Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре. Как проверить регистрацию дду

style=%C2%BB%20float:=%C2%BB%C2%BB%20left;=%C2%BB%C2%BB%20margin:=%C2%BB%C2%BB%200=%C2%BB%C2%BB%2010px=%C2%BB%C2%BB%205px=%C2%BB%C2%BB%200;%C2%BB=%C2%BB%C2%BB%20src=%C2%BB%C2%BB%20alt=%C2%BB%D0%A0%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F%20%D0%B4%D0%B4%D1%83%20%D0%B2%20%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B5%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B5%20%D1%81%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%B8%202019%E2%80%B3>


Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется следующим образом. Стороны подают в ведомство пакет документов, куда, в частности, входят разрешение на строительство, план дома, проектная декларация, договор страхования гражданской ответственности застройщика. После передачи всех документов сотрудникам ведомства и получения расписки осталось выждать 5-10 рабочих дней.

После окончания срока гражданин получит ДДУ с отметкой о проведенной регистрации.

Что такое ДДУ? Регистрация, расторжение, ипотека

Чаще всего ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя.

Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы: уставной документ строительной организации; план строящегося объекта; разрешение на строительство; проектную декларацию; договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения; заявление о ДДУ.

Регистрация ДДУ в Росреестре – проверка в онлайн режиме

  1. сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  2. через онлайн сервис Росреестра.
  1. договор ДДУ (оригинал и копию);
  2. удостоверение своей личности;
Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Регистрация дду в росреестре сроки 2019

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ? Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма. Ш аг 1. Подготовьте документы для регистрации Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ)

Регистрация прав на недвижимость в Росреестре

Права на этот объект не были ранее зарегистрированы и записи о нем нет в реестре прав на недвижимость.

Прежде чем зарегистрировать права на объект недвижимости, его необходимо поставить на кадастровый учет.

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет - первый (первичный) этап регистрации недвижимости.

Как поставить на кадастровый учет новый объект недвижимости Кадастровый учет вновь возведенных объектов недвижимости - это первый этап Основанием для постановки объекта недвижимости(дома или квартиры) на кадастровый учет является Заявление об этом и Технический план объекта.

Регистрация права собственности на квартиру в МФЦ в 2019 году

Закон видоизменил отдельные нормы ГК. Среди плюсов измененного законодательства можно отметить следующие моменты: Что это такое Новые нормы объединили в единую процедуру все значимые процессы, касающиеся оформления права собственности.

Абсолютно все сведения о недвижимом объекте, правах на него и ограничениях буду сохраняться в Едином реестре.

Регистрация ДДУ в строительстве

Госпошлина за регистрацию договора долевого участия в строительстве:
  1. 6000 руб. – для юридических лиц.
  2. 350 руб. – для физических лиц;
Сроки регистрации договора участия в долевом строительстве:
  1. 10 рабочих дней – для договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства;
  2. 5 рабочих дней – для последующих договоров участия в долевом строительстве.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия: составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения); оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений; подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом; постановка жилого дома на учет в Росреестре; присвоение ему почтового адреса.

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем , так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих .

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то - получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины .

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами :

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной , также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно , то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании - застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию , в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается , и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме , пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос

Оформление квартиры, приобретенной по договору долевого участия, на третье лицо

Мой сын купил в новостройке квартиру по договору долевого участия. Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение. На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию. Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону?

Ответ
Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре.

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

25.03.16 77 632 0

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Консультант - Андрей Таргашов

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, и - темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай - вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность - чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры - люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку - вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия . Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя - на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше - только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах - их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену - на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам - у каждого застройщика по-своему.


Фрагмент из проекта

Ваша задача - посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности - это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор - это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик - продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор - это законно и нормально.

Договор долевого участия подлежит регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Наши услуги

1. Юридическая консультация по вопросу государственной регистрации права собственности;
2. Анализ предоставленной заказчиком документации и правовая экспертиза;
3. Заполнение заявления на подачу документов на регистрацию;
4. Оплата госпошлины
5. Подача документов на регистрацию в Росреестр;
6. Контроль регистрации в Росреестре
7. Получение зарегистрированных документов;

Перечень документов для регистрации собственности

1. Договор долевого участия;
2. Акт передачи (в 2 х экземплярах);
3. Платежный документ в качестве подтверждения оплаты государственной пошлины
4. Кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН) на объект (при необходимости);
5. Доверенность нотариальная;


Срок регистрации: 5 - 7 дней

Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство - это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

  • Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
  • Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
  • Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
  • При граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика - привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
  • гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

  • который определен согласно имеющейся и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
  • Стоимость объекта.
  • Порядок оплаты.
  • Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

  • Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
  • Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
  • Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих - 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ - договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

  • ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
  • Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
  • Заявление от дольщика о регистрации договора.
  • Паспорт дольщика (при личной подаче).
  • Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
  • Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
  • Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
  • Краткое описание возводимого объекта.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство;
  • договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

  • Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
  • Построенный объект имеет существенные недостатки.
  • Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

  • Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  • Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
  • ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  • Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
  • В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  • Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
  • Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  • Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
  • Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки - война, теракт, природные катаклизмы.
  • Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
  • Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
  • Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  • Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
  • ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  • По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
  • Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.