Собственник квартиры может заключать сделку купли-продажи как лично, так и через своего представителя (доверенное лицо ), письменно уполномочивая его на это нотариально заверенной доверенностью на продажу квартиры .
Доверенность составляется в одном экземпляре. Выдающий ее именуется - доверитель , а получающий по ней полномочия - представитель или поверенный . Доверенность с максимальным набором полномочий называют генеральной .
Все нормы выдачи доверенности, а также правила ее действия - регламентируются Откроется в новой вкладке.">Гл. 10 части 1 ГК РФ . Образец доверенности на право продажи квартиры - представлен ниже.
Вообще, несмотря на законность применения доверенности в сделках, на рынке недвижимости принято их избегать (особенно генеральных доверенностей на продажу квартиры ).
Дело в том, что использование доверенности при продаже квартиры , открывает большие возможности для , которые не всегда возможно отследить или предотвратить. Мошенник может заполучить такую доверенность при помощи обмана, угрозы, шантажа или подделки самой доверенности. И при наличии такой бумаги на руках у злоумышленника, все остальные его действия приобретут внешне законный вид.
Помимо явно криминальных случаев, сделка купли-продажи квартиры, произведенная по доверенности , может быть признана судом недействительной и по вполне житейским причинам.
В частности, доверенность может быть отозвана (отменена ) доверителем (Откроется в новой вкладке.">пп.2, п.1, ст. 188 ГК РФ), и представитель на момент сделки может вообще не иметь никаких полномочий, но никто об этом на сделке не будет знать.
Доверитель может также скончаться к моменту совершения сделки купли-продажи квартиры, либо он может быть признан недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим - и это также будет означать прекращение действия доверенности (Откроется в новой вкладке.">пп.6, п.1, ст. 188 ГК РФ).
Закон, правда, пытается хоть немного защитить Покупателя в подобной ситуации, и обязывает доверителя , при отмене доверенности , незамедлительно известить об этом как своего поверенного, так и третьих лиц, с которыми поверенный должен был вступить в сделку (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 189 ГК РФ).
Кроме того, закон предусматривает, что если Покупатель не знал и не мог знать о том, что действие доверенности прекращено , то последствия сделки для него остаются в силе (Откроется в новой вкладке.">п.2, ст. 189 ГК РФ).
Но так как закон далеко не идеален, то судебные споры из-за использования доверенности при продаже квартир - не такая уж редкость. Поэтому в целях безопасности, доверенность рекомендуется использовать только для сбора документов для сделки, а подписывать договор купли-продажи, и получать деньги по нему должен лично Продавец квартиры.
Такая доверенность, выдаваемая только на сбор документов без права продажи квартиры , может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.
Кроме того, с января 2018 года должна заработать Единая информационная система нотариата России (ЕИСН) , в которой будут фиксироваться все совершенные нотариальные действия, в т.ч. выдача и отмена доверенностей.
Как действовать Покупателю, в случае, когда квартиру ему продают по доверенности , подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ : Покупатель >> «Вторичка» >> Проверка личности Продавца квартиры >> .
А что если сам Покупатель хочет дать ? Об этом - в отдельной заметке по ссылке.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Приобретение жилья для каждой семьи является одним из самых важных шагов.
Любое собственное имущество можно продавать, дарить, менять и так далее. То же самое можно производить и с недвижимостью. Квартира является недвижимым имуществом, в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.
Но, в любом случае при продаже придется пройти определенную процедуру. Она заключена в оформлении необходимой документации.
О том, как правильно провести эту процедуру будет рассказано в этой статье.
Существует два метода проведения сделки
- Первый из них - сделать все самостоятельно.
- Второй предполагает привлечение третьего лица с передачей ему полномочий в оформлении необходимой документации и совершении сделки.
Самостоятельная продажа квартиры и как избавиться от головных болей
Естественным будет предположить, что продажа квартиры должна быть сопряжена с оформлением и подписанием договора купли-продажи.
Но наличие договора является не единственным необходимым документом.
Кроме него нужно подготовить обширный пакет документации.
В него входят: документы, подтверждающие право собственности на жилье, справки из ЖЭКа, паспортных столов, коммунальных служб и других государственных органов.
Для составления текста договора достаточно обратиться в риелторскую службу, к юристам, нотариусу.
Но, как бы там ни было, справки придется собирать самому. Этот процесс является достаточно затратным и учитывая время, потраченное на стояние в очередях и прохождении других инстанция, долгим.
Законодательство Российской Федерации предполагает возможность перепоручить эту задачу третьим лицам.
Не важно, будет это риелтор, юрист, родственник, друг. Придется оформлять документ, подтверждающий передачу полномочий. Таким документом является доверенность.
Доверенность на продажу квартиры
Данный документ должен быть нотариально заверен.
Роль нотариуса заключается в подтверждении дееспособности, как доверенного лица, так и доверителя. Кроме того, именно нотариус является свидетелем при передаче полномочий.
Для того, чтобы оформить эту бумагу, необходимо явиться в нотариальную контору. Приход доверенного лица не обязателен. Достаточной будет явка доверителя с необходимой документацией.
Естественно, при себе необходимо иметь паспорт, а также документы, подтверждающие права собственности на квартиру.
Кроме этого, при себе нужно будет иметь паспортные данные доверенного лица. Лучшим вариантом является наличие ксерокопии паспорта. За ее неимением достаточно будет переписанных в блокнот данных.
В тексте доверенности необходимо четко указать, какие именно полномочия вы передаете.
Следует понимать, что по доверенности можно избавить себя как от волокиты в оформлении некоторых документов, так и в оформлении сделки в целом.
Как бы то ни было, в тексте доверенности нужно указать перечень тех полномочий, которые будут переданы доверенному лицу.
Ниже расположен типовой пример и форма доверенности на продажу квартиры вариант которого можно скачать бесплатно.
Определяет доверенность как совершённое в письменном виде уполномочие, с помощью которого одно лицо (либо несколько лиц) наделяются правом действовать от имени лица, которое доверенность выдало, в отношениях с третьими лицами.
В связи с этим доверенности могут классифицироваться по нескольким основаниям:
Важно помнить, что доверенность может быть выдана не только на совершение всей сделки целиком, но и на часть действий, связанных с ней. Например, продавец и покупатель могут подписать договор лично, но вот регистрировать переход права в ЕГРН будет уже доверенное лицо.
Некоторые виды доверенностей необходимо упомянуть отдельно.
Без права либо с правом получения денег
В том случае, если доверенное лицо выступает со стороны продавца, ему могут быть переданы полномочия :
- Только на подписание договора.
- На подписание и получение вырученных за квартиру денег.
В последнем случае передача средств должна быть надлежащим образом оформлена , поскольку доверитель вправе потребовать у поверенного полного отчёта в совершённых им действиях и полученных суммах.
Кроме того, вариант доверенности на продажу с правом получения денег несёт в себе риск мошенничества со стороны доверенного лица. Именно поэтому рекомендуется тщательно выбирать себе поверенного – и уж точно не выдавать такую доверенность посредникам из агентств по продаже и покупке недвижимости.
На покупку жилья
В том случае, если поверенный выступает уже со стороны покупателя, всё проще и меньше рисков. В этом случае право собственности переходит на реального покупателя, а представитель лишь подписывает документы от его имени.
Однако и здесь могут быть варианты доверенности:
- Документ выдается на «полный цикл» действий
– от платежа за покупку квартиры до регистрации права в Росреестре.
В этом случае покупатель должен дополнительно ещё и предоставить своему представителю право распоряжаться денежными средствами, предназначенными для уплаты цены договора.
- Документ выдаётся лишь на часть действий , связанных с покупкой квартиры. Тогда поверенный лишь подписывает договор, подаёт документы на регистрацию – но платёж осуществляет уже непосредственно сам покупатель, и поверенный ответственности за возможное нарушение условий договора с его стороны нести не может.
Как правильно оформить?
Итак, разберемся, как оформить документ на сделку покупки-продажи квартиры, стоит отметить, что алгоритм действий одинаков для генеральной и других типов доверенностей.
Куда обращаться?
Чтобы составить доверенность на совершение , доверитель должен обратиться к нотариусу. Однако есть случаи, когда вместо нотариуса может выступать другое лицо (ст. 185.1 ГК РФ). В частности:
- Доверенности от военнослужащих может заверять командир части.
- Доверенности от лиц, находящихся на лечении в медицинском стационаре, в доме престарелых или ином подобном заведении – руководитель медицинской или социальной организации, в которой находится доверитель.
- Для лиц, находящихся в колонии, тюрьме или другом месте лишения свободы, доверенность вправе заверить начальник этого места.
- В том случае, если в населённом пункте нет нотариуса, доверенность может заверить глава местного самоуправления, позднее передав сведения о составленном документе в нотариальную палату.
ВАЖНО! Во всех случаях необходимо, чтобы не имелось физической возможности обратиться к нотариусу.
Не стоит забывать, что даже если нет возможности посетить нотариальную контору – нотариусы, согласно нормам Основ законодательства о нотариате, вправе работать на выезде – с увеличением госпошлины за совершение действий в полтора раза.
Какие документы нужны для оформления?
От продавца
Формально для того, чтобы составить доверенность, требуется только паспорт доверителя
. Все остальные данные в документ могут быть внесены со слов лица, выдающего доверенность. Однако рекомендуется иметь при себе, обращаясь к нотариусу, следующую документацию:
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве продавца на наследство и т. д.).
Эти документы не обязательны, но могут пригодиться.
Рекомендуется также иметь ксерокопию паспорта доверенного лица . Это не обязательно, бывает достаточно и одних паспортных данных без копии самого документа, однако с ксерокопией меньше риска, что доверенность будет составлена с ошибкой.
От покупателя
В том случае, если доверенность оформляется на покупку жилья, достаточно только паспорта доверителя и паспортных данных (или ксерокопии паспорта) доверенного лица. Никакие иные документы не потребуются – если, конечно, поверенного не наделяют какими-то особыми полномочиями (например, правом снимать деньги с банковского счёта покупателя для оплаты цены за квартиру).
Срок действия и расходы на нотариуса
До недавнего времени законодательство предусматривало максимальный срок, на который может быть выдана доверенность. Однако с 2013 года в ст. 186 ГК РФ были внесены изменения – и теперь максимальный срок действия доверенности не ограничен .
Статья 186 ГК РФ. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
Остались лишь следующие правила:
- Если в самой доверенности не указано, на какое время она выдана, то действует она ровно год.
- Если доверенность выдаётся для совершения сделок за границей, действует бессрочно – вплоть до её отмены доверителем.
- Если в самой доверенности не проставлена дата, когда она выдана – то этот документ не имеет юридической силы.
Теперь о том, сколько стоят в данном случае услуги нотариуса. Цена складывается из двух частей:
ВАЖНО! Как правило, в пределах одного населённого пункта цены на правовые и технические услуги мало различаются. ФНП РФ борется с «демпингом» среди нотариусов: нотариат всё-таки не является полноценной коммерческой деятельностью. А вот в разных городах цены могут значительно различаться.
Как проверить подлинность?
Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:
- Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
- Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
- Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.
Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.
Для проверки нужно :
- Перейти на сайт http://reestr-dover.ru .
- Ввести там данные о доверенности.
- Получить информацию о статусе документа.
Особенности заключения договора
В том случае, если договор купли-продажи жилья заключается при помощи действующих по доверенности посредников, порядок заключения и исполнения такого документа выглядит следующим образом :
Особого различия между тем, составляется и подписывается договор напрямую с продавцом или покупателем, или представителем соответствующей стороны, нет – порядок действий всегда будет один и тот же. Однако при сделке контрагенту следует убедиться:
- Что доверенность подлинная.
- Что её срок действия не истёк.
- Что она даёт право поверенному совершать именно те действия, которые от него требуются по договору.
Риски для обеих сторон
В том случае, если по доверенности действует продавец, покупатель сталкивается со следующими рисками :
- Согласно ч. 1 ст.188 ГК РФ , доверитель вправе отозвать доверенность когда угодно, если законом или условиями доверенности не предусмотрено другое. В результате покупатель может столкнуться с тем, что контрагент – неуполномоченное лицо.
- Смерть доверителя прекращает действие доверенности. Если покупатель вовремя не убедился, что доверитель жив, то он тоже может столкнуться с тем, что поверенный не имеет права действовать.
- Доверитель может оказаться полностью или частично недееспособным, причём суд может установить это уже после того, как доверенность была выдана.
- Сам поверенный может быть лишен дееспособности.
- Кроме того, доверитель может исчезнуть – и тогда потребуется через суд признавать его безвестно отсутствующим.
Большая часть этих рисков характерна и для случаев, когда доверенное лицо выступает и со стороны покупателя.
Однако для покупателя есть и свои подводные камни :
- Если оплату за сделку производит сам покупатель, а не его поверенный – то даже в отсутствие мошенничества доверенное лицо никак не может гарантировать, что деньги будут переданы вовремя.
- Если квартира продаётся без предоплаты – поверенный может оформить её на покупателя и исчезнуть. В этом случае придётся взыскивать деньги или расторгать сделку через суд.
Заключение
Продажа или покупка квартиры через доверенного посредника – нормальная практика. Однако сторонам сделки следует сохранять бдительность и своевременно проверять объём полномочий поверенного и действительность его доверенности.
Оформление продажи квартиры третьим лицом должно сопровождаться доверенностью. Образец бумаги с правом получения денег можно скачать бесплатно.
Продажа квартиры сопровождается многочисленными сопутствующими мероприятиями. Дорогостоящее имущество привлекает в данную сферу криминальные мошеннические структуры. Оформление продажи квартиры лицом, не указанным в правоустанавливающих документах, должно сопровождаться доверенностью на продажу квартиры . Эта бумага удостоверяется любым нотариусом. Для составления доверенности на продажу доверителю и поверенному достаточно предъявить паспорта и правоустанавливащие бумаги на недвижимость.
Имея на руках уполномочивающий акт, поверенный может осуществить любые деяния от имени доверителя. Очень важным является факт достоверности предоставляемой информации. Бумага, предоставляемая лицом, может быть недействительной, если доверитель отозвал доверенность. В связи с данными обстоятельствами все действия, совершаемые лицом в последствии, могут быть признаны незаконными, а сделка расторгнута. Тем не менее, данный институт имеет место быть, поскольку свобода человека не безгранична.
Обязательные пункты доверенности на продажу квартиры
:- Титл, место и дата удостоверения;
- Реквизиты участвующих субъектов;
- Предмет, список конкретных деяний;
- Сроки, перечень учреждений;
- Заключительные моменты, подписи, расшифровка, отметка нотариальной конторы;
- Другие положения по усмотрению участников.