Вопросы распределение обязанностей по содержанию, а также ремонту имущества в многоквартирных домах вызывают немало споров. Если нужно поклеить обои или поменять пол внутри квартиры, то проблем не возникает. Другое дело ремонт таких конструкций, как балконы или лоджии.
Если балкон находится в плохом состоянии, то это не только доставляет дискомфорт жильцам квартиры, но и может представлять угрозу иным лицам. Поэтому проблема их содержания является актуальной. Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, рассмотрим далее.
Кто должен ремонтировать балкон
По правилам гражданского законодательства, поддержанием надлежащего состояния имущества обязан заниматься его собственник . В понятие содержания входит и ремонт имущества в случае возникновения такой необходимости.
Для того, чтобы понять, кто отвечает за содержание балконов нужно выяснить, к какому имуществу они относятся. Жилые помещения в МКД (т.е. многоквартирном доме) могут находиться в муниципальной собственности или частном владении. Все, что предназначено для совместного использования, относится к общедомовому имуществу.
По Жилищному кодексу (ст. 36) крыши, ограждающие несущие, а также НЕ несущие конструкции в МКД, относятся к общему имуществу.
Конкретно про балконы в кодексе ничего не говорится. Поэтому из его положений непонятно, какова принадлежность этих конструкций. Данный вопрос регулируется другим документом. Правительством в Постановлении № 491 от 13.08.2006 определяется полный перечень имущества общего для всего МКД. К его числу относятся и балконные плиты, а также стены, к которым они примыкают. Они являются несущими конструкциями, входящими в общедомовую собственность.
Следовательно, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной УК или ТСЖ (естественно, при привлечении ими других специалистов). Иные элементы балконов (козырьки, двери, ведущие в квартиру, стеклопакеты) относятся к частному имуществу жильцов. Поэтому их содержанием должны заниматься владельцы квартиры с балконом.
В многоквартирном доме
Ремонтные работы различных элементов балкона в доме должны проводиться лицами, в собственности которых они находятся. Плиты балконов относятся к общему для всех владельцев квартир в МКД имуществу.
Поэтому восстановление балконной плиты будут проводить проводить организации, выбранные собственниками для содержания МКД.
Они могут делать это самостоятельно или привлекать для этой цели специализированные компании. Предпологается, что прочие части балконов (по закону) будут ремонтироваться хозяевами квартир самостоятельно. Это могут быть частные лица или муниципалитет в зависимости от наличия или отсутствия приватизации конкретного жилья. Ремонт балкона управляющей компанией или ТСЖ в указных случаях не производится!
Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире по закону
Как было сказано выше, производить ремонт (и капитальный и обычный) балкона в приватизированной квартире будут либо ее владельцы, либо управляющая организация (привлекая подрядчика). Это зависит от того, какая именно конструкция нуждается в восстановлении.
Элементы балконов, не относящихся к общим, подлежат ремонту жильцами приватизированных помещений за свой счет.
За чей счет осуществляется ремонт
Ремонтные работы не являются бесплатными. Услуги организации, осуществляющей ремонт, должны быть оплачены. В связи с этим встает вопрос, кто будет нести расходы на оплату ремонта.
Фактически, в любом случае расходы несут собственники квартир в МКД.
Ремонт козырька над балконом или других его элементов, относящихся к частному имуществу, оплачивается владельцем квартиры.
Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии
Состояние вашего балкона может угрожать здоровью и жизни самих жильцов квартиры, а также иных лиц.
Обычно небезопасным бывает именно состояние несущих элементов балкона, его плиты. Поэтому для осуществления ремонта следует обращаться в УК (ТСЖ).
В своем заявлении следует указать, что балкон находится в опасном состоянии. Управляющая организация обязана отреагировать на это заявление, явиться для осмотра, составить акт по его результатам. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром обязано последовать проведение ремонтных работ. До проведения работ доступ на балкон необходимо закрыть.
Ремонт плиты является прямой обязанностью управляющих организаций. Если никаких действий со стороны УК не производится, то можно обратиться в жилищную инспекцию или местную администрацию.
Поскольку аварийный балкон требует быстрого ремонта, то можно осуществить его и самостоятельно. А потом потребовать возмещения своих расходов от управляющей организации. Главное, сохранить все документы, подтверждающие размер этих расходов. При отказе возмещения произведенных затрат в добровольном порядке, следует требовать из взыскания через суд.
Подробнее о том, куда обращаться при грозящем аварией, неудовлетворительном состоянии балкона, можно узнать из видео.
Капремонт балкона
Иногда состояние состояние балконов требует проведения очень серьезных ремонтных работ. Такие работы будут относиться к категории капитальных.
К примеру, капремонт может заключаться в замене балконной плиты или ее восстановлении.
Если ремонт не был спланирован заранее, то следует поднять вопрос о его проведении на общем собрании жильцов МКД. Капитальный ремонт балкона производится за счет средств, отчисляемых собственниками на эти цели.
Кто ремонтирует козырьки над балконом
Все работы по восстановлению и ремонту балконных козырьков должны осуществляться хозяевами квартир.
Соответственно, организовывают и оплачивают эти работы они самостоятельно. Они могут делать их своими силами или привлекать сторонних работников.
Починка, восстановление балконных плит
Ремонтом балконных плит обязаны заниматься ответственные за дом организации. Они осуществляют эти работы за счет средств, отчисляемых всеми жильцами МКД ежемесячно. При этом в их обязанности входит своевременно выявлять повреждения этого имущества и проводить его восстановление.
Осмотры общедомового имущества должны проводиться два раза в год. Чаще всего такие осмотры походят - весенние месяцы и по осени. При уклонении УК от своих обязательств можно подать на нее жалобу в муниципалитет или жилищную инспекцию.
Заявление на ремонт: как правильно подавать, образец
Составление и подача заявлений на ремонт в УК может стать настоящей головной болью для жильцов МКД. Для того, чтобы побудить УК отремонтировать разрушающийся балкон важно написать документ грамотно.
Он должен содержать реквизиты и данные заявителя и УК, описание проблемы, требование о проведении ремонта и его обоснование. Заявление составляется в нескольких экземплярах, подписывается заявителем или заявителями. При аварийной ситуации возможно составление коллективного заявления. К заявлению желательно прикладывать фотографии, документы, свидетельствующие о необходимости проведения ремонта, объяснения остальных жильцов дома.
⇒ Образец заявления с требованием о проведении ремонта представлен по .
Подавать заявление можно лично в офисе УК или путем направления его по почте. Корреспонденцию лучше направлять заказную с уведомлением о ее вручении.
Заявление на ремонт балкона (по закону) должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца. Ответ на заявление тоже будет направлен в письменном виде.
Отказ УК производить работы по ремонту или отсутствие какого-либо ответа могут стать основанием для жалобы со стороны жильцов.
В наше время вопрос ремонта зданий вызывает много споров и разногласий. Жильцы уверены в том, что это является обязанностью обслуживающей дом коммунальной службы. Управляющие организации, наоборот, зачастую стремятся переложить ответственность в возникновении необходимости ремонтных работ на самих проживающих. Несмотря на то что подавляющее большинство зданий находится в плачевном состоянии по причине длительной их эксплуатации, ЖЭУ берутся за выполнение своих обязанностей неохотно. Для того чтобы грамотно отстаивать свои права и требовать положенного по закону, выясним, кто должен ремонтировать балконную плиту.
Большинство зданий находится в плачевном состоянии из-за длительной эксплуатации, но ЖЭУ неохотно берутся за выполнение своих обязанностей.
Правовые нормы, устанавливающие собственников различных конструкций многоквартирного дома
Балкон — это консольно-балочная конструкция, которая состоит из:
- несущей плиты;
- ненесущего ограждения — перил.
Кому, согласно закону, принадлежат данные сооружения? Если мы обратимся к п.2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 г., то узнаем, что:
Плиты балконов здания принадлежат жильцам, которые владеют квартирами на праве долевой собственности.
- Жильцам, которые владеют квартирами на праве долевой собственности, принадлежат: плиты всех балконов здания (так как они являются несущими ограждающими конструкциями); окна и двери, расположенные на них (если они находятся в помещениях общего пользования); перила балконов в помещениях общего пользования.
- Если стена и , согласно техническому паспорту, выданному БТИ, относятся к жилому помещению, то они являются частной собственностью в нем проживающих граждан.
- Если перила, окна и двери расположены там же, то они тоже являются объектом частной собственности.
- Оплачивать расходы по содержанию эксплуатируемого общего имущества должны проживающие в квартирах.
- Доля расходов определяется размером доли общего имущества.
Согласно ст. 154 того же кодекса, стоимость текущего и капитального ремонта общего имущества уже внесена в размер ежемесячно начисляемой квартплаты.
Решение о необходимости ремонта имущества, находящегося в долевой собственности, уполномочено принимать общее собрание жильцов дома.
Эти платежи являются обязательными для всех членов жилищного товарищества и собственников квартир. Причем решение о необходимости ремонта того или иного имущества, находящегося в долевой собственности жильцов, уполномочено принимать общее собрание жильцов дома. Согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ, такое решение может быть принято и в том случае, если мнения проживающих в доме относительно необходимости ремонта разошлись — для его утверждения достаточно 2/3 голосов. Здесь же принимается решение о необходимости осмотра конструкций и подписания акта по его результату.
Вместе с тем законодатель обязывает собственников общих помещений содержать их в состоянии, обеспечивающем безопасность проживания в этом здании. Следовательно, можно сделать вывод о том, что решающую роль в решении вопроса о том, кто обязан ремонтировать балконную плиту, играет то, к какому виду имущества эта плита относится: общему или индивидуальному. Если она относится к долевой собственности, то ремонт производится за счет членов ТСЖ, если же к частной собственности — то за счет жильца этой квартиры.
На практике зачастую сложно определить, к какому именно виду собственности относится та или иная конструкция многоквартирного дома. Если ЖЭК регулярно уклоняется от выполнения своих обязанностей по ремонту помещений, то его можно принудить к этому через суд. Тогда появляются все шансы на то, что управляющая компания отремонтирует плиту.
Вернуться к оглавлению
Как добиться от ЖЭУ ремонта балконной плиты
Плата за ремонт общего имущества вносится жильцами в составе ежемесячных платежей за пользование квартирой и коммунальными услугами.
Во-первых, следует знать, что все общее имущество, к которому относятся и балконные плиты, ремонтируется за счет жильцов. Они небольшими частями вносят плату за ремонт в составе ежемесячных платежей за пользование квартирой и коммунальными услугами. Поэтому вполне законно требовать от управляющей компании своевременно производить осмотр и ремонт общей собственности жильцов. Она же, компания по обслуживанию здания, обязана оплатить ремонт, так как квартплата поступает на ее счета.
Если на просьбу жильца отремонтировать балконную плиту ЖЭК отправляет отписки или вовсе никак не реагирует, то следует обратиться с жалобой в муниципалитет или прокуратуру. Они обязаны принять меры и принудить управляющую компанию к выполнению своих обязанностей. В жалобе нужно подробно рассказать о состоянии плиты, указать, что произошел ее физический износ и частичное разрушение. Желательно приложить фотографии или копию экспертизы, проведенной независимой компанией. Если вопрос о праве собственности на несущие конструкции здания сложный и не ясно, кто должен ремонтировать балкон, следует обратиться к юристу, специализирующемуся в жилищных вопросах.
В России на сегодня очень много многоэтажек, которые строились на скорую руку во времена Хрущёва. Балконы в таких домах в большинстве своём изношены и создают угрозу жизни и здоровью жильцов. После перестройки квартиры в многоэтажках разрешили приватизировать, и получилось так, что ремонт теперь обязаны оплачивать сами жильцы. Однако встаёт вопрос: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире? Входит ли ремонт балкона в статью «содержание жилья» или «капремонт»?
Кто должен ремонтировать балкон по закону
Российское законодательство пока не совершенно и в разных правовых актах можно встретить противоречия . Сразу же после приватизации квартира становится собственностью жильцов, а по поводу балкона законодатели говорят двояко.
В Жилищном кодексе названы все элементы многоэтажки, признаваемые общим имуществом, то есть, ремонтируемые за счёт дома, и балконы там не указаны . Но в Постановлении №491, которое было принято в 2006 году, то есть, после принятия Жилищного кодекса, плиты балконов как раз входят в общее имущество дома.
В правилах Постановления чётко сказано, что общим имуществом признаются в том числе:
- несущие конструкции многоэтажки (в том числе фундаменты, плиты перекрытий, несущие стены, балконные плиты и другие несущие плиты и колонны);
- несущие конструкции многоэтажки, использующиеся владельцами нескольких квартир (в том числе двери и окна балконов общего пользования, парапеты, перила и другие конструкции).
Отсюда можно сделать вывод о том, что собственников у балкона два.
Право собственности на балкон
По смыслу указанного Постановления общим имуществом многоэтажки можно
признать:
- все балконные плиты;
- балконные окна и двери, ведущие в общее помещение, использующееся владельцами нескольких квартир (на общих балконах, имеющих выход в общие коридоры);
- балконные перила и парапеты (если балкон опять же общий);
- внешние стены всех балконов (так как это несущие ограждающие конструкции многоэтажки).
То есть, балконные плиты, входящие в техплан квартиры вместе с несущей стеной, к которой примыкает балкон – это фактически долевая собственность всех жильцов дома , а двери, окна и перила балконов – частная собственность.
Как инициировать ремонт балкона
Решающее значение при назначении ответственного за ремонт имеет факт того, общий это элемент дома или индивидуальный . Если угрозу несёт общий элемент, то на общее собрание нужно вынести вопрос о его капитальном или текущем ремонте.
Перед собранием нужно составить акт осмотра, подписанный представителем правления ТСЖ, ЖСК или управляющей компании . Решение принимается, если за ремонт проголосуют минимум 2/3 голосов от числа присутствующих.
Если состояние балконной плиты угрожает жизни или здоровью жильцов, действовать нужно незамедлительно, проведя оценку аварийности .
Для признания балконной плиты аварийной на имя председателя ТСЖ, ЖСК или директора управляющей компании нужно написать заявление с требованием оценить аварийность. Заявление можно подкрепить фотографиями и подписями соседей.
Чтобы заявление не попало в долгий ящик, нужно подготовить две его копии , одну из которых зарегистрировать (принявший её должен расписаться в получении заявления прямо под текстом, расшифровать свою подпись, указать должность и поставить дату принятия) и оставить у себя. Вторая копия остаётся у адресата.
На заявление по закону об обращениях должен поступить мотивированный ответ максимум через месяц с момента его регистрации . Если ответа не поступило, доступны средства:
- можно обратиться в суд на бездействие должностных лиц с требованием о проведении оценки аварийности и ремонта;
- или самостоятельно отремонтировать балкон, а израсходованные деньги взыскать через суд (к иску нужно будет приложить все чеки на стройматериалы, договоры подряда и акты выполненных работ).
Вместе с тем аварийным состоянием балкона можно признать :
- разрушение бетонного защитного слоя плиты;
- коррозия закладных металлических элементов и арматуры;
- разрушение гидроизоляции металлических сливов;
- обрушение карниза;
- нарушение устойчивости ограждения.
Если такие повреждения обнаружились, нужно срочно принимать меры по восстановлению.
Напоминаем о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире :
- плиты, ограждение и несущую стену дома ремонтирует ТСЖ, ЖСК или управляющая компания за счёт собственных средств ;
- двери и окна на балкон, парапет и его крышу ремонтировать обязан собственник квартиры .
С наступлением сезона дождей и холодов текущие крыши балконов в многоквартирных домах становятся настоящим стихийным бедствием. При этом страдает от неудобств не только владелец квартиры на последнем этаже, но и соседи под ним. Поскольку большой процент жилого фонда страны находится в плачевном состоянии. Зачастую проблему протечки малыми капиталами и усилиями не решить. Нужен капитальный и серьезный ремонт балконной плиты, а нередко и самой кровли дома. Найти тех, кто будет выполнять регулярное обслуживание многоквартирных домов, и следить за состоянием жилого фонда района, чрезвычайно трудно. Так что же делать, если течет крыша балкона на последнем этаже, кто должен чинить объект, к кому обратиться жильцам дома за помощью? Рассмотрим детально эти и другие вопросы.
Что надо делать, обнаружив протечку?
В 2006 году Правительство РФ подписало постановление о нормах содержания имущества в многоквартирных домах. Согласно документу, любые конструктивные элементы постройки попадают в категорию коллективного имущества. Этот факт указан в пункте 2.В постановления. А это значит, что управляющей компании (ниже по тексту УК) жильцы многоквартирного дома могут предъявить претензии по поводу ремонта:
Поэтому, если в многоквартирном доме протекает крыша балкона последнего этажа, ее обязаны отремонтировать сотрудники ЖКХ за счет бюджетных средств. При обращении жильцов дома отказ в восстановительных работах будет неправомочным. Получив его, можно обращаться в районную администрацию, прокуратуру. Право жильцов на обслуживание дома ЖКХ оговорено законом. В свою очередь владелец квартиры обязан проводить обслуживание и ремонт:
- балконных блоков, остекления;
- оконных систем или стекол;
- дверей (входные и межкомнатные) в собственной квартире;
- парапета (при необходимости провести укрепление);
- нежилых площадей (проводить утепление);
- стен и потолка в квартире (борьба с сыростью, плесенью, грибком);
- фасада (окрас, замена обшивки, защита от ржавчины металлических элементов конструкции);
- внешних крепежей (укрепление, замены) и пр.
Нельзя требовать у управляющей компании провести восстановление объекта, которое стало необходимо в результате течи навеса над нежилой площадью в квартире. В обязанности ЖКХ входит лишь реконструкция плиты. Ремонт стен и пола нежилой площади ложится на плечи владельца квартиры.
Как действовать при обнаружении течи?
Если в квартире многоквартирного дома расположенной на последнем этаже крыша балкона пришла в негодность, ее владельцу необходимо пройти простую процедуру подачи заявки в управляющую организацию. Подается она на имя законного представителя компании. В заявке нужно обязательно указать, что объект находится в аварийном состоянии и требует незамедлительной реконструкции. В доказательство слов владелец квартиры должен сделать актуальные на момент подачи заявки фотографии опасных участков или последствий разрушений. К заявке также прикладывают письменные свидетельства жильцов дома (соседей).
Важные моменты подачи заявления на восстановление навеса над нежилыми объектами:
В случае если УК никак не отреагировала на тот факт, что течет балкон в подведомственном ей доме, или дала отрицательный ответ. Жилец, чья крыша балкона разрушилась или потекла, в случае бездействия или неправомочного отказа в ремонте должен собрать новый пакет документов и подать заявку вторично. Будут необходимы те же бумаги и новые фотографии объекта. Но теперь их разумнее отправить в районную или городскую администрацию. Можно привлечь внимание СМИ.
В 72% случаев жильцы квартиры на последнем этаже самостоятельно ремонтируют балкон сверху за свой счет. Если физическое состояние объекта ужасно и действительно представляет опасность для здоровья и жизни жильцов дома или квартиры, тогда стоит пойти этим путем. Но готовясь к восстановительным мероприятиям, не забывают:
- сохранять все чеки за стройматериалы и платежки работникам;
- наем официальных организаций, которые смогут выдать бумагу о предоставленных на определенную сумму услугах;
- о бумагах, подтверждающих целесообразность применения конкретных стройматериалов.
В дальнейшем владелец может предъявить документ управляющей компании, которая должна компенсировать ущерб. На добровольных началах подобное вряд ли возможно, поэтому разумным советом будет обращение в суд. В большинстве случаев процедура ремонта потекшей крыши балкона длительна и неприятна. Поэтому стоит набраться терпения или заручиться поддержкой юриста.
Какие разрушения считаются опасными и подлежат срочному ремонту?
Причин, по которым течет крыша на балконе последнего этажа, может быть множество - от физического износа материала до неправильной укладки кровельного материала. Чтобы УК занялась восстановительными работами «проблемную зону» нужно признать аварийной. То есть должны быть идентифицированы следующие виды повреждений:
Вот именно эти разрушения и стоит сфотографировать в качестве доказательства и проложить к заявлению.
Почему протекает?
Самые уязвимые места здания - крыша балкона и лоджии. Они не защищены от погодных и атмосферных нагрузок. При этом их обслуживание либо не проводится вовсе, либо проводятся косметические временные мероприятия. По нормам безопасности, оценка состояния навесов в многоквартирных домах и балконных плит на последнем этаже обязана проводиться не реже, чем два раза в год - в межсезонье. Привлечь представителей УК к выполнению своих обязанностей фактически невозможно.
Поэтому основная причина протечек - физический износ объекта. Есть и другие:
- износ кровельного материала;
- плохая герметизация рабочего швов на стыках;
- отсутствие или неправильный монтаж мягкой кровли;
- отсутствие или разрушение водосточной системы и пр.
Протечки могут быть явными и неявными. Но даже последние легко обнаружить. Если в квартире течет балкон, то на стенах начинает образовываться плесень, темные пятна, грибок. После дождя даже на застекленной лоджии будет долгое время чувствоваться сырость. При этом проблемы могут возникнуть не только у жильцов верхнего этажа, но и у их ближайших соседей снизу.