Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.
Читайте в статье
МКД – что это такое в ЖКХ: знакомимся с терминологией
Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.
МКД – что это такое, согласно ЖК РФ
Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:
- элементы конструкции;
- отдельный участок;
- системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.
Основные характеристики многоквартирного дома
Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:
- площадь здания в целом;
- квадратура конкретной квартиры;
- площади объектов нежилого сектора.
Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.
Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции
Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.
В МКД хозяев больше двух МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.
Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.
Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы
Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:
- жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
- нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
- иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.
МКД включает разные сектора Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.
Капитальный ремонт многоквартирного дома
Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.
Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.
Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.
Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.
Содержание жилья многоквартирного дома
Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п. 10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.
Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:
- уход за домовой территорией круглый год;
- вывоз ТКО;
- содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
- поддержание температурного режима в рамках нормативов;
- выполнение норм противопожарной безопасности.
Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности
Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в голосовании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:
- перечень услуг, которые будут предоставляться;
- стоимость конкретного вида работ;
- срок и порядок оплаты;
- ограничения в предоставлении услуг при возникновении задолженности.
Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.
Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:
- текущий ремонт;
- содержание общедомовых площадей;
- капитальный ремонт;
- социальный найм.
ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги
Для начала разберёмся, что такое ТКО в ЖКХ. Это коммунальная услуга, предоставляемая всем жильцам многоквартирного дома по сбору, вывозу, обезвреживанию и захоронению твёрдых бытовых отходов. Разберёмся в этом более подробно.
Какими правилами регулируется обращение с ТКО: нюансы
В каждом регионе назначается свой оператор, обеспечивающий обращение с ТКО, формируются единые тарифы на вывоз и переработку. Правила обращения с ТКО включают:
- порядок складирования отходов жильцами;
- обязанности оператора по обращению и порядок действий, если в неположенном месте находится более 1 м³ мусора;
- обязанности собственника земли при наличии места несанкционированного сбора мусора;
- порядок сбора старой электротехники;
- нормативы для мусоровозов;
- правила по обработке, переработке, обезвреживанию и захоронению мусора, а также порядок составления договора;
- причины лишения статуса оператора и обязанности юридического лица после потери статуса.
Плата за ТКО в счёте за коммунальные услуги
За ТКО выставляется в зависимости от количества людей, проживающих в квартире. При разработке норматива учитывается средний объём мусора, который вырабатывает один человек. Для каждого региона устанавливается свой тариф, в зависимости от:
- объёма и количества установленных контейнеров;
- наличия или отсутствия сортировки с возможностью хранения отходов различного вида. В этом случае тариф намного меньше;
- большого процента отходов, которые могут быть переработаны.
На совете МКД решается много вопросов. Давайте узнаем, какие задачи он должен решать, какие функции выполнять, а также какими обязанностями и правами обладает председатель многоквартирного дома.
Основные задачи и функции
К основным функциям совета МКД относится:
- обеспечение выполнения принятых на собрании собственников решений;
- инициация собрания, на которое будет вынесено обсуждение различных вопросов;
- соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников;
- подготовка проекта, который будет вынесен на собрание собственников;
- вынос предложений о порядке пользования, содержания и ремонта общего имущества;
- обсуждение проектов договоров управления, которые заключаются между собственниками дома и управляющей компанией;
- оказание методической и информационной помощи собственникам дома.
Внимание! Совет избирается максимум на 2 года. Если он ещё не сформирован, орган местного самоуправления должен инициировать его создание.
Столичный рынок недвижимости по праву считается наиболее развитым и насыщенным по сравнению с рынками остальных российских регионов, а также самым дорогим по стоимости квадратного метра. Так что же это за метры? Что представляют собой жилые дома, здания, сооружения нашего мегаполиса? Разобраться помогут статистические данные Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ).
Много домов — хороших и разных
Вряд ли кто‑то задумывался о том, сколько зданий в Москве. БТИ пересчитывает объекты капитального строительства довольно часто — один раз в пять лет. А если сооружение претерпело реконструкцию, перепланировку или другие изменения технических характеристик — еще чаще. Все объекты включают в базу данных «Жилищный и нежилой фонд». Сюда же заносят и новостройки после оформления на них техпаспорта.
По данным последнего справочника МосгорБТИ, на 1 января 2006 года в столице насчитывали 114 257 строений, из них — 39 648 жилых и 74 609 нежилых. Они распределяются по городу не совсем равномерно. Жилых зданий на каждый административный округ приходится от 3 до 5,5 тыс. (от 8 до 14%). Исключение составляет Зеленоград: в нем их всего 1139 (3%). В пересчете на квадратные метры дифференциация еще заметнее. Так, в ЮАО общая площадь жилья составляет примерно 26,5 млн кв. м (это больше, чем в других округах столицы), а в том же Зеленограде — только 4,3 млн. Правда, не всегда эта площадь пропорциональна количеству имеющихся домов. В ЮАО, например, всего чуть более 3 тыс. жилых зданий.
Самыми застроенными в Москве являются ЗАО и ВАО — по 14% домов от общего количества в городе. В ЦАО и САО — по 12%, в ЮЗАО — 11%, в ЮВАО и СВАО — по 9% и в двух оставшихся — ЮАО и СЗАО — по 8%.
Картина распределения нежилых строений по округам несколько иная. Больше таких объектов недвижимости в ЦАО (20%). Понятно, что именно в центре города сосредоточено наибольшее число театров, музеев, ресторанов, деловых комплексов. За лидером с отрывом идет ЮАО (13%), а за ним — ЮВАО (12%). Меньше всего нежилых строений в СЗАО и ЮЗАО (примерно 6 и 5 %), а также в Зеленограде (1%).
Многие, наверно, будут удивлены, узнав, что в Москве с ее высотками, сталинками и современными многоэтажными домами, своей масштабностью неизменно производящими впечатление на приезжих, преобладает застройка низкой этажности. В жилищном фонде столицы более 20 тыс. домов высотой в один—пять этажей и только 4,5 тыс. — 16-22-этажных. Дома, в которых более 23 этажей, вообще исчисляются пока тремя сотнями. Вместе с тем, несмотря на количественное превосходство низкорослых построек, основная часть общей площади жилищного фонда приходится на 16-22-этажные здания.
Техническое состояние объектов жилищного фонда Москвы
| Процент износа (техническое состояние) | По состоянию | |||
|---|---|---|---|---|
| на 1 января 2001 года | на 1 января 2006 года | |||
| Кол-во строений | Общ. площадь (тыс. кв. м) | Кол-во строений | Общ. площадь (тыс. кв. м) | |
| 0-20 % — хорошее | 7156 | 65 685,6 | 7697 | 69161,0 |
| 21-40 % — удовлетворительное | 18 212 | 95 254,8 | 15 282 | 94 740,9 |
| 41-60 % — неудовлетворительное | 9414 | 28 288,8 | 12 375 | 35 240,8 |
| Свыше 61 % — ветхое | 4385 | 2435,6 | 4294 | 2469,0 |
| По данным МосгорБТИ | ||||
Статистика московского жилья по годам возведения раскрывает не менее интересные факты. Наибольшее количество таких сооружений (12 435) появилось в столице на первом этапе индустриального домостроения (1956-1965 годы), а наименьшее (276) — во время Великой Отечественной войны (1941-1945 годы). Если сравнить ежегодный объем жилья, вводимого в разные исторические периоды, то в годы массовой застройки сдавали по 1381 дому в год, а в 2005 году — всего 365. Итог не в нашу пользу. Однако картина достижений меняется, если принять во внимание показатель общей площади новых домов. За девять лет индустриального периода (1956-1965 годы) построено почти 39 млн кв. м, примерно столько же (37 млн. кв. м) — за другие девять лет (с 1976 по 1985 год). При этом количество домов в 80‑е годы увеличилось всего на четыре тысячи, а не на 12, как в 60‑е. Снижение числа возводимых сооружений при увеличении их емкости — явление вполне современное и связанное с нехваткой площадей под застройку и растущим спросом населения на квартиры. Дефицит земли в городе вынуждает власти увеличивать этажность и искать оптимальные планировочные решения помещений.
Постоянный мониторинг технического состояния зданий, который также осуществляет МосгорБТИ, позволяет проследить за процессом старения наших домов. Изменения, произошедшие за период с 2001 по 2006 год, показывают, что жилищный фонд столицы постепенно ветшает. Количество сооружений в неудовлетворительном состоянии за пять лет увеличилось на 2961, а хороших — лишь на 541. Тревожные для города тенденции и послужили основанием для разработки властями города программы реконструкции пятиэтажного и сноса ветхого и аварийного фонда. Ее выполнение показало, что изменить баланс московского жилья в пользу качественного, просто уничтожив ветхие постройки, не так просто. Необходимо параллельно вести реконструкцию еще жизнеспособных зданий, возводить дома для переселения граждан, внедрять подходы комплексной застройки кварталов.
Где эта улица, где этот дом ?
Помимо базы данных о жилом и нежилом фондах города, земельных участках есть в МосгорБТИ и еще один ресурс — адресный реестр, с помощью которого можно идентифицировать любой объект столичной недвижимости. Каждая новостройка проходит в нем процедуру регистрации с присвоением адреса и кадастрового номера земельному участку и самому зданию. Его изображение вносят в дежурный адресный план территории квартала. В реестр включают любые изменения адреса объекта недвижимости, вплоть до его исчезновения в случае сноса.
Переименование улиц, переулков, площадей также находит отражение в адресной базе данных МосгорБТИ. Собственно, именно эта проблема послужила поводом создания современного адресного реестра. Многие помнят бурный процесс возвращения исторических названий в 90‑х годах. Путаница была такая, что на какой‑то период руководство города приняло постановление, разрешающее двойные наименования, и вместо улицы Горького в графе «Адрес» указывали: «Улица Тверская (Горького)».
Дело осложнялось еще и тем, что появились собственники жилья и других объектов недвижимости, а значит, и предмет налогообложения. А потому ошибаться с адресом стало недопустимо. Понятно, возникли и проблемы с приватизацией, осуществлением сделок и просто с работой городских организаций, занятых адресным обслуживанием граждан.
Процедура переименования оказалась слишком дорогостоящей, и поначалу у города денег хватило только на 40 адресов из 150, по которым заменили вывески и прописку граждан.
В этих условиях адресный реестр МосгорБТИ сыграл положительную роль. А вслед за постановлением 1994 года Мосгордума приняла Закон «О наименовании территориальных единиц, улиц и станций метрополитена города Москвы», ставший единственным в своем роде за всю историю города.
По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.
Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.
Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.
Многоквартирный и жилой дом — это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.
Основное отличие многоквартирного дома от жилого — это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет — это жилой дом.
Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.
Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.
В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:
Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:
- Помещения, составляющие жилой сектор — комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
- Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
- Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.
Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность собственником квартир в таком доме.
Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.
Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская и подобное.
В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.
В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.
Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.
Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.
Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.
Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера — еще одна новостройка.
Придомовая территория многоквартирного дома — это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.
Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.
Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.
Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.
Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.
Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.
Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.
Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.
Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.
По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:
- детские площадки;
- аварийные и пожарные проезды;
- сушки для белья;
- большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.
Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.
В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.
Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .
Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.
Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.
С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.
Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.
С юридической стороны таунхаус — это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.
Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.
Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.
Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании — это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.
Таким образом, многоквартирные сооружения — это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания.
Именно такие дома относятся к многоквартирным.
В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность владельцев помещения.
Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.
Современное строительство - одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее - МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.
МКД: расшифровка термина
Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином "МКД" понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения - это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное - понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или "хозяина"), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам - юридическим лицам, гражданам или даже государству.
МКД и жилой дом - это одно и тоже?
Многие ставят знак равенства между понятиями "жилой дом" и "МКД". Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:
Наличие собственника;
Составляющие жилого здания;
Органы управления жилым зданием;
Наличие долевой собственности на общее имущество.
По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в как одного, так и нескольких владельцев.
Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в квартиры - в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.
Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД - есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД - собранием.
Отнесение дома к той или иной категории - очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.
Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.
Основные вопросы, касающиеся МКД
Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.
Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:
Помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);
Электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;
Земельный участок, где расположен дом.
Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.
общего имущества в МКД
В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.
Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?
Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период - от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.
Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.
Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.
Как ни странно, но законодательством явным образом не закреплено понятие «многоквартирный дом ». Оно встречается в некоторых, в т.ч. федеральных, законах, но официальной расшифровки этого понятия в Жилищном кодексе нет.
Согласно Википедии и некоторых подзаконных актов многоквартирный дом это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом, кроме отдельных квартир, находящихся в частной собственности, имеет в своем составе и общие помещения (общее имущество всех собственников дома).
Под квартирой согласно Жилищного кодекса понимается обособленное помещение в многоквартирном доме c прямым выходом в места общего пользования (подъезд, например). Может состоять из одной или нескольких комнат.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России указала , что не все дома, в которых больше одной квартиры, можно относить к многоквартирным домам.
Дело о многоквартирном доме
Гражданин, проживающий в двухквартирном одноэтажном доме, решил пристроить еще один этаж. С соседом изменения решил не обсуждать. Несмотря на это документацию ему в администрации согласовали. Соседу не понравилось такое самовольство и он обратился в суд. Суд первой инстанции согласился с истцом и постановил снести спорный этаж.
Дело дошло до Верховного суда.
Сосед в своем иске апеллировал к статье 40 Жилищного кодекса РФ (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”), в соответствии с которой нельзя менять границы помещения без согласования со всеми собственниками многоквартирного дома.
Конечно же, наш «строитель» иск не признал на том основании, что двухквартирный дом это не многоквартирный дом и вышеуказанные правила к нему применять нельзя. В частности, его нельзя признать таковым, т.к. в нем отсутствуют помещения общего пользования
Суд первой инстанции и апелляция согласились с соседом и обязали второй этаж сломать. Суды в своем решении руководствовались тем, что дом многоквартирный.
Наш «строитель» не успокоился и обратился в Верховный суд.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, разобравшись в деле, определила, что спорный объект является домом блокированной застройки, а «жилые дома блокированной̆ застройки не относятся к многоквартирным». В частности, из-за отсутствия в них мест общего пользования. Дело было направлено на пересмотр.
Кстати , многоквартирные дома впервые появились в Древнем Риме. А в России стали стоить многоквартирные