Чердачные помещения в многоэтажных домах. Последовательность приватизации чердака над квартирой. Обращение в суд

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

А А

Чердак — нежилое помещение, которое располагается между последним этажом и крышей многоквартирного дома. Площадь его примерно равняется площади квартиры, и потому в целях увеличения собственных жилых метров, квартирохозяин, жильё которого потолком граничит с чердачным помещением, вправе его приобрести в аренду либо в собственность, также возможна приватизация чердака над квартирой. Жилищный кодекс РФ (ст. 36) говорит о принадлежности чердака всем владельцам квартир в многоквартирном доме в порядке общей долевой собственности. Необходимо соблюсти законный порядок приватизации и учесть права иных владельцев квартир.

Можно ли приватизировать чердак над квартирой, что говорит закон?

N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001, Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъясняют понятие приватизации, дают общую характеристику процесса, определяют нормативную базу. Кроме них, на уровне субъектов России принимаются собственные законы, положения которых, впрочем, не должны расходиться с нормами федеральных. Существующая судебная практика, которая обработана и изложена тезисно в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.

Приватизация — процесс передачи прав собственника от государства (в частности — муниципалитета) гражданину. Стать таким путём обладателем собственного жилого помещения можно лишь однажды. Документально переход права оформляется договором, на основании которого гражданин получает свидетельство о праве.

Если в квартире прописано несколько человек, то все они обладают правом участия в приватизации. Это именно право, и потому его обладатель может отказаться его использовать (как отказаться от приватизации квартиры после приватизации ). Процедура является бесплатной: оплачивается только (за внесение органами регистрации данных в ЕГРП).

Ещё инициатор приватизации может потратиться на приведение собственных документов, нужных для начала процесса, в порядок :

  • освежить справки,
  • уточнить данные техпаспорта (ранее измерения производились при помощи рулеток, а не лазера, как сейчас, и потому допускались погрешности).

Или передоверить оформление процедуры своему представителю, тогда к затратам прибавится .

Согласно положениям Гражданского и Жилищного кодексов РФ, чердак в многоквартирном здании возможно оформить путём приватизации. Но, учитывая статус общей долевой собственности чердачного помещения для всех владельцев квартир в доме, требуется соблюдение определённых условий.

Чердак может быть необходим для обслуживания не одной, а нескольких квартир данного дома, для чего к нему нужно будет обеспечить свободный доступ круглые сутки.

Как приватизировать чердак над своей квартирой?

Подготовительным процессом перед приватизацией чердака над своей квартирой будет являться сбор необходимых для неё документов. Сюда входит и запрос выписки из ЕГРП о наличии действительного права собственности: благодаря ей можно узнать о том, кому принадлежит чердачное помещение и на каких условиях. Если уже имеется собственник, то такое помещение можно выкупить.

Кроме этого чердак можно использовать на правах аренды или безвозмездного (бесплатного) пользования. Последний вариант является самым удобным и простым из возможных, т.к. для его реализации требуется согласие не всех собственников квартир, а только двух третей.

Также следует знать, что если в доме запланировано проведение капитального ремонта, то налагается запрет на оформление чердачного помещения в собственность.

Одним из важных и интересующих пунктов приватизации являются её сроки.

Точных сроков узнать нельзя, так как кроме документов и установленных сроков их сдачи заказчику (заявителю) на руки, есть документы, получение которых может затянуться на полгода и более (согласие собственников жилых помещений). Временных затрат потребует и проведение ремонта чердачного помещения, а также устранение недочётов, выявленных во время специальных осмотров и проверок службами и ведомствами.

Куда обратиться?

Чтобы узнать о наличии коммунальных узлов на чердаке следует обратиться в следующие инспекции :

  • Жилинспекция;
  • Противопожарной надзор;
  • Газовая служба;
  • Архитектурный отдел местной администрации и т.д.

Лучше начать с посещения последнего указанного отдела, так как там можно заказать техпроект переустройства чердака. Ещё там подготовят особый план для проверяющих служб.

Для приватизации чердака необходимо согласие жильцов дома.

Техдокументы на чердак подготовят в БТИ.

На общем собрании ЖСК или ТСЖ требуется получить письменное согласие всех жильцов дома на приватизацию заявителем чердака. Это условие вытекает из режима общей долевой собственности на данное помещение и является необходимым условием продолжения процесса. Данный этап является самым сложным, и зачастую приватизация на нём и останавливается.

Далее следует обратиться в жилищный комитет, который выдаст своё разрешение на переустройство. Зачастую там выдаётся список служб, с которыми предварительно нужно согласовать переустройство (МЧС, газовая служба и т.д.).

После проведённой реконструкции чердак вводится в эксплуатацию. Затем вносятся изменения в техдокументацию (БТИ).

В рег. органе регистрируется право собственности.

Порядок действий

Чтобы получить в собственность чердачное помещение путём приватизации нужно :

  1. Уточнить в ЖСК или ТСЖ сведения относительно проведения капитального ремонта дома.
  2. Заказать специальный технический осмотр чердачного помещения, благодаря которому можно будет узнать о возможности оформления его в собственность.
  3. Обратиться в отдел Минюста, МФЦ и заказать выписку из ЕГРП.
  4. Провести общий сбор собственников жилья и заручиться их письменным согласием (100%-ным или двух третей — в зависимости от целей). Оно оформляется в специальном акте, который затем будет передан в муниципалитет.
    Лучше оповестить жильцов заранее (минимум за 10 дней). Это позволит разрешить возникшие у них вопросы и склонить к принятию положительного решения предварительно и индивидуально.
  5. Заказать проект переустройства в лицензированной организации (частной или в БТИ).
  6. Посетить жилкомитет и узнать о службах, от которых требуется получить согласие. Также здесь проверять соответствие проекта архитектурным нормам.
  7. Поочередное посещение указанных служб и ведомств.
  8. Ещё одно посещение жилкомитета и получение оттуда согласия.
  9. При необходимости — проведение реконструкции чердака.
  10. Обращение в БТИ для внесения соответствующих изменений в техдокументацию.
  11. Передача собранного пакета документов в регистрационный орган или в МФЦ.
  12. Получение бумажного свидетельства о праве собственности. Это пункт не является обязательным, т.к. постепенно вся документация переводится в электронный вид. Сведения вносятся в Реестр, а затем при необходимости (проведение продажи или другой сделки, для которой требуется подтверждение прав собственника) наказывается выписка оттуда. У неё малый срок действия и для каждого требуемого подтверждения нужно снова её получать.

Необходимые документы

Список необходимых документов для каждого конкретного случая варьируется, но основными и обязательными будут являться :

  • Документы на жилое помещение, находящееся под чердаком;
  • Результат осмотра специальной комиссии, подтверждающее возможность дальнейшей приватизации;
  • Особо оформленное согласие всех собственников жилых помещений дома на проведение приватизации;
  • Согласие жилкомитета;
  • Проект переустройства;
  • Приведённая в соответствие техническая документация.

Стоимость

Затраты для приватизации чердачного помещения индивидуальны в каждом случае. Кадастровая документация приоритетна и стоимость составит в среднем от 50 до 160 тысяч рублей (в зависимости от региона нахождения).

Если прибегнуть к профессиональным услугам частный лицензированных фирм, то цена возрастёт на порядок, но в сроках, зачастую, выиграть не удастся. Кроме этого, при необходимости переустройства или проведения ремонта чердака их стоимость также войдёт в смету расходов. В одном случае, достаточно небольшого ремонта и переустройства, в другом — потребуется внушительное вложение средств.

Можно ли приватизировать чердак в многоквартирном доме?

Приватизация чердачного помещения возможно, однако для этого потребуется вложить значительные временные, финансовые ресурсы, а также личную убедительность и терпение. Зачастую по этой причине оформление проводится не самими собственниками, а нанятыми ими юристами.

Для приватизации чердака требуется соблюдение ряда условий :

  1. Данное помещение не должно быть никем ранее не приватизировано;
  2. Оно не является местом выхода инженерных и коммуникационных узлов;
  3. Дом не входит в список аварийного жилья и не стоит в очереди на снос;
  4. Другие владельцы квартир со всего дома должны выразить согласие на проведение приватизации.

В случае, когда у чердачного помещения уже имеется собственник, можно договориться с ним о купле-продаже. Финансовые затраты можно будет возместить впоследствии сдачей такого помещения в аренду. Если продажа невозможна, следует рассмотреть вариант аренды.

Если собственником помещения окажется муниципалитет, то возможно оформление чердака в безвозмездное пользование.

Дополнительная о порядке присоединения чердачного помещения в этом видео:

Приватизация чердака — весьма сложный, трудоёмкий и затратный процесс. Результат его не полностью зависит от инициатора, ведь одним из основных условий его проведения является получение согласия всех (или части) собственников жилых помещений всего дома. Много документов требуется оформить и инстанций обойти. Но в итоге можно стать обладателем дополнительного помещения над квартирой, которое можно использовать в разных целях: от сдачи его на условиях коммерческой аренды до устройства второго этажа квартиры.

Как приватизировать квартиру в аварийном доме читайте

Чердак является имуществом, которое принадлежит всему дому, поэтому распоряжаться данным помещением могут владельцы жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме. Как говорится в одной из статей Жилищного Кодекса России., права у владельцев квартир такие:

  • У собственников квартир, расположенных в многоэтажном доме, имеется доля в праве владения общей территорией многоквартирного дома:
    1. Помещения определённого дома , находящиеся за пределами квартир, и предназначаемые, чтобы обслуживать несколько помещений этого здания – лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лифтовые шахты, чердаки, технические этажи, подвалы, где находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое обслуживает несколько помещений (технические подвалы);
    2. Другие помещения в этом доме , которые должны принадлежать всем владельцам, поскольку необходимы для выполнения необходимых потребностей социально-бытового плана владельцев, находившихся в доме квартир. Территории внутри здания о6устраивают, чтобы организовывать интересный досуг взрослых, развивать детское творчество, а также заниматься физкультурой и спортом;
    3. Крыши, всяческие ограждающие конструкции здания , электрическое, санитарно-техническое, электрическое, механическое и другое оборудование, располагающееся в жилом доме во внутренней части помещений либо в непосредственной близости от них, которые обслуживают сразу несколько помещений;
    4. Участок земли, который находится под жилым домом и вблизи от него, с предметами благоустройства и посаженными растениями;
  • Владельцы квартир в многоэтажном доме владеют, пользуются, а также распоряжаются (в рамках закона ) общим имуществом.
  • Чтобы уменьшить (путем реконструкции ) величину общего имущества многоэтажного дома, требуется согласие всех владельцев квартир дома.
  • Часть площади или объекта общего имущества можно передать, подписанный на общем собрании документ, определённым лицам, если не будут нарушены жизнедеятельность дома и права жильцов квартир.

Чердак многоквартирного дома может стать вашей собственностью

Исходя из этих положений Жилищного Кодекса России: владельцы (не арендаторы ) квартир в многоэтажном доме имеют свою долю собственности во всех общих помещения, которые не относятся к жилой площади. В этот список входят и подвалы, и чердачные территории. Чердаки считаются общей собственностью всех владельцев квартир, но проводить его приватизацию имеют право лишь те собственники, квартиры которых расположены в доме на верхнем этаже.

Хозяева квартир, находящихся под чердаком, не имеют преимущественного права владения, но если у кого-то есть желание арендовать или выкупить часть территории чердака , то ему вначале потребуется взять письменное согласие всех собственников дома. Правда, этому человеку организовывать общее собрание вовсе не обязательно. Надо просто обойти с подписным листом все квартиры в доме.

Если приватизацией чердака решил заняться только один владелец квартиры, ему надо будет: то ли оформить чердачную площадь в собственность (выкупить либо приватизировать ), то ли собрать документы для долгосрочной аренды.

В случае, когда претендент на приватизацию чердака, планирует сделать на этом пространстве мансарду, где обустроит летнюю спальню, рабочий кабинет или оранжерею, тогда для передачи чердака в безвозмездное пользование достаточно будет собрать подписи 2/3 живущих в доме собственников жилья.

Для взятия в аренду или приватизации чердака претенденту придётся:

  • получить согласие всех владельцев квартир в доме на покупку и их разрешение на реконструкцию чердака;
  • официально переделать техническую документацию;
  • официально зарегистрировать свои права на собственность этого помещения.

Если жильцы дома выявили незаконную приватизацию чердака, неправомерное его переоборудование, они имеют право подать в суд иск, поскольку согласие они не давали и были нарушены их права на долевую собственность.

Жильцы могут подать в суд и в том случае, когда муниципальные власть, без предупреждения владельцев квартир передали в аренду частным фирмам помещение чердака.

Окончательную точку поставил Верховный суд в споре собственников жилья в новенькой многоэтажке с бизнесменом, забравшим в том же доме все нежилые помещения. И хотя конкретно этот иск подали всего несколько человек, вопрос, который стоял на повестке дня, оказался совсем не частным делом только этих истцов.

Кроме купленной квартиры новоселы получают в собственности и нежилую часть дома - чердаки с подвалами. Фото: Photoxpress

Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.

Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.

Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.

Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.

Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.

Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный - 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.

Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.

По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно - водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.

На момент заключения договора инвестирования действовал Закон "Об основах жилищной политики" N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется - "единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца". \

По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.

У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.

Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.

Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.

Согласование присоединения чердаков / технических этажей регламентируется:

  • Градостроительным кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ

Чердак - пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа.

Этаж мансардный - этаж, в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

Этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.

По Жилищному кодексу (ст. 36):

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции

По Градостроительному кодексу:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Необходимые условия для присоединения чердачного помещения / технического этажа к квартире:

  • квартира должна располагаться на последнем этаже;
  • квартира должна находиться в собственности;
  • должна иметься техническая возможность реконструкции чердака / технического этажа;
  • инженерное оборудование и коммуникации должны быть перенесены с присоединяемой территории или должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к данному оборудованию.

В настоящее время существует два варианта присоединения чердаков / технических этажей:

  1. Путем реконструкции
  2. Путем взятия в аренду или безвозмездное пользование.

«Плюсы» и «минусы» каждого из вариантов.

1 вариант

«ПЛЮСЫ»

  • Вы получаете чердак / технический этаж в собственность

«МИНУСЫ»

  • Необходимо согласие всех собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
  • Стоимость:
    • Получение разрешения на реконструкцию, включая всю необходимую проектную документацию, стоит совсем недешево;
    • Ремонтно-строительные работы по реконструкции;
    • В ряде случаев для получения согласия всех собственников жилья жильцы могут определить либо компенсационные выплаты, либо благоустройство общедомового имущества;
    • Оформление переустройства чердака / технического этажа тоже не бесплатное удовольствие.
  • Сроки:
    • Собственность на чердак / технический этаж оформляется только по завершению ремонтно-строительных работ и после ввода объекта в эксплуатацию. С момента получения согласия собственников – порядка 1,5 – 2 лет.

2 вариант

«ПЛЮСЫ»

  • Быстро

«МИНУСЫ»

  • Не собственность (аренда или безвозмездное пользование);
  • Необходимо согласие 2/3 собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
  • Стоимость:
    • Арендная плата;
    • Компенсационные выплаты собственникам, либо благоустройство общедомового имущества;
    • Оформление переустройства чердака / технического этажа.

Мы можем предложить Вам ТРЕТИЙ вариант. ПРИХОДИТЕ!