В нашей стране построено громадное количество многоквартирных домов, которыми необходимо разумно управлять и постоянно поддерживать в надлежащем состоянии, чтобы предотвратить раннее обветшание и преждевременный износ. Для таких целей собственникам многоэтажек нужно собрать деньги, и открыть спецсчет капитального ремонта. Как и кому это следует делать, пойдет речь ниже.
Выбор способа сбора средств на капремонт
В соответствии с действующим законодательством фонд капремонта многоэтажек может формироваться двумя способами:
- Спецсчет дома.
- Счета регионального оператора.
Перед тем как открыть спецсчет многоквартирной постройки, необходимо собрать владельцев недвижимости или и большинством проголосовать за это действие. Также следует определиться с суммой платежей и финансово-кредитной компанией, где будут храниться деньги.
Обладатели жилых помещений сами решают, как им собирать средства на капремонт дома, при этом Минстрой РФ советует открывать счет именно на свой дом. Таким образом, вы будете сами решать – как собрать и израсходовать деньги. В случае, когда ТСЖ не избрано, то инициатива правления передается на государственные органы – деньги копит региональный оператор, он же и распределяет их, контролируя сбор средств.
Когда собственники недвижимости в многоэтажных домах решают открывать счет в банке самостоятельно, то они одновременно могут не только выбирать банк для управления денежными средствами, но и сократить время ожидания . Для этого понадобится преодолеть несколько этапов, чтобы самостоятельно управлять взносами от жителей многоэтажек.
Преимущества открытия счета
Самое главное преимущество организации спецсчета – это способность в любой момент проверить его сохранность и пополнение собственниками многоэтажек. В случае с ТСЖ, нужно избрать представителя, который будет этим заниматься и отчитываться каждый месяц перед жильцами. При создании счета на имя регионального оператора никаких подробных отчетов вы не дождетесь.
Предпочтенная кредитно-финансовая организация ежемесячно начисляет проценты на вложенные деньги, поэтому, выбирая банк, где можно оформить спецсчет на капремонт, рекомендуется внимательно изучить условия хранения средств. Проверить проценты и сумму можно в любое удобное время, снять деньги вы также сможете, когда хотите. Для этого понадобится соответствующее решение собрания ТСЖ.
Создание лицевого счета в банке имеет и свои минусы, главным из которых является необходимость оплаты за открытие и обслуживание. К тому же, счет на базе регионального оператора очень редко включается в государственные или региональные дотационные и субсидированные программы. Из этого следует, что рассчитывать нужно будет только на себя, а банк из-за инфляции может потерпеть убытки и объявить о банкротстве. Все эти сведения необходимо иметь в виду при оформлении спецсчета на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Открытие спецсчета
Открытие спецсчета происходит после собрания жильцов, которые решили таким способом копить деньги на капремонт. Когда счет оформляется на ТСЖ, то выбранный представитель обращается в банковские структуры с соответствующим решением. Если для этих целей выбрали регионального оператора, то все бумаги адресуют ему. Созданный на таких основаниях счет, должен использоваться только по прямому назначению, то есть быть целевым. Существуют некоторые тонкости управления подобным счетом:
- при создании указывается многоквартирное здание, для которого предназначен сбор средств;
- деньги, переводимые на этот счет, направляют только на капремонт;
- любой собственник может, когда захочет требовать сведения о поступлении средств и проведенных операциях, для чего нужно написать запрос в банковское учреждение;
- никто не имеет права арестовывать спецсчет.
Извещение о создании счета и переводе на него зачисленных ранее платежей адресуют региональному оператору Фонда.
Перевод денег от регионального оператора на спецсчет
Когда владельцы недвижимости принимают решение о создании специального счета, то это не значит, что деньги от регионального оператора переведут туда незамедлительно. Существуют определенные тонкости подобной операции:
- принятое владельцами недвижимости постановление о том, что они расторгли договор с региональным оператором, будет иметь силу не раньше, чем через год после получения документов;
- при наличии долгов за сборы на капитальный ремонт постановление о переводе денег будет действительно только после их полной оплаты;
- когда решение вступит в силу, региональный оператор переведет деньги не позже пяти дней.
С этого времени зачисляющиеся средства будут собираться на персональном счёте определенного многоэтажного дома.
Основные нюансы
Открываемый спецсчет нужно размещать в финансово-кредитном учреждении, которое удовлетворяет требованиям, изложенным в действующих законах и постановлениях. Например, открывать счет можно только в организациях, которые имеют генеральную лицензию от Центробанка на проведение финансовых операций, и их уставной капитал составляет не меньше чем 20 миллиардов рублей.
В процессе формирования счета расходовать деньги на иные нужды нельзя, а средства возможно снимать только после предъявления соглашения с подрядчиками и акта на . В соответствии с законодательством возможно перечислять авансовые платежи на основании подписанного договора, но в таком случае сумма не должна быть более 30 процентов от общей сметы.
Подрядчиков выбирают владельцы недвижимости в лице ТСЖ. Если срок выполнения капитального ремонта (отраженный в региональном перечне) истекает, а денег собрано мало, то собственники самостоятельно ищут способ собрать дополнительные деньги на проведение работ. Они могут постановить увеличить ежемесячные взносы или взять кредит в банке на эти цели.
ВНИМАНИЕ! При срыве указанных сроков организации капитального ремонта, деньги со счета многоэтажки переведут региональному оператору по решению местных органов власти. Об этом проинформируют жильцов дома.
Также собственники недвижимости в многоэтажках обязаны контролировать своевременное перечисление средств на счет капремонта, для чего в постановлении общего собрания определяют методы борьбы с неплательщиками и отвечающих за это людей. Действия по отправке жителям МКД платежек, сбор взносов и их контроль поручают ТСЖ или другому органу управления.
Формирование размера платежа
Согласно 171 статье Жилищного кодекса , когда средства сконцентрированы на спецсчете, то лицо, ответственное за его создание, обязано предоставить собранию собственников жилья платежную документацию на уплату взносов на капитальный ремонт. Определенных условий в Жилищном кодексе нет, что означает возможность самостоятельного регулирования платежей в соответствии с возможностями и желаниями жильцов.
Размер взносов рассчитывают исходя из нужд многоэтажки, числа зарегистрированных граждан и площади жилых помещений в постройке. Хороший вариант – переадресовать обязанности по определению размера платежей управляющей организации, которая точно имеет определенный опыт в таких вопросах.
При создании спецсчета нужно будет также платить за его открытие и обслуживание банковской организацией. Персонально за это ответственность не возлагается ни на одного жильца. Как правило, в контракте с банковскими структурами регламентируется вероятность взятия денег со спецсчета на определенных процентных ставках.
Способы оплаты региональному оператору и на спецсчет
И тот и другой способ подразумевают оплату взносов , которые высылают каждый месяц владельцам недвижимости. После внесения денег банки переводят их либо региональному оператору, либо на спецсчет многоэтажки. На собранные деньги и будет в установленное время капитально отремонтирован многоквартирный дом. Собирают средства только в рублях.
Владельцы спецсчета
Собственниками специального счета могут быть регоператоры, ТСЖ, кооператив, управляющая компания, которые обслуживают многоэтажку по заключенному соглашению с собственниками. Никакое физлицо не может быть хозяином спецсчета.
Если собственники решили изменить способ формирования фонда капремонта, то им нужно провести собрание и проголосовать за открытие собственного счета и перевода денег от регионального оператора. Для утверждения решения необходима половина жильцов дома плюс один голос.
При необходимости поменять владельца предыдущему и предполагающемуся держателю нужно посетить банковское учреждение с собственников многоэтажки и организовать передачу счета другим людям, составив письменные заявления. Руководство финансово-кредитного учреждения разберет подобную просьбу за несколько рабочих дней и проинформирует о вынесенном решении представителей ТСЖ.
Кто несет ответственность за счет
Распоряжаются деньгами в такой ситуации владельцы недвижимости. ТСЖ при этом только номинальный обладатель. За целевые траты несет ответственность кредитно-финансовая компания.
ВАЖНО! Распоряжаться деньгами могут собственники, принимая нужные решения на собрании, это касается только использования средств конкретно на капремонт.
Банки со своей стороны также контролируют расходование денег только на капитальный ремонт.
В жилищном законодательстве регламентируется многоэтажек. Капремонт обходится в огромные суммы, которые внести единовременно очень проблематично. Только для замены кровельного покрытия хрущевки понадобится не менее 1,5 миллиона рублей. Поменять лифтовое оборудование и кабину в многоэтажке – 2 миллиона. Из этого следует, что единственный способ собрать деньги – копить их на спецсчете необходимое время.
Контроль за собранными деньгами
Банковские структуры контролируют расходы на целевых счетах при помощи документов, которые должны собрать и оформить представители ТСЖ или управляющих компаний. Это значит, что только после выполнения работ и подписания соответствующих бумаг, денежные средства перечислят подрядным организациям. Как уже говорилось выше, любой собственник может затребовать выписку по движению средств на счете.
Все региональные операторы учитывают деньги, которые перечисляют владельцы квартир, и публикуют отчеты на своих страницах в интернете в соответствии с указом Минстроя . Все, кто захочет, могут просмотреть сведения о доме, узнать сумму накопленных средств, операции со счетом и т. д.
Выбор регионального оператора
Фонд капитального ремонта на спецсчете регоператора может собираться после соответствующего выбора владельцев квартир. Также регоператор собирает средства, когда собственники жилых помещений не приняли никакого решения по этому вопросу.
Сведения о региональном операторе в определенной местности вы можете выяснить в органах самоуправления, которые действуют в вашем городе или поселке. Обычно такая информация публикуется на сайтах и в СМИ.
Льготы на капремонт
Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:
- герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
- герои соцтруда;
- ветераны труда и войны;
- инвалиды;
- узники концлагерей;
- дети-сироты.
Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:
- в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
- 100 процентов – для 80-летних людей.
Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.
Заключение
Открывать спецсчет на капремонт нужно после постановления собрания владельцев недвижимости. Делать это следует как можно быстрее, иначе после месяца местная администрация или муниципалитет вправе передать здание региональному оператору.
Абсолютное большинство построек в нашей стране можно отнести к категории многоквартирных домов. Вполне естественно, что за ними должен осуществляться должный уход, чтобы предотвратить возможность преждевременного износа. На данную цель жильцы собирают денежные средства, которые в дальнейшем будут направлены на необходимые ремонтные работы.
Однако, прежде чем начать сбор денежных ресурсов, необходимо открыть спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Выбираем способ формирования фонда кап. ремонта
Согласно действительного жилищного законодательства, существует два основных способа формирования фонда капремонта (ст.170 ЖК РФ):
- Перечисление взносов на специальный счет в кредитной структуре.
- Перечисление взносов на лицевой счет счет фонда (регионального оператора).
Каждый из представленных способов имеет свои некоторые особенности, потому, при принятии решения необходимо учитывать преимущества и недостатки каждого из способов.
Особенности и преимущества каждого способа
Формирование фонда капремонта на специальном счете означает, что жильцы перечисляют свои средства на тот счет, который открыт под патронажем кредитной или банковской структуры. При этом важно помнить, что спецсчет на капремонт может быть только один для многоквартирного строения.
Открытием счета должно заниматься юр. лицо, которое все собственники помещений выберут в качестве своего представителя. При этом, законодательно закреплено, что несмотря на то, что средства аккумулируются на счете, открытом на имя конкретного юридического лица, все ресурсы, которые тут накапливаются, являются собственностью жильцов.
Главное достоинство данного способа заключается в том, что наличные средства всегда доступны для пользователей, и могут быть направлены на капремонт в любой момент.
В другом случае, взносы будут перечисляться на счет регионального оператора капитального ремонта, который создается муниципальными властными структурами. Причем средства являются собственностью оператора, однако это не избавляет его от необходимости вести тщательный учет и отчитываться перед собственниками помещений.
В отличии от первого способа, проведение капремонта при наличии оператора будет проходить только в тех временных рамках, которые регламентированы программами капремонта . Нередко данное обстоятельство может вызывать значительные споры.
Положение о спецсчете ТСЖ
В соответствии с положением о спецсчете ТСЖ, обозначенном в ст.175 ЖК РФ, ТСЖ имеет полное право открыть спецсчет для сбора средств на капремонт. При этом, в качестве владельца счета может выступать как само товарищество, так и посредник (юр. лицо).
Для ТСЖ гораздо более предпочтительным будет вариант с формированием фонда капремонта на отдельном счету.
Если же открывать счет с участием регионального оператора, можно столкнуться с проблемами, так как необходимые ремонтные действия будут проведены исключительно в рамках утвержденных муниципальных программ, а это - довольно длительный срок ожидания.
Как открыть счет на капитальный ремонт дома
Для открытия спецсчета необходимо придерживаться нескольких основных действий:
- ТСЖ должно организовать собрание всех жильцов и представить им план по формированию счета на капремонт.
- В рамках общего собрания жильцы должны решить основные вопросы, среди которых размер взносов, порядок их перечисления, перечень необходимых работ, выбор банка и многое другое. Причем обязательно, что все условия должны соответствовать требованиям законодательства.
- По итогам собрания должен быть составлен единый протокол, который должны подписать все присутствующие на сборе собственники. Документ составляется в нескольких экземплярах.
- После составления протокола каждый собственник помещений в обозначенном МКД должен получить свою личную копию с итоговыми решениями. На информирование граждан дается 10 дней с момента проведения встречи.
- Руководство ТСЖ организовывает диалог с местными операторами и заключает с ними соглашение.
Что необходимо для открытия спецсчета для капремонта в ТСЖ
Крайне важно знать о том, как открыть спецсчет. Для этого потребуется протокол общего собрания жильцов, при этом преимущественное большинство голосов (более половины), должны поддержать данное решение.
На законодательном уровне предъявляется требование, согласно которому все жильцы дома должны заключить с ТСЖ персональные договора , на основании которых у товарищества появится право представлять интересы собственников и решать многие бытовые вопросы, в том числе и по капремонту.
Дополнительно банковская или кредитная структура могут затребовать дополнительную сопроводительную документацию в зависимости от своей внутренней политики.
В любом случае, полный перечь необходимой документации можно будет получить сразу же после выбора структуры, где будет открыт счет.
Можно ли открыть спецсчет без ТСЖ
В соответствии с требованиями законодательной базы, открыть спецсчет без ТСЖ вполне возможно. Обновленные нормы жилищного законодательства гласят, что открытие отдельного счета на капремонт может проходить под патронажем жилищных кооперативов, управляющих организаций.
Кроме того, собственники помещений вполне могут решить самостоятельно создать определенную структуру, которая будет находится под их полным контролем, на базе которой и будет открыт счет для аккумуляции денег на капремонт .
В данной ситуации средства могут быть в любой момент направлены на выполнение необходимого объема работ по итогам собрания жильцов.
В какой валюте открывается спецсчет
Довольно часто возникают определенные сложности при открытии счета. Связанные с валютным наполнением. Так как средства на протяжении определенного временного промежутка накапливаются, пользователи могут принять решение открыть счет в иностранной валюте, чтобы средства приумножались. Однако тут имеется весьма высокая степень риска, так как валюты (доллар, евро и т.д.) могут в любой момент потерять в цене, что скажется на итоговой массе накопленных средств.
Также следует учитывать политику учреждений, где будут открыты счета. Так, кредитный кооператив открывает счета преимущественно в рублях, стараясь не связываться с иностранными валютами. А вот банковские организации предоставляют широкий выбор валют для открытия счета.
В любом случае, законодательно данный вопрос не регламентируется , но все же уполномоченные чиновники рекомендуют перечислять взносы в рублевом эквиваленте во избежание сложностей.
Спецсчет на капитальный ремонт дома как платить
Вопрос оплаты взносов на спецсчет традиционно является весьма актуальным у всех владельцев жилых помещений. Согласно положений ч.6 ст.175 ЖК РФ, оплата должна быть осуществлена только после того, как необходимые работы выполнены, и у заказчиков не возникло никаких претензий к их качеству.
В данной ситуации оплата может происходить двумя способами:
- Перевод денег на счет заказчика. Для этого будет достаточно получить реквизиты его счета, и по итогам исполнения ремонта перевести установленную сумму.
- Можно переместить денежную массу на другой спецсчет, однако при обязательном условии, что данное решение одобрено всеми жильцами.
В вопросах внесения взносов на спецсчет все куда проще. Пользователи могут вносить деньги тем способом, который им наиболее удобен, а это передача наличных средств на счет, или же перечисление с банковских карт.
Что же касается размера оплаты, то установить конкретный размер должны собственники на общем собрании.
Как платить взносы на капитальный ремонт через регионального оператора
В том случае, если выбрать открытие счета при активном участии регионального оператора, внесение взносов должно происходить в тех кредитных и банковских организациях, с которыми у оператора имеются соответствующие договоренности.
Как показывает статистика, в случае оплаты через банк все куда проще, так как оплата возможна через любое учреждение.
Правда, во многих ситуациях с пользователя может изыматься дополнительный взнос за перечисление денег региональному оператору.
Внести платеж можно как наличными, так и электронными деньгами. В первом случае необходимо будет посетить банк (кредитное учреждение) и внести оплату через кассу. Во втором случае можно использовать разнообразные средства интернет банкинга и специализированные сервисы.
Кто имеет право стать владельцем специального счета на капитальный ремонт
Вопросы, затрагивающие процесс открытия спецсчетов для аккумуляции средств на капитальный ремонт крайне тщательно рассматриваются в ст.175-177 ЖК РФ. Здесь рассматриваются абсолютно все проблемы, которые могут возникнуть. Нередко возникают сложности при определении того, кто может выступать в качестве владельца счета.
Законодатель на данный вопрос дает максимально четкий ответ, и предусматривает, что собственниками счета могут быть:
- Жилищный кооператив и товарищества;
- Управляющие компании и их подразделения;
- ТСЖ, но при соблюдении обязательного условия, что оно образовано исключительно жильцами одного МКД.
Как можно изменить способ формирования фонда
Если пользователи захотят изменить методику формирования фонда капремонта, законодатель предусматривает для них отсутствие любых дестабилизирующих факторов и сложностей. Таким образом, изменение может быть совершено в любое время, что гарантировано положениями ст. 173 ЖК РФ.
Впрочем, необходимо обратить внимание, что данное решение может быть реализовано исключительно по итогам общего собрания жильцов, и при условии, что большая их часть поддержат перемены. По итогам собрания будет создан протокол, в котором нужно указать все условия изменения способа, а также рассмотреть порядок перехода к новой методике.
В течении 5 дней с момента вынесения протокольного решения будет направлено письмо собственнику счета, который в такой же срок должен будет перечислить собранные денежные резервы новому оператору.
Кто несет ответственность за распоряжение средствами спецсчета, если домом управляет ТСЖ
По закону ТСЖ выступает как номинальный владелец, потому вся ответственность за распоряжение аккумулированными деньгами будет возложена на собственников, которые и вносят определенные платежи. И даже если домом будет управлять ТСЖ, вопросы использования денег зависят от членов товарищества. Что же касается кредитных учреждений, то они будут отвечать исключительно за целевое расходование денег.
Вопрос распоряжения деньгами относят к компетенции общего собрания. Любое использование средств должно быть одобрено и согласовано большинством голосов граждан, владеющими помещениями в конкретном доме. По итогам собрания выносится вердикт, который в последствии направляется в ТСЖ. В свою очередь товарищество будет отвечать за исполнение общего решения.
Как узнать лицевой счет за капитальный ремонт
Если возникла необходимость в поиске номера накопительного счета на капремонт, то получить необходимые данные не так уж сложно. В данной ситуации все будет зависеть от того, кто регистрировал счет, и является его владельцем.
Если счет был открыт при поддержке управляющей компании, то получить номер счета можно будет посредством обращения в офис УК. По запросу пользователя тут должны сразу же предоставить реквизиты, и отчитаться о расходах денег с данного счета.
Если же счет открыт региональным оператором, то в таком случае потребуется написать заявление на получение номера счета. Оно должно будет передано в администрацию, откуда будет направлено оператору. Закон предоставляет 2 недели, чтобы оператор предоставил ответ заявителю, причем он может быть дан как в письменной форме, так и электронной.
Для справки: что входит в работы по кап. ремонту общего имущества МКД
- Осмотр инженерных коммуникаций, их замена в полном или частичном выражении;
- Реконструкция фасада здания, или же его полная замена при необходимости;
- Ремонт лифтов, если их текущее состояние крайне плачевно, что вызывает повышенную общественную опасность;
- Замена оконных и дверных конструкций;
- Частичная или полная замена кровельного покрытия, а также восстановление приемлемого уровня гидроизоляции на крыше;
- Покраска и штукатурка стен и потолков в доме, а также всех мест общественного пользования.
Более детальный перечень всех запланированных мероприятий по капитальному обновлению строения подан в постановлении Госстроя «Правила и нормы техэксплуатации жилищного фонда», которое было принято 27.09.2003 года.
- Что такое фонд капитального ремонта общего имущества?
Фонд капитального ремонта - аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
- Виды способов формирования фонда капитального ремонта?
Жилищный Кодекс Российской Федерации еще в декабре 2013 года возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность формирования фондов капитального ремонта общего имущества. Сейчас в Челябинской области началась активная фаза реализации этого положения кодекса.
При этом Жилищный Кодекс в статье 170, часть 3 определил, что собственники могут сформировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома всего двумя способами.
Первый из них, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
Второй предусмотренный способ, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на счет Регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении Регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора).
А выбирать их надо потому, что право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме. Так трактует Жилищный Кодекс РФ.
- Что такое специальный счет?
Специальный счет - счет, открытый в кредитной организации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами, находящимися на счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
- Счет у Регионального оператора или «общий котел»?
Это аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт на счете Регионального оператора. На счет Регионального оператора поступают средства со всех домов Челябинской, которые решили накапливать средства в «общем котле». С общего счета, деньги, накопленные всеми домами, Региональный оператор тратит на капитальный ремонт этих домов, согласно очередности, но в рамках одного муниципального образования. Это значит, что например, средства накопленные собственниками города Златоуста, не могут быть потрачены на капремонты в городе Челябинске и т.д.
Общий котел подходит для всех домов, но прежде всего старых, ремонт которым требуется в первую очередь, а жители не в состоянии собрать сразу крупную сумму или привлечь заемные средства.
- Кто контролирует расход средств из «общего котла»?
За расходованием средств из «общего котла», за прозрачностью деятельности Регионального оператора следит попечительский совет Регионального оператора, куда входят представители органов власти, законодательного собрания, общественности. Закон защищает деньги от нецелевого использования и возможных злоупотреблений.
Но даже если вдруг подобное случится, субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Региональным оператором обязательств перед собственниками несет Правительство Челябинской области.
- В чем разница между способами формирования фонда капитального ремонта?
Если деньги будут копиться на счете Регионального оператора, то обязанность сбора средств и проведения капремонта ложатся на Регионального оператора, а это начисление платы, выставление квитанций, сбор средств, контроль перечислений взносов собственниками каждой квартиры, заказ и подготовка проектно-сметной документации, выбор подрядчиков по конкурсу, заключение с ними договоров, уведомление собственников за шесть месяцев до начала капремонта и контроль самого капремонта.
Если собственники выбирают специальный счет дома, всей организацией процесса им нужно заниматься самостоятельно либо с привлечением профильных организаций.
- Может ли быть владельцем спец. счета управляющая организация?
Если дом находится в управлении Управляющей компании собственники жилья могут выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт - специальный счет. В этом случае владельцем спецсчета, до конца 2014 года, будет Региональный оператор. Соответственно и открывать данный специальный счет будет Региональный оператор. Управляющая организация согласно законодательству не может быть владельцем специального счета для накопления средств на капремонт дома. А значит – открывать спецсчет не имеет права. Совет дома также не может быть владельцем специального счета. Это не юридическое лицо.
С 1 января 2015 года в силу вступают поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым в случае управления многоквартирным домом Управляющей организацией собственники помещений могут выбрать владельцем спецсчета Управляющую компанию, но не ранее 1 января 2015 года. В данном случае собственники МКД, желающие сменить владельца спецсчета, должны собрать собрание собственников, на котором примут решение о смене владельца, отдадут протокол собрания Региональному оператору и в течении 1 месяца владелец спецсчета будет изменен.
- Кто может быть владельцем специального счета?
Владелец специального счета – юридическое лицо, на имя которого открыт специальный счет:
1. Товарищества собственников жилья (ТСЖ);
2. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК);
3. Специализированные потребительские кооперативы;
4. Региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета:
5. С 1 января 2015 года владельцем специального счета могут быть Управляющие организации.
Может ли быть владельцем специального счета на капитальный ремонт Жилищный кооператив, управляющий не одним, а тремя многоквартирными домами? ЖК РФ на этот счет не дает конкретных указаний, как по ТСЖ.
В ЖК РФ не установлены ограничения для жилищного кооператива в части открытия специальных счетов нескольким МКД, управление которыми осуществляется таким ЖК.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капремонта только на одном спецсчете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капремонта только в одном многоквартирном доме.
Таким образом, в случае принятия собственниками решения о формировании фонда капремонта на специальном счете и выборе в качестве владельца такого счета жилищного кооператива, то жилищный кооператив открывает отдельный специальный счет для каждого многоквартирного дома.
- Какой банк может открыть спецсчет для конкретного дома? Как и где это можно узнать?
Не каждое кредитное учреждение в стране может открывать спецсчета для формирования фонда капремонта. Согласно Жилищного кодекса РФ Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, на своем официальном сайте в сети «Интернет».
- Может ли банк предложить собственникам дополнительный доход от накоплений на спецсчете?
Банки могут предлагать собственникам жилья дополнительный источник формирования фонда капитального ремонта за счет начисления процентов на остатки денежных средств на специальном счете, например:
- начисление процентов на неснижаемый остаток средств на счете (в дополнительном соглашении фиксируются сумма, срок размещения, процентная ставка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно или в конце срока);
- начисление процентов на среднемесячные остатки на счете (в дополнительном соглашении фиксируется минимальный среднемесячный остаток, процентная ставка зависит от суммы фактического среднемесячного остатка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно).
Будет ли списание комиссионного вознаграждения осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта? Если нет – то из каких средств?
Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться, в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
Уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например, средства фонда капремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами
- Какие нужны документы для перечисления средств со специального счета?
Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено, что:
Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.
Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора, договора займа с банком, займодавцем с указанием банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;
2) кредитного договора, договора займа.
Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета Регионального оператора, то кто будет выбирать банк, в котором будет открыт данный счет? Собственники смогут иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за них Региональный оператор?
Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Если владельцем спецсчета определен Региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение Регионального оператора.
Может ли собственник помещения в многоквартирном доме получить информацию о состоянии фонда капитального ремонта, сформированного на счете Регионального оператора?
По запросу собственника помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за управление этим многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации), и лица, наделенного соответствующими полномочиями при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме, Региональный оператор предоставляет сведения о:
размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;
размере средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
размере задолженности за оказанные услуги и (или)выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Как будет производиться учет фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора?
Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Также формируется и адресный баланс дома.
- Может ли специальный счет ТСЖ быть депозитным?
Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по за¬числению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества соб¬ственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно к спецсчетам Жилищным кодексом РФ предъявляются особые требования по сохранности средств, расходованию средств, предоставлению информации по счету, поэтому взносы на капитальный ремонт не могут размещаться на банковских счетах с иным назначением.
- Можно ли изменить способ накопления взносов на капитальный ремонт?
Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете Регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через два года после его направления Региональному оператору.
В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете Регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.
Договор специального счета с кредитной организацией (банком) может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
При этом остаток денежных средств, при закрытии специального счета, перечисляется по заявлению владельца специального счета:
на счет Регионального оператора, в случае, изменения способа формирования фонда капремонта;
на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД.
Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств, в течение десяти дней после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если в этот срок, владельцем специального счета, не расторгнут договор специального счета, либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, любой собственник помещения в многоквартирном доме, или Региональный оператор (в случае, если собственниками принято решение об уплате взносов на счет Регионального оператора), вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет Регионального оператора.
Если собственники сначала решили копить деньги на капремонт на счете Регоператора, а со временем захотели перейти на спецсчет, сохранятся ли их средства?
Деньги сохранятся. Допустим, в 2017 г. собственники приняли решение перейти на спецсчет, до этого два года копили на счете Регионального оператора. Все деньги, которые перечислили собственники, вернут, - переведут на спецсчет. При смене счета Регионального оператора на специальный счет, Региональный оператор перечислит накопленные средства через два года. Отсрочка предусмотрена законом для того, чтобы не возникло проблем с финансированием капремонта других домов, у Регоператора счет коллективный, и деньги работают, а не лежат в банке. Кроме средств, Регоператор также передаст собственникам реестр собственников с «историей платежей» сформированной в отношении каждого собственника.
- Обратный вариант: со специального счета к Региональному оператору?
Если организация, которую наняли собственники, не ведет должным образом претензионную работу, т.е. не предпринимает попыток взыскать накопившуюся задолженность, это не понравится добросовестным собственникам. Они будут понимать, что деньги на капремонт не копятся в тех объемах, в которых должны. Можно заключить договор с другой компанией. Но есть еще один путь: со специального счета можно перейти к Региональному оператору. Причиной также может стать большое количество должников. Может возникнуть ситуация, при которой ими просто некому будет заниматься. Региональный оператор выполняет эту задачу. В данном случае перевод средств осуществляется в течение месяца со дня оформления всех необходимых документов.
- Можно ли менять владельца специального счета?
Такой вариант тоже предусмотрен. Если организация, которую выбрали собственники изначально, в качестве владельца счета не устраивает, можно изменить свое решение. Причины могут быть разные. Например, ТСЖ или ЖСК ликвидируется. Или другой пример: с 1 января 2015 года владельцем специального счета может быть управляющая компания. Если она осуществляет формирование фонда капитального ремонта: начисление взносов, формирование и доставку квитанций, претензионную работу, то конечно логично и удобно, чтобы она осуществляла и взаимодействие с банком.
Необходимо учитывать обстоятельства:
Первое: все рассматриваемые варианты оформляются протоколом общего собрания собственников.
Второе: они реализуемы в случае отсутствия задолженности перед подрядчиком за произведенные работы или перед банком за кредиты, которые собственники привлекали для производства работ.
А если люди выбрали специальный счет, владельцем которой будет управляющая компания или ТСЖ, кто будет доплачивать этим организациям за дополнительную нагрузку?
Главная особенность специального счета, это то, что собственность владельцев помещения – фонд капитального ремонта, никому не доверяется. Фонд капремонта принадлежит собственникам! А свою собственность мы всегда содержим сами. Для Управляющих организаций это будет дополнительная нагрузка, им придется нанимать отдельного бухгалтера, так как надо будет печатать и распространять квитанции, данная услуга стоит дополнительных денег. Плюс еще нужна сформированная база данных. Но для Управляющих компаний это знакомая работа. Оцениваются эти услуги в размере 6-8% от суммы уплаченных взносов. А для ТСЖ или ЖСК этот вопрос вообще не стоит, - они давно на самообеспечении.
Каким образом средства фонда капитального ремонта, формирующегося на специальном счете, защищены в случае банкротства банка, отзыва у банка лицензии?
В соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
Данной нормой законодатель минимизировал риски потери средств фонда капитального ремонта, формирующегося на специальных счетах.
Банк должен гарантировать проведение различных операций по спецсчету. Данная процедура регламентируется законом.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Открытие и ведение счета осуществляется согласно правилам банка.
Товарищество собственников жилья может выбрать банк и открыть спецсчет, куда будут откладываться деньги на ремонтные работы.
Такая мера позволит накопить средства и не тратить много денег и времени на реализацию работ.
Но, следует учесть, что сумма для капитального ремонта нужна не маленькая, поэтому и счет целесообразно открывать за долгое время до проведения планового капитального ремонта.
Деятельность товарищества собственников жилья
ТСЖ – это некоммерческая организация собственников жилья. с целью ведения и контроля хозяйственно-финансовой деятельности.
Член товарищества – жильцы дома. Каждый из них при проведении различного рода собраний имеет права голоса.
заключается в:
- постоянном контроле за осуществлением платежей за коммунальные услуги, ремонтно-строительные работы;
- содержании в порядке дома и придомовой территории;
- решении проблем, связанных с экстренными поломками.
Управление домом
Управление домом может осуществляться не только ТСЖ, но и . Этот выбор зависит от жильцов.
Если владельцы квартир захотят, чтобы было собственников жилья, то дом передается ему в управление.
Такая форма очень удобна, поскольку жильцы имеют доступ ко всем данным о платежах и контролируют весь процесс самостоятельно.
Договор с жильцами
Спецсчет может быть открыт на основании заявления и договора. Следует учитывать, что владелец счета может вносить изменения в сам договор.
Но чтобы открыть такой счет нужно предоставить решение собрания владельцев квартир. Нужно сделать выбор:
- кредитной организации;
- владельца;
- суммы взноса и формирования капремонтного фонда;
- количества обязательных работ;
- периода проведения ремонта.
Должно быть предоставлено совместное решение о выборе способа формирования капремонтного фонда. Это своеобразный договор с жильцами.
Спецсчет на капремонт в ТСЖ
Один из удобнейших способов накопить на проведение ремонтных работ – открыть специальный счет в банке. На него будут поступать деньги – взносы от жильцов. Со временем накопится нужная сумма.
Следует отметить, что такие счета допустимо использовать только по их прямому назначению.
Это означает, что деньги со счета можно потратить исключительно на проведение капитального ремонта.
Что это такое?
Спецсчет на капремонт ТСЖ – это специальный банковский счет. Он открывается только для накоплений с целью проведения капитального ремонта дома. Пополняется за счет взносов членов товарищества собственников жилья.
Он является целевым и потратить деньги возможно только согласно предоставляемой смете на проведение ремонтных работ.
Открытие счета требует специальных условий, если они не соблюдены, то банк откажет.
Открытие специального счета – это очень удобный способ накопить деньги.
Кроме того, данная мера является безопасной по отношению к жильцам ввиду того, что деньги на что-либо другое потратить невозможно.
Однако, часто возникают споры о том, на кого будет оформлен счет, лучше это делать на имя председателя ТСЖ или другое уполномоченное лицо.
По такому счету могут проводиться следующие виды операций:
- Перевод денег за оказываемые услуги по ремонтным работам.
- Перевод финансов на погашение кредитов, взятых с целью организации капитального ремонта.
- Перевод средств на иной спецсчет, но только в соответствии с решением собственников жилья.
- Другие операции, связанные со списанием и зачислением денег по ремонтным работам.
Как открыть?
Порядок действий следующий:
- Чтобы открыть спецсчет нужно провести общее собрание собственников жилья.
- В результате должно быть принято решение об открытии и документально подтверждено.
- Если собственники согласны, то можно выбрать человека, на чье имя будет открыт счет.
- Далее нужно обратиться в банк с заявлением и согласием жильцов. Также могут потребоваться и иные документы.
- Банк может открыть специальный счет только для осуществления целей по проведению капитального ремонта дома.
Следует учитывать, что могут потребоваться и сметы по проведению ремонтных работ, а также предположительные по стоимости затрат.
Особое внимание следует уделить проведению собрания. Оно считается состоявшимся, если присутствовало и проголосовало более 50% жильцов-владельцев.
По результатам кворума составляется протокол, в него должны быть внесены следующие данные:
- размер взноса на ремонт;
- перечень требуемых ремонтных работ;
- сроки проведения ремонта общего имущества;
- владелец;
- финансовая организация, где планируется открытие специального счета.
Особенности
Открытие специального счета для проведения капитального ремонта весьма выгодно. Его особенностью является то, что банк полностью контролирует все проводимые операции с таким счетом.
Это означает, что банк потребует подтверждающие владение и право распоряжения счетом на перечисление финансовых средств.
Есть весомый недостаток, особенностью которого является оплата за выдачу дубликата выписки. Она взимается в соответствии с тарификацией банка.
Если осуществляется запрос на перечисление денег, до к нему обязательно должны быть приложены документы, которые подтверждают личность и право собственности на квартиру, которая находится в доме ТСЖ.
Следует отметить, что все документы должны быть подписаны нотариусом или уполномоченным сотрудником финансовой организации, где открыт счет.
Обязанности собственников
Собственники жилья обязаны ежемесячно вносить необходимую сумму, которая будет закреплена документально.
Следует отметить, что количество денег определяется на собрании исходя из сметы на проведение капитального ремонта. Каждый собственник имеет право голоса.
Обычно суммы небольшие, но все зависит от возраста и состояния дома. Если он старый и ремонт в нем не делался уже много лет, то требуемая сумма будет не маленькой.
Очень удобно открывать такие счета жильцам новых домов.
Внесение оплаты
Как оплатить капремонт со спецсчета ТСЖ, интересует всех собственников и членов товарищества:
- оплатить проведение ремонтных работ можно с помощью переводов, для этого потребуются реквизиты получателя;
- можно перечислить деньги на другой специальный счет, но необходимо согласие всех владельцев квартир.
Следует отметить, что снять деньги наличным способом и отдать их работникам не получится.
ТСЖ является юридическим лицом и хотя эта организация не ведет никакой коммерческой деятельности, в ее обороте постоянно находятся серьезные денежные суммы — оплата жильцов по счетам за ЖКУ, средства, предназначенные для перечисление РСО и подрядчикам, сторонним организациям.
В своей работе, товарищество использует три вида счетов:
Преимущества специального счета
Когда все собственники готовы платить, а дом не внесен в перечень работ УК или ТСЖ на ближайшее время, открытие спецсчета имеет больше всего преимуществ в сравнении с другими способами сбора средств на капремонт. После его создания жители дома смогут сразу начать аккумулировать на нем деньги и самостоятельно установить сроки и детали проведения капремонта.
Все собранные средства будут потрачены только на их дом, тогда как из общего фонда они сначала пойдут на работы в чужих домах. Распоряжаться средствами также будут только сами жители и даже если ТСЖ будет признано банкротом, накопленная на спецсчете сумма останется неприкосновенной .
Какие средства зачисляются?
На специальный счет будут поступать все взносы, внесенные участниками ТСЖ по статье капитального ремонта.
Справка! Обозначить сумму оплаты за квадратный метр собственники помещений могут самостоятельно, но она не может быть меньше установленной в качестве минимума по региону.
Взносы уплачиваются в официальные сроки внесения платы за услуги ЖКХ. Далее происходит верное распоряжение средствами для капитального ремонта дома.
Кто может быть владельцем?
Вопрос владения счетом регламентируется ст.175 ЖК РФ .
Владельцем спецсчета может стать само товарищество, которое управляет одним МКД или несколькими, если число помещений в них не выше 30, а земельные участки их расположения имеют общие границы или инженерно-технические сети.
В качестве владельца спецсчета может выступать и управляющая компания, и региональный оператор.
Инструкция по открытию
Чтобы открыть спецсчет ТСЖ на капремонт, необходимо пройти несколько этапов:
Общее собрание, на котором принимается решение об открытии специального отдельного счета на капремонт может проводиться в двух формах:
Очная форма подразумевает непосредственное присутствие жильцов на собрании. Они должны прийти к назначенному времени в одно место и пройти регистрацию, которую позже отразят в реестре и приложат к протоколу.
Мероприятие может считаться состоявшимся, если от общего числа голосов в нем примут участие 2/3 собственников. Цифра рассчитывается исходя из площади помещения каждого собственника. Один голос равен одному квадратному метру занимаемой каждым человеком площади.
Заочная форма допустима при недостатке кворума на очной встрече. Для организации заочного голосования нужно направить собственникам объявление с информацией. Ответы на них считаются за голоса и заносятся в бюллетени, которые передаются инициаторам голосования.
Результат признается правомочным, если от владельцев помещений поступило достаточное количество бюллетеней, то есть более 2/3 голосов от общего количества в доме.
Как открыть спецсчет на капремонт дома если нет ТСЖ?
Согласно ст.175 , ст.176 и ст.177 ЖК РФ , открыть специальный счет для МКД могут не только члены ТСЖ, но и все желающие.
Правила открытия спецсчета для жильцов МКД ничем не отличаются от тех, что действуют для ТСЖ. Единственная разница заключается в том, что решение о создании специального счета будет принимать не собрание членов ТСЖ, а общее собрание жильцов МКД.
Важно! Чтобы решение о создании спецсчета считалось правомочным, за него должны проголосовать не менее 2/3 всех жильцов.
Далее, также как и на собрании членов ТСЖ, выбирается ответственное за открытие счета лицо, утверждается размер ежемесячной оплаты и составляется протокол о принятых решениях. На свое усмотрение, жильцы решают либо воспользоваться услугами регионального оператора, либо заниматься открытием спецсчета в банке самостоятельно.
В видео предоставлена подробная информация о том, из чего формируются денежные фонды для проведения капремонта в РФ, а также каким способом собственники могут самостоятельно создать свой спецсчет:
Плата за капремонт общего имущества — обязанность каждого жильца МКД и спорить с ней не стоит. Нужно изучить нововведения законодательства и выбрать наиболее подходящий способ формирования фонда. Для ТСЖ – это специальный счет.
Если процедура будет проведена правильно, то скоро многоквартирный дом, находящийся в ведении товарищества, избавится от проблем с коммуналкой и общим имуществом.