Субъектами деятельности по управлению многоквартирным домом являются. Управление многоквартирными домами. Лицензия для управления

Понятие, признаки и способы управления многоквартирным домом;

Договор управления многоквартирным домом. Особенности заключения договора на торгах;

Правовое положение общего собрания собственников;

Правовой статус и виды жилищных кооперативов;

Товарищество собственников жилья.

ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

1 вопрос

По правовой природе управление многоквартирным домом является формой согласования интересов разных лиц, как правообладателей квартир по содержанию и использованию общего имущества дома. К целям управления относятся:

Обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания;

Определение порядка пользования имуществом;

Регулирование предоставления коммунальных услуг.

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются ввиду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом. Следовательно, к признакам управления относятся:

Управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;

Объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества. Общее имущество является элементом только многоквартирного дома. Поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;

Установление управления является обязанностью собственников помещений. Однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;

Нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;

Формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников. Такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Квалифицированным большинством. При этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Виды способов управления классифицируются по основаниям, как то:

По порядку осуществления управления различается:

Самостоятельное управление;

Управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.

По форме управления различаются:

Управление собственниками помещений многоквартирного дома;

Управление управляющей организацией;

Управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

2 вопрос

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают:

Собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив;

Управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. К иным существенным условиям относятся:

Условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;

Перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;

Порядок изменения перечня услуг и работ;

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;

Порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции. К функциям организатора конкурса относятся:

Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе и осуществляется руководство проведением конкурса;

Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе;

Утверждение конкурсной документации;

Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

3 вопрос

Общее собрание собственников является формой такого способа управления, как управление собственниками многоквартирного дома (самоуправление). К признакам такого способа относятся:

Само управление, как деятельность и достижение его целей осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений;

В целях осуществления управления не образуется самостоятельный субъект права и не привлекаются третьи лица;

При реализации целей управления в отношениях с третьими лицами субъектами выступают сособственники, в соответствии с чем их деятельность рассматривается, как общая и ведение общих дел может осуществляться как всеми совместно, так и одним из (или несколькими) сособственниками от имени всех, либо иным уполномоченным собственниками лицом. Простое товарищество: коммерческие и некоммерческие цели;

Основанием и формой для установления непосредственного управления является решение общего собрания собственников, принимаемое большинством голосов;

В целях осуществления коммунального обслуживания решение о порядке осуществления также принимается общим собранием, но договор на предоставление коммунальных услуг заключается отдельно с каждым собственником;

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и оно обладает исключительной компетенцией, к вопросам которой относятся:

Принятие решения о реконструкции;

Принятие решения о пределах использования ЗУ, в т.ч. о введении ограничения на пользования им третьими лицами (сервитут);

Принятие решения о принятии в пользование имуществом третьих лиц;

Выбор иного способа управления многоквартирным домом.

Правом на участие в общем собрании обладают только собственники ЖП. При этом участие в голосовании для них может быть как личным, так и через представителя. При этом доверенность (это уполномочие) является разовой (ст. 48, п. 2 ЖК РФ). Виды доверенности: разовая; общая; специальная. По порядку созыва общее собрание подразделяется на:

Обязательное годовое, проводимое 1 раз в год. Порядок проведения ежегодного собрания, а также уведомление о его проведении определяется решением общего собрания, т.е. по соглашению сторон;

Внеочередное, проводимое по инициативе любого из собственников.

В силу закона инициатор проведения собрания обязан уведомить о том остальных сособственников за 10 дней. При этом содержание уведомления определяется законом (п. 5 ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется заказным письмом. Собрание является правомочным, если в нём принимает участие сособственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов. Ст. 34 СК РФ. Голос пропорционально. Решение путём голосования, которое может быть как очным, так и заочным (ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу решения принимаются простым большинством. Как исключение используется квалифицированное большинство (2/3) при принятии решений, относящихся к вопросам исключительной компетенции. Если решается вопрос об уменьшении размера общего имущества, то решение по такому вопросу принимается в результате единогласного согласия всех сособственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в т.ч. и не принимавших участие в голосовании. Решение общего собрания может быть обжаловано, если оно нарушает права собственника, либо принято с нарушением (ст. 46, п. 6 ЖК РФ). Кроме того, при заочном голосовании решение может быть обжаловано, если неправильно оформлено (ст. 48, п. 6).

4 вопрос

Жилищно-накопительный; Жилищный; Жилищно-строительный. Первый регулируется специальным законодательством. Вторая и третья – некоммерческие организации.

ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ (ПРАВОВОЙ СТАТУС)

ЖНК, как и застройщик, обладает правом на привлечение денежных средств ФЛ в строительство, а также приобретение объектов недвижимости. Однако к особенностям его деятельности относятся:

Посредством участия в ЖНК допускается приобретение только жилых помещений (ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Коттеджи не допускаются по данному договору;

ДС могут использоваться не только для строительства ЖП, но и для их приобретения (можно купить готовое жильё);

Деятельность по строительству и приобретению ЖП осуществляется самим кооперативом, как ЮЛ и для обеспечения потребностей своих членов. Соответственно, как потребительский кооператив такая организация основана на добровольном объединении участников на принципах членства. При этом в отличие от общих правил, для потребительских кооперативов в качестве участников могут выступать только ФЛ. Деятельность кооператива по обеспечению участников ЖП осуществляется засчёт их паевых и членских взносов, а также на основании заёмных средств;

Участники обязаны к внесению как вступительных, так и членских взносов, засчёт которых формируется имущество кооператива;

Право собственности на ЖП первоначально возникает у кооператива. Его члены используют жилое помещение на условиях найма до момента выплаты пая;

Членами кооператива может быть не менее 50 но не более 500 человек;

Неисполнение членом кооператива паевого или иного взноса влечёт применение гражданско-правовой ответственности;

В целях защиты прав членов кооператива осуществляется контроль за составом участников, в соответствии с чем членство в кооперативе возникает после внесения данных о лице в ЕГРЮЛ на основании решения о том органов управления кооператива.

Жилищный кооператив и жилищно-строительный – это разновидности потребительских кооперативов, создаваемые в целях удовлетворения потребностей ФЛ в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирном доме. Кооперативы обладают специальной правоспособностью, являются собственниками своего имущества, которое формируется засчёт взносов членов кооператива. При этом члены кооператива также своими средствами участвуют в строительстве, приобретении жилья, а также реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Участники кооператива обладают обязательственными правами в отношении кооператива. Учредительным документом является устав. Указанные виды кооперативов отличаются друг о друга тем, что:

ЖК осуществляет деятельность, направленную на приобретение жилья для своих членов;

ЖСК осуществляет создание нового объекта.

Количество членов кооператива не может быть менее 5, но не более количества жилых помещений в доме. Правом на вступление в кооператив обладают граждане, достигшие 16 лет, а также признанные полностью дееспособными до достижения 16 лет (ст. 13 СК РФ). При этом преимущественным правом на приобретение членства в кооперативе обладают малоимущие и нуждающиеся граждане, если кооператив создаётся при содействии публичного субъекта. Кроме того, участниками кооператива могут быть ЮЛ. К органам управления кооперативом относятся:

Общее собрание участников, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 116, п. 2 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если на нём присутствует более 50 % от общего числа членов. При этом по общему правилу решения принимаются большинством голосов из числа присутствующих лиц. Квалифицированное большинство применяется (2/3) по вопросам, относящихся к исключительной компетенции. Решения являются обязательными для всех членов кооперативов, в т.ч. и не участвовавших в собрании;

Конференция как орган управления, создаваемый, если число участников более 50 и это предусмотрено уставом;

Правление и председатель правления, как исполнительные органы, т.е. осуществляющие текущее руководство деятельностью кооператива. При этом председатель избирается из состава членов правления. К правам и обязанностям председателя относятся:

Обеспечение выполнения решений кооператива;

Действует самостоятельно и без доверенности от имени кооператива.

Кооперативы могут быть реорганизованы в товарищество собственников жилья. Ликвидация кооперативов осуществляется в соответствии с общими правилами, а также особым основанием ликвидации является снос дома (ст. 61-65 ГК РФ).

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА

Граждане и ЮЛ, желающие стать членами кооператива, подают заявление в правление о приёме. При этом заявление подлежит рассмотрению в месячный срок и утверждению общим собранием кооператива. Членство в кооперативе возникает с момента уплаты вступительного взноса. Порядок и условия выплаты паевого взноса определяются Уставом кооператива. При этом пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. Право на пай (ст. 128 ГК РФ). Если пай выплачен не полностью, то право собственности на жилое помещение закрепляется за кооперативом. Член же кооператива, а также члены его семьи обладают правом пользования жилым помещением. При этом с согласия общего собрания кооператива для члена кооператива допускается возможность на заключение договора поднайма, а также вселение временных жильцов. При полной выплате пая право собственности на жилое помещение закрепляется за членом кооператива. Членство в кооперативе прекращается в случаях:

Выхода из состава участников. При этом осуществляется выплата пая;

При исключении (ст. 130 ЖК РФ). Если исключённым членом кооператива пай не выплачен полностью, то ему выплачивается фактически внесённая сумма. При этом для члена кооператива и членов его семьи прекращается право пользования жилым помещением. Указанные лица обязаны освободить помещение в течение 2 месяцев со дня вступления в силу решения об исключении;

Ликвидация кооператива;

В случае смерти члена кооператива. В случае смерти наследники приобретают право на вступление в члены соответствующего кооператива при наличии на то решения общего собрания. При этом преимущественным правом на вступление обладает супруг, если он имеет право на пай. Пай – общее имущество.

Наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с ним также имеет преимущественное право на вступление, если у супруга наследодателя отсутствует право на пай. Иные наследники, не проживающие совместно с наследодателем, приобретают право на вступление в кооператив, если отсутствуют указанные категории лиц, обладающие преимущественным правом. Как исключение, допускается раздел жилого помещения, находящегося в доме кооператива. Раздел допускается только, если:

Существует возможность выдела изолированного жилого помещения в натуре;

Если в результате переустройства или перепланировки существует возможность выдела изолированного помещения в натуре.

Правом на раздел жилого помещения обладают только лица, имеющие право на пай.

5 вопрос

ТСЖ – некоммерческая организация, основанная на добровольном объединении собственников помещений многоквартирного дома. При этом к целям объединения (цели создания) относятся:

Совместное управление общим имуществом дома;

Обеспечение эксплуатации общего имущества;

Определение порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Учредительным документом ТСЖ является утверждаемый общим собранием Устав. При этом на момент создания кооператива число его участников должно быть более 50 % от общего числа собственников помещений. Во вновь созданных домах после их сдачи в эксплуатацию ТСЖ создаётся застройщиком.

Для достижения целей создания товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, к видам которой относятся:

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;

Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

Предоставление в аренду общего имущества.

На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специально создаваемые товариществом фонды для достижения целей, предусмотренных уставом. ТСЖ создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не установлено уставом. На неопределённый срок. При этом собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество.

Товарищество может быть также создано при объединении:

Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам. При этом земельные участки должны предполагать граничащие территории и обладать общими инженерно-техническими сетями и элементами инфраструктуры;

Несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания нескольких семей на граничащих участках.

ТСЖ не отвечает своим имуществом по обязательствам собственника, а они не несут ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Следовательно, ТСЖ предполагает полную ответственность.

Имущество ТСЖ формируется засчёт:

Обязательных платежей, а также вступительных и иных взносов членов товарищества;

Доходов от хозяйственной деятельности;

Субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества, а также проведения ремонта.

К органам товарищества относятся:

Общее собрание, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 145 ЖК РФ). Созыв общего собрания осуществляется на основании письменного уведомления, которое направляется участникам не позднее 10 дней до момента проведения собрания. При этом уведомление содержит повестку по вопросам, которая не подлежит последующему изменению. Решения на общем собрании принимаются простым большинством, а по вопросам, относящимся к исключительной компетенции, квалифицированным;

Правление ТСЖ, как коллегиальный исполнительный орган, чья компетенция определяется законом или уставом (ст. 148 ЖК РФ);

Председатель;

Ревизионная комиссия, которая не реже 1 раза в год должна осуществлять проверку финансовой деятельности ТСЖ.

Реорганизация товарищества допускается посредством преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооперативы. Ликвидация товарищества осуществляется в соответствии с общими правилами (ст. 141 ЖК РФ), а также в случае приобретения права собственности на все помещения одним собственником. Кроме того, ликвидация имеет место, если члены товарищества не обладают более 50 % голосов в результате их сокращения в процессе деятельности товарищества. Сокращение имеет место:

При выходе из членов ТСЖ;

В случае смерти члена ТСЖ.

К правам и обязанностям товарищества относятся полномочия и обязательства, установленные законом (ст. 137, 138 ЖК РФ).

Управляющая организация хочет обязать собственника помещения заключить договор управления МКД

Управляющая организация хочет признать действия органа местного самоуправления по отбору управляющей организации для управления МКД незаконными, так как собственники помещений уже выбрали управляющую организацию

Собственник помещения хочет возместить убытки, понесенные им вследствие аварийной ситуации в МКД

Управляющей организации предписано прекратить управление многоквартирным домом

Новая управляющая организация хочет взыскать с предшественника деньги на ремонт (содержание) общего имущества многоквартирного дома

См. все ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ МКД

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир , принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги .

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься :

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание . Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

И текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
индивидуальные правила подсчета голосов;
нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели :

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет , который будет выполнять определенные функции:

подготавливать общие собрания;
контролировать исполнение принятых решений;
представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества :

Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков . Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий :

Чтобы заключить прямой договор , необходимо приготовить:

протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
технический паспорт дома;
заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Закон об управлении многоквартирными домами

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Теперь предполагается, что управляющие организации обязаны выбирать исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Это нашло отражение как в Жилищном кодексе РФ.

Закон об управляющих компаниях ЖКХ

Такое соглашение является возмездным. С организационной точки зрения, управляющая компания – это посредник между собственниками многоквартирных помещений и лицами, непосредственно оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию одноименного дома. Договор управления многоквартирного дома: При выборе той или иной управляющей компании общим собранием владельцев жилых помещений в многоквартирном с каждым из членов такого собрания заключается соглашение об управлении.

Ст 161 Жилищный кодекс (ЖК РФ 2019)

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным собственниками помещений в данном лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Управление многоквартирными домами - правовые аспекты

Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ, ст 161 ЖК РФ

Принят закон об управлении многоквартирными домами. Главное

Президент подписал закон «Об управлении многоквартирными домами». Госконтроль за технической эксплуатацией домов возложен на Жилфондинспекцию при МинЖКО. Апробация норм закона пройдет в Яккасарайском районе Ташкента, а также Джизаке и Маргилане.

Президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев 7 ноября подписал закон «Об управлении многоквартирными домами». Документ был принят Законодательной палатой 6 августа и одобрен Сенатом 11 октября. Он вступит в силу с 1 августа 2020 года.

Действие закона распространяется на собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, управляющие многоквартирным домом организации и управляющих, товарищества собственников жилья, а также других лиц, деятельность которых связана с управлением многоквартирными домами.

Основными принципами управления многоквартирными домами обозначены свобода выбора способа управления, самоуправление, коллегиальность, открытость и гласность, организационная и финансовая самостоятельность, систематическая отчетность перед собственниками помещений.

Закон определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общей собственности, принадлежащей собственникам помещений на праве долевой собственности.

Способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений. Управлять домом могут непосредственно собственники помещений, юридическое лицо - управляющая организация или физическое лицо (индивидуальный предприниматель) - управляющий на основании договора. Управление также может быть передано товариществу собственников жилья - некоммерческой организации, объединяющей собственников жилых и нежилых помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах.

Государственный контроль в области управления многоквартирными домами возлагается на Инспекцию по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда при Министерстве жилищно-коммунального обслуживания и ее территориальные инспекции (Жилфондинспекция).

Жилфондинспекция, в частности, осуществляет контроль за:

соблюдением правил и норм технической эксплуатации многоквартирных домов, требований по содержанию прилегающих земельных участков, недопущением самовольного переустройства и перепланировки помещений собственниками;
соблюдением установленных правил и системным проведением ремонтно-восстановительных работ общего имущества, фасадов домов и внутридомовых инженерных коммуникаций;
соблюдением организациями сферы жилищно-коммунального обслуживания требований нормативных документов при оказании соответствующих услуг;
целевым использованием средств собственников помещений в многоквартирных домах, аккумулируемых для проведения капитального ремонта домов.

Жилфондинспекции предоставлены полномочия выдачи обязательных для исполнения предписаний:

органам управления многоквартирными домами либо собственникам помещений - по устранению нарушений правил содержания и технической эксплуатации домов и требований по содержанию прилегающих к ним земельным участкам;
организациям сферы жилищно-коммунального обслуживания - по соблюдению требований нормативных документов в области технического регулирования при оказании услуг.

Собственнику помещения запрещено самовольно возводить разные строения и сооружения без разрешения, загромождать пожарные проходы, общие коридоры, лестничные клетки, запасные выходы и другие общие помещения предметами и оборудованием, содержать домашних животных в местах общего пользования, производить самовольные работы по переустройству и перепланировке помещений, нарушающие несущие способности конструктивных элементов и сейсмоустойчивость дома.

Вмешательство органов государственной власти на местах и их должностных лиц в деятельность органов управления многоквартирными домами законом запрещена.

До 1 мая 2020 года в Яккасарайском районе Ташкента, а также в Джизаке и Маргилане пройдет правовой эксперимент по апробации норм закона.

Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Судебная практика и законодательство - Жилищный кодекс РФ. Раздел VIII. Управление многоквартирными домами

Согласно части 2 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопреки мнению заявителей, жилищное законодательство (глава 6 раздела II, раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации), исходя из принадлежности общего имущества в многоквартирном доме всем собственникам помещений в нем, не наделяет отдельных собственников помещений правом согласовывать с контрагентами условия договоров по поводу общего имущества без специального уполномочия сообществом собственников помещений. Отмеченное не исключает их участия в соответствующих договорных отношениях на общих для всех собственников помещений в многоквартирном доме условиях.

Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающая в части 10 срок передачи технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, включена в раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации «Управление многоквартирными домами»; при этом соблюдение юридическими лицами требований к управлению многоквартирными домами также является предметом проверки при осуществлении государственного жилищного надзора.

Вопросы управления в многоквартирных домах решаются в соответствии с разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому право выбора способа управления принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме, исходя из пункта 2 части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, приняли решение об управлении жилым домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, субъектами ответственности за административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП Российской Федерации, будут являться соответственно товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы как лица, на которые возложены функции по управлению этим домом.

2. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.

Установленное ограничение не означает лишение собственников помещений права на участие в деятельности по управлению домом. Из положений раздела VIII «Управление многоквартирными домами» в их взаимосвязи с положениями главы 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при других способах управления многоквартирным домом собственники помещений имеют большую часть тех же прав, что и при непосредственном управлении, в том числе право участвовать в общих собраниях собственников помещений, участвовать в выработке их решений, коллективными решениями изменять способ управления многоквартирным домом, представлять и защищать свои права, законные интересы других собственников в органах государственной власти, органах местного самоуправления.

С учетом того, что в вопросах защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг большое значение имеет правильное определение субъекта соответствующей ответственности, особое внимание необходимо обратить на положения Раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» и ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 26.12.2005 N 184-ФЗ). В этой связи территориальным управлениям Роспотребнадзора следует своевременно обеспечивать действенное взаимодействие с органами местного самоуправления в целях предупреждения возможных нарушений прав потребителей по причине отбора в качестве управляющих организаций недобросовестных и некомпетентных участников рынка. При этом в соответствующей части необходимое взаимодействие должно обеспечиваться также с органами прокуратуры, территориальными управлениями ФАС России, органами жилищной инспекции.

1) на основании ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями разд. VIII Жилищного кодекса РФ (далее — Кодекс). Обязательства указанных организаций сохраняются до момента:

«2. Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.».