиком с целью стабилизации ситуации с просрочками? Вариантов несколько.

Реструктуризация долга: уменьшение размера ежемесячного платежа с увеличением срока ипотеки.
Кредитные каникулы: освобождение от необходимости совершать регулярные платежи на несколько месяцев.
Уменьшение задолженности: на свое усмотрение, банк может списать часть долга, процентов по займу, пени.
Переуступка прав третьим лицам с уменьшением или списанием долга: по согласию сторон, кредит переходит другому банку, при условии удовлетворения интересов первоначального кредитора. Составляется новый кредитный договор, с новым графиком платежей.
Рефинансирование: привлечение с согласия банка краткосрочной межбанковской ссуды для погашения задолженности или всего объема кредита, на более выгодных для плательщика условиях. Также заключается новый договор займа, с новыми условиями его погашения.

Сейчас мы не рассматриваем такой вариант решения проблемы просрочек по кредиту, как продажа залоговой недвижимости по договоренности или с торгов, что делается, если возможности платить ипотеку нет вообще. Все вышеописанные способы приемлемы в случае, когда заемщик не обанкрочен и нацелен сохранить за собой жилье. Но что будет при обратных обстоятельствах?

Обращение банка в суд

Если консенсус между банком и должником не достигнут, кредитор обращается в суд. Обычно, основанием для этого служит отсутствие платежей на протяжении 3 и более месяцев, при этом задолженность составляет свыше 5% стоимости недвижимого имущества.

Предварительно на имя должника составляется обращение взыскания с требованием полностью погасить кредит или освободить жилплощадь, выплачивать стоимость которой он больше не в состоянии.

Решение суда в пользу банка предполагает дальнейшее выселение заемщика и членов его семьи из спорной квартиры.

Как происходит выселение по решению суда

Что делать, если вас выселяют из квартиры за долги по ипотеке ? В первую очередь, следует убедиться, что это происходит на законных основаниях – по решению суда или согласно соответствующему пункту в кредитном договоре. Выселить должника из занимаемой им недвижимости могут как судебные приставы, так и сам кредитор. Последний вправе сделать это без решения суда, если данный момент отражен в договоре (ФЗ-102, ст. 55).

Выселение приставами

Руководствуясь ФЗ-229, в рамках открытого административного производства, судебный пристав выселяет должника и всех зарегистрированных на жилплощади лиц. Согласно ст.107 этого же закона, должник оповещается о необходимости добровольного освобождения объекта в течение 10 дней с даты получения им уведомления.

Игнорировать данное требование нет резона, поскольку выселение все равно произойдет при обозначении новых сроков, но уже с уплатой несознательным гражданином исполнительного сбора. Процедура требует присутствия понятых и полиции.

Препятствовать проникновению в квартиру также бессмысленно. Пристав наделен полномочиями привлечь к делу сотрудников МЧС, которые, даже в отсутствие «хозяев», помогут освободить помещение от их личных вещей, домашних животных и т.д. Кроме того, пристав может организовать транспортировку и хранение имущества за счет выселяемого.

Выселение кредитором

Несколько иначе происходит выселение за долг по ипотеке самим кредитором. Порядок действий оговаривается условиями договора и основывается на согласии сторон.

В случае отказа со стороны заемщика добровольно покинуть жилье, банк имеет право принудительно выселить должника в присутствии прокурора.

Но чаще в подобных обстоятельствах банки все же обращаются в суд, чтобы избежать в дальнейшем оспаривания должником принудительного выселения.

В заключение

Безусловно, потеря жилья из-за невозможности выполнить кредитные обязательства – крайне стрессовая ситуация. Чтобы не допустить ее возникновения в своей жизни, тщательно взвешивайте все «за» и «против» перед оформлением ипотеки.
А купив квартиру с привлечением банковских средств – приложите все усилия, чтобы соблюдать условия кредитора.

Для многих граждан, взявших кредит на жилье, выселение из ипотечной квартиры становиться страшным кошмаром, если это жилье единственное. Избежать такого развития событий можно, достаточно ежемесячно выплачивать кредитный платеж. Когда делать своевременную оплату становится не возможным, необходимо начать проводить переговоры с банком о реструктуризации долга.

Если вы докажите свою состоятельность, желательно с помощью документов, вам пойдут навстречу. Это может быть справка о заработной плате с нового места работы. Иногда даже при пересмотре сроков платежей, выплаты не происходят. В таком случае вам дорога в суд. Причем ничего хорошего в решении этого дела для вас не будет. Для спасения жилья придется искать крупную сумму, поэтому лучше договариваться с банком в досудебном порядке.

Ипотечный кредит - это определенная денежная сумма, взятая под проценты, на долгое время, на покупку недвижимости, например: земельного участка, квартиры, дома, части квартиры или дома, предприятия. Кредит выдается под залог покупаемого имущества. Гражданин является собственником, но недвижимость обременена залогом, что указывается при регистрации собственности на это имущество. Например, такую собственность можно продать или наследовать, однако при наследовании кредит переходит на наследника. Участниками договора кредитования являются две стороны, с одной стороны кредитор- банк, с другой стороны физическое лицо, взявшее кредит.

Договор составляется юристами банка, в котором по пунктам прописаны все условия ипотеки, график погашения, процентная ставка, пени и штрафы в случае просрочки платежа. Размер ипотеки определяется исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, дохода гражданина, решившего взять ипотечный кредит.

Как оформить кредит на жилье

Раньше в нашей стране даже не было понятия ипотека, оно появилось после принятия закона о приватизации и роста строительства жилого фонда. На рынке недвижимости появилось много новостроек и вторичного жилья, граждане стали приобретать жилье, но наличных денег было мало и государство дало разрешение на ипотечные кредиты. То есть любой дееспособный гражданин, имеющий постоянный доход, стал иметь право купить жилье по ипотеке. Кредит на жилье стали выдавать в рублях и валюте. С одной стороны это привело к росту строительства жилья, граждане получили возможность иметь свое отдельное жилье, а с другой стороны появилась проблема задолженностей по кредитам, которые часто приводят к продаже и выселению из ипотечной квартиры по решению суда в добровольном или принудительном порядке. Процент просроченной ипотеки стал расти с каждым годом.

Чтобы взять ипотеку, необходимо обратиться в банк или несколько, потом выбрать наиболее подходящие условия кредитования, то есть найти наименьшую процентную ставку. Гражданин предоставляет в банк документы, которые потребует банк, это справка о доходах или налоговая декларация. Условия по предоставлению кредита определяет банк, для него важно, чтобы вы имели постоянный и высокий доход, желательно, чтобы пластиковая карточка, на которую начисляется зарплата, была из их банка. В заявлении вы указываете сумму, которую хотите взять, все свои данные. Банк в течение нескольких дней рассматривает запрос и дает ответ, он может быть как положительным, так и отрицательным. Кредитная организация ни когда не обосновывает свой выбор.

Квартира в залоге у банка

При положительном ответе, вы ищете себе квартиру, за которую банк вносит деньги, например физическому лицу или застройщику. Вы оформляете квартиру в собственность, регистрируете ее, но она остается в залоге у банка, до конца погашения ипотеки. Собственник может зарегистрировать в квартире членов семьи. Главной обязанностью должника будет выплата ежемесячных платежей. Знайте, что при просрочке в три месяца банк имеет полное право подать в суд на должника.

Если такая ситуация произошла, и чтобы не допустить продажи и выселения, первое: необходимо обратиться самому в банк за реструктуризацией долга, иначе по суду банк запросит весь кредит сразу. Если это первый раз, кредитная организация пойдет на это, но вам необходимо будет найти сумму для погашения задолженности. При не погашенной задолженности, банк подает иск в суд о взыскании долга, сюда войдут сумма кредита, проценты по кредиту, пени и штрафы. Это будет внушительная сумма. В таких условиях, уже на первоначальном этапе вам стоит обратиться к юристу. Он вам серьезно может помочь, например, договориться с банком о приостановке начисления процентов, в суде юрист может добиться значительного уменьшения пени и штрафов. Он может представлять, сопровождать вас в суде, если вы не хотите там светиться.

Порядок выселения из ипотечной квартиры.

Районный суд рассмотрит иск банка по задолженности и на основании ипотечного договора и других документов вынесет решение. Чаще всего суд будет на стороне кредитной организации и суд примет решение о взыскании с вас всего долга. Вам дадут срок, в течение которого необходимо погасить задолженность иначе последует исполнительное производство по продаже залогового имущества. А так как в залоге квартира, продадут ее, а деньги выплатят банку. Еще стоит заметить, что все расходы по суду и исполнительному производству возьмут с ответчика, то есть с вас. А так как это имущественный спор, расходы будут высокие. При продаже квартиры не будут учитывать, что это жилье единственное или у вас несовершеннолетние дети, суд примет решение о выселении. Вы должны будете покинуть ипотечную квартиру в течение определенного времени добровольно, иначе выселение пройдет в принудительном порядке.

В определенный день к вам придут приставы и предложат покинуть жилье и забрать все вещи, если вас не окажется дома, могут вскрыть дверь и вывести вещи на хранение. Потом вам еще придется оплачивать хранение вещей. При реализации квартиры, гражданин теряет право собственности на квартиру, она переходит теперь новому владельцу. По закону забирать единственное жилье нельзя, но это не касается ипотечных квартир, это прописано в статье 446 ГПК РФ.

Прежде, чем взять ипотеку, подумайте серьезно, без всяких эмоций, можете ли вы ее платить много лет. За эти года многое может измениться, родятся дети, можете потерять работу или здоровье. В общем, соотносите свои желания и возможности.

Ипотека и несовершеннолетние дети.

Очень часто многих интересует вопрос, можно ли выселить из ипотечной квартиры несовершеннолетних детей? Да, закон на это дает четкий ответ. В процессе продажи квартиры при задолженности меняется собственник, а по законодательству он имеет право снять с регистрации и выселить любого гражданина, если он не является собственником квартиры. Несовершеннолетние дети выселяются вместе с родителями на общих основаниях, это касается и инвалидов.

К такому делу как выселение из квартиры, по любому случаю обращайтесь за помощью к юристу, который знает тонкости судебного процесса. Даже, если он отобьет вам какую-то сумму у банка, это вам будет плюс, вы даже покроете все расходы на услуги юриста.