«Квартирный вопрос» был в центре внимания в Конституционном суде. Он распутывал схему, жертвами использования которой стали тысячи людей по всей стране. Речь о случаях, когда у умершего собственника квартиры не остается наследников, жилье должно перейти городу, но оно попадает в руки черных риэлторов, несколько раз перепродается, а потом его через суд отбирают у конечных покупателей. В итоге высшая судебная инстанция встала на сторону добросовестных приобретателей.
Маленькую «однушку» в столице взамен свой старой «двушки» в родном Саранске Елена купила еще шесть лет назад. Часть средств на приобретение жилья взяла в ипотеку. А банк-то уж точно, тогда казалось женщине, лучше любого сыщика проверит всю историю квартиры. С перерегистрацией собственности от предыдущего владельца проблем также не возникло. Проблемы начались потом.
«Я получила письмо из Госреестра о том, что на квартиру наложен арест. Я на следующий же день побежала к следователю, и он мне рассказал, что квартира вымороченная, соответственно, она должна была достаться государству в 2007 году», - рассказала пострадавшая Елена Абрамова.
В такую ловушку попали сотни, если не тысячи, как им тогда казалось, счастливых новоселов. Схема, как правило, всегда одинакова. Хозяин квартиры умер, наследников нет, по закону такая квартира должна перейти городу. Но переходит мошенническим путем в руки черных риэлторов. Те перепродают ее несколько раз подставным собственникам, чтобы запутать следы. В итоге, как получилось с Еленой, когда преступная схема раскрылась, за все должна расплачиваться она.
«Я получила исковое заявление от Департамента городского имущества, что они снимают ипотеку с квартиры. Ну а после этого остается ждать судебных приставов о выселении и, соответственно, иск о досрочном возвращении кредита», продолжает пострадавшая.
Закон в этом случае вроде как на стороне истинного владельца квартиры, то есть государства. В Гражданском кодексе есть пункт, что он вправе истребовать это имущество даже у добросовестного покупателя. Чего уж говорить о недобросовестных, коими чаще всего, по версии истцов, и становятся пострадавшие за то, что не распознали «липовую» квартиру.
«Мы написали запрос в Регистрационную палату, нам они ответили: да, она является собственностью этого человека, обременений на ней нет. А что мы еще? У нас что, есть свое бюро расследований? Свои сыщики?» - недоумевает пострадавший Павел Просвирин.
Павел Просвирин дошел до Европейского суда по правам человек, которой признал: лишить пенсионера единственного жилья нельзя по Конституции. Да и могут ли органы власти выставить его на улицу, раз в Росреестре зарегистрировали на него такую квартиру? Сегодня с этим же согласились и в высшей судебной инстанции России.
«Если имущество выбыло от такого собственника, который не проявил надлежащую заботу о своем имуществе, не зарегистрировал право собственности на него, а добросовестный приобретатель не знал, что отчуждатель этого имущества был ненадлежащим, вот в таком случае изъятие у такого добросовестного приобретателя невозможно», - разъяснил судья-докладчик Конституционного суда РФ Сергей Казанцев.
Вердикт Конституционного суда России теперь должен сгладить острые углы в норме Гражданского кодекса и призвать к ответу чиновников. А это, как уверены судьи, касается сотен людей, которые, возможно, пока что еще не знают, что отдали свои кровные за квартиру с темным прошлым.
Конституционный суд (КС) запретил государству отнимать у добросовестного покупателя проданную ему мошенниками недвижимость, признав при этом оспариваемую ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) частично несоответствующей Основному закону. Как пояснил судья КС Сергей Казанцев, добросовестный покупатель не может знать о нарушении закона, если право собственности государства не отражается в ЕГРН. Дело заявителя Александра Дубовца, которого московские власти выселили из квартиры и добились передачи ее городу, КС велел пересмотреть.
Заслуженный строитель Александр Дубовец оспорил в КС ст. 302 ГК. Он стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой завладели по поддельному свидетельству наследства и перепродавали мошенники (их вина была признана судом в 2013 году). В 2015 году московские власти добились выселения заявителя и передачи квартиры Москве, с чем согласился, несмотря на возражения Генпрокуратуры, Верховный суд. Заявитель настаивал, что власти должны отвечать за надежность санкционированных ими сделок с недвижимостью и не могут утверждать, что объект украден у государства, поскольку все сделки проверяются и регистрируются госорганами. Как писал “Ъ” 4 июня, КС решил рассмотреть дело после того, как жалобу господина Дубовца коммуницировал Европейский суд по правам человека, который уже принимал сторону пострадавших в аналогичных ситуациях.
Саму ст. 302 ГК суд признал частично неконституционной. Как пояснил судья-докладчик Сергей Казанцев, в данной ситуации «имеет принципиальное значение, как собственник в лице государства своим имуществом распорядился». Как отметили в КС, речь идет только о жилом имуществе и случаях, когда одной из сторон выступает государство, а спорное имущество является выморочным (переходит государству за отсутствием наследников.- “Ъ” ). Ст. 302 ГК, резюмировал суд, не учитывает «ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти», которые не приняли своевременных мер для регистрации выморочного имущества, а его истребование у добросовестного приобретателя «не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение».
По словам судьи Казанцева, если имущество еще до конечного покупателя было каким-то образом зарегистрировано другим приобретателем, уже неважно, добросовестный он был или нет. В случае же если конечный покупатель на основе данных ЕГРН убедился, что имущество выбыло из собственности продавца, и оформил приобретение на себя, то изъятие у него собственности недопустимо, потому что он не мог знать о нарушении закона. «Государство является собственником. Но собственность обязывает. Госорган должен был установить наличие своего имущества и зарегистрировать его. Если бы эта квартира была зарегистрирована государством, то маловероятно, что мошенники смогли бы им воспользоваться и подделать документы»,- пояснил судья. Дело Александра Дубовца подлежит пересмотру, и суду, по словам господина Казанцева, предстоит установить, была ли проявлена государством в этом деле надлежащая заботливость.
Напомним, урегулировать эту проблему президент Владимир Путин поручил еще в 2015 году (см. “Ъ” от 12 августа 2015 года) после встречи с Общественной палатой (ОП). В подписанном заместителем главы Исследовательского центра частного права при президенте Лидией Михеевой отзыве ОП по делу говорится, что палата за последние три года получила около 400 обращений добросовестных приобретателей, у которых по схожему сценарию изъято жилье. «Решение КС защищает всех собственников: крайне важно быть уверенным в основании приобретения права. При покупке мы опираемся на данные ЕГРН и исходим из презумпции их достоверности. Реестр должны вести не с точки зрения штампованности, он должен вестись из проверенных и достоверных данных, а иначе мы просто подрываем доверие к власти»,- сказала вчера “Ъ” госпожа Михеева. Впрочем, она отметила, что проблема гораздо шире: в каких-то ситуациях речь идет о приватизации с нарушениями, недвижимость несколько раз перепродается, а изымается у последнего собственника. Госпожа Михеева также упомянула случаи, когда, к примеру, земельный участок оказался в особо охраняемой природной зоне или на месте прохода трубопровода. Московская «ночь длинных ковшей» - «звено той же цепи», говорит адвокат.
Екатерина Гробман
На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?
Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.
Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость - от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.
Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.
Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.
Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки " Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат " Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском " сети офисов недвижимости "Миэль " Ирины Бербеневой.
Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?
В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты - письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.
Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того - нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.
Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?
Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество - оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.
В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.
Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.
Как доказать факт добросовестности в суде?
Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.
Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.
Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?
Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.
С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.
Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?
Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.
Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.
Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело - с мошенником или настоящим собственником.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.
Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, - прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.
Важный для многих граждан документ вносит изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса. Ее первый пункт сейчас предусматривает возможность истребовать у нового владельца недвижимость по иску госоргана, в случае если последний лишился имущества помимо своей воли или же гражданин купил или получил жилье "у лица, которое не имело право его отчуждать".
22 июня этого года Конституционный суд признал именно эту норму не соответствующей Конституции, после чего министерство экономического развития подготовило новый законопроект.
"Законопроектом предлагается установить запрет на истребование по иску государственных органов или органов местного самоуправления приватизированного ранее жилого помещения от гражданина - добросовестного приобретателя. Это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения", - говорится в сообщении на сайте правительства. Сам законопроект разработан Минэкономразвития России. Заместитель министра экономического развития РФ - руководитель Росреестра Виктория Абрамченко, комментируя законопроект, говорила, что поправки запретят отбирать любое жилье у добросовестных приобретателей, а не только единственное.
Компетентно
Алексей Куприянов, почетный адвокат России:
В российских судах не редкость иски государственных и муниципальных органов против граждан. Основания разные. Могут вернуть в госсобственность даже квартиру, зачастую с выселением бывшего собственника. К сожалению, бывают случаи, когда выселение граждан из жилья нельзя назвать справедливым.
Речь идет о так называемых "добросовестных приобретателях" квартир. Человек уверен, что купленная им квартира "чистая". А на поверку оказывается, что это совсем не так. Обычно в основе недействительных сделок такого типа лежат преступления.
Распространенный пример. Умирает старушка, владеющая приватизированной квартирой. Не было у нее наследников. Квартира должна отойти к государству как "выморочное" имущество. И вдруг наследники объявляются. Приносят нотариусу липовые справки и вступают в наследство. Вступают и получают свидетельство о праве собственности. А получив материальную видимость своего липового "права", тут же наследственную квартиру продают ничего не подозревающему покупателю. Через некоторое время обман раскрывается, мошенники получают по заслугам в уголовном суде, а квартира признается принадлежащей государству. В этом случае по действующим правилам семья приобретателя может быть другим судом выселена на улицу.
Подобных правовых коллизий складывается в жизни немало, а страдают добросовестные граждане, лишившиеся одновременно и сбережений, и квартир. Действующее законодательство представляется особенно несправедливым из-за того, что, как правило, в преступлениях с квартирами участвуют государственные служащие - участковые полиции, работники социальных служб. Но страдают от несовершенства законодательства добросовестные граждане.
Возможно уже осенью можно ждать закона, запрещающего изъятие жилья у добросовестных приобретателей, если их право собственности зарегистрировано, даже в тех случаях, когда юридически право собственности должно было бы принадлежать государству.
По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия "добросовестный приобретатель" раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П , в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22 . Вместе с тем положения п. 1 ст. 302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление ". Рассмотрим этот судебный акт подробнее.
Суть дела
Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.
Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.
Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец).
Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее - ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.
Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.
Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.
Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.
В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.
Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1 , , ч. 1 ст. 17 , ст. 18 , ч. 1 ст. 19 , ст. 35 , ч. 1 ст. 40 , ч. 1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ , так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие "добросовестный приобретатель" и, соответственно, изымать у граждан - последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мнения экспертов
КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.
Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.
Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. "Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе", - считает представитель истца.
Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева . В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. "Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 "Гладышева против Российской Федерации ")", - считает Васильева.
В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.
Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. "Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов", - сказала она в суде.
О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова . По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.
Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса , возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. "Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина", - считает эксперт.
Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов , помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. "С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?", - рассуждал Кротов.
Решение КС РФ
КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д. ").
Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.
Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу "Гладышева против России ").
Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.
КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ , подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/article/1119799/