Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. сайт подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.
В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну - это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция сайт вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями , которые рассказали свои истории.
К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», - подчеркнул тогда чиновник.
По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер
сайт уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом , а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.
1. Смотрим разрешительную документацию
Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ - это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак ».
2. ДДУ vs ЖСК
Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия . Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.
Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК - это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК ».
3. Застройщик vs девелопер
Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект - распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.
Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.
Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое - когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.
4. Список добросовестных застройщиков
Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», - подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов .
5. Статус земельного участка
В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.
6. Страхование ответственности застройщика
С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков . Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.
7. Оплата квартиры по ДДУ
К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.
«Самое частое нарушение закона - это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей - таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»
председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев
Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами - это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня - это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.
8. ПДКП и договор бронирования
Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги - это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.
Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор - документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП - не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток - поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией - в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи » и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи »
Дата публикации 09 августа 2016Всё чаще по телевизору, радио и в газетах мелькает слово "застройщик". Или, как сейчас модно говорить на английский манер, - "девелопер". Кто это такой? Застройщик (заказчик) - по российскому законодательству - юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ, для проведения которых требуется разрешение на строительство. Он обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.
Застройщики бывают разными. Как известно из новостей, некоторые из них не вполне благонадёжны, а несколько застройщиков обманули своих инвесторов, оставив их без жилья. Так что, мало знать, кто такие застройщики, нужно ещё обладать информацией, как себя обезопасить при покупки жилья у них.
Большинство наших сограждан покупают жильё на вторичном рынке. Причин тому несколько: от невозможности купить дорогое новое жильё, до несогласия банков выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья в строящихся домах. И хотя на стадии строительства можно купить квартиру по значительно меньшей цене, люди не рискуют, так как помнят скандалы с обманутыми дольщиками. А ведь все хотят сделать покупку и сразу наслаждаться ей, а не трепать себе нервы разборками с продавцом и долгим судебным процессом.
Квартиры от застройщика стоят не очень дорого, но нужно уметь выбрать хорошего застройщика. Но даже если вы рискнёте и вам попадётся хороший застройщик, дешевизна квартиры может быстро сойти на нет, когда вы будете делать ремонт в своей новой квартире. Ведь застройщик может просто передать вам по договору квартиру в виде голых стен. С коммуникациями, подведёнными до квартиры. Чтобы привести такую "квартиру" в удобный для проживания вид, вам придётся вложить солидную сумму денег. Подчас, расходы на ремонт составляют 30-50% от стоимости самого жилья. Такова цена новостройки от застройщика...
И всё же, лучше сильно потратиться на ремонт своего жилья, чем остаться и без денег, и без квартиры. Чтобы для вас всё закончилось хорошо, нужно очень хорошо разбираться в застройщиках. А как в них разберёшься, если наряду с крупными и известными фирмами, на рынке недвижимости действует много мелких? Например, застройщики Санкт-Петербурга известны в регионах, а вот провинциальных застройщиков в Санкт-Петербурге не знают.
Застройщиком может выступать как инвестор, так и строительная компания. Застройщик может вступать в союзы с другими застройщиками и инвесторами. Если застройщик сам является заказчиком строительства, то он получает статус "заказчик-застройщик" и сам организует строительные работы.
Обычно застройщиками выступают крупнейшие российские строительные компании. Основной объём строительства приходится на них. Но в регионах чаще строят частные, не известные в столице или других регионах, инвесторы.
Застройщик полностью ответственен за успехи и неудачи строительства. Соответственно, именно успехами застройщика определяется его рейтинг. Если застройщик успешно реализовал не один инвестиционный проект, то доверие к нему покупателей, банков, строителей и прочих заинтересованных лиц растёт. Если же застройщик создал своим партнёрам проблемы (денег не хватило на завершение строительства, поставщиками строительных материалов выбраны неадекватные, документация на строительство подготовлена не в срок), то такой застройщик не просто будет иметь низкий рейтинг и отсутствие доверия к себе со стороны, но и получит ряд взысканий в виде штрафов и "разбор полётов" в суде.
Сегодня, как и вообще последние лет 15, найти на рынке добросовестного и надёжного застройщика - большая редкость. Они нарасхват и без дела не сидят, строя административные и офисные здания для государства и элиты бизнеса. Простому человеку к ним не пробиться... А те, кто посвободнее, не всегда внушают доверия. Правда, государство, оценив то, как ловко мошенники от строительства уходят от наказания, обманув сотни тысяч человек, всерьёз взялось за регулирование деятельности застройщиков. Пока только законодательным способом, но и этого вполне достаточно, чтобы недобросовестные застройщики не остались без наказания.
Однако, надеясь на государство, следует и самому быть бдительным. Если вы решились купить жильё не на вторичном рынке, а в стадии строительства, то нужно следовать простым рекомендациям:
1. Узнайте организационно-правовую форму застройщика. Лучше, если это будет ОАО, чем ООО.
2. Узнайте, как давно застройщика существует на рынке недвижимости и чем он за это время отличился (например, строил ли он уже раньше здания той категории, которую предлагает вам).
3. Узнайте, есть ли у застройщика планы на последующие проекты. Если он планирует строить ещё что-то, то можете засчитать это в плюс.
4. Ознакомьтесь с наличием у застройщика всех правоустанавливающих документов. У него должны быть:
Копия распорядительного акта муниципальных властей о выделении участка под застройку;
Договор об аренде земельного участка и договор с генеральным подрядчиком строительства.
Иногда у застройщика имеется и утверждённая муниципалитетом проектная документация и разрешение на ведение строительства.
Если у застройщика нет каких-то документов, то не связывайтесь с ним, даже если он говорит, что скоро их оформит. Скоро у него это вряд ли получится. Это долгий процесс. А может получиться, что и вовсе ничего не выйдет! Ну не разрешат ему строить и всё. А как быстро вы потом получите назад свои деньги - это вопрос!
Поэтому, не стесняйтесь и сразу требуйте от застройщика:
Учредительные документы;
Свидетельство о государственной регистрации;
Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (выписка из ОГРН);
Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
Утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком своей деятельности;
Аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика.
Эти документы не являются объектом коммерческой тайны. Поэтому, если вам их не показывают, значит застройщику есть что скрывать. С таким не связывайтесь!
Если вы вступаете в долевое строительстве, то застройщик обязан представить вам для ознакомления:
Разрешение на строительство;
Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
Заключение государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);
Проектную документацию, включающую в себя все внесённые изменения;
Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Опять же, всё это застройщик должен показать вам по первому требованию. И хорошо, если знакомиться с документами вы поедите не один, а в сопровождении понимающего в этом знакомого.
Для заключения договора, застройщик потребует от вас не меньше документов и гарантий, чем требует банк при выдаче кредита. Одной из гарантий с вашей стороны должны быть соинвесторы, которые несут обязанность уплаты взносов, если вы их оказываетесь платить не в состоянии.
Решив купить квартиру в стадии строительства, вы становитесь в очень уязвимое положение. Пока дом не построен и не сдан госкомиссии, вы не получите права собственности на недвижимость. Но деньги за неё уже платите. А что взамен? Взамен вы получаете документ под названием "Договор инвестирования". Лучше бы всё же сразу поменять свои деньги на недвижимость, но раз вы их меняете на этот "документ", то сами должны позаботиться, чтобы он не оказался "филькиной грамотой". В договоре инвестирования должно быть указано:
Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
Точный срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
Цена договора, сроки и порядок её уплаты;
Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.
Проверьте, чтобы в договоре была прописана не только ваша ответственность, но и ответственность застройщика. Для вас оптимальным будет, если за просрочку срока передачи вам квартиры, застройщик будет обязан сделать в ней ремонт (обычно квартиры передаются "голыми") и выплачивал пени в зависимости от срока задержки передачи недвижимости вам). В договоре должна быть оговорена обязанность застройщика устранить все недоделки по строительству и ремонту. В противном случае, все строительные "ляпы" вы будете исправлять за свой счёт.
Также, настоите на том, чтобы в договоре был чётко указан срок, в течение которого будет оформлено право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Этим занимается застройщик. Но часто они очень затягивают эту процедуру. А почему из-за этого должны страдать вы? Пусть договор предусматривает санкции к застройщику, если он будет долго тянуть.
Решив купить квартиру у застройщика, не рассчитывайте, что получится сделать это по ценам, указанным в рекламе. Вас могут обмануть на размере у.е. (условных единиц). Либо, начав поднимать цену за квадратные метры в процессе строительства. Поэтому, до подписания договора с застройщиком, уточните его цену. А также, добейтесь, чтобы в договоре было прямо указано, что: "цена договора является неизменной до окончания строительства и передачи квартиры инвестору". После окончания строительства могут образоваться "лишние" квадратные метры, которые вас попытаются заставить оплатить. Здесь придётся решать спор в суде, на основе цифр, указанных в инвестиционном договоре.
Даже если вы решили, что этому застройщику можно доверять, а также, посчитали, что "потяните", данный договор, и заключили сделку с застройщиком, то в будущем могут возникнуть случаи, когда данный договор будет расторгнут. Причём, инициатором расторжения договора инвестирования может выступить любая сторона. А вот виновной будет не обязательно сторона, разорвавшая договор.
Так, застройщик вправе расторгнуть договор, если вами (дольщиком) допускаются систематические просрочки платежей. В этом случае виноваты вы, но штраф (оговоренный в договоре) будете платить вы, вместе с вашими соинвесторами.
Если же договор инвестирования расторгается дольщиком (вами) по вине застройщика (например, дом не сдан в срок, или сдан с недоделками), то помимо возврата собственных средств можете рассчитывать на получение дополнительных (на покупку другого жилья на вторичном рынке).
Если договор не сорван и всё прошло хорошо, то не расслабляйтесь до того момента, пока не получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Бывали случаи, когда квартира, купленная одним инвестором, была продана и другому лицу. Если вы не хотите вместо собственного жилья получить коммуналку, то не поленитесь заглянуть в учётную запись государственной регистрации договора.
Вот вкратце и всё о застройщиках и о взаимоотношениях с ними. Как видите, сотрудничать с ними часто приходится на свой страх и риск. Но часто только лишь заключение договора инвестирования между вами и застройщиком даёт вам возможность купить новое жильё по очень демократичным ценам. Иногда, и по себестоимости строительства! А зная все нюансы договорных отношений с застройщиками, вы можете выбрать самого надёжного из них и выгодно инвестировать свои деньги.
Хорошей вам крыши над головой!
В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.
Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.
Распределение ролей, согласно нормативным документам
Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.
Федеральные законы
Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.
- ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
- ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.
Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.
Градостроительный кодекс
Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.
В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:
С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).
В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:
- о проведении инженерных изысканий,
- о создании проектной документации,
- о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
- о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
- о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.
Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.
Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).
В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).
Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).
В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:
- у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
- именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).
Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.
Положение о заказчике
«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:
- Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
- Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.
Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:
- Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
- Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
- Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).
Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.
С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.
Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии
Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:
- Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
- Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.
Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.
Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.
Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и , осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.
Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.
Функции застройщика строительного процесса
С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.
Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.
К основным функциям застройщика-заказчика относятся:
- В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
- В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
- В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
- В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.
Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.