1. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней

передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи

закладной этому лицу.

В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя (наименование)

лица, которому передаются права по закладной.

Передаточные надписи на закладной,

ничтожными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем,

а если эта надпись не является первой, - владельцем закладной, названным в

предыдущей передаточной надписи.

2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым

этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права,

в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой

обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих

владельцев закладной.

3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную

основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся

на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем

закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц,

сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо

воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен

был знать.

4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам,

ничтожны.

5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского

кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное

ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной.

При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать

в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Комментарий к статье 48

1. При ипотеке модель организации взаимоотношений между участниками предполагает,

что когда, например, заемщик обращается в банк за кредитом под залог недвижимости

и при этом права залогодержателя удовлетворяются закладной, то в результате

кредитные учреждения (банки) создают первичный рынок закладных. Кредитор может

сохранять имеющиеся у него закладные в собственном портфеле ценных бумаг и

таким образом его диверсифицировать или продать их другим инвесторам.

Инвесторы, ставшие законными владельцами закладных, образуют вторичный

рынок закладных. Осуществляя покупку закладных, инвесторы обеспечивают кредиторов

дополнительными денежными средствами, восполняя их финансовые ресурсы, благодаря

чему у первых появляется возможность (применительно к рассматриваемому случаю)

предоставлять новые кредиты и таким образом расширять круг заемщиков.

2. Исходя из правил ст.13 и 14 Закона (см. комментарий к ним), в которых

раскрываются основные положения о закладной и ее содержание, закладная не

является эмиссионной ценной бумагой. Поэтому выдача одним лицом или более

закладных не является их выпуском, а совокупность такого рода именных ценных

бумаг не подлежит государственной регистрации, как это предусмотрено для регистрации

эмиссионных ценных бумаг ст.20 Закона о РЦБ.

Комментируемая статья устанавливает процедуру передачи прав по закладной,

в ходе которой должно быть соблюдено несколько обязательных условий для того,

ст.146 ГК РФ, особенностью всех ценных бумаг является возможность их широкого

обращения, что в первую очередь достигается за счет упрощенного порядка передачи

ценной бумаги первоначальным владельцем последующему.

Поскольку закладная является именной ценной бумагой (см. п.2 ст.13 Закона

и комментарий к нему), то права по ней передаются в порядке, установленном

для уступки требований (цессии), т.е. заключения сделки между новым и предыдущим

владельцем именной ценной бумаги (п.2 ст.146 ГК РФ).

4. Передача прав по закладной представляет собой операцию, в соответствии

с которой необходимо выполнить два взаимосвязанных действия: 1) совершить

на закладной передаточную надпись в пользу другого лица (владельца закладной);

2) передать закладную лицу, в пользу которого совершена надпись на закладной.

Совершение этих действий прежним владельцем закладной свидетельствует, что

права по закладной переданы им новому владельцу данной именной ценной бумаги.

Передаточная надпись на закладной оформляется в следующем порядке:

Точно и полно указывается имя (наименование) лица, которому передаются

права по закладной;

Залогодержатель, указанный в закладной, подписывает сделанную передаточную

надпись; если она не является первой, то подпись ставит владелец закладной,

чье имя (наименование) названо в предыдущей передаточной надписи.

Сведения об имени (наименовании) лица, которому на основании передаточной

надписи передаются права по закладной, являются существенными. Если в надписи

нет указания, по которому можно было бы идентифицировать нового владельца

закладной (бланковая передаточная надпись), то такая передаточная надпись

считается ничтожной (см. ч.2 п.1 ст.48 Закона и комментарий к ней).

Таким образом, в соответствии с Законом "Об ипотеке" закладная составляется,

выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не

могут быть удостоверены ее сертификатом.

5. Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется

путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения

закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

что передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку

права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных

ст.146 ГК РФ. Указанная норма предусматривает, что лицо, передающее право

по именной ценной бумаге путем уступки требования (цессии), несет ответственность

за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.

Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом (п.6 Методических

сделка, в соответствии с которой все права, удостоверенные ценной бумагой

и принадлежащие лицу, учинившему индоссамент, переходят к лицу, которому передаются

права по ценной бумаге.

6. Статья (п.2) конкретизирует общую норму п.1 ст.142 ГК РФ о том, что

с передачей ценной бумаги переходят все удовлетворяемые ею права в совокупности.

Применительно к закладной передача прав по ней другому лицу означает передачу

тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Не может

иметь места частичная передача прав, удостоверенных ценной бумагой. Поэтому

законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том

числе: права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Законный владелец закладной становится обладателем всех ее прав, независимо

от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной

(ч.2 п.2 ст.48 Закона).

7. Закладная является обращаемым документом, т.е. может быть переуступлена

третьей стороне. С вовлечением в оборот закладной, являющейся производным

инструментом основного обязательства и договора об ипотеке, она вследствие

происшедшего расщепления прав становится самостоятельным институтом, живущим

и развивающимся по своим особым правилам. Залогодержатель может передать путем

соответствующей записи, именуемой "передаточная надпись", все права по закладной

третьей стороне и осуществить передачу закладной. Лицо, которому передана

данная именная ценная бумага, становится новым владельцем прав по закладной

(см. п.2 ст.13 Закона и комментарий к нему).

Таким образом, по основаниям, указанным в Законе, закладная может менять

владельца, т.е. переуступаться, неограниченное количество раз. На это важное

обстоятельство указывают используемые в тексте Закона следующие выражения:

"предшествующих владельцев закладной" (ч.2 п.2 ст.48); "на непрерывном ряде

имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей" (п.3 ст.48). Мало того,

допустимость наличия множественности владельцев в течение срока "жизни" закладной

в п.4 ст.48 Закона подчеркнута нормой о ничтожности надписей на закладной,

запрещающих ее последующую передачу другим лицам.

8. Правовые вопросы о статусе законного владельца закладной и признании

его таковым в случае возникновения спора являются ключевыми в процедуре обращения

закладной. В п.3 настоящей статьи установлено, что "владелец закладной считается

законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной

надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей".

Закон стоит на защите прав лица, имеющего "титул" законного владельца,

т.е. законно получившего все права по закладной, поскольку это - лицо, которое

не знало и не могло знать, например, следующих обстоятельств: во-первых, того,

что предыдущий владелец закладной был не вправе делать передаточную надпись

на закладной (передавать права по ней), в случае если в свое время применительно

к нему имелись запрет или ограничения на осуществление данного действия; во-вторых,

качественного правового состояния имеющейся цепочки передаточных надписей

на закладных, обеспечивающей ей непрерывность.

В статье (п.3) перечислены основания, по которым владение закладной считается

объективно незаконным. В них предусматривается, что если владелец закладной,

приобретая ее, знал или должен был знать о выбытии закладной из владения кого-либо

из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом

помимо воли этого лица и эти факты доказаны, то он не считается законным владельцем

закладной.

Наличие доказательств является необходимым условием, чтобы по указанным

Доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на

основе которых в определенном законном порядке суд устанавливает наличие или

отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и

иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Нормы

(ст.52 - 74) АПК РФ.

9. Исходя из условия полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства

третьим лицом, в п.5 комментируемой статьи установлено, что оно вправе требовать

передачи ему права по закладной, как это предписано п.2 ст.313 ГК РФ.

ГК РФ).Таким образом, в большинстве случаев на уступку права требования не требуется согласия должника (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Ведь ему, по большому счету, должно быть безразлично, в чей адрес исполнять обязательство. Но должника необходимо письменно уведомить о произведенной уступке, иначе, во-первых, он не будет знать, кому должен надлежаще исполнить свое обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ); во-вторых, должник будет вправе произвести исполнение первоначальному кредитору, что признается исполнением обязательств надлежащему кредитору (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Форма совершения уступки права требования должна быть произведена в той же форме, что и сделка, на которой она основана. То есть, например, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в письменной нотариальной форме, должна быть совершена также в письменной форме и заверена у нотариуса (ст. 389 ГК РФ).

Уступка прав по ипотеке на квартиру

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть: 1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации; 2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона; 3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. 4.

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. 2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. 3.

Уступка прав по договору об ипотеке (п. 5 ст. 47 закона об ипотеке)

Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.

168 ГК РФ). Статья 48. Передача прав по закладной 1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Глава viii. уступка прав по договору об ипотеке. передача и залог закладной

Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной Развернуть

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
Статья 48.
Передача прав на закладную
Статья 49. Залог закладной

Актуальный текст документа © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Передача прав по закладной

Внимание

С введением данной нормы в НК РФ была устранена неясность, так как было прямо закреплено правило, согласно которому у кредитора не возникало обязанности по исчислению НДС с операции по уступке права требования, вытекающего из кредитного договора, а у нового кредитора — при получении не только основной суммы долга, но также и процентов, начисленных по условиям такого договора. Но оставались неурегулированными вопросы обложения НДС операций при последующей уступке прав. Мнение Минфина России По мнению финансового ведомства, в частности изложенному в Письме от 12.01.2009 N 03-07-11/1, освобождение от НДС действует лишь при первичной уступке требования, а также при погашении заемщиком обязательств новому кредитору, к которому требование перешло от первоначального кредитора.

Такие выводы основаны на том, что под определением «кредитор» следует понимать только первоначального кредитора, т.е.

Ндс при уступке права требования по кредитам и закладным

Закона об ипотеке, возможно установить все передаточные надписи, совершенные на утраченной закладной), либо на основании решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Как нам кажется, в первом случае также должны присутствовать какие-либо доказательства того, что закладная не была позже передана заявителем другому лицу, не зарегистрировавшемуся в Едином реестре и не сообщившему должнику и залогодателю о приобретении прав по закладной. Закон об ипотеке устанавливает, что составители закладной, при соблюдении вышеназванных условий, обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав. Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу. Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные.

Договор уступки права требования по закладной

Важно

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). 4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384-386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования. 5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.

При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Уступка права требования по закладной

ГК РФ понятия «первоначальный кредитор» и «новый кредитор» необходимо рассматривать применительно к каждой операции уступки (последующей уступки) права, а не в целом ко всей цепочке операций последовательно переуступаемых прав, т.е. от первоначальной уступки до момента исполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Другими словами, новый кредитор по первому договору уступки будет являться первоначальным кредитором в договоре последующей уступки (переуступки). Следовательно, лицо, которому переуступаются права, будет новым кредитором — и т.д. по цепочке. Во-вторых, из буквальной трактовки норм ст. 155 НК РФ можно сделать вывод, что п. 4 этой статьи относится только к операциям по уступке права денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг). Причем операции по реализации, осуществляемые в рамках этих договоров, должны подлежать обложению НДС.

Тимошенко Д.А., заместитель председателя третейского суда при МОО "ВП ЮФО", преподаватель Современной гуманитарной академии (Ростовский филиал).

Права по закладной могут быть переданы законным держателем закладной другому лицу, включая также должника по основному, обеспеченному ипотекой обязательству, или залогодателю. Закладной удостоверяются следующие два вида прав: право на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, т.е. при передаче закладной должнику основное, обеспеченное ипотекой обязательство считается прекращенным, а также из этого следует (согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), что прекратилась и сама обеспечивающая обязательство ипотека. Если же права по закладной будут переданы залогодержателем залогодателю, то прекратится сама ипотека, но при этом основное обязательство продолжит свое существование, но без обеспечения <1>.

<1> На это же обращает внимание и В.А. Белов. См.: Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учеб. пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп.: В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР, 2007. С. 401.

Согласно ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии) <2>. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

<2> Отметим, что данная передаточная надпись на закладной является "своеобразным" индоссаментом, на что в литературе неоднократно указывалось. См., например: Белов В.А. Указ. соч. С. 351 - 357; Медведев Д.А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву. Вып. 5. Ярославль, 1998. С. 27; Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 23 - 24; Шевченко Г.Н. Правовое регулирование ценных бумаг: Учеб. пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2005. С. 55 - 56.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно п. 4 ст. 48 Закона об ипотеке надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, являются ничтожными. Следует обратить внимание на положение Закона об ипотеке, устанавливающее право законного держателя закладной на регистрацию. Так, согласно п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в качестве залогодержателя.

Данное положение п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке только лишь предоставляет право законному владельцу закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никоим образом не обязывает законного владельца закладной совершать действия по такой регистрации.

Как отмечает А. Коновалов, предоставленное ст. 16 Закона об ипотеке право может быть использовано законным владельцем закладной в целях упрощения процедуры взаимодействия заемщика и приобретателя закладной по доказыванию последним своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникших на основании осуществленной сделки по передаче прав по закладной <3>.

<3> См.: Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

Данный п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке позволяет нам говорить о существенном различии в правовом положении незарегистрированного и зарегистрированного держателя закладной.

В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании:

совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

В отношении данной законодательной нормы А. Коновалов отмечает, что "в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским Ипотечным Банком предметом сделки явились более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США" <4>.

<4> Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.

А. Коновалов справедливо указывает, что еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части уплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Как правило, на практике расходы по уплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий). Но при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП <5>.

<5> См.: Коновалов А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов // Корпоративный юрист. 2007. N 4.

В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Как отмечается некоторыми исследователями, "...при залоге закладной ее залогодержатель не приобретает никаких прав на заложенную вещь (ни права контроля за состоянием вещи, ни других правомочий, составляющих содержание права залога), так как объектом залога будет сама закладная, и только она; специальная залоговая надпись на закладной не имеет значения ни залогового (скрытого или открытого), ни препоручительного индоссамента. Залогодержатель закладной приобретает все права по ней лишь в случае невыполнения залогодателем (собственником закладной) обязательства, обеспеченного залогом закладной" <6>.

<6> Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 2002. С. 112.

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст. 349 ГК РФ.

При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:

обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст. 349 ГК РФ;
передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены ст. 48 Закона об ипотеке;
осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

В юридической литературе отмечается, что сложившееся гражданско-правовое регулирование залога закладной требует профессионально грамотных и организованных действий залогодержателей. Чтобы не попасть в трудное положение, залогодержателям необходимо заключать договоры залога с передачей закладной и при этом оговаривать, что к ним же переходят все права ипотечного кредитора <7>.

<7> См.: Макаров О.В. Современные проблемы теории ценных бумаг // Современное право. 2005. N 4.

Обращение закладной прекращается путем аннулирования закладной (согласно абз. 2 п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения), а также в случае физического уничтожения закладной.

Закладная аннулируется при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).

Отметим, что Закон об ипотеке не содержит правила о прекращении оборота закладной по желанию участников ипотечного правоотношения при сохранении основного обязательства.

Согласно ст. 18 Закона об ипотеке восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом - также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

заявления в их адрес лица, означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

Отметим, что в случае, когда владелец закладной не был зарегистрирован в ЕГРП в качестве залогодержателя, восстановление его прав возможно только по решению суда.

Резюмируя вышеизложенное, можно с уверенностью утверждать, что институт закладной, призванный ускорить, а в некоторой степени и упростить хозяйственный оборот до сегодняшнего дня не оправдал возложенные на него надежды ввиду несовершенства правового регулирования особенностей обращения закладной, что является показателем необходимости принятия новых законодательных корректировок.

Уступка права требования - это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона , а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его . Кроме того, для физических лиц имеется возможность в банке.

Уступка прав требования залогодержателем

Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда . Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.

Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться :

об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись , которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.

Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.

Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру

Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» . Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры

Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав .

Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.

Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект , потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.

Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:

застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.

Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.

А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).

Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.

Заключение

Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.

Главное - соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.

Вопрос

Подтверждение уступки прав по ипотеке

Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?

Ответ

Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования.

Новые уловки телефонных мошенников, на которые может попасться каждый

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Статья 48. Передача прав по закладной

1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме.
Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.
В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.
(абзац введен Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Статья 49. Залог закладной

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
(п. 3 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Договор уступки прав при закладной. Передача прав по закладной. Как должен действовать заемщик при получении извещения