Что такое доверительное управление недвижимостью? Управление недвижимостью

Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.

Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа пуб­ликаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: -, отечественных: , , , , , , -, .

По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге . Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.

Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин , , В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина , П. Г. Грабовый , , , С. В. Грибовский , О.Л. Крымина, Е.И. Тарасевич , так и зару­бежных: Д. Фридман, , Г. Харисон , Д. Цукерман .

Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:

Управление им как физическим объектом ;

Управление им как коммерческим объектом , рекомбинирование прав;

Управление объектом недвижимости как системой.

Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации . В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).

Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.

Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта .

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления

Виды Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла - Управление замыслом (наилучшее использование земли)
- Управление проектированием объекта
- Управление строительством
- Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)
- Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг
- Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией
- Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией
- Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды
- Управление сносом, захоронением и утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования) - Управление жилыми домами
- Управление гостиницами
- Управление офисными и административными объектами
- Управление зданиями и сооружениями производственного назначения
- Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций
- Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений
- Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций
- Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов
- Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами)
По уровню управления - Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости
- Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости
- Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом
По подходу к решению задач управления - Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости
- Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов
По виду деятельности - Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание
- Управление движением финансовых ресурсов
- Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис
- Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости
- Управление персоналом
- Управление рисками

На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих во­просы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка , .



Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов , большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых . При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами . Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны . Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.

Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения.

Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее .

Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
. при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
. при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
. если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
. банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
. в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие - пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.

Представить себя собственником объекта недвижимости приятно и не сложно, гораздо труднее им быть, а главное грамотно управлять, получая стабильный доход.

Именно поэтому многие крупные инвесторы предоставляют свои объекты на комплексное обслуживание компаниям, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они выбирают понравившуюся компанию, а также определяют зону ее ответственности: чем же конкретно будет управлять сторонняя организация.

Когда речь заходит о профессиональном управлении в сфере коммерческой недвижимости, специалисты предпочитают использовать западные термин

Это объясняется тем, что пока в русском языке нет точных аналогов этих иностранных обозначений. И «Управление недвижимостью» - слишком общий перевод, чтобы охватывать все ниши управленческого бизнеса. Между тем, используя западные обозначения, не все игроки рынка могут объяснить, чем один термин отличается от другого и какова вообще суть этих обозначений. Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют «единого знаменателя». Как бы то ни было, попробуем разобраться.

1. Building Management

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.

Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.

Есть и такое мнение, что Building Management - это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.

Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.

Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management - это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.

От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением - возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.

2. Facility management

Целью Facility management является эффективное управление всеми службами, обеспечивающими непрерывную работу объекта коммерческой недвижимости. В задачи facility management входит контроль над поставщиками ресурсов, организация работы сервисных служб и решение вопросов строительства, текущего и аварийного ремонта.

Facility management осуществляет процессы функционирования объекта недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

· Инжиниринг

· Техническая эксплуатация

· Уборка и обслуживание территорий

За рубежом в настоящее время под термином Facilities Management подразумевается служба, созданная внутри самой организации, которая, пребывая на том или ином объекте, призвана оптимизировать инфраструктурную и административно-хозяйственную составляющую здания.

Кроме инженерии здания эта структура может управлять и ресурсами, обеспечивающими бесперебойную работу корпорации: службы водителей, кладовщиков, службы безопасности. И facility manager решает на месте, какой сервис следует продать на аутсорсинг, а какой нет. Сегодня тенденция такова, что многие сервисы, относящиеся к фасилити менеджменту, отдаются на аутсорсинг.

Для лучшего понимания специфики деятельности фасилити менеджера следует указать на те существенные моменты, которые отличают его от специалистов родственных специальностей. Несмотря на идентичность объекта деятельности этих специалистов - здание и прилегающий земельно-имущественный комплекс, несхожесть проявляется в различии моделей работы с ним.

Так, заказчиками услуг, управляющих недвижимостью, являются структуры, готовые инвестировать средства в операции, связанные с недвижимостью, для извлечения прибыли. Очевидно, что перед собственником или инвестором стоит задача определения выгодности предстоящих операций и для их просчета и осуществления требуются профессионалы - управляющие недвижимостью. При этом в сфере их интересов может быть и такая модель управления собственностью - доверительное управление, когда уже уместно говорить не об управлении недвижимостью, а об управлении активами (сервитутами, залоговыми договорами, кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами).

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание Building Management используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

· Продвижение объекта на рынке

· Оперативное управление

· Финансовое планирование

Property Management - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management - другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника - все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта - от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

4. Asset Management

Asset management ставит перед собой задачи наиболее эффективного управление активами и инвестиционными портфелями недвижимости. Это доверительное управление капиталом инвестора с целью его преумножения.

Asset management определяет направление инвестиционной деятельности в проектах коммерческой недвижимости и включает в себя следующие виды деятельности:

· Работа на фондовом рынке

· Финансовый менеджмент

Asset Management - новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии по максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельно принимать решения о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую - перепрофилировать, а какую - оставить как основной источник дохода.

Получило распространение мнение, согласно которому взаимоотношение всех приведенных типов управления недвижимостью можно представить в виде некоей матрешки, где АМ будет включать в себя РМ, а тот, в свою очередь, FM. Однако это не всегда так. Разумеется, есть такие АМ-компании, внутри которых работают РМ и FM отделы, однако в большинстве случаев ситуация другая: АМ-компании не имеют в своих структурах другие типы управления. Типы управления недвижимостью не являются иерархической лестницей и в одном и том же здании могут независимо присутствовать все три типа управления. Эти структуры не будут друг с другом связаны, но естественно, будут органично взаимодействовать. Смысл в таком структурировании элементов управления заключается в том, что перед АМ, РМ и FM стоят задачи, разноуровневые по характеру и видам деятельности. В общем, на наш взгляд, можно рассматривать эти типы управления в качестве подчиненных друг другу структур.

Ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности. Задачи управления недвижимостью. Эксплуатация сооружений и зданий. Основные виды должностей в управлении недвижимостью. Стадии существования объекта недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

    Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

    реферат , добавлен 30.10.2010

    Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.

    курсовая работа , добавлен 22.07.2011

    Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

    дипломная работа , добавлен 18.11.2013

    Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

    дипломная работа , добавлен 10.04.2015

    Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.

    доклад , добавлен 02.09.2009

    Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

    курсовая работа , добавлен 25.03.2011

    Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.

    курсовая работа , добавлен 18.10.2011

    курсовая работа , добавлен 08.05.2009

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.

Сегодня вы узнаете:

  • Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
  • Как заработать на управлении недвижимостью;
  • И как избежать самых частых ошибок.

– один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.

Что такое управление недвижимостью

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостьюпотребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

  • Поддержание состояние здания;
  • Поиск арендаторов;
  • Взимание арендной платы;
  • Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

  • Позволяет экономить время;
  • Повышение спроса на недвижимость;
  • Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
  • Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно . От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Виды управления

Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.

Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:

  1. Внутреннее управление . Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
  2. Внешнее управление . Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

  • Государственное воздействие . Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
  • Общественное воздействие . Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
  • Управление коммерческой и жилой недвижимостью .

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

  • Соблюдение интересов клиента;
  • Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
  • Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
  • Проведение ремонтных работ;
  • Юридическое оформление сделок;
  • Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
  • При необходимости – процедура страхования недвижимости;
  • Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

  • Проведение мероприятий по сокращению расходов;
  • Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
  • Контроль за арендными платежами;
  • Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

  • Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
  • Проводить ремонтные работы;
  • Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
  • Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без . Так как же стать управляющим недвижимость?

Вот семь простых шагов:

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

  • Сроки предоставления услуг;
  • Размер комиссионных;
  • Порядок и форму предоставления отчетности;
  • Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Распространенные ошибки новичков

Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:

  1. Передача ключей до получения денег . Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
  2. Отсутствие договора . Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
  3. Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами . Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта . Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.