В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние рынка первичного жилья старой Москвы, а также спрогнозировали несколько направлений его развития. Так, в массовых ценовых сегментах покупатели предпочитают квартиры метражом 38–55 кв. м в проектах комфорт-класса и все более позитивно относятся к новостройкам, возведенным на месте бывших промзон. В свою очередь, двухуровневые квартиры и жилье с террасами превращаются в «раритеты» масс-маркета.
В ИНКОМ-Недвижимость проследили за продолжающимся приростом средней стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости старой Москвы: на данный момент она находится на рекордно высоком уровне - 208 тыс. рублей (+16,4% за год). Причем к изменению данного показателя привело не только существенное увеличение покупательской активности в прошлом году (в настоящее время спрос, наоборот, пошел на спад), но и вымывание из экспозиции наиболее демократичных по цене объектов - до 15 млн рублей. В результате если год назад такие лоты занимали на «вторичке» столицы долю в 61%, то сейчас - лишь половину.
22.04.2019Накануне отпускного сезона в Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок найма загородных коттеджей и дач в Подмосковье. В частности, было выявлено снижение совокупного объема предложения на 18% по отношению к данным апреля 2018-го. Специалисты компании связывают тенденцию с падением интереса к летней аренде загородной недвижимости - по сравнению с докризисным периодом пятилетней давности отрицательная динамика спроса составила 24%. В таких условиях часть наймодателей выводит невостребованные объекты из экспозиции, считают эксперты ИНКОМ-Недвижимость. Исключением стал прошлогодний сезон: теплая погода и мундиаль способствовали значительному росту числа сделок и расширению ассортимента - на 30% в годовом выражении.
18.04.2019Пока в правительстве обсуждают проект поддержки строительства частных домов (ИЖС) - в частности, запуск программы льготной ипотеки со ставкой не выше 10% и выдачей кредита под залог земельного участка, - в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, насколько сейчас востребована ипотека на первичной «загородке» Подмосковья и как может помочь рынку новая инициатива. Так, за пять лет число ипотечных займов на покупку объектов, реализуемых согласно 214-ФЗ, т.е. таунхаусов и квартир в «малоэтажках» (МЖД), выросло в среднем с 40% до 90%. Готовые коттеджи сегодня приобретают в ипотеку 80% клиентов против 35% в 2014 году. Участки без подряда (УБП) покупаются в кредит в 50% случаев, тогда как пять лет назад таких сделок было 15%.
17.04.2019В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость по итогам марта исследовали актуальное состояние «вторички» старой Москвы, проследив за изменениями ее ключевых характеристик за месяц и год. В частности, специалисты компании выявили, что в сравнении с мартом 2018-го уровень спроса (количество авансов) в сегменте упал на 20%, в основном из-за продолжающегося ослабления покупательской активности после ее всплеска осенью прошлого года и начала роста ипотечных ставок. Так, доля продаж с привлечением кредита, в 2018-м достигшая максимального уровня - 42,4%, сейчас снизилась до 35,7%.
16.04.2019Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили традиционный рейтинг наиболее доступных старомосковских квартир внаем: в апрельском ТОП-5 четыре объекта находятся на востоке города - возле станций метро «Щелковская», «Измайловская» и «Новогиреево». Лидером чарта стала 1-комнатная квартира со ставкой найма 20 тыс. рублей в месяц: жилплощадь расположена в пешей доступности от станции метро «Домодедовская», сдается не более чем на 6 месяцев - с 1 мая по 1 ноября.
11.04.2019В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, находящихся в новых жилых комплексах в прежних границах Москвы. Если подземная парковка представлена лишь в 27% проектов комфорт-класса, то в элитном сегменте ее наличие обязательно, при этом в ЖК высшей ценовой категории на одну квартиру нередко приходится по два-три машино-места. Несмотря на значительную разницу в бюджетах сделок с жильем в разных классах, цена машино-места в паркинге составляет в среднем 7,5–10% от стоимости приобретаемой квартиры.
10.04.2019Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья. Еще разнообразнее круг вопросов, который возникает при покупке или продаже коттеджа, строительстве дома или дачи, оформлении документов на котедж или загородный дом. Вся полезная информация об этом сегменте собрана ниже в виде анализа рынка загородной недвижимости, обзоров и статей. Особое внимание уделено результатам собственных исследований рынка коттеджных поселков, рынка таунхаусов и рынка загородных жилых комплексов, которые аналитический центр проводит уже несколько лет подряд.
Аналитические материалы по теме "Загородная недвижимость"
11.04.19: От сарая до хайтека 05.04.19: Новостройки комфорткласса с «буржуазными» излишествами Красивую жизнь упаковали в стандарт массового жилья 13.11.18: Загородные девелоперы и долевое строительство Как строители «малоэтажки» адаптируются к переменам 12.11.18: Жилье за 3 млн рублей: выбор есть Студии в Москве, комнаты на «вторичке» и двушки в ПодмосковьеПресса по теме "Загородная недвижимость"
15:38: Профильный комитет Госдумы поддержал идею продлить «дачную амнистию» до 2022 года Комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству поддержал продление «дачной амнистии» до 1 марта 2022 года, сообщает «Интерфакс». «На проведенном комитетом совещании были поддержаны следующие предложения по продлению сроков «дачной амнистии» и по расширению ее действия: предлагается восстановить действие «дачной амнистии» до 1 марта 2022 года в отношении жилых домов, строений и садовых домов, которые построены на земельных участках, предоставленных до 4 августа 2018 года», - приводит слова Крашенинникова пресс-служба комитета. 23.04.19: Более 60 тыс. кв. м индивидуального жилья введено в Новой Москве в I квартале 62 тыс. кв. м индивидуального жилья введено в ТиНАО в первом квартале текущего года, сообщил руководитель столичного департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. «Всего к концу года мы ожидаем объем индивидуального жилья на уровне 300 тысяч «квадратов», - уточнил он. 22.04.19: «Дачную амнистию» решено продлить до 1 марта 2020 года – Мутко «Дачную амнистию» решено продлить до 1 марта 2020 года, заявил на XVII Всероссийском съезде строительных саморегулируемых организаций вице-премьер Виталий Мутко. По его словам, которые приводит РИА «Новости», это было решено сделать, поскольку окончание «амнистии» уже начало отражаться на темпах жилищного строительства. 22.04.19: Предложение дач в аренду в Подмосковье сократилось на 18% - «Инком» Нынешней весной на рынке аренды дач Московского региона было зафиксировано 18%-ое сокращение объема предложения в сравнении со значением аналогичного периода прошлого года, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». Данное явление обусловлено, главным образом, падением спроса в сегменте – часть арендодателей изымает невостребованные объекты из экспозиции, утверждают эксперты компании. 19.04.19: Ставки под крышу Ипотечные кредиты на строительство и покупку частных домов будут по условиям приближены к тем, которые выдаются сегодня на покупку квартир, сообщили "Российской газете" в Минстрое. Сегодня для этих целей люди используют собственные средства и кредитные. Но единственный доступный им банковский инструмент - потребительский кредит с высоким процентом и коротким сроком действия. "Если мы говорим о потребительском кредите, то это 3-5 лет. Но для строительства дома кредит должен быть таким же, как при ипотеке для квартир, чтобы граждане могли занимать средства на двадцать лет", - рассказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.Исследования рынка недвижимости по теме "Загородная недвижимость"
Онлайн-конференции по теме "Загородная недвижимость"
Рынок недвижимости осенью 2017: тренды, цены, интересные проекты На рынке недвижимости давно не происходит серьезных изменений: спрос остается ограниченным и сохраняется тренд на снижение цен. Самый серьезный новый фактор – снижение ипотечных ставок до рекордного уровня: они начинаются уже от 7% годовых. На фоне снизившихся цен на жилье сейчас сложилась вполне благоприятная ситуация для покупки жилья. Настало ли время покупать или стоит ждать еще более благоприятных условий? Принесет ли начало делового сезона увеличение спроса на квартиры? Как на это повлияет снижение ипотечных ставок? Есть ли жизнь на вторичном рынке? И что интересного готовят девелоперы на рынке новостроек? Новая Москва или Подмосковье: где купить квартиру? Новые территории были присоединены к Москве летом 2012 года. За неполные 5 лет Новая Москва заметно изменилась: земли активно застраиваются жильем, открываются новые станции станции метро, ведется строительство дорог. С другой стороны, в Подмосковье немало городов-спутников, где сейчас как минимум не хуже, чем в Новой Москве с точки зрения выбора жилья и развития инфраструктуры. Это давно сформировавшиеся города со своей жизнью, транспортной системой и всеми необходимыми объектами. Где сейчас комфортнее жить – в Новой Москве или городах Подмосковья? Какие территории будут развиваться более активно? Какие интересные проекты представлены на рынке и где купить квартиру? Кому больше подойдут для жизни новые столичные территории, а кому лучше остановить свой выбор на области? Как снизить налоговые и арендные платежи в связи с новой кадастровой стоимостью в 2017 году? Изменения, касающиеся определения кадастровой стоимости, серьезно влияют на расходы бизнеса, инвесторов и обычных людей. Именно исходя из кадастровой оценки рассчитывается налог на имущество, а также стоимость аренды земли и помещений, принадлежащих государству. Чтобы не повышать градус напряжения в условиях экономической нестабильности, летом был введен мораторий на проведение переоценки кадастровой стоимости до 2020 года. Однако уже осенью был принят законопроект, согласно которому региональные власти вправе самостоятельно решать, будет ли на территории их субъекта действовать этот мораторий. В результате, например, в Москве новая кадастровая стоимость начнет рассчитываться уже с 1 января 2017 года. Насколько может вырасти кадастровая стоимость недвижимости и земли в результате переоценки? Как она рассчитывается? Можно ли добиться снижения кадастровой стоимости и как это сделать?На рынке Подмосковья сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости
Фото: Depositphotos/AndreySt
Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа - легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты - чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.
Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.
Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости - коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.
По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза - на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза - на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза - на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж - 56% - пришлось на долю участков без подряда, 25% - на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% - на таунхаусы и дуплексы, 9% - на коттеджи и участки с подрядом.
Стоимость дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, млн руб.
| Магистраль | до 30 км | 30-50 км | 50-85 км | за 85 км |
|---|---|---|---|---|
| Дмитровское ш. | 3-65 | 1,5- 15 | 0,7- 6 | 0,6- 5 |
| Калужское ш. | 2,5- 65 | 2,5- 18 | 2- 15 | 0,8- 4,7 |
| Каширское ш. | 2- 15 | 1,4- 5 | 1,5- 4,5 | 0,8- 3,5 |
| Киевское ш. | 3,5- 60 | 1,5- 10 | 2- 15 | 0,4- 3,5 |
|
Можайское ш. Минское ш. |
3,2- 38 | 2,3- 11 | 1- 9 | 1- 3 |
|
Новорязанское ш. Егорьевское ш. |
2- 10 | 1,2- 9 | 0,7- 7 | 0,8- 4 |
|
Носовихинское ш. Горьковское ш. |
1,5- 16 | 0,7- 10 | 0,6- 7 | 0,7- 4 |
|
Пятницкое ш. Ленинградское ш. |
3- 60 | 1,5- 6,3 | 2- 8 | 0,7- 6 |
|
Рублево-Успенское ш. Новорижское ш. |
3,5- 80 | 3- 15 | 1,8- 9 | 1,5- 6 |
| Симферопольское ш. | 2,5- 8 | 2,2- 5,5 | 2- 5 | 1- 5 |
| Ярославское ш. | 2,5- 20 | 2- 8 | 0,6- 6 | 1,5- 4 |
Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»
Ни растет, ни падает
Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно - «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», - считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.
В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, -- говорит Игорь Быковский. - Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».
Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014-2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.
«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», - комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.
Формат с перспективами
С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, - говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.
На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.
Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе - 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450-500 тыс. руб.
Переоцененный формат
На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.
«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, - пояснил Сергей Цывин. - Продавцы - частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам - цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.
«Сегмент переоценен как минимум на 20%, - сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. - Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».
Второй пример - более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином - пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.
При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80-90 км от Москвы.
Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.
|
Дорогие дачи Формат «стародачных» поселков сегодня растворяется в проектах малоэтажных домов, которыми застраивается ближайшее Подмосковье. В результате многие из них постепенно утрачивают свою эксклюзивность и элитность. А хороших предложений становится все меньше, и сегмент уже практически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости. По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления по-прежнему Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, а также объекты рядом с большими водоемами на северных направлениях. Предложения в стародачных местах, как и в случае с СНТ, невозможно дифференцировать по ценовым уровням. «В стародачном поселке Новь в Барвихе есть дом не в лучшем состоянии, который стоит более $1 млн (по текущему курсу). При этом аналогичный вариант в Новопеределкино оценивается в $500-600 тыс. |
Уходящий формат
Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами - наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», - говорит Сергей Цывин.
По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.
Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 2,5 млн руб., а максимальная - 9-10 млн руб. - в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55-60 км от МКАД).
20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества». По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.
Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.
|
Неиспользование земельного участка , предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа. Если определена кадастровая стоимость земельного участка: - на граждан - в размере от 1 - 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.; - на должностных лиц - от 1,5 - 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб.; - на юридических лиц - 3 - 5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб. Если кадастровая стоимость не определена: - на граждан - 20 - 50 тыс. руб.; - на должностных лиц - 50 - 100 тыс. руб.; - на юридических лиц - 400 - 700 тыс. руб. Из ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» |
Владимир Миронов
Многие эксперты рассчитывали, что за эту весну и первую треть лета российский рынок загородной недвижимости не только оживет, но и начнет прибавлять. Однако на деле все оказалось несколько иначе.
По-прежнему количество предложений значительно превышает спрос а активность на загородном рынке существует только в Подмосковье. Эксперты департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" проанализировали, как менялись площади домовладений и участков на "загородке" Московского региона начиная с докризисного 2013 года. А если сравнивать метражи предлагаемых объектов с теми, которые пользуются реальным спросом у покупателей, то получается, что в среднем первые оказались на 24 процента больше вторых.
В настоящее время на загородном рынке буквально процветает динамика минимализма — минус 37,3 процента за четыре года. Это произошло из-за значительного числа в предложении на "загородке" низколиквидных лотов больших площадей. Хотя при этом может сложиться впечатление, что средний метраж загородных домов со временем увеличивается, но на самом деле это не так.
Практически все девелоперы и застройщики по мере своих возможностей сокращают площади в рамках выводимых очередей своих проектов, стараясь адаптироваться к новым реалиям рынка. В итоге, с первого квартала 2013 года по аналогичный период 2017 года средний метраж загородного жилья постепенно снижался, достигнув к настоящему моменту отметки 131,4 квадратных метра. По сравнению с докризисным 2013 годом, когда он был равен 209,7 квадратам, падение оказалось, как уже было сказано выше, весьма существенным — минус 37,3 процента.
Важно отметить, что эта отрицательная динамика коснулась всех форматов. Так, средняя площадь коттеджей за четыре года сократилась на 14 процентов и составляет до 271,4 квадрата. Площадь таунхаусов ужалась на 7,1 процента — до 163,1 квадратных метра, дуплексов — на 18,2 процента или до 157,5 квадратов. Квартиры в малоэтажных жилых домах (МЖД) стали меньше на 11,6 процента, и теперь их метраж в среднем составляет 63,9 квадратных метра.
Однако даже сократившиеся за четыре года более чем на треть площади загородного жилья не до конца удовлетворяют требованиям сегодняшних покупателей. Вот и получается, что средний размер приобретаемого домовладения сейчас составляет всего 100 квадратных метров, что на 23,9 процента меньше среднего метража предлагаемых лотов.
В отличие от последовательной динамики сокращения площадей домов в предложении, тренды в изменении размеров реализуемых объектов более разнообразны. За период с 2013 по 2017 годы они шли как вниз, так и вверх, в зависимости от площадей предлагаемых лотов.
Как утверждает директор департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Андрей Кройтор , все эксперты в загородном сегменте говорят о том, что минимизация площадей для оживления покупательского спроса необходима. И девелоперы, по словам эксперта, рады бы откликнуться на такие призывы, но многим из них мешает инертность самого рынка и, что самое главное, нехватка свободных денежных средств для внесения корректив в свои проекты.
"Чтобы получить эти средства, надо иметь хорошие продажи, а предложение на “загородке” сейчас переполнено морально устаревшими низколиквидными лотами. Я считаю, на то, чтобы разорвать этот порочный круг, застройщикам с учетом нынешней рыночной ситуации потребуется не менее пяти лет", — резюмирует Андрей Кройтор.
Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», подводит итоги 2017 года для рынка загородной недвижимости и дает прогноз на 2018 год.
По данным , 2017 год не запомнился участникам рынка загородных домов и участков выдающимися позитивными тенденциями. Так, из 60 вышедших в 2017 году на рынок новых поселков действительно ликвидное предложение составляет менее трети.
«Сегодня большинство застройщиков придерживаются пессимистичных настроений, и с точки зрения маркетинга и ценообразования 2017 год действительно был не лучшим периодом для активного выхода на рынок. Платежеспособный спрос сосредоточился в низком сегменте комфорт-класса, где покупатель не ожидает многого и при принятии решения отталкивается только от бюджета покупки. Спрос в целом сокращается год за годом и интерес к проектам теперь слабо зависит от транспортной доступности, концепции, наличия или отсутствия инфраструктуры - покупательским поведением руководит бюджет», - отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Но в 2018 году, по прогнозам аналитиков «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», спад девелоперской активности может смениться позитивной тенденцией: выходом на рынок новых застройщиков загородного жилья. Хотя сейчас можно говорить о старте в новом году не более 10 качественных поселков в Московской области, во второй половине года могут быть анонсированы новые проекты. К развитию на загородном рынке девелоперов подтолкнут вступающие с 1 июля 2018 года в силу поправки в 214 ФЗ, которые обязывают участников рынка для строительства многоэтажного жилья в Москве иметь в портфеле не менее 10 000 кв. м реализованной жилой недвижимости, а также не допускают выдачу более 1 разрешения на строительство на одну компанию.
«Для частных коммерческих застройщиков в Москве наступает период, когда имеет смысл обратить внимание на загородные проекты. Компании, которые не смогут выстроить новые стратегии работы в текущих реалиях, могут выйти на загородный рынок. В то же время преодолеть ограничение в 10 000 кв. м для получения разрешения на строительство можно в том числе за счет строительства коттеджных поселков: этот объем сопоставим с поселком на 50-100 домов, в зависимости от площади; и спрос на готовое жилье сегодня постепенно растет, что может стать позитивным стимулом для начинающих девелоперов загородного рынка», - рассказывает эксперт.
По мнению Владимира Яхонтова, в 2018 году продолжится переход спроса из сегмента участков без подряда в сегмент готового жилья - таунхаусов и коттеджей. Стабильный интерес аудитории вызывают и малоэтажные жилые комплексы как альтернатива классическим коттеджам: «Мы также отмечаем стабильный спрос на квартиры в малоэтажных домах, которые рассматриваются как наиболее доступный готовый продукт в загородном сегменте. К примеру, в ЖК «Остров Эрин» в Новой Москве наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в бюджете от 3 млн рублей: для молодых семей это оптимальная возможность сменить городской стиль жизни на более комфортный загородный, сохранив при этом преимущества цивилизованной среды для жизни», - рассуждает эксперт.
Также объективными предпосылками к переходу спроса в сегмент готового жилья становятся факторы бюджета: «Разница в стоимости между самостоятельной постройкой дома на участке без подряда и покупкой готового продукта под «ключ» сейчас уже составляет 5-15% в зависимости от класса проекта и используемых материалов. При этом на готовые дома от застройщика все чаще обращают внимание те покупатели, для которых дом за городом - не временное жилье, а альтернатива городской квартире, с большим уровнем комфорта и лучшей экологией», - говорит эксперт. Те застройщики, которые первыми в 2018 году поймут основные потребительские тренды, к концу года имеют все шансы выгодно увеличить свою долю на рынке и реализовать текущие проекты даже с учетом общего снижения спроса.