Жители Прикамья нередко обращаются в Кадастровую палату с вопросом: «Что делать, если нотариус не пропускает сделку по причине отсутствия связи индивидуального жилого дома и земельного участка?».
На актуальный вопрос отвечают ведущие специалисты Кадастровой палаты по Пермскому краю:
- Действительно, нотариус имеет право не пропустить сделку в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не установлена связь между земельным участком и расположенным на нём объектом капитального строительства, например, индивидуальным жилым домом. Под связью в данном случае понимается наличие в ЕГРН точных координат дома, или иного объекта капитального строительства. Подобные обращения, как правило, поступают в Кадастровую палату уже при оформлении в собственность или в процессе совершения сделок с объектами недвижимости.
Такая ситуация, как правило связана с тем, что требования к определению координат границ объектов капитального строительства были введены лишь в 2012 году. До этого момента установление связи земельных участков и объектов недвижимости осуществлялось по адресу. По данным краевой Кадастровой палаты, только 40,5% объектов капитального строительства на территории Пермского края содержат точные сведения о связи с земельным участком. Местоположение остальных объектов на земельных участках не установлено. Это значит, что владельцы этих домов и зданий не могут быть уверенными, что их границы не выходят за пределы собственного участка.
В целях избежания подобных проблемных ситуаций специалисты Кадастровой палаты по Пермскому краю рекомендуют правообладателям заранее позаботиться о наличии в ЕГРН «привязки» домов к соответствующим земельным участкам.
Узнать о наличии или отсутствии такой связи можно, запросив в Кадастровой палате выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Тем же, кто столкнулся с подобной проблемой, нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. В процессе подготовки технического плана кадастровый инженер проводит обмер постройки, определение ее точных координат с привязкой объекта к земельному участку.
Связь между участком и объектом капитального строительства также может быть установлена при процедуре уточнения сведений о местоположении границ земельного участка в рамках проведения процедуры межевания.
Затем собственнику объекта недвижимого имущества необходимо обратиться в один из офисов Кадастровой палаты по Пермскому краю с заявлением об учете изменений в отношении объекта капитального строительства и приложением технического плана, а также свидетельства о праве собственности на здание, свидетельства о праве собственности на земельный участок, на котором оно расположено, выписки из ЕГРН или решения суда.
Если объект недвижимости расположен на нескольких земельных участках, то заявителю необходимо будет предоставить свидетельства или выписки на все земельные участки, в границах которых расположено соответствующее здание.
После внесения сведений о связи объектов недвижимости в ЕГРН совершение сделок через нотариуса с соответствующими объектами недвижимости станет возможным.
Подробную информацию о получении государственных услуг Росреестра можно получить по телефону ВЦТО Росреестра: 8-800-100-34-34 (звонок бесплатный).
С 1 января 2017 года в соответствии с законодательством предусмотрен экстерриториальный принцип приёма и выдачи документов, т. е. возможность подачи заявления на государственный кадастровый учёту и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости по всей территории Российской Федерации. На территории Пермского края прием и выдача документов по экстерриториальному принципу осуществляется: г.Пермь, ул.Дзержинского,35, Территориальный отдел № 1 (рабочие места по г.Березники), Территориальный отдел № 2 (рабочие места по Чайковскому району), Территориальный отдел № 6 (рабочие места по г.Кудымкар и Кудымкарскому району).
Режим работы и адреса офисов Филиала можно узнать на сайте www.kadastr.ru.
О Кадастровой палате по Пермскому краю
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю (Кадастровая палата) осуществляет функции по приёму документов на государственный кадастровый учёт и (или) государственную регистрацию прав и предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Любое капитальное строение, которое находится в личном или коммерческом использовании, подлежит регистрации в Росреестре. Если данных о контуре объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет, то требуется пройти дополнительную регистрационную процедуру – привязка дома к земельному участку. Его внесение в кадастр следует доверить специалистам, так как этот процесс осложнен рядом нюансов.
Особенности и порядок
Привязка здания к земельному участку проводятся в случае если здание стоит на кадастровом учете, т.е. сведения о нем имеются в ЕГРН, но контур дома не отображен на Публичной кадастровой карте. Результатом работы является технический план. Если в здании не проводилась реконструкция, то при геодезических измерениях достаточно промерить только контур дома. При проведении данных работ кадастровый инженер проверяет проводилась в здании реконструкция или нет. Если реконструкция проводилась, то необходимо дополнительно получать разрешение на реконструкцию.
Для проведения процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- выписку из ЕГРН на земельный участок (может быть получена сотрудниками в электронном виде);
- выписку из ЕГРН на здание (может быть получена сотрудниками в электронном виде);
- технический паспорт;
- судебное решение (при необходимости)
Все этапы регламентируются Градостроительным кодексом. После получения разрешения на возведение дома, подписания акта приемки в эксплуатации осуществляется исполнительная съемка, которая и является основанием для оформления.
Преимущества профессиональной помощи
Мероприятие будет проведено правильно, качественно и оперативно, если обратиться в нашу специализированную фирму. Обращаясь к нам, клиент недорого и без лишних хлопот, бюрократических проволочек получит право распоряжаться собственной недвижимостью, которая располагается в Москве и Московской области, Троицке. Цены на услуги в нашей компании не завышены и приемлемы для всех желающих. У нас можно заказать:
- геодезические измерения границ, контура индивидуального коттеджа;
- технический план в электронном формате;
- сдачу документации в МФЦ;
- запрос дополнительных справок из ЕГРН;
- комплексное ведение персонального дела.
Для получения квалифицированной консультативной поддержки свяжитесь с нами по указанным контактам или заполните специальную форму обратного звонка. Мы предоставляем полный спектр юридических услуг, в том числе представительство и сопровождение в судебных, контролирующих органах до полного разрешения проблемы.
Стоимость подготовки технического плана по привязке здания к участку от 14700 рублей.
За консультацией обращайтесь к нашим специалистам по телефону: 8 800 222 0 911 (звонок бесплатный) или 8 925 869 75 72
Когда создается привязка дома к участку, необходимо учитывать массу норм и параметров относительно взаимного расположения строений. Здесь учитываются не только требования СНиП, но и местные нормы. В противном случае придется выплачивать штраф.
Так, внешний забор не рекомендуется строить выше 2 метров и делать его полностью непрозрачным. Это лишь рекомендация, но при случае высоту забора могут потребовать снизить. Что касается ограждений между участками, то они должны быть полупрозрачными и не выше 1,7 м. Такие требования обусловлены тем, что непрозрачный высокий забор может затенять соседний участок. В остальном забор может быть любым – из дерева, металла, сетки-рабицы, металлопрофиля.
Со стороны дороги привязка дома к земельному участку должна предусматривать расстояние до жилья не меньше 5 м. Крыльцо или веранда, чья ширина превышает полметра в расчет тоже идут. Если вместо дороги расположен проезд, допустимо расстояние в 3 м.
Однако нормы пожарной безопасности устанавливают свои параметры строительства загородного дома . Так, каменный, бетонный или кирпичный дом должен быть удален от забора не менее, чем на 6 метров. Каркасный с антипожарным утеплителем может быть выстроен не ближе 10 метров, деревянный – 12 метров. Однако в таких требованиях можно найти и плюсы – чем дальше дом от дороги, тем меньше в окна попадает выхлопа и шума, тем меньше прохожих заглянет в окна.
Отдельно стоит вести разговор о соседнем доме. Расстояние от него также регламентировано, а нарушение этих норм, когда осуществляется привязка жилого дома к земельному участку, может испортить отношения с соседями. Итак, дом из камня или другого негорючего материала лучше расположить на расстоянии 6 м от соседского забора. Если материал трудногорюч, расстояние увеличивается до 8 м, если он горючий – до 10.
Если вы хотите выстроить баню, то она должна размещаться не ближе 3 м от смежного забора, чтобы ее стоки не попали к соседям, а само строение не стало причиной пожара. Многое тут зависит от выбранного материала и системы водоотведения. Соорудив дренаж и канализацию, эту цифру можно сократить до 2,5 м, но при этом до ближайшего дома должно оставаться не меньше 8 м (или 6-ти, если баня каменная). Когда окна выходят на баню, это, напротив, расстояние увеличивает. Кстати, не стоит забывать и о других хозпостройках, в том числе и соседских, так как от них также требуется отступить положенные метры.
Если привязка дома к участку предусматривает строительство гаража, достаточно отступить от забора соседей метр. А вот от дороги его должны отделять 5 м (3 м, если это проезд), от прочих построек – 6 м.
Уличный туалет от соседней территории может отделять 1 метр. Главное при этом – учесть расположение скважины или колодца, до них должно быть не меньше 12 м. А вот с выгребной ямой сложнее, ее удаленность определяется типом почвы и залеганием грунтовых вод. Привязка дома к земельному участку должна учесть: от забора ее должно отделять 1-3 м, а от источника с питьевой водой – порой все 50 м.
Разборная беседка строится в метре от забора (как теплица и летняя кухня), капитальное сооружение потребуется удалить на 3 м. Сарай тоже можно разнести с ограждением на 1 м, если только в нем не планируется держать скотину, тогда расстояние увеличивается до 4 м.
Избежать возможных проблем и штрафов можно, если придерживаться норм и согласовать проект в соответствующих органах. Но это – только половина дела. Ведь бесконечные споры и ссоры с соседями может вызвать, к примеру, высокий коттедж, перекрывающий свет растениям на ближайшем участке. Вот почему привязка жилого дома к земельному участку должна выполняться исключительно при содействии профессионалов.
Здравствуйте, Елена.
Вероятнее всего Вам придется делать технический план дома с установлением координат границ.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);
4. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:
1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи;
2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 части 5 настоящей статьи;
3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);
4) переходом права на объект недвижимости;
Прилагаю разъяснения Минэкономразвития.
С уважением! Г.А. Кураев
(Правила привязки дома к земельному участку)
Любой типовой или индивидуальный проект дома требует привязки его к конкретному участку с учетом геологических условий местности, на которой ведется строительство. Другими словами, дом следует "вписать" в участок, чтобы создать единое гармоничное целое. При этом должна быть решена проблема "посадки" дома на рельеф, так как любой типовой проект выполняют из учета строительства на ровной площадке. В реальной жизни таких условий не бывает - хотя бы небольшие уклоны на участке есть всегда.
Есть два основных способа "посадки" - без изменения или с изменением существующего рельефа. В случае выбора первого варианта дом органично впишется в окружающий ландшафт. Однако в этом случае потребуется переработка его цокольной и подземной частей, чтобы приспособить их к рельефным условиям. Если выбран вариант посадки дома на ровную площадку, в месте строительства будет нарушен природный рельеф, и для приведения его в порядок потребуются планировочные работы.
В зависимости от уклонов участки подразделяют на равнинные (3), с малым уклоном (3-8%), средним уклоном (8-20%) и крутые (20% и более). По отношению к горизонталям склона здания продольной осью можно размещать параллельно, перпендикулярно или по диагонали. При этом диагональное положение дома считается наименее удобным, так как оно имеет неодинаковые уровни земли со всех сторон, что усложняет вертикальную планировку.
Дома типовых построек целесообразно располагать на малых уклонах и только параллельно горизонталям. При этом дома без подвалов выгоднее размещать на уклонах до 7%, но уже при уклоне 5-7% требуется подсыпка грунта с подгорной стороны. Дома с подвалом можно располагать параллельно горизонталям при уклонах до 12%. На уклонах 7-8% дома можно обращать входом на любую сторону склона, а при уклонах 8-12% - только на нагорную сторону, так как размещение входа с подпорной стороны приведет к тому, что часть комнат окажется заглубленными в грунт.
Строительство на склонах сопряжено не только с трудностями размещения зданий и сооружений, но и с устройством подъездных дорог. На горных склонах при крутизне их более 1:2 для устойчивости земляного полотна необходимо устраивать подпорные стенки и другие сооружения. Особо следует отметить трудности, возникающие при строительстве на оползневых склонах.
Рис. 2. :
А - зона входа; Б - верхняя терраса; В - нижняя терраса
В строительной практике часто применяют комбинированную "посадку" дома, разбивая участок на отдельные ровные площадки - террасы (рис. 2). Такое решение позволяет свести к минимуму объем земляных работ и максимально снизить затраты на сооружение нулевого цикла дома. Срезка и террасирование склонов должны производиться на основании детального и всестороннего изучения геоморфологической обстановки и с учетом задач дальнейшего использования территории (устройства на террасах площадок, дорожек, зон отдыха или строений). Особенно это важно для установления количества террас и крутизны откосов срезаемых пород. При срезке грунта в активной части оползня грунт следует располагать в пассивной его части, на контрфорсах, контрбанкетках. Уклоны поверхностей площадок, создающихся террасированием, не должны быть большими. Поверхность террасированных склонов одерновывают, засевают травами, засаживают кустарниками и деревьями. Террасирование склонов и сооружение на них подпорных стенок должно выполняться в комплексе с организацией поверхностного стока по склонам.
Рис. 3. :
А - зона входа на участке: 1 - лестница; 2 - декоративный "каменистый" сад с
цветником;
Б - верхняя терраса сада: 3 - жилой дом; 4 - лестница в нижний сад;
В - нижняя терраса сада: 5 - площадка отдыха; 6 - камин; 7 - декоративный водоем
Выбор варианта "посадки" дома осуществляется в комплексе со схемой организации и использования всего участка. Для этого разрабатывается схема разбивки участка, продумывается планировочная организация места строительства таким образом, чтобы она не противоречила основному принципу использования участка. Вариант организации участка с учетом особенностей местности приведен на рис. 3. Участки бывают различными по площади и форме, рельефу, географической ориентации и некоторым другим параметрам, которые должны учитываться при планировке. Особенно сложно планировать малые садовые участки, на которых трудно найти золотую середину между желаемым и возможным. После постройки дома и хозяйственных строений остается место разве что для микросада. Правильно распорядиться этой площадью поможет грамотная, хорошо продуманная планировка. Большие по площади участки планировать не легче. Изобилие вариантов и решений, различные мнения и пожелания всех членов семьи, несоответствие желаемого с возможным - вот далеко не все трудности, с которыми доведется встретиться проектировщику. Но хороший проект - это еще не все. При выносе его в натуру часто приходится делать изменения, так как со временем (а оформление участка длится годами) меняются условия, запросы и интересы владельцев. Поэтому даже после составления на бумаге живописной картинки всегда остается возможность внесения корректировок в соответствии с индивидуальным вкусом и фантазиями.
План будущего сада и его ландшафта лучше всего делать на бумаге. Попытки выполнить эту работу в уме к хорошим результатам приводят редко. В проекте предусматривают взаимосвязь и удобное размещение всех сооружений и элементов сада, учитывают образ жизни владельцев, интересы каждого члена семьи. Только таким образом можно сделать участок красивым, удобным, а самое главное - приятным для отдыха и работы. Желательно выполнить несколько вариантов проекта, сравнить их и только тогда сделать окончательный выбор.
Жилой дом является основой архитектурной планировки участка. Как правило, он является доминантой, поэтому его расположению и ориентации следует уделить особое внимание. Расположение дома на участке должно обеспечить ориентацию основных жилых помещений на юг, юго-восток или на восток с направлением окон в сторону участка, учитывая при этом интересы соседей. В соответствии с градостроительными нормативами в районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений до построек бытового характера (сарай, баня, гараж и т.п.), расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м. Помещения, предназначенные для подсобного хозяйства (скотный сарай, надворный туалет, компостные и выгребные ямы и т.п.), удаляют от жилого дома не менее, чем на 15 м.
Обычно дом привязывают к красной линии, проходящей вдоль улицы. Расстояние от стены дома до красной линии должно быть не менее 4 м. Исключение составляют улицы, на которых исторически дома расположены вдоль красной линии. Если участок расположен на шумной улице с интенсивным автомобильным движением, то это расстояние целесообразно увеличить. И чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению внутридворовой подъездной дороги или площадки. Смещение дома к одной из боковых линий участка даст возможность построить хозяйственный проезд на участок. Это необходимо для заезда трактора при вспашке огорода, ассенизаторской машины при очистке выгребной ямы и т.д. Но в любом случае стена дома не должна быть ближе 1,5 м от боковой границы участка, за исключением блокировки дома с соседями. Такая блокировка выполняется по взаимной договоренности и поможет сократить расходы на строительство. Блокировать можно не только дом, но и хозяйственные постройки, соблюдая при этом санитарное и противопожарное расстояние между зданиями. Санитарные и противопожарные разрывы между зданиями зависят от степени огнестойкости строений.
Жилой дом и хозяйственные постройки следует размещать так, чтобы они давали как можно меньше тени, то есть, чтобы их длинная ось была ориентирована на юг, а располагались они ближе к северной или северо-западной части участка. Немалую роль играет и расположение фасадной части дома. Древние китайцы считали, что фасад идеально размещенного дома должен смотреть на открытое пространство, по бокам должна располагаться защита (лесок или просто высокие насаждения, холм или соседние строения). Хорошо, когда из окон дома виден водоем или лес. Размещать дом на местности следует, по возможности, так, чтобы вход в него был расположен с южной стороны. Южная сторона здания не так завевается сугробами, и вход в зимнее время будет более доступен. Кроме этого, южная сторона не так сильно обдувается ветрами, а солнце будет обогревать террасу, расположенную на входе.