Расчёт износа объекта недвижимости
Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.
Наибольшее распространение имеют следующие методы расчёта совокупного износа объекта недвижимости.
Метод разбиения
Определяются 3 вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки рассматривают два вида физического износа: устранимый и неустранимый.
Устранимый физический износ – предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. К устранимому физическому износу относят текущий ремонт.
Неустранимый физический износ – характеризуется повышением затрат на исправление объектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:
Долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены)
Быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка)
Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе, указанной выше, следует учесть, что:
- Срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
- Конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.
К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.
Для определения неустранимого физического износа может применён метод инжиниринга.
После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определённых качественных характеристик (плохая планировка, слишком плотная застройка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда к зданию)
Расчёт неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы.
Внешний (экономический) износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.
К наиболее типичным факторам следует отнести:
- Ближайшие природные объекты
- Состояние прилегающей территории
- Соседнюю собственность
- Конкуренцию на рынке недвижимости
- Социальную ситуацию
- Удалённость от мест работы
- Развитость инфрастуктуры
Экономический износ недвижимости может быть измерён снижением арендной платы относительно аналогичных объектов.
Экономический износ может быть определён также методом парных продаж. Сравнивать следует объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний фактор, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.
Метод срока жизни
Срок экономической жизни объекта – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни – это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нём.
Эффективный возраст строения – основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.
Срок оставшейся экономической жизни строения – это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.
И/ВС = ЭВ/ТС,
Где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, лет
ВС – восстановительная стоимость, %
ТС – типичный срок экономической жизни, лет
И = ЭВ/(ЭВ+ОС),
Где ОС – оставшийся срок экономической жизни, лет.
Метод рыночной выборки
Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности:
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных аналогичных объектах
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога
3. Определение стоимости улучшений путём вычитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков
4. Определение восстановительной стоимости без учёта износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путём вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимость недвижимости (этап 3)
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов
7. Определение величины среднегодового износа путём деления полученного износа (этап 5) на эффективный возраст соответствующего объекта
8. Определение среднегодового процента износа путём деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.
Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов
В суммарной величине износа можно выделить физический, функциональный и экономический износ. Физический и функциональный износ определяются путём осмотра здания, и их величины вычитаются из суммарного износа. Получается величина экономического износа.
Определение износа объекта недвижимости
Износ представляет собой уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете - процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.
При затратном подходе износ используется для учета различий и характеристиках нового объекта и конкретного оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта представляет собой своего рода корректировку стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта,
Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа, например, жилого объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании "Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 "Госгражданстрой".
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.
Физический износ элементов здания (ФИкэ) рассчитывается по формуле:
где УВкэ - удельный вес конструктивного элемента;
ПИкэ - процент износа конструктивного элемента.
Следует отметить, что в практике оценочной деятельности различают устранимый и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта, в принципе, можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.
Для определения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на две категории: долговременные и быстроизнашиваемые.
Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, перекрытия и пр., может рассчитываться по группам путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях.
Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения затрат на воспроизводство элементов здания (или стоимостной метод).
В более точном скорректированном стоимостном методе расчета физического износа процент износа элементов здания определяется как взвешенная величина.
К категориям быстроизнашиваемых элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономной жизни здания. Это кровля, декоративная отделка, окраска пр., т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством текущего ремонта.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.
Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (который, например, может проявиться в устаревшей архитектуре, планировке, инженерном обеспечении здания и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть > с гранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, технического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и недостатком качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды жилой недвижимости большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину неустранимого функционального износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.
Внешний износ или износ внешнего воздействия представляет собой снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.
Существенный фактор, влияющий на величину внешнего износа, - экологическая составляющая местоположения объекта: непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, Промышленным предприятиям и пр.
Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.
Другим способом измерения износа внешнего воздействия выступает сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия.
Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка
На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе, реализации затратного подхода.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).
Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
· метод технической экспертизы;
· стоимостный;
· метод срока жизни.
Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
,
где F ф – физический износ здания, %;
F i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;
L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.
Последовательность реализации метода:
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:
Число поврежденных участков
Определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)
4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
· по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
· невозможность измерения функционального и внешнего износа;
· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)]*100,
где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) * 100,
где И – износ, %;
ХВ – хронологический возраст.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = ВС * (И: 100),
где И – износ, %;
ВС – восстановительная стоимость.
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
- недостатками, требующими добавления элементов;
- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- «сверхулучшениями».
- Метод капитализации потерь в арендной плате
- Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Методы определения функционального износа:
- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Не отражает прибыли инвестора.
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):
- устранимый и неустранимый физический износ;
- устранимый и неустранимый функциональный износ;
- внешний износ.
Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости
Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный (нормативный);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется следующим образом:
F ф – физический износ здания, (%);
F i – физический износ i-го конструктивного элемента (%);
L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n – количество конструктивных элементов в здании
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:
- фундаменты – 10%;
- стены – 15%;
- перекрытия – 20%;
- кровля – 10%;
- полы – 35%;
- окна – 40%;
- отделочные покрытия – 30%;
- внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
- прочие – 25%.
1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .
2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:
Наименование элементов здания | Удельные веса конструктивных элементов, % | Удельный вес х процент износа |
|
| фундаменты | |||
| стены | |||
| перекрытия | |||
| кровля | |||
| полы | |||
| окна | |||
| отделочные покрытия | |||
| внутренние сантехнические и электротехнические устройства | |||
| прочие | |||
| - |
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%
Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.
Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:
Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. | Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. | |
| фундаменты | |||
| стены | |||
| перекрытия | |||
| прочие | |||
Таким образом, физический износ здания составляет 30%
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
Наименование элементов здания | Действи-тельный возраст, лет | Общая физи-ческая жизнь, лет | Износ, тыс. руб. |
||
| кровля | |||||
| полы | |||||
| окна | |||||
| отделочные покрытия | |||||
| - | - |
Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
- определение величины исправимого физического износа;
- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
Наименование элементов здания | Восстановительная стоимость, тыс. руб. |
| Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), | |
| устройство фундаментов | |
| устройство наружных стен | |
| устройство перекрытий | |
| устройство кровли | |
| устройство перегородок | |
| устройство подвесных потолков | |
| устройство полов | |
| внутренняя и наружная отделка | |
| система канализации | |
| система электроснабжения | |
| система отопления | |
| вентиляция и кондиционирование | |
| Косвенные издержки | |
| Прибыль предпринимателя | |
| Общая восстановительная стоимость |
2. Определим величину исправимого физического износа:
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:
Наименование элементов здания | Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. | Действительный возраст, лет | Общая физическая жизнь, лет | Износ, тыс. руб. |
|
| кровля | |||||
| полы | |||||
| отделка | |||||
| канализация | |||||
| система электро-снабжения | |||||
| система отопления | |||||
| вентиляция и кондициони-рование | |||||
| Итого: | - | - |
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.