Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»
Как известно, валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .
Обычно для объектов недвижимости ВРМ определяется :
- в рамках доходного подхода при использовании метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации;
- в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости по известной ставке аренды, либо величины рыночной ставки аренды по известной рыночной стоимости.
С этой целью принято подбирать, для сходной с объектом оценки недвижимости, такие рыночные предложения, которые одновременно содержат предложения по продаже и предложения по аренде. При этом полагается, что такие предложения носят рыночный характер. Вместе с тем, рассчитанное на основе таких данных значение ВРМ, как правило, имеет систематическую и значительную случайную погрешности.
Наличие систематической погрешности объясняется следующим. На самом деле собственнику, выставляющему одновременно объект недвижимости на продажу и в аренду, не безразлично какой вариант предпочтет потенциальный покупатель. В подавляющем большинстве случаев, собственник имеет намерение продать объект недвижимости, а аренду предлагает для того, что бы в период экспозиции объект не простаивал, а приносил доход. Понимая, что при продаже наличие арендатора является серьезным обременением, которое приведет к снижению цены продажи, он заключает договор аренды на короткий срок, либо с условием его прекращения по требованию арендодателя. Очевидно, что в этом случае арендная ставка должна быть ниже рыночной. Поэтому, несмотря на то, что, в рассматриваемом случае, цена продажи имеет тенденцию к рыночной стоимости, ВРМ имеет систематически завышенное значение.
Повышенная случайная погрешность имеет следующие причины. Как известно предельная случайная погрешность равна половине доверительного интервала и составляет (в относительных величинах):
где:
П - относительная погрешность (проценты / 100);
t - показатель распределения Стьюдента;
V - коэффициент вариации;
n - объем выборки;
S - стандартное отклонение;
Х ср - среднее значение выборки.
Поскольку в узком сегменте рынка предложения по одновременной продаже и аренде объектов недвижимости сходных с объектом оценки встречаются крайне редко, то объем выборки не велик (единицы предложений), что влечет увеличение статистической погрешности. Например, при удовлетворительном коэффициенте вариации 0,1, объеме выборки 3 и уровне значимости 0,05, величина предельной случайной погрешности составляет 44%.
Попытка увеличить объем выборки за счет расширения сегмента рынка, приводит к повышению неоднородности выборки, что неизбежно влечет за собой увеличение коэффициента вариации. В этом случае погрешность среднего в выборке, как правило, не снижается.
Рассмотрим альтернативный метод определения ВРМ. Обычное уравнение для расчета ВРМ имеет вид:
(2а)
где:
С 1 - цена продажи 1-го объекта;
А 1 - арендная ставка для 1-го объекта, и тд.
Приведем выражение в скобках к общему знаменателю и умножим числитель и знаменатель на среднюю величину арендной платы (А ср). Получаем следующее выражение:
В приведенном выражении (2б) каждая стоимость продажи, отнесенная к средней величине арендной платы умножается на коэффициент, представляющий отношение: в числителе произведения ставок арендной платы, в котором арендная ставка соответствующая слагаемому заменена на среднюю арендную ставку, в знаменателе произведение всех арендных ставок. Обозначая эти коэффициенты, как Р 1 , Р 2 … Р n и усредняя их (Р ср), получаем следующую приближенную расчетную зависимость:
(3)
В этом виде зависимость (3) позволяет определять ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой данных по ценам продажи и арендным ставкам, то есть относящихся к разным объектам недвижимости в рамках одного сегмента рынка.
Очевидно, что степень приближения зависимости (3) к исходной «точной» зависимости (2б) определяется величиной усредненного коэффициента и размахом выборки значений цены продажи и арендной платы.
Попробуем оценить величину погрешности зависимости (3) по сравнению с зависимостью (2б).
Рассмотрим две выборки, в каждой из которых величины С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n не равны между собой, но их отношения равны одной и той же величине
(С 1 / А 1 = С 2 / А 2 =…). Очевидно, что в этом случае должно выполняться условие: Рср = 1. Если принять в качестве характеристики размаха выборки величину отношения наибольшего и наименьшего значений, то для рассматриваемого случая имеем: С max / C min = A max / A min .
Возможными методами усреднения могут быть: среднее арифметическое, среднее геометрическое, среднее гармоническое. Проведенный анализ показал, что среднее арифметическое и среднее геометрическое, при использовании в качестве усредненной величины, дают систематическую погрешность в сторону завышения результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0, при выборке n =10: для среднего арифметического - Р ср = 1,049, для среднего геометрического - Р ср = 1,024. Для среднего гармонического - всегда Р ср = 1,000, независимо от размаха выборки и закона изменения значений А в выборке. Этот эффект можно доказать строго математически. Поэтому при дальнейшем исследовании предполагалось, что для усреднения используется среднее гармоническое, то есть всегда Р ср = 1.
Поскольку, выражение (2а) и (2б) дают идентичный результат, то в дальнейшем ссылка дается просто на зависимость (2).
Рассмотрим две выборки одинакового объема величин С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n , закон изменения которых произволен, но сохраняется равенство соотношения С max / C min = A max / A min .
Исследование показало, что если расположить элементы выборок по возрастанию (убыванию) и рассчитать по каждой из образовавшихся пар значений С и А величину ВРМ, то результаты расчета по зависимостям (2) и (3) совпадут. Наибольшее отклонение результатов полученных по зависимостям (2) и (3) наблюдается, если значения изменяются «в противофазе» (малым значениям С соответствуют большие значения А и наоборот), а изменение происходит ступенчато в середине выборки. При этом, как выяснилось, результат не зависит от объема выборки.
Построив график для двух пограничных случаев, можно получить область неопределенности значений ВРМ, которая характеризует погрешность перехода от зависимости (2) к зависимости (3). Эта область смещена вниз от результатов полученных по зависимости (2).
Результаты расчета для случая С max / C min = A max / A min приведены на рис. 1.
Рис. 1. Зависимость отношения результатов расчета ВРМ по зависимостям (3) и (2) от С max / C min при условии, что
С max / C min = A max / A min
Проведя среднюю линию в полученной области, можно определить корректировку, которая позволит совместить эту среднюю линию со значениями полученными по зависимости (2). В этом случае, погрешность при использовании зависимости (3) будет симметрична относительно точного результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0 величина корректирующего коэффициента составит К = 1,111, а погрешность составит 10%. Учитывая, что всегда величина Р ср = 1, то зависимость (3) может быть представлена в следующем расчетном виде:
где:
К - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы.
Поскольку на практике не всегда можно обеспечить выполнение равенства С max / C min = A max / A min , то были произведены вариационные расчеты, которые позволили получить значения корректирующих коэффициентов, в зависимости от параметров исходных выборок. Результаты расчета приведены в табл. 1. В табл. 2 приведены результаты оценки систематических погрешностей, вызванных неопределенностью закона изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках. При этом, характерно, что в общем случае, объемы выборок величин С и А могут не совпадать.
Табл. 1
Величина корректирующего коэффициента в зависимости от характеристик выборок
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 1,000 | 1,006 | 1,029 | 1,085 | 1,153 | 1,220 | 1,358 |
| 1,25 | 1,000 | 1,012 | 1,036 | 1,095 | 1,165 | 1,232 | 1,370 |
| 1,50 | 1,000 | 1,015 | 1,040 | 1,103 | 1,172 | 1,240 | 1,376 |
| 2,00 | 1,000 | 1,019 | 1,047 | 1,111 | 1,181 | 1,247 | 1,377 |
| 2,50 | 1,000 | 1,021 | 1,050 | 1,115 | 1,183 | 1,249 | 1,374 |
| 3,00 | 1,000 | 1,024 | 1,053 | 1,119 | 1,186 | 1,250 | 1,370 |
| 4,00 | 1,000 | 1,026 | 1,057 | 1,122 | 1,188 | 1,248 | 1,360 |
Табл. 2
Систематическая погрешность, вызванная неопределенностью законов изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках, в зависимости от характеристик выборок
| Отношение С max / C min | Отношение A max / A min | ||||||
| 1,00 | 1,25 | 1,50 | 2,00 | 2,50 | 3,00 | 4,00 | |
| 1,00 | 0,0% | 0,6% | 1,2% | 3,5% | 5,9% | 8,5% | 13,1% |
| 1,25 | 0,0% | 1,2% | 2,7% | 6,1% | 9,3% | 12,4% | 17,8% |
| 1,50 | 0,0% | 1,9% | 4,0% | 8,2% | 11,8% | 15,4% | 21,4% |
| 2,00 | 0,0% | 3,0% | 5,8% | 11,1% | 15,7% | 19,8% | 26,6% |
| 2,50 | 0,0% | 3,7% | 7,1% | 13,2% | 18,3% | 22,8% | 30,1% |
| 3,00 | 0,0% | 4,2% | 8,1% | 14,7% | 20,3% | 25,0% | 32,6% |
| 4,00 | 0,0% | 5,0% | 9,4% | 16,8% | 22,9% | 28,0% | 36,0% |
Величина предельной случайной погрешности при расчете ВРМ по зависимости (3), определяется обычной зависимостью (1). При этом коэффициент вариации рассчитывается следующим образом :
;
где:
V ВРМ - коэффициент вариации расчетной величины ВРМ;
V С - коэффициент вариации выборки цен продажи (С);
V 1/А - коэффициент вариации выборки обратных величин ставок арендной платы (1/А).
Поскольку величины систематических и случайных погрешностей взаимно независимы, то суммарная погрешность определяется как:
где:
П сумм - суммарная погрешность расчетной величины ВРМ;
П сист - систематическая погрешность;
П случ - случайная погрешность.
Выводы:
1. Приведено обоснование допустимости использования метода расчета ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой осредненных рыночных значений цен продажи и ставок аренды, определяемых в рамках соответствующего сегмента рынка, что позволяет существенно расширить состав потенциальных объектов-аналогов.
2. Показано, что рассматриваемый метод расчета ВРМ, позволяет перейти к контролируемой систематической погрешности расчета, в отличие от расчетов основанных на ценах продажи и арендных ставках относящихся к единым объектам.
3. Потенциальная возможность использования при расчетах в качестве исходных данных выборок большего объема позволяет снизить случайную погрешность до приемлемых значений.
Литература
- dictionary.finam.ru/dictionaryp
- Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006p
- Теория статистики. Учебник. Под ред. Г. Л. Громыко. 2-е издание. М., ИНФРА-М, 2005p
- Рывкин А. А. и др. Справочник по математике. М., Высшая школа,1975p
Вопрос 49. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора
Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход представлен:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.
V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ - валовый рентный мультипликатор;
Санал - цена продажи аналога;
ПВДанал - потенциальный валовый доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
Оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД * (Ц a: ПВД ia) – это среднее из всех значений
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи 1-го сопоставимого аналога;
ПВД1а m - потенциальный валовой доход 1-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.
У наших преподавателей аббревиатура средний GRM (валовый рентный мультипликатор). Расчёт такой же, но отмечается, что GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.
Вопрос 50. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости
Применение доходного подхода
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:
Метод капитализации доходов;
Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости . Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.
ПВД = S * Cа, где
S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле
ДВД = ПВД - потери.
3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5 . Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:
5.1. Метод кумулятивного построения.
5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.
5.4. Метод прямой капитализации.
5.1. Метод кумулятивного построения
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:
Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
Нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.
Ставка дохода на капитал строится на базе:
1. безрисковой ставки дохода;
2. премии за риск;
3. премии за низкую ликвидность недвижимости;
4. премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка дохода . Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.
В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.
Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.
Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.
Пример.
Условия инвестирования:
Сумма = 2.000 $;
Срок = 5 лет;
Ставка дохода на инвестиции = 12 %.
Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долл. (см. рис. ниже)
Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.
Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).
Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.
50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Пример . Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет и составит 40%.
1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.
2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение
,
где
M - доля заемных средств в стоимости;
Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re - коэффициент капитализации для собственного капитала.
Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)
| Цена продажи Санал | |||||
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.
V= 15000х5= 75000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
4.3 Применение затратного подхода
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:
- сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.
- этап
. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап
. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап
. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
| Стоимость строительства базовой единицы | Требуемая площадь | Стоимость строительства по базовой единице | Поправки на особенности оцениваемого объекта | Мульти пликатор с учетом местных условий | Оценка полной стоимости |
Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.
Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:
- этап.
Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап.
Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
- этап.
Суммирование поэлементных затрат.
- метод разбиения; метод срока жизни.
Метод разбиения.
Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
- устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.
Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом
| Наименование работ | Стоимость, долл. |
| Ремонт участка | |
| Ремонт водопроводной сети | |
| Внутренняя покраска и отделка | |
| Устранимое физическое ухудшение – всего |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни
| Компоненты | Полная стоимость воспроизводства | Фактический или эффективный возраст | Ожидаемый срок жизни | Износ, долл. |
|
| Вентиляция | |||||
| Канализация | |||||
| Отопление |
Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов
| Расчетные данные | Единица измерения, долл. |
| Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. | |
| Устранимые физические ухудшения, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. | |
| Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. | |
| Эффективный возраст сооружения, лет | |
| Экономический срок жизни сооружения, лет | |
| Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), % | |
| Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл. |
Определение физического износа
| Элемент здания | Восстановительная стоимость, долл. | Накопленный износ, долл. |
|||
| Фундамент | |||||
| Энергосистема |
|||||
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес конструктивного элемента здания | Процент износа | Удельный вес износа в стоимости здания |
- недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
- связанных продаж,
когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь
с использованием валового рентного мультипликатора.
Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор
Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:- Срок экономической жизни
– это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни
объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст
(экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни
здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы
– это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где
И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимости методом валового рентного мультипликатора
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:
Ц об = ПВД об * ВРМ, (1)
где Ц об -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, руб.;
ПВД об - потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, руб./год;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор.
Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:
ПВД об = АП * S общ (2)
где АП - рыночная ставка арендной платы за год, руб./год;
S общ - соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..
Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом ВРМ.
Расчет величиныВРМ для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:
В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене , по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определениявеличины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.
Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется в два этапа:
1-й этап
- определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;
2-й этап
- для этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по аренде офисных объектов.
Основные характеристики сформированной таким способом выборки приведены в следующей таблице.
Таблица 1.
Анализ соотношения«цены продажи/годовая арендная плата» по сопоставимым объектам офисного назначения
| № п./п. | Наименование показателей | Цены предложения по аналогам на продажу, руб./кв. м. | Арендные ставки для объектов, соответствующих аналогам на продажу, руб/кв.м. в год | Соотношение «цена/годовая арендная ставка» по сопоставимым объектам |
|
Среднее значение |
||||
|
Минимальное значение |
||||
|
Максимальное значение |
||||
|
Коэффициент асимметрии |
||||
|
Отношение коэффициента асимметрии к ошибке оценки |
||||
|
Коэффициент эксцесса |
||||
|
Отношение коэффициента эксцесса к ошибке оценки |
||||
|
Критерий отклонений (табличное значение при α=.5%равно 2,67) |
||||
|
Среднеквадратическое отклонение (СКО) |
||||
|
Коэффициент вариации |
Примечание: рассчитано по выборке объемом 19 объектов офисного назначения в центральной части г. Ростова-на-Дону, выставленных на продажу в апреле 2006 г., и соответствующих им предложений по сдаче в аренду.
Проверка статистической однородности полученной выборки проводилась с помощью критерия отклоняющихся наблюдений :
K = max [ Y ср - Y (1) ; Y ( n ) - Y ср ]/σ (3)
гдеY ср - средняя величина;
Y (1) и Y (n) - соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;
σ - среднеквадратическое отклонение.
Выборку можно считать статистически однородной, если расчетная величина критерия (3) не превышает табличной величина при заданном уровне значимости. Для полученной выборки табличная величина критерия при уровне значимости 5% равна 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен (2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12). 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен (2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12).
Значения коэффициента асимметрии (0,97) указывает на наличие у распределения цен продажи объектовправосторонней асимметрии, при которой средней величина показателя превышает его модальное (наиболее вероятное) значение, а величина коэффициента эксцесса (0,46) - на меньшую крутизну распределения цен по сравнению со стандартным нормальным распределением. Последнее обстоятельство является весьма важным, т.к. свидетельствует о повышенном рискеотклонения цен продажи объектов от их среднего уровня . Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению . Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению.
Отметим также, что для распределения соотношений «цена продажи/годовая арендная плата» значения коэффициента асимметрии(0,44) и коэффициента вариации (20%), что указывает на более высокую устойчивость этого показателя. На рисунке, приведенном ниже, показана гистограмма этого распределения:
Соотношение «цена продажи/годовая арендная ставка» характеризует фактическую величину ВРМ для каждой пары сопоставимых аналогов объектов на продажу и объектов, сдаваемых в аренду. Как следует из приведенных результатов, наиболее вероятная величина ВРМ для оцениваемого объекта находится в диапазоне от 5 до 6, а средняя величина (математическое ожидание) ВРМ ср = 5,93.
Более надежное значение величины ВРМ может быть получено путем непосредственной оценкизависимости цены продажи (в расчете на 1 кв.м.) от арендной ставки:
Ц ед = m *АП сп (4)
где Ц ед - цена продажи стандартной единицы объектов офисной недвижимости, руб./кв.м.;
m - коэффициент зависимости цен продажи от арендной ставки для сопоставимых объектов, соответствующий величине ВРМ;
АП сп - годовая арендная ставка сопоставимого объекта офисной недвижимости, руб/кв. м..
Зависимость (4) представляет собой линейное уравнение регрессии, параметры которого оцениваются методом наименьших квадратов. Результаты расчета с использованием стандартной процедуры MicrosoftExsel приведены в табл. 2.
Таблица 2
Результаты расчета ВРМ методом наименьших квадратов
Результаты расчета свидетельствуют об очень высокой зависимости между ценами продажи офисной недвижимости и арендными ставками на этом сегменте рынка - более 97% вариации цен продажи объектов соответствует изменению арендных ставок, а расчетное значение F-критерия на два с лишним порядка превышает его табличную величину при 5% уровне значимости. График расчетных и фактических цен продажи офисных объектов приведен на рис.2.
Величина ВРМ, рассчитанная для уравнения регрессии (m =5,84), несколько меньше среднего значения по выборке (ВРМ ср =5,93) и соответствует минимальной дисперсии остаточных отклонений фактических и расчетных значений ВРМ.
Достоинством показателя ВРМ, рассчитанного на основе статистического анализа достаточно представительной выборки, является более высокий уровень объективности получаемых результатов. Вместе с тем, необходимо учитывать, что формирование зависимости «цены продаж/арендные ставки» происходит на основе ожиданий большинства участников рынка и обладает определенной инерционностью. Эта инерционность, с одной стороны, «фильтрует» неоправданные колебания цен, обусловленные спекулятивным ажиотажем, но, с другой стороны, приводит к запаздыванию реакции показателя ВРМ при существенных сдвигах в конъюнктуре рынка. Поэтому метод валового рентного мультипликатора целесообразно использовать для оценки рыночной стоимости недвижимости в среднесрочных целях (на перспективу от 1 года), учитывая при этом ожидаемые изменения в уровнях доходности различных сегментов рынка.
Оценка недвижимости.-под ред. А.Г. Грязновой; Москва, «Финансы и статистика», 2002 г., разд. 8.3
«Коэффициент валового дохода (цена недвижимости/валовый годовой доход) есть мера ценности, стандартизуемой по доходу. Преимущество этого подхода заключается в том, что доход включает в себя различия в масштабе, качестве постройки и местоположения» - А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1003.
ГК РФ, ст. 437.
«В случае объектов недвижимости в одном и том же месте можно утверждать, что характеристики роста и риска у этих объектов очень близки, поэтому единственным различием остается разница в способности создавать доход» - А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1004.
О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО, с.2 - 10.
Ликеш И., Ляга Й., Основные таблицы математической статистики, М., Финансы и статистика, 1985, с. 36.
Там же, с. 185.
А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 84-85.
О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО, с.10.
Метод сравнения продаж . Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.
Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Метод валового рентного мультипликатора . Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
,
где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта, Д р - рентный доход оцениваемого объекта, ВРМ - валовый рентный мультипликатор, С анал - цена продажи аналога, ПВД анал - потенциальный валовой доход аналога.
Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в $15000. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. ниже):
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.
V = 15000 ∙ 5 = $75000.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.