Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 года « » . Этим же законом регулируются права и обязанности сторон по договору. Кроме того условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в .
Особенности составления документа
Особенности договора
Ипотечный договор заключается в обязательной письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Важно! Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным - .
Договор считается заключённым с момента его государственной регистрации - .
К ипотечному договору применяются правила , предусмотренные для оплаты товаров купленных в кредит, а именно выплата процентов покупателем в случае нарушения им обязательств по оплате товара. Расчёт процентов производиться по правилам , предусматривающей ответственность за неисполнение денежного обязательства.
За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку - .
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
(Указанные в п.п. и обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в , - в течение _______ дней [Максимальный срок - 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в , в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
5. Срок действия договора и иные условия.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с, сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________
Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один - для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.
Главное и основное требование к договору купли-продажи - он должен четко, ясно указывать, что именно, от кого и к кому переходит недвижимость, а также в каком порядке и в течение каких сроков это должно происходить. Помимо этого имеются и другие важные (пусть и не в такой степени) требования к договору купли-продажи квартиры по ипотеке:
- Документ в обязательном порядке должен быть выполнен в письменной форме.
- Договор должен быть завизирован подписями покупателя и всех собственников продаваемой недвижимости.
- В договоре обязательно должен быть пункт о том, на каком основании продавец получил в собственность недвижимость, а также какими документами это подтверждается.
- В договоре купли-продажи все формулировки должны быть предельно точными; не допустимо появление ситуаций, когда определенные части текста можно интерпретировать по-разному.
- В договоре должна быть указана реальная дата его подписания, а также указание населенного пункта, в котором происходит составление документа. В противном случае это может привести спустя время к неблагожелательным последствиям, вплоть до невозможности зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Форма договора должна соответствовать внутреннему регламенту банка-кредитора.
Кто должен составлять?
Законодательством РФ не регламентировано, какая из сторон должна в обязательном порядке заниматься составлением документа. Таким образом, это может сделать как покупатель, так и продавец в зависимости от договоренностей между сторонами сделки.
Однако, в связи с необходимостью перечислить в договоре технические характеристики жилья, а также правовые основания для пользования собственностью, составлением договора чаще всего занимается продавец недвижимости .
К данному документу органами Росреестра и банком предъявляется по сути единственное требование по форме договора: он должен давать полностью исчерпывающую информацию об обязанностях и правах сторон, а также о наличии оснований для перехода прав. В связи с этим составить договор купли-продажи какая-либо из сторон может самостоятельно, без помощи юристов или риэлторов, причем процедура может обойтись без проблем на этапе регистрации сделки, если все сделано правильно.
Для успешного прохождения процедуры нужно действовать в соответствии с типичными образцами данного документа; как правило, они уже включают в свой шаблон все необходимые разделы:
- паспортные данные сторон;
- характеристики жилья;
- порядок расчетов и так далее.
Если стороны решили составить договор самостоятельно, им рекомендуется обратиться в отделение банка-кредитора. Там сотрудники могут либо выдать распечатанный перечень требований к разделам и содержанию договора, либо выдать готовый чистовой образец. И в том, и в другом случае участники сделки значительно упростят процедуру составления документа, а также увеличат шансы на его полное юридическое признание.
В самом крайнем случае, если стороны не уверены в своих силах, обратиться к риэлтору или юристу будет верным решением . Значительные расходы на услугу можно поделить между участниками сделки, а взамен они получат готовый, на 100% правильно составленный с юридической точки зрения документ.
Главные разделы, которые должны присутствовать
Количество частей и подпунктов в договоре легко может перевалить за сотню. Поэтому, для удобства читателей, целесообразнее всего объединить в перечень главных разделов те части документа, что идут по порядку и схожи тематически:
Без каких пунктов не может быть заключен?
Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца
: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.
К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.
Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи. Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.
Существует также отдельные два пункта, которые ни в коем случае нельзя включать в договор купли-продажи по ипотеке:
Как можно заметить, составление договора купли-продажи требует определенной юридической подготовки , поэтому гражданам, не обладающим хотя бы минимальной квалификацией в данной области, все же рекомендуется обратиться за помощью к профессионалам. Тогда можно гарантировать успех на этапе регистрирования сделки, а значит, успех и всей ипотечной процедуры в целом.
Срок действия документа, а также расходы на его составление и регистрацию
Если обе стороны сделки исполняют в полной мере свои обязательства, прописанные в договоре, то с момента, когда права на недвижимость были переданы и продавец получил свои деньги за продажу недвижимость, договор считается исполненным и его срок действия прекращается.
Таким образом, у договора купли-продажи нет регламентированного законодательством или банком срока действия; теоретически его можно держать при себе хоть несколько лет, спустя время его все равно можно будет зарегистрировать в Росреестре - при условии, что в договоре не было обговорено иное.
Однако, если договор был нотариально заверен - и присутствие нотариуса для сторон сделки обладает принципиальной важностью - то уже срок заверения ограничивается одним календарным годом с момента обращения к нотариусу. Более того, срок действия других документов (согласие супруга на куплю-продажу недвижимости, выписка из домовой книги и так далее) обычно имеет четкие рамки - в среднем для документов срок действия не превышает один календарный год.
Хотя сам договор не обладает четким выражением своего срока действия, он тем не менее ограничен по сроку действия.
В договоре чаще всего прописывается, что действие документа прекращается вместе с окончанием выполнений сторонами обязательств. В некоторых случаях срок все-таки указывается, причем это происходит по договоренности сторон ; тогда в дату истечения срока действия происходит прекращение обязательств у сторон сделки, регламентированных самим договором.
Расходы на процедуру выглядят следующим образом:
Какие самые важные моменты нужно учесть сторонам при оформлении сделки с использованием ипотечного кредита?
Из-за того, что на рынке недвижимости ежедневно передаются из рук в руки очень большие суммы денег, этот сегмент экономики всегда был привлекателен для мошенников. Из-за этого далеко не всегда можно точно определить, какой продавец честен, а кто пытается обманным путем заработать нечестных денег.
По этой причине покупателю нужно в первую очередь смотреть на раздел «Предмет договора» ; в нем указывается, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким документом он подтверждает свои права на собственность. Эти данные желательно сверить со всей имеющейся информацией - продавцы обязаны предоставить документы покупателю еще до заключения договора.
Более того, некоторые документы - выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН - можно взять самостоятельно. Желательно не полениться и получить их в уполномоченных органах, после чего все данные нужно тщательно сверить и при малейшем несовпадении сразу высказывать свои опасения Продавцу и знакомым юристам. Если же все данные сходятся, благодаря самостоятельно полученным справкам и выпискам можно лишь дополнительный раз убедиться в честности продавца и выявить не подложность предоставленных документов.
Продавцу тоже нужно проявлять бдительность. На этапе заключения основного договора купли-продажи, как правило, до финальной передачи большей части денег и переоформления прав осталось недолго. Поэтому особенное внимание стоит уделить порядку регистрации договора, а также срокам выплат.
Так, например, в договоре ни в коем случае не должна содержаться строчка о невозможности прекращения договора в одностороннем порядке ; передача недвижимости должна происходить только после получения денег от банка, но не позднее подачи документов на рассмотрение в органы Росреестра. Только в таком случае все три стороны - покупатель, продавец и банк-кредитор - будут полностью удовлетворены результатами сделки.
Помимо вышеперечисленного у договора купли-продажи имеются и другие «подводные камни». Так, например, в договоре должен быть пункт о полной вменяемости продавца и покупателя во время заключения договора. Пункт необходим для того, чтобы в будущем ни одна сторона сделки не могла подать в суд, пытаясь вернуть себе деньги/недвижимость на основании «невменяемого состояния».
К сожалению, подобные почти мошеннические схемы в России сложно назвать редкостью; в практике частных риэлторов и профессиональных юристов такие истории встречаются регулярно. То же самое касается пункта об отсутствии претензий касательно содержания договора.
Более того, в договоре обязательно должен быть пункт, в соответствии с которым качество жилья, его рыночная и оценочная стоимость устанавливалась на основании документов из БТИ , а также отчета о проведенной оценке; в связи с этим покупатель изначально был уведомлен о состоянии недвижимости.
Если этот пункт будет отсутствовать в договоре, нечестный покупатель может этим воспользоваться и подать в суд; по итогам судебных разбирательств стоимость жилья может сильно снизиться, а в некоторых случаях продавца и вовсе обяжут выплатить штраф за сокрытие данных, а также возместить ущерб потерпевшей стороне.
Подробнее о том, какие риски могут подстерегать стороны при совершении купли-продажи квартиры в ипотеку и как их избежать, мы рассказывали в .
Договор купли-продажи - документ, на котором базируется практически вся процедура ипотечного кредитования; по важности он сопоставим разве что с договором об ипотеке.
Отсюда можно сделать вывод, что сложность составления этого документа соразмерна его важности; но, если взглянуть чуть-чуть более оптимистично, именно высокая важность договора купли-продажи позволяет вздохнуть свободно, как только он был составлен и зарегистрирован в Росреестре. Ведь на этом этапе получение ипотеки фактически заканчивается - останется лишь подписать окончательный акт о приеме-передаче.
А если стороны еще до подписания акта будут оформлять договор по всем правилам, не стесняясь прибегать к юридическим источникам, то и процесс его регистрации будет очень быстрым и результативным.
Большинство россиян, решившихся на оформление ипотеки, останавливают выбор на Сбербанке. Данный банк является одним из крупнейших финансовых учреждений Российской Федерации. Свою хорошую репутацию организация заслужила благодаря ряду особых программ кредитования и максимально выгодным условиям выдачи займов. В данной статье следует рассмотреть договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка, разобраться с особенностями и нюансами такой сделки.
Особенности сделки
Для начала необходимо понять, как именно в Сбербанке происходит сделка купли-продажи жилплощади через ипотечную ссуду.
В данной финансовой организации потенциальный заемщик имеет возможность оформить кредит на любую недвижимость – как на первичном, так и на вторичном рынке.
Если клиент желает приобрести первичную жилплощадь, то процедура не потребует много времени.
Подписывается договор купли-продажи квартиры через ипотеку. Кандидат переводит первоначальную выплату на счет застройщика, а кредитор перечисляет недостающие (заемные) средства.
С приобретением жилища на вторичном рынке дела обстоят несколько сложнее, поэтому стоит более детально рассмотреть порядок покупки вторичной недвижимости.
План действий следующий:
- Для начала необходимо подать в банк заявку на получение ссуды на квартиру. Помимо заявки в обязательном порядке следует собрать и предоставить организации пакет требуемых документов. Данному шагу нужно уделить особое внимание, так как именно от него зависит, каким будет решение банка – положительным или отрицательным;
- Далее потенциальному заемщику стоит дождаться ответа Сбербанка. Данное учреждение рассматривает заявки на ипотеку в течение 2-5 рабочих дней;
- В случае получения положительного ответа клиент должен заняться подбором квартиры, на которую он хочет оформить ипотечный кредит;
- Когда объект выбран, потенциальный заемщик обязан предоставить сведения о недвижимости кредитору, чтобы тот произвел независимую оценку квартиры. Зачастую данная процедура не вызывает проблем, так как Сбербанк не предъявляет завышенных требований к жилплощади;
- Далее подписывается первоначальный договор купли-продажи. Это обязательное требование Сбербанка;
- После заключения предварительного договора заемщику требуется предоставить кредитору бумаги по недвижимости;
- Осуществляется заключение ипотечного договора. Во время процедуры решаются основные вопросы, которые касаются условий кредитования (определяются суммы взносов, общий размер займа, время внесения выплат, процентная ставка, длительность кредитования и т. д.);
- После этого оформляется непосредственно договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки;
- Далее клиенту следует оформить права собственности на приобретенную жилплощадь.
В итоге заемщик становится владельцем вторичной недвижимости, которая на время кредитования предъявляется банку в качестве залога.
Зачем нужен первоначальный договор
Выбрав наиболее подходящий вариант недвижимости, и обсудив все тонкости предстоящей сделки с продавцом, необходимо понимать, что какой бы ни была привлекательной устная договоренность, она не имеет юридической силы. Нет никакой уверенности, что жилище не продастся раньше, кроме того, продавец может изменить условия касающиеся внесения выплаты за квартиру. Чтобы защитить свои права и избежать непредвиденных трудностей следует заключить предварительный договор купли-продажи.
Такой контракт является гарантией, что в определенное время покупатель внесет требуемые средства, а продавец беспрепятственно передаст право собственности на недвижимость.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в Сбербанке, когда берется ипотека, может предотвратить срыв сделки. Дело в том, что после получения положительного решения банка, у заемщика есть ограниченный срок на предъявление документов по приобретенному жилью. Если квартира, которой отдал предпочтение кандидат, будет продана, придется заново начинать поиски жилища. Если клиент затянет с выбором, банк может расторгнуть сделку. При наличии договора этого не случится.
Контракт заключается официально, обе стороны ставят подписи. Продавец и покупатель обязуются выполнить все условия, так как после оформления договора они несут юридическую ответственность.
Контракт становится основой главного договора купли-продажи.
Заключение договора купли-продажи
Как упоминалось ранее, после того, как был заключен и передан в банк первоначальный договор, а также после подписания непосредственно кредитного договора, остается последний шаг, а именно – оформление контракта купли-продажи.
По условиям Сбербанка данный этап является необходимым. Чтобы подготовиться к сделке, можно заблаговременно скачать договор купли-продажи квартиры по ипотеке и изучить его.
Для того чтобы заключить данный контракт и выплатить первоначальный взнос заемщику выделяется 60 дней.
Окончательный договор оформляется на основе предварительного контракта. Помимо ранее включенных пунктов, по требованию финансовой организации в договор могут добавиться дополнительные обязательные пункты. Узнать о них можно от работника банка.
Кроме контракта кредитному учреждению необходимо будет предоставить и другие документы по приобретаемой недвижимости:
- Справку из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о смене права собственности;
- Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга/супруги продавца;
- Заверенные отказы от имущества граждан, владевших частями недвижимости;
- Экспертную оценку квартиры, подтверждающую ее стоимость.
Банк должен удостовериться в наличии у клиента средств на выплату первоначального взноса, поэтому наряду с предъявленными документами заемщику потребуется достать еще одну бумагу.
Если заемщик уже внес аванс, то ему стоит предоставить кредитору один из следующих документов:
- Копию расписки;
- Копию предварительного договора, включающего данную пометку;
- Копию приходного документа.
Если же клиент не внес залог, то ему достаточно предъявить выписку с банковского счета, на котором лежит достаточная сумма для внесения первой выплаты.
В завершение стоит напомнить, что если заемщику предстоит оформить договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки Сбербанка, образец контракта можно найти как на просторах сети, так и в отделении банка.
Образцы для скачивания
Видео договор купли продажи квартиры (недвижимости):
Сбербанк заключает договор купли-продажи квартиры по ипотеке между покупателем и продавцом .
В некоторых случаях необходим , например, когда первоначальный взнос тоже берется в кредит. Его цель – письменно зафиксировать договоренность между покупателем и продавцом о стоимости, варианте оплаты и передаче средств.
Узнать о том, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке «Сбербанка», а также посмотреть образец документа, можно .
Оба документа выполняются в одной форме и становятся действительными после подписания сторонами. Их отличие друг от друга в том, что в варианте типового договора третьим участником является банк.
Предъявляются следующие требования к оформлению договоров :
- Полные актуальные сведения о лицах, участвующих в подписании контракта.
ВАЖНО: Все документы проверяются в государственных органах, поэтому должны быть максимально «свежими» и полностью правдивыми.
- Идентифицирующие сведения о покупаемом объекте: адрес, площадь.
- Стоимость недвижимого имущества и порядок расчета.
- Способ и сроки передачи предмета соглашения.
Для того чтобы оформить ипотечный договор в Сбербанке необходимо заполнить заявление на получение кредита.
Скачать заявление на получение ипотечного кредита: , .
При заключении договора купли-продажи в ипотеку нужно тщательно изучить все детали и нюансы этого дела. Чтобы не допустить негативных ситуаций, имеет смысл обратиться к юристу.