Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка оборудования для целей залога Оценка имущества предприятия для целей залога

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО № 9)"

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также - имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее - цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее - договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее - специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

• стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
• иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

• особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
• порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
• необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

• прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
• размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
• При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Оценка имущества для залога банку является способом узнать текущую цену залогового имущества, а также рассчитать оптимальное соотношение предоставляемых кредитных средств и залога. Многих заемщиков интересует, обязательна ли оценка предмета залога? Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что ни одно банковское учреждение не выдаст кредит, не имея информации об объективной цене залоговой недвижимости. Также оценка для залога обязательна в случае возникновения споров между участниками кредитной сделки.

Особенности оценки имущества залога

Оценка залогов при кредитовании имеет определенные особенности, которые обуславливаются тем, что в результате оценивания заинтересованы две стороны:

• заемщик;
• банк-кредитор.

При этом банковскому учреждению необходимо получить объективную информацию о стоимости активов, обеспечивающих гарантии погашения кредита, а также определить уровень возможных рисков. В интересах кредитозаемщика – получение максимального размера кредитных средств под обеспечение своего имущества.

При этом оценка имущества для целей залога производится независимым экспертом с целью защиты имущественных интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности совершения кредитной сделки.

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
   • Определяется объект оценивания.
   • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
   • Указываются подходы и методы оценки залога.
   • Обозначаются предположения и ограничения.
   • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
2. Производится сбор и анализ полученных сведений.
   Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
   • осмотр имущества;
   • сбор необходимой документации;
   • анализ рыночной ситуации;
   • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
   • обработку полученных данных.
   При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.
3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.
   При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
   • сравнительной единицы;
   • количественного обследования;
   • разбивки по составляющим;
   • определения сметной стоимости.
2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.
   Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
   • оцениваемый объект генерирует доход;
   • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.
   Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:
   • эксплуатация;
   • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
   • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться

Для того, чтобы получить займ в нашей компании, не понадобится самостоятельно вызывать оценщика и платить ему деньги. Проведением оценки недвижимости для залога занимаются наши специалисты. Они определяют точную рыночную стоимость объекта на данный момент с учетом текущего рынка и исходя из нее одобряют сумма займа, доступную для выдачи клиенту.

Оценка недвижимости под залог – преимущества

Наша компания самостоятельно проводит оценку недвижимости с целью залога. Специалисты имеют большой опыт в точном определении текущей рыночной стоимости квадратных метров. Мы используем несколько методов проведения оценочных мероприятий, что позволяет точно определить цену вашей квартиры, а не приблизительный ценник для всего района.

Ставки
по кредитам

Ставки по займам начинаются от 14,59% годовых.

В каждом индивидуальном случае процент высчитывается индивидуально, в зависимости от общей оценки недвижимости под залог, суммы займа и ряда других факторов.

ОФОРМИТЕ ЗАЯВКУ И ПОЛУЧИТЕ КРЕДИТ НА САМЫХ ВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ!

Условия погашения займа

Наши клиенты могут досрочно погасить займ без каких-либо санкций. Единственные штрафы предусмотрены за просрочку по платежам.

Преимущества кредитования

1. Мы сами проводим оценку недвижимости для залога, поэтому вам не понадобится тратить свои средства на эту процедуру. Определение расценок производится на основании текущих рыночных определений и очень точно.
2. Человек может получить на руки сразу значительную сумму, которая позволит решить очень многие проблемы – сумма оценки недвижимости под залог в Москве может доходить до десятков миллионов рублей.
3. Требования очень лояльные, благодаря чему большой процент заявителей получает деньги.
4. Процедура проста и может быть проведена в очень короткие сроки. Это выгодно для клиентов, которым деньги требуются в ближайшее время.

Если вам срочно нужен кредит – вам не придется тратить свое время на оценку недвижимости для залога – наши специалисты сами определят стоимость объекта и подготовят все документы в кратчайшие сроки.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)

Финансовый факультет

Кафедра финансово-экономического инжиниринга

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ

Зав. кафедрой ФЭИ, профессор, д. э.н

________________

«______»__________________2013 г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему:

«Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования
(на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)»

Выполнил

Студент гр. ФК-558

Специальность 080105 «Финансы и кредит»

Научный руководитель работы

доцент, к. э.н.

Рецензент

доцент, к. э.н.

кафедра финансов Л. В Богославцева

Ростов-на-Дону
2013

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………...…….
ГЛАВА 1.	ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИ………………….	6
	Понятие залога при ипотечном кредитовании.............................
	Особенности жилой недвижимости как объекта залога……….…
	Специфика проведения оценки залога в целях ипотечного кредитования………………………………………………...………
ГЛАВА 2.	РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………….……..…
	Характеристика объекта оценки…………………………...………
	Расчет стоимости трехкомнатной квартиры………………………
ГЛАВА 3.	СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЗАЛОГА………………….
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………..……………………………………………....
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……...……………………
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Информация об оцениваемом объекте ………….………
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Прилегающая к дому территория ………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Внешний вид дома и состояние подъезда ………………
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Состояние жилых комнат кухни и коридора ………..……
ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Состояние санузла ……………………………….………..
ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. Информация по подобранным аналогам..........................
ПРИЛОЖЕНИЕ И. Расчет стоимости квартиры сравнительным подходом…

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в условиях стабилизации экономики после глобального финансово-экономического кризиса особую значимость приобретают действия, направленные на совершенствование инструментов, позволяющих в первую очередь разрешать актуальные проблемы в экономике и обществе. К таким инструментам относится система ипотечного кредитования, являющаяся частью кредитно-финансовой системы страны, которая направлена на решение жилищного вопроса в обществе. Формирование в стране эффективной системы ипотечного кредитования определено на уровне Правительства РФ, как одно из приоритетных направлений государственной политики.

В связи с этим особую значимость приобретает качественное проведение процесса оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в системе ипотечного кредитования, как одного из сопутствующих, вспомогательных процессов при выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, все более необходима компетентная и объективная оценка стоимости жилой недвижимости, а институт оценки собственности, в свою очередь, требует совершенствования: отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Данные факторы и определили актуальность темы дипломной работы .

Оценка для целей залога – один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т. к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от обстоятельств рынка.

Степень разработанности проблемы. Вопросы стоимостной оценки залога рассмотрены в трудах таких учёных как: А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Е. И . Лобанова, А. Бактимирова, М. Трофимовой, С. В. Грибовского и других. Так же были использованы нормативные акты - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность. . Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной дипломной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены последние и актуальные данные, в том числе статистические.

Целью работы является изучить правовые основы и методологическую базу оценки залога в Российской Федерации, а так же произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

- проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

- проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

- обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

Объектом исследования является недвижимость как объект залога в целях ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают конкретные формы финансовых и организационных отношений, возникающих в процессе оценки жилой недвижимости с целью ипотечного кредитования.

Инструментарно-методический аппарат исследования. Для обоснования теоретических положений и разработки практических рекомендаций использовался научный инструментарий, в частности, такие методы исследования, как наблюдение, группировка и сравнение.

Информационно-эмпирическую базу составили законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, международные, европейские и национальные стандарты оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.01 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2); Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4); Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5); Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», международные стандарты финансовой отчетности, факты и данные, опубликованные в профессиональной литературе, интернет-ресурсы, аналитические материалы. Данная работа состоит из трех глав, в каждой их которых подробно описана тема дипломной работы.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 45 наименований, 7 приложений, в которые вынесены 3 таблицы с расчетами объекта оценки, информацией по аналогам.

ГЛАВА 1 . ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие залога при ипотечном кредитовании

Понятие “залог” известно еще со времен римского права, которое употреблялось в качестве прав на чужие вещи. На ранних уровнях развития римского права видом залога являлась фидуция, которая подразумевала под собой не что иное, как продажу заложенной вещи с правом ее обратного выкупа. Другим, более развитым видом залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение.

Самой совершенной формой залога в наше время является ипотека. При ипотеке предмет, переданный в залог, оставался во владении собственника и не переходил к кредитору. Термин “ипотека” впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности перед кредитором своей землей. На границе имущества заемщика которое он заложил в качестве залога ставили столб с надписью, которая давала знать окружающим что эта имущество обеспечивает долг. Такой столб и назывался “ипотекой”, в переводе с древнегреческого – “подпорка”, “подставка”. Слово «ипотека» до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

В российском праве залог очень бурно развивался и прошел длительную эволюцию, начиная от древнерусского залога, где прослеживался след римской фидуцией, до современного, закрепленного в гл. 23 ГК и в ряде других нормативно правовых актов , где в качестве ведущей формы залога представлен залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя .

Под залогом нужно понимать правоотношение, в ходе которого кредитор при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить денежную выплату из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которые установлены законом (п. 1 ст. 334 ГК).

Залог имеет функцию гаранта, так как имущество, за счет стоимости которого могут быть возмещены имущественные требования кредитора, предоставляется ему до наступления факта некредитоспособности должника.

С позиции юриста, залог при получение кредита означает установление законной связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет законную возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от желания должника. Вследствие этого сущность залога как гаранта состоит в том, что при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право потребовать денежную выплату из стоимости заложенного имущества.

Требование, которые обеспечивает залог, должно носить денежный характер. Отметим что в ст. 337 ГК описано, что, если иное не утверждено договором, залог гарантирует выполнение требований в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, а именно проценты, неустойку, выплата убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещает необходимые расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи. Так же отметим что объем требований, обеспечиваемых залогом, значительно шире если объектом залога является недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества залогодержатель имеет право возмещать расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным начислениям, связанным с этим имуществом.

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 01.01.2001 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 01.01.2001 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки , предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы , в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция , права требования, исключительные права и т. п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Оценка залога - одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию . Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 01.01.01 г. № 000 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершенствования рынка недвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам.

Очевидно, покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менее важно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение данной обязанности.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборото способности - вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года (ФЗ от 5.02.2004 г.). Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1) теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3) расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее – это были только земельные участки в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

Какой оценке верить?

Приносит клиент отчёт независимого оценщика об оценке объекта недвижимости. Без малого 10 млн руб. К отчёту прилагаются копия лицензии и копия страхового полиса, подтверждающего страхование ответственности независимого оценщика. Только сумма ответственности уж больно смехотворна для оценщика, оценивающего миллионные объекты, — 100 тыс. руб. Причём это общая ответственность, а ответственность по одному случаю вообще мизерная — 10 тыс. руб. Невольно задумаешься: если ты такой матёрый оценщик, что берёшься за оценку миллионных объектов, почему же ты ответственность свою так дёшево оценил? Себе что ли не веришь? Уж если раньше инженер проектировал и строил мост, так он под этот мост сам становился, когда по нему проходил первый поезд, — жизнью своей гарантировал, что детище его не халтура. А тут — 10 тыс. руб. Оценщик, наверное, и на объект-то не выезжал — в отчёте ни одной фотографии. Не иначе как по техпаспорту оценивал, если только он вообще его видел, а то ведь мог и просто так «нарисовать».

Кстати сказать, по тому кредиту, который был выдан под залог оценённой недвижимости, случился невозврат основной суммы. Дело шло к тому, чтобы обращать взыскание на объект недвижимости. Была произведена вторая оценка. Выполнял её уже другой оценщик. Что бы вы думали? Разница — более чем вдвое. Каково?

Думаете, вторая оценка правильная? Как бы не так. Объект не ушёл и по цене, принятой банком, — вчетверо меньшей первоначальной оценки. Кстати, хорошо ещё, что в самом общем случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем1 (п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). И только в ряде случаев требуется обязательно прибегать к услугам независимого оценщика. В частности, при оформлении закладных (ст. 14).

«1. Закладная на момент её выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтверждённую заключением оценщика...».

Однако даже в тех случаях, когда закон прямо не указывает на необходимость участия оценщика, кредитные организации всё-таки требуют у клиентов отчёт об оценке отдельных объектов, принимаемых в залог, а трудность здесь состоит в их «единичности» и низкой ликвидности. При этом оценка, проведённая независимым специалистом, в большинстве случаев служит только некоторым ориентиром и не является фетишем, на который нельзя покушаться.

Часто бывает, что, посмотрев отчёт об оценке, говоришь клиенту: «Нет, ребята, не пойдёт». Вы думаете, они побегут к оценщику, привезут его в банк и тот начнёт с пеной у рта доказывать правильность оценки? Ничуть не бывало. «Ребята» уходят и через полдня или на следующий день приносят отчёт от того же самого оценщика с оценкой, в полтора раза меньшей. Хотелось бы в глаза посмотреть таким оценщикам...

Или ещё пример. Залог — кондитерское оборудование. Приобретено залогодателем год назад, причём не новое, а бывшее в употреблении. По документам цена такая-то. Оценщик через год — накануне подачи кредитной заявки — оценивает оборудование вдвое выше. Кредитники, конечно, рады: кредит чуть не вдвое больше можно выдать. А раз кредит вдвое больше, значит, и процентов больше можно взять. И сколько с ними не спорь — всё бесполезно.

Если опираться на Налоговый кодекс, мы должны считать, что цена, указанная сторонами сделки, состоявшейся год назад, соответствует рыночной цене, пока не доказано обратное (ст. 40 НК РФ):

«Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. Рыночная цена определяется с учётом положений, предусмотренных пунктами 4–11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

потерей товарами качества или иных потребительских свойств;

истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;

маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;

реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

4. Рынком товаров (работ, услуг) признаётся сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.

6. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.

7. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

8. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключённых на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объём) поставляемых товаров (например, объём товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

10. При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведённых затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.

11. При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4–11 настоящей статьи.

13. Положения, предусмотренные пунктами 3 и 10 настоящей статьи, при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и рыночных цен ценных бумаг применяются с учётом особенностей, предусмотренных главой настоящего Кодекса „Налог на прибыль (доход) организаций“».

В нашем случае никто ничего обратного относительно рыночного уровня цены не доказывал. Оборудование редкое: в городе одно кондитерское предприятие, покупает оно такое оборудование не каждый день, поэтому сравнить с аналогичными сделками не представляется возможным.

Понятно, что цены могут расти из-за возрастающего спроса на данные товары, но в нашем случае эта причина вряд ли заслуживает внимания, поскольку мы имеем дело чуть ли не с единичным товаром, на который бешеный спрос отсутствует.

Кроме того, инфляция толкает цены товаров вверх. И эта причина заслуживает внимания. Но события происходили не в начале 90-х годов прошлого века, когда ставки достигали «заоблачных высот» — 240 % и выше. Поэтому, даже если инфляция и компенсировала износ, дополнительную доходность в 100 % годовых она не давала. Получается, продай это оборудование и получишь 100 % годовых — доходность неплохая. Только сомнительно, что оборудование удалось бы реализовать по такой цене. А поскольку оценка для передачи объекта в залог реализации не требует, рисовать можно хоть 300 % годовых. И ведь рисуют.

Правда, здесь есть ещё одно обстоятельство. Вернёмся к статье 40 НК РФ. По идее доказывать обратное — несоответствие цены сделки рыночному уровню — должны налоговые органы, поскольку у них есть заинтересованность в доначислении налога и пеней. Тем не менее на практике несоответствие цены сделки рыночному уровню иногда пытается доказать собственник, причём доказывает он это банку, а не налоговым органам. Им он будет заявлять противное. Предлагая в залог объект, определение рыночной цены которого не является тривиальной задачей, такой залогодатель будет утверждать, что рыночная цена объекта значительно больше той, которая указана в договоре. Мол, договорная цена — это для налоговых органов, а на самом деле чёрным налом сверх договора было заплачено ещё ого-го сколько. Вот, мол, это и есть рыночная цена — не зря её оценщик и подтверждает.

Поэтому кредит ему следует выдать из расчёта, что цена предмета залога равна договорной цене плюс «ого-го». Убедить членов кредитного комитета, что этого делать не стоит, удаётся не всегда. Хотя нельзя не признать, что указанное выше основание занижения договорной цены действительно может иметь место.

Вопрос в том, насколько допустимо кредитной организации потакать подобной практике? Каждый банк решает это для себя самостоятельно. Это вопрос чести. Единожды солгав, кто тебе поверит? Вы уверены, что залогодатель, занизивший цену, т. е. фактически обманувший государство, при случае не обманет и вас?

Вы спросите, причём же здесь оценщик? Может быть, он и не видел ни договорной цены, ни платёжных документов, ни накладных, а просто поверил тому, что сказал собственник имущества? Это не делает оценщику чести, ибо законодатель в статье 161 ГК РФ не зря установил норму, согласно которой сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Поэтому он должен был их видеть. А если видел и знает, какая там указана цена, но посчитал её статистическим «выбросом», то это также его определённым образом характеризует.

В рассматриваемом нами случае с оборудованием кредит был благополучно возвращён, причём процентов действительно собрали больше, как того и хотели кредитники, но при очередной проверке мы нарвались на замечание в связи с принятием залога по оценке так называемого независимого оценщика. Кредитники попытались оправдаться, что, мол, это независимый оценщик виноват, что это он ввёл их «в блуд». Однако грех этот повесили на нас, а не на оценщика, и замечание в акте проверки так и осталось.

Клиента можно понять: каждый хочет, чтобы его вещь оценили дороже. Глядишь, тогда и кредит можно крупнее просить.

Оценщика тоже можно понять — не будешь «рисовать», кто же к тебе пойдёт оценивать своё добро. На крайний случай можно подстраховаться страховкой ответственности на незначительную сумму.

Вот и получается, что необходимо иметь своего квалифицированного оценщика, который будет оценивать более или менее объективно, если только можно говорить об объективности применительно к оценке. В отношении недвижимости наиболее эффективным представляется заключение соглашения с фирмой, являющейся активным участником рынка недвижимости, у которой имеется подразделение по оценке, либо дружественная фирма, занимающаяся оценкой. Согласно этому соглашению банк принимает на себя обязательство направлять партнёру по соглашению поток клиентов, нуждающихся в оценке объекта недвижимости. Со своей стороны партнёр банка обязуется в случае обращения взыскания на объект недвижимости реализовать его в приемлемые сроки (устанавливаются в соглашении) и по цене, согласующейся с ценой, содержащейся в отчёте об оценке. Всем потенциальным залогодателям говорить, что банк принимает отчёты об оценке только от этого оценщика, в котором банк уверен. Не хотите — воля ваша.

Но так рассуждать может только банк, у которого потенциальных заёмщиков пруд пруди. Банкам, которые находятся в ином положении, возможно, придётся идти на поводу у клиента и принимать любые отчёты, особенно если клиент знает себе цену. В таком случае остаётся только торговаться за коэффициент залога. Но на случай судебной разборки это не самый лучший вариант. Лучше всё-таки отталкиваться от объективного отчёта. А как оценить его объективность?

На мой взгляд, выход здесь только один — в банке, в любом его филиале, которому предоставлено право самостоятельного кредитования, должен быть хотя бы один человек, который имеет понятие об основных методах оценки объектов залога.

Вот эти вопросы, связанные с оценкой различных объектов залога, и хотелось бы рассмотреть.

Зачем нужна рыночная стоимость?

Оценщик в отчёте обычно даёт цифру рыночной стоимости объекта. Под рыночной стоимостью объекта обычно понимают наивысшую цену в денежном выражении, которую принесёт продажа на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. При этом считается, что как покупатель, так и продавец действуют разумно, со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы. То есть предполагается, что:

· одна из сторон не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать;

· стороны хорошо осведомлены о предмете сделки, обладают необходимыми знаниями, в разумной степени осторожны и действуют в своих интересах;

· объект выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

· оплата будет производиться денежными средствами.

Предположение об открытом и конкурентном рынке даёт основание считать, что на этом рынке взаимодействует достаточное число покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности, а также, что объект «знаком» потенциальному покупателю.

Однако опыт подсказывает, что рыночная стоимость — это идеал, который практически недостижим, ибо те допущения, которые были заложены в определение её, нарушаются в реальной сделке постоянно. Примеров тому множество. Как можно предполагать, что сторона не обязана отчуждать объект залога, если его отчуждение единственный способ удовлетворить кредитора по основному обязательству в случае фактического неисполнения заёмщиком условий кредитного договора? Как можно говорить об отсутствии принуждения в отношении стороны, если её к отчуждению объекта толкает закон, быть может, в лице судебной власти и органов исполнительного производства, когда дело дошло уже до обращения взыскания на предмет залога? Можно ли банк, принимающий определённый объект в заклад, считать стороной, которая хорошо осведомлена о предмете сделки и обладает необходимыми знаниями об этом предмете, особенно если учесть, что Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью? Получается, что персонал банка по закону должен относительно хуже разбираться в некоторых вещах по сравнению с собственником, но не потому, как говорил Козьма Прутков, что его понятия слабы, а потому, что сии вещи не входят в круг его понятий.

Вспоминается клиент, который, не погасив кредит, категорически отказался предоставлять документы для предпродажной подготовки недвижимости. Мы не знали, уплачены ли налоги за строение, нет ли задолженности по арендной плате земли (земля была в аренде у муниципалитета) и т. п. Вот вам и осведомлённость о предмете сделки! Только под угрозой судебного штрафа, о котором клиента-ответчика предупредил лично судья по нашему ходатайству, документы были предоставлены. Кстати, оценщик, который готовил заключение об оценке объекта недвижимости уже после истечения срока кредитного договора, обеспеченного ипотекой, также не располагал этой информацией.

Всегда ли рынок является открытым и конкурентным? Далеко не всегда, хотя, безусловно, только от банка зависит, принимать ли в залог объекты, ликвидность которых оставляет желать лучшего.

А кому не известны трюки с занижением цены объекта при совершении сделки якобы из соображений снижения налогового бремени или с целью уменьшения пошлины за услуги нотариуса? Последнее обстоятельство, правда, стало менее актуальным после установления верхнего порога пошлины за нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Имеются и противоположные случаи «раздувания мыльных пузырей». Классический пример описан профессором Рипли. Любой, кто знает российское законодательство, в состоянии адаптировать этот пример к условиям нашей действительности. «Компания А контролирует четыре компании — В, С, D и Е объявляют прибыль в 250 тыс. долл. каждая. На основе прибыли подконтрольных компаний компания А, естественно, также объявляет прибыль, её акции повышаются»2. Понятно, что аналогия, приведённая Рипли, упрощена, но общий смысл понятен.

Оценка имущества может производиться с различными целями (например, совершение сделок купли-продажи, внесения в уставный капитал, оформление залога для получения кредита и т. д.). Нас в первую очередь будет интересовать оценка объектов в связи с оформлением залога и, опосредованно, оценка в связи с возможным совершением сделки купли-продажи, если дело дойдёт до обращения взыскания на предмет залога. Цель оценки в определённой степени влияет на правомерность тех или иных допущений, связанных с определением рыночной стоимости объекта. Так, при оценке с целью оформления залога можно действительно допустить, что одна сторона не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать, поскольку предполагается и, более того, принимаются все меры к тому, чтобы кредит был погашен в срок (например, анализируется финансовое состояние собственника имущества). Если же дело дойдёт до обращения взыскания на имущество, то названное предположение вряд ли будет оправданным.

По всем вышеупомянутым причинам реальная цена сделки часто не совпадает с обоснованной, якобы рыночной стоимостью. Спрашивается, зачем тогда нужна такая рыночная стоимость, которая заведомо является фикцией? О какой объективности в этом случае можно говорить?

Читатель может спросить, не лучше ли было бы давать в отчёте доверительный интервал, в пределах которого продавец и покупатель могли бы торговаться? К сожалению, это невозможно по ряду причин.

Во-первых, сделка должна совершаться по определённой и конкретной цене; в крайнем случае, как это имеет место для ценных бумаг, можно указывать: «продать по такой-то цене или дороже» или «купить по такой-то цене или дешевле».

Во-вторых, и в пределах диапазона можно долго торговаться, но так и не сойтись ни на одной цене внутри диапазона. На рынке ценных бумаг в таком случае сделка между этими двумя контрагентами просто не состоится.

Наконец, в-третьих, согласно пункту 6 информационного письма от 15 января 1998 г. № 26 Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», для начальной продажной цены «опорой» является именно рыночная цена:

«6. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счёт исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.

Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заёмщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.

При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.

Согласно требованиям статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, с учётом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге».

Приведённый пункт информационного письма разъясняет пункт 3 статьи 350 ГК РФ:

«3. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях».

Таким образом, хотя законодатель говорит о продажной цене заложенного имущества, не определяя механизм её установления, ВАС РФ предписывает устанавливать эту цену с оглядкой на цену рыночную. И здесь возникает неоднозначная ситуация: судья арбитражного суда должен знать право, но не обязан быть квалифицированным оценщиком; в то же время именно ему приходится устанавливать в спорных ситуациях начальную продажную цену. Допустим, что он это сделает на основании отчёта действительно независимого оценщика. Тогда мы получаем три отчёта независимых оценщиков: отчёт оценщика одной стороны, обычно залогодателя (отчёт выполняется перед выдачей кредита и оформлением залога), отчёт оценщика другой стороны (заказывается банком, когда кредит стал проблемным и дело идёт к обращению взыскания на предмет залога) и отчёт оценщика, привлечённого судом. Не исключено, что все три отчёта укажут разные значения рыночной цены. Если суд примет решение на базе отчёта своего оценщика, то не появится ли у сторон основание при определённых обстоятельствах признать сделку, которую заключили стороны, недействительной по основанию, предусмотренному статьёй 178 ГК РФ, с применением двухсторонней реституции:

«Статья 178. Недействительность сделки, совершённой под влиянием заблуждения

1. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причинённого ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны».

Под определённым обстоятельством, в частности, мы понимаем разницу в рыночных ценах объекта накануне заключения сделки и во время судебного разбирательства, превышающую допустимые пределы, которые могут быть определены износом, условиями эксплуатации объекта, инфляцией и т. п. за прошедший временной период.

Обратите внимание на абзац 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ. Пусть заблуждение возникло на основании отчёта независимого оценщика, который оценивал объект перед заключением сделки. В этом случае обвинять другую сторону в том, что заблуждение возникло по её вине, некорректно, поскольку оценщик является независимым, в том числе и от этой стороны. В этих условиях, согласно указанному абзацу, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны. Справедливо ли это в нашем случае? Что из того, что оценщик «нарисовал» рыночную стоимость накануне сделки по просьбе другой стороны? Ответственность его застрахована, как мы уже отмечали, на смехотворную сумму. Лишить его лицензии? Такое возможно, но только если оценщик действовал неосознанно, но это вряд ли, поскольку кто себе на ногу топор будет ронять. Да и банку от этого будет не легче. Поэтому заблуждаться относительно оценки предмета залога банку не рекомендуется, ибо апелляцией к статье 178 ГК РФ и признанием сделки недействительной в судебном порядке он только ослабит свою позицию.

Было бы лучше, если бы оценщики указывали наиболее вероятную продажную цену, которая определялась бы с учётом существующих рыночных условий, фактической осведомлённости и поведения покупателей и продавцов, а не опиралась бы на оторванные от жизни допущения.

Что ожидает банк, если объект залога, например недвижимость, не будет реализован на торгах вследствие установления нереальной начальной продажной цены? Ответ на этот вопрос для объекта ипотеки даёт статья 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

«Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьёй 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Устроит это кредитную организацию — получить на баланс объект недвижимости по цене на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт этой цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества? Сомнительно.

Теперь обратимся к рассмотрению методов оценки различных объектов залога. При этом следует заметить, что в задачу автора не входило написать пособие по оценке предметов залога, цель данного материала — показать, насколько субъективны бывают отчёты независимых оценщиков и откуда вытекает эта субъективность.

Оценка ценных бумаг

При проведении оценки ценных бумаг большое значение имеют вид ценной бумаги, её эмитент, наличие биржевой котировки, присутствие данной ценной бумаги на финансовом рынке во внебиржевом обороте. Если ценные бумаги, которые требуется оценить, котируются на открытом рынке, то определение их стоимости не представляет большой сложности, поскольку цена фактически уже определена рынком. Отклонение в ту или другую сторону возможно по причине несоответствия параметров ценных бумаг (номинала векселя или размера пакета акций) среднерыночным значениям. В частности, если на рынок будет выброшен слишком крупный пакет акций, то он может в определённой степени поколебать баланс спроса и предложения, что вызовет «проседание» цены названных акций. Из этих соображений выставление на продажу крупного пакета ценных бумаг должно тщательно маскироваться, например, разбиением его на более мелкие пакеты и предотвращением утечки информации, связанной с выставлением на продажу столь крупного пакета. Обычно это проблема брокера — разбиение крупного пакета на более мелкие, поскольку в общем случае чем выше цена, по которой «уйдут» ценные бумаги, тем выше комиссия брокера. Но об этом должен помнить и сам собственник, и если нет уверенности в компетентности и профессионализме брокера, то имеет смысл передавать распоряжения брокеру на продажу ценных бумаг более мелкими пакетами. Следует заметить, что приведённые здесь соображения актуальны в том случае, когда дело дошло до удовлетворения требований кредитора за счёт заложенных ценных бумаг. Для оценки ценных бумаг перед заключением договора залога, когда от залогодателя не требуется их отчуждения, эти соображения неактуальны. Продажа ценных бумаг в процессе обращения на них взыскания — это исключение, а не правило.

Если же ценные бумаги не имеют биржевых котировок и по ним отсутствует информация о ценах купли-продажи на внебиржевом финансовом рынке, то оценка их рыночной стоимости значительно усложняется. Оценка в этом случае производится на основе анализа текущей конъюнктуры финансового рынка, доходности оцениваемой ценной бумаги, данных о надёжности эмитента и устойчивости его финансового состояния. Финансовое состояние эмитента фиксируется по данным бухгалтерской отчётности и определяет ставку дополнительного дисконта, отражающую степень риска вложения денежных средств в данную ценную бумагу. Следует отметить, что цены на ценные бумаги могут изменяться довольно динамично. Поэтому к моменту окончания срока кредитного договора, если возникнет необходимость обращать взыскание на предмет залога, цена его может не соответствовать той, которая была зафиксирована при заключении договора о залоге. По этой причине в течение срока действия кредитного договора должен проводиться постоянный мониторинг текущих цен, и в случае снижения стоимости ценных бумаг, составляющих залоговую массу, необходимо потребовать у должника пополнить залоговую массу. Подобно тому, как это выполняется брокерами при обслуживании маржинальных счетов. Возможность выставления банком подобного требования должна быть предусмотрена кредитным договором. В случае невыполнения этого требования в установленный срок банк должен потребовать досрочного погашения суммы кредита, по крайней мере частичного, что также должно быть предусмотрено договором. При невыполнении и этого требования банк должен предусмотреть погашение кредита из средств, вырученных от продажи ценных бумаг.

Оценка акций

Рассмотрим методы и подходы к оценке акций тех предприятий, которые не котируются на открытом рынке, поскольку для котируемых акций цену фактически определяет рынок. В большинстве случаев довольно объективной ценой котируемых акций является цена закрытия предшествующего торгового дня.

В противоположность котируемым акциям оценка акций предприятий, не зарегистрированных на биржевых площадках, страдает субъективизмом. Неудивительно, что при таких обстоятельствах сколько будет оценщиков, столько будет и рыночных цен.

Оценка акций на базе ликвидационной стоимости

Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы обыкновенных акций общества могут в соответствии с названным законом и уставом общества участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества — право на получение части его имущества. Порядок распределения имущества ликвидируемого общества между акционерами регулируется статьёй 23 указанного выше закона:

«Статья 23. Распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами

1. в первую очередь осуществляются выплаты по акциям, которые должны быть выкуплены в соответствии со статьёй 75 настоящего Федерального закона;

во вторую очередь осуществляются выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов по привилегированным акциям и определённой уставом общества ликвидационной стоимости по привилегированным акциям;

в третью очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами — владельцами обыкновенных акций и всех типов привилегированных акций.

2. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов и определённой уставом общества ликвидационной стоимости всем акционерам — владельцам привилегированных акций одного типа, то имущество распределяется между акционерами — владельцами этого типа привилегированных акций пропорционально количеству принадлежащих им акций этого типа».

В этой связи под ликвидационной стоимостью акций понимается сумма, которую получат владельцы акций в том случае, если предприятие будет ликвидировано, а активы распроданы по отдельности разным покупателям. Если окажется, что ликвидационная стоимость акций выше, чем та цена, которую возможный покупатель захочет за них заплатить, то может оказаться, что держателю акций нет никакого резона продавать эти акции по цене, предлагаемой покупателем, а предпочтительнее распродать активы через ликвидацию.

Кстати сказать, отталкиваясь от ликвидационной стоимости, можно вычислить минимальную доходность, которую должно приносить владение акцией. Предположим, что ликвидационную стоимость пакета акций можно инвестировать с безрисковой доходностью в 8 % годовых, хотя говорить о возможности безрисковых инвестиций в России после дефолта 1998 года язык не поворачивается. Понятно, что в этих условиях владеть акциями имеет смысл только тогда, когда общий доход от дивидендов и прироста курсовой стоимости превышает 8 % годовых. Если владение акциями общества такой доходности не обеспечивает, остаётся только одно — уповать на ликвидацию общества.

Здесь, однако, следует учесть, что в соответствии со статьёй 49 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение о ликвидации принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества, если иное не установлено уставом общества. Решение о ликвидации общества принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Поэтому, чтобы реализовать решение о ликвидации общества, необходимо иметь довольно приличный пакет акций.

Ликвидационная стоимость акций определяется исходя из чистой реализационной стоимости всех активов за минусом обязательств общества (краткосрочных и долгосрочных) и издержек ликвидации. Кроме того, необходимо помнить, что имущество ликвидируемого общества распределяется между акционерами в три очереди (п. 1 ст. 23).

К сожалению, при определении ликвидационной стоимости акций возникает необходимость оценивать реализационную стоимость всех активов общества, а это — непростая задача, поскольку реализационная стоимость конкретного актива в самом общем случае может не совпадать с его балансовой стоимостью. Если запасы, как правило, можно реализовать с некоторой прибылью, то машины, механизмы, производственное оборудование обычно реализуются ниже балансовой стоимости, так как издержки реализации техники могут быть очень высокими, а стоимость подержанной техники — низкой. В отношении земли и зданий, находящихся в собственности, а также «дебиторки» строить какие-то общие предположения сложно. Таким образом, оценка акций по ликвидационной стоимости выливается в оценку всех других активов общества. При этом следует учесть, что оценка каждого актива даёт свою погрешность, и в процессе суммирования стоимостей всех активов совершенно не очевидно, что погрешности полностью компенсируются, а не будут суммироваться.

Оценка акций на базе балансовой стоимости

Оценка акций на основе балансовой стоимости активов в определённой степени упрощает задачу оценки. Но при этом следует отдавать себе отчёт, что оценка активов производится не по реальным, а по учётным ценам, поэтому сказать, какова будет погрешность оценки, весьма затруднительно. Тем не менее полученное значение вполне может служить определённым ориентиром.

Учитывая тот факт, что не все активы организации финансируются акционерами, балансовую стоимость акций вычисляют исходя из балансовой стоимости всех активов (основных и оборотных) за минусом долгосрочных и краткосрочных обязательств организации. При этом балансовая стоимость основных средств берётся за вычетом износа, т. е. используется их чистая балансовая стоимость.

Оценка акций на базе восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая была бы затрачена, если бы активы предприятия нужно было заменить в их текущем состоянии и по текущим ценам. Иными словами, если на предприятии имеется оборудование, отработавшее половину предполагаемого срока службы, а новое такое оборудование стоит 2 млн руб., то восстановительная стоимость оборудования составит 1 млн руб.

При оценке акций на базе восстановительной стоимости оцениваются все активы по восстановительной стоимости, после чего вычитаются долгосрочные и краткосрочные обязательства.

Следует признать, что основную сложность составляет оценка нематериальных активов. Кроме того, одной замены активов предприятия может быть недостаточно для воспроизводства его успехов. Таким образом, оценка стоимости акций может оказаться заниженной. Впрочем, для банка это может быть и не так плохо — ориентироваться на заниженную цену: лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе. Хуже будет, если вырученных от реализации залога средств не хватит для удовлетворения требований кредитора, т. е. банка.

Оценка на базе доходности акций

Ряд подходов для оценки акций базируется на определении их стоимости как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением её бизнеса и увеличением стоимости активов. Мерой прибыльности служит доходность. Под доходностью акций понимают отношение дохода на одну акцию к цене акции, выраженное в процентах:

Доходность =

= (доход на одну акцию / цена акции) 5 100 %,

где доход на одну акцию — представляет собой прибыль (за вычетом налога), делённую на количество выпущенных акций; цена акции — искомая величина.

Поскольку доходность представляет собой отношение дохода к цене акции, которая неизвестна в силу того, что акция не котируется на открытом рынке, то понятно, что доходность не может быть определена (одно уравнение с двумя неизвестными). Поэтому прибегают к искусственному приёму: берут доходность акций не рассматриваемого предприятия, а доходность акций аналогичных предприятий, которые котируются нафондовой бирже. Можно брать усреднённое значение. Поскольку инвестиции в акции, которые не котируются на фондовой бирже, скорее всего носят более рискованный характер, то в качестве компенсации за риск доходность таких акций должна быть выше.

Задавшись значением доходности и зная доход на одну акцию, можно определить расчётную цену акции.

Недостатки подобного способа оценки очевидны. Во-первых, он базируется на том, что было, а не на том, что будет. Для более достоверной оценки следует базироваться на воспроизводимых в будущем факторах. Это означает, что все нерегулярные статьи следует исключать при использовании прошлых прибылей для оценки будущих; и доходы, и расходы должны корректироваться на предмет отражения всех изменений, которые будут делаться в будущем. Во-вторых, факт заимствования доходности с «чужого плеча» говорит сам за себя. В-третьих, завышение доходности в качестве компенсации за риск владения неликвидной акцией также носит субъективный характер.

Оценка на базе отношения «цена–доход»

Соотношение «цена–доход» по существу является величиной, обратной доходности, если последнюю исчислять не в процентах. И точно так же, если акция не котируется на фондовой бирже, то соотношение «цена–доход» определить нельзя. Однако это соотношение известно для тех предприятий, акции которых обращаются на фондовой бирже. Задаваясь значением этого соотношения, можно найти цену акции. Естественно, что значение соотношения «цена–доход» необходимо брать для предприятий той же отрасли промышленности, к которой относится предприятие, акции которого оцениваются. Можно брать усреднённое значение показателя «цена–доход» или его минимальное значение. Принятое значение следует уменьшить приблизительно на одну треть с целью отражения низкой ликвидности акций:

Рыночная стоимость 1 акции =

= (доход на 1 акцию) 5

5 (соотношение «цена–доход») 5 (1 – 1/3).

Оценка на базе дивидендного дохода

В качестве альтернативы при задании базы для оценки стоимости акций можно использовать величину дивидендов. Предполагается, что покупатель платит за денежный поток, образуемый дивидендами, которые он будет получать, пока не продаст акцию. Продавец же получает деньги сейчас, отказываясь от будущего дохода от дивидендов. При этом следует отдавать себе отчёт в том, что, как правило, только крупный акционер может влиять на распределение доходов фирмы, в том числе и на дивидендную политику.

Дивидендный доход представляет собой выраженное в процентах отношение суммы дивидендов, выплачиваемых по акции, к цене акции (налоги учитывать не будем — мы рассматриваем только принципиальный подход):

Дивидендный доход = (дивиденды на 1 акцию / цена 1 акции) 5 100 %.

Цена 1 акции = (дивиденды на 1 акцию /

дивидендный доход) 5 100 %.

Изначально покупатель должен оценить, насколько регулярно предприятие выплачивает дивиденды и какая доходность его устроит. Из этих соображений он может предложить определённую цену за акцию, но не выше. Выбор доходности покупатель скорее всего сделает на основании текущего дивидендного дохода по акциям аналогичных предприятий, зарегистрированных на бирже. При этом можно опираться не на дивидендный доход какой-то одной фирмы, а на усреднённое значение.

При этом мы должны предполагать, что, поскольку «некотируемое» на бирже предприятие является более рискованным объектом для вложения средств, чем «котируемое», то в обмен на принятие большей степени риска акционер ожидает более высокого дивидендного дохода. Насколько более высокого — это решает сам покупатель-инвестор. И в соответствии с этим решением он применяет определённый повышающий коэффициент к дивидендному доходу. Естественно, это приведёт к уменьшению цены за акцию, которую он может предложить за пакет.

Поскольку величина оценки цены акции зависит от выбранного дивидендного дохода, а выбор последнего — процесс субъективный, даже если имеются данные о дивидендном доходе предприятий, зарегистрированных на фондовой бирже. Говорить об объективности при таких условиях можно только в том случае, если удастся отследить цены акций по нескольким сделкам купли-продажи сопоставимых по размерам пакетов в течение небольшого промежутка времени. (Но мы рассматриваем оценку неликвидных акций, а посему, по определению, не сможем проанализировать другие сделки.)

Заметим также, что оценка стоимости акций на базе дивидендного дохода обычно предполагает, что ожидаемые дивиденды по акции в будущем будут неизменной величиной. Однако акционеры расширяющегося предприятия могут рассчитывать на регулярное ежегодное увеличение годовых дивидендов. В таких случаях для оценки стоимости акций применяют модель роста дивидендов — модель Гордона, одним из параметров которой является ожидаемый годовой темп роста дивидендов, выраженный в процентах или дробью.

Если же предприятие не выплачивает дивидендов своим акционерам, а реинвестирует всю получаемую прибыль, оценивать стоимость акций на базе рассматриваемого нами метода нельзя, поскольку здесь будет отсутствовать дивидендный доход.

Оценка на базе будущих денежных поступлений

Этот метод используется, когда покупатель планирует перепрофилирование предприятия или расширение его. В этом случае прибыль, которую рассчитывает получать покупатель, не будет связана с прошлыми доходами и дивидендами приобретаемой компании, поэтому применение рассмотренных методов при таких обстоятельствах будет неоправданным. В такой ситуации можно рассчитать покупную цену как дисконтированную стоимость будущих прибылей. Фактически мы здесь имеем дело с приобретением предприятия, например, с целью слияния.

О влиянии различных факторов на цену акций

За различными видами акций уставом предприятия могут быть закреплены совершенно разные права. Наибольшее различие — между простыми и привилегированными акциями, в оценке их стоимости должен отражаться их разный статус. Так, согласно статье 32 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы привилегированных акций общества не имеют права голоса на общем собрании за редкими исключениями. Вместе с тем в уставе общества должны быть определены размер дивиденда и (или) стоимость, выплачиваемая при ликвидации общества (ликвидационная стоимость) по привилегированным акциям каждого типа. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость определяются в твёрдой денежной сумме или в процентах к номинальной стоимости привилегированных акций. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость по привилегированным акциям также считаются определёнными, если уставом общества установлен порядок их определения. Естественно, что различия в статусе обыкновенных и привилегированных акций не могут не сказаться на их стоимости.

Другим важным фактором, влияющим на цену акций, является размер пакета акций. Владельцы мелких пакетов акций сами по себе оказывают незначительное влияние на определение корпоративной политики. В то же время ценность контрольного пакета акций, как правило, находит своё отражение в надбавке к цене, которую имеет небольшой пакет акций. Размер такой надбавки может доходить до 30–40 % от средней цены акции. Это связано с тем, что такой пакет акций даёт своему владельцу возможность действительно управлять делами предприятия.

Если же пакет является крупным, но недостаточным для обеспечения реального контроля, то может случиться, что рынок для его реализации будет ограничен, а вследствие этого вероятная цена может быть ниже, чем у более мелкого пакета (к примеру, эффект «проседания» цены для котируемых акций). Впрочем, это справедливо как для котируемых акций, так и для акций, которые не котируются на открытом рынке.

Ещё одним фактором, который может повлиять на цену акций, является объём инвестируемых денежных средств, которые покупатель предполагает вложить в акции данного предприятия. Вполне понятно, что фирма, приобретающая контрольный пакет акций другого предприятия, более заинтересована в будущих доходах, нежели в суммах дивидендов, которые являются основным интересом для мелких инвесторов. Покупатель же, приобретающий контрольный пакет акций, является долгосрочным инвестором (обычно это корпорация), тогда как инвестор, покупающий акции на короткий срок, вероятнее всего, спекулянт (в большинстве случаев это частный инвестор).

Период, на который приобретаются акции, также оказывает влияние на цену акций.

Предприятие, акции которого оцениваются, во избежание недружественного поглощения или потери управления может предпринять определённые действия, которые приведут к изменению цены акций в сторону снижения их инвестиционной привлекательности.

В заключение отметим, что рассмотренные методы оценки не позволяют получить объективную продажную цену акций, они приблизительно определяют те рамки, в пределах которых стороны могут осуществлять свой торг.

Продолжение следует.