Природных объектов или объектов искусственного. Объекты искусственного происхождения. Готовность к эксплуатации

Составной частью окружающей природной среды, охраняемой законом, обладающей признаками естественного происхождения, является природный объект.

Как мы уже рассматривали выше, природный объект это естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, которые сохранили свои природные свойства.

А. К. Голиченков подчеркивает, что «природные объекты отличают следующие признаки: естественный (не в результате человеческого труда) характер происхождения, нахождение в естественном состоянии...» О. Л. Дубовик отмечает, что «определяющим в характеристике данного понятия является такое их свойство, как естественность, «природность» состояния, т. е. неизмененность деятельностью человека, хотя в отношении ландшафтов (даже с оговоркой – природные) данное свойство далеко не всегда им присуще».

Так, например Федеральный закон № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»от 19.07.2011 противопоставляет природным объектам-объект искусственного происхождения – искусственный земельный участок (сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком) (ст. 3).

В нормах специального законодательства в качестве природных объектов прямо называются земля (ст. 1, 6 Земельного кодекса РФ), лес (ст. 5 Лесного кодекса РФ), водные объекты (ст. 1 Водного кодекса РФ), водные биоресурсы (ст. 1 Федерального закона «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов»).

Таким образом, можно выделить следующие основные признаки природного объекта:

1. Практически всегда естественное происхождение (исключение: искусственный земельный участок, водохранилище и т. п.).

2. Экологическая взаимосвязь природного объекта с окружающей средой.

3. Выполнение экологических, экономических, культурно-оздоровительных и иных функций жизнеобеспечения.

1. Земля как природный объект

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

При этом ЗК РФ отмечает, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

2. Водные объекты

В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ водный объект – природный или искусственный водоем, водоток ли-бо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима.

3. Лес как природный объект

Лесной кодекс РФ закрепляет следующие объекты лесных отношений:

– лесной участок;

– земли лесного фонда.

В соответствии со ст. 5 Лесного кодекса РФ лес представляет собойэкологическую систему и природный ресурс.

Так как в данном понятии не отражаются все признаки леса, возможно принимать во внимание понятие, существующее в науке: лес – совокупность древесно-кустарниковой и иной растительности, которая располагается на землях лесного фонда и землях иных категорий.

Земли лесного фонда : лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, редины, гари, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, болота, дороги и другие) (ст. 101 Земельного кодекса РФ).

Лесной участок: земельный участок, границы которого определяются в процессе лесоустройства, проведено проектирование и прошел государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 7 Лесного кодекса РФ).

4. Атмосферный воздух

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»от 04.05.1999:атмосферный воздух – жизненно важный компонент окружающей среды, представляющий собой естественную смесь газов атмосферы, находящуюся за пределами производственных, жилых и иных помещений.

Таким образом, закон выделяет внутренний воздух помещений, качество которого обеспечивается нормами санитарного и трудового законодательства и не является природным объектом, так как он выделен из природной среды и поэтому общественные отношения, связанные с ним, не являются объектом экологических отношений.

5. Недра

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водотоков и водоемов, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения (преамбула Закона РФ № 2395-1 «О недрах» от 21.02.1992).

6. Объект животного мира

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» животный миропределяется как совокупность живых организмов всех видов диких животных, постоянно или временно населяющих территорию РФ и находящихся в состоянии естественной свободы, а также относящихся к природным ресурсам континентального шельфа и исключительной экономической зоны Российской Федерации;

Таким образом, можно выделить два основных условия, когда объекты животного мира, подпадают под регулирование норм экологического права:

– во-первых данные животные должны быть дикими;

– во-вторых они должны находиться в состоянии естественной свободы.

Домашние животные, а также дикие животные, содержащиеся в неволе (например в зоопарках), не являются объектами животного мира, а являются объектами гражданских прав.

Следует сказать, что некоторые авторы подвергают критике существующее определение животного мира. Так, например, Н. Н. Веденина отмечает, что данное определение несовершенно по ряду причин принципиального порядка. К первой причине относится тот факт, что данное определение не охватывает всех животных, а выделяет лишь тех, которые находятся в состоянии естественной свободы. В качестве второй причины выступает территориальный аспект, поскольку в широком смысле животный мир – это совокупность животных, населяющих не только Российскую Федерацию. Иными словами, под существующее в ФЗ «О животном мире» определение подходит лишь дикая фауна, что неравнозначно в целом животному миру. С данным утверждением сложно не согласиться.

7.Континентальный шельф

Континентальный шельф Российской Федерации включает в себя морское дно и недра подводных районов, находящиеся за пределами территориального моря Российской Федерации на всем протяжении естественного продолжения ее сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка (ст. 1 Федеральный закон № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» от 30.11.1995).

Природный ресурс – это часть природных объектов, используемых человеком для удовлетворения своих потребностей.

Как мы уже отмечали природные ресурсы это компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность.

Представляется что любой ресурс – источник потребления. В широком смысле природный ресурс – источник экологического, экономического, духовного, эстетического потребления человеком природы. В узком смысле (применительно к российскому законодательству) природные ресурсы – это компоненты природной среды.

Можно выделить три основных признака природных ресурсов:

– изъяты из окружающей среды;

– утрачивают взаимосвязь с природной средой;

– имеют экономическую характеристику в виде стоимости.

В контексте права природные ресурсы подразделяют на: исчерпаемые (лесные, земельные, водные, минеральные ресурсы) и неисчерпаемые (например: энергетические, климатические ресурсы).

Характерный признак исчерпаемых ресурсов – способность уменьшаться и исчезать по мере их потребления обществом. Вот почему прежде всего на данную категорию ресурсов распространяется обязанность по рациональному природопользованию.

Также природные ресурсы можно подразделить на возобновляемые (лесные ресурсы, дикий животный мир, рыбные запасы) и невозобновляемые (недра). Данная классификация имеет значение для регулирования обязанности природопользователя по воспроизводству природных ресурсов. Некоторые ученые выделяют также отдельно относительно возобновляемые ресурсы (пресную воды, можно получить путем опреснения морской воды).

Фонды природных ресурсов Российской Федерации – родовой термин, охватывающий соответствующую совокупность природных ресурсов определенных объектов. Действующим законодательством предусмотрены следующие фонды:

Природно-заповедный фонд – государственные природные заповедники, в том числе государственные природные биосферные заповедники, государственные природные заказники, памятники природы, национальные парки, дендрологические парки, природные парки, ботанические сады и иные особо охраняемые территории, природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

Государственный фонд недр – используемые участки недр, представляющие собой геометризованные блоки недр и неиспользуемые части недр в пределах территории РФ и ее континентального шельфа.

Федеральный фонд резервных участков недр формируется из участков недр, не предоставленных в пользование, содержащих месторождения полезных ископаемых, включенных в перечень основных видов стратегического минерального сырья.

Земельный фонд: в соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Водный фонд: в соответствии со ст. 5 ВК водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются:

– поверхностные (моря, реки, водоемы, болота и т. д.),

– подземные (водоносные горизонты, бассейны подземных вод).

Лесной фонд: ст. 10 Лесного кодекса подразделяет леса на 3 категории в зависимости от их целевого назначения:

1) защитные леса,

2) эксплуатационные леса,

3) резервные леса.

Государственный фаунистический фонд состоит из:

рыболовного фонда: включает рыб, водных беспозвоночных и морских млекопитающих;

государственного охотничьего фонда – совокупность зверей и птиц, находящихся на территории охотничьих угодий и служащих объектами охоты или воспроизводства с целью охоты;

генетического фонда: совокупность растений, объектов животного мира и других организмов.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (категориям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных видов недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

- Естественные (природные) объекты- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

- Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, торгово-развлекательные центры, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс и др;

в) общественные (специальные) здания и сооружения

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства . . К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

При консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования . В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда . Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Так, например, перечень земельцелевого использования, которые не подлежат продаже, определяется законодательством. К ним относятся:

а) находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ; - земельные участки лесного и водного фондов; -земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
-земельные участки крематориев и кладбищ;

б) незастроенные земельные участки:

Сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

Расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;

Иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

Приведенные выше системы классификации недвижимого имущества и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье - место постоянного проживания;

Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели)

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилой недвижимости:

1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов котеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров вцелом можно выделить следующие признаки:

Архитектурно-планировочные решения;

Конструктивно-технологические характеристики;

Местоположение (престижность района, расположение в непосредственной близости к местам приложения труда;

Время, годы постройки, сроки эксплуатации, реконструкции, ремонта;

Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: - дома с кирпичными стенами; - панельные дома; -монолитные дома; -деревянные дома; - дома смешенного типа. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход , можно отнести:

1. Офисные помещения . При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги ) как коммерческая недвижимость в стране имеет перспективы. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы . К факторам, обуславливающим успех в этом сегменте, можно отнести: правильно выбранное расположение; составление функционального решения и накопления; потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки;
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания. Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;

Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;

Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;

В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития . Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады и т.п., которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Классификация недвижимости может быть проведена по критерию участия в производственном процессе . Всю недвижимость предприятия можно условно поделить на три группы:

1. Недвижимость производственного назначения - объекты, которые принимают непосредственное участие в производственном процессе.

2. Недвижимость непроизводственного назначения (вспомогательная) - объекты, не принимающие непосредственного участия в производственном процессе, но наличие их необходимо для полноценной и эффективной работы всего предприятия (склады, АБК, столовая, подъездные пути, прочие здания и сооружения).

3. Непрофильная недвижимость – объекты в силу различных причин не участвующие не в основной, не вспомогательной деятельности предприятия, к которой относятся: -физически и морально устаревшие объекты, - объекты, высвободившиеся из-за отсутствия фронта работ, - объекты незавершённого строительства.

Классификация объектов недвижимости сформулированная кратко включает.

1. Функциональное назначение недвижимости:

производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара;

непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения;

2. К воспроизводимым видам недвижимости относятся: здания; сооружения; многолетние насаждения.

3. К не производимым видам недвижимости относятся: земельные участки; природные месторождения; природные водные бассейны.

4. По степени готовности к эксплуатации различают: введенную в эксплуатацию недвижимость; незавершенное строительство.

5. Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.

6. Здания могут быть: производственного назначения; культурно –бытовые; обслуживающие; жилые.

7. Каждое здания различается: этажностью (одноэтажные, 2-х этажные, многоэтажные); видом строительного материала(каменное, деревянное, смешанное, саманное, глинобитное, панельное); температурным режимом (отапливаемое, не отапливаемое); видами освещения(естественное верхнее, боковое, искусственное, совмещенное); системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование); капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленное); сроком службы (100, 80, 65, 40,20 лет).

8. Примерно по такой схеме можно сделать классификацию сооружений, многолетних насаждений и т.д.

С точки зрения интересов собственника существующую недвижимость предприятия целесообразно разделить на операционную и инвестиционную . Основная цель этой классификации – выявление непрофильных объектов недвижимости, содержание на балансе которых создаёт большие затраты на единицу продукции.

Таблица. Основные особенности операционной и инвестиционной недвижимости как объектов управления

Характеристика	Операционная недвижимость	Инвестиционная недвижимость
Определение	Недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.	Недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого
Способ использования собственником	Материальный актив, с непосредственным использованием её в производственном процессе	Источник дохода, без непосредственного использования её в качестве пользователя
Цель управления	Минимизация издержек при требуемом качестве услуг, обеспечивающих недвижимостью	Максимизация дохода и стоимости недвижимости
Генерирование денежных потоков	Денежные потоки относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства	Денежные потоки от недвижимости в значительной степени не зависят от других активов предприятия
Риски	Риск возникновения непредвиденных издержек. Риск инфляционный. Риск производственно-хозяйственной деятельности	Риск изменения потоков денежных средств. Риск изменения стоимости объекта недвижимости. Риск невостребованности.

Объект недвижимости - это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенка).

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты;

помещения и здания под офисы или магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

складские и производственные объекты.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания.

Приводим пример признаков классификации.

1. Назначение: свободные земельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации; постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

2. Масштаб: земельные массивы, отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершения строительства.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

специализированная недвижимость;

неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

– это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.

Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.

Не соответствие планируемым целевым функциям, служит причиной отказа регистрации и утверждения строительного проекта.

Классификация недвижимости по формам собственности

Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.

Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:

государственная;
муниципальная;
коммерческая;
индивидуальная.

В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.

Но полноправными собственниками таковые не являются, так как делегированное полномочие перешло к ним на основании постоянного бессрочного пользования.

При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.

В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:

в собственность;
в аренду или наём.

Классификация недвижимости по масштабности

Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.

Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.

То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.

В целом их допускается комплектовать следующим образом:

земельный массив;
земельный участок;
частный дом с участком, коттедж;
, дачный участок;
комплексы промышленных строений и сооружений;
здание для промышленных целей;
многоквартирный многоэтажный дом;
малоэтажный дом;
отдельная квартира;
секция или подъезд, этаж секции;
комплекс административных сооружений;
офисное помещение;
торговый комплекс;
торговое помещение.

Данный перечень далеко не полон.

Главное свойство перечисленных объектов – кадастровый учётный номер.

На основании этого номера комплекс или его доля, часть вносятся в учётные кадастровые записи Росреестра, либо подлежат инвентарному учёту (см. ).

Классификация недвижимости по готовности к использованию

На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. ). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:

Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.

Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.

Если недостроенное здание вступает в стадию «замораживания», что требует документального обеспечения, оно утрачивает изначальный статус.

Такое положение действует в отношении тех объектов, которые выставляют на торги, в том числе – по причине банкротства предприятий (см. ).

Здания или помещения, требующие реконструкции или .
, требующие сноса.

В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см. ).

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее .

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, , соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения (лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений (частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически (здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности (местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью (то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

Коммерческая (ведение бизнеса)
Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

Введенные в эксплуатацию
Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты (постройки)

Общественная недвижимость:

Больницы
Поликлиники
Театры
Музеи
Дома культуры
Библиотеки
Школы
Высшие учебные заведения
Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Коммерческая недвижимость:

Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения (цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
Здания и сооружения , основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
Гаражи для аренды
Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

Городское жилье
Загородное жилье
Типовые постройки
Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

Вторичное жилье
Загородный дом
Многоквартирный дом
Квартира
Комната
Индивидуальный (частный) дом

Естественные (природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

Участки недр
Водные объекты
Природные леса
Многолетние насаждения
Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.