Реконструкция, переустройство, перепланировка. Перепланировка нежилых помещений

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.

Определение реконструкции

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания :

устройство витрин;
пристраиваемых входных групп;
лоджий;
балконов;
закладка окон и прочее.

Что будет видно снаружи, относят к числу реконструктивных работ.

Что является капремонтом и переустройством недвижимости?

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения . По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

перепрокладка коммуникаций;
переустановка имеющегося оборудование;
демонтаж покрытий и временных перегородок;
установка новых;
внутренняя отделка.

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

Чем они отличаются?

Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые - это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры - тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством , но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование - смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство - замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Отдельный вход

Оформление отдельного входа в помещение с улицы - наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо :

сделать проект входа с чертежами и описанием;
согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
получить одобрение комиссии.

Разница при получении разрешения на проведение работ в здании

Перепланировка - комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям , требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями . Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит - дадут отказ.

Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.

Незаконная перепланировка и реконструкция чреваты серьезными . Так, юридические лица по действующему законодательству платят штрафы за незаконные работы по изменению планировки нежилых помещений от 100 тысяч рублей.

Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений - обязательно . Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.

Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.

Вопрос о том, как отличить указанные виду переделок, модификаций объектов недвижимости, например, жилых домов, возникает, когда владелец недвижимости что-то капитально переделывает в ней или как-то изменяет, дополняет, достраивает ее. Например, утепляет стены, делает проем (или, наоборот, ликвидирует его), перегородку, а то и пристрой. Так вот, все перечисленное, при некоторой схожести, имеет совершенно разные правовые характеристики, в рамках действующего в России закона.

Так, понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 градостроительного кодекса (ГсК) РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Соответственно, реконструкция регулируется градостроительным кодексом.

Тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом (ЖК РФ).
Интересно, что нормы статьи 222 ГК (гражданский кодекс) РФ о самовольной постройке могут быть применены к самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Так, пристройка к жилому дому является новым объектом. Также новым объектом будет являться, например, строительство второго этажа.

Дело в том, что невозможно осуществить государственную регистрацию пристроя (пристройки) как отдельного, самостоятельного объекта недвижимости. Регистрируется лишь жилой дом (или баня, гараж, ангар...) как объект в целом. Ну и, могут быть, конечно, зарегистрированы права собственности на него в доле (например, 1/4 доли). Поэтому в случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, необходимо иметь в виду, что первоначальный объект права собственности (дом) при этом изменяется, и что самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. Правда, иногда суды все же признают право на пристройки отдельного от остального здания, но это - судебные ошибки.

Под перепланировкой жилого помещения понимается такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). В соответствии абзацем третьим пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Тем самым, под перепланировкой понимается переделка уже имеющихся помещений - одного или нескольких, не связанная с изменением коммуникационных сетей.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.1 ст.25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Важно, что в зависимости от того, каков характер изменений объекта недвижимости, следует характеризовать это при помощи, как минимум, одного из приведенных выше терминов, содержащихся в законе.

Это важно, если гражданин что-то существенное изменил в своем объекте недвижимости (например, в жилом доме) и пытается зарегистрировать это вначале в БТИ, а затем - в Росреестре. Но у администрации по каким-то причинам разрешение не взял. При этом, как правило, необходимо обращаться в суд (ну, а как же в России без этого, ведь, как правило, администрация в таких случаях дает отказ).

Так вот, в заявлении (оно называется - исковое заявление о сохранении объекта недвижимости в перепланированном, или реконструированном, или переустроенном виде). Впрочем, надо сказать, что нередко сами суды не делают различий между указанными понятиями.

Например, исковое заявление о пристройке лоджии может быть удовлетворено с позиций ст. 29 ЖК РФ (тогда как здесь речь идет о перепланировке).

А если пристрой к жилому дому

Как Вы уже поняли, пристрой (т.е. дополнительные постройки) это - типичная реконструкция. Кому-то может это показаться странным - даже с точки зрения здравого смысла, но это юридический факт: пристрой - это реконструкция ВСЕГО здания, даже несмотря на то, что в ряде случаев основное здание вообще не изменяется, просто к нему добавляется дополнительная постройка. Но, тем не менее. Согласно закону, пристрой к жилому дому, квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

И вот теперь, возможное, самое курьезное. Допустим, один из сособственников жилого дома сделал, с согласия остальных, пристрой. Сделал сам, из своих средств. Так вот, по закону, такая пристройка не будет принадлежать только ему.

Вначале суд будет рассматривать вопрос о признании права собственности на весь дом, включая пристрой. Если такое возможно, после этого он должен будет перейти к перераспределению долей - таким образом, что пристрой будет в долевой собственности КАЖДОГО из сособственников.

Соответственно, и исковое заявление в данном случае следует подавать не относительно пристроя, а в отношении ВСЕГО реконструированного объекта недвижимости, т.е. жилого дома вместе с пристроем. При этом в качестве площади следует указывать общую площадь.

Понятно, что тут - одна из очередных коллизий (созданных по ошибке или умышлено) российского законодательства. Ведь, если рассуждать здраво, пристрой должен бы принадлежать тому, кто его построил. Но, согласно букве закона, весь дом, вместе с пристроем, является общей собственностью всех сособственников. И перераспределению долей подлежит весь дом, а не его часть. Такова судебная практика, в том числе и Верховного суда РФ.

Другое дело, что тот, кто фактически построил пристрой, может, конечно, требовать с других сособственников соответствующей денежной компенсации. Но это уже вопрос совсем другой и, надо сказать, более сложный. Ибо другие собственники могут начать утверждать, что, мол, пристрой им не нужен, зачем они должны, мол, платить за то, что им не нужно и т.д.

У собственников, проживающих в новостройках или в квартирах старых домов, порой возникает необходимость провести перепланировку. Однако некоторые мероприятия нельзя считать перепланировкой, так как они являются реконструкцией. Реконструкция и перепланировка помещений могут проводиться совместно, не мешая друг другу.

Чем отличается реконструкция от перепланировки жилых и нежилых помещений?

Отличие реконструкции от перепланировки заключается в том, что перепланировка - это изменение планировки помещений посредством сноса или демонтажа перегородок и подоконных блоков, устройства и заложения проемов, изменения конструкции пола и инженерных коммуникаций и так далее, а реконструкция - это работы по возведению каких-либо пристроек, надстроек, которые меняют облик здания или помещения.

Когда проводятся переустройство и перепланировка квартиры, то и реконструкция может быть проведена. В данном случае реконструкция может заключаться, например, в пристройке балкона или чердака. Не стоит забывать, что чердак - это общедомовое имущество, поэтому его пристройка возможна лишь с согласия управляющей компании дома и жильцов дома.

Вопрос: «Устройство антресоли - перепланировка или реконструкция?»

Ответ: «зависит от того, какая антресоль имеется в виду. Если мы говорим об антресоли, как разновидности встроенной мебели, то ее устройство даже перепланировкой не будет считаться, так как данный объект не обозначается на планах БТИ. А если подразумевается антресоль в виде надстройки на верхнем ярусе квартиры (или иного помещения) с высокими потолками, то здесь речь идет о реконструкции».

Что еще относится к реконструкции?

Если квартира находится в старом доме, где перепланировку согласовать проблематично из-за ветхого состояния здания, собственники проводят реконструкцию помещения, которая может заключаться в замене водопровода и инженерных систем на новые и более современные, укреплении несущих стен и перекрытий, замене электросистемы, устройство новых и заделка старых проемов в фасаде здания, устройство крылец и навесов, устройство лестниц и витрин, монтаж дымоходов и так далее.

Подобные работы по частичному восстановлению и улучшению здания проводятся в домах, являющихся памятниками культуры или представляющих историческую ценность, однако в таких случаях спектр мероприятий может быть более обширным и сложным.

Также довольно часто проводятся перепланировки и реконструкция нежилых зданий .

Вопрос: «Объединение квартир в одну - это реконструкция или перепланировка?»

Ответ: «Чаще всего объединение квартир проводится посредством устройства проема в несущей стене между ними. Данное мероприятие является перепланировкой».

Если вы планируете ремонтные работы в своем помещении, то можете обратиться к нам за разработкой проекта перепланировки и реконструкции. Мы также предоставим вам бесплатную консультацию по конкретным планируемым ремонтным работам.

Вместе с тем существенное отличие характеристик объекта (не только площади, но и этажности, материала стен) по правоустанавливающему документу и документу ОТИ (БТИ) неизбежно влечет вопрос о наличии права на него. Для решения вопроса необходимо дать оценку изменениям объекта вследствие строительных работ с точки зрения гражданского права. Что произошло с объектом: уничтожение существующего объекта (соответственно прекращение права на него (п. 1 ст. 235 ГК)) и создание нового объекта права либо изменение объекта без прекращения права на него?
В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты:

если строительные работы привели к созданию нового объекта, то необходима регистрация возникновения права на основании акта приемки в эксплуатацию;
если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости (в том числе перепланировка, переоборудование помещений), в описание объекта в ЕГРП на основании нового технического плана ОТИ (БТИ) должны быть внесены изменения: указаны новые характеристики объекта, в том числе площадь, назначение. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права;
если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по паспорту ОТИ (БТИ) независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Градостроительным кодексом установлено, что строительство - это создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1); реконструкция - изменение параметров объектов и их частей (высоты, этажности, площади, производственной мощности и пр. (п. 14 ст. 1)). Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В соответствии с п. 9 Положения о техническом учете и инвентаризации техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица. По результатам технической инвентаризации изменений осуществляется государственный технический учет в связи с изменением характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
Аналогично, в ст. 754 ГК под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация здания или сооружения, т.е. только изменение существующего объекта без его уничтожения (сноса).
Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт. Согласованные в установленном порядке переустройство и перепланировка завершаются актом приемочной комиссии, который направляется в орган по учету объектов недвижимости (ст. 28 ЖК).
Отметим, что основаниями для внесения изменений в данные технического учета (инвентаризации) также являются перевод жилого помещения в нежилое и связанные с этим переустройство, перепланировка, иные строительные работы. Орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и направляет правообладателю уведомление (ч. 4, 5 ст. 23 ЖК) по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502*(161). В уведомлении должно быть указано, требуются ли для перевода работы по переустройству и перепланировке. Если в уведомлении не указана необходимость переустройства, то данный документ подтверждает окончание перевода в нежилое помещение (ч. 7 ст. 23 ЖК). Если в уведомлении указана необходимость работ по переоборудованию и перепланировке, то окончание перевода подтверждает акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК).
В соответствии с абз. 5 п. 4 ст. 18, п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании кадастрового паспорта с новыми данными об этом объекте. То есть для внесения в ЕГРП изменений о характеристиках объекта достаточно паспорта ОТИ (БТИ). В соответствии с законом представлять в регистрирующий орган разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции, капитального ремонта, акты приемочных комиссий о завершении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений не требуется.
Правилами ведения ЕГРП (п. 67) установлено, что в качестве изменений в ЕГРП вносятся сведения, которые не влекут за собой существенного изменения объекта недвижимого имущества, в частности, в случаях:

Аналогично п. 24, 25 Методических рекомендаций ФРС по регистрации прав на вновь созданные объекты рекомендовано вносить изменения в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества не меняются внешние границы этого объекта, его назначение, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства. В остальных случаях реконструкции для государственной регистрации прав на реконструированный объект рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП и закрывать раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества (в порядке ликвидации объекта).

Самовольные строительные работы . В соответствии с приложением N 3 (рекомендательным) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37*(163), в случае самовольных построек в домовладениях и несогласованных строительных работах в зданиях и помещениях в документах технического учета проставляются штампы: "На возведение или переоборудование (литера, квартира, комната) разрешение не предъявлено". Иные рекомендательные и нормативные акты, обязывающие ОТИ (БТИ) отмечать в планах недвижимости самовольные строительные работы, в том числе в "красных линиях", отсутствуют.
Действия органа по регистрации в случае выявления самовольных строительных работ должны определяться тем, что произошло при этом - создание нового объекта или изменение характеристик существующего. Как установлено ст. 222 ГК, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект недопустимо признавать самовольной постройкой и лишать собственника прав на него.
Бесспорно, самовольные строительные работы являются административным и жилищным правонарушением и влекут установленную законодательством ответственность. Так, согласно ст. 29 ЖК собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения должен привести его в первоначальное состояние по требованию органа местного самоуправления. По решению суда помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии. При невыполнении требования органа местного самоуправления и отсутствии решения суда помещение подлежит продаже с публичных торгов. Но не согласованные в установленном порядке строительные работы в зданиях и помещениях не влекут прекращения имущественных прав и не должны препятствовать регистрации.
Самовольное возведение вспомогательных построек и пристроек в домовладении также не влечет прекращения прав на основное строение - жилой дом. Поэтому отметки ОТИ (БТИ) в техническом паспорте домовладения о самовольных сараях, гаражах, верандах и пр. не могут являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на жилой дом.
Таким образом, несоответствие площади здания (помещения) по правоустанавливающему документу и кадастровому (техническому) паспорту ОТИ (БТИ) вследствие уточнения результатов технической инвентаризации допускается и само по себе не должно препятствовать государственной регистрации прав на объект. В случае существенного расхождения площади (и иных параметров объекта) при правовой экспертизе должны быть исключены сомнения в индивидуализации объекта, в том, что в правоустанавливающем документе и плане ОТИ (БТИ) описан один и тот же объект, что не произошло уничтожения старого объекта (и прекращения права на него) и создания нового объекта.
Поэтому в регистрации может быть отказано по причине отсутствия прав на объект, а не просто по причине несоответствия площади либо проведения несогласованных строительных работ.
Как указано в п. 28 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, положения ст. 222 ГК распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. То есть признаком самовольной постройки при несогласованной реконструкции является создание нового объекта недвижимости. При этом в п. 29 Постановления указано, что положения ст. 222 ГК не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место - уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в специальном .

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции - восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.