Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ). Договор цессии

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е. дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал сайт попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное - как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав - довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров , стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», - рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер . -Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», - рассказал эксперт.

Теория и практика

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов - юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.

Ключевой риск для продавца - это задержка оплаты права требования со стороны покупателя . Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу - 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку - это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества. «Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене , - говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей. Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос - готов ли на такие уступки покупатель?»

Однако основную сложность сделке по переуступке прав на квартиру в новом доме ей придаёт рыночный аспект. По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера, генерального директора , одной из самых больших их проблем становится несоответствие ожиданий по цене с реальной рыночной стоимостью недвижимости. За последние 2 года цены на жилую недвижимость в московском регионе упали в среднем на 10-15% в рублевом эквиваленте, количество желающих продать «переуступочные» квартиры значительно возросло. При этом предложения у застройщика гораздо привлекательнее и по цене, и по различным акционным программам, и по многообразию схем финансирования новостроек для покупателей. Продавцы прав в таких условиях вынуждены либо серьезно снижать цены, либо снимать свои квартиры с продажи.

Тот самый «лучший момент для продажи квартиры»

Когда же следует продавать квартиру по переуступке прав? Как найти тот самый оптимальный момент? И следует ли сегодня вообще выходить из проекта, если нет суровой жизненной необходимости? Эксперты говорят, что однозначной рекомендации здесь быть не может, поскольку все зависит от индивидуальной стратегии инвестирования, состояния рынка, динамики роста цен в новостройке и жизненной ситуации у продавца.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье - когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность , то есть после основного роста цен , говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30 % и выше, если проект ликвидный . Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», - поясняет эксперт.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке прав

Допустим, все вопросы, касающиеся целесообразности продажи квартиры в новостройке по переуступке прав, выяснены. Далее следует разобраться со стратегией. И первый интересный момент здесь - где искать покупателей на такое жилье?

«Рынок «переуступок» очень непростой и запутанный, - считает Светлана Кондачкова (U rban Realty). -На фоне предложений застройщика, физическое лицо, предлагающее свою неоформленную в собственность недвижимость, выглядит неубедительно. Шансов продать такие квартиры самостоятельно немного. Обращаться надо либо в отделы продаж застройщика, если в его структуре есть выделенное подразделение по реализации «переуступок», либо в специализированные риелторские компании, которые занимаются реализацией таких объектов по поручению самого застройщика», - советует эксперт.

В связи с тем, что частному продавцу приходится конкурировать не только с другими продавцами, но и с застройщиком, возникает вопрос - какую цену следует выставлять относительно цен застройщика?

Владимир Каширцев, генеральный директор компании , рекомендует начать с анализа стоимости квартир, установленных у застройщика на данном объекте. «Стоимость следует устанавливать на 50-100 тыс. руб. ниже. Квартира с более низкой ценой на фоне стандартных цен застройщика быстрее привлечет внимание потенциального покупателя».

Мария Литинецкая («Метриум Групп») указывает, что ценник будет зависеть сразу от нескольких факторов. «Во-первых, от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив, - при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Во-вторых, от цены «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. И, в-третьих, от того, сколько аналогичных квартир есть в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и цена может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Однако в среднем по рынку, как правило, цены инвестиционных квартир дешевле аналогичных предложений от застройщика на 5-10%».

Как договариваться продавцу с самим застройщиком (ведь переуступка идет всегда с согласия последнего)?

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, - Василий Шарапов («Сити- XXI век») . - Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Всегда ли застройщик согласен, и не бывает ли с его стороны каких-то особенных условий, которые приходится принимать продавцу квартиры в строящемся доме?

По словам Светланы Кондачковой (Urban Realty ) , если договор предусматривает получение согласия застройщика на переуступку, то единственная сложность, которая может возникнуть, это сроки согласования сделки. Чтобы не погружаться в сложности и премудрости всех процессов, эксперт советует поручить подготовку и проведение этой сделки специалистам.

Василий Шарапов («Сити- XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, - говорит специалиста. - Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

Таким образом, несмотря на ряд сложностей, переуступка прав требования в новостройке - довольно распространенное явление на сегодняшний день. Самое важное - выбрать удачный момент для сделки, а это уже зависит от конкретной ситуации на объекте, стратегии инвестирования и жизненных обстоятельств продавца.

Портал желает Вам удачной сделки!

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет, проблема не в том, что они чересчур разборчивы. Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Что такое переуступка прав?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», - отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю - уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы - 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Как это может случиться?

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег. Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика. Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья. Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», - уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй - переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права. Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости - сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Суть переуступки прав собственности на квартиру в новостройке состоит в продаже права требования недвижимости от застройщика через договор цессии. Он заключается на любой стадии до момента документального оформления передачи квартиры. Цессия возможна по договору как предварительной купли-продажи, так и долевого участия в строительстве. Первый вариант содержит много рисков для покупателя, второй – более надежный. В зависимости от основного соглашения переуступка имеет простую письменную или нотариальную форму, проходит государственную регистрацию

Рынок жилья представлен объектами, входящими в две большие категории, – новостройки и вторичная недвижимость. Передача собственности оформляется договорами купли-продажи, дарения, мены, долевого участия, переуступки.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке выполняется в соответствии с установленными законодательством правилами и имеет особенности, определяемые основным договором.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Это продажа права требовать передачи недвижимости после окончания строительства. Заключение договора долевого участия или купли-продажи объекта в еще не сданном доме дает покупателю право на притязания в будущем. Фактически в момент подписания соглашения недвижимого имущества еще не существует.

Сделка именуется цессией и оформляется самостоятельным договором. Стороны в ней:

цедент – продавец, который переуступает свои права;
цессионарий – покупатель, приобретающий их.

Продажа права требования в форме переуступки допускается только до момента передачи предмета договора. После подписания акта и вручения ключей цессия не используется.

Виды переуступки квартиры в новостройке

Приобретение квартиры в доме, находящемся на любом этапе строительства, осуществляется посредством заключения договора долевого участия или предварительного, а затем основного договора купли-продажи. К любому из этих соглашений может быть применена цессия.

Предварительный договор купли-продажи нельзя считать полноценным документом в целях требования прав на недвижимость. Его суть и назначение заключаются в обозначении намерении передать объект в будущем. Подобная форма оформления отношений используется на любом этапе – от разработки документации до полной постройки.

Таблица 1. Недостатки предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи – законная конструкция, хотя и применяется не так часто. С точки зрения защиты покупателя и его имущественных интересов форма неудачна. Оформлять уступку по подобному соглашению не рекомендуется.

Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.

Переуступка ипотечной квартиры

Если квартира приобретается за счет привлеченных средств, переуступать ее не запрещено. Основная задача продавца – получить согласие банка на сделку. Когда оно есть, долг переводится на нового покупателя, включая уплату процентов и других взносов, предусмотренных договором кредитования.

Большая часть жилья приобретается с помощью заемных средств. Переуступка ипотечной квартиры не является чем-то новым. Но перед тем как принять на себя кредитные обязательства, рекомендуется ознакомиться с обстоятельствами (выплаченная сумма, условия, наличие непогашенных штрафов за нарушение условий и другие).

Возможные риски

Переуступка – распространенная, но опасная схема приобретения квартиры. Среди основных рисков выделяются:

банкротство;
недействительность переуступки, ее оспаривание;
нарушение условий основного соглашения;
двойная цессия.

Цессия возможна с подписания договора долевого участия в строительстве до акта передачи квартиры. Причины продажи недостроенного жилья могут быть разные – желание заработать, нужда в деньгах, нарушения со стороны застройщика, затягивание строительства и другие. Перед подписанием документа и внесением оплаты их нужно выяснить.

Финансовая несостоятельность. Если застройщик действительно или находится в одном шаге от финансового краха, продавец квартиры, он же цедент, не будет нести ответственности. Расторгнуть соглашение и вернуть деньги нельзя.

В редких случаях цедент принимает на себя поручительство за исполнение застройщиком обязательств. Но и тут есть опасность: следует изучать условия поручительства – возможно, они защищают цессионария не в полной мере или не защищают вообще.

Недействительность цессии имеет место при нарушениях, допущенных при его заключении:

невыполнение дольщиком денежных обязательств и отсутствие соглашения о зачете требований;
отсутствие письменного согласия застройщика;
отсутствие разрешения банка, если квартиры куплена в кредит.

Обратите внимание! Закон не требует получения письменного согласия застройщика на переуступку. Однако если такое условие включено в договор, цедент обязан получить этот документ до совершения сделки. В остальных случаях достаточно письменного уведомления до государственной регистрации сделки.

Двойная продажа возможна, когда она осуществляется на основании предварительного договора купли-продажи. Закон не обязывает участников такой сделки регистрировать соглашение в Росреестре, поэтому покупателей может быть несколько. В случае мошенничества приоритет имеет тот, кто подписал договор цессии раньше других. Договор долевого участия такие схемы исключает, поскольку переуступка проходит государственную регистрацию.
Оспаривание соглашения. Возможно в рамках банкротства цедента, если цена договора ниже рыночной. Судебная практика по этому риску есть, причем не в пользу цессионария.
Утрата права возмещения убытков. Если цедент нарушил условия договора и не уведомил о переуступке застройщика, цессионарий может столкнуться с тем, что ему будет отказано в возмещении убытков, связанных с нарушением сроков строительства, взысканием неустойки.

Примечание. Если застройщик нарушает сроки, дольщик имеет право требовать возмещения убытков в определенном сторонами размере. Также он вправе заявить о расторжении соглашения и просить возврата уплаченной суммы.

Перед тем как купить квартиру по переуступке прав в новостройке, оценивайте риски, проверяйте условия уже заключенных договоров, наличие всех документов и не соглашайтесь на переуступку по предварительному договору купли-продажи.

Есть такой вид инвестирования как вложение свободных денег в строительство новостройки на нулевом этапе. Квадратные метры в самом начале строительства стоят намного меньше, чем после сдачи дома. Именно на разнице в стоимости и строится заработок инвестора: он в 2-3 раза дороже перепродает приобретенную им квартиру другому покупателю по договору переуступки прав. Цессия – так такой договор называется на юридическом языке.

Цессионеры – частные лица или компании, купившие недвижимость напрямую у фирмы-застройщика и перепродающие свои права на квадратные метры в новостройке. Соглашаясь на такую сделку, покупатель должен отдавать себе отчет в том, что квартира по переуступке (цессии) – это не только приобретенные по закону права дольщика. Надо отметить, что на покупателя «по наследству» автоматом переходят все обязательства, взятые на себя предыдущим владельцем.

Договор переуступки не застрахует от возможных рисков в долевом строительстве, если цессия оформляется в момент строительства недвижимости. В этом случае к рискам можно отнести: банкротство застройщика, увеличение сроков строительства и т.д.

Сделка по переуступке прав: пошаговое руководство

Договор переуступки на недвижимость может оформляться несколькими способами.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Еще до совершения сделки цессионер (продавец недвижимости) должен погасить всю имеющуюся задолженность перед застройщиком. С согласия покупателя долг можно перевести на него. Это делается следующим образом: оформляется договор перевода задолженности на покупателя. Такие сделки на этапе строительства можно проводить несколько раз. Условие одно: новостройка не должна быть принята комиссией, т.е. на данный момент передаточный акт на жилье не должен быть подписан.

Цессия по предварительному договору купли-продажи

В этом случае все задолженности перед застройщиком передаются покупателю (последний обязуется взять на себя весь оставшийся долг продавца недвижимости).

Переуступка прав требования по любой из этих двух схем вступает в силу только при том условии, что вся имеющаяся сумму задолженности перед строительной фирмой будет погашена или же подписан документ, что покупатель обязуется расплатиться и согласен с тем, что долг продавца переходит полностью на него.

Проверка документов у компании-застройщика

Прежде чем принять окончательное решение участвовать ли вам в сделке по переуступке, не поленитесь проверить все разрешительные документы у компании-застройщика. Ее сотрудники обязаны предоставить вам доступ к документам. Ваша задача внимательно изучить следующий пакет документации:

Свидетельство о государственной регистрации.
Проект на строительство. В него должны входить:
- разрешение на возведение жилого дома;
- конечный срок завершения строительства жилого дома;
- этап, на котором находится строительство;
- указана цель проекта;
- права на землю (если строительство жилого дома осуществляется на основании договора аренды, то в нем должен быть проставлен метраж участка и его ).
Свидетельство о постановке в налоговую инспекцию.
Документы на землю: выяснить, на каком основании на конкретном участке строится жилой комплекс. Допустимо всего два варианта: строительство ведется на основании договора аренды или же земля находится в собственности застройщика (в этом случае у строительной фирмы должно иметься свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием адреса).
Разрешение от администрации населенного пункта на строительство.
Бухгалтерские документы за текущий и предыдущий кварталы.
Проектная декларация (вас в ней в первую очередь должен интересовать указанный способ исполнения обязательств застройщиком).
Договор, в котором досконально прописаны источники финансирования строительства конкретной новостройки.

Переуступка прав на квартиру: документы, необходимые продавцу и покупателю

Инструкция для продавца

1. Поставить в известность компанию-застройщика о том, что вы решили заняться оформлением переуступки права требования (продать свою долю).

Вам придется лично посетить офис строительной компании и подать представителю заявление о том, что вы осуществляете цессию (переуступку прав). Если вы решите проигнорировать застройщика, то впоследствии суд может отменить сделку, признать ее незаконной. Будет хорошо, если в качестве третьей стороны на процедуре цессии выступит представитель юридического отдела компании-застройщика.

2. Получить согласие строительной компании на продажу.

Для получения согласия на продажу придется снова посетить офис застройщика. Будьте готовы к тому, что за выдачу согласия на переуступку застройщику придется заплатить внушительную сумму. Высчитывается следующим образом: 5% от суммы, по которой вы продаете свою недвижимость (проценты могут быть другими, все зависит от «аппетита» застройщика). Для примера: покупка квартиры напрямую у застройщика обошлась вам в 1,3 млн. руб. С покупателем вы договорились на 1,8 млн. руб.

Формула простая: 1,8 х 5% = 90 000. Именно столько денег вам будет необходимо внести на счет компании-застройщика.

3. Справка об отсутствии задолженности.

Справку застройщик вам выдаст только при соблюдении следующих условий: продавец полностью погасит свой долг перед компанией или же будет заключен договор на покупателя (что он обязуется выплатить сумму задолженности предыдущего владельца квартиры). Строительная фирма в данном документе должна быть обозначена как третья сторона.

Убедитесь, что в справке прописано, что продавец недвижимости свои обязательства перед застройщиком полностью выполнил, у компании нет к нему претензий.

4. Выписка из ЕГРП на недвижимость.

Ее необходимо получить в том случае, если договор о долевом участии был зарегистрирован. В качестве правообладателя в этой справке указываются паспортные данные продавца.

5. Получить нотариальное согласие мужа/жены.

Данный документ необходим, если продаваемая по переуступке прав требований недвижимость приобреталась в браке.

6. Заручиться письменным согласием банка.

Без него не обойтись, если продавец переоформляет уступку права требования на недвижимость, находящуюся в залоге у кредитной организации. Банковский специалист подпишет разрешение только в том случае, если с задолженностью по ипотеке продавец полностью рассчитался.

Инструкция для покупателя

1. Подписать договор о кредите и получить на руки закладную (оба этих документа необходимы при условии, что недвижимость покупается с использованием какого-нибудь вида страхования).

2. Нотариальное согласие второго супруга , в случае, когда покупатель состоит в официальном браке.

Договор переуступки прав: образец

После того, как вы собрали все документы и убедились в надежности застройщика, следующий шаг – составление договора переуступки. Подписывается он двумя сторонами. Мы предлагаем вам образец договора – скачать его можно .

Где заключается договор? Это необходимо решить сторонам между собой и выбрать вариант, который наиболее подходит:

в офисе строительной компании;
в юридической фирме;
в юридическом отделе агентства недвижимости.

В договоре переуступки не забудьте обозначить тип, к которому относился первоначальный договор.

Как и где зарегистрировать договор переуступки права требования на квартиру

Регистрацию этого документа можно сделать в следующих госучреждениях:

в многофункциональном центре (сокращенный вариант – МФЦ);
непосредственно в Регистрационной палате;
в Кадастровой палате.

Выбирайте любой из трех предложенных вариантов.

Процедура регистрации договора происходит следующим образом:

при подписании договора обязательно должен присутствовать представитель регистрирующего органа;
договор переуступки подписывают обе заинтересованные стороны: продавец передающейся квартиры и покупатель.

Сторонам нужно предъявить регистратору следующий пакет документов:

продавец и покупатель должны иметь при себе паспорта РФ;
в случае, если одну из сторон представляет кто-то другой (допустим, сотрудник агентства недвижимости), то он также должен иметь при себе паспорт и нотариальную доверенность;
заверенное нотариусом согласие мужа/ жены (этот документ необходим обеим сторонам, если сделка по недвижимости совершается в браке);
договор, заключенный со строительной компанией (вы можете предъявить договор долевого участия или другой аналогичный документ);
справка о погашении долга перед застройщиком. Если задолженность берет на себя покупатель недвижимости в новостройке, то потребуется договор о переводе долга;
согласие компании-застройщика, что она не возражает против перепродажи недвижимости по переуступке права требования;
разрешение кредитной организации на продажу квартиры (необходимо при условии, если на недвижимость был взят какой-либо кредит);
кредитный банковский договор + закладная (эти документы потребуются, если покупатель на недвижимость взял ипотечный кредит).

Следующий шаг – оплатить полагающуюся пошлину. Сейчас в большинстве госучреждений стоят терминалы, с их помощью можно осуществить платеж моментально, не забудьте взять квитанцию.

После того как регистратор примет от вас все документы и квитанцию, он на основании этих данных заполнит заявление, в котором укажет:

вид недвижимости;
адрес, по которому находится новостройка;
технические характеристики (этаж, номер квартиры, площадь, наличие лоджии и т.д.).
паспортные данные цессионеров.

Участники сделки проверяют правильность внесенных в заявление данных. Если ошибок не обнаружено, то обе стороны подписывают договор переуступки права требования на квартиру.

Все приложенные документы остаются у регистратора. Взамен каждой стороне вручаются расписки о принятии документов.

Ждать регистрации договора потребуется не больше 10 дней. Узнать конкретную дату можно обратившись по телефону за уточнением в Кадастровую палату или в другую регистрационную службу, которую вы выбрали.

В назначенную дату обе стороны должны подойти к регистратору, с собой надо будет взять паспорта и выданные расписки. По ним вы заберете оставленные документы. Продавец получит договор основания, он будет необходим, чтобы заплатить налог с продажи квартиры. Продавцу будет вручен прошедший регистрацию договор переуступки прав требования.

Договор цессии: а все ли так безоблачно?

С какими подводными камнями можно столкнуться, заключая договор цессии?

Участие третьей стороны

Сделка не может быть признана действительной, если в ней не участвует третья заинтересованная сторона (застройщик). Также может возникнуть необходимость привлечь к сделке банк (в том случае, если продавец или покупатель для покупки квартиры привлекал ипотечный кредит, который на момент сделки остается непогашенным).

Большие отступные строительной компании

Продавая свою квартиру в новостройке через договор цессии, дольщик оказывается ничем не защищенным перед аппетитами девелопера. Строительная компания может затребовать грабительские проценты. А у дольщика нет инструментов для борьбы с произволом застройщика, потому что юридически закрепленных документов, в которых оговаривается процент с возможной сделки, заранее подписанных сторонами, не существует.

Если не учитывать эти два нюанса, то договор цессии – сделка, в которой одинаково защищенными себя ощущают обе заинтересованные стороны. Безопасность этой сделке обеспечивает регистрационный государственный орган, поэтому можно не опасаться мошеннической схемы.